論多產(chǎn)權(quán)建筑消防安全管理

1、管理制度示范文本 | Excellent Model Text 資料編碼：CYKJ-FW-620編號(hào)：_論多產(chǎn)權(quán)建筑消防安全管理審核：_時(shí)間：_單位：_論多產(chǎn)權(quán)建筑消防安全管理用戶指南：該管理制度資料適用于要求所有成員按章辦事，行為有所規(guī)范，并在日積月累、反復(fù)實(shí)踐的過(guò)程中形成一種良好的風(fēng)氣和優(yōu)良的學(xué)習(xí)、工作習(xí)慣，最終推動(dòng)整體效率和產(chǎn)能提升?？赏ㄟ^(guò)修改使用，也可以直接沿用本模板進(jìn)行快速編輯。隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，人民生活水平的逐步改善，房產(chǎn)市場(chǎng)也逐步活躍起來(lái)，多產(chǎn)權(quán)建筑已經(jīng)不再局限于住宅建筑，滲透的范圍越來(lái)越廣，多產(chǎn)權(quán)建筑已經(jīng)成為推動(dòng)房產(chǎn)市場(chǎng)繁榮的重要力量。多產(chǎn)權(quán)建筑是指有兩個(gè)以上產(chǎn)權(quán)人的寫(xiě)字

2、樓、住宅、車庫(kù)、賓館、商場(chǎng)、娛樂(lè)場(chǎng)所等建筑物。筆者經(jīng)過(guò)對(duì)本地區(qū)18棟多產(chǎn)權(quán)建筑的消防安全情況進(jìn)行了調(diào)查，其中商住樓3棟，政府行政辦公樓2棟，商場(chǎng)商城建筑5棟，賓館建筑4棟，設(shè)有娛樂(lè)場(chǎng)所建筑4棟，發(fā)現(xiàn)被調(diào)查的每棟建筑的產(chǎn)權(quán)人少則兩三家，多則數(shù)十家，每個(gè)產(chǎn)權(quán)單位或個(gè)人的使用性質(zhì)也大相徑庭，而建筑的消防安全情況更是存在著很多令人擔(dān)憂的地方。一、多產(chǎn)權(quán)建筑消防安全管理存在的問(wèn)題（一）外圍消防現(xiàn)狀堪憂。為了保障火災(zāi)時(shí)人員的滅火救援、物資的疏散以及毗鄰建筑的安全，消防規(guī)范中設(shè)置了消防車道、消防回車場(chǎng)地、防火間距和室外消防用水等消防設(shè)施，但在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，消防車道、回車場(chǎng)地、防火間距被占用，綠化和停車已成為較

3、普遍的問(wèn)題，如××大廈院內(nèi)消防回車場(chǎng)地現(xiàn)在已經(jīng)改成了停車場(chǎng)；由于建筑的使用性質(zhì)變化，原先設(shè)計(jì)的室外消防供水能力已不能滿足現(xiàn)狀，現(xiàn)在很多的商住樓在使用中改變了上層住宅的使用性質(zhì)，住宅樓實(shí)際變成了寫(xiě)字樓或者綜合樓。（二）安全疏散設(shè)施薄弱。一是隨著消防科學(xué)發(fā)展，消防設(shè)計(jì)規(guī)范不斷完善，原有消防設(shè)計(jì)已經(jīng)不能滿足現(xiàn)行規(guī)范要求。另外建筑內(nèi)部?jī)?nèi)裝修過(guò)程隨意作為，將樓梯間、前室的窗戶封堵，房間的窗戶被廣告牌遮擋等現(xiàn)象較多，使原有建筑的消防設(shè)施的不能適應(yīng)建筑的使用性質(zhì)。二是建筑的疏散樓梯和前室被占用堆放雜物，防煙樓梯間前室被破壞，有的建筑中甚至出現(xiàn)將原有的疏散樓梯封堵改造成房間使用。由于多產(chǎn)權(quán)

