合同審查要點(diǎn)及其注意事項

1、合同審查要點(diǎn)及其考前須知合同審查要點(diǎn)及其考前須知對企業(yè)而言,合同行為是公司存續(xù)期間重要的商事活動.合同審查應(yīng)盡量 做到“絕事于未萌,防患于未然,應(yīng)樹立以下立約觀念：“事先防范、過程跟 蹤、事后補(bǔ)救.技術(shù)創(chuàng)新是企業(yè)開展的動力,通過法律來標(biāo)準(zhǔn)企業(yè)經(jīng)營行為同 樣也能贏得可觀的效益.本人總結(jié)審查合同工作中的常見問題和考前須知如下,和大家一同交流學(xué) 習(xí).第一節(jié)、第二節(jié)簡單引出合同審查目的和合同文本通用條款,第三節(jié)重點(diǎn) 闡述合同的形式審查與實(shí)質(zhì)審查.我司為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),因此在第四節(jié)單獨(dú) 列出建筑工程施工合同審查要點(diǎn),并在第五節(jié)中結(jié)合實(shí)踐,對建筑工程施工合 同簽訂過程中的幾個問題做一些歸納總結(jié),并提出初步

2、探討意見.第一節(jié)合同審查的目的1、 到達(dá)交易目的2、 有效保證當(dāng)事人的權(quán)益第二節(jié) 合同文本通用條款1、 鑒于條款2、 合同目的和范圍3、 合同各方權(quán)利義務(wù)及保證履約條款4、 結(jié)算、支付條款5、 知識產(chǎn)權(quán)條款6、 保密條款7、 違約責(zé)任條款8、 不可抗力條款、免責(zé)條款9、 爭議解決條款十、法律適用條款十一、合同期限條款十二、合同的變更、解除條款十三、通知送達(dá)條款十四、合同附件條款十五、生效條款十六、合同文本條款第三節(jié) 合同的形式審查與實(shí)施審查要點(diǎn)一形式審查要點(diǎn)1、形式及審批流程是否符合公司規(guī)定常見問題；會簽表根本信息填寫不完整、不標(biāo)準(zhǔn)、不清楚、與合同內(nèi)容不一致,2未按公司要求使用公司制定的范本.

3、3缺乏立項審批、超標(biāo)審批；合同內(nèi)容超出所依據(jù)文件的內(nèi)容范圍“4合同相對方的選擇方式不符合規(guī)定如】應(yīng)當(dāng)招投標(biāo)的工程,沒有進(jìn) 行招投標(biāo).5流程選擇不符合權(quán)限分工的要求e?6缺乏合法有效的授權(quán)委托書.f提示,審查授權(quán)委托書,可思量防止與無權(quán)代理,越權(quán)代理、無權(quán)處分 的主體簽訂合同,防止可能導(dǎo)致的合同被變更、破撤銷或無效的后果C 2、報審資料完整性,一致性常見問題1審查報審資料不完整,殿少合同附件、立項審批文件,招投標(biāo)評審結(jié) 果文件、對方資質(zhì)證實(shí)等.U合同的標(biāo)的種類,數(shù)量與審批文件有偏差1中標(biāo)單位與合同相對方主 體不一致等.3未按要求提供資料原件：合同相對方營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件未加蓋公章等, 3、合同文本形

4、式要文字準(zhǔn)確；表述嚴(yán)謹(jǐn)*格式標(biāo)準(zhǔn)：前后邏輯一致.常見問題：(1)合同結(jié)構(gòu)不完整(如缺少開頭、正文、結(jié)尾)；(2)合同各方當(dāng)事人信息不正確(如當(dāng)事人名稱與營業(yè)執(zhí)照上的名稱 不一致；當(dāng)事人銀行賬號、 、聯(lián)系 等信息缺漏等.(3)合同名稱與內(nèi)容不符(如：把租賃寫成承包；把借款寫成投資).(4)法律用語不準(zhǔn)確(如“定金錯寫成“訂金,“權(quán)利寫成“權(quán) 力,使用“大約、“相當(dāng)?shù)饶：~.)(5)前后邏輯不一致稱謂前后不一致(如：甲方乙方、買方賣方均出現(xiàn),且沒有指代 關(guān)系)；金額大小寫不一致、分期付款總額與合同總金額不一致等；期限表述不一(如：“期限一年與“ 2021年3月至2021年4月)；序號、附件指代矛盾

5、；簽訂日期前后不一致；印章上的公司名稱與合同中書寫的單位名稱不一致；所蓋章非公章或合同專用章(如：合同上蓋財務(wù)專用章).二、實(shí)質(zhì)審查要點(diǎn)1、審查合同主體資格、履約水平常見問題：合同主體不具備簽約、履行合同的權(quán)力水平和行為水平.如：(1)不具備營業(yè)執(zhí)照的法人分支機(jī)構(gòu)且未經(jīng)法人授權(quán)；(2)未成年人、精神病人；(3)營業(yè)執(zhí)照過期或未通過年檢；(4)連續(xù)兩年未年檢被工商撤消營業(yè)執(zhí)照；(5)對于特殊行業(yè)的主體,不具有從事合同項 下行為的資格,(建筑承包資質(zhì)共四級, 只能承包與其級別相符的工程,通信類、 供電類還要經(jīng)過特定審批)展開說明企業(yè)分支機(jī)構(gòu)對外簽約問題：由于法人分支機(jī)構(gòu)并不具備完備的合同簽署權(quán)限,

6、因此與其簽約可能存在一 定法律風(fēng)險.如果法人的分支機(jī)構(gòu)依法設(shè)立并已領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照, 那么屬于?民事訴訟法意見? 中規(guī)定的“其他組織范疇,具有締約水平,可作為合同主體.但應(yīng)結(jié)合該分支 機(jī)構(gòu)規(guī)模衡量其履約水平,對于金額特別巨大或存在較大法律風(fēng)險的合同, 從安 全考慮,最好要求該分支機(jī)構(gòu)提供相應(yīng)法人對其簽署合同的授權(quán)文件.如果是法人非依法設(shè)立的分支機(jī)構(gòu),或者雖依法設(shè)立但沒有領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照的 分支機(jī)構(gòu),且未經(jīng)法人授權(quán),那么其不具有民事主體資格,其對外簽訂的合同一般 會被確認(rèn)無效.如其事后經(jīng)法人追認(rèn),可視為法人行為.因此,盡量防止同此類 分支機(jī)構(gòu)簽訂合同.2、審查合同效力、合同條款效力常見問題：(1)存在?

