房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理模擬試題(附答案)

1、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理第一套模擬試題一 .單選題：1 .寫字樓經(jīng)營者與甲公司簽定了 20 年的租賃合同，租金400 元 2 年,則其面臨（ ）A 市場供求風(fēng)險B 周期風(fēng)險C 變現(xiàn)風(fēng)險D 通貨膨脹風(fēng)險標(biāo)準(zhǔn)答案： d解析：通貨膨脹風(fēng)險也稱購買力風(fēng)險，是指投資完成后所收回的資金與投入的資金相比，購買力降低給投資者帶來的風(fēng)險。 當(dāng)收益是通過他人分期付款的方式獲得時， 投資者就面臨著最嚴(yán)重的購買力風(fēng)險。 以固定租金方式出租的物業(yè)租期越長， 投資者所承擔(dān)的購買力風(fēng)險就越大。2 .香港新鴻基公司董事會決議規(guī)定，在大陸的投資不能超過其全部投資的 10，這是基于（ ）的考慮結(jié)果。A 大陸政策多變B 占領(lǐng)世界投資市

2、場C 風(fēng)險轉(zhuǎn)移D 投資組合標(biāo)準(zhǔn)答案： d解析：投資者是在一個固定的預(yù)期收益率下使風(fēng)險降低或是在一個預(yù)設(shè)可接受的風(fēng)險下使收益最大化的投資組合。也就是說既不冒太大的風(fēng)險，又不失去獲取較高收益的機會。3 .個別發(fā)展項目因素、建筑物類型、地點等引起的項目風(fēng)險屬于（ ）A 系統(tǒng)風(fēng)險B 資本價值風(fēng)險C 比較風(fēng)險D 個別風(fēng)險標(biāo)準(zhǔn)答案： d解析：個別風(fēng)險是投資者可以控制的風(fēng)險。4 .寫字樓經(jīng)營者與甲公司簽定了 20年的租賃合同， 租金每平方400 元年,則其面臨（ ）A 市場供求風(fēng)險B 周期風(fēng)險C 變現(xiàn)風(fēng)險D 通貨膨脹風(fēng)險標(biāo)準(zhǔn)答案： d解析：通貨膨脹風(fēng)險也稱購買力風(fēng)險，是指投資完成后所收回的資金與投入的資金相

3、比，購買力降低給投資者帶來的風(fēng)險。 當(dāng)收益是通過他人分期付款的方式獲得時， 投資者就面臨著最嚴(yán)重的購買力風(fēng)險。 以固定租金方式出租的物業(yè)租期越長， 投資者所承擔(dān)的購買力風(fēng)險就越大。5 .香港新鴻基公司董事會決議規(guī)定，在大陸的投資不能超過其全部投資的 01，這是基于（ ）的考慮結(jié)果。A 大陸政策多變B 占領(lǐng)世界投資市場C 風(fēng)險轉(zhuǎn)移D 投資組合標(biāo)準(zhǔn)答案： d解析：投資者是在一個固定的預(yù)期收益率下使風(fēng)險降低或是在一個預(yù)設(shè)可接受的風(fēng)險下使收益最大化的投資組合。也就是說既不冒太大的風(fēng)險，又不失去獲取較高收益的機會。6 .個別發(fā)展項目因素、建筑物類型、地點等引起的項目風(fēng)險屬于（ ）A 系統(tǒng)風(fēng)險B 資本價值

4、風(fēng)險C 比較風(fēng)險D 個別風(fēng)險標(biāo)準(zhǔn)答案： d解析：個別風(fēng)險是投資者可以控制的風(fēng)險。7 .寫字樓經(jīng)營者與甲公司簽定了 20年的租賃合同， 租金為 400元 2 年， 則其面臨（ ） 。A 市場供求風(fēng)險B 周期風(fēng)險C 變現(xiàn)風(fēng)險D 通貨膨脹風(fēng)險標(biāo)準(zhǔn)答案： d解析：通貨膨脹風(fēng)險也稱購買力風(fēng)險。是指投資完成后所收回的資金與初始投入的資金相比， 購買力降低給投資者帶來的風(fēng)險。 當(dāng)收益是通過其他人分期付款的方式獲得時， 投資者就面臨著最嚴(yán)重的購買力風(fēng)險。 以固定租金方式出租物業(yè)的租期越長， 投資者所承擔(dān)的購買力風(fēng)險就越大。8 .香港新鴻基地產(chǎn)投資有限公司的董事會決議規(guī)定，在大陸的投資不能超過其全部投資的 10

5、，這是基于（ ）的考慮結(jié)果。A 大陸政策多變B 占領(lǐng)世界投資市場C 風(fēng)險轉(zhuǎn)移D 投資組合標(biāo)準(zhǔn)答案： d解析：投資者是在一個固定的預(yù)期收益率下使風(fēng)險最低，或是在一個預(yù)設(shè)可接受的風(fēng)險水平下， 使收益最大化的投資組合。 也就是說既不冒太大的風(fēng)險， 又不失去獲取較高收益的機會。9 .個別發(fā)展項目因素、建筑物類型、地點等引起的項目風(fēng)險屬于（ ）A 系統(tǒng)風(fēng)險B 資本價值風(fēng)險C 個別風(fēng)險D 比較風(fēng)險標(biāo)準(zhǔn)答案： c解析：個別風(fēng)險是投資者可以控制的風(fēng)險。10 .國際貨幣基金組織就是使用（）這種 “投資 ”定義統(tǒng)計國際收支平衡。A 以資產(chǎn)為基礎(chǔ)B 以企業(yè)為基礎(chǔ)C 以交易為基礎(chǔ)D 以價值為基礎(chǔ)標(biāo)準(zhǔn)答案： c解析：以

6、交易為基礎(chǔ)的投資定義：強調(diào)投資過程中資本和相關(guān)資產(chǎn)的跨國界流動，這種跨國界的交易是在一種對外新建或者收購?fù)顿Y過程中進行的。 這種方式的投資定義最初使用于雙邊和區(qū)域投資協(xié)定中， 主要考慮涉及影響資本流動的東道國政策， 而不是針對投資來定義的。國際貨幣基金組織就是使用這種 “投資 ” 定義統(tǒng)計國際收支平衡。二 .多選題：1 . 房地產(chǎn)開發(fā)投資較置業(yè)投資（）A 投資回收期長B 風(fēng)險較大C 提高投資者資信等級D 回報豐厚標(biāo)準(zhǔn)答案： B, D解析：房地產(chǎn)開發(fā)投資屬于短期投資，投資者主要是賺取開發(fā)利潤，風(fēng)險較大但回報也豐厚。2 .房地產(chǎn)置業(yè)投資較一般投資，具有（）A 相對較高的收益水平B 得到稅收C 提高