4、的存在，有時(shí)候還會(huì)出現(xiàn)上層疏散路線要經(jīng)過(guò)底層其他產(chǎn)權(quán)人的經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所才可以到達(dá)室外，如果上下層經(jīng)營(yíng)單位的經(jīng)營(yíng)時(shí)間不相同時(shí)，很容易出現(xiàn)疏散出口被鎖閉的現(xiàn)象。三是封閉樓梯間和防煙樓梯間的常閉防火門(mén)常開(kāi)，閉門(mén)器、疏散指示照明設(shè)施損壞嚴(yán)重。經(jīng)營(yíng)者為了各自的“安全”，在自己場(chǎng)所安全疏散樓梯處加鎖設(shè)門(mén)的現(xiàn)象也偶有發(fā)生。（三）消防設(shè)施情況不佳。一是缺少消防設(shè)施。建筑使用性質(zhì)的改變，導(dǎo)致建筑應(yīng)該增設(shè)很多消防設(shè)施，如自動(dòng)噴水滅火、火災(zāi)報(bào)警、防煙排煙等消防設(shè)施?，F(xiàn)在很多公寓式住宅中就存在著這樣的問(wèn)題。如××花苑公建上面私自設(shè)置的茶吧、旅館等場(chǎng)所。二是設(shè)施運(yùn)行不佳。自動(dòng)噴水、火災(zāi)報(bào)警、應(yīng)急照明、防煙

5、排煙等設(shè)施運(yùn)行中，故障、損壞、癱瘓現(xiàn)象依然存在。大多數(shù)的多產(chǎn)權(quán)建筑的消防設(shè)施都會(huì)存在這樣的問(wèn)題，還有些建筑由于年代較早，消防設(shè)施老化，有時(shí)連更換的產(chǎn)品都買不到。（四）火災(zāi)荷載較大。建筑內(nèi)使用性質(zhì)多樣，裝修復(fù)雜程度不同，但都存在使用大可燃材料裝修的現(xiàn)象，致使建筑火災(zāi)荷載增加，防火阻燃處理不到位，存在很多火災(zāi)隱患。公眾聚集和娛樂(lè)場(chǎng)所所在的多產(chǎn)權(quán)建筑中此類問(wèn)題尤其突出。（五）建筑使用人員數(shù)量大、層次復(fù)雜。同一棟建筑內(nèi)來(lái)往的人員很不固定，人員成分也十分復(fù)雜，人員素質(zhì)也良莠不齊，由于人員數(shù)量的增多，使火災(zāi)和人員傷亡發(fā)生的概率增加。多產(chǎn)權(quán)商鋪和娛樂(lè)、餐飲等公眾聚集場(chǎng)所中較為突出。（六）容易形成三合一。產(chǎn)權(quán)

6、人為了追求租金，租賃人為了方便或者省錢，多產(chǎn)權(quán)建筑中經(jīng)營(yíng)、生產(chǎn)、儲(chǔ)存、住宿共存的現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生。例如有些住宅樓出租作為倉(cāng)庫(kù)、家庭作坊，其中大部分都會(huì)有人居住。二、多產(chǎn)權(quán)建筑消防安全管理問(wèn)題存在的原因（一）消防意識(shí)不強(qiáng)，職責(zé)不明。消防法雖然實(shí)行了很多年，但是很多的多產(chǎn)權(quán)建筑的產(chǎn)權(quán)人對(duì)消防法律法規(guī)還非常薄弱，不知道內(nèi)部裝修工程需要經(jīng)過(guò)消防部門(mén)的審核和驗(yàn)收的還大有人在。多產(chǎn)權(quán)建筑業(yè)主委員和物業(yè)管理公司對(duì)于各自的消防職責(zé)根本不清，互相推諉現(xiàn)象非常普遍。（二）消防安全管理組織和制度不健全。個(gè)別多產(chǎn)權(quán)建筑雖有業(yè)主委員會(huì)，但也形同虛設(shè)，沒(méi)有建立一個(gè)共同的消防安全管理組織，也沒(méi)有簽訂一個(gè)具體的消防安全管理協(xié)議，

