大悅城調(diào)查報(bào)告

1、?房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)?社會(huì)調(diào)研報(bào)告天津市大悅城商業(yè)區(qū)調(diào)研報(bào)告天津理工大學(xué)中環(huán)信息學(xué)院二.一三年十月天津市大悅城商業(yè)區(qū)調(diào)研報(bào)告一、工程介紹1 、根本信息天津大悅城占地面積約 8.9萬平方米,建筑面積約 53萬平方米含地下局部,是涵蓋 了一站式體驗(yàn)型購(gòu)物中央、國(guó)際甲級(jí)寫字樓、高端精品公寓、高檔住宅等多業(yè)態(tài)的“城市綜 合體.工程定位天津大悅城定位為“國(guó)際時(shí)尚青年城,“年輕、時(shí)尚、潮流、品位作為大悅城的精神名片,詮釋joy city的生活方式,以便捷、休閑、開放與親和為基調(diào),引導(dǎo)前沿生活理念.交通位置天津大悅城位于天津內(nèi)環(huán)核心區(qū)域,據(jù)守和平與南開兩大中央城區(qū)交匯處,其便捷的立 體交通脈絡(luò)使工程周邊具有極大的

2、輻射力.工程地處城市交通干線“黃金交叉點(diǎn)一一緊鄰 城市主干道南門外大街、南馬路.周邊不僅有49條公交線路聚集至此,同時(shí)還與 2021年已開通的地鐵2號(hào)線無縫對(duì)接.天津大悅城接連城市動(dòng)脈之上,占據(jù)繁華制高點(diǎn).商業(yè)環(huán)境天津大悅城領(lǐng)跑天津最大的新興商圈,周邊3公里范圍擁有73萬人口,5公里范圍擁有330萬人口.區(qū)域內(nèi)新增成熟高端社區(qū)300萬平方米,約14萬中高端消費(fèi)群體.工程比鄰古文化街、食品街、鼓樓商業(yè)街等天津著名旅游景點(diǎn),每年有近600萬的旅游人群.日數(shù)十萬人的腳步涌動(dòng)此間,開啟大悅繁華.資源優(yōu)勢(shì)天津大悅城是世界 500強(qiáng)企業(yè)中糧集團(tuán)斥資 50億打造的商業(yè)地產(chǎn)工程, 與國(guó)際頂級(jí)公司 結(jié)為合作伙伴

3、,依托強(qiáng)大的資源優(yōu)勢(shì),將品質(zhì)經(jīng)典融入天津大悅城的血脈之中：建筑設(shè)計(jì)：美國(guó)rtkl中國(guó)建筑科學(xué)研究院景觀設(shè)計(jì)及標(biāo)識(shí)參謀：日本株式會(huì)社丹青社機(jī)電參謀：香港注信交通參謀：香港弘達(dá)物業(yè)參謀：中糧凱萊物業(yè)燈光參謀：美國(guó) cd+m燈光設(shè)計(jì)：照奕恒2 、開發(fā)商介紹 中糧集團(tuán)cofco 是世界500強(qiáng)企業(yè),是中國(guó)領(lǐng)先的農(nóng)產(chǎn)品、 食品領(lǐng)域多元化產(chǎn)品和效勞供給商,致力于打造從田間到餐桌的全產(chǎn)業(yè)鏈糧油食品企業(yè),建 設(shè)全效勞鏈的城市綜合體.利用不斷再生的自然資源為人類提供營(yíng)養(yǎng)健康的食品、高品質(zhì)的 生活空間及生活效勞,奉獻(xiàn)于民眾生活的富足和社會(huì)的繁榮穩(wěn)定.中糧下屬品牌有農(nóng)產(chǎn)品、 食品及地產(chǎn)酒店等領(lǐng)域.大悅城是中糧集團(tuán)商

4、業(yè)地產(chǎn)板塊戰(zhàn)略部署精心打造的“國(guó)際化青年 城市綜合體.3 、購(gòu)物中央購(gòu)物中央以18歲至35歲的中青年人為主力消費(fèi)人群,引進(jìn)國(guó)際時(shí)尚主流品牌,集合新 穎、時(shí)尚、前衛(wèi)于一體,傳播潮流最新資訊.購(gòu)物中央主體局部四層,局部五層.分為北端的時(shí)尚潮流館和南端的青春活力館,中間以獨(dú)有的十六米開闊的藝術(shù)連廊創(chuàng)意連通.共有店鋪名500個(gè),是融合了購(gòu)物、餐飲、休閑、娛樂于一體的綜合型一站式購(gòu)物中央.地上停車樓及地下三層大型停車場(chǎng)擁有共3000個(gè)停車位,統(tǒng)一的空間設(shè)計(jì),多樣的行車體驗(yàn),讓你的大悅城夢(mèng)幻之旅從路上便已悄然展開.月季花廣場(chǎng),與往來的人潮一起成就獨(dú)特的風(fēng)景,俯仰之間,穿梭眼花繚亂的銘牌印記,縱橫之中,體驗(yàn)