7、合同法?第52條規(guī)定的5種導(dǎo)致合同無效的情形；一方以欺詐、脅迫的手段訂立的合同,損害國家利益的；惡意串通,損害國家、集體或者第三人利益的；以合法形式掩蓋非法目的的；損害社會公共利益的；違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定的.(2)存在?合同法?第53條規(guī)定的無效免責(zé)條款.造成對方人身損害的因成心或重大過失造成對方財產(chǎn)損失的(3)需要依法辦理批準(zhǔn)、登記手續(xù)的或約定辦理批準(zhǔn)、登記手續(xù)后合同才生效的,未跟蹤了解合同是否向有關(guān)機(jī)關(guān)辦理批準(zhǔn)或登記備案(4)涉外合同約定公證生效的,沒有實(shí)際辦理公證.(5)約定的生效條件、期限不合法.提示：需審查合同所附條件或期限的必要性、合理性、合法性,并審查條 件是否成就、期

8、限是否屆至等.3、審查合同條款是否完備常見問題：(1)缺少?合同法?要求的根本條款；當(dāng)事人的名稱或姓名和住所,標(biāo)的,數(shù)量,質(zhì)量,價款或者報酬,履行期限、地點(diǎn)和方式,違約責(zé)任,解決爭議的方法.(2)缺少依合同特點(diǎn)須具備的條款如：知識產(chǎn)權(quán)條款,保密條款,對方使用我方商標(biāo)的合同,沒有明確限制商標(biāo)的使用方式及范圍. 4、合同付款條款(1)原那么：把價款的支付和合同履行過程中對方合同義務(wù)的履行和防控對 方違約風(fēng)險結(jié)合起來,把價款的支付條件和對方在各階段應(yīng)履行的合同義務(wù)密 切聯(lián)系,通過設(shè)定價款支付的時間點(diǎn)和付款比例來促使合同對方如約履行合同 義務(wù),最大限度發(fā)揮付款條款的風(fēng)險限制作用.付款條款通常與合同權(quán)利

9、義務(wù)的平衡具有密切關(guān)系,對于保證合同的履行 質(zhì)量、實(shí)現(xiàn)合同的目的具有重要意義.(2)常見問題：不應(yīng)一次性付款的合同選擇了一次性付款；分期付款的合同,付款比例不恰當(dāng),首付款比例過高；付款條件未與制約對方履行相應(yīng)合同義務(wù)相結(jié)合等.(3)不同的合同應(yīng)采用不同的付款方式：一次性付款：通常用于合同期限較短且對方?jīng)]有后續(xù)合同義務(wù)履行問題的 合同(如：禮品、宣傳品或其他低值易耗品采購合同等),可約定到貨驗(yàn)收合格 后一次性付款.但一般設(shè)備或中小型的采購合同,應(yīng)留有一定比例的質(zhì)量保證金,待保修期滿后支付.分期付款：對于設(shè)備采購(涉及安裝、調(diào)試、試運(yùn)行、初檢終檢等) 、技術(shù) 開發(fā)類、租賃類、廣揭發(fā)布類合同、維護(hù)效

10、勞類或合作類的合同,由于合同期 限有較長的持續(xù)性,合同對方有需要后續(xù)履行的合同義務(wù),常采用分期付款的 方式.(4)付款節(jié)點(diǎn)：合同生效時間；合同經(jīng)相關(guān)治理部門批準(zhǔn)、登記、備案的時間(如有)； 交付時間；驗(yàn)收合格時間；質(zhì)量保證期屆滿時間.(5)注意：補(bǔ)簽合同情況下,分期付款期限早已構(gòu)成遲延,應(yīng)根據(jù)實(shí)際情 況調(diào)整付款條件和期限,以免因約定不當(dāng)導(dǎo)致遲延支付的違約風(fēng)險.5、審查違約責(zé)任盡量窮盡各種可能的違約假設(shè)并設(shè)立違約處理方式.約定違約情形、違約責(zé)任,違約所產(chǎn)生的損失范圍及補(bǔ)償(如對于可預(yù)期 利益的范圍的界定).(1)違約責(zé)任的承當(dāng)方式：繼續(xù)履行、賠償損失、采取補(bǔ)救舉措、違約金 責(zé)任、定金責(zé)任.(2)

11、如果合同對公司具有特殊的商業(yè)價值或利益,而存在對方單方違約解 除合同的可能時,可視情況采用加重對方的違約本錢,制約對方的違約行為. 如在約定違約金、賠償損失之外,約定守約方還有權(quán)要求違約方繼續(xù)履行合同, 保護(hù)守約方締約目的的實(shí)現(xiàn).(3)對違約責(zé)任約定要明確,防止出現(xiàn)如下情況：如：約定根據(jù)?合同法?解決爭議,約定“根據(jù)?合同法?有關(guān)條款承當(dāng)違約責(zé)任.(4)最好明確約定違約金數(shù)額、數(shù)額計算方式,如以合同總金額的一定比 例計算違約金,或按中國人民銀行同期貸款利息、逾期貸款罰息等標(biāo)準(zhǔn)能計算 日違約金.如未實(shí)現(xiàn)約定具體計算方法,守約方須舉證實(shí)際損失的多少,而損失計算通常復(fù)雜且爭議較多,不利于損失的及時彌