7、致使建筑的管理混亂，甚至連日常的清潔衛(wèi)生都存在矛盾，那些沒(méi)有業(yè)主委員會(huì)的多產(chǎn)權(quán)建筑的消防管理情況更加糟糕；有些多產(chǎn)權(quán)建筑的產(chǎn)權(quán)人之間是簽訂了管理協(xié)議，建筑的消防安全問(wèn)題由各產(chǎn)權(quán)人輪流管理，但是，一方面由于產(chǎn)權(quán)人缺少消防管理的必要知識(shí)，不知道該如何進(jìn)行管理，另一方面是各產(chǎn)權(quán)人認(rèn)為在自己管理期間不出問(wèn)題就可以，至于設(shè)施損壞或者癱瘓，只要消防部門(mén)查不到，混過(guò)自己管理任期就算，在調(diào)查的××處和××局共用的辦公樓就存在這樣的問(wèn)題。還有部分建筑或建筑的部分產(chǎn)權(quán)不明的，就更談不上管理了，收租金的時(shí)候有人，遇到具體問(wèn)題時(shí)卻怎么也聯(lián)系不上了。 （三）消防設(shè)施維護(hù)

8、資金不足。對(duì)于那些建筑的產(chǎn)權(quán)人之間沒(méi)有任何組織管理和協(xié)議約束的，消防方面出現(xiàn)問(wèn)題后，一般很少有人出面牽頭解決，維護(hù)資金更是沒(méi)有人愿意掏了；有些多產(chǎn)權(quán)建筑產(chǎn)權(quán)人雖知道消防上存在很多不足，消防部門(mén)監(jiān)督檢查過(guò)程中也積極配合，但無(wú)奈自身歷史負(fù)擔(dān)較重，根本拿不出那么多的錢進(jìn)行改造，××大廈就存在這個(gè)問(wèn)題；有些建筑也有物業(yè)管理公司管理，但由于物業(yè)公司是自負(fù)盈虧的服務(wù)企業(yè)，要考慮運(yùn)行成本，再加上拖欠物業(yè)管理費(fèi)用現(xiàn)象也比較多，因此為了降低成本，消防控制室無(wú)值班員，消防設(shè)施出現(xiàn)故障后無(wú)人管理或者干脆局部或全部關(guān)掉消防設(shè)施，致使整個(gè)消防系統(tǒng)部分或者全部喪失作用；還有些多產(chǎn)權(quán)建筑的物業(yè)管理公司，

9、將消防管理以及設(shè)施維護(hù)轉(zhuǎn)包給維保公司，維保公司因當(dāng)初投標(biāo)過(guò)程中沒(méi)有合理測(cè)算，低價(jià)取得承包合同，在建筑使用過(guò)程中一旦出現(xiàn)較大消防維修保養(yǎng)，就會(huì)出現(xiàn)合同傭金根本不夠的現(xiàn)象。對(duì)于那些設(shè)備老化故將率較高的建筑，唯一解決的辦法就是全部更換，這種大的投入更是很難解決資金問(wèn)題。（四）建筑內(nèi)部裝修增添隱患。投入使用后的建筑，各產(chǎn)權(quán)單位或租賃單位根據(jù)自己的需要，對(duì)建筑進(jìn)行內(nèi)部裝修，在裝修過(guò)程中，業(yè)主或租賃單位不再理會(huì)原建筑的使用性質(zhì)，擅自變更建筑的使用性質(zhì)，使原來(lái)使用性質(zhì)較為單一變成了十分復(fù)雜，例如在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)在××花園商住樓的住宅部分根本就沒(méi)有住宅了，變成了公司、辦事處、茶吧、旅店等場(chǎng)所，