5、百米跨度的體量視野.讓我們不覺在每一個(gè)角落流連忘返,紛至沓來,感受 國(guó)際時(shí)尚品牌薈萃的影像志,留戀每一個(gè)櫥窗精致的文化感.大悅城購(gòu)物中央,集合了休閑、購(gòu)物、餐飲、娛樂等多種業(yè)態(tài),在天津首次引入大型綜合電影院金逸國(guó)際、全明星大型真冰場(chǎng)、歡樂主題ktv酷姿、兒童職業(yè)體驗(yàn)店寶貝當(dāng)家babyboss、高檔親子游樂館悠游堂yuyuto 、高端精品超市華潤(rùn)堂以及國(guó)際 快速時(shí)尚品牌,打造出一站式購(gòu)物的全新體驗(yàn).國(guó)際頂級(jí)品牌主力店的進(jìn)駐,國(guó)際化商業(yè)街 區(qū)規(guī)劃理念的融入,使之成為天津乃至華北地區(qū)的時(shí)尚潮流聚集地、流行資訊發(fā)布地、新銳 達(dá)人體驗(yàn)地和生活理念引領(lǐng)地,是天津都市青年8小時(shí)以外的時(shí)尚生活中央、交流中央和

6、娛樂中央.地位天津大悅城購(gòu)物中央是天津至今投資最大、體量最大、業(yè)態(tài)最全的一站式購(gòu)物中央.坐擁25萬平米的超大商業(yè)建筑體量,500余米沿街展示面,500米長(zhǎng)室內(nèi)步行街,150米長(zhǎng)主題街區(qū),承載最齊全的功能業(yè)態(tài).天津大悅城涵蓋集休閑、購(gòu)物、娛樂、餐飲美食為一體的 多元化時(shí)尚消費(fèi)模式,完美融合了消費(fèi)文化、人文文化、國(guó)際文化、企業(yè)文化的同時(shí),顛覆 傳統(tǒng)商業(yè)模式,獨(dú)創(chuàng)中糧式大悅文化,以其不一樣的視野,定義商業(yè)地產(chǎn)新格局.理念經(jīng)營(yíng)理念：“引領(lǐng)時(shí)尚共享大悅?cè)藷o我有一一我們有主力業(yè)態(tài)、主力店、國(guó)際品牌人有我精一一我們有最好的品牌形象店、旗艦店創(chuàng)新業(yè)態(tài)一一我們有獨(dú)具特色的主題街區(qū)差異化經(jīng)營(yíng)一一我們的經(jīng)營(yíng)品類與眾

7、不同大悅?cè)苏且赃@種不斷創(chuàng)新的經(jīng)營(yíng)理念,執(zhí)著于現(xiàn)代商業(yè)運(yùn)作精神的本質(zhì),詮釋著生活 方式哲理,締造國(guó)際前沿的品味生活.效勞理念：“享你所享悅你所悅悅是一種心情、一種感受、也是一種體驗(yàn)讓每一位顧客感到悅讓每一位商戶感到悅讓每一名員工感到悅讓每一個(gè)來到大悅城的人感到悅天津大悅城秉承中糧文化的優(yōu)良傳統(tǒng),結(jié)合天津百年文化積淀,解構(gòu)效勞文化的深層內(nèi)涵,彰顯“悅你,悅我,悅精彩！悅是文化,悅是態(tài)度,悅是精神.天津大悅城用激情與實(shí)力,在 2021年,即將點(diǎn)燃這座 城市的大悅夢(mèng)想.4 、公寓住宅大悅城購(gòu)物中央完美的商業(yè)配備,中央?yún)^(qū)域方便的交通優(yōu)勢(shì),凝聚區(qū)域內(nèi)無限的升值潛力,造就了大悅城的獨(dú)特魅力, 大悅城時(shí)尚住

