小區(qū)物業(yè)管理制度93947

1、小區(qū)物業(yè)管理制度一、安全職責(zé) 1。嚴格執(zhí)行公司的各項管理制度;2。負責(zé)制定各項安全護衛(wèi)職責(zé)制度，根據(jù)實際情況進行指導(dǎo)和檢查，對公司管理區(qū)域?qū)嵤┌踩O(jiān)督；3。負責(zé)小區(qū)消防設(shè)施的監(jiān)護和公共服務(wù)場所安全防范的督察;4.做好公司管理區(qū)域內(nèi)的管理工作，涉及違法案件的要及時移交派出所,業(yè)務(wù)上自覺接受派出所指導(dǎo)；5。查處公司管理區(qū)域內(nèi)因員工玩忽職守而發(fā)生的治安、刑事案件和火災(zāi)事故；6。建立健全和管理好系統(tǒng)檔案資料；7。抓好護衛(wèi)隊思想政治教育和業(yè)務(wù)技能培訓(xùn)；8。做好新接物業(yè)護衛(wèi)工作人員的崗位設(shè)置和物品配備的統(tǒng)籌策劃工作；9。完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他任務(wù)二、護衛(wèi)崗位職責(zé)1。護衛(wèi)員上崗必須穿著統(tǒng)一制服,佩戴統(tǒng)一的工號，

2、儀容嚴整；2。糾正違章時必須先敬禮，做到文明服務(wù)，禮貌待人;3.上崗時要認真檢查設(shè)備、設(shè)施，認真做好安全防范工作，發(fā)現(xiàn)不安全因素應(yīng)立即查明情況，排除險情，并及時報告領(lǐng)導(dǎo)，確保小區(qū)的安全；4.堅守崗位，提高警惕，發(fā)現(xiàn)違法犯罪分子要勇于與之斗爭并設(shè)法將其抓獲；5.熟悉本崗位任務(wù)和工作程序，預(yù)防案件、事故發(fā)生，力爭做到萬無一失；6。愛護設(shè)施設(shè)備、公共財物，對小區(qū)的一切設(shè)施、財物不得隨便移動及亂用；7.熟悉小區(qū)的消防系統(tǒng)及消防器材的安裝位置,掌握各種滅火器材的使用方法，遇到突發(fā)事件能正確進行處理;8.值班時間，對崗位內(nèi)發(fā)生的各種情況要及時認真處理,并作好記錄;9.熟悉小區(qū)內(nèi)公共設(shè)施情況，巡查、登記公共

3、設(shè)施完好及損壞情況;10.嚴格執(zhí)行交接班制度，認真做好交接記錄；11.對進入小區(qū)內(nèi)的可疑人員、可疑車輛要進行盤問和檢查；12。對進入小區(qū)內(nèi)的陌生車輛要進行登記；13。對發(fā)生在護衛(wèi)區(qū)的刑事案件或治安案件,有保護現(xiàn)場、保護證據(jù)、維護秩序及提供請客的職責(zé);14. 熟悉本管理區(qū)域內(nèi)公共設(shè)備、設(shè)施及業(yè)主的基本情況；15。 認真完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他任務(wù)。三、門崗、巡邏崗位職責(zé)1。24小時嚴密監(jiān)視護衛(wèi)對象的各種情況,發(fā)現(xiàn)可疑或不安全跡象及時處置，必要時相領(lǐng)導(dǎo)報告，且隨時匯報變動情況直到問題處理完畢;2.掌握業(yè)主的來客動態(tài)，維護小區(qū)秩序;3。嚴格執(zhí)行來客登記制度，對身份不明無任何證件、形跡可疑者，應(yīng)禁止其入內(nèi);

4、4.熟悉小區(qū)內(nèi)住戶的基本情況；5.做好執(zhí)勤記錄，接班人員未上崗,不準下崗,嚴格執(zhí)行交接班制度,做到交接清楚，職責(zé)明確；6.嚴格執(zhí)行24小時巡邏制度；7。對于進入小區(qū)的各類人員，必須認真進行驗證登記方可放行;8。對于進入小區(qū)內(nèi)的陌生車輛認真登記方可進入。委托方(以下簡稱甲方):日月星城小區(qū)業(yè)主委員會 受委托方（以下簡稱乙方)：寧波市永成物業(yè)管理有限公司 根據(jù)物業(yè)管理條例、寧波市物業(yè)管理條例及等國家、地方有關(guān)物業(yè)管理法律、法規(guī)和政策，在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，就甲方委托乙方對日月星城小區(qū)（以下稱“本小區(qū)”)實行專業(yè)化、一體化的物業(yè)管理，訂立本合同。 第一條物業(yè)基本情況 座落位置：臥彩江以南，

5、江東南路以東,北侖鐵路以北，啟文路以西(包括啟文路東華景閣），建筑面積:22萬平方米;物業(yè)類型：多層、高層住宅樓。 第二條 委托管理事項 1。房屋建筑本體共用部位（樓蓋、屋頂、梁、柱、內(nèi)外墻體和基礎(chǔ)等承重結(jié)構(gòu)部位、外墻面、樓梯間、走廊通道、門廳、設(shè)備機房)的維修、養(yǎng)護和管理. 2.房屋建筑本體共用設(shè)施設(shè)備(共用的上下水管道、落水管、共用照明、加壓供水設(shè)備、配電系統(tǒng)、樓內(nèi)消防設(shè)施設(shè)備、電梯等)的維修、養(yǎng)護、管理和運行服務(wù). 3。本物業(yè)規(guī)劃紅線內(nèi)屬物業(yè)管理范圍的市政公用設(shè)施(道路、室外上下水管道、化糞池、溝渠、池、綠化、路燈、自行車房棚、停車場）的維修、養(yǎng)護和管理。 4。本物業(yè)規(guī)劃紅線內(nèi)的附屬配套