7、投資者的資信等級D 良好的流動性標(biāo)準(zhǔn)答案： A, C解析：相對較高的收益水平和提高投資者的資信等級是房地產(chǎn)置業(yè)投資的優(yōu)點，但是房地產(chǎn)的流動性即變現(xiàn)性較差。3 .投資的特性包括（ ）。A 投資是一種有目的的經(jīng)濟行為，是現(xiàn)在支出一定價值的經(jīng)濟活動。B 投資具有時間性。C 投資的目的在于得到收益。D 投資具有風(fēng)險性。標(biāo)準(zhǔn)答案： A, B, C, D4 .按照使用目的不同，房地產(chǎn)資產(chǎn)的物業(yè)類型可分為（）A 居住物業(yè)B 商用物業(yè)C 工業(yè)物業(yè)D 特殊物業(yè)標(biāo)準(zhǔn)答案： A, B, C, D三 .判斷題：1 . 房地產(chǎn)投資能夠得到稅收方面的好處是指從事房地產(chǎn)投資可以減免營業(yè)稅，而降低稅負。（ ）標(biāo)準(zhǔn)答案：錯誤解

8、析：由于稅法中規(guī)定的折舊年限比建筑物的經(jīng)濟壽命短得多，故其每年的折舊額比物業(yè)年收益能力的實際損失高的多，致使凈經(jīng)營收益 （納稅所得額） 減少， 相應(yīng)減少了納稅支出。從而得到稅收方面的好處。2 .風(fēng)險是指某項活動導(dǎo)致?lián)p失的可能性。（ ）標(biāo)準(zhǔn)答案：錯誤解析：3 .投資組合理論告訴我們， 把適當(dāng)?shù)耐顿Y項目組合起來， 可以獲得高額的投資收益。 （ ）標(biāo)準(zhǔn)答案：錯誤解析：通過投資組合可以使一個投資項目在一個固定的預(yù)期收益率下風(fēng)險最低或是在一個可接受的風(fēng)險下收益最大。而不是獲得高額的投資收益。4 .城市土地可分為具備開發(fā)建設(shè)條件，立即可以開始建設(shè)的熟地和必須經(jīng)過土地的再開發(fā)過程才能用于建設(shè)的毛地。毛地和熟

9、地之間的價格差異是土地再開發(fā)費用。（ ）標(biāo)準(zhǔn)答案：錯誤解析：除土地開發(fā)費用外，土地開發(fā)過程中的不確定性和風(fēng)險是導(dǎo)致毛地和熟地之間的價格差異的主要因素。5 .房地產(chǎn)置業(yè)投資能夠得到稅收方面的好處是指從事房地產(chǎn)投資可以減免營業(yè)稅，而降低稅負。（ ）標(biāo)準(zhǔn)答案：錯誤解析：由于稅法中規(guī)定的折舊年限比建筑物的自然壽命和經(jīng)濟壽命來說要短得多。故其每年的折舊額比物業(yè)年收益能力的實際損失高得多，致使凈經(jīng)營收益（納稅所得額）減少，相應(yīng)地減少了納稅（所得稅）支出。從而得到稅收方面的好處6 .風(fēng)險是指某項活動導(dǎo)致?lián)p失的可能性。 （ ）標(biāo)準(zhǔn)答案：錯誤解析：從房地產(chǎn)投資的角度來說，風(fēng)險可以定義為未獲得預(yù)期收益可能性的大小

10、。7 .投資組合理論告訴我們，把適當(dāng)?shù)耐顿Y項目組合起來，可以獲得高額的投資收益。 （ ）標(biāo)準(zhǔn)答案：錯誤解析：通過投資組合可以使一個投資項目在一個固定的預(yù)期收益率下使風(fēng)險最低，或是在一個預(yù)設(shè)可接受的風(fēng)險水平下收益最大。而不是獲得高額的投資收益。房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理第二套模擬試題一 .單選題：1 . 根據(jù)各地房地產(chǎn)收益水平，同類型的物業(yè)都存在一個適當(dāng)租金售價比例，一般情況下，住宅的售價大約相當(dāng)于（ ）的租金。A .50 個月B .100 個月C .10個月D .10 年標(biāo)準(zhǔn)答案： b解析：一般情況下大約為 100 個月的租金，如果售價過高，那么對出租住宅的需求就會增加。2 .需求增長比供給增長快空

11、置率繼續(xù)下降，租金增長率上漲，這種狀況發(fā)生在房地產(chǎn)市場自然周期的（ ）A. 第一階段B. 第二階段C.第三階段D.第四階段標(biāo)準(zhǔn)答案： b解析：第二階段市場供給吃緊，租金會迅速上漲。而第三階段供求已出轉(zhuǎn)折。3.按照中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法的規(guī)定，房地產(chǎn)交易包括房地產(chǎn)買賣、房地產(chǎn)租賃和房地產(chǎn)抵押。這是依（ ）劃分的。A. 房地產(chǎn)交易方式B. 房地產(chǎn)交易順序C.購買房地產(chǎn)目的D.房地產(chǎn)類型標(biāo)準(zhǔn)答案： a解析：這是根據(jù)交易方式劃分的。二 .多選題：1. 房地產(chǎn)的（），這決定了房地產(chǎn)市場是地區(qū)性市場A. 位置固定性B. 各異性C.不可移動性D. 適應(yīng)性標(biāo)準(zhǔn)答案： A, C解析：房地產(chǎn)的不可移動性，

12、表明其受地區(qū)性需求的依賴程度很大，這決定了房地產(chǎn)市場是地區(qū)性市場，位置固定性也叫不可移動性2.影響房地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)變的主要社會經(jīng)濟力量包括：A. 金融業(yè)的發(fā)展。B. 信息、通訊技術(shù)水平的提高。C.生產(chǎn)方式和工作方式。D. 自然環(huán)境的變化。標(biāo)準(zhǔn)答案： A, B, C, D解析：還包括自然環(huán)境的變化和政治制度的變遷兩項。3.政府宏觀調(diào)控房地產(chǎn)市場的手段包括A. 土地供應(yīng)計劃B. 地價的杠桿作用C.誠信建設(shè)D. 稅收政策標(biāo)準(zhǔn)答案： A, B, D解析：宏觀調(diào)控房地產(chǎn)市場的手段包括土地供應(yīng)計劃、價格、稅收政策等。但不包括誠信建設(shè)。三 .判斷題：1 . 影響房地產(chǎn)市場發(fā)展的社會經(jīng)濟力量包括：社會因素、經(jīng)濟因

13、素、政策因素和個別因素。標(biāo)準(zhǔn)答案：錯誤解析：不含個別因素。2 .投資周期在第一階段和第二階段初期超前于市場自然周期的變化， 在其他階段則滯后于市場自然周期的變化。標(biāo)準(zhǔn)答案：錯誤解析：正好相反。3 .存量房地產(chǎn)交易市場屬于房地產(chǎn)二級市場。標(biāo)準(zhǔn)答案：錯誤解析：屬于三級市場。房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理第三套模擬試題一 .單選題：1 .（ ） 對于選擇投資方向、 初步確定開發(fā)目標(biāo)與方案、 進行目標(biāo)市場和開發(fā)產(chǎn)品定位等，均起著舉足輕重的作用，它往往關(guān)系到一個項目的成敗。A. 看地B. 對房地產(chǎn)開發(fā)項目進行財務(wù)評估C.市場研究D. 土地使用權(quán)的取得標(biāo)準(zhǔn)答案： C解析： 市場研究對于選擇投資方向、 初步確定開發(fā)目

