物業(yè)服務(wù)四級標(biāo)準(zhǔn)

1、物業(yè)月艮務(wù)四級月艮務(wù)標(biāo)準(zhǔn)(上海市住宅物業(yè)服務(wù)分等收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn))附件三：綜合管理級 別序 號內(nèi)容服務(wù)要求四 級1管理處 設(shè)置(1)小區(qū)內(nèi)設(shè)置管理處。(2)辦公場所整潔啟序。(3)配置辦公家具、電話、電腦、打印機(jī)等辦公設(shè)施及辦公用品。2管理人 員要求(1)小區(qū)經(jīng)理有物業(yè)管理員上崗證和小區(qū)經(jīng)理上崗證，有一年以上小區(qū)經(jīng)理 任職經(jīng)歷。(2)管理人員服裝統(tǒng)一，掛牌上崗，儀表整潔規(guī)范。3服務(wù)時(shí) 間周一至周日每天12小時(shí)在管理處進(jìn)行業(yè)務(wù)接待，并提供服務(wù)。4日常管 理與服 務(wù)(1)服務(wù)規(guī)范應(yīng)符合上海市物業(yè)管理行業(yè)規(guī)范要求。(2) 24小時(shí)受理業(yè)主或使用人報(bào)修。急修半小時(shí)內(nèi)到現(xiàn)場處理，一般修理一天內(nèi)完成(預(yù)約除外)。

2、(3)對業(yè)主或使用人的投訴在 24小時(shí)內(nèi)答復(fù)處理。(4)制定小區(qū)房屋裝修申請、審批、巡視、驗(yàn)收等裝修管理制度，建立業(yè)主或使用人房屋裝修檔案，對不符合規(guī)定的行為、現(xiàn)象及時(shí)勸阻、制止或報(bào)告。(5)建立健全的財(cái)務(wù)管理制度，對物業(yè)服務(wù)費(fèi)和其它費(fèi)用的收支進(jìn)行財(cái)務(wù)管理，做到運(yùn)作規(guī)范，賬目清晰。6)建立檔案管理制度，建立齊全的小區(qū)物業(yè)管理檔案包括物業(yè)竣工驗(yàn)收檔案、設(shè)備管理檔案、業(yè)主或使用人資料檔案(含業(yè)主或使用人裝修檔案)、物業(yè)租賃檔案、日常管理檔案等。(7)制定小區(qū)物業(yè)管理與物業(yè)服務(wù)工作計(jì)劃，并組織實(shí)施。(8)建立健全的維修資金管理制度，對小區(qū)房屋維修資金進(jìn)行賬務(wù)管理，做到運(yùn)作規(guī)范，賬目清晰。(9)可采取

3、走訪、懇談會、問卷調(diào)查、通訊等多種形式與業(yè)主或使用人進(jìn)行溝通，每年的溝通面不低于小區(qū)住戶的80%(10)制定管理處內(nèi)部管理制度和考核制度。(11)運(yùn)用計(jì)算機(jī)進(jìn)行管理(含業(yè)主檔案、收費(fèi)管理、設(shè)備管理等)。(12)服務(wù)窗口應(yīng)公開辦事制度、辦事紀(jì)律、收費(fèi)項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)。(13)每年對業(yè)主或使用人進(jìn)一次滿意情況測評，對測評結(jié)果進(jìn)行分析并及時(shí)整改。(14)能提供三種以上特約服務(wù)(有償)和三種以上便民(無償)服務(wù)；節(jié)假日有專題布置，每年組織兩次以上的社區(qū)活動。(15)綜合管理的其它服務(wù)項(xiàng)目達(dá)到約定的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。(16)對違反小區(qū)公約(臨時(shí)公約)或政府啟關(guān)規(guī)定的行為進(jìn)行勸阻、制止或報(bào)后關(guān)部門處理。附件四：公共區(qū)域