8、區(qū)將以全新的模式闡述繁華都市中的靜雅生活.大悅城北區(qū)住宅“悅府地上總建筑面積約7萬平方米,占據(jù)該“城市綜合體西側(cè)的單獨(dú)地塊,是天津核心區(qū)域內(nèi)純粹的高尚住宅群.典雅、簡(jiǎn)潔的現(xiàn)代主義設(shè)計(jì)風(fēng)格,滿足對(duì) 質(zhì)感生活,高尚品位的追求.無論設(shè)計(jì)、用材還是配套,都是以國(guó)際最新標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃,完全體現(xiàn)城市主流精英的健康品位.5 棟高層建筑,70-145平米主力戶型,簡(jiǎn)約時(shí)尚風(fēng)格的精裝示范標(biāo)準(zhǔn),面向城市中高端 客群,依托大悅城時(shí)尚品牌標(biāo)簽,詮釋了全新的生活模式,滿足了都市精英對(duì)現(xiàn)代生活的要 求,在眾多城市精英中統(tǒng)領(lǐng)生活潮流.大悅城高檔住宅以時(shí)尚現(xiàn)代的建筑立面配合人本主義的景觀環(huán)境,致力于打造高品質(zhì)的生活體驗(yàn),讓每一位住

9、在這里的人擁有自己的家園暢想,陶冶時(shí)代繁華,盡 享天倫之樂,于簡(jiǎn)約處詮釋居家風(fēng)格藍(lán)本.大悅城南區(qū)公寓定位于“城市綜合體時(shí)尚精品公寓,作為大悅城住宅產(chǎn)品的升級(jí)版,面向城市時(shí)尚精英客群,地上總建筑面積4.6萬平米,位于工程地塊最南端,由南北兩棟百米塔樓構(gòu)成.精裝公寓規(guī)劃設(shè)計(jì)之初,就聘請(qǐng)了美國(guó)rtkl、日本丹青社等國(guó)際設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì),傾力打造符合國(guó)際化品質(zhì)需求的精品.無論從簡(jiǎn)潔流暢的外立面設(shè)計(jì),獨(dú)具特色的屋頂花園,到后期的 人性化物業(yè)效勞,均表達(dá)出大悅城國(guó)際化時(shí)尚品牌的特性,作為綜合體中對(duì)商業(yè)、寫字樓業(yè) 態(tài)客群有效地結(jié)合,各種業(yè)態(tài)足不出區(qū)盡享其中,為城市新興中產(chǎn)階級(jí)打造全新國(guó)際化時(shí)尚 精品住區(qū).憑窗望去,

10、大悅城時(shí)尚精品公寓與住宅彼此照應(yīng),獨(dú)有的帆型外檐,精致的回車?yán)鹊? 讓您在繁華世界的背后靜靜的感悟著寧?kù)o的歸屬.拋卻公共空間的煩擾,重拾私有空間的品 位,每一天都留給自己一段完美的心靈假期.5 、寫字樓190 米超高層建筑體,采用 5a全智能化限制,low-e雙層中空玻璃幕墻,12.3米挑空大 堂、標(biāo)準(zhǔn)層單體建筑面積約1900平方米、層高4.25米,凈高達(dá)2.8米,核心筒結(jié)構(gòu),室內(nèi)無立柱,分割自如的大跨度設(shè)計(jì).大悅城國(guó)際甲級(jí)寫字樓,以超高端配套和完美的空間體量設(shè)計(jì),引領(lǐng)世界經(jīng)濟(jì)浪潮,依托大悅城的城市綜合體以及一站式購(gòu)物中央定位,建成后將是一座規(guī)模最大的集購(gòu)物、餐飲、娛樂、休閑于一體的現(xiàn)代時(shí)尚的

11、綜合建筑集群,打造環(huán)球商務(wù)旗艦,更有寬闊的區(qū)域景觀視 野,一覽天津的繁華古今.與這座城市彼此欣賞,據(jù)守地標(biāo)核心,成就宏圖萬景.作為一種全新的地產(chǎn)、生活模式,天津大悅城工程是集諸多功能于一體的現(xiàn)代綜合建筑 集群,它濃縮了一個(gè)城市的精華,在這里居住、商務(wù)辦公、出行、購(gòu)物、文化娛樂、社交、 游憩等諸多功能樣樣俱全,你所想到的城市生活在這里都可以一站式擁有.天津大悅城開業(yè)再添城市綜合體 天津大悅城工程位于天津市內(nèi)環(huán)核心區(qū)域,緊鄰城市主干道南門外大街、南馬路,占地面積約8.9萬平方米,建筑面積約53萬平方米含地下局部,是涵蓋一站式體驗(yàn) 型購(gòu)物中央、國(guó)際甲級(jí)寫字樓、時(shí)尚精品公寓、高端住宅等多種業(yè)態(tài)的“城市