12、補(bǔ)、糾紛的順利化解(5)如何判斷違約金過高的問題.?合同法?第114條第2款規(guī)定了 “當(dāng) 事人約定違約金數(shù)額低于或過分高于實(shí)際損失的,經(jīng)當(dāng)事人請求,人民法院或 仲裁機(jī)構(gòu)予以增加或適當(dāng)減少.?合同法解釋二?第29條第2款規(guī)定了 “當(dāng)事 人約定的違約金超過造成損失的百分之三十的,一般可以認(rèn)定為合同法第一百 一十四條第二款規(guī)定的過分高于造成的損失.6、審查管轄約定常見問題：對管轄權(quán)的選擇不符合專屬管轄、級別管轄的規(guī)定,仲裁條款 無效.如：不動產(chǎn)合同糾紛,約定了不動產(chǎn)所在地以外的法院管轄；知識產(chǎn)權(quán)糾紛合同,約定了沒有管轄權(quán)的基層人民法院管轄；約定的仲裁機(jī)構(gòu)名稱錯誤；同時約定仲裁和法院管轄；同時約定了兩

13、個以上仲裁機(jī)構(gòu).7、審查合同條款是否明確具有可操作性常見問題：(1)引用已失效的法律法規(guī)(如：本合同依據(jù)?中華人民共和國經(jīng)濟(jì)合 同法?的有關(guān)規(guī)定簽訂)(2)約定一方嚴(yán)重違約時對方可以解除合同,但沒有明確什么樣的情況屬于嚴(yán)重違約.(3)約定了構(gòu)成違約的條件,但沒有相應(yīng)明確違約責(zé)任追究的具體方 式.(4)約定的檢驗(yàn)、考核周期過短,實(shí)際不可能做到.(5)標(biāo)的條款缺少名稱、規(guī)格、型號、性能等信息.(6)未對可能發(fā)生的情況進(jìn)行約定,造成權(quán)利義務(wù)不明確(如：廣揭發(fā)布 合同中,未對廣告牌墜落致人損害的賠償責(zé)任等可能發(fā)生的問題明確約定).8、知識產(chǎn)權(quán)條款(1)應(yīng)當(dāng)設(shè)置知識產(chǎn)權(quán)條款的合同：廣告類合同、技術(shù)類合同

14、、委托設(shè)計制作類合同.視具體情況設(shè)置知識產(chǎn)權(quán)條款的合同：采購類合同、咨詢效勞類合同、 委托籌辦類合同、施工類合同.無須設(shè)置知識產(chǎn)權(quán)條款的合同：租賃合同.(2)對于設(shè)計制作合同,委托方企業(yè)可能采取的條款模式：完全歸屬本公司,非經(jīng)事先書面同意,受托方不得以任何方 式使用或向第三方披露；完全歸屬本公司,但在本合同履行完畢后,受托方為介紹其 自身業(yè)績需要可以引用相關(guān)的內(nèi)容；歸雙方共有,除本合同已有約定之外,任何一方擬使用或處 置該作品必須事先取得對方同意；歸受托方所有,但受托方對該作品的任何使用或處置均不得 侵害本公司的合法權(quán)益.9、不可抗力條款(1)對于不可抗力條款的具體設(shè)置,應(yīng)根據(jù)公司在具體合同種

15、的不同地位 來具體分析.如合同中的主要義務(wù)由相對方履行,那么此條可原那么性規(guī)定,列舉的不可抗 力事件那么盡可能少.例如：施工類合同中,公司主要義務(wù)為支付工程價款,而 相對方的主要義務(wù)為工程施工,受到不可抗力影響的可能性顯然更高,故此時 合同不可抗力條款設(shè)置宜較為原那么,列舉情況較少,那么相對方援引不可抗力條 款免除責(zé)任的可能性就較低,更有利于公司權(quán)益的保護(hù).但如公司需承當(dāng)具體合同的主要義務(wù)的,那么建議對不可抗力條款的約定應(yīng) 盡可能細(xì)化,采取列舉的方式,盡最大可能將可能對公司履行合同造成影響的 情形都約定為不可抗力事件,以便發(fā)生此類情況時,可援引不可抗力條款防止 相關(guān)法律風(fēng)險的發(fā)生.(2)援引不

16、可抗力條款的程序.如公司義務(wù)相對較輕的,可規(guī)定較為嚴(yán)格的援引程序和要求,例如發(fā)生不 可抗力后應(yīng)提交當(dāng)?shù)卣蛘吖C機(jī)構(gòu)出具的關(guān)于發(fā)生不可抗力的證實(shí)文件, 以及主張不可抗力的期限等,以便從程序上盡可能地防止相對方主張不可抗力.反之,可規(guī)定較為寬松的程序和要求.(3)另外,建議在合同中明確將因政府政策、命令、指示或其他行使行政 權(quán)力的行為,致合同完全或局部不能履行的,視為不可抗力.第四節(jié) 建設(shè)工程施工合同審查建設(shè)工程施工合同是公司日常合同治理工作中常見的合同類型,數(shù)量多、 金額巨大、涉及專業(yè)問題較多.1、 合同主體的審查需具備相應(yīng)的資質(zhì).審核資質(zhì)時應(yīng)注意審核其資質(zhì)證書的資質(zhì)等級、有效 期限等是否符

17、合工程建設(shè)工程的要求,持證單位名稱是否與承包單位名稱一致 等.相關(guān)法條：?建筑法?第13條“從事建筑活動的建筑施工企業(yè)、勘察單位、 涉及單位和工程監(jiān)理單位,根據(jù)其擁有的注冊資本、專業(yè)技術(shù)人員、技術(shù)裝備 和已完成的建筑工程業(yè)績等資質(zhì)條件,劃分為不同的資質(zhì)等級,經(jīng)資質(zhì)審查合 格,取得相應(yīng)等級的資質(zhì)證書后,方可在其資質(zhì)等級許可的范圍內(nèi)從事建筑活 動.第26條“承包建筑工程的單位應(yīng)當(dāng)持有依法取得的資質(zhì)證書,并在其資 質(zhì)等級許可的業(yè)務(wù)范圍內(nèi)承攬工程.禁止建筑施工企業(yè)超越本企業(yè)資質(zhì)等級許 可的業(yè)務(wù)范圍或者以任何形式用其他建筑施工企業(yè)的名義承攬工程.禁止建筑 施工企業(yè)以任何形式允許其他單位或者個人使用本企業(yè)

