2012年房產(chǎn)估價(jià)師考試《理論與方法》精講班課件【講義】-1-3講(共20頁)

1、精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上第一章房地產(chǎn)估價(jià)概論 考試目的本部分的考試目的是測(cè)試應(yīng)考人員對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)的含義、本質(zhì)和必要性，房地產(chǎn)估價(jià)的要素，房地產(chǎn)估價(jià)的各種現(xiàn)實(shí)需要，房地產(chǎn)估價(jià)師的職業(yè)道德，中國房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)發(fā)展?fàn)顩r等的了解、熟悉和掌握程度。考情分析：（6-7題左右，8-9分）都是小題，總分值不算低。難度不大，考點(diǎn)比較集中，重在概念的理解和把握。對(duì)本章出現(xiàn)的考題，必須搶分。單選題多選題判斷題合計(jì)2007題數(shù)4127分值4228考點(diǎn)房地產(chǎn)估價(jià)的含義、房地產(chǎn)估價(jià)的本質(zhì)2、估價(jià)資格互認(rèn)專業(yè)估價(jià)的特點(diǎn)估價(jià)的本質(zhì)2008題數(shù)3227分值3429考點(diǎn)估價(jià)的基本概念、估價(jià)要素（估價(jià)假設(shè)、估價(jià)原則）估

2、價(jià)職業(yè)道德、估價(jià)對(duì)象范圍估價(jià)委托人、估價(jià)目的2009題數(shù)527分值549考點(diǎn)估價(jià)目的、價(jià)值類型的決定因素、關(guān)于價(jià)值類型的說法、房地產(chǎn)損害價(jià)值的確定問題、房地產(chǎn)估價(jià)的現(xiàn)實(shí)需要房地產(chǎn)估價(jià)的現(xiàn)實(shí)需要、城市房屋拆遷的估價(jià)依據(jù)2010題數(shù)3227分值3429考點(diǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)范疇、評(píng)估誤差的判定、估價(jià)時(shí)點(diǎn)的決定因素房地產(chǎn)估價(jià)的本質(zhì)、估價(jià)師職業(yè)道德含租約的房地產(chǎn)、包含無形資產(chǎn)的房地產(chǎn)2011題數(shù)3216分值3418考點(diǎn)估價(jià)誤差、房地產(chǎn)損毀評(píng)估、評(píng)估時(shí)點(diǎn)專業(yè)估價(jià)必要性、職業(yè)道德估價(jià)當(dāng)事人第一節(jié)對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)的基本認(rèn)識(shí)一、房地產(chǎn)估價(jià)的含義（熟悉）1.專業(yè)估價(jià)與非專業(yè)估價(jià)的區(qū)別提供專業(yè)意見、具有公信力，實(shí)行有償服務(wù)、承

3、擔(dān)相關(guān)法律責(zé)任的專業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)已經(jīng)成為一種職業(yè)和行業(yè)。專業(yè)估價(jià)與非專業(yè)估價(jià)的不同（五大不同點(diǎn)）：由專業(yè)機(jī)構(gòu)和人員完成；是一種專業(yè)意見；具有社會(huì)公信力；實(shí)行有償服務(wù)；承擔(dān)法律責(zé)任。某注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師擬購買A市C區(qū)的一套多層住房，該估價(jià)師根據(jù)自己對(duì)該套住房實(shí)物、權(quán)益、區(qū)位等的勘查、分析，運(yùn)用適當(dāng)方法對(duì)該套住房進(jìn)行了估價(jià)，并最終以接近于該估價(jià)對(duì)象價(jià)值的價(jià)格成交。該估價(jià)師對(duì)該住房的估價(jià)是專業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)。（）【2007年真題】答疑編號(hào)1正確答案×答案解析必須是專業(yè)人員的職業(yè)行為而非個(gè)人行為，不是由專業(yè)機(jī)構(gòu)完成，無公信力，不承擔(dān)法律責(zé)任。參見教材P2。與非專業(yè)估價(jià)相比，專業(yè)估價(jià)的特點(diǎn)有（）。【2

4、007年真題】A.是一種專業(yè)意見B.估計(jì)價(jià)格或價(jià)值C.實(shí)行有償服務(wù)D.承擔(dān)法律責(zé)任E.估價(jià)作業(yè)日期長(zhǎng)答疑編號(hào)2正確答案ACD答案解析專業(yè)估價(jià)與非專業(yè)估價(jià)的五大不同。參見教材P2。 2.房地產(chǎn)估價(jià)的概念房地產(chǎn)估價(jià)是房地產(chǎn)估價(jià)師和房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)根據(jù)估價(jià)目的，遵守估價(jià)原則，運(yùn)用估價(jià)方法，按照估價(jià)程序，對(duì)估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的特定價(jià)值進(jìn)行分析、測(cè)算和判斷,并提供相關(guān)專業(yè)意見的活動(dòng)。估價(jià)的主體是估價(jià)師和估價(jià)機(jī)構(gòu)估價(jià)的客體是估價(jià)對(duì)象的價(jià)值估價(jià)時(shí)間是估價(jià)時(shí)點(diǎn)估價(jià)要根據(jù)估價(jià)目的，遵守估價(jià)原則，運(yùn)用估價(jià)方法，按照估價(jià)程序估價(jià)中采取的手段（三手段）價(jià)值分析手段，對(duì)影響估價(jià)的因素進(jìn)行分析價(jià)值測(cè)算手段，運(yùn)用數(shù)學(xué)公式或模

