新建商品房產(chǎn)權(quán)限縮水業(yè)主損失誰埋單

1、文章來源：中顧法律網(wǎng)免費(fèi)法律咨詢3 分鐘 100%回復(fù)上網(wǎng)找律師就到中顧法律網(wǎng)快速專業(yè)解決您的法律問題新建商品房產(chǎn)權(quán)年限縮水業(yè)主損失誰埋單提要 ：花一樣的錢，買到的商品房產(chǎn)權(quán)年限卻比別人的短了16 年，誰該為這 “空白 ”的 16 年擔(dān)責(zé)？近日，李滄區(qū)晟業(yè)小區(qū)的200 多戶業(yè)主集體遭遇了這樣的心事，至今沒得到開發(fā)商給出的合理補(bǔ)償答復(fù)。記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，由于開發(fā)商囤地、前期開發(fā)、土地性質(zhì)變更等原因，新房子剛一買到手土地使用年限以及產(chǎn)權(quán)就“縮水 ”的現(xiàn)象非常普遍。業(yè)內(nèi)人士也證實(shí)說，島城的新建商品房剛一面世，土地使用權(quán)就已普遍縮水3 至 5 年，而房屋價格中所包含的土地出讓金卻是按70 年來算，無形之中

2、，購房者的荷包又遭到了不必要的損失?；ㄒ粯拥腻X，買到的商品房產(chǎn)權(quán)年限卻比別人的短了16 年，誰該為這 “空白 ”的 16 年擔(dān)責(zé)？近日，李滄區(qū)晟業(yè)小區(qū)的200 多戶業(yè)主集體遭遇了這樣的心事，至今沒得到開發(fā)商給出的合理補(bǔ)償答復(fù)。記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，由于開發(fā)商囤地、前期開發(fā)、土地性質(zhì)變更等原因，新房子剛一買到手土地使用年限以及產(chǎn)權(quán)就“縮水 ”的現(xiàn)象非常普遍。業(yè)內(nèi)人士也證實(shí)說，島城的新建商品房剛一面世，土地使用權(quán)就已普遍縮水3 至 5 年，而房屋價格中所包含的土地出讓金卻是按70 年來算，無形之中，購房者的荷包又遭到了不必要的損失。但令人遺憾的是，這個問題很少引起購房者注意，即使后來注意到了也很難維權(quán)挽回

3、損失。面對這一不公正的行業(yè)潛規(guī)則，購房者只能忍氣吞聲嗎？案例李滄區(qū)晟業(yè)小區(qū) 剛到手的新房產(chǎn)權(quán)縮水16 年上網(wǎng)找律師就到中顧法律網(wǎng)文章來源：中顧法律網(wǎng)快速專業(yè)解決您的法律問題免費(fèi)法律咨詢3 分鐘100%回復(fù)李滄區(qū)晟業(yè)小區(qū)的200 多戶居民近來很窩火，因?yàn)樗麄冊陬I(lǐng)到房產(chǎn)證后才發(fā)現(xiàn)，自己花錢買到手的房子，土地使用年限居然縮水多達(dá)16 年?！叭ツ?5 月份買的房子，今年 3 月份辦下房產(chǎn)證一看，土地使用年限才到晟業(yè)小區(qū)的業(yè)主李先生說，也就是說，他花了幾十萬元買到的房子只有54一般的住宅房屋70 年土地使用年限，這個折扣打得太大。2064 年 4月6日！”年土地使用權(quán)，相比“縮水 3 到 5 年我還可以

4、接受， 一下子縮水 16 年，這個損失為什么沒有體現(xiàn)在房價里？”李先生認(rèn)為，這是開發(fā)商變相占了業(yè)主的便宜。據(jù)介紹，晟業(yè)小區(qū)去年的房價是 6360 元/平方米，該項目包括多層和小高層，共有 200 多戶居民遭遇新房土地使用年限 “縮水 ”。目前業(yè)主們要求開發(fā)商要么支付縮了水的 16 年土地使用權(quán)補(bǔ)償費(fèi)用，要么就將產(chǎn)權(quán)證上標(biāo)明的土地使用年限 “2064年 4 月 6 日”改為 “2080年 4 月 6 日 ”。但對于業(yè)主的要求，開發(fā)商的答復(fù)是：如果業(yè)主對54 年的土地使用年限不滿意，可以按照2009 年購買時的原價申請退房，這遭到絕大多數(shù)業(yè)主民們的反對。開發(fā)區(qū)阿里山小區(qū) 土地使用權(quán)到期居民陷入焦慮