4、衛(wèi)生服務(wù)級別項(xiàng)目序號內(nèi)容服務(wù)要求四級樓內(nèi) 公共 區(qū)域1地面和墻面每日清掃一次，其中門廳每日清掃二次， 地面每日拖洗 一次以上；大堂、門廳花商石、大理石每二個(gè)月保養(yǎng)一 次，保持材質(zhì)原貌，干凈、尢灰塵。2樓梯扶手、欄桿、窗 臺隔日擦代次，保持干凈、無灰塵。3消防栓、指示牌等公 共設(shè)施每周擦抹二次，目視尢灰塵、無污漬。4天花板、公共燈具每月除塵一次，目視干凈，無蜘蛛網(wǎng)。5門、窗等玻璃每半月擦拭一次，其中門廳玻璃每次，目視潔凈、 光靈、無灰塵。6天臺、屋頂保持清潔、無垃圾。7垃圾收集按樓層設(shè)置垃圾收集點(diǎn)，每日清理二次，收集點(diǎn)周圍地囿無散落垃圾、無污跡、無異味。8電梯轎廂每日擦拭、清掃一次以上；每月對電

5、梯門壁打蠟上光L 次，表面光亮，無污跡。樓外 公共 區(qū)域9道路地面、綠地、明 溝道路、地面、綠地每日清掃二次以上， 廣場磚地面每半 月沖洗一次；目視地面十凈，地面垃圾滯留時(shí)間不能超 過二小時(shí)；明溝每日清掃一次，明溝無雜物、無積水。10公共燈具、宣傳欄、 小品等每周擦抹二次，目視無灰塵、明亮清潔（2米以上部位每半月擦抹、除塵一次）。11水景每周二次打撈漂浮雜物，保持水體清潔，水面無漂浮物； 定期對水體投放藥劑或進(jìn)行其他處理，保持水體無異 昧。12垃圾廂房有專人管理。生活、建筑垃圾封閉存放，垃圾廂（房） 每日清理、沖洗二次以上，垃圾廂（房）整體清潔、無 異味，火害措施完善。13果皮箱、垃圾桶合理設(shè)

6、置。每日清理二次，擦拭一次，箱（桶）無滿溢、 無異味、無污跡。14消毒滅害每月對客井、明溝、垃圾房噴灑藥水一次，每半年滅鼠 一次。附件五：公共區(qū)域秩序服務(wù)級別序號內(nèi)容服務(wù)要求四級1人員 要求(1)專職保安人員中45周歲以下的人員占總數(shù)的 40蛆上，身體健康， 工作認(rèn)真負(fù)責(zé)并定期接受專業(yè)培訓(xùn)。(2)能處理和應(yīng)對小區(qū)公共秩序維護(hù)工作，能正確使用各類消防、物 防、技防器械和設(shè)備。(3)上崗時(shí)佩帶統(tǒng)一標(biāo)志，穿戴統(tǒng)一制服，儀容儀表規(guī)范整齊。(4)配備對講裝置和其他必備的安全護(hù)衛(wèi)器械。2門崗(1)各出入口 24小時(shí)值班看守，其中主出入口雙人值勤，6:00-20:00 立崗，并有詳細(xì)交接班記錄和外來車輛的登

7、記記錄。(2)外來人員進(jìn)入小區(qū)，通過對講系統(tǒng)聯(lián)系住戶，決定是否放行。(3)對進(jìn)出小區(qū)的車輛進(jìn)行管理和疏導(dǎo)，保持出入口環(huán)境整潔、后序、道路暢通；對大型物件搬出實(shí)行記錄。3巡邏崗(1)保安人員手持巡更米集器，按指定的時(shí)間和路線每二小時(shí)巡查一 次，重點(diǎn)部位應(yīng)設(shè)巡更點(diǎn)。監(jiān)控中心有巡更記錄(如無巡更器，巡邏 時(shí)二人一組)。(2)接到火警、警情后五分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場，協(xié)助保護(hù)現(xiàn)場，并報(bào)告管 理處與警方。(3)在遇到異常情況或住戶緊急求助時(shí)，五分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場，采取相 應(yīng)措施。4技防設(shè)施 和救助 (監(jiān)控 崗)(1)小區(qū)設(shè)有監(jiān)控中心，應(yīng)具備錄像監(jiān)控(監(jiān)控點(diǎn)應(yīng)至少覆蓋單元進(jìn) 出口、小區(qū)主要道路出入口)、樓宇對講、周界