5、型計(jì)算對(duì)象價(jià)值價(jià)值判斷手段，根據(jù)測(cè)算結(jié)果，對(duì)價(jià)值進(jìn)行最終判定估價(jià)的最終目的，對(duì)價(jià)值進(jìn)行分析、測(cè)算、判斷，提供相關(guān)專業(yè)意見3.估價(jià)與評(píng)估的異同估價(jià)是指價(jià)值評(píng)估（范圍窄）評(píng)估的范圍較廣，不僅包括價(jià)值評(píng)估，還包括房屋工程質(zhì)量評(píng)估、房屋完損等級(jí)評(píng)估、房屋使用功能評(píng)估、房地產(chǎn)環(huán)境評(píng)估、房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估、房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估、房地產(chǎn)制度政策評(píng)估等（范圍廣）房地產(chǎn)估價(jià)師以及估價(jià)機(jī)構(gòu)除了進(jìn)行價(jià)值評(píng)估外，還可以進(jìn)行估價(jià)相關(guān)業(yè)務(wù)和咨詢顧問業(yè)務(wù)。如價(jià)值分配業(yè)務(wù)、價(jià)值減損評(píng)估業(yè)務(wù)、價(jià)值提升評(píng)估業(yè)務(wù)、相關(guān)經(jīng)濟(jì)損失評(píng)估業(yè)務(wù)、房地產(chǎn)咨詢業(yè)務(wù)等。4.國外和港臺(tái)地區(qū)對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)的稱謂和定義二、房地產(chǎn)估價(jià)的特點(diǎn)（五點(diǎn)）（重點(diǎn)掌握

6、）特點(diǎn)1 評(píng)估房地產(chǎn)的價(jià)值而不是價(jià)格盡管叫價(jià)格評(píng)估，但評(píng)估的是價(jià)值而非價(jià)格價(jià)值是物的真實(shí)所值，是內(nèi)在的、相對(duì)客觀和相對(duì)穩(wěn)定的，是價(jià)格波動(dòng)的中心。價(jià)格是價(jià)值的表現(xiàn)，圍繞價(jià)值上下波動(dòng)，是實(shí)際發(fā)生、已經(jīng)完成并且可以觀察到的事實(shí)?，F(xiàn)實(shí)中，價(jià)格偏離價(jià)值是普遍現(xiàn)象。價(jià)值決定價(jià)格，估價(jià)實(shí)踐中從價(jià)格來了解價(jià)值。例題：（判斷題）房地產(chǎn)價(jià)格是客觀存在的，是不以個(gè)人意志為轉(zhuǎn)移的，因此，房地產(chǎn)估價(jià)實(shí)際上是房地產(chǎn)專業(yè)估價(jià)人員對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格形成進(jìn)行市場(chǎng)模擬的過程，所要揭示的是房地產(chǎn)的理論價(jià)格。（）【2006年真題】答疑編號(hào)3正確答案×答案解析評(píng)估房地產(chǎn)的價(jià)值而不是價(jià)格。參見教材P5。 特點(diǎn)2 房地產(chǎn)估價(jià)是模擬

7、市場(chǎng)定價(jià)而不是替代市場(chǎng)定價(jià)估價(jià)是為相關(guān)人決策提供關(guān)于房地產(chǎn)價(jià)值的專業(yè)意見。定價(jià)是當(dāng)事人個(gè)人行為。房地產(chǎn)估價(jià)模擬大多數(shù)市場(chǎng)參與者的思維和行為，而不是個(gè)別人的價(jià)值判斷，是房地產(chǎn)市場(chǎng)機(jī)制形成房地產(chǎn)價(jià)格，估價(jià)師是在調(diào)查了解房地產(chǎn)市場(chǎng)行情的基礎(chǔ)上，通過科學(xué)的分析、測(cè)算和判斷，揭示或發(fā)現(xiàn)客觀存在的房地產(chǎn)價(jià)值。價(jià)值原本客觀存在，估價(jià)師利用知識(shí)與經(jīng)驗(yàn)揭示這個(gè)價(jià)值，而非發(fā)明創(chuàng)造出價(jià)值。例題：房地產(chǎn)估價(jià)從某種意義上講是（）房地產(chǎn)的價(jià)值?！?007年真題】A.發(fā)明B.發(fā)現(xiàn)C.創(chuàng)造D.確定答疑編號(hào)4正確答案B答案解析參見教材P6。 特點(diǎn)3 提供價(jià)值意見而不是作價(jià)格保證估價(jià)結(jié)果是專業(yè)意見，而不是價(jià)格保證。但是估價(jià)師對(duì)自

8、己的專業(yè)意見要承擔(dān)法律責(zé)任。根據(jù)提供專業(yè)意見的用途和作用不同，有兩種性質(zhì)的估價(jià)：一是鑒證性的估價(jià)，要提供證據(jù)，有公正的作用；另一個(gè)是咨詢性的估價(jià)。鑒證性或證據(jù)性作用的估價(jià)的法律責(zé)任一般大于咨詢性或參考性作用的估價(jià)的法律責(zé)任。刑法、公司法、證券法中有關(guān)于估價(jià)法律責(zé)任的條款。承擔(dān)法律責(zé)任時(shí)，能證明自己沒有過錯(cuò)的除外特點(diǎn)4 估價(jià)有誤差，但誤差應(yīng)在合理范圍之內(nèi)（必考考點(diǎn)）對(duì)估價(jià)準(zhǔn)確性的認(rèn)識(shí)由于信息的不完全與不確定，估價(jià)師只能得出近似的評(píng)估價(jià)值（誤差不可避免）。所有的估價(jià)都會(huì)有誤差：評(píng)估價(jià)值真實(shí)價(jià)值誤差。估價(jià)的允許誤差較大，但是應(yīng)該有合理的誤差度。判斷估價(jià)誤差，一般不與實(shí)際成交價(jià)格相比，而是與其他合格估

