深圳物業(yè)分析

1、美聯(lián)深圳 xx 物業(yè)分析地產(chǎn)投資的廣義概念包括自住與投資。本報(bào)告旨在為那些有投資意 向卻尚未入市的地產(chǎn)投資者提供決策參考。一美聯(lián)深圳 xx 物業(yè)樣本介紹（一）選取意義目前，我國觀看一個(gè)都市的樓價(jià)走勢， 差不多上差不多上通過對不 同時(shí)期一手樓盤的平均價(jià)格進(jìn)行比較。 而各都市平均樓價(jià)的統(tǒng)計(jì)方法一 般差不多上以當(dāng)月 （季或年） 一手樓盤成交總銷售額除以總銷售面積而 得。然而這就牽涉到兩個(gè)問題：其一，每個(gè)時(shí)期的一手樓盤是不同的， 假如想比較今年和去年的平均樓價(jià)， 就仿佛用今年的梨價(jià)跟去年的蘋果 價(jià)相比較一樣， 比較的基礎(chǔ)本身就缺少一致性； 其二， 每個(gè)時(shí)期一手樓 盤的檔次結(jié)構(gòu)和區(qū)域結(jié)構(gòu)也是不同的，假如

2、不對這種結(jié)構(gòu)差異進(jìn)行修 正，得出的樓價(jià)將會有一定的誤導(dǎo)性。 而且近些年來， 房地產(chǎn)產(chǎn)品的升 級換代專門快， 中高檔樓盤比例差不多遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于前幾年， 依照常用的計(jì) 算方法， 全市均價(jià)走高也是正常只是的。 因此常用的均價(jià)計(jì)算方式， 往 往會得出簡單的結(jié)論在香港，各房地產(chǎn)機(jī)構(gòu)對樓價(jià)指數(shù)的計(jì)算差不多上差不多上采取基 于二手樓盤成交的方法。比如，美聯(lián)物業(yè)（1200）樓價(jià)指數(shù)確實(shí)是在整個(gè)香港地區(qū)選取一定數(shù)量的具有代表意義的xx屋苑，然后統(tǒng)計(jì)這些樓盤的每月二手房成交記錄，再適當(dāng)修正計(jì)算出一個(gè)當(dāng)月平均樓價(jià)：總賤交面轂【壑賁*辛方呎;從那個(gè)公式來看，香港關(guān)于房地產(chǎn)平均價(jià)格的計(jì)算與國內(nèi)專門相近，但需要指出的是：首先

3、，香港房地產(chǎn)價(jià)格的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)是直接來源于商品房的成交價(jià)格；其次，房地產(chǎn)市場的縱向比較的時(shí)候， 由因此采納某個(gè)具體小區(qū)的 二手房進(jìn)行的價(jià)格分析，可特不直觀地了解某個(gè)區(qū)域甚至某個(gè)小區(qū)商品 房價(jià)格波動(dòng)的情況。目前，我國一些房地產(chǎn)市場較發(fā)達(dá)的大都市二手房交易日趨活躍， 二手房交易所占比重越來越大。 從純學(xué)術(shù)的角度，我們設(shè)想，能否在香 港樓價(jià)統(tǒng)計(jì)方法的基礎(chǔ)上，在每個(gè)屋苑內(nèi)查找或設(shè)置一個(gè)“基準(zhǔn)”單 位，來代表該樓盤在某一時(shí)期最一般情況下的價(jià)格，使該單位的價(jià)格能夠?qū)ｉT好的代表該樓盤總體的價(jià)格變動(dòng)趨勢， 任何該樓盤的成交都應(yīng)該以該基準(zhǔn)單位為基礎(chǔ)進(jìn)行修正和折合。 如此能夠消除因每月成交樣本本 身的區(qū)位、質(zhì)量、價(jià)格

4、等方面的差異而造成的該樓盤整體樓價(jià)狀況的偏 差，將因個(gè)不因素造成的樓價(jià)指數(shù)的波動(dòng)幅度降至最低。（二）選取標(biāo)準(zhǔn)美聯(lián)市場研究部在深圳范圍內(nèi)，依據(jù)樓盤區(qū)域、類型、客戶構(gòu)成、 交易頻率（包括租售）等指標(biāo)對二手樓盤精心篩選，選取典型物業(yè)，選 入美聯(lián)XX物業(yè)數(shù)據(jù)庫。它們的盈利能力往往代表了市場上同質(zhì)樓盤的 水平。（三）樣本分布各區(qū)城所占比例口羅湖口福田口南山口室安龍崗依照本報(bào)告的寫作目的，選取了深圳成熟片區(qū)里的成熟物業(yè)， 即美 聯(lián)深圳XX物業(yè)數(shù)據(jù)庫中的部分物業(yè)。樣本選取的時(shí)刻段： 2005年1月 -2006年3月，共15個(gè)月。二.xx物業(yè)成交單價(jià)與租金分析(一) XX物業(yè)成交單價(jià)分析1、區(qū)域成交單價(jià)分析(