6、服務(wù)設(shè)施的維修、養(yǎng)護和管理. 5。公共環(huán)境（包括公共場地、房屋建筑物共用部位）的清潔衛(wèi)生、垃圾的收集、清運。 6.小區(qū)內(nèi)交通秩序及車輛停泊管理。 7。 維護公共秩序，協(xié)助做好管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作。8物業(yè)經(jīng)營用房的出租與管理（具體管理辦法由附件3約定)。 9.開展社區(qū)文化娛樂活動. 10。物業(yè)及物業(yè)管理檔案、資料。 11.法規(guī)和政策規(guī)定由物業(yè)管理公司管理的其它事項。 第三條 合同期限 本合同期限為年。自 年 月 日起至 年 月日止. 第四條 甲方的權(quán)利和義務(wù) 1。根據(jù)法律、法規(guī)，制定、通過小區(qū)管理的各項制度、規(guī)定，與物業(yè)管理公司議定年度管理計劃，審查通過年度專項維修基金的概預(yù)算、決算報告;

7、2。制定小區(qū)管理服務(wù)標準，對乙方的管理實施監(jiān)督檢查。管理服務(wù)標準和監(jiān)督檢查辦法由本合同附件1約定。如乙方?jīng)]有遵守附件1的約定，造成違約,甲方有權(quán)根據(jù)附件1的約定進行處罰. 3。委托并支持乙方對違反物業(yè)管理法規(guī)及業(yè)主公約的行為進行處理：包括責(zé)令停止違章行為、要求賠償經(jīng)濟損失及支付違約金、對無故不繳、交有關(guān)費用或拒不改正違章行為的責(zé)任人采取必要的催繳催改措施. 4. 甲方有權(quán)在乙方管理期滿時收回本物業(yè)由乙方使用或代管的所有物業(yè)及物業(yè)管理檔案、資料(工程建設(shè)竣工資料、住用戶資料等)。 5. 不得干涉乙方依法或依本合同規(guī)定內(nèi)容所進行的管理和經(jīng)營活動。 6。協(xié)助處理非乙方職權(quán)范圍而產(chǎn)生的各種糾紛。 7.

8、協(xié)助乙方做好物業(yè)管理工作和宣傳教育、文化活動. 8。法規(guī)政策規(guī)定由甲方承擔(dān)的其他責(zé)任. 第五條乙方的權(quán)利和義務(wù) 1.根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)政策及本合同的規(guī)定，擬訂本小區(qū)物業(yè)的各項管理辦法、規(guī)章制度、實施細則，報業(yè)主大會或業(yè)主委員會通過后實施管理，不得損害大多數(shù)業(yè)主(住用戶）的合法權(quán)益,獲取不當利益。 2.遵照國家、地方物業(yè)管理服務(wù)收費規(guī)定,按物業(yè)管理的服務(wù)項目、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標準，測算物業(yè)管理服務(wù)收費標準，并向甲方提供測算依據(jù)，嚴格按合同規(guī)定的收費標準收取，不得擅自加價，不得只收費不服務(wù)或多收費少服務(wù)。 3。負責(zé)編制房屋及附屬設(shè)施、設(shè)備年度維修養(yǎng)護計劃和大中修方案，經(jīng)雙方議定后由乙方組織實施. 4

9、。依照法規(guī)政策、本合同和業(yè)主公約的規(guī)定對違反業(yè)主公約和物業(yè)管理法規(guī)政策的行為進行處理。 5。有權(quán)選聘專營公司承擔(dān)本物業(yè)的專項管理業(yè)務(wù),但不得將整體管理責(zé)任轉(zhuǎn)讓給第三人，不得將重要專項業(yè)務(wù)承包給個人. 6.接受物業(yè)管理主管部門及有關(guān)政府部門的監(jiān)督、指導(dǎo),并接受甲方和業(yè)主的監(jiān)督. 7。每半年向業(yè)主委員會報告一次管理費用收支賬目，每年一次向全體業(yè)主張榜公布。 8.對本物業(yè)的公用設(shè)施不得擅自占用和改變使用功能，如需在本物業(yè)內(nèi)改擴建完善配套項目，須報甲方和有關(guān)部門批準后方可實施. 9.建立本物業(yè)的物業(yè)管理檔案并負責(zé)及時記載有關(guān)變更情況。 10。開展社區(qū)文化活動和便民服務(wù)工作; 11。根據(jù)前期物業(yè)管理合同

10、委托乙方管理和使用的全部物業(yè)及其種類管理檔案、財務(wù)等資料，繼續(xù)由乙方管理和使用。本合同終止后15日內(nèi),乙方必須向甲方移交原委托管理的全部物業(yè)及其各類管理檔案、財務(wù)等資料；移交本物業(yè)的公共財產(chǎn)，包括用管理費、公共收入積累形成的資產(chǎn)；對本物業(yè)的管理財務(wù)狀況進行財務(wù)審計，甲方有權(quán)指定專業(yè)審計機構(gòu). 12.不承擔(dān)對業(yè)主及非業(yè)主使用人的人身、財產(chǎn)的保管保險義務(wù)，但有關(guān)政府部門鑒定是由于乙方嚴重失職造成業(yè)主及其他住用人在小區(qū)內(nèi)受到人身和財產(chǎn)損失的，乙方應(yīng)予以適當賠償或承擔(dān)相關(guān)行政責(zé)任。 第六條 管理服務(wù)費用 l本物業(yè)的管理服務(wù)費按下列標準執(zhí)行： 多層住宅每月每平方米建筑面積0。45元直接向業(yè)主收取。 高層

11、住宅按每月每平方米建筑面積1。50元直接向業(yè)主收取，其中未設(shè)專職保安服務(wù)的高層住宅按每月每平方米1。30元直接向業(yè)主收取。各高層住宅的電梯及由物業(yè)管理企業(yè)管理的增壓水泵等高能耗設(shè)施運行所需電費不列入物業(yè)服務(wù)成本,物業(yè)公司另行向高樓業(yè)主收取。 店鋪按每月每平方米建筑面積1。30元直接向業(yè)主收取。 2。乙方對物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人的房屋自用部位、自用設(shè)備的維修養(yǎng)護,及其他特約服務(wù),經(jīng)雙方約定，采取低于市價的核算方式，按實際發(fā)生費用計收. 3。房屋建筑（本體）的共同部位及共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護與更新改造，由乙方提出方案，經(jīng)甲方同意后實施，所需經(jīng)費按規(guī)定在專項維修基金中支付。專項維修基金的收取執(zhí)行政府物