9、價(jià)師對(duì)同一估價(jià)對(duì)象在同一目的、同一估價(jià)時(shí)點(diǎn)下的重新估價(jià)結(jié)果進(jìn)行比較。（對(duì)比法，復(fù)核）一般不會(huì)重復(fù)評(píng)估來確定誤差，而是通過考察估價(jià)師和估價(jià)機(jī)構(gòu)在履行估價(jià)程序上有無疏漏，在估價(jià)過程中有無失誤， 間接對(duì)其估價(jià)結(jié)果肯定或否定防止出現(xiàn)較大誤差的方法制定估價(jià)業(yè)務(wù)技術(shù)規(guī)范和職業(yè)道德規(guī)范等目前我國的技術(shù)規(guī)范和職業(yè)道德規(guī)范有3個(gè)：房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范；房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見；房屋征收評(píng)估辦法。例題：關(guān)于房地產(chǎn)估價(jià)誤差的說法，錯(cuò)誤的是（）?！?011年真題】A.判斷評(píng)估價(jià)值的誤差大小或者準(zhǔn)確性，理論上是將其與真實(shí)價(jià)值進(jìn)行比較B.估價(jià)會(huì)有誤差，可用一般物理量測(cè)量的誤差標(biāo)準(zhǔn)來要求估價(jià)的誤差標(biāo)準(zhǔn)C.所有的評(píng)估價(jià)值都有誤差，因

10、此可以說所有的評(píng)估價(jià)值都是近似值D.估價(jià)誤差應(yīng)有一定的限度，因此需要確定合理的誤差范圍答疑編號(hào)5正確答案B答案解析參見教材P9。估價(jià)會(huì)有誤差，但是不能用一般物理量測(cè)量的誤差標(biāo)準(zhǔn)來要求估價(jià)的誤差標(biāo)準(zhǔn)，估價(jià)是門藝術(shù)，關(guān)于誤差的標(biāo)準(zhǔn)確認(rèn)，沒有這么客觀。 不同的房地產(chǎn)估價(jià)師對(duì)同一估價(jià)對(duì)象在同一估價(jià)目的、同一估價(jià)時(shí)點(diǎn)下的評(píng)估價(jià)值通常不完全相同，這主要是因?yàn)椋ǎ??！?007年真題】A.掌握的有關(guān)信息不同B.做出的估價(jià)師聲明不同C.估價(jià)對(duì)象狀況不同D.委托人不同答疑編號(hào)6正確答案A答案解析參見教材P8-9。由于信息的不完全與不確定，使得合格的估價(jià)師也只能得出近似的評(píng)估價(jià)值（估價(jià)不可避免）。 （判斷題）一般來

11、說，不宜直接使用實(shí)際成交價(jià)格來判斷估價(jià)結(jié)果的準(zhǔn)確性。（）【2007年真題】答疑編號(hào)7正確答案答案解析判斷估價(jià)誤差大小，一般不與實(shí)際成交價(jià)格相比，因?yàn)閷?shí)際成交價(jià)格不見得是正常合理價(jià)格，判斷方法一般是與其他合格估價(jià)師對(duì)同一估價(jià)對(duì)象在同一目的、同時(shí)估價(jià)時(shí)點(diǎn)下的重新估價(jià)結(jié)果進(jìn)行比較。參見教材P8。 （單選題）從科學(xué)可操作性上看，能夠用于判斷一個(gè)評(píng)估價(jià)值誤差大小或準(zhǔn)確性的是（）?！?010真題】A.估價(jià)對(duì)象的真實(shí)價(jià)值B.估價(jià)對(duì)象的重置價(jià)格C.估價(jià)對(duì)象的實(shí)際成交價(jià)值D.合格估價(jià)師的重新估價(jià)結(jié)果答疑編號(hào)8正確答案D答案解析注意題干中的“可操作性”這幾個(gè)重要的關(guān)鍵提示，沒有這個(gè)提示，A也是正確的，但是有了操作

12、性的限制，則只有D為正確答案。參見教材P8-9。本題給我們的啟示細(xì)心審題，注意發(fā)現(xiàn)題干中的提示。 特點(diǎn)5 既是一門科學(xué)也是一門藝術(shù)，但是應(yīng)該增加其科學(xué)的成分，減少其藝術(shù)的成分。估價(jià)師的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)很重要影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素眾多，只通過數(shù)學(xué)公式或模型難以把握與量化必須對(duì)不同估價(jià)方法的局限性進(jìn)行調(diào)整和綜合平衡，也依賴于估價(jià)師個(gè)人的綜合判斷藝術(shù)水平因此估價(jià)師一般要求有一定年限的估價(jià)實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)多選題 下列關(guān)于房地產(chǎn)估價(jià)本質(zhì)的說法中，正確的是（）。【2010真題】A.房地產(chǎn)估價(jià)是評(píng)估房地產(chǎn)的價(jià)值而不是價(jià)格B.房地產(chǎn)估價(jià)是替相關(guān)當(dāng)事人為房地產(chǎn)定價(jià)C.房地產(chǎn)估價(jià)是為委托人提供價(jià)格保證D.房地產(chǎn)估價(jià)會(huì)有誤差，但誤差