5、1) 羅湖區(qū)增值水平有限，樣本價(jià)格普遍出現(xiàn)微跌整體來看，羅湖區(qū)的住宅價(jià)格走勢相對穩(wěn)定。緣故有二：首先，由于羅湖區(qū)存在大量的外銷樓盤， 在香港置業(yè)者的阻礙下，其價(jià)格的絕對 值歷年來一直處于相對較高的位置， 平均成交價(jià)格一直在8000元/平方 米左右徘徊。其次，由于近年來羅湖區(qū)新盤推出量較小， 該區(qū)樓盤的價(jià)格與折舊相當(dāng)。但這種情況會隨著新盤推出而改變，以“百仕達(dá)花園” 為例，其成交均價(jià)在2006年1月之后“百仕達(dá)四期”入市之后出現(xiàn)了 大幅上漲，一度達(dá)到了 10055.1元/平方米的高價(jià)。注：圖中的虛線是趨勢線，下同(2) 2005年下半年福田、南山兩區(qū)樓盤價(jià)格上漲明顯美聯(lián)xx物業(yè)統(tǒng)計(jì)顯示，關(guān)內(nèi)的福

6、田、南山兩區(qū)的物業(yè)價(jià)格上漲幅 度較為明顯。這兩區(qū)也是深圳一手房價(jià)上漲較快的區(qū)域。一手價(jià)格的快速上漲，刺激了二手樓市的購買需求，進(jìn)而促使二手樓市價(jià)格上漲。 從南山的華僑城以及南山中心區(qū)等片區(qū)所選取的物業(yè)價(jià)格走勢上看，在過去的1年內(nèi)均出現(xiàn)了 20%以上的漲幅，其中漲幅較為明顯的時(shí)刻段在05年9月之后。以“鈺龍園”為例，從其二手成交價(jià)格起伏能夠看出其強(qiáng)勁的漲勢，平均每月上漲幅度在150元/平方米以上。(3) 關(guān)外樓市漲幅平緩，近期價(jià)格上漲明顯以“國展苑”為例，其成交價(jià)格從05年1月至06年3月，平均每 月漲幅差不多維持在30元/平方米以內(nèi)，漲幅比較平緩。隨著 05年片 區(qū)內(nèi)的一些新盤如“可園”以及“

7、桂芳園 7期”紛紛入市，直接帶動(dòng)了 二手價(jià)格的上漲。2、物業(yè)類型價(jià)格分析(1)高檔住宅漲幅明顯從“東?；▓@”的成交價(jià)格走勢能夠看到，05年1月至今價(jià)格呈現(xiàn)較大起伏，從長期走勢上看則可看到強(qiáng)勁的走勢，平均每月上漲額度均在550元/平方米左右，平均漲幅達(dá)到 12.7 %，特不是在05年11月 份之后，其價(jià)格開始出現(xiàn)明顯的波動(dòng)，一度達(dá)到19696.9元/平方米。進(jìn)入2006年以來，其價(jià)格變化較為平穩(wěn)，但漲幅依舊明顯。東洵花園成交價(jià)格走勢20000190001300012OOQ1000080001月總胃 淚 4月 汕 &月丁月惡目M月11月 霑 幼(2) 般住宅漲幅相對平緩在市場前景較好的情況下，一般住宅成交價(jià)格穩(wěn)定上漲， 較高檔住 宅平穩(wěn)，并可不能因?yàn)槭袌龅囊蛩爻霈F(xiàn)大幅的波動(dòng)， 要緊是由于一般住 宅價(jià)格基數(shù)相對較低。以海濱廣場為例，平均每月的漲幅在 7 %左右。梅拱廣場成交價(jià)格走勢（二）XX物業(yè)租金分析為便于分析和比較，本研究部將所有的租金數(shù)據(jù)均調(diào)整為每月單位 面積上的租金，稱之為單位租金（下同）。便于考察某個(gè)物業(yè)整體租金 狀況，還能夠?qū)ν晃飿I(yè)不同時(shí)期的租金及同一時(shí)期不同物業(yè)的租金進(jìn) 行比較分析。通過對篩選出來的