商業(yè)定位報(bào)告(銷(xiāo)售)

1、-S9 商業(yè)定位報(bào)告一、項(xiàng)目本體屬性研究1、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)規(guī)劃面積2880 平米規(guī)劃樓層4 層進(jìn)深約12米面寬約60米樓層面積約為 720 平米小結(jié)：小體量商業(yè)用地，可操性差，業(yè)態(tài)選擇有局限，如果定位不準(zhǔn)將面對(duì)強(qiáng)有力的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。2、地塊周邊資源交通：交通上本項(xiàng)目對(duì)德州區(qū)域客戶均無(wú)抗性，便利、快捷、多樣的出行方式利于將德州所有客源囊入項(xiàng)目范圍。周邊項(xiàng)目：本項(xiàng)目周邊住宅項(xiàng)目眾多，且高端項(xiàng)目居多，入住開(kāi)始將有大量高端消費(fèi)者進(jìn)入本區(qū)域，任何業(yè)態(tài)商業(yè)在本區(qū)域都有一定消費(fèi)群體。周邊機(jī)構(gòu)：政府企事業(yè)單位金融機(jī)構(gòu)的工作人員消費(fèi)能力較強(qiáng)。生活配套：周邊的商業(yè)配套基本處于初級(jí)階段，主要以小商店為主的零散商鋪，休閑購(gòu)

2、物范圍弱，與當(dāng)前居住的較高端客戶有很大差距，周邊中高檔餐飲業(yè)，經(jīng)營(yíng)狀況良好，充分的反映出高端業(yè)態(tài)在這里的需求狀態(tài)。休閑娛樂(lè)：董子文化街與沙王河景觀區(qū)都是德州政府重點(diǎn)打造的休閑區(qū)域，自-然會(huì)吸引大量人流，消費(fèi)潛力無(wú)窮，本區(qū)域休閑娛樂(lè)以休閑廣場(chǎng)，文化廣場(chǎng)，體育公園為主，具備現(xiàn)代娛樂(lè)元素的活動(dòng)場(chǎng)所發(fā)展滯后，市場(chǎng)存在很大發(fā)展?jié)摿?。本?xiàng)目 SWOT 分析：項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)與劣勢(shì)交通優(yōu)勢(shì)明顯客戶覆蓋范圍遍及全體量小不便于操作，無(wú)法做到規(guī)模市集中化，業(yè)態(tài)較單一項(xiàng)目周邊住宅檔次高，本項(xiàng)目依托體量小，無(wú)法營(yíng)造規(guī)模商業(yè)與商務(wù)高端客群環(huán)境本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商在德州具備很好口SWOT 碑分析 商業(yè)都是招商先行，本公司沒(méi)有商項(xiàng)目周邊

3、高端商業(yè)匱乏為我們提供項(xiàng)目周邊有相當(dāng)體量的商業(yè)，高端一定市場(chǎng)機(jī)會(huì)與中端產(chǎn)品均有隨著董子文化街與景觀區(qū)逐步完與時(shí)間賽跑，先建設(shè)高端口碑，否善，本區(qū)域?qū)@得更大關(guān)注。則只有價(jià)格上進(jìn)行死拼。高端時(shí)尚娛樂(lè)項(xiàng)目的空白為我們提供一個(gè)很好的切入點(diǎn)3、本體分析結(jié)論單一走向會(huì)大大減弱項(xiàng)目排斥競(jìng)爭(zhēng)的能力，因此需要多種走向的優(yōu)勢(shì)來(lái)合理有效的融合，進(jìn)而歸納出項(xiàng)目發(fā)展的出路。我們審視 S9 起點(diǎn)的出路在哪里：走向一：產(chǎn)品策略以產(chǎn)品為導(dǎo)向，建造市場(chǎng)異質(zhì)化產(chǎn)品推出體量小精而專(zhuān)；-走向二：客戶策略以客戶為導(dǎo)向，尋找客戶特點(diǎn)推出高端客戶；走向三：市場(chǎng)策略以市場(chǎng)為導(dǎo)向從市場(chǎng)真空覓的機(jī)遇推出現(xiàn)代娛樂(lè)元素。高端商務(wù)會(huì)所二、城市與環(huán)境