12、業(yè)管理主管部門的指導(dǎo)標準。 4物業(yè)收費的其他約定見附件3。 第七條 獎懲措施 1。乙方全面完成本合同規(guī)定的各項管理目標，甲方分別下列情況,對乙方進行獎勵； (1）由甲方從利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營收入中撥出一部分資金用于獎勵具體管理人員，具體辦法由業(yè)委會制定。 （2）合同期滿后,乙方可參加甲方的管理招投標并在同等條件下優(yōu)先獲得管理權(quán)，但根據(jù)法規(guī)政策或主管部門規(guī)定被取消投標資格或優(yōu)先管理資格的除外.乙方全部完成合同責(zé)任并管理成績優(yōu)秀，多數(shù)業(yè)主反映良好，可以不參加招投標而直接續(xù)訂合同. 2。乙方未完成合同規(guī)定的各項管理目標，甲方根據(jù)附件1的約定，對乙方進行下列處罰： （1） 管理費打折收取

13、； （2） 情況嚴重，多數(shù)業(yè)主意見大的，中止合同. 第八條 違約責(zé)任 1。如因甲方原因，造成乙方不能正常管理,未完成規(guī)定管理目標或直接造成乙方經(jīng)濟損失的,乙方有權(quán)要求甲方限期整改和相應(yīng)的經(jīng)濟補償，情況嚴重時有權(quán)中止合同。 2。如因乙方原因，造成不能完成管理目標,甲方有權(quán)要求乙方限期整改,情況嚴重時有權(quán)終止合同。 3。因房屋建筑或設(shè)施設(shè)備質(zhì)量或安裝技術(shù)等原因，造成重大事故的，乙方有義務(wù)代表甲方向相關(guān)建設(shè)安裝單位索賠，甲方應(yīng)積極協(xié)助.因乙方管理不善或操作不當?shù)仍蛟斐芍卮笫鹿实模梢曳匠袚?dān)責(zé)任并負責(zé)善后處理.（產(chǎn)生事故的直接原因，以政府有關(guān)部門的鑒定結(jié)論為準) 4管理服務(wù)過程中各項具體的違約責(zé)任由

14、本合同附件1約定。 第九條 其他事項 1.雙方可對本合同的條款進行修訂更改或補充,以書面簽訂補充協(xié)議，補充協(xié)議與本合同具有同等效力. 2。合同規(guī)定的管理期滿,本合同自然終止，一方如要續(xù)訂合同,應(yīng)在該合同期滿2個月前向?qū)Ψ教岢鰰嬉庖?，?jīng)雙方同意后,續(xù)訂合同，合同內(nèi)容另行商定。 3。本合同執(zhí)行期間，如遇不可抗力，致使合同無法履行時，雙方均不承擔(dān)違約責(zé)任并按有關(guān)法規(guī)政策規(guī)定及時協(xié)商處理。 4。本合同在履行中如發(fā)生爭議，雙方應(yīng)協(xié)商解決，協(xié)商不成時，提請物業(yè)管理主管部門調(diào)解，調(diào)解不成的，依法向人民法院提起訴訟。 5。本合同之附件(附件1，附件2，附件3）均為合同有效組成部分；本合同及其附件和補充協(xié)議中

15、未規(guī)定的事項，均遵照國家有關(guān)法律、法規(guī)和政策執(zhí)行. 6。本合同正本連同附件共一頁，一式三份,甲、乙雙方及江東區(qū)物業(yè)管理辦公室(備案）各執(zhí)一份，具有同等法律效力。 7。本合同自簽訂之日起生效。 甲方簽章：乙方簽章： 代表: 法人代表： 年月日 年月日 附件1、日月星城小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)標準和監(jiān)督考核辦法附件2、日月星城小區(qū)經(jīng)營用房、停車費、廣告費收入管理辦法附件3、日月星城小區(qū)物業(yè)管理費收取辦法附件1 日月星城小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)標準和監(jiān)督考核辦法 （草案） 總體要求： 通過明確本小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容、標準和監(jiān)督考核辦法，體現(xiàn)“質(zhì)價相符"和“明明白白”消費,為小區(qū)的廣大業(yè)主提供安全、舒適、溫

16、馨的生活環(huán)境,為業(yè)主提供良好的服務(wù)。 管理服務(wù)標準 一、 客戶服務(wù) 總體要求:服務(wù)有效投訴少于5,處理及時率100；業(yè)主滿意率80%以上。不達標即為違約. 具體要求： 1、佩戴統(tǒng)一標志，儀表端莊、大方，衣著整潔。對業(yè)主（使用人）的報修與求助耐心細致，對收費項目及時說明服務(wù)標準、服務(wù)方式、收費標準等事項，征求業(yè)主（使用人）的意見。 2、服務(wù)時限。急修服務(wù)15分鐘內(nèi)到位，8小時內(nèi)修復(fù)，若不能，要有緊急處理措施，并對業(yè)主（使用人）做出合理解釋,做出限時承諾.小修2日內(nèi)修復(fù),特殊情況必須做出說明和限時承諾.服務(wù)時限不得以節(jié)假日和休息時間順延。(居民預(yù)約、雨天筑漏可不受2日限制）。 3、對業(yè)主的投訴及時