18、的資質(zhì)證書、營業(yè)執(zhí)照, 以本企業(yè)的名義承攬工程.2、 合同效力審查2004第14號?關(guān)于審理建筑工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋? 將五種合同依法認(rèn)定為無效：1、承包人未取得建設(shè)施工企業(yè)資質(zhì)或超越資質(zhì)等級的；2、沒有資質(zhì)的實(shí)際施工人借用有資質(zhì)的建筑施工企業(yè)名義的;3、建設(shè)工程必須進(jìn)行招標(biāo)而未進(jìn)行招標(biāo)或者中標(biāo)無效的；4、承包人非法轉(zhuǎn)包建設(shè)工程的;5、承包人違法分包建設(shè)工程的.三、施工合同第一局部協(xié)議書的內(nèi)容審查施工合同第一局部為協(xié)議書,概括約定施工合同的主要內(nèi)容如工程概況 工 程名稱、地點(diǎn)、內(nèi)容、承包范圍、工期、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、合同價款,該局部屬于合 同實(shí)質(zhì)內(nèi)容的主要內(nèi)容,審查時應(yīng)注意核對是否與

19、工程審批文件一致如屬招 投標(biāo)工程應(yīng)核對承包人名稱、承包條件是否與中標(biāo)結(jié)果一致,約定內(nèi)容是否具體、準(zhǔn)確,如有不一致應(yīng)進(jìn)行修改.1、審查工程承包范圍,包括土建工程、給排水工程、電氣工程、消火栓工 程、消防噴淋工程、暖通工程、弱電工程包括智能化系統(tǒng)預(yù)埋管、盒、箱殼 局部等等.注意與招投標(biāo)文件、發(fā)包圖紙、工程量清單內(nèi)容一致 .2、開工日期的審查,工程開工日期的明確對工期的認(rèn)定,具有重要意義. 一般標(biāo)明：開工日期以發(fā)包方和監(jiān)理方、或監(jiān)理出具的開工通知日期為準(zhǔn).實(shí) 際開工日期與約定日期不一致,以實(shí)際開工日期為準(zhǔn)開工通知書等證實(shí).施工許可證日期和實(shí)際施工日期不一致,以施工許可證日期為準(zhǔn).四、合同內(nèi)容合法性的

20、審查根據(jù)?合同法?、?建筑法?等相關(guān)法律規(guī)定,工程合同不得有違反法律、 行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定的內(nèi)容,審查時如有違反內(nèi)容應(yīng)進(jìn)行刪改.常見問題：1、 將應(yīng)當(dāng)由一個承包人完成的建設(shè)工程直接成假設(shè)干局部發(fā)包給幾個承包人；2、 同意承包人將其承包的全部建設(shè)工程轉(zhuǎn)包給第三人或者將其承包的全部建設(shè)工程肢解后以分包的名義分別轉(zhuǎn)包給第三人；3、 同意承包人將工程分包給不具備相應(yīng)資質(zhì)條件的單位；4、 同意分包單位將其承包的工程再分包；5、 同意建設(shè)工程主體結(jié)構(gòu)的施工非由承包人自行完成；6、 合同約定建筑材料、建筑構(gòu)配件和設(shè)備由工程承包單位采購的,發(fā)包單位制定承包單位購入用于工程的建筑材料、建筑構(gòu)配件和設(shè)備或者 制定

21、生產(chǎn)廠、供給商；7、 將必須進(jìn)行招標(biāo)的工程化整為零或者以其他任何方式躲避招標(biāo)的；8、 與非中標(biāo)人簽訂合同也包括中標(biāo)人向他人轉(zhuǎn)讓中標(biāo)工程的情況；9、 不根據(jù)招標(biāo)文件和中標(biāo)人的投標(biāo)文件訂立書面合同,或再行訂立背離合同實(shí)質(zhì)性內(nèi)容的其他協(xié)議；10、 其他違反法律、行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定的內(nèi)容.五、合同價款、計價方式計價方式一般有三種：1、采用固定價格合同.如：合同約定工程總價款包含全部工程量內(nèi)容,承包人無論何種原因沒有列入單價或總價款中的工程,發(fā)包人都沒有增加支付的義務(wù),并認(rèn)為該工程已包含在總承包價款中.本工程竣工結(jié)算時,只計算變更部分和材料價差調(diào)整局部,不再對報價書、標(biāo)底價及中標(biāo)價進(jìn)行重新核對.2、采用

22、可調(diào)價格合同.如：合同價款調(diào)整方法,招標(biāo)范圍以內(nèi)的工程量按實(shí) 計算,定額計價,稅前總價下浮.設(shè)計變更及現(xiàn)場簽證由總監(jiān)、發(fā)包人現(xiàn)場工程師共同認(rèn)可,施工期間工程變更或簽證調(diào)整單項元以內(nèi)不予計取,元以上單項的變更或簽證于竣工決算時調(diào)整,簽證、變更的工程量按專項條款所 規(guī)定的相應(yīng)下浮率下浮.3、采用本錢加酬金合同.此種方式采用不多.應(yīng)當(dāng)約定：1、預(yù)付工程款的數(shù)額、支付時限及抵扣方式；2、工程進(jìn)度款的支付方式、數(shù)額及時限；3、工程施工中發(fā)生變更時,工程價款的調(diào)整方法、索賠方式、時限要求及金額 支付方式；4、發(fā)生工程價款糾紛的解決方法；5、約定承當(dāng)風(fēng)險的范圍及幅度以及超出約定范圍和幅度的調(diào)整方法；6、工程

