房產(chǎn)估價師經(jīng)營與管理輔導(dǎo)之房地產(chǎn)市場與市場運行二十

1、同程教育（）專注于個性化人力資源開發(fā)與管理今同程，為明天！2010 年房產(chǎn)估價師經(jīng)營與管理輔導(dǎo)之房地產(chǎn)市場與市場運行二十例 6-2某投資者以 10000元 /的價格購買了一棟建筑面積為27000的寫字樓用于出租經(jīng)營，該投資者在購買該寫字樓的過程中，又支付了相當(dāng)于購買價格4%的契稅、 05%的手續(xù)費、 0 5%的律師費用和 03%的其他費用。 其中，相當(dāng)于樓價30%的購買投資和各種稅費均由投資者的資本金（股本金）支付，相當(dāng)于樓價70%的購買投資來自期限為15年、固定利率為75%、按年等額還款的商業(yè)抵押貸款。假設(shè)在該寫字樓的出租經(jīng)營期內(nèi)，其月租金水平始終保持160元 /，前三年的出租率分別為 65

2、% 、75%和 85%，從第 4年開始出租率達到95%，且在此后的出租經(jīng)營期內(nèi)始終保持該出租率。出租經(jīng)營期間的運營成本為毛租金收入的28%。如果購買投資發(fā)生在第1年的年初，每年的凈經(jīng)營收入和抵押貸款還本付息支出均發(fā)生在年末，整個出租經(jīng)營期為48年，投資者全投資和資本金的目標(biāo)收益率為分別為10%和 14%。試計算該投資項目全部投資和資本金的財務(wù)凈現(xiàn)值和財務(wù)內(nèi)部收益率，并判斷該項目的可行性。解（ 1）寫字樓購買總價： 27000×10000元/ 27000方元（ 2）寫字樓購買過程中的稅費：27000萬元 ×（4% 0 5% 0 5% 0 3%） 1431萬元（ 3）投資者投入

3、的資本金； 27000萬元 ×30% 1431萬元 953l 萬元（ 4）抵押貸款金額： 27000萬元 ×70% 18900萬元（ 5）抵押貸款年還本付息額：A P×i/ 1（ 1 i ） n 18900萬元 ×7 5%/ 1（ 1 7 5%） 15 2141 13萬元（ 6）項目投資現(xiàn)金流量表：年份0l23415（每年）1648（每年）可出租面積（）2700027000270002700027000出租率65%75%85%95%95%月租金收入（元 /）160160160160160年毛租金收入（萬33696388804406 44924 84924

4、 8元）年運營成本（萬元）-9435-1088-l233 8-1378 9-1378 96年凈經(jīng)營收入（萬24261279943172 63545 93545 9元）全部投資（萬元）284310資本金投入（萬元）95310抵押貸款還本付息 2141 1（萬元）21411214112141 1全部投資凈現(xiàn)金流2843124261279943172 63545 93545 9量（萬元）0資本金凈現(xiàn)金流量285 0658 21031 5l404 73545 9（萬元）95310同程社區(qū)（）教育培訓(xùn)互動交流平臺同人網(wǎng)（ ）教育培訓(xùn)網(wǎng)絡(luò)營銷平臺同程教育（）專注于個性化人力資源開發(fā)與管理今同程，為明天！還

5、本收益（萬元）723 6 777 9 836 27236×（1 75%）0 0t 1（ 7）全部投資財務(wù)內(nèi)部收益率和財務(wù)凈現(xiàn)值1）求 FNPV 。因為 ic 10，故（ 8）討論：在計算資本金盈利能力指標(biāo)時，由于沒有計算抵押貸款還本付息中歸還貸款本金所帶來的投資者權(quán)益增加（還本收益） ，因此資本金內(nèi)部收益率指標(biāo)與全投資情況下差異不大，說明此處計算的收益只體現(xiàn)了現(xiàn)金回報而不是全部回報。如果考慮還本收益，則資本金的財務(wù)凈現(xiàn)值將增加到7307 7萬元，財務(wù)內(nèi)部收益率增加到2194% 。同程社區(qū)（）教育培訓(xùn)互動交流平臺同人網(wǎng)（ ）教育培訓(xùn)網(wǎng)絡(luò)營銷平臺同程教育（）專注于個性化人力資源開發(fā)與管理

6、今同程，為明天！史家解讀：銀行借貸資金只要求利息回報，作為每期（每年）應(yīng)償還銀行的本金，可視為投資商的資本金，它也有收益的，將其折現(xiàn)，就會增加投資商資本金財務(wù)凈現(xiàn)值，也會增加資本金的財務(wù)內(nèi)部收益率。易混淆點辨析 2問：例題 6-2中什么叫還本收益？和投資者權(quán)益增加值是一個概念嗎？答：還本收益每期還本付息額當(dāng)期利息，與投資者權(quán)益增加值是一個概念。第六章經(jīng)濟評價指標(biāo)與方法第三節(jié)動態(tài)盈利能力指標(biāo)及其計算三、動態(tài)投資回收期動態(tài)投資回收期（ Pb），是指當(dāng)考慮現(xiàn)金流折現(xiàn)時，項目以凈收益抵償全部投資所需的時間，是反映開發(fā)項目投資回收能力的重要指標(biāo)。對房地產(chǎn)投資項目來說，動態(tài)投資回收期自投資起始點算起，累計凈現(xiàn)值等于零或出現(xiàn)正值的年份即為投資回收終止年份，其計算公