4、研究1、城市發(fā)展德州是冀魯交接的門(mén)戶，隨著“南融北接”城市發(fā)展戰(zhàn)略實(shí)施，德州已經(jīng)成為魯西北重要的區(qū)域中心城市！2、經(jīng)濟(jì)發(fā)展山東 2010GDP 排名第 11 位，德州 GDP 增速明顯，德州人均GDP 達(dá)到 3萬(wàn)元，增速較為突出，按照聯(lián)合國(guó)標(biāo)準(zhǔn)，經(jīng)濟(jì)進(jìn)入加速發(fā)展階段，中產(chǎn)階層逐漸形成。德州第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展相對(duì)落后，但第三產(chǎn)業(yè)增速很快，在產(chǎn)業(yè)格局比重中日益增加。3、人口狀況從區(qū)域看，本項(xiàng)目所在經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)的從業(yè)人員數(shù)量低于德城區(qū)，但工資水平高于其他區(qū)域，具備較強(qiáng)購(gòu)買(mǎi)力。4、本章結(jié)論南融北接、東進(jìn)西拓”的主通道，借助獨(dú)特的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，德州城市建設(shè)步伐將進(jìn)一步加快。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)在增速調(diào)整，第三產(chǎn)業(yè)加大份額，將會(huì)

5、出現(xiàn)大量富裕的私營(yíng)業(yè)主，人均 GDP 快速增長(zhǎng)，出現(xiàn)大量中產(chǎn)階層，消費(fèi)能力大大增強(qiáng)。-三、商業(yè)項(xiàng)目市場(chǎng)研究1、商業(yè)格局從德州現(xiàn)有的商業(yè)格局看，是典型的單核商圈，經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)出現(xiàn)了大型購(gòu)物中心，但區(qū)域商圈尚未形成！德百商圈為市級(jí)中高檔零售商圈，位于市區(qū)中心位置，基本代表著德州市主流高端消費(fèi)！2商業(yè)研究結(jié)果整體商業(yè)過(guò)低端，第二區(qū)域商圈將以?shī)W德樂(lè)為中心出現(xiàn)未來(lái)開(kāi)發(fā)區(qū)將是高端新型商業(yè)落腳點(diǎn)寫(xiě)字樓市場(chǎng)已經(jīng)初現(xiàn)高端產(chǎn)品，而且價(jià)格相對(duì)低廉，銷(xiāo)售情況并不看好德州寫(xiě)字樓標(biāo)桿項(xiàng)目初現(xiàn)四、項(xiàng)目商業(yè)模式定位1、整體商業(yè)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)規(guī)劃面積7586 平米規(guī)劃面積2880 平米規(guī)劃面積1798 平米規(guī)劃樓層5 層規(guī)劃樓層4 層

6、規(guī)劃樓層4 層進(jìn)深約 14m進(jìn)深約 12m進(jìn)深14.7 米面寬約108米面寬約60米面寬37.3 米樓層面積約為 1517 平樓層面積約為 720 平樓層面積各樓層不等米米S7S9S13小結(jié)：總體量 12264 平方米，分別為S7,S9 與 S13 三座大樓，是否能夠整體考慮？是否 S9 能夠滿足本文剛開(kāi)頭的設(shè)想呢？2、市場(chǎng)策略-小結(jié)：我們做不了行業(yè)老大與中等規(guī)模的挑戰(zhàn)，因?yàn)槲覀兊捏w量很小，而我們也不會(huì)做個(gè)追隨者，但我們卻可以做一個(gè)補(bǔ)缺者，我們小但我們精而且更加靈活。3、商業(yè)模型定位小結(jié)：商業(yè)分為10 類(lèi)，本項(xiàng)目體量不大，但卻在開(kāi)發(fā)區(qū)中心，周邊非常富裕，交通非常便利，如果將其定位鄰里中心那對(duì)本

7、項(xiàng)目是極大浪費(fèi)，娛樂(lè)中心與專(zhuān)業(yè)中心-是符合本項(xiàng)目特征的最佳選擇。4、商業(yè)模式極其定位我們選擇專(zhuān)業(yè)性商業(yè)模式, 以某一行業(yè)為依托，加深品牌與檔次細(xì)分，集中力量滿足全體消費(fèi)者訴求的某一種特定需求,滿足人們個(gè)性化，異質(zhì)化需求.,針對(duì)性強(qiáng)，專(zhuān)業(yè)化程度高。5、項(xiàng)目定位結(jié)合本項(xiàng)目條件與前文的分析我們將S7 與 S9 定位：S7專(zhuān)業(yè)性商業(yè)商務(wù)辦公創(chuàng)業(yè)廣場(chǎng)或者創(chuàng)業(yè)基地S9娛樂(lè)型商業(yè)高端客群會(huì)所型商業(yè)（餐飲休閑娛樂(lè)）商務(wù)會(huì)所創(chuàng)業(yè)廣場(chǎng)五、產(chǎn)品定位1、產(chǎn)品定位建議整S7 商務(wù)辦公創(chuàng)業(yè)廣場(chǎng)體S13 定向餐飲高端特色菜系考慮S9 餐飲休閑娛樂(lè)2 、 S9 商業(yè)會(huì)所會(huì)所性質(zhì)商業(yè)（餐飲休閑娛樂(lè)）-其土地屬性位于城市中心城區(qū)