14、標(biāo)與方案、 進行目標(biāo)市場和開發(fā)產(chǎn)品定位等，均起著舉足輕重的作用2.邀請招標(biāo)是非公開招標(biāo)方式的一種。被邀請參加投標(biāo)的承包商通常在（ ）。A.3 個以上B.5-10 個之間C.5 個以上D.3-10 個之間標(biāo)準(zhǔn)答案： D解析：按照規(guī)定，邀請招標(biāo)一般有3-10 個之間。3.開標(biāo)會議由（ ）主持，邀請各投標(biāo)人和當(dāng)?shù)毓C機構(gòu)參加。A. 開發(fā)商B. 招標(biāo)機構(gòu)C.專家D. 招標(biāo)管理部門標(biāo)準(zhǔn)答案： A解析：開標(biāo)會議由招標(biāo)人即開發(fā)商主持，邀請各投標(biāo)人和當(dāng)?shù)毓C機構(gòu)以及招標(biāo)管理部門參加。二 .多選題：1. 編制招標(biāo)工程標(biāo)底按其所用的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)不同，可以（ ）為基礎(chǔ)編制。A. 施工圖預(yù)算B. 以概算額C.擴大綜合定額

15、D. 以平方米造價包干為基礎(chǔ)編制標(biāo)準(zhǔn)答案： A, B, C,2.邀請招標(biāo)方式一般適用于（ ）A. 規(guī)模較大、建設(shè)周期較長、技術(shù)復(fù)雜的開發(fā)項目建設(shè)B. 只有少數(shù)承包商能夠勝任的建設(shè)項目C.公開招標(biāo)的結(jié)果未產(chǎn)生出中標(biāo)單位的建設(shè)項目D. 由于工期緊迫或保密的要求等原因而不宜公開招標(biāo)的建設(shè)工程標(biāo)準(zhǔn)答案： B, C, D解析：還包括工程性質(zhì)比較特殊、要求有專門經(jīng)驗的技術(shù)人員和專業(yè)技術(shù)項目。 A. 適用 公開招標(biāo)方式。3.下列各項中，屬于房地產(chǎn)開發(fā)前期工作的有（ ）A. 安排短期和長期信貸B. 項目的市場分析C.初步確定目標(biāo)市場、租金或售價水平D. 筌訂施工合同標(biāo)準(zhǔn)答案： A, C, D解析：B.屬于第一

16、階段。三 .判斷題：1 . 發(fā)證機關(guān)在收到建設(shè)單位報送的建筑工程施工許可證申請表和所附證明文件后，對于符合條件的，應(yīng)當(dāng)自收到申請之日起10 日內(nèi)頒發(fā)施工許可證。標(biāo)準(zhǔn)答案：錯誤解析： 15 日內(nèi)。2 .房地產(chǎn)開發(fā)前期的規(guī)劃管理主要體現(xiàn)在：開發(fā)項目的選址定點審批，核發(fā) “建設(shè)用地規(guī)劃許可證 ”及規(guī)劃設(shè)計條件，規(guī)劃方案及初步設(shè)計審批以及核發(fā) “開工許可證 ”等方面。標(biāo)準(zhǔn)答案：錯誤解析：主要體現(xiàn)在：開發(fā)項目的選址定點審批，核發(fā) “建設(shè)用地規(guī)劃許可證 ”及規(guī)劃設(shè)計條件，規(guī)劃方案及初步設(shè)計審批以及核發(fā) “建筑工程規(guī)劃許可證 ”等方面。3 .決標(biāo)選中中標(biāo)單位意味著全部接受承包商的標(biāo)書，故合同價就是中標(biāo)單位的

17、報價。標(biāo)準(zhǔn)答案：錯誤解析：中標(biāo)后，開發(fā)商和中標(biāo)單位應(yīng)在約定期限內(nèi)就簽訂合同進行磋商，雙方就合同條款達成協(xié)議。房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理第四套模擬試題一 .單選題：1 . 一般來說，認知定價法所確定的價格（ ）價值定價法所確定的價格。A.高于 B.低于C.等于D.高于等于標(biāo)準(zhǔn)答案： a解析： 認知價值定價法是房地產(chǎn)商根據(jù)購買者對物業(yè)的認知價值來制定價格的一種方法。價值定價法確定的價格即 “物美價廉 ” 。2 .進度計劃管理通常采用橫道圖和（ ）A. 資金流動計劃圖B. 網(wǎng)絡(luò)圖C.直方圖D.控制圖標(biāo)準(zhǔn)答案： b解析： 進度計劃的制定有兩種方法， 一種是應(yīng)用傳統(tǒng)的水平進度計劃（橫道圖法）， 另一種是網(wǎng)絡(luò)計

18、劃（網(wǎng)絡(luò)圖法）。3 .工程成本控制的主要對象是主要費用的（ ）A. 變動費用B. 固定費用C.材料費用D.人工費用標(biāo)準(zhǔn)答案： a解析：成本控制的主要對象是主要費用中的變動費用。二 .多選題：1. 宣傳作為促銷組合因素之一，在（ ）等方面，起著十分重要的作用。A. 刺激對企業(yè)產(chǎn)品的需求，增加銷售B. 改善形象C.提高知名度D. 提高產(chǎn)品品質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)答案： A, B, C解析：宣傳不能改變產(chǎn)品品質(zhì)2.確立施工中控制質(zhì)量的具體措施，主要包括（ ）方面A. 對各項施工設(shè)備、儀器進行檢查，特別是校準(zhǔn)各種儀器儀表，保證在測量、計量方面 不出現(xiàn)嚴(yán)重誤差。B. 控制混凝土質(zhì)量C.對對工程中的配套設(shè)備進行檢驗。D.

19、 對砌筑工程、裝飾工程和水電安裝工程等制定具體有效的質(zhì)量檢查和評定辦法標(biāo)準(zhǔn)答案： A, B, D解析：不包括 C3.開發(fā)項目竣工驗收的工作程序一般分為（ ）A. 單項工程竣工驗收B. 綜合驗收C.單位工程驗收D. 單項驗收標(biāo)準(zhǔn)答案： A, B解析：開發(fā)項目竣工驗收的工作程序一般分為單項工程竣工驗收和綜合驗收兩階段。三 .判斷題：1 . 雙重代理可以同時向買賣雙方收取傭金，傭金總額一般高于前兩種代理形式（ ）標(biāo)準(zhǔn)答案：錯誤解析：雙重代理可以同時向買賣雙方收取傭金，但傭金總額一般不能高于前兩種代理形式2 .判斷物業(yè)代理公司過往的業(yè)績主要是看其共代理了多少個項目或成交額有多少。標(biāo)準(zhǔn)答案：錯誤解析：看