10、而且裝修的過(guò)程使用了大量的可燃材料，增加了建筑的火災(zāi)荷載的同時(shí)，有時(shí)還將原有的一些消防設(shè)施遮擋或者損壞。電氣線路的敷設(shè)或多或少存在一些問(wèn)題，超負(fù)荷用電的現(xiàn)象也時(shí)有發(fā)生。（五）消防監(jiān)督不力。一是消防監(jiān)督人員少，不可能全部掌握多產(chǎn)權(quán)建筑的動(dòng)態(tài)信息。城市的發(fā)展與現(xiàn)有消防監(jiān)督員的編制還存在一定的脫節(jié)，工程竣工后，產(chǎn)權(quán)人將對(duì)建筑如何處理，消防監(jiān)督人員無(wú)法及時(shí)掌握，加上建筑內(nèi)部裝修工程相對(duì)隱蔽，很難及時(shí)發(fā)現(xiàn)，既使在監(jiān)督檢查中發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，多也是木已成舟，整改難度極大。二建審源頭把關(guān)不嚴(yán)。部分建審人員業(yè)務(wù)素質(zhì)不高，不能完全發(fā)現(xiàn)問(wèn)題；部分建審人員受到外界原因影響，如政府招商引資，既使發(fā)現(xiàn)問(wèn)題也是睜一眼閉一眼。三是

11、消防監(jiān)督人員作群眾工作的能力不高。在協(xié)調(diào)解決多產(chǎn)權(quán)建筑消防安全管理問(wèn)題的過(guò)程中存在工作方法簡(jiǎn)單膚淺、服務(wù)意識(shí)不強(qiáng)等問(wèn)題。很多時(shí)候只是以處罰為目的，處罰過(guò)后就不再過(guò)問(wèn)了。四是監(jiān)督檢查的銜接中存在問(wèn)題。建筑工程竣工后，消防分級(jí)管理的銜接存在著一些不暢的現(xiàn)象，往往是一級(jí)管理部門(mén)不理，二級(jí)管理部門(mén)不知道，三級(jí)管理部門(mén)管不到的現(xiàn)象。（六）法律責(zé)任不清。一是設(shè)計(jì)、施工單位重利益輕安全。在多產(chǎn)權(quán)建筑的內(nèi)裝修中，設(shè)計(jì)和施工單位設(shè)計(jì)、施工時(shí)不重視整體情況，一味遵照甲方和使用要求相當(dāng)然地設(shè)計(jì)和施工；或者明知存在問(wèn)題，心存僥幸，蒙混過(guò)關(guān)；即使被消防部門(mén)發(fā)現(xiàn)指出，也是設(shè)計(jì)費(fèi)用照收，施工費(fèi)用照拿，沒(méi)有什么法律責(zé)任，最多

12、是依據(jù)消防部門(mén)意見(jiàn)進(jìn)行設(shè)計(jì)變更或者返工。二是物業(yè)管理和業(yè)主的法律責(zé)任不明。業(yè)主委員會(huì)本身不是一個(gè)實(shí)體，只有一些公約進(jìn)行約束，出現(xiàn)消防管理問(wèn)題后，沒(méi)有人愿意負(fù)責(zé)，導(dǎo)致消防部門(mén)連個(gè)負(fù)責(zé)人也找不到；雖然現(xiàn)在物業(yè)管理的法律法規(guī)已經(jīng)出臺(tái)，但是在實(shí)際貫徹落實(shí)中還很不到位，遇到問(wèn)題，物業(yè)管理公司或是推委，或是根本無(wú)法解決，而消防部門(mén)也很難對(duì)其進(jìn)行追究法律責(zé)任，最多也就是個(gè)不履行消防職責(zé)，給個(gè)行政警告。三、多產(chǎn)權(quán)建筑消防安全管理問(wèn)題的對(duì)策對(duì)照上面分析的原因，多產(chǎn)權(quán)建筑在使用過(guò)程中出現(xiàn)的種種問(wèn)題，最主要的原因就是由于各種職責(zé)不明確。要真正解決好多產(chǎn)權(quán)建筑的消防安全管理問(wèn)題，必須著重從這個(gè)方面考慮。（一）加大消防

