物業(yè)工程管理頁

1、物業(yè)工程管理的內(nèi)容及意義物業(yè)工程管理的內(nèi)容及意義課程開發(fā)人員：楊明管控單位：培訓(xùn)管理部適用范圍：武漢物業(yè)公司內(nèi)訓(xùn)第一章 工程管理的重要意義第二章 工程管理的主要指標(biāo)第三章 工程管理的主要內(nèi)容第四章 工程管理的主要手段目 錄第一節(jié) 工程管理在物業(yè)管理中的地位第二節(jié) 工程管理在物業(yè)管理中的角色第三節(jié) 工程管理在物業(yè)管理中的作用第一章 工程管理的重要意義第一節(jié) 工程管理在物業(yè)管理中的地位工程管理核心地位 客服部就像人的大腦，是物業(yè)管理的信息匯聚和發(fā)出中心；保潔綠化就像人的衣服，干凈整潔的小區(qū)就是一件干凈的衣服；保安就像人的臉面，因?yàn)檎驹诖箝T口，保安人員的精神面貌直接反映出物業(yè)公司管理的水平；工程就像

2、人的心臟，是小區(qū)維持正常運(yùn)行的核心。第二節(jié) 工程管理在物業(yè)管理中的角色工程管理角色吃住行、工作、娛樂等一切生活的基礎(chǔ)保障要素客戶對(duì)“無形服務(wù)”的關(guān)鍵感受所在客戶投訴的重點(diǎn)、難點(diǎn)影響服務(wù)費(fèi)用收取的關(guān)鍵點(diǎn)運(yùn)行管理成本占總支出成本比例較大（40%-60%）第三節(jié) 工程管理在物業(yè)管理中的作用工程管理作用1、關(guān)系到物業(yè)的聲譽(yù)和生存2、關(guān)系到服務(wù)成本和企業(yè)資金的合理利用3、關(guān)系到設(shè)備的技術(shù)安全和社會(huì)和諧第一節(jié) 客戶滿意度第二節(jié) 員工滿意度第三節(jié) 設(shè)備設(shè)施完好率第四節(jié) 成本控制第二章 工程管理的主要指標(biāo)第一節(jié) 客戶滿意度客戶滿意度 工程管理不但要保證業(yè)主的基本生活正常進(jìn)行，還要保證園區(qū)內(nèi)業(yè)主所見之處的設(shè)備設(shè)

3、施運(yùn)行良好，這才能更好的提升業(yè)主滿意度。第二節(jié) 員工滿意度員工滿意度俗話說家和萬事興，在工程管理部這個(gè)大家庭里，員工滿意才能更好地完成工作。試想，如果員工每天都帶著情緒工作，能做好工作嗎？這種情況下的工作效率和結(jié)果能讓業(yè)主滿意嗎？第三節(jié) 設(shè)備、設(shè)施完好率設(shè)備設(shè)施完好率衡量物業(yè)設(shè)備管理質(zhì)量的兩個(gè)指標(biāo)：A、設(shè)備有效利用率，；B、設(shè)備的完好率，；物業(yè)設(shè)備是否完好的標(biāo)準(zhǔn)為：零部件完整齊全，設(shè)備運(yùn)轉(zhuǎn)正常設(shè)備技術(shù)資料及運(yùn)轉(zhuǎn)記錄齊全設(shè)備整潔，無跑、冒、滴、漏現(xiàn)象防凍、保溫、防腐等措施完整有效第四節(jié) 成本控制成本控制通過各種手段，在保證工程管理品質(zhì)不下降的前提下，做好成本控制。且年度預(yù)算誤差不超過5%。第一節(jié)