17、回訪，回訪率100%，并件件有記錄. 二、房屋、共用設(shè)施、設(shè)備維護與管理 總體要求：房屋完好率大于等于98%；設(shè)施設(shè)備完好率大于等于95%；不達標即為違約。 具體要求： 1、巡檢。（1）每年年底或年初對房屋共用部位、設(shè)施設(shè)備、道路、綠地等進行全面檢查1次,掌握房屋設(shè)施設(shè)備完損狀況,對完損程度做出評價，做好記錄；(2)每半年檢查巡視1次房屋主體結(jié)構(gòu)，發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問題及時向業(yè)主或業(yè)主委員會報告與建議；根據(jù)業(yè)主或業(yè)主委員會的委托，組織維修工作;在冬、雨季和天氣異常時安排組織房屋設(shè)施巡視,對質(zhì)量較差，易出問題的部位重點檢查；（3）每半年檢查清除1次屋面、檐溝內(nèi)落葉雜物樹葉等,疏通雨水口、落水管等;每日巡視

18、1次小區(qū)樓房單元門、樓梯間通道部位以及其它共用部位的門窗、玻璃、路燈等;(4)每年秋季對共用部位門窗做專項檢查1次，發(fā)現(xiàn)問題及時解決;（5）巡檢有記錄；巡檢結(jié)束將檢查情況、維修計劃及需要進行大、中修或更新改造的項目報告業(yè)主或者業(yè)主委員會. 2、房屋。 (1)裝修管理.將住宅室內(nèi)裝飾裝修工程的禁止行為和注意事項告知裝修人；在業(yè)主(使用人)裝修房屋備案登記時,對不符合政府有關(guān)規(guī)定和業(yè)主公約的內(nèi)容,應(yīng)在2個工作日內(nèi)給出修改意見；業(yè)主（使用人)裝修期間每日巡查裝修施工情況；對裝修中的違約行為及時勸阻；已造成事實后果或者拒不改正的,應(yīng)當及時報告有關(guān)部門依法處理. （2)油漆粉飾。木門窗、百葉門窗、封檐板

19、、木欄桿等油漆起皮、剝落或更換的新木件應(yīng)油飾；5年油飾1次；鐵皮雨水斗、落水管、鐵皮屋面、鋼屋架及支撐或其他各類構(gòu)件（鐵柵欄、鐵欄桿、鐵門）、鑄鐵污水管、水管等應(yīng)3年油飾1次;樓梯間、共用走廊的室內(nèi)墻面每5年應(yīng)粉刷1次。 （3）建筑物外立面。本小區(qū)建筑物外立面原則上每8年粉飾1次.因施工等原因致使建筑物、構(gòu)筑物外立面有明顯污跡的，應(yīng)當及時進行清洗、粉飾。 2、給排水系統(tǒng)及其配套設(shè)施。 （1）給水設(shè)施,泵、管道、水箱、閥門、水表等運行正常，出現(xiàn)問題隨時處理。(2）排水設(shè)施。化糞池每年清理1次,每季巡查1次。樓面落水管落水口等保持完好，開裂、破損等及時更換。每月清掃1次以上排水明溝,；每2個月對地

20、下管井清理1次,每季度對地下管井疏通1次，保證通道清潔，排水暢通. 3、供配電系統(tǒng) 建立和完善有關(guān)規(guī)章制度，包括電氣設(shè)備運行操作規(guī)程、安全操作規(guī)程、事故處理規(guī)程、巡視檢查制度、維護制度、安全及交接班制度；所有供配電設(shè)備運行正常，沒有人為故障。 4、智能化系統(tǒng) 設(shè)備運行正常，專業(yè)人員24小時值班，監(jiān)控反應(yīng)靈敏，異常情況及時檢修。 5、避雷接地系統(tǒng)。每年雨季來臨之前,對整個避雷接地系統(tǒng)進行檢查維護；在大雷雨過后也要及時對系統(tǒng)檢查，發(fā)現(xiàn)嚴重腐蝕、松脫等立即更換或緊固. 6、電梯運行與管理 （1)與持有關(guān)行政主管部門核發(fā)的安全認可證書的企業(yè)簽訂維修保養(yǎng)、大中修更新改造合同，并明確被委托企業(yè)的責(zé)任。（2

21、）每日監(jiān)督電梯運行狀況，加強日常維修保養(yǎng)，電梯及其安全設(shè)施每月不少于2次，每年進行1次全面調(diào)整和測試，確保電梯及安全設(shè)施完好、齊全，通風(fēng)、照明等附屬設(shè)施完好.電梯年故障率低于7.(3）電梯維護保養(yǎng)提前一天通知業(yè)主(使用人），并盡可能減少對業(yè)主(使用人)正常生活的影響.(4）制定緊急救援方案和操作程序，在接到報警信號后迅速通知維保單位派人排除設(shè)備故障，并盡快設(shè)法解救乘客。 7、 道路、停車場（車棚、車庫)及配套設(shè)施 （1)保持本小區(qū)道路暢通，路面平坦整齊，排水暢通；發(fā)現(xiàn)損壞及時修補；（2)按照業(yè)主公約的約定，勸阻人為損壞路面,制止在路面焚燒垃圾、落葉或其他雜物；(3）停車場、棚、房完好無損，有大

22、、中、小修計劃；（4）停車場內(nèi)照明設(shè)施完好,通道暢通無阻，配備必要的消防設(shè)備. 三、清潔管理 總體要求:內(nèi)外環(huán)境整潔,沒有衛(wèi)生死角，環(huán)境衛(wèi)生清潔率達99.達不到此要求即為違約。 具體要求: 1、一般管理。每日打掃1次各樓層通道和樓梯臺階，并拖洗干凈;水磨石地面和水泥地面每月刷洗1次；每日收集2次業(yè)主(使用人）垃圾；每周用干凈的抹布擦抹2次樓梯扶手;各層和通道的防火門、消防栓、玻璃箱內(nèi)側(cè)、墻面、地腳線、指示牌等公共設(shè)施每周循環(huán)清潔1次；各梯間墻面、天花板每周除塵1次;每月擦洗2次樓梯道共用門窗玻璃。地面、梯間潔凈，無污漬、水漬、灰塵，無亂貼亂劃，無擅自占用現(xiàn)象，無亂堆亂放；鐵欄油漆完好無脫皮;扶