20、物業(yè)代理公司過往的業(yè)績，不是看其共代理了多少個項目或成交額有多少，而是要看其代理的成功率有多大。3 .認知價值定價法是房地產(chǎn)商根據(jù)自己對物業(yè)的認知價值來制定價格的一種方法。標(biāo)準(zhǔn)答案：錯誤解析： 認知價值定價法是房地產(chǎn)商根據(jù)購買者對物業(yè)的認知價值來制定價格的一種方法。4 .如果某公司在房地產(chǎn)業(yè)或同類物業(yè)開發(fā)中踞龍頭老大地位，實力雄厚，聲望極佳，就具備了采用領(lǐng)導(dǎo)定價法的條件，使其制定的價格在同類物業(yè)中居較高的價位。標(biāo)準(zhǔn)答案：正確5 .隨行就市定價法是開發(fā)商最基本的定價方法。標(biāo)準(zhǔn)答案：錯誤解析：成本加成定價法是開發(fā)商最基本的定價方法。房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理第五套模擬試題一 .單選題：1 . 下面不屬于

21、不可控制因素的調(diào)查的是（ ）A 市場需求容量調(diào)查B 市場營銷因素調(diào)查C 競爭情況調(diào)查D 消費者調(diào)查標(biāo)準(zhǔn)答案： b解析：市場營銷因素調(diào)查屬于可控制因素的調(diào)查2 確定問題和調(diào)察目標(biāo)， b 收集和分析信息， c 制定調(diào)查計劃， d 報告結(jié)果，以上調(diào)查步驟順序正確的是（ ）標(biāo)準(zhǔn)答案： d解析：應(yīng)明確調(diào)查的步驟。3 .市場某各消費群體的支付能力下降的話，企業(yè)就會出現(xiàn)效益下滑的危險。這是指目標(biāo)市場選擇的（ ）模式。A 單一市場集中化B 市場專業(yè)化C 產(chǎn)品專業(yè)化D 大量定制標(biāo)準(zhǔn)答案： b解析：這是由市場專業(yè)化是為針對滿足市場某個消費群體造成的。4 .某企業(yè)上期預(yù)測銷售量為 100 萬臺， 實際銷售量為 11

22、0 萬臺， 企業(yè)選用平滑指數(shù)為 0.8, 則本期預(yù)測銷售量為（ ）萬臺 .A102B120C108D88標(biāo)準(zhǔn)答案： c解析： 0.8*110+0.2*100=108二 .多選題：1 . 分析市場趨勢，通常包括三個步驟（ ）A 宏觀環(huán)境預(yù)測B 行業(yè)預(yù)測C 企業(yè)的銷售預(yù)測D 產(chǎn)品預(yù)測標(biāo)準(zhǔn)答案： A, B, C解析：分析市場趨勢，通常包括三個步驟。首先是宏觀環(huán)境預(yù)測；然后是行業(yè)預(yù)測；最后是企業(yè)的銷售預(yù)測。2 .下列列關(guān)于細分市場和彌隙市場描述正確的是（ ）A 細分市場通常能夠吸引好幾位競爭對手B 彌隙市場通常能夠吸引好幾位競爭對手C 細分市場只能吸引一個或少數(shù)幾個競爭者D 彌隙市場只能吸引一個或少數(shù)

23、幾個競爭者標(biāo)準(zhǔn)答案： A, D解析：要清楚細分市場與彌隙市場的區(qū)別。3 .按照消費者對產(chǎn)品兩種屬性的重視程度進行劃分，市場細分會出現(xiàn)（ ）的模式。A 同質(zhì)偏好B 同形偏好C 集群偏好D 分散偏好標(biāo)準(zhǔn)答案： A, C, D解析：三種模式：同質(zhì)偏好、分散偏好、集群偏好。4 .一種產(chǎn)品差別值得開發(fā)的前提條件是滿足下列標(biāo)準(zhǔn)（ ）A 優(yōu)越性B 固定性C 可支付性D 獨特性標(biāo)準(zhǔn)答案： A, C, D解析：還有重要性、盈利性、先發(fā)制人、溝通性。三 .判斷題：1 . 在工程施工過程中，承包商與開發(fā)商是根本利益對立完全的雙方。標(biāo)準(zhǔn)答案：錯誤解析：在工程施工過程中，承包商與開發(fā)商是根本利益一致的雙方。2 .政治環(huán)

24、境對企業(yè)的市場營銷有直接影響標(biāo)準(zhǔn)答案：錯誤解析：經(jīng)濟環(huán)境對企業(yè)的市場營銷有直接影響3 .市場因素調(diào)查，包括產(chǎn)品調(diào)查、價格調(diào)查、購買力調(diào)查和促銷策略調(diào)查四種類型。標(biāo)準(zhǔn)答案：錯誤解析：包括產(chǎn)品調(diào)查、價格調(diào)查、分銷渠道調(diào)查和促銷策略調(diào)查四種類型。4 .市場調(diào)查人員開始時總是先收集二手資料，以判斷問題是否部分或全部解決了，不再需要去收集成本很高的一手資料。標(biāo)準(zhǔn)答案：正確5 .市場總需求是指在特定地理范圍內(nèi)、特定時期、特定市場營銷環(huán)境的情況下，特定的消費者群體可能購買的總量。標(biāo)準(zhǔn)答案：錯誤解析：市場總需求是指在特定地理范圍內(nèi)、特定時期、特定市場營銷環(huán)境、特定市場營銷計劃的情況下，特定的消費者群體可能購買

25、的總量。6 .市場趨勢分析方法中，相關(guān)分析法是用相關(guān)分析的理論判斷銷售量與其它因素相關(guān)的性質(zhì)和強度,從而作出預(yù)測，這種方法尤其適用于中、短期預(yù)測。標(biāo)準(zhǔn)答案：錯誤解析：這種方法尤其適用于中、長期預(yù)測。7 .市場細分依據(jù)也稱為細分變量。標(biāo)準(zhǔn)答案：正確8 .對于選擇了目標(biāo)市場的企業(yè)，實現(xiàn)自己企業(yè)的產(chǎn)品和競爭對手之間的差別化是其唯一的方法。標(biāo)準(zhǔn)答案：正確9 .所謂產(chǎn)品的市場定位策略，就是使本企業(yè)產(chǎn)品具有一定的特色，適應(yīng)目標(biāo)市場一定的需求和愛好，塑造產(chǎn)品在市場環(huán)境中的良好形象。標(biāo)準(zhǔn)答案：錯誤解析：所謂產(chǎn)品的市場定位策略，就是使本企業(yè)產(chǎn)品具有一定的特色，適應(yīng)目標(biāo)市場一定的需求和愛好，塑造產(chǎn)品在目標(biāo)消費者心

26、目中的良好形象。房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理第六套模擬試題一 .單選題：1 .根據(jù)消費者（ ）的差異，市場營銷學(xué)將他們所購商品（包括服務(wù)）分為三類，即便利品、選購品和特殊品。A 、購買方式B 、購買行為C、購買能力 D、購買時機標(biāo)準(zhǔn)答案： B 、解析：根據(jù)消費者購買行為的差異。2 .居民購買住宅的行為屬于（ ）A 、習(xí)慣性購買行為B 、尋求多樣化購買行為C、化解不協(xié)調(diào)購買行為D 、復(fù)雜購買行為標(biāo)準(zhǔn)答案： D 、解析：居民購買住宅的行為就屬于復(fù)雜購買行為。3 .分析當(dāng)前城市規(guī)劃及其可能的變化和土地利用、交通、基本建設(shè)投資等計劃屬于（ ）A 、供給分析 B 、需求分析C、競爭分析D、相關(guān)因素分析標(biāo)準(zhǔn)答案：