4、 前期介入第二節(jié) 工程交接驗(yàn)收第四節(jié) 設(shè)備、設(shè)施日常運(yùn)行管理第五節(jié) 工程外委單位管理第六節(jié) 裝修管理第七節(jié) 工程人員管理、培訓(xùn)及考核第八節(jié) 戶內(nèi)維修及有償服務(wù)管理第三章 工程管理的主要內(nèi)容第一節(jié) 前期介入前期介入從項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)開始，物業(yè)公司就需從物業(yè)后期管理角度出發(fā)提出修改建議，如垃圾房的位置、地上地下車流人流動(dòng)線、各機(jī)電系統(tǒng)的防雷設(shè)計(jì)等。并隨時(shí)跟進(jìn)施工過程（尤其是防水、門窗、管線預(yù)埋等的隱蔽工程）；第二節(jié) 工程交接驗(yàn)收工程交接驗(yàn)收包含房屋本體及公區(qū)設(shè)備設(shè)施的交接驗(yàn)收。（1）、嚴(yán)格按照交接驗(yàn)收流程及內(nèi)容驗(yàn)收，房屋本體：如門窗、廚衛(wèi)、地板、墻面等；公區(qū)設(shè)備設(shè)施：如路面、圍墻、設(shè)備標(biāo)識(shí)、管線敷設(shè)路

5、徑等。（2）、對(duì)驗(yàn)收不合格內(nèi)容進(jìn)行協(xié)調(diào)整改，對(duì)于部分技術(shù)含量低、投入小的整改，可由物業(yè)公司工程部直接實(shí)施完成，其它的就需要協(xié)調(diào)和跟進(jìn)相關(guān)方處理。對(duì)于無法通過整改來解決的問題，則要通過其它工程管理手段盡量減少此問題對(duì)物業(yè)管理和業(yè)主的影響；第三節(jié) 設(shè)備設(shè)施日常運(yùn)行管理一、物業(yè)設(shè)備基礎(chǔ)資料的管理主要包括設(shè)備原始檔案、設(shè)備技術(shù)資料以及政府職能部門頒發(fā)的有關(guān)政策、法規(guī)、條例、規(guī)程、標(biāo)準(zhǔn)等強(qiáng)制性文件。（1）設(shè)備原始檔案設(shè)備原始檔案包括：設(shè)備清單或裝箱單設(shè)備發(fā)票產(chǎn)品質(zhì)量合格證明書開箱驗(yàn)收?qǐng)?bào)告產(chǎn)品技術(shù)資料安裝施工、水壓試驗(yàn)、調(diào)試、驗(yàn)收?qǐng)?bào)告第三節(jié) 設(shè)備設(shè)施日常運(yùn)行管理（2）設(shè)備技術(shù)資料設(shè)備技術(shù)資料包括：設(shè)備卡片

6、設(shè)備臺(tái)賬設(shè)備技術(shù)登錄簿竣工圖系統(tǒng)資料（3）政府職能部門頒發(fā)的有關(guān)政策、法規(guī)、條例、規(guī)程、標(biāo)準(zhǔn)等強(qiáng)制性文件第三節(jié) 設(shè)備設(shè)施日常運(yùn)行管理二、物業(yè)設(shè)備運(yùn)行管理物業(yè)設(shè)備的運(yùn)行管理實(shí)際上包括了物業(yè)設(shè)備技術(shù)運(yùn)行管理和物業(yè)設(shè)備經(jīng)濟(jì)運(yùn)行管理兩部分。1、設(shè)備的運(yùn)行在技術(shù)性能上始終處于最佳狀態(tài)針對(duì)設(shè)備的特點(diǎn)，制定科學(xué)、嚴(yán)密且切實(shí)可行的操作規(guī)程。對(duì)操作人員進(jìn)行專業(yè)的培訓(xùn)教育。對(duì)政府規(guī)定的某些需持證上崗的工種，必須嚴(yán)格要求持證才能上崗。加強(qiáng)巡檢、維護(hù)保養(yǎng)工作。設(shè)備中的儀表、（如壓力表、安全閥等）、安全附件必須定期校驗(yàn)，確保靈敏可靠。第三節(jié) 設(shè)備設(shè)施日常運(yùn)行管理對(duì)運(yùn)行中的設(shè)備不能單憑經(jīng)驗(yàn)用直觀的方法來管理，而應(yīng)在運(yùn)行狀