23、竣工價款的結(jié)算與支付方式、數(shù)額及時限；7、工程質(zhì)量保證保修金的數(shù)額、預(yù)扣方式及時限；8、平安舉措和意外傷害保險費(fèi)用；9、工期及工期提前或延后的獎懲方法；10、與履行合同、支付價款相關(guān)的擔(dān)保事項.提示：審核計價方式的約定內(nèi)容應(yīng)注意審核是否清楚明確地約定了計價方 式及價風(fēng)格整的風(fēng)險范圍和調(diào)整方法、上下文約定的計價方式是否一致等常 見問題如：前面約定“包干造價,固定不變價,后面又約定“按實(shí)結(jié)算 0六、關(guān)于合同價款支付條件、期限的約定1、方式：節(jié)點(diǎn)形象進(jìn)度,按比例；或工程量,按比例.除了需注意根據(jù)工程進(jìn) 度約定相應(yīng)價款支付比例外,還需視公司審批流程所需期限等相關(guān)因素約定合 理的付款期限.如：合同生效后

24、、“工程竣工并經(jīng)驗(yàn)收合格后補(bǔ)充具體期限 XX個工作 日內(nèi),以便安排付款事宜,防止遲延支付.2、通用條款中關(guān)于合同價款變更、工程量確認(rèn)、竣工驗(yàn)收報告、索賠報告等均 約定了確認(rèn)期限,如超過約定期限未予答復(fù)將被視為認(rèn)可.因此如果通用條款 約定的各個確認(rèn)期限根據(jù)各公司實(shí)際履行需要不夠長,應(yīng)在專用條款中進(jìn)行變 更,延長相應(yīng)期限,以免因公司審核流程較長在未答復(fù)前已被視為認(rèn)可的情況 發(fā)生.提示注意：常有承包方要求發(fā)包方將其應(yīng)收的合同款支付給其自行制定的分包單位或 包工頭,發(fā)票的開具也由分包單位或包工頭自己解決.承包人試圖通過轉(zhuǎn)讓債 權(quán)這一形式將合同履行過程中存在的轉(zhuǎn)包或違法分包行為合法化,甚至連發(fā)票 開具的

25、合同義務(wù)也同時進(jìn)行轉(zhuǎn)讓.對于承包人的這種要求應(yīng)予拒絕,并應(yīng)注意 在施工合同中明確約定工程款的收款賬戶、發(fā)票開具的方式等.7、 審查對監(jiān)理工程師、發(fā)包人派駐工程師權(quán)限的設(shè)置1、明確工程師授權(quán)范圍；2、對于超越工程師授權(quán)范圍的,由發(fā)包方確認(rèn).提示注意：對于可能引起工期順延、工程質(zhì)量、合同效力等重大變更的工程師指令,可以約定需要經(jīng)過發(fā)包人或承包人認(rèn)可后生效8、 審查對于工期順延的約定1、工期順延的原因,除規(guī)定不可抗力外,對于因工程內(nèi)容變更、工期增加、 設(shè)計變更、工程款支付、政府指令停水停電、地下物等因素造成的工期順延, 最好約定標(biāo)準(zhǔn)作為認(rèn)定是否構(gòu)成工期順延的依據(jù)；2、工期順延的程序性約定：承包方在一

26、定時間內(nèi),書面報發(fā)包方認(rèn)可、監(jiān) 理認(rèn)可.可以增加“視為條款.視為條款：發(fā)包方在約定期限內(nèi)不予答復(fù)的, 視為認(rèn)可.9、 對于隱蔽工程和中間驗(yàn)收的條件和程序的審查1、程序：“根據(jù)國家、省、市、縣有關(guān)規(guī)定執(zhí)行.承包人自檢、并在隱蔽 或中間驗(yàn)收前小時,以書面形式通知監(jiān)理工程師和發(fā)包人代表.防水及室外裝修等重要部位的施工先做樣板,經(jīng)發(fā)包人和現(xiàn)場監(jiān)理驗(yàn)收前方可進(jìn)行施工.等.2、通用條款內(nèi)有具體約定,也可在合同中明確“正負(fù)零、封頂?shù)戎饕?jié) 點(diǎn)的驗(yàn)收要求.十、審查關(guān)于工程變更的約定未經(jīng)過規(guī)劃的批準(zhǔn)、設(shè)計的批準(zhǔn)的規(guī)劃設(shè)計變更；承包方原那么不作變更； 但實(shí)務(wù)上需做變更.此類約定 舉例如：由于工程變更使得工程量或工

27、作內(nèi)容增減的,變更發(fā) 生后 日內(nèi),承包人須向工程師提交書面報告,工程師審批通過書面報告后報 發(fā)包人核準(zhǔn),書面報告經(jīng)發(fā)包人確認(rèn)并加蓋公章后,方可作為調(diào)整合同價款的有 效簽證,在工程結(jié)算時支付.承包人逾期不報,視為不涉及工程造價增加.設(shè)計 變更必須提供由發(fā)包人發(fā)出的或發(fā)包人委托設(shè)計單位經(jīng)發(fā)包人審批后發(fā)出的工 程變更通知書,否那么不視為設(shè)計變更.施工期間變更調(diào)整單項元以內(nèi)不予計取,元以上單項的變更于竣工決算時調(diào)整.十一、審查關(guān)于竣工驗(yàn)收和結(jié)算的約定重點(diǎn)注意：驗(yàn)收過程、工程交付、資料交付、竣工結(jié)算等方面的約定；關(guān) 于驗(yàn)收的主體資格、質(zhì)量不合格情況下的整改舉措和責(zé)任承當(dāng)、結(jié)算資料的提 交時間和補(bǔ)充要求.