13、應(yīng)該在合理范圍內(nèi)E.房地產(chǎn)估價(jià)是一門科學(xué)也是一門藝術(shù)答疑編號(hào)9正確答案ADE答案解析房地產(chǎn)估價(jià)是模擬市場(chǎng)價(jià)格形成過程，而不是代替市場(chǎng)定價(jià)，B錯(cuò)誤；房地產(chǎn)估價(jià)只提供價(jià)值意見，而不做價(jià)格保證。參見教材P5-10。 三、房地產(chǎn)估價(jià)的必要性（熟悉）1.專業(yè)估價(jià)存在的前提：獨(dú)一無二、價(jià)值量大下列房地產(chǎn)特性中，決定房地產(chǎn)需要專業(yè)估價(jià)的特性有（）?！?011真題】A.獨(dú)一無二B.壽命長(zhǎng)久C.供給有限D(zhuǎn).價(jià)值量大E.保值增值答疑編號(hào)0正確答案AD答案解析參見教材P11。 2.房地產(chǎn)需要專業(yè)估價(jià)的原因房地產(chǎn)市場(chǎng)是典型的不完全市場(chǎng)，有許多阻礙房地產(chǎn)價(jià)格合理形成的因素，不會(huì)自動(dòng)地形成常人容易識(shí)別的適當(dāng)價(jià)格，需要房地

14、產(chǎn)估價(jià)師提供市場(chǎng)信息，進(jìn)行替代市場(chǎng)的估價(jià)，推動(dòng)房地產(chǎn)價(jià)格正常化，促進(jìn)公平交易，建立合理的市場(chǎng)秩序。目前估計(jì)領(lǐng)域?qū)I(yè)化細(xì)分：資產(chǎn)評(píng)估、房地產(chǎn)評(píng)估、土地價(jià)格評(píng)估、礦業(yè)權(quán)評(píng)估、珠寶價(jià)值評(píng)估、二手車交易評(píng)估等等。3.房地產(chǎn)估價(jià)在估價(jià)中占主體地位房地產(chǎn)“量大面廣”，其他資產(chǎn)數(shù)量相對(duì)較少房地產(chǎn)需要估價(jià)的情形（轉(zhuǎn)讓、租賃、抵押、征收、征用、分割、損害賠償、課稅、保險(xiǎn)等）較多，其他資產(chǎn)需要估價(jià)的情況相對(duì)較少房地產(chǎn)估價(jià)還普遍提供咨詢顧問服務(wù)，其他資產(chǎn)估價(jià)主要限于價(jià)值評(píng)估本身。第二節(jié)對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)的各種需要一、房地產(chǎn)抵押的需要（掌握）抵押人擔(dān)保債權(quán)不得超出抵押物價(jià)值。貸款金額小于抵押房地產(chǎn)的價(jià)值。出于債務(wù)安全的需要

15、房地產(chǎn)抵押對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)的需要（6種）：初次抵押估價(jià)、再次抵押估價(jià)、轉(zhuǎn)抵押估價(jià)、續(xù)貸抵押估價(jià)、抵押期間估價(jià)、處置抵押房地產(chǎn)估價(jià)。為抵押貸款提供相關(guān)服務(wù)。貸款前期，除了提供估價(jià)服務(wù)，還可以對(duì)貸款項(xiàng)目進(jìn)行評(píng)價(jià)、抵押成數(shù)測(cè)算。貸款期間，提供抵押房地產(chǎn)及其價(jià)值動(dòng)態(tài)評(píng)估，及時(shí)化解信貸風(fēng)險(xiǎn)，提高抵押房地產(chǎn)質(zhì)量，保障金融機(jī)構(gòu)債權(quán)安全。貸款處置期，提供處置抵押房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估，以及資產(chǎn)處置方案、處置方式分析咨詢服務(wù)等。下列經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中，需要評(píng)估房地產(chǎn)抵押價(jià)值的是（）。【2009真題】A.增加抵押貸款B.抵押期間對(duì)抵押房地產(chǎn)進(jìn)行動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)C.抵押貸款到期后需繼續(xù)以該房地產(chǎn)抵押貸款D.處置抵押房地產(chǎn)E.租賃抵押房地產(chǎn)答疑

16、編號(hào)1正確答案ABCD答案解析前四者都是需要的，租賃時(shí)需要確定租金，但是不需要確定抵押價(jià)值。參見P1415。 二、房地產(chǎn)征收征用的需要（掌握）征收是強(qiáng)制收買，所有權(quán)變更，不返還。征用是強(qiáng)制使用，只是使用權(quán)的變更，到期返還給使用權(quán)人。記憶要點(diǎn)：實(shí)施征收，遵循“公共利益原則”，實(shí)施補(bǔ)償，遵循“公平補(bǔ)償原則”補(bǔ)償既包括使用上的補(bǔ)償，也包括實(shí)際損失。注意P16最下面的一段文字，這里可以提煉的考題內(nèi)容很多。房地產(chǎn)被征收后損毀的，補(bǔ)償為“使用上的補(bǔ)償（相當(dāng)于租金）+損毀前后的價(jià)差”被征收后滅失的，補(bǔ)償為“使用上的補(bǔ)償+被損毀的價(jià)值”被征收人房屋采取產(chǎn)權(quán)調(diào)換時(shí)，補(bǔ)償為“被征收房屋和調(diào)換房屋的產(chǎn)權(quán)調(diào)換差價(jià)”評(píng)