7、態(tài)下的監(jiān)測(cè)和對(duì)故障進(jìn)行技術(shù)診斷的基礎(chǔ)上，做深入、透徹、準(zhǔn)確的分析。對(duì)事故的處理要嚴(yán)格執(zhí)行“三不放過”原則。即事故原因未查清不放過、對(duì)事故責(zé)任者未處理不放過、事故后沒有采取改善措施不放過。2、從設(shè)備的購置到運(yùn)行、維修與更新改造中，尋求以最少的投入得到最大的經(jīng)濟(jì)效益，即設(shè)備的全過程管理的各項(xiàng)費(fèi)用最經(jīng)濟(jì)。第三節(jié) 設(shè)備設(shè)施日常運(yùn)行管理3、人員安全：加強(qiáng)培訓(xùn)、長(zhǎng)期教育、經(jīng)常演練、提高意識(shí)、掌握方法設(shè)備安全：防火、防盜、防水浸；安全運(yùn)行保證（壓力、溫度、荷載、流量）規(guī)章制度：建立健全、不斷完善；安全防護(hù)：措施完善、布防到位、科學(xué)防護(hù)（施工現(xiàn)場(chǎng)：圍擋、警示牌、警示燈）（防護(hù)裝置：消防衣、絕緣服、絕緣手套、絕

8、緣靴、絕緣墊）（防護(hù)工具：驗(yàn)電器、試電筆、安全鉗、絕緣棒）第三節(jié) 設(shè)備設(shè)施日常運(yùn)行管理4、設(shè)備管理制度交接班責(zé)任制預(yù)防性計(jì)劃?rùn)z修保養(yǎng)制檢修、保養(yǎng)操作指導(dǎo)規(guī)程制應(yīng)急方案流程制第三節(jié) 設(shè)備設(shè)施日常運(yùn)行管理基礎(chǔ)設(shè)備設(shè)施管理生活設(shè)備設(shè)施管理安全設(shè)備設(shè)施管理設(shè)備設(shè)施日常管理房屋路面管理建筑小品管理供配電管理給排水管理電梯系統(tǒng)管理暖通空調(diào)管理消防系統(tǒng)管理智能化系統(tǒng)管理第三節(jié) 設(shè)備設(shè)施日常運(yùn)行管理供配電系統(tǒng)第三節(jié) 設(shè)備設(shè)施日常運(yùn)行管理配電房?jī)?nèi)設(shè)備 配電房是將經(jīng)變壓器降壓的電源經(jīng)開關(guān)分配至各用電設(shè)備的建筑物。它的主要設(shè)備有：低壓配電柜、空氣開關(guān)、計(jì)量指導(dǎo)儀表、保護(hù)裝置、電力電容器、接觸器等。第三節(jié) 設(shè)備設(shè)施日

9、常運(yùn)行管理變頻供水系統(tǒng)第三節(jié) 設(shè)備設(shè)施日常運(yùn)行管理電梯系統(tǒng)1-減速箱；2-曳引輪；3-曳引機(jī)底座；4-導(dǎo)向輪；5-限速器； 6-機(jī)座；7-導(dǎo)軌支架；8-曳引鋼絲繩；9-開關(guān)碰鐵；10-緊急終端開關(guān)；11-導(dǎo)靴；12-轎架；13-轎門；14-安全鉗；15-導(dǎo)軌；16-繩頭組合；17-對(duì)重；18-補(bǔ)償鏈；19-補(bǔ)償鏈導(dǎo)輪；20-張緊裝置；21-緩沖器；22-底坑；23-層門；24-呼梯盒；25-層樓指示燈；26-隨行電纜；27-轎壁；28-轎內(nèi)操縱箱；29-開門機(jī)；30-井道傳感器；31-電源開關(guān)；32-控制柜；33-曳引電機(jī)；34-制動(dòng)器第三節(jié) 設(shè)備設(shè)施日常運(yùn)行管理空調(diào)系統(tǒng)第三節(jié) 設(shè)備設(shè)施日常運(yùn)