5、無獨(dú)有偶，早在2009 年 6 月，開發(fā)區(qū)阿里山小區(qū)一批業(yè)主就因?yàn)榉课萃恋厥褂脵?quán)到期而面臨續(xù)期難題，媒體也給予了報道，但至今也沒有等來相關(guān)部門給出的解決方案，不少居民為此深感焦慮。上網(wǎng)找律師就到中顧法律網(wǎng)文章來源：中顧法律網(wǎng)快速專業(yè)解決您的法律問題免費(fèi)法律咨詢3 分鐘100%回復(fù)據(jù)介紹，由于種種歷史原因，阿里山小區(qū)的部分居民住宅只有 20 年的土地使用權(quán)，最早一批住宅土地使用權(quán)限于 2009 年 6 月份就到期了， 住房的土地使用權(quán)如何 “續(xù)期 ”，成為擺在眾多業(yè)主面前的現(xiàn)實(shí)難題。而且由于 2007 年出臺的物權(quán)法并沒有規(guī)定住房土地使用權(quán)續(xù)期的具體操作辦法，阿里山小區(qū)業(yè)主遇到的續(xù)期問題在島城還

6、是“第一宗 ”，居民們維權(quán)一年多，相關(guān)部門至今沒有制訂出臨時解決方案。“我們已經(jīng)把阿里山小區(qū)居民的土地使用權(quán)到期問題上報到國土資源部，但如何處理，到現(xiàn)在還沒有接到答復(fù)。 ”28日上午，市國土資源和房屋管理局法規(guī)處工作人員答復(fù)記者說。現(xiàn)狀產(chǎn)權(quán)縮水，房價卻不縮水據(jù)記者了解，土地使用年限縮水的原因主要有兩個：一是開發(fā)商拿地后開發(fā)時間至少耗費(fèi)兩三年；二是土地使用性質(zhì)變更，例如將只有40 年土地使用年限的工業(yè)用地改為住宅用地等。目前島城新建商品房剛一上市就縮水3 至 5 年的情況很普遍，遺憾的是，房價并不會因此而縮水。前期開發(fā) “占用 ”兩三年27 日上午，原四方區(qū)人民路285 號的拆遷戶于先生告訴記者

7、，前年拆遷時開發(fā)商說回遷房施工周期大約為30 個月，但從現(xiàn)在的項目進(jìn)展來看，回遷時間恐怕還要再往后順延兩年。這樣前后加起來，他的新房拿到手后土地使用年限至少縮水4 年半。上網(wǎng)找律師就到中顧法律網(wǎng)文章來源：中顧法律網(wǎng)快速專業(yè)解決您的法律問題免費(fèi)法律咨詢3 分鐘100%回復(fù)“新建商品房的土地使用年限縮水3 年到 5 年很常見。 ”島城一家地產(chǎn)機(jī)構(gòu)的營銷總監(jiān)劉經(jīng)理說。市國土資源和房屋管理局相關(guān)負(fù)責(zé)人這樣解釋了其中原因：一塊土地的使用年限一般從開發(fā)商招拍掛取得土地后就開始算起，拿地之后，開發(fā)商一般要經(jīng)過土地清理、規(guī)劃報批、工程施工等環(huán)節(jié)，這至少需要兩三年的時間，長的甚至在 5 年左右。這就意味著即便是

8、正常程序順利開發(fā)出來的商品房，其土地使用年限也要縮水 3 年到 5 年。土地性質(zhì)變更縮水更甚除了前期開發(fā)占用的時間，土地性質(zhì)變更也是一些樓盤土地使用年限大打折扣的原因。據(jù)介紹，國家規(guī)定土地使用權(quán)出讓的最高年限按不同土地用途分為：住宅用地70 年；工業(yè)、教育等用地為 50 年；商業(yè)、旅游等用地為40 年。由于種種原因，一些開發(fā)商往往在樓盤開發(fā)時改變土地使用性質(zhì)，這些做法都會涉及土地使用年限及土地出讓金的問題，如果處理不當(dāng)，在原本是工業(yè)、商業(yè)等用地上建起的住宅樓產(chǎn)權(quán)年限自然會縮水二三十年。嶗山區(qū)就曾有一大部分的住宅用地原屬于工業(yè)用地，土地使用年限僅有50 年。產(chǎn)權(quán)縮水并不拉低房價遺憾的是，盡管住宅

9、土地使用年限縮水的情況比比皆是，但房價并不會因此打折，開發(fā)商更不會主動明示。記者 27 日以買房人的身份咨詢了幾家新建商品房項目，對于因故縮水的土地使用年限差異，多數(shù)售樓處的工作人員并不多做提醒?！拔覀儸F(xiàn)在在售的住宅項目戶型面積在86 平方米到 143 平文章來源：中顧法律網(wǎng)免費(fèi)法律咨詢3 分鐘 100%回復(fù)上網(wǎng)找律師就到中顧法律網(wǎng)快速專業(yè)解決您的法律問題方米之間，均價 12000 元/平方米。 ”27日下午，百仕凱旋城銷售人員說，但當(dāng)記者主動問起該住宅項目的土地使用權(quán)年限時，銷售人員才說產(chǎn)權(quán)是50 年。調(diào)查囤地致年限縮水誰擔(dān)責(zé)一位房地產(chǎn)商向記者私下透露，住宅樓產(chǎn)權(quán)年限縮水原因除了前期開發(fā)占用