13、宣傳力度，提高社會(huì)消防意識(shí)。一是要在消防法修改的基礎(chǔ)上，促成相關(guān)管理文件的出臺(tái)。消防法作為消防法律法規(guī)的基本法，現(xiàn)在正在緊張的修訂過(guò)程中，作為政府消防管理的職能部門(mén)，消防部門(mén)應(yīng)當(dāng)一改以往保姆式的消防管理辦法，做好政府的參謀，對(duì)多產(chǎn)權(quán)建筑存在的問(wèn)題積極提請(qǐng)政府決議，極力促成多產(chǎn)權(quán)建筑的管理辦法的出臺(tái)，或者由各級(jí)政府牽頭成立相關(guān)組織進(jìn)行督促，以彌補(bǔ)法律法規(guī)不完善的地方，明確和規(guī)范物業(yè)管理和業(yè)主之間的權(quán)利和義務(wù)，落實(shí)責(zé)任，從而改善建筑的消防安全狀況。在政府部門(mén)監(jiān)督、協(xié)調(diào)和引導(dǎo)下，現(xiàn)實(shí)中多產(chǎn)權(quán)建筑的許多問(wèn)題都能夠取得令人滿意的進(jìn)展，另外，有一些城市已經(jīng)通過(guò)政府發(fā)文明確多產(chǎn)權(quán)建筑各方的責(zé)任，制定一些懲處

14、措施來(lái)解決多產(chǎn)權(quán)建筑消防安全管理問(wèn)題，從實(shí)踐結(jié)果看來(lái)也是可行的。二是加強(qiáng)消防宣傳，提高業(yè)主法律意識(shí)。各級(jí)人民政府應(yīng)經(jīng)常進(jìn)行消防宣傳，同時(shí)利用廣播、電視、報(bào)刊等新聞媒體和有關(guān)部門(mén)網(wǎng)站的辦事須知專欄，加強(qiáng)公民對(duì)消防法律法規(guī)的宣傳，提高多產(chǎn)權(quán)建筑業(yè)主的法律意識(shí)，使他們能過(guò)懂法、守法。對(duì)于新開(kāi)發(fā)的房產(chǎn)，消防部門(mén)可以聯(lián)合房管等有關(guān)部門(mén)發(fā)文明確開(kāi)發(fā)企業(yè)在宣傳和與購(gòu)房者簽訂合同時(shí)必須明確房產(chǎn)的使用性質(zhì)，購(gòu)房者如要改變房產(chǎn)的使用性質(zhì)，必須經(jīng)過(guò)有關(guān)部門(mén)審核。房管、稅務(wù)等部門(mén)可以規(guī)范房產(chǎn)業(yè)主在與租賃方簽訂合同的形式，要求在房產(chǎn)租賃合同中必須明確不得擅自改變房產(chǎn)的使用性質(zhì)。三是加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理部門(mén)和業(yè)主委員會(huì)的監(jiān)督，

15、明確權(quán)利和義務(wù)。聯(lián)合相關(guān)部門(mén)或成立專門(mén)的組織，定期對(duì)物業(yè)管理部門(mén)和業(yè)主委員會(huì)進(jìn)行檢查，在分清產(chǎn)權(quán)的前提下，進(jìn)一步規(guī)范物業(yè)管理部門(mén)和業(yè)主委員會(huì)的管理行為，規(guī)范業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理部門(mén)之間合同形式，制定統(tǒng)一的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，規(guī)范產(chǎn)權(quán)人與租賃人之間簽訂的合同樣式，分清各自的法律責(zé)任。明確物業(yè)管理部門(mén)的職責(zé)，同時(shí)維護(hù)物業(yè)管理部門(mén)合法權(quán)益，使物業(yè)管理部門(mén)能夠真正發(fā)揮作用。明確業(yè)主委員會(huì)的行為規(guī)范，使業(yè)主的權(quán)利與義務(wù)實(shí)現(xiàn)完美統(tǒng)一，更好地配合好物業(yè)管理工作，更好地改善消防安全管理現(xiàn)狀。（二）提高消防監(jiān)督質(zhì)量。一是要提高消防監(jiān)督人員素質(zhì)。第一，要定期將消防監(jiān)督人員分批進(jìn)行封閉式的培訓(xùn)，在進(jìn)行消防技術(shù)規(guī)范學(xué)習(xí)的同時(shí)加