27、 A 、解析：屬于市場供求分析中的供給分析。4 .分析項目所在市場區(qū)域內(nèi)就業(yè)、人口、家庭規(guī)模與結(jié)構(gòu)、 家庭收入等屬于（ ）A 、供給分析 B 、需求分析C、競爭分析D、市場占有率分析標(biāo)準(zhǔn)答案： B 、解析：屬于市場供求分析中的需求分析。二.多選題：1 . 房地產(chǎn)產(chǎn)品進行功能定位的具體方法與步驟是（ ）A 、以人為本和對人的關(guān)懷B 、明確目標(biāo)使用者群體C、把握目標(biāo)使用者的需求特征、消費偏好和可支付能力D 、針對目標(biāo)使用者群體設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)答案： B 、 , C 、 , D、解析：體現(xiàn)以人為本和對人的關(guān)懷，是進行房地產(chǎn)產(chǎn)品功能定位應(yīng)遵循的根本原則。2 .企業(yè)決定應(yīng)對主要競爭者的對策，可根據(jù)以下幾種情況做

28、出決定：A 、競爭者的強弱B 、競爭者與本企業(yè)的相似程度C、競爭者表現(xiàn)的好壞D 、競爭者在市場中的地位標(biāo)準(zhǔn)答案： A、 , B、 , C、解析：主要是根據(jù)前三種情況。3 .根據(jù)參與者的介入程度和品牌間的差異程度，可將消費者購買行為分為（ ）A 、習(xí)慣性購買行為B 、尋求多樣化購買行為C、化解不協(xié)調(diào)購買行為D 、復(fù)雜購買行為標(biāo)準(zhǔn)答案： A、 , B、 , C、 , D、4 .房地產(chǎn)市場分析的內(nèi)容包括（ ）A 、宏觀因素分析B 、市場供求分析C、地域情況分析D 、相關(guān)因素分析標(biāo)準(zhǔn)答案： A、 , B、 , D、解析：地域情況分析包含在宏觀因素分析之內(nèi)。三 .判斷題：1 . 一個企業(yè)通?？蓮男袠I(yè)和市

29、場兩個方面來識別企業(yè)的競爭者。標(biāo)準(zhǔn)答案：錯誤解析：通常可從產(chǎn)業(yè)和市場兩個方面來識別企業(yè)的競爭者。2 .一般小型企業(yè)適于進入投資和聲譽都較低的群體，因為這類群體較易打入標(biāo)準(zhǔn)答案：正確3 .在同一戰(zhàn)略群體內(nèi)存在激烈競爭，在不同戰(zhàn)略群體之間不存在競爭標(biāo)準(zhǔn)答案：錯誤解析：在同一戰(zhàn)略群體內(nèi)存在激烈競爭外，在不同戰(zhàn)略群體之間也存在競爭。4 .多數(shù)企業(yè)認為應(yīng)以較弱的競爭者為進攻目標(biāo)，因為這可以提高自己的競爭能力并且獲利較大。標(biāo)準(zhǔn)答案：錯誤解析：以較弱的競爭者為進攻目標(biāo)，可以節(jié)省時間和資源，事半功倍，但是獲利較少。5 .房地產(chǎn)產(chǎn)品的功能定位，是指在目標(biāo)市場選擇和市場定位的基礎(chǔ)上，根據(jù)潛在的目標(biāo)消費者使用需求的

30、特征， 結(jié)合房地產(chǎn)特定產(chǎn)品類型的特點， 對擬提供的房地產(chǎn)產(chǎn)品應(yīng)具備的基本功能作出具體規(guī)定的過程。標(biāo)準(zhǔn)答案：錯誤解析：對擬提供的房地產(chǎn)產(chǎn)品應(yīng)具備的基本功能和輔助功能作出具體規(guī)定的過程。房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理第七套模擬試題一 .單選題：1 . 可行性研究的根本目的是（ ）。A 實現(xiàn)項目決策的科學(xué)化、民主化B 減少或避免投資政策的失誤C 提高項目開發(fā)建設(shè)是經(jīng)濟、社會和環(huán)境效益D 以上都是標(biāo)準(zhǔn)答案： d解析：可行性研究的根本目的是實現(xiàn)項目決策的科學(xué)化、民主化，減少或避免投資決策的失誤，提高項目開發(fā)建設(shè)的經(jīng)濟、社會和環(huán)境效益。2 .初步可行性研究階段投資估算的精度可達（ ）。A ±5%B

31、77;10%C ±20%D ±30%標(biāo)準(zhǔn)答案： c解析：初步可行性研究亦稱 “預(yù)可行性研究”。在機會研究的基礎(chǔ)上，進一步對項目建設(shè)的可能性與潛在效益進行論證分析。初步可行性研究階段投資估算的精度可達± 20，所需費用約占總投資的0. 25%1. 5%。3 .建設(shè)投資估算精度±0%,所需費用小型項目約占投資的1. 0%3. 0%,大型復(fù)雜工程約占投資的 0 21 0的階段屬于（ ）。A 投資機會研究B 項目評估C 初步可行性研究D 詳細可行性研究標(biāo)準(zhǔn)答案： d解析：詳細可行性研究是開發(fā)建設(shè)項目投資決策的基礎(chǔ)，是在分析項目技術(shù)、經(jīng)濟可行性后做出投資與否決策的

32、關(guān)鍵步驟。這一階段對建設(shè)投資估算的精度在± 10，所需費用，小型項目約占投資的 1. 03.0%,大型復(fù)雜的工程約占0. 2%1. 0%。二 .多選題：1 . 房地產(chǎn)市場分析的方法有( ) 。A 數(shù)理統(tǒng)計方法B 定性預(yù)測C 利用圖形進行分析D 定量預(yù)測標(biāo)準(zhǔn)答案： A, C解析：房地產(chǎn)市場分析的方法有：列表分析、運用數(shù)理統(tǒng)計方法分析、利用圖形進行分析。而定性預(yù)測和定量預(yù)測是房地產(chǎn)市場預(yù)測的方法。2 .從市場分析角度出發(fā)，下列信息屬于房地產(chǎn)市場信息的有( )A 增長率B 信貸政策C 市場吸納率D 房地產(chǎn)開發(fā)成本及成本指數(shù)標(biāo)準(zhǔn)答案： A, B, C, D解析：以上信息都屬于房地產(chǎn)市場信息。