17、估時(shí)，有時(shí)還需要評(píng)估房地產(chǎn)之外的其他損失。三、房地產(chǎn)稅收的需要（熟悉）在第一門課程中政策與制度部分涉及稅收內(nèi)容，因而不會(huì)是本章中的重要考點(diǎn)?？梢月赃^。四、房地產(chǎn)保險(xiǎn)的需要在保險(xiǎn)的三個(gè)階段有不同的估價(jià)需要（相關(guān)知識(shí)中考保險(xiǎn)，這里很少考）投保時(shí)，確定保險(xiǎn)標(biāo)的的實(shí)際價(jià)值，據(jù)以確定保額和保費(fèi)保險(xiǎn)事故發(fā)生后，確定保險(xiǎn)標(biāo)的的損失，據(jù)以確定保險(xiǎn)賠償金額保險(xiǎn)期間，確定保險(xiǎn)標(biāo)的價(jià)值的變化，以采取相應(yīng)的補(bǔ)救措施五、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓和租賃的需要（熟悉）轉(zhuǎn)讓方式增多，包括：買賣、互換、贈(zèng)與、作價(jià)入股、作價(jià)出資、抵償債務(wù)等。租賃有房屋租賃、土地租賃、土地使用權(quán)出租等。房地產(chǎn)租賃情況下的估價(jià)服務(wù)包括，確定租金，調(diào)整租金、續(xù)租時(shí)

18、的租金確定、租賃權(quán)價(jià)值、出租人提前結(jié)束租約時(shí)對(duì)承租人的補(bǔ)償?shù)?。六、國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓的需要（掌握） 招標(biāo)出讓方式中招標(biāo)底價(jià)，投標(biāo)人的投標(biāo)報(bào)價(jià) 拍賣出讓方式中，拍賣人的拍賣底價(jià)，競(jìng)拍人的最高出價(jià) 掛牌出讓方式中，出讓人的掛牌底價(jià)，競(jìng)買人的最高報(bào)價(jià) 協(xié)議出讓方式中，協(xié)議出讓的最低價(jià)和最高價(jià)七、房地產(chǎn)分割的需要（熟悉）一般采取折價(jià)或者拍賣變賣價(jià)款分割、實(shí)物分割時(shí)，需要根據(jù)差價(jià)進(jìn)行多退少補(bǔ)八、房地產(chǎn)損害賠償?shù)男枰ㄕ莆眨┲攸c(diǎn)在于損失額的確定和計(jì)算（重要考點(diǎn)）損害賠償?shù)那闆r 因規(guī)劃修改給房地產(chǎn)權(quán)利人的合法權(quán)益造成損失的賠償評(píng)估 新建建筑物妨礙了相鄰建筑物的通風(fēng)、采光和日照、視野等造成相鄰房地產(chǎn)價(jià)值損

19、失的評(píng)估 使他人房地產(chǎn)受到污染，造成他人房地產(chǎn)價(jià)值損失的評(píng)估 因施工中不慎使鄰近建筑物傾斜造成鄰近房地產(chǎn)價(jià)值損失的評(píng)估 因工程質(zhì)量缺陷造成房地產(chǎn)價(jià)值損失的評(píng)估 因未能履約使他人工程停緩建，對(duì)他人造成的損失的評(píng)估 因?qū)Ψ康禺a(chǎn)權(quán)利行使不當(dāng)限制，對(duì)房地產(chǎn)權(quán)利人造成損失的評(píng)估 因異議登記不當(dāng)，造成房地產(chǎn)權(quán)利人損害的評(píng)估 因非法批準(zhǔn)征收，使用土地，對(duì)當(dāng)事人造成損失的評(píng)估 其他房地產(chǎn)損害賠償相關(guān)評(píng)估P22頁例題看懂P22例1-1，作為選擇題，以及計(jì)算題的考點(diǎn)，要注意：不修復(fù)情況下的價(jià)值減損=損壞前后的市場(chǎng)價(jià)差修復(fù)帶來的價(jià)值增加額=修復(fù)后的市場(chǎng)價(jià)值-修復(fù)前的市場(chǎng)價(jià)值損害經(jīng)濟(jì)上是否可被修復(fù)，修復(fù)的必要費(fèi)用小于

20、修復(fù)后的價(jià)值增加值（成本效益原則）損害造成的相關(guān)經(jīng)濟(jì)損失，主要是搬遷費(fèi)和臨時(shí)安置費(fèi)總損失額=修復(fù)必要費(fèi)用+修復(fù)后的價(jià)值減損額某套住宅的月有效毛收入為3000元，運(yùn)營費(fèi)用為有效毛收入的10%。因樓上裝修漏水使該住宅被水淹，需要重新裝修。預(yù)計(jì)重新裝修等費(fèi)用為50000元，在裝修期3個(gè)月內(nèi)均勻投入，裝修完成后需放置3個(gè)月方可使用。若月報(bào)酬率為0.5%，則該住宅因被水淹造成的損失為（）元。（2011年真題）A.49627B.57647C.65548D.65920答疑編號(hào)2正確答案C答案解析該住宅因被水淹造成的損失包括兩塊：一是重新裝修費(fèi)用，二是損失租金。都要折算到現(xiàn)在時(shí)點(diǎn)。50000×1.0