28、提示注意“視為條款的約定：作為發(fā)包方,可約定“承包方不按時與發(fā) 包方共同結(jié)算的,已發(fā)包方審定的結(jié)算金額為準(zhǔn)；作為承包方可約定“結(jié)算文 件提交后,在約定時間內(nèi)發(fā)包方不予以審計的,視為認(rèn)可結(jié)算資料 .十二、農(nóng)民工工資問題的約定實(shí)踐中曾發(fā)生此類糾紛：公司將工程施工任務(wù)承包給某施工單位進(jìn)行,由 于施工單位拖欠農(nóng)民工工資,導(dǎo)致農(nóng)民工向建設(shè)單位討薪或向建設(shè)行政部門上 訪,很多地方政府要求建設(shè)單位承當(dāng)墊付責(zé)任.為解決此問題,可在施工合同中增加關(guān)于對方不按時發(fā)放農(nóng)民工工資導(dǎo)致 農(nóng)民工到公司或有關(guān)部門上訪給公司造成影響及算是的違約責(zé)任承當(dāng)問題的約 定,以約束對方合法用工并及時支付農(nóng)民工工資.也可要求施工方提供銀

29、行出 具的支付農(nóng)民工工資的保函.十三、違約責(zé)任通用條款中的違約責(zé)任約定比擬泛泛.詳細(xì)的約定可參照如下條款：1、對于履約保證金或保函的具體內(nèi)涵加以明確：何種情況下扣除、 保函生效失效時間、保證金退還的時間及利息約定；2、對于工期拖延的罰那么：扣保證金、違約金及抵工程款、總價款的違約金.3、對于逾期支付工程款的罰那么：發(fā)包人不能按時支付工程款的,自逾期之 日起根據(jù)中國人民銀行規(guī)定的貸款利率承當(dāng)遲延履行期間的利息.4、對于工程及資料交付的約定：發(fā)包人與承包人工程結(jié)算發(fā)生的任何異議, 應(yīng)當(dāng)通過仲裁或者訴訟解決,但是無論是否發(fā)生或者爭議責(zé)任如何,都不能成 為承包人行使工程移交、工程驗(yàn)收、配合工程備案以及

30、移交工程資料的抗辯理 由.上述爭議被確認(rèn)屬于發(fā)包人過錯的,發(fā)包人承當(dāng)相應(yīng)責(zé)任.留置權(quán)5、對于質(zhì)量爭議的約定：質(zhì)量問題認(rèn)定的中間機(jī)構(gòu)設(shè)置和認(rèn)定.證實(shí)責(zé)任 的承當(dāng)和程序.可約定第三方：區(qū)所在地的質(zhì)量部門.6、對于質(zhì)保金的約定：質(zhì)保期的長短,質(zhì)保金返還的方式和利息支付 問題.7、于平安文明施工過程中的責(zé)任承當(dāng)和處分方式的約定.8、關(guān)于工程違法轉(zhuǎn)分包、掛靠的約定：主要是罰那么.工程不允許轉(zhuǎn)包或者 違法分包,發(fā)包人發(fā)現(xiàn)承包人違反本條規(guī)定轉(zhuǎn)包或者違法分包的,有權(quán)立即解 除合同.承包人除比照本協(xié)議質(zhì)量、工期相應(yīng)處分條款承當(dāng)全部責(zé)任外,應(yīng)當(dāng) 承當(dāng)工程總標(biāo)價10%的違約金.造成發(fā)包人損失的,承包人還應(yīng)承當(dāng)由于解

31、除 合同迫使發(fā)包人重新招標(biāo)引起的房屋銷售信譽(yù)受損帶來的直接、間接經(jīng)濟(jì)、名 譽(yù)賠償責(zé)任.但本協(xié)議約定發(fā)包人分包的除外.9、對于工程保修責(zé)任的認(rèn)定：承包方不保修情況下的處理和費(fèi)用承當(dāng).如: “承包方應(yīng)在規(guī)定時限內(nèi)通過修理、重作等補(bǔ)救舉措使工程質(zhì)量合格,并應(yīng)支付工程總價款 %的違約金,如超過規(guī)定改正期限工程質(zhì)量仍未驗(yàn)收合格的, 發(fā)包方有權(quán)單方解除本合同,并要求承包方賠償相應(yīng)的損失.承包方違約除應(yīng) 根據(jù)上述約定支付違約金外,當(dāng)約定的違約金缺乏以彌補(bǔ)發(fā)包方所受到的損失 時,還應(yīng)賠償發(fā)包方損失 0十四、平安責(zé)任1、通用條款中有約定“承包方承當(dāng)施工生產(chǎn)過程中發(fā)生的平安責(zé)任.實(shí)踐中,常有受害人將建設(shè)單位一并作

32、為共同被告起訴,導(dǎo)致建設(shè)單位花 費(fèi)大量人力物力處理糾紛.為有效約束承包方嚴(yán)格履行平安施工責(zé)任,防止發(fā)包方因平安事故等原因 而使受害人通過投訴、起訴、信訪等方式向發(fā)包人主張權(quán)利,承包方應(yīng)承當(dāng)發(fā) 包方因此支出的調(diào)查費(fèi)、律師費(fèi)等合理費(fèi)用,并可約定每發(fā)生一起平安事故, 發(fā)包方有權(quán)要求承包方支付合同總價款%的違約金,可在工程款中直接扣除.2、實(shí)踐中,建筑工地發(fā)生人身傷亡事故后,有些地方行政治理部門或受害 人要求公司作為業(yè)主單位承當(dāng)連帶責(zé)任.對于該問題,分析如下：一般情況下,建設(shè)單位對承包方在施工過程中造成他人損害是不應(yīng)承當(dāng)責(zé)任的,更無法律依據(jù)承當(dāng)連帶賠償責(zé)任.?建筑法?第45條規(guī)定：施工現(xiàn)場 平安由建筑