12、綜合體.二、分析1 、房地產(chǎn)區(qū)位理論房地產(chǎn)業(yè)是與區(qū)位緊密聯(lián)系的特殊產(chǎn)業(yè)土地的區(qū)位不同,會(huì)產(chǎn)生不同的區(qū)位效益.土地 的用途不同,產(chǎn)生的區(qū)位效益也不同.國(guó)家開展房地產(chǎn)業(yè),力求使土地獲得最正確用途,追求 最優(yōu)的社會(huì)效益、經(jīng)濟(jì)效益和生態(tài)效益.房地產(chǎn)企業(yè)追求最大的經(jīng)濟(jì)效益.房地產(chǎn)投資者追求理想的投資回報(bào).消費(fèi)者追求最正確的使用功能.城市土地區(qū)位效益的實(shí)質(zhì)是位置級(jí)差地租1城市土地區(qū)位形成的因素自然條件和環(huán)境交通和通訊根底設(shè)施人口和經(jīng)濟(jì)集聚文化教育衛(wèi)生科技狀況(2)房地產(chǎn)區(qū)位的選擇房地產(chǎn)宏觀區(qū)位的選擇布局指向房地產(chǎn)中觀區(qū)位的選擇：商業(yè)區(qū)；工業(yè)區(qū)；居住區(qū)房地產(chǎn)微觀區(qū)位的選擇：商用房地產(chǎn)微觀區(qū)位選擇的標(biāo)準(zhǔn)外部經(jīng)

13、濟(jì)性臨街深度人口流量交通和通訊增值潛力居住房地產(chǎn)微觀區(qū)位選擇的標(biāo)準(zhǔn)周邊環(huán)境交通和通訊社會(huì)文化環(huán)境購(gòu)物便利增值潛力就大悅城商業(yè)區(qū)而言,其自身是涵蓋了一站式體驗(yàn)型購(gòu)物中央、國(guó)際甲級(jí)寫字樓、高端精品公寓、高檔住宅等多業(yè)態(tài)的“城市綜合體.集公園、公寓、商場(chǎng)、寫字樓、餐飲、休閑、 娛樂、會(huì)所于一體.高度集中的優(yōu)勢(shì),在于其資源可以更高的利用和共享.工作、休閑、生 活可以在該區(qū)位同時(shí)的到滿足,減少了交通時(shí)間與本錢.這是該綜合體的優(yōu)勢(shì)所在.而另一 方面,其地理位置也十分具有優(yōu)越性,工程地處城市交通干線“黃金交叉點(diǎn)一一緊鄰城市 主干道南門外大街、南馬路.周邊不僅有49條公交線路聚集至此,同時(shí)還與 2021年已開

14、通的地鐵2號(hào)線無縫對(duì)接.還有公交觀光 2路606路609路628路632路633路635路638 路639路640路641路645路646路658路659路675路676路681路829路832路 837路855路841路860路878路905路954路961路都至此區(qū)位.而日后還有地鐵4號(hào)線開通,更是大大方便其交通出行.而大悅城周邊3公里范圍擁有73萬人口,5公里范圍擁有330萬人口.區(qū)域內(nèi)新增成熟高端社區(qū) 300萬平方米,約14萬中高端消費(fèi)群體. 工程比 鄰古文化街、食品街、鼓樓商業(yè)街等天津著名旅游景點(diǎn),每年有近 600萬的旅游人群.這更 是其商業(yè)優(yōu)勢(shì)的所在.2 、地租理論地租是土地所有者

15、憑借土地所有權(quán)從土地使用者那里獲得報(bào)酬.在某些場(chǎng)合下,西方經(jīng)濟(jì)學(xué)把地租定義為物主將其所有的土地、房屋或任何財(cái)產(chǎn)租給他 人使用所獲得的報(bào)酬,并不一定專指出租土地而獲得的租金.根據(jù)這個(gè)定義,把地租分為契 約地租和經(jīng)濟(jì)地租兩類.契約地租又稱商業(yè)地租,是指物主將土地或其他財(cái)物出租給承租者, 承租者按租賃契約支付給物主之租金.經(jīng)濟(jì)地租又稱理論地租,有廣義和狹義之分.廣義上 講,經(jīng)濟(jì)地租是指人們使用任何生產(chǎn)要素所獲得的超額利潤(rùn).狹義上講,經(jīng)濟(jì)地租是指人們 利用土地所獲的超額利潤(rùn),即土地總收益扣除總本錢的剩余局部.一般所謂地租,是針對(duì)狹 義地租而言的.篇二：北京大悅城考察朝陽(yáng)大悅城調(diào)查總結(jié)背景情況：工程立項(xiàng)