23、手護攔干凈、光亮；梯間頂面無蜘蛛網(wǎng)、灰塵,地腳線干凈無明顯灰塵，大理石地面干凈無明顯灰塵，水磨石、水泥地面目視干凈無雜物、污跡;玻璃、墻面、門窗保持干凈。燈具每季擦抹1次. 2、電梯及電梯廳保潔.保持電梯轎箱清潔，每日清潔1次；燈飾及轎箱頂部每周清潔1次。避免在客人多時清潔電梯,若有人乘搭電梯應(yīng)暫停清潔工作. 3、停車場、共用車庫或車棚保潔，地面無垃圾、果皮、紙屑、無積水、無油跡、無污跡和雜物；無異味、空氣流通;管道標識清楚，油漆無脫落、無銹跡;標識、指示牌等公共設(shè)施目視無明顯灰塵；墻面、管線基本無污跡、無灰塵。 4、道路保潔，道路、人行道無垃圾、無雜物、積水、積雪、污漬、泥沙；地面垃圾滯留時

24、間不能超過1小時；路邊燈具無灰塵,燈具內(nèi)無蚊蟲，燈蓋、燈罩、燈座明亮清潔. 5、標識、宣傳牌、雕飾、信報箱保潔，無積塵,無污跡，無亂張貼。 6、休閑及綠化帶保潔，外觀整潔,地面垃圾滯留時間不超過1小時. 7、 垃圾桶、果皮箱保潔，垃圾桶、果皮箱周圍地面無散落垃圾、無污水、無明顯污跡；垃圾桶、果皮箱無明顯污跡、油污，無明顯異味。 8、垃圾收集與處理。 垃圾日產(chǎn)日清；垃圾桶、果皮箱垃圾,每日收集垃圾2次，保持垃圾桶清潔。建筑垃圾定點堆放；垃圾收集車表面潔凈,無污染,全封閉，無垃圾外溢、氣味四散、垃圾灑落。 9、衛(wèi)生消殺。夏季等蚊、蠅、孳生季節(jié)每月消殺1次;滅鼠：每季進行1次. 五、園林綠化養(yǎng)護與管

25、理 總體要求：園林綠化與小區(qū)整體環(huán)境相協(xié)調(diào),美觀,花草樹木長勢良好,符合季節(jié)氣候特點,沒有人為毀綠損綠事故。達不到此要求即為違約。 具體要求： 1、草坪。成活率在95以上，生長茂盛；整塊草地沒有已開花雜草，整塊草地沒有明顯闊葉雜草；無病蟲害；綠地整潔，無堆物堆料、搭棚、侵占等現(xiàn)象;設(shè)施完好，無人為損壞，對違法行為能及時發(fā)現(xiàn)和處理；根據(jù)草坪種類、季節(jié)、生長周期、天氣、土質(zhì)等情況實施淋水、施肥、修剪和滅蟲。 2、園林樹木。長勢強，生長超過該樹種、該樹木的平均年生長量；樹冠完整美觀，沒有死樹和枯枝死杈;樹木枝干無機械損傷，無明顯缺株;樹林無釘栓、捆綁現(xiàn)象；綠籬上下部枝葉茂密,整形修剪表面平整,棱角線

26、條統(tǒng)一劃齊，生長健壯,葉色正常，修剪造型美觀,無死株和干枯枝. 3、花壇?；ɑ荛L勢良好，體現(xiàn)花壇設(shè)計要求,造型優(yōu)美，無枯枝,無病葉。保持假山、亭、廊、雕塑等建筑小品的清潔衛(wèi)生。 4、人工水系、噴水池,池底清澈見底，水面無雜物、池底無沉淀物、池邊無污跡. 四周安全設(shè)施狀況，發(fā)現(xiàn)損壞及時修復(fù)。 六、安全防范 總體要求：阻止或減少刑事案件，杜絕因管理不善而發(fā)生重大或較大治安案件。公安部門鑒定小區(qū)內(nèi)發(fā)生的刑事案件或治安案件主要原因系由物業(yè)管理企業(yè)管理不善即為違約. 具體要求: 1、配備接受過專業(yè)訓(xùn)練的專職保安人員.保安人員要身體健康，責(zé)任心強，無犯罪記錄，工作認真負責(zé),掌握基本安全護衛(wèi)技能，熟悉物業(yè)管

27、理及有關(guān)法律法規(guī)；當班時佩戴統(tǒng)一標志和執(zhí)勤工號,穿戴統(tǒng)一制服,工具佩戴規(guī)范,儀容儀表規(guī)范整齊;上崗時精神振作，舉止文明,儀態(tài)良好. 2、門衛(wèi).本小區(qū)實行封閉管理。主出入口24小時至少有2人有值班看守，本小區(qū)人員車輛憑卡進入，外來人員應(yīng)進行驗證、登記，杜絕閑雜人員進入,杜絕未經(jīng)受訪業(yè)主同意的其他人員進入；大件物品搬出實行登記，實施交通指揮交通疏導(dǎo)等工作。交接班制度完善，并有工作及交接班記錄。 3、巡邏。白天巡邏次數(shù)不少于6次，夜間巡邏次數(shù)不少于8次，重點部位、重點時間以及特殊情況加強巡邏；每組巡邏人員不少于2人；及時發(fā)現(xiàn)和處理不安全隱患;接受業(yè)主（使用人)投訴和求助；回答用戶的詢問;在遇到突發(fā)事