33、其中增長率屬于需求方面的信息；信貸政策屬于政策、金融、 稅收方面的信息；市場吸納率屬于交易方面的信息；房地產(chǎn)開發(fā)成本及成本指數(shù)屬于供給方面的信息3 .可行性研究是( )的依據(jù)。A 項目投資決策B 籌集建設(shè)資金C 編制規(guī)劃設(shè)計方案D 簽訂施工合同標(biāo)準(zhǔn)答案： A, B, C解析：可行性研究是項目投資決策、籌集建設(shè)資金、編制規(guī)劃設(shè)計方案、開發(fā)商與有關(guān)部門簽定協(xié)議、 合同的依據(jù)。這里“開發(fā)商與有關(guān)部門簽定協(xié)議、合同 ”指的是有關(guān)供應(yīng)的協(xié)議、合同，不包括施工合同。4 .開發(fā)項目房地產(chǎn)市場分析應(yīng)該注意( )方面。A 需求分析B 供給分析C 競爭分析D 市場占有率分析標(biāo)準(zhǔn)答案： A, B, C, D解析：這

34、是房地產(chǎn)市場狀況分析所包括的主要內(nèi)容。講義中的分析報告舉例就是從這四個主要方面來進行分析的。5 .房地產(chǎn)市場分析的步驟有( )。A 確定分析目的，確立分析目標(biāo)B 宏觀因素分析C 市場狀況分析D 數(shù)據(jù)收集、數(shù)據(jù)處理和數(shù)據(jù)分析標(biāo)準(zhǔn)答案： A, D解析：宏觀因素分析和市場狀況分析是房地產(chǎn)市場分析的內(nèi)容，而不是市場分析的步驟。三 .判斷題：1 . 可行性研究是在投資決策前，對建筑項目進行全面的技術(shù)經(jīng)濟分析、論證的科學(xué)方法。( )標(biāo)準(zhǔn)答案：正確2 .受人們對客觀世界認識程度限制，可行性研究具有相當(dāng)程度的不確定性，因而它只能作為投資決策的參考。 ( )標(biāo)準(zhǔn)答案：錯誤解析：本身是具有不確定性，但對不確定因素

35、進行分析，在此基礎(chǔ)上把握不確定性，從而作為決策的依據(jù)。3 . “時間就是金錢” ，可行性研究一定要速度快。 ( )標(biāo)準(zhǔn)答案：錯誤解析：可行性研究關(guān)鍵是質(zhì)量，不能只追求速度而不注重質(zhì)量。4 .了解影響房地產(chǎn)市場的宏觀社會經(jīng)濟因素，就擬開發(fā)項目進行市場定位(服務(wù)對象、規(guī)模、檔次、租金或售價水平等)。 ( )標(biāo)準(zhǔn)答案：錯誤解析：了解影響房地產(chǎn)市場的宏觀社會經(jīng)濟因素，是為了把握投資機會與方向；了解房地產(chǎn)市場上各類物業(yè)的供求關(guān)系和價格水平，可以對開發(fā)項目進行市場定位(服務(wù)對象、規(guī)模、檔次、租金或售價水平等) 。房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理第八套模擬試題一 .單選題：1 . 如果一筆貸款的月利率為 1% 。每月計

36、息一次，那么名義利率是( )A、 12% B、 12.55% C、 12.68% D、 13.55%答案： A 、解析：名義利率=1%< 12=12%2 .某筆貸款的年名義利率為 12%,年實際利率為12.55%,則該筆貸款是按( )作為計息周期的 .A 、年B 、半年C 、季度 D 、月答案：C 、解析： 應(yīng)記住常識性的東西 .3 .現(xiàn)有一套總價目 11 萬元的住宅,八成15 年按揭,按年貸款利率6%計,月還款額為( )A、 439 B、1230 C、 743 D、 928答案： C 、解析： 根據(jù)公式 A 、 (A 、 )直接求得.4 .某租客 5 年支付的物業(yè)租金的現(xiàn)值為 40 萬

37、元 ,年租金增長率為 5%,如果貼現(xiàn)率與之相 等,則該租客第一年末支付的租金為 ( )萬元 .A、 8.0 B、 8.4 C、 9.0 D、 10.0答案：B 、解析：當(dāng)時, A、 1=40*(1+5%)/5=8.4二 .簡答題：1 .某投資者以 400 萬元購入一寫字樓物業(yè)20 年的使用權(quán)用于出租經(jīng)營,已知該投資者的目標(biāo)收益率為 18%,預(yù)計未來 20 年內(nèi)的年租金上漲率為5%,問該寫字樓于第八年的凈租金收入為多少時,方能滿足投資者收益目標(biāo)的要求?答案： 81.02 萬元 .2 . 某家庭以 4500 元/平米的價格購買了一套建筑面積為120平米的住宅,并向銀行申請了相當(dāng)于 70%的按月等額

38、還款的抵押貸款,已知該項抵押貸款的年限為15年,年利率為12%,按月計息,如果該家庭擬于開始還款后的第10 年年初一次償清該項貸款的余額 ,問此時一次償還的金額為多少?答案： 232051 元 .3 .某家庭購買一套住宅,單價為3000 元/平米,該家庭月收入6000 元,其中30%可用來支付房款 ,銀行可為其提供15年期的住房抵押抵押貸款,貸款利率為6%,抵押貸款價值比例最大為 80%, 問根據(jù)該家庭的支付能力最多可以購買多少平米的住宅 ?答案： 88.88 平米 .4 .某家庭估計在今后10 年內(nèi)的月收入為16000元,如果月收入的30%可以用于支付住房抵押貸款的月還款,在年貸款利率為 1

39、2% 的情況下 ,該家庭有償還能力的最大抵押貸款額是多少?（月收入發(fā)生在月初）答案： 337908.13 元.5 . 某家庭過去5 年月收入 2400 元 ,每月存入銀行50%準(zhǔn)備購房,現(xiàn)利用該存款本利作為部分購房款,其余房款向銀行申請住房抵押貸款,銀行要求貸款10 年還清 ,家庭收入現(xiàn)為 2400元/月 ,預(yù)計月增0.6%,初步安排月收入的40%用于還款.問該家庭有償還能力的住房價格應(yīng)控制在多少?如市房價為2400 元 /平米 ,則所選住房建筑面積應(yīng)控制在多少?（銀行存款利率6%,貸款利率 9%,復(fù)利按月計息）答案： 18505.58 元. 78.54 平米 .房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理第九套模擬

40、試題一 .單選題：1 . 下列不屬于清償能力指標(biāo)的是（ ）A 借款償還期B 利息備付率C 現(xiàn)金回報率D 償債備付率標(biāo)準(zhǔn)答案： c解析：現(xiàn)金回報率屬于盈利能力指標(biāo)。2 .關(guān)于財務(wù)內(nèi)部收益率，下面說法正確的是（ ）A 內(nèi)部收益率表明了項目投資所能支付的最高貸款利率。B 當(dāng)投資項目的現(xiàn)金流量具有一個內(nèi)部收益率時，當(dāng) i 值小于時，對于所有的 i 值，都是 正值；當(dāng) i 值大于時，對于所有的 i 值，都是負值。C 公式D 財務(wù)內(nèi)部收益率的經(jīng)濟含義是在項目壽命期內(nèi)項目內(nèi)部未收回投資每年的凈收益率。標(biāo)準(zhǔn)答案：c3 .流動比率,下列說法不正確的是（ ）A流動比率=流動資產(chǎn)總額/流動負債總額 M00%B 又稱