21、05-1.5+3000×0.9/0.005×（1-1.005-6）參見教材P22。 李某購買的商品房交付后，經(jīng)檢測(cè)室內(nèi)空氣質(zhì)量不符合國家標(biāo)準(zhǔn)。預(yù)計(jì)李某治理空氣污染的費(fèi)用為5000元，并延遲入住3個(gè)月。當(dāng)?shù)仡愃粕唐贩康脑掠行饨馂?000元，運(yùn)營費(fèi)用占有效毛租金的15%。若月報(bào)酬率為0.5%，則室內(nèi)空氣質(zhì)量不符合國家標(biāo)準(zhǔn)給李某造成的損失為（）元。（2009真題）A.5000B.12574C.12650D.13911答疑編號(hào)3正確答案B答案解析損失之和=污染治理費(fèi)用+損失的租金凈收益的現(xiàn)值租金凈收益現(xiàn)值=3000×（1-15%）/0.5%×1-（1+0.5

22、%）-3=7574損失之和=5000+7574=12574參見教材P22。 九、房地產(chǎn)爭(zhēng)議調(diào)處的司法鑒定的需要（掌握）、房地產(chǎn)征收、強(qiáng)制拍賣、損害賠償?shù)惹闆r下出現(xiàn)十、企業(yè)有關(guān)經(jīng)濟(jì)行為的需要（熟悉）企業(yè)改制、資產(chǎn)重組、上市、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓、租賃、合資、合作、對(duì)外投資、合并、分立、清算等十一、房地產(chǎn)行政管理的需要（了解）十二、其他方面的需要 為出國需要提供財(cái)產(chǎn)價(jià)值證明的估價(jià) 房地產(chǎn)信托投資基金REITS的估價(jià)需要 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營過程中需要的估價(jià)服務(wù) 建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿需要的估價(jià)服務(wù)專心-專注-專業(yè)第三節(jié)房地產(chǎn)估價(jià)要素一、估價(jià)當(dāng)事人估價(jià)師、估價(jià)機(jī)構(gòu)、估價(jià)委托人（熟悉）1.估價(jià)委托人是估價(jià)服務(wù)的需求者，

23、估價(jià)服務(wù)的對(duì)象【注意辨析】估價(jià)委托人、估價(jià)對(duì)象權(quán)利人、估價(jià)利害關(guān)系人、估價(jià)報(bào)告使用人之間的異同估價(jià)對(duì)象權(quán)利人：估價(jià)對(duì)象的所有權(quán)人、使用權(quán)人、抵押權(quán)人估價(jià)對(duì)象利害關(guān)系人：估價(jià)結(jié)果的客觀合理與否會(huì)直接影響其利益的單位或個(gè)人估價(jià)報(bào)告使用者估價(jià)委托人聯(lián)系與區(qū)別： 權(quán)利人一定是利害關(guān)系人，而利害關(guān)系人不一定是權(quán)利人。委托人不一定是權(quán)利人或報(bào)告使用者。能結(jié)合實(shí)例檢驗(yàn)例題：在房屋征收評(píng)估中，委托人一般是房屋征收部門，是評(píng)估報(bào)告使用人，被征收人是評(píng)估報(bào)告使用人和估價(jià)利害關(guān)系人。（）【2011年真題】答疑編號(hào)4正確答案正確答案解析參見教材P28。 在任何時(shí)候，估價(jià)委托人既是估價(jià)報(bào)告使用者，又是估價(jià)利害相關(guān)人。（

24、）【2008年真題】答疑編號(hào)5正確答案錯(cuò)誤答案解析判斷題可以用舉反例進(jìn)行判斷。如借款人的抵押價(jià)值評(píng)估，借款人是委托人，但是使用人是貸款人。注意：判斷題中，如果出現(xiàn)“任何、絕對(duì)、肯定、一定”之類字眼，往往都是錯(cuò)誤的。而如果用語比較客觀，如“一般是”，則正確概率極高。參見教材P28。 2.房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)具備足夠數(shù)量的估價(jià)師，依法設(shè)立并取得專業(yè)資質(zhì)，以有限責(zé)任公司或合伙企業(yè)形式設(shè)立；法定代表人或執(zhí)行合伙事務(wù)的合伙人是注冊(cè)后從事房地產(chǎn)估價(jià)工作3年以上的房地產(chǎn)估價(jià)師；資質(zhì)等級(jí)分為：暫定期內(nèi)的三級(jí)資質(zhì)、三級(jí)資質(zhì)、 二級(jí)資質(zhì)、一級(jí)資質(zhì)；依法從事的估價(jià)活動(dòng)不受行政區(qū)域、行業(yè)限制；不同資質(zhì)等級(jí)機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)范圍按照估