10、行管理消防系統(tǒng)消防警鈴消防廣播溫感探頭煙感探頭手報(bào)排煙風(fēng)機(jī)排煙閥第三節(jié) 設(shè)備設(shè)施日常運(yùn)行管理消防設(shè)備目前建筑物采用的消防設(shè)備仍然以水力滅火為主。如消火栓系統(tǒng)、噴淋系統(tǒng)，其他配套消防設(shè)備有煙感器、溫感器、消防報(bào)警系統(tǒng)、防火卷簾、防火門、抽煙送風(fēng)系統(tǒng)、通風(fēng)系統(tǒng)中的防火閥、消防電梯、消防走道及事故照明等設(shè)備。第三節(jié) 設(shè)備設(shè)施日常運(yùn)行管理智能監(jiān)控系統(tǒng)第三節(jié) 設(shè)備設(shè)施日常運(yùn)行管理門禁系統(tǒng)可視對(duì)講門禁系統(tǒng)是在各單元首層安裝防盜門，由管理中心機(jī)、彩色單元門口主機(jī)、電控鎖、閉門器及戶內(nèi)可視對(duì)講分機(jī)通過專用網(wǎng)絡(luò)連接組成。第三節(jié) 設(shè)備設(shè)施日常運(yùn)行管理周界防范系統(tǒng)第三節(jié) 設(shè)備設(shè)施日常運(yùn)行管理停車管理系統(tǒng)第四節(jié) 工程

11、外委單位管理工程外委單位管理（1）負(fù)責(zé)整改遺留問題的原施工方、后期引進(jìn)的整改施工單位、電信移動(dòng)等后期進(jìn)場(chǎng)的施工方的監(jiān)管；（2）設(shè)備設(shè)施維護(hù)外委單位的監(jiān)管，如電梯、空調(diào)維保單位；第五節(jié) 裝修管理裝修管理 如裝修方案的審核、裝修現(xiàn)場(chǎng)的防火管理、私搭亂建的控制、裝修工人及裝修材料的出入路線和行為規(guī)范管理等；第六節(jié) 工程人員管理、培訓(xùn)及考核工程人員管理、培訓(xùn)及考核1、建立健全的管理制度2、定期組織技能培訓(xùn)及技能考核3、制定績(jī)效考核計(jì)劃及標(biāo)準(zhǔn)第七節(jié) 戶內(nèi)維修及有償服務(wù)管理戶內(nèi)維修及有償服務(wù)管理1、制定戶內(nèi)維修流程及標(biāo)準(zhǔn)2、收費(fèi)合理3、注重服務(wù)禮儀第一節(jié) 預(yù)算制管理第二節(jié) 計(jì)劃管理第三節(jié) 標(biāo)準(zhǔn)化管理第四節(jié)

12、 節(jié)能降耗第五節(jié) 人性化管理第六節(jié) 承包責(zé)任制第七節(jié) 模塊化管理第四章 工程管理的主要手段第一節(jié) 預(yù)算制管理預(yù)算制管理具體就是每年每月都要做工程費(fèi)用預(yù)算。嚴(yán)格控制管理成本，對(duì)于預(yù)算外支出需有足夠的理由，且全年的實(shí)際管理成本與預(yù)算之差控制在一定的范圍內(nèi)，差別不能過大，如5%。第二節(jié) 計(jì)劃管理計(jì)劃管理制定詳細(xì)、有效、可執(zhí)行的工作計(jì)劃，并嚴(yán)格落實(shí)。通過計(jì)劃管理可減少工作中的漏項(xiàng)，降低管理風(fēng)險(xiǎn)。第三節(jié) 標(biāo)準(zhǔn)化管理標(biāo)準(zhǔn)化管理制定各項(xiàng)工作標(biāo)準(zhǔn)，要求員工嚴(yán)格按照工作標(biāo)準(zhǔn)流程進(jìn)行，并達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)化的結(jié)果。通過這種方式可以盡最大限度減少因員工能力差異而導(dǎo)致結(jié)果的不受控。第四節(jié) 節(jié)能降耗節(jié)能降耗應(yīng)將節(jié)能降耗貫徹到工作中的每一個(gè)細(xì)節(jié)，并常抓不懈。節(jié)能降耗主要包含：1、人員配置2、維修耗材管控3、水電使用優(yōu)化第五節(jié) 人性化管理人性化管理讓員工分享公司的發(fā)展成果，讓員工在這里有家的感覺。認(rèn)真對(duì)待每一個(gè)員工的每一項(xiàng)訴求，盡量做到公正的對(duì)待每一個(gè)員工。第六節(jié) 承包責(zé)任