33、施工企業(yè)負(fù)責(zé).實(shí)行施工總承包的,由總承包單位負(fù)責(zé).分包單位 向總承包單位負(fù)責(zé),服從總承包單位對施工現(xiàn)場的平安生產(chǎn)治理.關(guān)于連帶賠償責(zé)任,根據(jù)?民法通那么?第 130條、?關(guān)于審理人身損害賠償 案件適用法律假設(shè)干問題的解釋?第 3條,承當(dāng)連帶賠償責(zé)任的依據(jù)是建設(shè)單位 與加害行為人構(gòu)成共同侵權(quán),如沒有共同侵權(quán),無須因是業(yè)主單位即承當(dāng)連帶 賠償責(zé)任.特殊情況下,依據(jù)?關(guān)于審理人身損害賠償案件適用法律假設(shè)干問題的解釋? 第10條,承攬人在完成工作過程中對第三人造成損害或者造成自身損害的,定 作人不承當(dāng)賠償責(zé)任.但定作人對定作、指示或者選任有過失的,應(yīng)當(dāng)承當(dāng)相 應(yīng)的賠償責(zé)任.此種情況下,如果建設(shè)單位發(fā)出

34、錯誤甚至違法違規(guī)的只是,或 選擇沒有資質(zhì)的施工企業(yè)承包建設(shè)工程的,那么可能因此過錯責(zé)任而承當(dāng)相應(yīng)的 賠償責(zé)任.為減少此類爭議,可采用的做法是：除要求承包方投保意外傷害保險外, 同時要求承包方為職工、農(nóng)民工投保工傷保險,一定程度上減少了建設(shè)單位的 風(fēng)險.十五、保修責(zé)任條款建設(shè)工程承包單位在向建設(shè)單位提交工程竣工驗(yàn)收報告時,應(yīng)當(dāng)向建設(shè)單 位出具質(zhì)量保修書.質(zhì)量保修書中應(yīng)明確建設(shè)工程的質(zhì)量保修工程內(nèi)容及范圍、 質(zhì)量保修期限、質(zhì)量保修責(zé)任、質(zhì)量保修金的支付方法等.止匕外,還需明確工 程質(zhì)量出現(xiàn)問題時對方的反響機(jī)制問題,反映時限問題,工程維修的費(fèi)用承當(dāng) 問題等.第五節(jié) 建設(shè)工程施工合同相關(guān)問題分析選擇以

35、下幾個問題探討：施工合同的簽訂與招投標(biāo)的關(guān)系及效力根據(jù)我國?建筑法?、?招標(biāo)投標(biāo)標(biāo)法?及國有計委頒發(fā)的?工程建設(shè)工程 招標(biāo)范圍和規(guī)模標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定,國家大型根底設(shè)施建設(shè)、公用事業(yè)、國有資金投資、 政府投資工程、國際組織如世行貸款工程,必須通過招投標(biāo).商品住宅工程屬 于關(guān)系社會公共利益、公眾平安的公共事業(yè)工程的范圍,應(yīng)該依法采取公開招 標(biāo)的方式確定施工企業(yè).根據(jù)上述法律規(guī)定,在招投標(biāo)前發(fā)包方不得與施工方 進(jìn)行任何有關(guān)實(shí)質(zhì)內(nèi)容的談判,在通過招投標(biāo)后不得改變合同的實(shí)質(zhì)內(nèi)容.例：在進(jìn)行招投標(biāo)前,施工方已經(jīng)根據(jù)其與發(fā)包方的口頭約定進(jìn)行了實(shí)際施 工.為滿足行政機(jī)關(guān)的要求和法律的形式要求,發(fā)包方隨后進(jìn)行了公開招標(biāo)

36、、 投標(biāo)、開標(biāo)、評標(biāo)和中標(biāo)一系列的程序,實(shí)際施工方成為本工程的中標(biāo)人,并 與發(fā)包方簽訂了建設(shè)工程施工合同.簽訂合同以后,雙方又對工程量等進(jìn)行了 補(bǔ)充約定,相應(yīng)的對工程價款進(jìn)行了調(diào)整.此例中的建設(shè)工程合同和補(bǔ)充協(xié)議的效力如何？雖然本案發(fā)包方、施工方在招投標(biāo)前進(jìn)行了實(shí)質(zhì)性的溝通,違反了法律的 強(qiáng)制性規(guī)定,但由于后來雙方通過招投標(biāo)方式進(jìn)行招標(biāo)后中標(biāo)者即為實(shí)際施工 人,根據(jù)我國理論界中合同效力補(bǔ)正的理論,該施工合同應(yīng)為有效合同.在補(bǔ) 充協(xié)議中雙方對工程量和相應(yīng)的工程款進(jìn)行調(diào)整,應(yīng)認(rèn)定為有效.2、 施工合同簽訂主體及其效力目前,建設(shè)工程承包活動中,作為發(fā)包方有可能存在多種形式,如委托開 發(fā)、合作開發(fā)等情

37、形,作為承包方有的資質(zhì)不夠而采用授權(quán)等方式來借用資質(zhì). 那么如何來確定在這些情況下簽訂的建設(shè)工程施工合同的法律效力呢？簽訂建設(shè)工程施工合同時,與承包方簽訂合同的發(fā)包方可能并不是真正的 工程所有人,如在委托開發(fā)房地產(chǎn)時,發(fā)包人可能就是受托房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè), 而真正的工程所有人卻時委托人；在合作開發(fā)房地產(chǎn)時,發(fā)包人可能只是負(fù)責(zé) 工程開發(fā)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),而另一方可能時出地方.根據(jù)合同相對性原理, 合同只對簽訂合同的發(fā)包人有效,對另外的委托方或合作方是沒有法律效力的.對于承包方?jīng)]有資質(zhì)時借用有資質(zhì)的企業(yè)名稱來承包企業(yè),我們國家已明 令禁止,且在建設(shè)工程施工合同糾紛的司法解釋中明確這種情況屬于無效合同.