8、報(bào)警、住戶報(bào)警、門鎖 智能卡等4項(xiàng)以上技防設(shè)施，24小時(shí)開通，并有人駐守，注視各設(shè)備 所傳達(dá)的信息。(2)控制中心接到報(bào)警信號后， 保安人員五分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場進(jìn)行處理， 同時(shí)中心應(yīng)接受用戶救助要求，解答用戶詢問。(3)小區(qū)有火警、警情應(yīng)急預(yù)案，并在監(jiān)控中心控制室內(nèi)懸掛；每年 應(yīng)組織不少一 次的防火應(yīng)急預(yù)案演習(xí)。5車輛管理(1)地面、墻面按車輛道路行駛要求設(shè)立指示牌和地標(biāo)，車輛行駛有 規(guī)定路線，車輛停放后序。(2)有專職人員24小時(shí)巡視和協(xié)助停車事宜。(3)收費(fèi)管理的車庫應(yīng) 24小時(shí)有專人管理，車輛停放有序，車庫內(nèi) 配置道閘和錄像監(jiān)視，地面、墻面按車輛道路行駛要求設(shè)立指示牌和 地標(biāo)，照明、消防器械

9、配置齊全，車庫場地每日清次，無滲漏， 無積水，通風(fēng)良好，無易燃、易爆及危險(xiǎn)物品存放。附件六：公共區(qū)域綠化日常養(yǎng)護(hù)服務(wù)級別基本條件內(nèi)容養(yǎng)護(hù)要求（植物）四級1、綠地總體布 局合理，滿足 居住環(huán)境的需 要，集中綠地 率 10%o 2、利用植物、 山石、水景等 設(shè)置景點(diǎn)，且 與環(huán)境協(xié)調(diào)。3、喬、灌、地 被、草配植合 理，層次較豐 富，景觀好。 花壇、花境面 積占綠地總面 積的0.5%以 上。4、綠地保存率 100%,喬、灌、 草等保存率 98%上。綠地 設(shè)施、硬質(zhì)景 觀保持完好。草坪修剪草坪保持平整，草高不超過8cmi清雜草每年清除雜草七遍以上，雜草面積不K 5%灌、排水常年保證有效供水，有低洼及時(shí)整

10、平， 基本無積水。施肥按肥力、草種、生長情況及時(shí)施肥， 每年二遍以上。病蟲害防治及時(shí)做好病蟲害防治。其它草地生長正常，斑禿黃萎低于 5%樹木修剪喬、灌木修剪每年三次以上，基本做 到無枯枝、萌窠枝；營、球、造型植 物及時(shí)修剪，每年不少于五遍，做到 枝葉緊密、圓整、無脫節(jié)；地被、攀 援植物修男及時(shí)，每年/、少于二次， 基本無枯枝。中耕除草、松土適時(shí)中耕除草，做到基本無雜草，土壤 疏松。施肥按植物品種、生長狀況、土壤條件適 時(shí)施肥，每年普施基肥不少干-遍， 花灌木增施追肥一遍。病蟲害防治防治結(jié)合、及時(shí)滅治，主要病蟲害發(fā) 生 5%。扶正加固樹木基本無傾斜。其它喬灌木生長良好，樹冠完整；花灌木 按時(shí)開花

11、結(jié)果；球、籬、地被生長良 好，無缺枝、空檔?；▔ň骋荒曛杏卸我陨匣ɑ懿贾?，二季有 花。灌、排水保持有效供水，無積水。補(bǔ)種缺枝倒伏不超過五處。修剪、施肥及時(shí)清除枯萎的花蒂、黃葉、雜草、 垃圾；每年施基肥一次，每次布置前 施復(fù)合肥一次。病蟲害防治適時(shí)做好病蟲害防治。附件七：共用部位、共用設(shè)施日常運(yùn)行、保養(yǎng)、維修服務(wù)：二類、三類項(xiàng)目類別內(nèi)容運(yùn)行、保養(yǎng)、維修服務(wù)要求備注公共部位房屋結(jié)構(gòu)每年二次以上對房屋結(jié)構(gòu)、涉及使用安全的部位進(jìn)行檢查并后記錄，發(fā)現(xiàn)損壞及時(shí)安排專項(xiàng)修理并告知相關(guān)業(yè)主、使用人。（3）疏逋落水管、 污水管等排水、排 污管道。（4）更換公共走道 門窗玻璃（單塊面 積小于1平方米）。（5）