25、價(jià)目的劃分，估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)該在其資質(zhì)等級(jí)允許的業(yè)務(wù)范圍內(nèi)從事估價(jià)活動(dòng)，但是不受地域限制（注意判斷題）；房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告應(yīng)由房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)出具。3. 注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師知識(shí)經(jīng)驗(yàn)職業(yè)道德好的房地產(chǎn)估價(jià)師只能且必須受聘于一個(gè)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)從事估價(jià)業(yè)務(wù)，不得以個(gè)人名義承攬業(yè)務(wù)，不能以個(gè)人名義收費(fèi)，必須由所在的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)接受委托并統(tǒng)一收費(fèi)。注意判斷題二、估價(jià)目的（掌握）估價(jià)目的是指一個(gè)估價(jià)項(xiàng)目中估價(jià)委托人對(duì)估價(jià)報(bào)告的預(yù)期用途。估價(jià)目的來源于委托人的估價(jià)需要（出讓、轉(zhuǎn)讓、抵押、租賃、征用征收補(bǔ)償、分割、損害賠償、爭(zhēng)議調(diào)處、司法鑒定、稅收、保險(xiǎn)、企業(yè)合并、分立、改制、上市、對(duì)外投資、合資合作、資產(chǎn)重組、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓

26、、租賃、清算、爭(zhēng)議房地產(chǎn)估價(jià)復(fù)核與鑒定）。 一個(gè)估價(jià)項(xiàng)目通常只有1個(gè)估價(jià)目的。估價(jià)目的根據(jù)委托人的需要，還可以進(jìn)一步細(xì)分。估價(jià)目的將影響估價(jià)對(duì)象的范圍、估價(jià)時(shí)點(diǎn)、價(jià)值類型、估價(jià)依據(jù)、估價(jià)方法，最終影響估價(jià)結(jié)果。如有租約限制的房地產(chǎn)價(jià)值。評(píng)估價(jià)值時(shí)，要考慮合同租金與市場(chǎng)租金的差異，對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值的影響。 而如果是有租約限制的房地產(chǎn)是出于拆遷補(bǔ)償價(jià)值評(píng)估，就可以不考慮租約的限制，視為無租約的房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估。例題：（判斷題） 任何一個(gè)估價(jià)項(xiàng)目都有估價(jià)目的（）?！?008年真題】答疑編號(hào)6正確答案正確答案解析注意：本題中也有“任何”字眼，但是確是正確的。所以前面總結(jié)的規(guī)律，只在大多數(shù)的情況下成立，不是絕

27、對(duì)的，如果不清楚，需要猜測(cè)時(shí)，才能采用那種方法。參見教材P29。 一個(gè)估價(jià)項(xiàng)目中的估價(jià)目的，本質(zhì)上是由（）決定的?！?009年真題】A.估價(jià)機(jī)構(gòu)B.估價(jià)師C.估價(jià)報(bào)告使用者D.估價(jià)委托人的估價(jià)需要答疑編號(hào)7正確答案D答案解析估價(jià)目的來源于委托人的估價(jià)需要。參見教材P29。 對(duì)于有租約限制的房地產(chǎn)，如果是為城市房屋拆遷補(bǔ)償為目的進(jìn)行估價(jià)的，不必考慮房屋租約的影響，應(yīng)視為無租約限制的房屋進(jìn)行估價(jià)。（）【2010年真題】答疑編號(hào)8正確答案正確答案解析拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，按照無租約限制的房屋（實(shí)際上也是全產(chǎn)權(quán)房屋）進(jìn)行評(píng)估，被拆遷房屋業(yè)主收到補(bǔ)償款后，再向承租人進(jìn)行補(bǔ)償（租賃權(quán)價(jià)值） 三、估價(jià)時(shí)點(diǎn)（熟悉）也

28、稱為價(jià)值時(shí)點(diǎn)、價(jià)值日期。是指估價(jià)項(xiàng)目中由估價(jià)目的決定的需要評(píng)估的價(jià)值所對(duì)應(yīng)的時(shí)間。估價(jià)時(shí)點(diǎn)根據(jù)估價(jià)目的確定。估價(jià)時(shí)點(diǎn)確定在先，評(píng)估價(jià)值確定在后。（結(jié)合理解記憶）一個(gè)估價(jià)項(xiàng)目中的估價(jià)時(shí)點(diǎn)，本質(zhì)上是由（）決定的。【2010年真題】A.估價(jià)委托合同簽訂時(shí)間B.估價(jià)目的C.實(shí)地查勘估價(jià)對(duì)象的時(shí)間D.委托人的意愿答疑編號(hào)9正確答案B答案解析參見教材P31。 四、估價(jià)對(duì)象（掌握）即估價(jià)客體，也稱為被估價(jià)房地產(chǎn)，估價(jià)標(biāo)的。當(dāng)估價(jià)對(duì)象為房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)以外的某種房地產(chǎn)權(quán)益時(shí)，也可稱為被估價(jià)權(quán)益。估價(jià)對(duì)象的的情況非常復(fù)雜：在建工程、未來狀況下的房地產(chǎn)（期房）、對(duì)已經(jīng)滅失的房地產(chǎn)（如已損毀的房屋）、房地產(chǎn)的

29、局部、現(xiàn)在狀況下的房地產(chǎn)與過去狀況下的房地產(chǎn)的差異部分（如承租房的裝飾）、含有房地產(chǎn)附屬財(cái)產(chǎn)、一般類型土地、房屋、構(gòu)筑物、在建工程、以房地產(chǎn)為主的整體資產(chǎn)、整體資產(chǎn)中的房地產(chǎn)。某餐廳資產(chǎn)可分為土地、建筑物、裝飾裝修、動(dòng)產(chǎn)和特許經(jīng)營權(quán)。當(dāng)該餐廳不適宜在現(xiàn)在位置繼續(xù)經(jīng)營下去而轉(zhuǎn)讓時(shí)，為確定轉(zhuǎn)讓價(jià)格提供參考的估價(jià)對(duì)象范圍一般包括（）?！?008年真題】A.土地B.建筑物C.裝飾裝修D(zhuǎn).動(dòng)產(chǎn)E.特許經(jīng)營權(quán)答疑編號(hào)0正確答案ABC答案解析參見教材P31。是否和估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)一起評(píng)估，就看其功能，在脫離房地產(chǎn)后能否獨(dú)立存在。 五、價(jià)值類型（掌握）價(jià)值類型有兩種含義，一是價(jià)值的種類，二是由估價(jià)目的決定的需要