41、之為“銀行家比率”C 又稱之為“二對一比率” 。D 在國際上銀行一般要求這一比率維持在100以上標(biāo)準(zhǔn)答案： d解析：在國際上銀行一般要求這一比率維持在200 以上.4 .下列說法不正確的是（ ）A 利息備付率表示使用項目利潤償付利息的保障倍數(shù)。對于一般房地產(chǎn)投資項目，該指標(biāo)值應(yīng)該大于1 。B 償債備付率表示可用于還本付息的資金償還借款本息的保障倍數(shù)。對于一般房地產(chǎn)投資項目，該指標(biāo)值應(yīng)該大于1 2 。C 在國際上銀行一般要求這一比率維持在200以上D 一般來說，對于一個開發(fā)周期為 2 年的商品住宅開發(fā)項目，其目標(biāo)成本利潤率大體應(yīng) 為 35一45 。標(biāo)準(zhǔn)答案： a解析：利息備付率對于一般房地產(chǎn)投資

42、項目，該指標(biāo)值應(yīng)該大于2 。二 .多選題：1 . 開發(fā)項目總投資包括 （ ）A 開發(fā)產(chǎn)品成本B 開發(fā)建設(shè)投資C 經(jīng)營成本 D 經(jīng)營資金標(biāo)準(zhǔn)答案： B, D解析：開發(fā)項目總投資包括開發(fā)建設(shè)投資和經(jīng)營資金2 .經(jīng)營成本主要包括：（ ）。A 房地產(chǎn)出租經(jīng)營成本B 開發(fā)產(chǎn)品成本C 商品房銷售成本D 土地轉(zhuǎn)讓成本標(biāo)準(zhǔn)答案： A, C, D解析：主要包括：土地轉(zhuǎn)讓成本、商品房銷售成本、配套設(shè)施銷售成本和房地產(chǎn)出租經(jīng)營成本。3 .下列說法正確的是（ ）A 房地產(chǎn)項目中兩稅一費指營業(yè)稅、城市建設(shè)維護稅和教育費附加B營業(yè)稅稅額=應(yīng)納稅銷售（出租）收入 碉率c城市建設(shè)維護稅額=應(yīng)納稅銷售（出租）收入 窗率D 營業(yè)

43、稅的稅率為 3 標(biāo)準(zhǔn)答案： A, B解析：城市建設(shè)維護稅為營業(yè)稅稅額的7和3。營業(yè)稅的稅率為5。4 .對置業(yè)投資來說，房地產(chǎn)投資的經(jīng)濟效果主要表現(xiàn)為（ ）租金、股權(quán)增加等方面。A 銷售收入B 物業(yè)增值c 減少納稅D 股權(quán)增加標(biāo)準(zhǔn)答案： B, c, D解析：對置業(yè)投資來說，房地產(chǎn)投資的經(jīng)濟效果主要表現(xiàn)為租金、物業(yè)增值、減少納稅、股權(quán)增加等四個方面。5 .下面屬于考察項目單位投資盈利能力的靜態(tài)指標(biāo)的是（ ）A 成本利潤率B 投資利潤率c 資本金利潤率D 資本金凈利潤率標(biāo)準(zhǔn)答案： B, c, D解析：成本利潤率是開發(fā)經(jīng)營期的利潤率，不是年利潤率 .三 .判斷題：1（1）1 中的就是投資者投入資本P

44、后所獲得的投資回報， 此時投資回報率為 ,而 （1）1就是投資者的投資回收.標(biāo)準(zhǔn)答案：錯誤解析：此時投資回報率為 i.2 .房地產(chǎn)投資分析中所討論的投資是廣義的， 是指人們在房地產(chǎn)開發(fā)或投資活動中， 為實 現(xiàn)某種預(yù)定的開發(fā)、經(jīng)營目標(biāo)而預(yù)先墊支的資金。標(biāo)準(zhǔn)答案：錯誤解析：房地產(chǎn)投資分析中所討論的投資是狹義的。3 .銷售成本是指生產(chǎn)成本加上銷售費用。標(biāo)準(zhǔn)答案：正確解析：生產(chǎn)成本加上相應(yīng)的銷售費用稱為產(chǎn)品的銷售成本4 .開發(fā)項目經(jīng)營收入中自營收入=營業(yè)額一營業(yè)成本。標(biāo)準(zhǔn)答案：錯誤解析：自營收入=營業(yè)額一營業(yè)成本一自營中的商業(yè)經(jīng)營風(fēng)險回報。5 .城鎮(zhèn)土地使用稅和房產(chǎn)稅可以在企業(yè)所得稅前列支。標(biāo)準(zhǔn)答案：

45、正確解析：城鎮(zhèn)土地使用稅和房產(chǎn)稅在企業(yè)所得稅前列支。6 .置業(yè)投資無準(zhǔn)備期和建造期所以計算期即經(jīng)營期標(biāo)準(zhǔn)答案：錯誤解析：置業(yè)投資計算期為經(jīng)營準(zhǔn)備期和經(jīng)營期。7 .財務(wù)凈現(xiàn)值公式中（） t（ 1）是項目在t 年的凈現(xiàn)金流量。標(biāo)準(zhǔn)答案：錯誤解析：（） t 是項目在 t 年的凈現(xiàn)金流量8 .成本利潤率是開發(fā)經(jīng)營期的利潤率，不是年利潤率但成本利潤率除以開發(fā)經(jīng)營期的年數(shù)，即等于年成本利潤率標(biāo)準(zhǔn)答案：錯誤解析：成本利潤率是開發(fā)經(jīng)營期的利潤率，不是年利潤率。成本利潤率除以開發(fā)經(jīng)營期 的年數(shù)，也不等于年成本利潤率。房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理第十套模擬試題一 .計算題：1. 某投資者以 5000 萬元購人某收費路段2

46、5 年的經(jīng)營使用權(quán)，期望投資收益率為 16，運營費用及稅費為經(jīng)營收入的15，估計該路段現(xiàn)年通過車輛48 萬輛， 今后逐年增加5 ，問每輛車平均收費多少可以達到投資者期望的投資收益目標(biāo)?2. 某投資者以 1600 萬元購人一層商業(yè)店鋪用于出租，購樓款分期支付，第一、第二和第三年分別支付30、40和30。 店鋪第二年便可出租， 預(yù)計當(dāng)年毛租金收入 180萬元，經(jīng)營費用 50 萬元，隨著商業(yè)店鋪周圍環(huán)境的改善和經(jīng)營水平的提高，毛租金收入年均提高15，經(jīng)營費用年均下降3 。店鋪持有20 年，期末轉(zhuǎn)售收入 300 萬元，試確定該項目的財務(wù)內(nèi)部收益率（假定投資發(fā)生在年初，租金收入、經(jīng)營費用發(fā)生在年末） 。