16、已接近半年,各項(xiàng)工作進(jìn)程已經(jīng)接近飽和點(diǎn),招商主力店資源已接 近尾聲；前期準(zhǔn)備資料也在大方向不變的情況下,隨著工程整體進(jìn)程逐漸調(diào)整.存在問題：工程價(jià)值點(diǎn)稍有不明確；工程整體業(yè)態(tài)規(guī)劃有待考察；工程內(nèi)外部包裝須結(jié)合創(chuàng)新的理念和風(fēng)格藝術(shù)；工程的營(yíng)銷渠道有待和本地其他工程區(qū)分開來,實(shí)現(xiàn)創(chuàng)新的整合 宣傳思路.結(jié)合工程本身情況和外部環(huán)境的壓力,借拜訪客戶之便特對(duì)北京商業(yè)地產(chǎn)翹楚之一的朝 陽(yáng)大悅城進(jìn)行了簡(jiǎn)單的考察.考察時(shí)間：2021.5.25考察地點(diǎn)：北京朝陽(yáng)大悅城考察目的：學(xué)習(xí)和借鑒大悅城的整體商業(yè)布局,商業(yè)規(guī)劃,商業(yè)模式,營(yíng)銷模式等.結(jié) 合本工程實(shí)際情況,制定天豪廣場(chǎng)整體定位包裝的合理化建議；工程運(yùn)營(yíng)后期

17、階段主題活動(dòng) 的開展等.考查內(nèi)容：1 .大悅城的整體商業(yè)業(yè)態(tài)布局,包括各樓層的業(yè)態(tài)組合情況.2 .大悅城的整體商業(yè)規(guī)劃,包括人流動(dòng)線,中庭規(guī)劃,內(nèi)外部結(jié)構(gòu),配套設(shè)施等情況3 .大悅城的整體開展模式,包括商場(chǎng)的消費(fèi)用戶體驗(yàn)式,互動(dòng)式,主題式的線下線上發(fā) 展趨勢(shì).5. 其他根本情況結(jié)合內(nèi)容1 .整體定位；朝陽(yáng)大悅城是北京知名的大型shopping mall ,購(gòu)物中央面積達(dá) 23萬平方米,購(gòu)物中央地上11層,地下3層,集購(gòu)物、餐飲、娛樂、文化、健身、休閑等六大主題于 一體,各類商戶400余家,是北京市場(chǎng)極具地標(biāo)性與文化性的超級(jí)家庭生活?yuàn)蕵芬徽臼叫蓍e 購(gòu)物中央.2 .樓層大體業(yè)態(tài)情況；b1超市,配飾

18、,雜貨等；1f悅.華賞：國(guó)際時(shí)裝,珠寶名表,化 妝品,餐廳酒吧咖啡廳 2f悅.純雅：時(shí)裝、時(shí)尚配飾,皮具,美發(fā)等 3f悅.潮尚：家居,潮 流配飾4f悅.型格：運(yùn)動(dòng)休閑系列,創(chuàng)意家居、設(shè)計(jì)時(shí)裝、護(hù)理 5f悅.智趣：兒童、水吧、 數(shù)碼、電信6f悅.共享：時(shí)尚餐廳、精品美食、簡(jiǎn)餐甜品7f悅.親近：溜冰場(chǎng)、茶餐廳、日式特色8f悅.閑暇：快餐、游戲電玩、金逸影城9f悅.尚宴：大型美食海鮮等10:悅.成長(zhǎng)： 職業(yè)體驗(yàn)、教育等 11f悅.歡歌：歌友匯ktv4 .商業(yè)規(guī)劃；對(duì)于商業(yè)的動(dòng)線規(guī)劃平面形狀設(shè)計(jì)分為：矩形,類正方形,類三角形,類 扇形等,根本的主動(dòng)線形式為一字、l、t、環(huán)形等,大悅城的平面形狀是類扇形

19、的環(huán)形動(dòng)線結(jié)構(gòu).優(yōu)勢(shì)：可見性較好,根本無視覺死角；可達(dá)性沿環(huán)形主動(dòng)線可達(dá)性較高,但主動(dòng)線分 副動(dòng)線兩側(cè)的商鋪可達(dá)性較弱；體驗(yàn)性主入口中庭整體較小,但整體氣氛非常好,通過主題 裝飾,極大增加了工程的體驗(yàn)性和趣味性；業(yè)態(tài)適應(yīng)性強(qiáng),主力店百貨置于北側(cè),動(dòng)線兩側(cè) 設(shè)置輔助店鋪,科學(xué),合理；商鋪展示面積較好,局部死角處和可見度低地方采用半封閉的 裝修結(jié)構(gòu)；相關(guān)垂直動(dòng)線的結(jié)合較好,扶梯較多,擁有8處扶梯,且有K越4層的扶梯,直梯共計(jì)11處,方便到達(dá)樓層的兩端； 公共休閑區(qū) 域較大,且規(guī)劃科學(xué)合理新奇,特別應(yīng)用全開放式的商鋪店外休閑區(qū),休閑區(qū)設(shè)計(jì)園林式風(fēng) 格,綠色植被流水型景觀突出且主題性強(qiáng),消費(fèi)體驗(yàn)極具享