10、時間、土地使用性質(zhì)變更之外，背后其實(shí)還有更深的玄機(jī)：“近幾年樓市這么熱，一些開發(fā)商拿地后故意囤地、延緩施工速度， 也是導(dǎo)致部分住宅樓產(chǎn)權(quán)年限縮水的原因?！睂Υ耍惺忻裾J(rèn)為，這種人為造成的 “短命樓 ”，開發(fā)商難辭其咎。囤地兩年每平米漲兩千“囤地、延遲施工速度其實(shí)是開發(fā)商在等候最佳的入市時機(jī)，地價不斷在漲，房價不斷在漲，國家調(diào)控政策的影響還沒有完全消除?！笔心蠀^(qū)一家地產(chǎn)營銷機(jī)構(gòu)的張經(jīng)理說，以市北區(qū)山東路與延吉路交會處的中海項目為例，2007 年中海就拍得該地塊， 2009 年開始動工，現(xiàn)在正進(jìn)行地下階段的施工。在2007 年，該地塊周邊的商品房價格最高不過8000 元/平方米，但現(xiàn)在周邊的二手房

11、價格均已超過1 萬元 /平方米，新建商品房的價格也多數(shù)超過萬元線。類似的情況并不少見。市南區(qū)香港中路的某項目從2004 年就動工開發(fā)，可到現(xiàn)在仍然沒有完成外立面施工；海爾路也有一個項目2006 年就拿到土地，到現(xiàn)在施工沒有完全開始。一直在嚴(yán)查開發(fā)商囤地上網(wǎng)找律師就到中顧法律網(wǎng)文章來源：中顧法律網(wǎng)快速專業(yè)解決您的法律問題免費(fèi)法律咨詢3 分鐘100%回復(fù)“如果因?yàn)殚_發(fā)商拿地以后囤地不開發(fā)、延緩施工速度等因素導(dǎo)致的使用年限縮短，就不該由購房者承擔(dān)責(zé)任。 ”原四方區(qū)人民路285 號拆遷居民于先生說， 2008 年 4 月搬遷時，人民路285號評估的拆遷補(bǔ)償價是5890 元/平方米， “當(dāng)時約定的回遷時

12、間是2010 年 6 月，現(xiàn)在回遷時間推遲了，按現(xiàn)在的市場情況來看，周邊的商品房價格肯定會上漲?！庇浾邚氖袊临Y源和房屋管理局了解到，對于囤地、故意延緩施工進(jìn)展的情況，本市一直在進(jìn)行嚴(yán)查。根據(jù)要求，開發(fā)商拿地兩年未動工開發(fā)的，國家將無償收回土地的使用權(quán)。不過，對于土地使用權(quán)縮水的情況，市國土資源和房屋管理局也有人士分析認(rèn)為，土地使用年限 “縮水 ”很正常。使用年限的縮減并不會對業(yè)主居住造成影響，因?yàn)楦鶕?jù)物權(quán)法規(guī)定，房子存在多久，土地的期限就存在多久，如果房產(chǎn)土地使用權(quán)到期，還可以“自動續(xù)期 ”。而且，開發(fā)商因?yàn)檎?dāng)理由拖延開工并無不妥，不同使用年限其房屋價格也不一樣，業(yè)主在選擇時應(yīng)認(rèn)識到這點(diǎn)。

13、提醒購房時不應(yīng)回避產(chǎn)權(quán)年限“相對來說，同一區(qū)域內(nèi)的商品房，如果房屋土地使用年限較短，房價當(dāng)然會受影響?！鼻鄭u大為置業(yè)咨詢有限公司總經(jīng)理魏鑒剛說。據(jù)介紹，房屋土地使用年限會在房產(chǎn)證上注明，但新房的房產(chǎn)證一般在簽訂購房合同后才能辦理出來，所以市民在買房前就要弄明白土地使用權(quán)的年限，而且，在當(dāng)前還沒有出臺土地使用年限價格折算標(biāo)準(zhǔn)的情況下，對于購房人來說，最妥善的辦法就是簽訂一個細(xì)致的合同。上網(wǎng)找律師就到中顧法律網(wǎng)文章來源：中顧法律網(wǎng)快速專業(yè)解決您的法律問題免費(fèi)法律咨詢3 分鐘100%回復(fù)“比如，嶗山區(qū)部分住宅房屋土地使用權(quán)限是 50 年，商業(yè)用地的土地使用權(quán)限一般是 40 常見的住宅房屋土地使用權(quán)限一般是 70 年。 ”魏鑒剛說，房子產(chǎn)權(quán)的實(shí)際年限還要扣除開發(fā)企業(yè)的開發(fā)周期，這些都需要購房者在決定買房之前弄明白。年，另據(jù)報道，此前徐州市華辰麗景房產(chǎn)開發(fā)有限公司曾通過轉(zhuǎn)讓，取