12、街坊道路側(cè) 石、路面修補(bǔ)（單 塊長度小于1米或 面積小于1平方 米）。6 6）設(shè)施、設(shè)備標(biāo) 識修補(bǔ)。（7）扶手、欄桿、 燈桿等補(bǔ)刷油漆。門窗每次巡視樓內(nèi)公共部位門窗，保持玻 璃、門窗配件完好，開閉正常。樓內(nèi)墻面、頂面、地面墻面、頂囿粉刷層尢明顯剝落，面磚、地 醇平整不起殼、無缺損，墻面修補(bǔ)應(yīng)保持 與原墻面材質(zhì)f。管道、排水溝、屋頂每季一次對屋面泄水溝、樓內(nèi)外排水管道 進(jìn)行清掃、疏通，保障排水暢通。每半年 檢查一次屋頂，發(fā)現(xiàn)防水層有氣曦、碎裂， 隔熱板有斷裂、缺損的，應(yīng)及時(shí)修理。圍墻每月一次巡查圍墻，發(fā)現(xiàn)損壞立即修復(fù)；鐵 柵欄圍墻表面無明顯銹蝕，保持圍墻完好。3、二、三類零星維 修的范圍在一類基

13、 礎(chǔ)上，還包括本類 中涉及的其它共用 部位或設(shè)施的零星 維修。4、前期物業(yè)管理中 按宿關(guān)規(guī)定屬建設(shè) 單位負(fù)責(zé)保養(yǎng)（修） 設(shè)施（備）的費(fèi)用 由建設(shè)單位承擔(dān)。道路、場地等每半月一次巡查道路、 路面、側(cè)石、井蓋等， 發(fā)現(xiàn)損壞及時(shí)修復(fù)，保持路面基本平整無積 水，側(cè)右一平直尢缺損。休閑椅、室外 健身設(shè)施等每周二次以上巡查，發(fā)現(xiàn)損壞立即修復(fù)，保 證器械、設(shè)施的安全使用（如需更換的除 外）。安全標(biāo)志等對危險(xiǎn)隱患部位設(shè)置安全防范警示標(biāo)志，并在主要通道設(shè)置安全疏散指示和事故照明設(shè)施。每月檢查一次，保證標(biāo)志清晰完整，設(shè)施運(yùn)行正常。項(xiàng)目類別內(nèi)容運(yùn)行、保養(yǎng)、維修服務(wù)要求備注供水系 統(tǒng)變頻水泵1、每周對供水設(shè)備檢查二次

14、以上，每季 對水泵潤滑點(diǎn)加油，母至一次對泵房、管 道等進(jìn)行除銹、油漆，每年保養(yǎng)一次水泵， 保證二次供水正常，泵房整潔。2、每年定期二次清洗水箱、蓄水池，二 次供水水質(zhì)符合國家生活用水標(biāo)準(zhǔn)。3、高層房屋每年二次對減壓閥進(jìn)行測壓 并做好記錄。4、水箱、蓄水池蓋板應(yīng)保持完好并加鎖， 溢流管口必須安裝金屬防護(hù)網(wǎng)并完好，每 年秋、冬季對暴露水管進(jìn)行防凍保養(yǎng)。供水系統(tǒng)成本構(gòu) 成：1、普通水泵:(1)供水運(yùn)行(電 耗)。(2)供水設(shè)備保 養(yǎng)。(3)水池、水箱清 洗。(4)水質(zhì)抽樣 化驗(yàn)。2、變頻水泵：(1)供水運(yùn)行(電 耗)。(2)供水設(shè)備保 養(yǎng)。(3)蓄水池清洗。排水系 統(tǒng)二級生化處理1、每天二次檢查污水