16、強(qiáng)思想作風(fēng)教育?，F(xiàn)實(shí)中，消防監(jiān)督人員長(zhǎng)期忙于基礎(chǔ)業(yè)務(wù)工作疏于業(yè)務(wù)理論學(xué)習(xí)的現(xiàn)象很嚴(yán)重，而且只靠自學(xué)很難有很好的提高。第二，經(jīng)常性地進(jìn)行工作作風(fēng)教育，使消防監(jiān)督人員能夠正視手中的權(quán)利，真正把服務(wù)意識(shí)放在首位。第三，要切實(shí)提高消防監(jiān)督人員做好群眾工作的能力，在樹(shù)立群眾觀念的基礎(chǔ)上，通過(guò)培訓(xùn)和學(xué)習(xí)，使消防監(jiān)督人員學(xué)會(huì)與群眾交流，掌握做好群眾工作的方法，已達(dá)到解決問(wèn)題的目的。二是要改進(jìn)消防監(jiān)督的方法。第一，要及早介入杜絕隱患。在建筑設(shè)計(jì)的方案評(píng)審階段，應(yīng)當(dāng)協(xié)調(diào)其他建設(shè)部門(mén)及早介入，對(duì)于可能出現(xiàn)的多產(chǎn)權(quán)建筑方案及早提出對(duì)策，采取專家評(píng)審或者性能化設(shè)計(jì)的思想，提高建筑的消防安全系數(shù)，杜絕隱患的產(chǎn)生。同時(shí)也

17、對(duì)建設(shè)單位和設(shè)計(jì)單位提出要求，嚴(yán)禁他們對(duì)建筑定性不明，投機(jī)取巧。現(xiàn)在社會(huì)上出現(xiàn)的公寓式辦公等建筑就很需要慎重。第二，要統(tǒng)一管轄避免盲區(qū)。對(duì)于多產(chǎn)權(quán)建筑的消防管轄?wèi)?yīng)該本著同級(jí)管理的辦法，盡量杜絕一棟建筑的幾個(gè)單位中，一部分是消防支隊(duì)管理，一部分是消防大隊(duì)管理，還有派出所管理的交叉管理現(xiàn)象，避免出現(xiàn)管理盲區(qū)。第三，是陣地前移掌握及時(shí)信息。發(fā)揮公安派出所、居民委員會(huì)、村委會(huì)熟悉基層情況的優(yōu)勢(shì)，授權(quán)他們對(duì)基層情況進(jìn)行普查，拓展消防監(jiān)督檢查的廣度和深度，推進(jìn)消防工作社會(huì)化進(jìn)程，從而達(dá)到及時(shí)掌握消防動(dòng)態(tài)的目的。三是多產(chǎn)權(quán)建筑必須解決的問(wèn)題。對(duì)于那些由于歷史原因造成的，產(chǎn)權(quán)分割不清和很難一次性解決問(wèn)題的多產(chǎn)權(quán)建筑，消防監(jiān)督檢查中發(fā)現(xiàn)問(wèn)題后，要分清主次難易，逐步消除隱患，但首先應(yīng)該解決好以下幾方面問(wèn)題：第一，要確保疏散設(shè)施可靠。疏散設(shè)施的好壞直接關(guān)系到人們的生命安全，因此必須保證疏散的完好有效。對(duì)于歷史原因造成的問(wèn)題，應(yīng)當(dāng)從實(shí)際情況出發(fā)，提出最合理最可行的方法處理。第二，要確保是內(nèi)外消防水系統(tǒng)可靠。水是最廉價(jià)的滅火劑，也是實(shí)際滅火戰(zhàn)