28、件時，及時報告警方與管理處，必要時采取正當防衛(wèi)，防止事態(tài)擴大，協(xié)助保護現(xiàn)場和證據(jù)；安全巡邏有記錄有檢查。 4、緊急事故反應(yīng)。（1）制定緊急事故處理預(yù)案,至少包括：火災(zāi)、爆炸、地震、炸彈恐嚇、安全疏散、公共衛(wèi)生以及電梯應(yīng)急等；（2）有緊急事件救護組織，并始終處于緊急事故反應(yīng)狀態(tài)；（3)高層住宅按消防要求組織進行疏散演習(xí)；（4)對緊急事故做出快速、正確的反應(yīng)，盡可能減少破壞和損失程度；(5）組織恢復(fù)生活秩序. 5、其他防范措施.(1）設(shè)有業(yè)主(使用人）求助與報警電話，24小時有人值守；接到報警信號，確認后管理處應(yīng)立即派人趕往現(xiàn)場查看，予以恰當?shù)木o急處理；（2）涉及人身安全處，設(shè)有明顯標志并有防護措

29、施;（3)協(xié)助有關(guān)部門維持小區(qū)正常生活秩序，防止不安全事件發(fā)生；(4）對小區(qū)內(nèi)外圍邊界、角落、車庫、道路的照明設(shè)施加強維護，保持必要的照明;（5）建立空置房屋、設(shè)備室、垃圾房、雜物房巡查、鑰匙管理及登記備案制度. 七、交通、車輛管理 總體要求:車輛進出停放有序,避免交通事故,不因車輛停放和行駛的原因損壞綠化、其他設(shè)施。達不到此要求即為違約。 具體要求: 1、有較為完善的車輛管理制度,包括對機動車輛和非機動車輛的行駛方向、速度、過夜或臨時停放位置進行引導(dǎo)，保持車輛行駛通暢。停車按照物價部門核發(fā)的收費標準收費。 2、在交警部門協(xié)助下在小區(qū)設(shè)置明顯的交通標志，劃定禁止車輛停放的區(qū)域.杜絕車輛在禁止停

30、放區(qū)域停放。 3、維持交通秩序，發(fā)現(xiàn)車輛亂停亂放進行忠告或糾正，發(fā)現(xiàn)偷盜車輛、破壞交通設(shè)施等現(xiàn)象及時制止。 4、封閉停車場由專人管理，車輛進場、離場有檢查、記錄。 5、對進入小區(qū)的機動車輛進行登記發(fā)放憑證，出門憑證放行。 6、杜絕外來車輛進小區(qū)停放過夜。杜絕非小型機動車停放過夜. 7、對業(yè)主違反業(yè)主公約和小區(qū)有關(guān)車輛管理的規(guī)定的行為進行及時勸阻。 八、消防管理 總體要求：設(shè)施齊全，標識清晰，使用功能良好，防止火災(zāi)責(zé)任事故. 具體要求: 1、定期進行消防訓(xùn)練，保證有關(guān)人員掌握基本消防技能；熟練掌握防火、滅火知識和消防器材的使用方法，提高自防自救的能力. 2、根據(jù)防火、滅火的需要,配置相應(yīng)種類、數(shù)

31、量的消防器材、設(shè)備和設(shè)施;保持消防通道暢通，禁止在消防通道設(shè)置路障. 3、制定防火安全管理辦法,指定專人維護、管理消防器材、設(shè)備和設(shè)施，保持完整好用. 4、發(fā)現(xiàn)火警迅速向消防隊報警,并馬上派人前往報警地點，迅速采取措施，組織力量救火,搶救生命和物資，派人接應(yīng)消防車，服從火場總指揮員的統(tǒng)一指揮。 5、每月1次巡查消防栓、箱、煙感頭、噴淋頭、消防水閥、消防標志等消防設(shè)備是否完好、齊全，并及時給予維修；發(fā)現(xiàn)設(shè)備故障時，必須及時修理或通知廠方處理，保證設(shè)備24小時正常運轉(zhuǎn).每年模擬火災(zāi)操作1次，以熟悉操作和檢查消防監(jiān)控設(shè)備；消防監(jiān)控室保持清潔,每周至少保潔1次，要求地面無積灰，監(jiān)控箱表面無污漬；每日填

32、寫工作記錄,建檔備查。 九、檔案資料管理 1、檔案資料齊全完整； 2、分類成冊,管理完善,合理分類,查閱方便; 3、及時變更登記，賬物相符。 監(jiān)督辦法和違約責(zé)任 一、日常監(jiān)督 甲方聘請專門人員并授權(quán)監(jiān)督人員按照本合同及各個附件的約定，代表甲方對乙方的履約情況進行全程監(jiān)督.發(fā)現(xiàn)問題，及時向乙方發(fā)出整改通知書，并記錄在案，定期向業(yè)主委員會報告.乙方有義務(wù)配合甲方聘請的專門監(jiān)督人員進行監(jiān)督，對監(jiān)督人員通知的整改事項要有積極的回應(yīng)并認真整改。乙方?jīng)]有履行合同約定的管理服務(wù)職責(zé),經(jīng)甲方監(jiān)督人員監(jiān)督仍不改正的，視作違約.合同期內(nèi)因同一問題或同一情況監(jiān)督人員發(fā)出5次(含）以上整改通知書的，視作違約（不包括建

33、設(shè)單位施工遣留問題及個別業(yè)主惡意破壞）。甲方及甲方聘請的監(jiān)督人員不得干涉乙方按合同的約定實施的日常管理與服務(wù)。 二、違約責(zé)任 乙方?jīng)]有達到本附件約定的管理服務(wù)標準，構(gòu)成違約的，由甲方向乙方發(fā)出書面處罰通知，每一項違約扣減乙方按本合同附件2約定的利用本物業(yè)公共部位、共用設(shè)施和經(jīng)營用房經(jīng)營收入總額中乙方1個百分點的可得金額，相應(yīng)增加甲方1個百分點的可得金額.(即如果沒有任何違約行為發(fā)生，乙方可獲得最高35%的經(jīng)營總收入，甲方獲得65;如果發(fā)生一項違約，則乙方所得減少到34，甲方所得增加到66%，依此類推）. 考核辦法和結(jié)果處理 一、 每年年中和年底，乙方將半年和全年履行合同的情況、下半年和下一年度