20、受性.5 .營(yíng)銷體系：大悅城強(qiáng)大的營(yíng)銷體系可謂是國(guó)內(nèi)首屈一指的創(chuàng)新模式,其營(yíng)銷推廣模式 值各大商場(chǎng)學(xué)習(xí)和借鑒,下面著重從幾點(diǎn)分析大悅城的營(yíng)銷整合模式.? 美術(shù)陳列極具主題性,每個(gè)樓層都有不同風(fēng)格的美陳,且主題都不一樣,有清新粉紅 的少女系列,有純情歐式的典雅風(fēng)范,有中國(guó)園林式的背景,有科技創(chuàng)新的技術(shù)機(jī)器,還有 可愛喜人的北極熊等等,有結(jié)合羊年氣氛的柱狀羊群；公共區(qū)域藝術(shù)性較強(qiáng),免費(fèi)圖書,免 費(fèi)照片墻,藝術(shù)雕塑,風(fēng)情小街等處處表達(dá)藝術(shù)價(jià)值和用戶體驗(yàn).? 導(dǎo)視系統(tǒng),商場(chǎng)導(dǎo)視系統(tǒng)的風(fēng)格一致性、全面性,指示牌無處不在,包括戶外導(dǎo)視,地下停車場(chǎng),樓道公共,樓梯間,樓層水牌,商場(chǎng)要道吊牌、門窗,收銀臺(tái),地

21、貼,防撞貼 等樣式統(tǒng)一,且風(fēng)格迥異.? 內(nèi)部宣傳資料,商場(chǎng)中庭內(nèi)部 led顯示屏,pop廣告,商場(chǎng)內(nèi)部資料,宣傳冊(cè),肄業(yè)媒 介資料,店內(nèi)展架,電子信息互動(dòng)平臺(tái),觸屏版網(wǎng)站等形式多樣,傳達(dá)率較高.? 線上平臺(tái),大悅城 o2o營(yíng)銷平臺(tái)運(yùn)行極為強(qiáng)大,基于商場(chǎng)內(nèi)無線? 其他,商場(chǎng)可以直接通向地鐵口, 六號(hào)線上的北京時(shí)尚生活中央；商場(chǎng)內(nèi)部租用設(shè) 備,商場(chǎng)客流及氣氛極好, 尤其是商場(chǎng)中庭裝飾和易視互動(dòng)屏幕, 大悅公寓,周邊交通利好, 人群流動(dòng)性強(qiáng),滿足區(qū)域消費(fèi)百萬消費(fèi)人群欲望等等缺乏之處時(shí)間原因沒有了解徹底1,外部地上非機(jī)動(dòng)車?？坎幻黠@甚至沒有.2 .外部白天公共休閑區(qū)不符合商業(yè)整體定位,有些臟亂和簡(jiǎn)單.

22、3,外部大屏顯示不到位,沒有播放可能是階段性4,內(nèi)部中央播送系統(tǒng)提示不到位,沒有表達(dá)對(duì)用戶的切身關(guān)心,甚至沒有優(yōu)惠信息發(fā)布 的信息提示.5 .衛(wèi)生間導(dǎo)視系統(tǒng)明顯,但衛(wèi)生間進(jìn)深太大,沒有表達(dá)便捷性只是個(gè)別6 .商場(chǎng)照明,明暗程度銜接不恰當(dāng),讓人產(chǎn)生一種眩暈感僅本人感覺針對(duì)本工程建議僅從考察得出結(jié)論1 .工程整體定位,依據(jù)工程實(shí)際情況,大體定位區(qū)別于其他工程的中端近體驗(yàn)型消費(fèi)的主題餐飲娛樂,深度結(jié)合人人樂百貨,實(shí)現(xiàn)共同升級(jí)調(diào)整,根本實(shí)現(xiàn)以中端定位,中低消費(fèi)為主的集餐飲、娛樂、購(gòu)物、休閑、近體驗(yàn)為 一體的“一站式休閑購(gòu)物中央.2 .工程規(guī)劃,工程整體建筑結(jié)構(gòu)大體呈矩形平面分布,大體規(guī)劃結(jié)構(gòu)不能改變,