47、3. 某商業(yè)房地產(chǎn)項目總占地面積42000 m2,規(guī)劃建設(shè)用地面積為40000 itf,總建筑面積297000 m2o已知樓面地價280元/itf,建造成本為964元/itf,專業(yè)人員費用為建造成本的 8，管理費用為土地成本、建造成本及專業(yè)人員費用之和的 6 ，貸款利率為15，銷售費用、銷售稅費分g, j為總銷售收入的3.5%、5.48%;項目的平均售價為3040元/itf,可銷售面積比例為95；項目開發(fā)周期為3 年，購買土地使用權(quán)后即開工建設(shè)，工期 2.5年； 地價款在開發(fā)初期一次性投入， 建造成本、 專業(yè)人員費用和管理費用在建設(shè)期內(nèi)均勻投 入，問開發(fā)商成本利潤率是多少?4. 某開發(fā)商通過出

48、讓方式以1000元/itf的樓面地價購買了一塊尚未進行拆遷安置補償?shù)膶懽謽怯玫?0 年的土地使用權(quán)，預(yù)計尚須投入的拆遷安置補償和其他土地開發(fā)費用為2000萬元。已知該地塊的規(guī)劃建面積為10000 m2,建造成本為 2500元/itf,專業(yè)人員費用為建造成本的12%,電貼費和用電權(quán)費等其他費用為400元/itf,管理費用為建造成本、專業(yè)人員費用及其他費用之和的5，銷售費用和銷售稅金分別為總銷售收入的2.5 和6。如果該項目的開發(fā)周期為36 個月，建設(shè)周期為 24 個月，地價款于開發(fā)活動的起始點一次投入， 拆遷安置補償及其他土地開發(fā)費用在建設(shè)過程開始前均勻投人， 建造成本， 專業(yè)人員費用、其他費用

49、和管理費用在建設(shè)期內(nèi)均勻投入，貸款年利率為 9，寫字樓建成后的 銷售價格為9600元/mJ試求該項目的開發(fā)商成本利潤率。5. 某投資者以 1800 萬元的價格購買了一寫字樓物業(yè)，該寫字樓的可出租面積為 10000 花，購買后立即可以出租。已知第15年的月租金水平為 70元/mJ出租率為70%,第610年的月租金水平為80元/m，出租率為 75%,第11年停止出租，裝修后將物業(yè)轉(zhuǎn)售。已知整個運營期間的經(jīng)營成本為租金收入的 35 ，投資者目標(biāo)收益率為18，置業(yè)投資、裝修投資及凈轉(zhuǎn)售收入發(fā)生的時間和數(shù)量如下表所示。 試計算該投資項目的凈現(xiàn)金流量、 財 務(wù)凈現(xiàn)值和財務(wù)內(nèi)部收益率，并判斷該投資項目的經(jīng)濟

50、可行性（設(shè)置業(yè)投資發(fā)生在年初；其他收支均發(fā)生在年末）。二 .簡答題：1.某開發(fā)商獲得某項目用地 4200 m2,規(guī)劃建設(shè)用地面積4000 1rf，總?cè)莘e率6.5,地上建筑容積率5.0。 項目開發(fā)周期 2.5年，購買土地使用權(quán)后半年開始建設(shè)， 工期 1.5 年， 購買土地使用權(quán)費用7200萬元，建造成本4000元/itf,專業(yè)人員費用為建造成本的10%,管理費用為土地成本、 建造成本和專業(yè)人員費用的5，貸款利率12， 按季計息， 融資費用為貸款利息的10%。項目可出租面積系數(shù)0.85,預(yù)計建成后前兩年年租金2100元/itf以后逐年提高 6， 運營成本占租金收入的 12， 空置率 10， 當(dāng)前房

51、地產(chǎn)投資收益率為 15， 土地使用權(quán) 50 年，問該項目成本利潤率是多少?房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理第十一套模擬試題一 .多選題：1. 對于房地產(chǎn)開發(fā)項目而言，涉及的主要不確定性因素有（ ）。A 土地費用B 建安工程費用C 貸款利息D 開發(fā)期與租售期標(biāo)準(zhǔn)答案： A, B, D解析：應(yīng)為貸款利率，與貸款利息是兩個概念。2. 由于施工工期延長，開發(fā)商要（ ）。A. 使項目的規(guī)模、布局發(fā)生變化B. 承擔(dān)更多的貸款利息C.會增加房地產(chǎn)開發(fā)項目的融資成本D. 還要承擔(dān)總費用上漲的風(fēng)險標(biāo)準(zhǔn)答案： B, D解析：由于施工工期延長，開發(fā)商一方面要承擔(dān)更多的貸款利息，另一方面還要承擔(dān)總費用上漲的風(fēng)險。3.對于房地產(chǎn)置

52、業(yè)投資項目，影響其投資經(jīng)濟效果的主要不確定性因素包括（ ）等。A. 權(quán)益投資比率B. 有效面積系數(shù)C.開發(fā)期和租售期D. 貸款利率標(biāo)準(zhǔn)答案： A, B, D解析：開發(fā)期和租售期為投資項目的不確定性因素。4 .房地產(chǎn)項目不確定性分析的方法，主要包括（ ）。A. 財務(wù)評價分析B. 敏感性分析C. 臨界點分析D.概率分析標(biāo)準(zhǔn)答案： B, C, D解析：房地產(chǎn)項目不確定性分析的方法，主要包括敏感性分析、臨界點分析和概率分析。5 .盈虧平衡分析的基本方法是建立（ ）之間的函數(shù)關(guān)系，通過對這兩個函數(shù)及其圖形的分析，找出平衡點。A. 銷售收入與成本B. 銷售收入與費用C.成本與產(chǎn)量D. 銷售收入與銷量標(biāo)準(zhǔn)答

53、案： C, D解析：盈虧平衡分析的基本方法是建立成本與產(chǎn)量、銷售收入與銷量之間的函數(shù)關(guān)系二.判斷題：1 . 如果承包合同是一種固定總價合同，則建安工程費用的變動風(fēng)險由承包商負擔(dān)，對開發(fā)商基本無影響。標(biāo)準(zhǔn)答案：正確解析：2 . 中低價位的商品住宅和經(jīng)濟適用房項目，其銷售周期就遠遠低于高檔商品住宅項目；商用房地產(chǎn)開發(fā)項目的租售周期，就遠遠小于住宅項目。標(biāo)準(zhǔn)答案：錯誤解析：商用房地產(chǎn)開發(fā)項目的租售周期，就遠遠大于住宅項目。3 .權(quán)益投資比例指投資者所投入的權(quán)益資本或資本金占借貸資本總額的比例。標(biāo)準(zhǔn)答案：錯誤解析：權(quán)益投資比例指投資者所投入的權(quán)益資本或資本金占初始資本投資總額的比例。4 .通常情況下，當(dāng)長期抵押貸款利率較低、資金可獲得性較好時，風(fēng)險承受能力較強的投資者喜歡選用較高的權(quán)益投資比率。標(biāo)準(zhǔn)答案：錯誤解析：通常情況下，當(dāng)長期抵押貸款利率較低、資金可獲得性較好時，風(fēng)險承受能力較強的投資者喜歡選用較低的權(quán)益投資比率。5 .空置率提高，會導(dǎo)致有效毛租金收入減少；空置率降低，會使有效毛租金收入提高。標(biāo)準(zhǔn)答案：正確6 .最低租售價格與預(yù)測租