34、物業(yè)管理的主要計劃等，兩次向全體業(yè)主送發(fā)書面報告. 二、 業(yè)主委員會年中和年底兩次向全體業(yè)主送發(fā)評議打分表，對以下內(nèi)容進行打分評議：1）供電管理；2）供水管理；3)消防治安管理；4)衛(wèi)生保潔管理；5）綠化管理;6)公共設(shè)施設(shè)備管理;7)車輛管理；8)維修服務(wù)；9)服務(wù)態(tài)度；10）遺留問題的解決;11）總體評價。打分的標準為:好、較好、一般、較差、差. 三、 年中和年底回收的表格由業(yè)主委員會邀請江東區(qū)物業(yè)辦、社區(qū)居委會、部分業(yè)主代表和乙方代表進行公開匯總并將結(jié)果向全體業(yè)主公告.在“總體評價”中，80（含）以上業(yè)主認為“好或較好”的，業(yè)主委員會向全體業(yè)主書面通知按合同規(guī)定邀清上半年或下半年物業(yè)管理

35、費.30（含）以上業(yè)主認為“差或較差”的，上半年或下半年物業(yè)費按90%收取。50(含）以上業(yè)主認為是“差或較差”的，由業(yè)主委員會召開業(yè)主大會解聘現(xiàn)物業(yè)公司，并組織招投標選聘新的物業(yè)管理公司.附件2 日月星城小區(qū)物業(yè)管理辦公用房、物業(yè)管理商業(yè)用房管理辦法和商業(yè)用房經(jīng)營收入、停車費、廣告費收入使用辦法(草案）為維護本小區(qū)業(yè)主的合法權(quán)益，根據(jù)國務(wù)院物業(yè)管理條例和寧波市住宅小區(qū)物業(yè)管理條例的規(guī)定，結(jié)合本小區(qū)實際，制定本辦法。 1、物業(yè)管理辦公用房，是指小區(qū)開發(fā)商根據(jù)寧波市住宅小區(qū)物業(yè)管理條例第三十九條的規(guī)定，按住宅小區(qū)總建筑面積3的比例配置的用于本小區(qū)物業(yè)管理的房屋.物業(yè)管理辦公用房由開發(fā)商無償提供,

36、產(chǎn)權(quán)屬本小區(qū)全體業(yè)主共同所有，由業(yè)委會代管，并提供給物業(yè)管理公司使用.物業(yè)管理企業(yè)未經(jīng)業(yè)委會同意，不得改變其用途，更不得用于出租或其他經(jīng)營謀利. 2、物業(yè)商業(yè)用房是指開發(fā)商在住宅小區(qū)開發(fā)建設(shè)中根據(jù)寧波市住宅小區(qū)物業(yè)管理條例第四十條規(guī)定，按住宅小區(qū)總建筑面積4的比例配置的經(jīng)營用房。物業(yè)商業(yè)用房由開發(fā)建設(shè)單位無償提供，產(chǎn)權(quán)屬住宅小區(qū)全體業(yè)主共同所有,由業(yè)委會代管，并由業(yè)委會委托物業(yè)管理公司經(jīng)營,經(jīng)營收入除去雙方約定的經(jīng)營管理費用外,全額用于小區(qū)的物業(yè)管理。 3、物業(yè)管理用房和物業(yè)管理商業(yè)用房的所有權(quán)不得分割、轉(zhuǎn)讓和抵押,其用途不得擅自改變。 4、物業(yè)管理企業(yè)出租物業(yè)商業(yè)用房的,租賃合同應(yīng)當經(jīng)業(yè)主委

37、員會同意.物業(yè)管理企業(yè)與承租方鑒定的租賃合同中，約定的租賃期限最長不得超過物業(yè)管理合同中約定的物業(yè)管理企業(yè)的受聘期限。 5、物業(yè)管理商業(yè)用房的使用必須符合城管、消防、環(huán)保、衛(wèi)生等方面的要求。 6、物業(yè)管理單位應(yīng)每半年在本小區(qū)內(nèi)公布物業(yè)商業(yè)用房出租和經(jīng)營收益等情況，接受業(yè)主的監(jiān)督。 7、物業(yè)管理服務(wù)合同終止時，物業(yè)管理單位應(yīng)及時將物業(yè)管理辦公用房和物業(yè)管理商業(yè)用房移交給業(yè)主委員會. 8、業(yè)主委員會委托物業(yè)管理公司按政府有關(guān)規(guī)定收取小區(qū)停車費。停車費具體收取辦法由物業(yè)管理企業(yè)制定,報業(yè)委會備案。 9、小區(qū)共有部位和公共設(shè)施出租做廣告，須根據(jù)物業(yè)管理條例的規(guī)定，租賃人須向業(yè)主委員會、共用部位和公共設(shè)

38、施涉及到的相關(guān)業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)申請同意。 10、本小區(qū)物業(yè)管理商業(yè)用房的經(jīng)營收入、停車費收入和廣告費收入以及其他使用公共場地和公共設(shè)備獲得的收入中，35%作為物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營管理費用，可以計入公司利潤;65%作為物業(yè)維修基金，由物業(yè)管理單位在銀行建立專戶儲存,專項用于物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后中修以上(含中修)的維修和更新，禁止物業(yè)管理企業(yè)挪作他用；部分可用于業(yè)主大會、業(yè)主代表大會和業(yè)主委員會用于小區(qū)公共活動開支。 11、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修和更新需要使用物業(yè)維修基金，金額超過1萬元的,應(yīng)提前告之業(yè)主委員會，超過3萬元的，由物業(yè)管理企業(yè)提出方案，經(jīng)業(yè)主委員會審核同意后,