23、可以應(yīng) 用一字型主動(dòng)線加副動(dòng)線類型的規(guī)劃,但要嚴(yán)格考慮主力店與特色店的劃分,針對(duì)實(shí)際情況,美食廣場(chǎng)可以放在北側(cè),主力店考慮店鋪可見性、可達(dá)性和商鋪的展示性可以放在扶梯的西 南內(nèi)環(huán)處,垂直動(dòng)線上要緊密結(jié)合平面動(dòng)線規(guī)劃,但要考慮直梯的有效作用,增加一部直梯 或貨梯最正確；公共休息區(qū),可以根據(jù)實(shí)際柱間距和業(yè)態(tài)情況,合理劃分公共休閑區(qū)域的面積大概占總規(guī)劃面積的 0.7%-0.8%左右；中庭共享區(qū)域較大且集中, 可以充分利用中庭資源, 實(shí)現(xiàn)主題裝飾對(duì)消費(fèi)者的吸引性；停車場(chǎng),工程運(yùn)行后,地下停車場(chǎng)要充分利用,一方面是 解決地上停車問題,二方面,地下停車場(chǎng)具備洗車及其他功能,一定程度提升了消費(fèi)者的便 捷性；

24、其他硬件設(shè)施,包括餐飲垃圾通道、排水兒童業(yè)態(tài)的消防平安原那么問題,娛樂業(yè)態(tài)的 綠色、健康,平安問題,需綜合考慮.4 .整體營(yíng)銷思路,整合營(yíng)銷不僅僅包括戶外推廣和線上線下活動(dòng),還包括工程整體的內(nèi) 外在形象.工程運(yùn)營(yíng)前的內(nèi)外部包裝,整體形式統(tǒng)一性,包括外部導(dǎo)視系統(tǒng),內(nèi)部導(dǎo)視系統(tǒng),內(nèi)部美術(shù)陳列非常完善的 ci系統(tǒng)等.? 根據(jù)工程本身考慮導(dǎo)視系統(tǒng)應(yīng)具備建筑外立面的案名及畫面的裝飾；外部柱狀導(dǎo)視牌招商中央,樓層業(yè)態(tài)總分布,樓層主題語(yǔ)篇三：中糧大悅城政策研究報(bào)告2021 年第4期政策研究報(bào)告總第24期2021年5月30日1政策研究報(bào)告中糧集團(tuán)是國(guó)務(wù)院國(guó)資委認(rèn)定的以房地產(chǎn)為主業(yè)的央企之一,涵蓋住宅地產(chǎn)、商業(yè)

25、地產(chǎn)、 旅游地產(chǎn)、工業(yè)地產(chǎn)、酒店業(yè)等房地產(chǎn)行業(yè)的各個(gè)領(lǐng)域,擁有中國(guó)食品、中糧控股、蒙牛乳業(yè)三家香港上市公司,中糧屯河、中糧地產(chǎn)和豐原生化3家內(nèi)地上市公司.然而與中糧集團(tuán)分散的多元化業(yè)務(wù)面臨著同樣的問題,大而不強(qiáng)成為了房地產(chǎn)板塊的頭號(hào)難題.2005年,中糧提出了打造“新中糧的五年方案,開始由多元化向?qū)I(yè)化戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型,對(duì)分散的業(yè)務(wù)進(jìn)行 了整合.相應(yīng)的,在房地產(chǎn)板塊內(nèi)部,那么選擇了商業(yè)地產(chǎn)作為突破口,并以開展城市綜合體 為核心戰(zhàn)略,以大悅城為旗幟,不但在北京成功打響開頭炮,而且還轟隆隆就把戰(zhàn)車開進(jìn)天 津,開進(jìn)上海、杭州？短短4年,一個(gè)新的商業(yè)地產(chǎn)品牌橫空出世,并迅速成為外鄉(xiāng)城市綜 合體的成功標(biāo)桿,創(chuàng)造

26、了中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的奇跡,并已經(jīng)成為影響和改變中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)格局的 重要力量.大悅城成功的關(guān)鍵在于經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略、品牌策略以及客戶定位.不管是在生活中央?yún)^(qū)域打造“品質(zhì)生活中央,還是在城市核心商圈打造“潮流中央,都要基于明晰的消費(fèi)群體定位對(duì)餐飲、娛樂、購(gòu)物、休閑等功能進(jìn)行有機(jī)組合,并開展出一套完整的效勞鏈條.大悅城這種 城市綜合體的組合模式,勾畫了未來中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的理想模型.一、中糧集團(tuán)以大悅城等城市綜合體為載體開展商業(yè)地產(chǎn)中糧集團(tuán)著力打造的城市綜合體,是城市功能的擴(kuò)展與延伸, 以購(gòu)物為載體,參加生活、休閑、娛樂,從單一的功能向多功能轉(zhuǎn)移,城市需要一個(gè)載體來承載這些功能.從開展歷史 來講,應(yīng)當(dāng)是此前的 sh