30、評(píng)估的特定價(jià)值?；緝r(jià)值類型有六種：市場(chǎng)價(jià)值、快速變現(xiàn)價(jià)值、謹(jǐn)慎價(jià)值、在用價(jià)值、殘余價(jià)值和投資價(jià)值。（在第三章中是重要考點(diǎn)）同一估價(jià)對(duì)象可能有不同類型的價(jià)值，但同一估價(jià)對(duì)象的具體一種類型的價(jià)值在理論上是唯一的。一個(gè)估價(jià)項(xiàng)目中的價(jià)值類型，本質(zhì)上是由（）決定的?！?009年真題】A.估價(jià)委托人B.估價(jià)師C.估價(jià)目的D.估價(jià)對(duì)象答疑編號(hào)1正確答案C答案解析同一估價(jià)對(duì)象可以有不同的價(jià)值類型，其價(jià)值內(nèi)涵各不相同。價(jià)值類型主要是由其估價(jià)目的決定的。參見教材P32。 六、估價(jià)依據(jù)（熟悉）估價(jià)依據(jù)是指估價(jià)項(xiàng)目中估價(jià)所依據(jù)的法律法規(guī)和標(biāo)準(zhǔn)。包括相關(guān)法律、法規(guī)、政策和標(biāo)準(zhǔn)，估價(jià)委托人提供的有關(guān)情況和資料，估價(jià)機(jī)構(gòu)

31、和估價(jià)師掌握、搜集的有關(guān)情況和資料。估價(jià)師應(yīng)當(dāng)對(duì)委托人提供的有關(guān)情況和資料進(jìn)行必要的核查。國家標(biāo)準(zhǔn)是估價(jià)的底線，是最基本和最低的要求，實(shí)際估價(jià)中要嚴(yán)于估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)要求，在不違反法律法規(guī)和標(biāo)準(zhǔn)的前提下，鼓勵(lì)企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，有所創(chuàng)新。一般而言，估價(jià)企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)嚴(yán)于國家標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范。七、估價(jià)假設(shè)（熟悉）估價(jià)假設(shè)是估價(jià)項(xiàng)目中估價(jià)師對(duì)那些估價(jià)所必要，但尚不能肯定、而又必須予以明確的前提條件作出的某種假定，以及對(duì)于由估價(jià)目的決定的評(píng)估的估價(jià)對(duì)象狀況與現(xiàn)狀不同之處的說明。如：規(guī)劃條件不明時(shí)，評(píng)估房地產(chǎn)開發(fā)用地價(jià)值的假定。估價(jià)假設(shè)的作用：反映估價(jià)師的專業(yè)勝任能力、職業(yè)道德水平；規(guī)避估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)，保護(hù)估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)師，保護(hù)

32、估價(jià)報(bào)告使用者。（注意：多選題的考點(diǎn)）八、估價(jià)原則（ 熟悉）估價(jià)原則是指在房地產(chǎn)估價(jià)的理論與實(shí)踐中，總結(jié)、提煉出來的一些簡(jiǎn)明扼要的進(jìn)行房地產(chǎn)估價(jià)所應(yīng)依據(jù)的法則或標(biāo)準(zhǔn)。估價(jià)原則使得不同的估價(jià)師，對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)的基本前提認(rèn)識(shí)一致，對(duì)同一估價(jià)對(duì)象在同一估價(jià)目的、同一估價(jià)時(shí)點(diǎn)的評(píng)估價(jià)值趨于相同或近似。估價(jià)6原則在第五章專門詳細(xì)介紹。九、估價(jià)程序（一般12步）（熟悉）業(yè)務(wù)兩步 獲取估價(jià)業(yè)務(wù)、 受理估價(jià)委托規(guī)劃一步 制定估價(jià)作業(yè)方案外業(yè)兩步 搜集所需資料、實(shí)地查看估價(jià)對(duì)象關(guān)鍵三步 分析、測(cè)算、判斷估價(jià)對(duì)象價(jià)值后續(xù)四步 撰寫估價(jià)報(bào)告、內(nèi)部審核、交付估價(jià)報(bào)告、估價(jià)資料歸檔履行必要的程序，才能規(guī)范估價(jià)行為、保障估價(jià)質(zhì)量、提高工作效率、防范估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)。十、估價(jià)方法（熟悉）十一、估價(jià)結(jié)果（熟悉）估價(jià)師分析、測(cè)算、判斷的估價(jià)對(duì)象價(jià)值及其提供的相關(guān)專業(yè)意見。估價(jià)結(jié)果應(yīng)該客觀公正。估價(jià)師不得有以下行為：遷就客戶、未完成估價(jià)之前與估價(jià)委托人或者利害關(guān)系人討論估價(jià)結(jié)果、未估價(jià)之前就征求估價(jià)委托人對(duì)估價(jià)結(jié)果的意見、迎合估價(jià)委托人。第四節(jié)房地產(chǎn)估