39、再報相關(guān)機構(gòu)審核批準. 12、按寧波市物業(yè)管理條例第四十六條規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)每年在本小區(qū)內(nèi)公布各項經(jīng)費的收支情況，接受業(yè)主的監(jiān)督。 13、按寧波市物業(yè)管理條例第四十六條規(guī)定精神,業(yè)主委員會委托專業(yè)審計機構(gòu)對物業(yè)維修基金和本小區(qū)物業(yè)管理的其他財務(wù)不定期進行審計，終止物業(yè)管理委托合同的時候為必須審計。 14、本辦法由日月星城小區(qū)業(yè)主委員會負責(zé)解釋。附件3 日月星城小區(qū)物業(yè)服務(wù)收費管理辦法（草案） 1、為規(guī)范本小區(qū)物業(yè)服務(wù)收費行為,保障業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益，根據(jù)中華人民共和國價格法、物業(yè)管理條例和浙江省物業(yè)服務(wù)收費管理辦法等有關(guān)規(guī)定，結(jié)合本小區(qū)實際,制定本辦法。 2、本辦法所稱的物業(yè)服務(wù)

40、收費,是指物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，為業(yè)主提供房屋及配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地維修、養(yǎng)護、管理,維護相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序等服務(wù),向業(yè)主收取的費用. 3、本辦法所指的物業(yè)服務(wù)包括以下內(nèi)容: （一）房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的使用管理和維護保養(yǎng)； （二）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共場所的清掃保潔、生活垃圾的收集、清理和化糞池的清理; (三)公共綠地、花草樹木的養(yǎng)護管理； （四）公共秩序維護和協(xié)助做好管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作； (五）物業(yè)的檔案資料管理； （六)日月星城小區(qū)物業(yè)管理合同和日月星城小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)標準和監(jiān)督考核辦法中規(guī)定的其他公共性服務(wù)內(nèi)容。 4、 本小區(qū)采用包干制約定物業(yè)服務(wù)費用。

41、即由業(yè)主向物業(yè)管理企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費用,盈余或者虧損均由物業(yè)管理企業(yè)享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計費方式。物業(yè)服務(wù)費的構(gòu)成包括物業(yè)服務(wù)成本、法定稅費和物業(yè)管理企業(yè)的利潤,具體收費標準經(jīng)由業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)談判,由合同約定. 5、物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當每半年一次向業(yè)主大會或者全體業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)資金的收取情況，接受業(yè)主和業(yè)主委員會的監(jiān)督。 業(yè)主或業(yè)主大會對公布的物業(yè)服務(wù)資金的收取情況提出質(zhì)詢時,物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當及時答復(fù)。業(yè)主或業(yè)主委員會對公布的收支賬目有異議的，聘請有資質(zhì)的中介機構(gòu)進行審計. 6、電梯及由物業(yè)管理企業(yè)管理的增壓水泵等高能耗設(shè)施運行所需電費不列入物業(yè)服務(wù)成本，由享受的業(yè)主按實分攤.無

42、電梯、增壓水泵等高能耗設(shè)施、設(shè)備的多層住宅，業(yè)主享受公共性服務(wù)除向物業(yè)管理企業(yè)繳納物業(yè)服務(wù)費和公共設(shè)施維修費外，不再分攤其它費用。 7、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的大修、中修和更新、改造費用，通過專項維修資金予以列支，不計入物業(yè)服務(wù)成本或物業(yè)服務(wù)支出。 8、在本小區(qū)內(nèi),供水、供電、通訊、有線電視等企業(yè)應(yīng)當向最終用戶收取有關(guān)費用。物業(yè)管理企業(yè)接受上述企業(yè)委托代收上述費用的，雙方應(yīng)當簽訂合同，物業(yè)管理企業(yè)可向委托方或業(yè)主收取規(guī)定的代辦服務(wù)費。 9、已購置房屋,但未向物業(yè)管理企業(yè)辦理相關(guān)入住手續(xù)的業(yè)主,其物業(yè)服務(wù)費的收取按市住宅小區(qū)綜合服務(wù)費收取辦法收取. 10、物業(yè)管理企業(yè)可以依據(jù)雙方簽定的合同的

43、約定,在每年的年中和年底分兩次收取全年物業(yè)管理服務(wù)費用，但依據(jù)合同和日月星城小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)標準和監(jiān)督考核辦法，出現(xiàn)應(yīng)當打折收取的情況時，應(yīng)當按打折的數(shù)額收取。具體操作按照日月星城小區(qū)物業(yè)管理考核辦法中的規(guī)定進行。 11、業(yè)主應(yīng)當按照物業(yè)服務(wù)合同的約定按時足額交納物業(yè)服務(wù)費.業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同約定，逾期不繳納的,物業(yè)管理企業(yè)可以依法追繳. 業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人(承租人)交納物業(yè)服務(wù)費的,從其約定,業(yè)主負連帶交納責(zé)任。 物業(yè)發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時,原業(yè)主或者物業(yè)使用人應(yīng)當及時結(jié)清物業(yè)服務(wù)費. 12、對本小區(qū)實施物業(yè)管理過程中涉及的車輛停泊、裝修裝飾垃圾清運、代辦服務(wù)和其他特約服務(wù)等收費,按

44、政府價格主管部門相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。 13、本辦法由日月星城小區(qū)業(yè)主委員會負責(zé)解釋。委托方（甲方）：受托方(乙方）:業(yè)主委員會物業(yè)管理公司 為加強 小區(qū)（大廈)的物業(yè)管理,保障房屋和公用設(shè)施的正常使用，為業(yè)主創(chuàng)造優(yōu)美、整潔、安全、方便、舒適、文明的居住環(huán)境，根據(jù) 市物業(yè)管理方面的法規(guī)和政策，經(jīng)雙方友好協(xié)商,達成如下協(xié)議。 第一條物業(yè)管理內(nèi)容 一、甲方將位于 區(qū) 路的 范圍內(nèi)的物業(yè)委托給乙方實行統(tǒng)一管理,綜合服務(wù)。 二、管理事項包括: 1房屋的使用、維修、養(yǎng)護； 2物業(yè)范圍的公用設(shè)施、設(shè)備及場所（地）(消防,電梯，機電設(shè)備,路燈，走廊，自行車房、棚,園林綠化地,溝,渠，池,井,道路，停車場等）的使用、維修和管理； 、 3清潔衛(wèi)生（不含