27、opping mall開展而來的.城市綜合體的誕生應(yīng)當(dāng)說源自于大都市不 斷的開展向外延伸,從單一中央衍生出多中央,而在這些區(qū)域中央逐漸開展成熟,城市綜合 體浮出水面.國(guó)外來講,例如美國(guó)洛杉磯,這個(gè)城市沒有市中央,而是有很多衛(wèi)星城,通過 高速連接起多中央,組成了城市群.目前有很多城市中央,都在逐漸向多中央轉(zhuǎn)移.隨著經(jīng)濟(jì)水平的不斷增長(zhǎng)、人民收入水平和消費(fèi)水平的不斷提升,社會(huì)生活的集約化趨 勢(shì)越來越明顯,人們希望能將居住、消費(fèi)、辦公、娛樂等功能集中在一起,實(shí)現(xiàn)建筑功能在 空間上的集約化.相應(yīng)的,政府在城市規(guī)劃中越來越注重在城市的各級(jí)功能中央?yún)^(qū)規(guī)劃綜合 性用地,使得越來越多的綜合性地塊涌入市場(chǎng),開展城

28、市綜合體的時(shí)機(jī)越來越成熟.2圖表1:城市綜合體根本構(gòu)成城市綜合體具備的條件主要是站在都市化的角度來理解.都市化第一個(gè)元素是商業(yè)配套 如購(gòu)物中央、生活配套如酒店、時(shí)尚休閑類配套甚至旅游類工程配套,將都市應(yīng)當(dāng)具備 的功能融在里面,表達(dá)高端時(shí)尚、現(xiàn)代的生活氣息.圖表2:城市綜合體商業(yè)形態(tài)定位中糧集團(tuán)在房地產(chǎn)行業(yè)探索多年,在寫字樓物業(yè)、酒店業(yè)、住宅業(yè)等組成城市綜合體的 各種物業(yè)類型都積累了豐富的經(jīng)驗(yàn),城市綜合體是將這些不同功能的建筑類型組合在一起形 成一個(gè)有機(jī)的整體,開展城市綜合體是中糧集團(tuán)整合地產(chǎn)資源、做強(qiáng)地產(chǎn)板塊的內(nèi)在要求.3政策研究報(bào)告圖表3:中糧集團(tuán)業(yè)務(wù)板塊開展商業(yè)地產(chǎn)對(duì)于優(yōu)化中糧集團(tuán)資產(chǎn)結(jié)構(gòu)

29、具有重要意義.商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)是個(gè)競(jìng)爭(zhēng)性強(qiáng)、 風(fēng)險(xiǎn)適中的行業(yè),其特點(diǎn)是：有穩(wěn)定的現(xiàn)金流,門檻比較高,資本市場(chǎng)認(rèn)可度高,能夠?qū)?團(tuán)起到穩(wěn)定資產(chǎn)結(jié)構(gòu)的作用.同時(shí)優(yōu)質(zhì)商業(yè)物業(yè)還具有良好的升值潛力.二、中糧大悅城的代表一一西單大悅城西單大悅城由中糧集團(tuán)投資近 40億元建成,是中糧集團(tuán)商業(yè)地產(chǎn)布局的重點(diǎn)工程,由中糧置業(yè)操刀運(yùn)作.作為都市生活方式和標(biāo)準(zhǔn)的重新定義者,快速時(shí)尚消費(fèi)的潮流勝地.官方 數(shù)據(jù)顯示,西單大悅城自2021年2月正式開業(yè)以來,日客流從幾千人到最高突破20萬人,日銷售額從 20萬元到最高突破1000萬元,2021年銷售額接近 20個(gè)億,開業(yè)以來,每年都保持 5億元的增長(zhǎng).作為中糧集團(tuán)的形象店,西單大悅城這種商業(yè)綜合體模式,將在全國(guó)進(jìn)行推廣復(fù)制.1 、西單大悅城的組織部局百貨公司是目的性消費(fèi),而來到購(gòu)物中央的消費(fèi)者可以是沒有目的的,更有4可能是沖動(dòng)消費(fèi).百貨公司由于休閑娛樂設(shè)施的缺乏,消費(fèi)者可以駕車而來, 直奔目標(biāo),買完就走,他們有明確的購(gòu)置意圖和行動(dòng),可會(huì)聚成龐大的人流,但停留時(shí)間卻十分短暫. 購(gòu)物中央這一業(yè)態(tài)的精髓就是研究如何讓消費(fèi)者慢