38、 但有些個體施工隊沒有資質(zhì),但他們可能會成為某一個有資質(zhì)單位的工程部,成為該單位的一個分支機(jī)構(gòu),并接受該有資質(zhì)企業(yè)的統(tǒng)一指揮、統(tǒng)一治理,利 用公司的設(shè)備等,在該單位的授權(quán)下簽訂建設(shè)工程施工合同并履行義務(wù),至于 其內(nèi)部如何進(jìn)行利益分配是其企業(yè)內(nèi)部的治理問題,與合同效力沒有關(guān)系.此 種情形應(yīng)認(rèn)定為合同有效.3、 違法工程與建設(shè)工程施工合同的效力某些工程在進(jìn)行建設(shè)施工發(fā)包時,其工程沒有取得建設(shè)用地規(guī)劃許可、工 程規(guī)劃許可、建設(shè)工程施工許可甚至土地使用權(quán)也不在發(fā)包方名下,該工程可 能并不合法,那么在此情形下承、發(fā)包雙方簽訂的建設(shè)工程施工合同的法律效 力如何？一種意見認(rèn)為,違反工程所簽訂的施工合同應(yīng)屬無

39、效.理由：任何一個建 設(shè)工程都要經(jīng)歷從立項、規(guī)劃、用地、施工、銷售指導(dǎo)竣工驗(yàn)收的審批登記手 續(xù).這些審批程序既相互獨(dú)立又相互聯(lián)系,而且有著嚴(yán)格的先后順序,未辦理 前一審批手續(xù),那么后續(xù)的審批手續(xù)一般無法完成,而任何一個程序的審批手續(xù) 沒有完成之前,當(dāng)事人就進(jìn)行了實(shí)際的開發(fā)建設(shè),致使工程工程處于違法狀態(tài), 并使施工合同的標(biāo)的物違法,其建設(shè)行為有可能被認(rèn)定違法,所建建筑物那么是 違法建筑.對于以這樣的建設(shè)內(nèi)容為標(biāo)的的建設(shè)工程施工合同,應(yīng)當(dāng)是合同內(nèi) 容違法,當(dāng)然也是違法的,無效的.就像買賣雙方簽訂合同買賣國家文物一樣, 由于合同標(biāo)的物是國家禁止的,所以合同無效.雖然施工合同是雙方當(dāng)事人的 真實(shí)意思表

40、示,但這種真實(shí)意思表示所指向的內(nèi)容或標(biāo)的應(yīng)當(dāng)合法,否那么便無 效.另一種意見認(rèn)為,施工合同是發(fā)包人與承包人就工程的建筑施工簽訂的明 確雙方權(quán)利、義務(wù)的合同,其標(biāo)的物是經(jīng)過有關(guān)政法部門批準(zhǔn)的準(zhǔn)備建設(shè)的工 程工程.一方面,施工合同的內(nèi)容是合同雙方對工程施工中權(quán)利義務(wù)的約定, 并不是對工程本身進(jìn)行約定,工程是否違法與合同本身是否有效沒有必然聯(lián)系, 即使工程違法并不影響合同本身的法律效力,當(dāng)事人約定的標(biāo)的違法并不等于 建設(shè)工程施工合同的內(nèi)容違法,因而不能作為認(rèn)定合同無效的依據(jù).另一方面, 施工合同的履行結(jié)果如何和合同本身的效力沒有任何聯(lián)系,合同的效力只能以 合同簽訂時是否違反法律規(guī)定為依據(jù)來判斷其法律

41、效力,不能由于合同履行過 程而導(dǎo)致合同的效力發(fā)生變化.現(xiàn)實(shí)生活中,有很多房地產(chǎn)開發(fā)工程是采取合 作開發(fā),委托開發(fā)的名義進(jìn)行,工程的相關(guān)手續(xù)包括土地使用權(quán)甚至可能根本 就不在發(fā)包方名下,有些建設(shè)工程在沒有取得政府相關(guān)許可的情況下就簽訂了 建設(shè)工程施工合同,或者甚至在取得土地使用權(quán)時就簽訂了建設(shè)工程施工合同 然后再邊施工邊審批,更何況建設(shè)工程施工許可證須在建設(shè)工程施工合同簽訂 后才可能辦理,而沒有施工許可的情況下進(jìn)行的施工同樣是違法的.本人認(rèn)為, 上述情形都有可能導(dǎo)致工程違法,但不能僅因此而認(rèn)定雙方簽訂的建設(shè)工程施 工合同是無效合同.存在上述情形時導(dǎo)致工程違法的,一方有過錯的,應(yīng)當(dāng)根 據(jù)其過錯程度

42、承當(dāng)其相應(yīng)的違約責(zé)任,并受到相應(yīng)的行政處分.4、 建設(shè)工程優(yōu)先受償權(quán)放棄的法律效力問題為解決工程欠款問題,保證社會穩(wěn)定,維護(hù)農(nóng)民工的合法權(quán)益,合同法第 286條確定了工程價款的優(yōu)先受償權(quán)的法律地位,2002年6月27日,又出臺了最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù),對建筑工程的承包人 的優(yōu)先受償權(quán)的性質(zhì)、效力等級及范圍、行使條件及期限等作出了進(jìn)一步的規(guī) 定.為了保證資金平安,各大銀行隨即針對法律規(guī)定采取舉措,即在對開發(fā)商 貸款時要求承包人承諾放棄建設(shè)工程的優(yōu)先受償權(quán).為取得貸款,在建設(shè)工程 施工合同的補(bǔ)充協(xié)議中,開發(fā)商作為發(fā)包人就會設(shè)立要求承包人承諾放棄優(yōu)先 權(quán)的約定.對于采取該約定的做法,該約定有效嗎？從我國合同法的起草過程分析,合同法第 286條規(guī)定的優(yōu)先受償權(quán)從設(shè)計、 起草、討論、修改、審議直至正式通過,始終是指法定抵押權(quán).而法定抵押權(quán) 具有不同于一般抵押權(quán)的特點(diǎn)：首先,它是依法律規(guī)定而產(chǎn)生的,不需要當(dāng)事 人事先約