8、，地塊商務(wù)屬性較高，項(xiàng)目周邊交通發(fā)達(dá)、配套設(shè)施，較為完善?？蛻魧傩怨ぷ鬟M(jìn)取，善于享受，講究個(gè)性，追逐社會(huì)高尚生活的表現(xiàn)形式，愿意花時(shí)間和金錢(qián)進(jìn)行休閑娛樂(lè)消費(fèi)和健身。核心價(jià)值功能完善、滿足個(gè)性生活、突顯尊貴身份。會(huì)所功能常見(jiàn)的會(huì)所功能模塊布置包括康體項(xiàng)目、消閑項(xiàng)目、娛樂(lè)項(xiàng)目、商業(yè)服務(wù)項(xiàng)目四大類(lèi)。S9 商業(yè)會(huì)所推薦業(yè)態(tài)桑拿房與SPA 洗浴，健身與酒吧，西餐與咖啡廳，中餐（高端：上海本幫菜，客家菜等）。3、產(chǎn)品的銷(xiāo)售與分割（1）分割方式不分割整棟銷(xiāo)售-中間分割半棟銷(xiāo)售3 層和 4 層與中央大廳捆綁銷(xiāo)售 1 層和 2 層作為底商銷(xiāo)售（2）三種分割方式的選擇不分割整棟銷(xiāo)售，優(yōu)點(diǎn)：產(chǎn)品形式簡(jiǎn)單，購(gòu)買(mǎi)者可以

9、方便整改利用，而且銷(xiāo)售簡(jiǎn)單一次銷(xiāo)售完畢不留麻煩。缺點(diǎn)：購(gòu)買(mǎi)門(mén)檻高，大客戶尋找難度較大，對(duì)于我們來(lái)說(shuō)整體銷(xiāo)售本樓的價(jià)格也不會(huì)太高。中間分割優(yōu)點(diǎn)：降低了客戶的購(gòu)買(mǎi)門(mén)檻，而且都具備一樓大堂，做餐飲很適合缺點(diǎn)：設(shè)計(jì)消防樓梯四個(gè)，電梯兩部，對(duì)面積占用較大。而且整體樓的銷(xiāo)售價(jià)格也不會(huì)太高。-三四層分割3 層和 4 層與中央大廳共2000 平米體量商業(yè)，因?yàn)槭? 層與 4 層，價(jià)格不會(huì)太高，具備整體銷(xiāo)售可能性，同時(shí)能夠降低操作風(fēng)險(xiǎn)。1 層和 2 層作為底商，分割面積 150 平米左右，作為沿街底商銷(xiāo)售對(duì)項(xiàng)目整體價(jià)格提升作用很大，同時(shí)銷(xiāo)售沒(méi)有難度。4、S9 定位為會(huì)所性質(zhì)商業(yè)與其各方面標(biāo)準(zhǔn)（ 1）樓面規(guī)格：本

10、項(xiàng)目基本層面積 720 平米傳統(tǒng)的方型布局對(duì)于用戶的使用更有效（較高的面積使用率） 。（2）設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)及層高：全部設(shè)計(jì)以餐飲標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行設(shè)計(jì)，一層層高5.2 米，二層以上層高 3.9 米。（3）單元分割： 3-4 層與大廳一體進(jìn)行銷(xiāo)售，1-2 層分割成 150 平米沿街底商。（4）空調(diào)： 3-4 層中央空調(diào)（只預(yù)留位置）， 1-2 層預(yù)留空調(diào)位單體空調(diào)。（5）車(chē)位： 100 平米需求一個(gè)車(chē)位計(jì)算，S9 需要 30 個(gè)車(chē)位。（6）電梯：本項(xiàng)目體量小，但由于經(jīng)營(yíng)的業(yè)態(tài)餐飲娛樂(lè)居多，人流量多切密集，所以準(zhǔn)備兩部電梯。（ 7）暖氣：地輻射采暖。（ 8）裝修：內(nèi)部全部為毛坯。（ 9）外延：具有現(xiàn)代感、昭示性強(qiáng)。（ 10）交工標(biāo)準(zhǔn)：外墻：外墻磚結(jié)合高級(jí)涂料，沿街面為外墻磚，其他為高級(jí)涂料；內(nèi)墻：刮膩?zhàn)?；頂棚；混凝土樓板不刮膩?zhàn)樱?地面；細(xì)石混凝土毛面；門(mén)窗：鋁合金單玻鋼化平開(kāi)門(mén)；沿街為鋁合金中