15、泵、提升泵、排出 泵，每季1次潤滑加油。2、每年二次對污水處理系統(tǒng)全面維護(hù)保 養(yǎng)。3、控制柜電氣性能完好，運(yùn)作正常。4、污水處理系統(tǒng)正常運(yùn)行，周邊基本無 異味和明顯噪聲，過濾格柵無堵塞，污水 排放符合環(huán)保要求。5、每年清洗暴氣機(jī)空氣濾網(wǎng)二次，如有 破損立即更換。二次生化處理系統(tǒng)成本構(gòu)成：(1)二次生化處理 系統(tǒng)運(yùn)行(電耗)。(2)設(shè)備保養(yǎng)。項(xiàng)目類別內(nèi)容運(yùn)行、保養(yǎng)、維修服務(wù)要求備注公共照 明三類公燈及時(shí)修復(fù)損壞的燈座、燈泡、開關(guān) 等，保持燈具完好，小區(qū)內(nèi)樓道燈、 街坊燈鳧久舉在99%以上。1、公共照明成本構(gòu) 成：(1)公共照明運(yùn)行(電耗)。(2)零星更換燈 泡、燈頭、燈座、 開關(guān)等。(3)設(shè)備的

16、養(yǎng)護(hù)。2、樓道內(nèi)使用感應(yīng) 燈的按收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)酌 減0.01兀計(jì)費(fèi)。3、三類中大堂未使 用分體空調(diào)的，標(biāo) 準(zhǔn)酌減 0.02元計(jì) 費(fèi)。景觀燈、節(jié)日彩燈、 大堂吊燈等保持燈具完好，亮燈率在 99%A上。公共電氣柜每日一次巡查室內(nèi)、室外公共電氣 柜，每月一次保養(yǎng)室內(nèi)、室外公共 電氣柜，每年一次電氣安全檢查， 保證電氣設(shè)備運(yùn)行安全正常。大堂空調(diào)大堂分體空調(diào)使用期間每月清洗一 次，每年檢查、保養(yǎng)二次，保證其 正常使用。消防系 統(tǒng)消防設(shè)施、設(shè)備1、消防泵每月啟動一次并作記錄， 每年保養(yǎng)一次，保證其運(yùn)行正 常。2、消防栓每月巡查一次， 消防栓箱 內(nèi)各種配件完好。3、每天檢查火警功能、報(bào)警功能是 含止常。4、每年試

17、驗(yàn)一次探測器， 并對全部 控制裝置進(jìn)彳L次試驗(yàn)，火災(zāi)探測 器投入運(yùn)行二年后，應(yīng)每隔三年全 部清淤-次，不合格的應(yīng)當(dāng)調(diào)換。5、每半年檢查一次消防水帶、閥桿 處加注潤滑油并作一次放水檢 查。6、每月檢查一次滅火器， 臨近失效 立即更新或充壓。1、消防系統(tǒng)成本構(gòu) 成：(1)消防設(shè)施、器 材保養(yǎng)。(2)消防設(shè)施年安 全檢測。(3)滅火器更換 (首次配備不計(jì)入 本費(fèi)用中)。2、地卜車庫或其它 非共用部位設(shè)置的 消防報(bào)警裝置維修 養(yǎng)護(hù)費(fèi)用未計(jì)入此 費(fèi)用中。避雷系 統(tǒng)避雷設(shè)施每年二次檢查避雷裝置，18層以上 的樓宇每年應(yīng)測試一次，保證其性 能符合國家相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)。避雷系統(tǒng)成本構(gòu) 成：(1)避雷系統(tǒng) 保。(2)避

18、畝系 統(tǒng)年安全檢測費(fèi)。項(xiàng)目類別內(nèi)容運(yùn)行、保養(yǎng)、維修服務(wù)要求備注弱電系 統(tǒng)樓宇對講系統(tǒng)(可視)不定期進(jìn)行調(diào)試與保養(yǎng)，保證其2 4小時(shí)運(yùn)行正常，對講主機(jī)選 呼功能正常，且選呼后的對講(可視)功能正常，語音(圖像) 清晰，對講分機(jī)開鎖功能、門體 的閉門器自動閉門功能正常。成本構(gòu)成：(1)系統(tǒng)運(yùn)行。(2)日常維護(hù)保 養(yǎng)。(3)系統(tǒng)設(shè)備的 維修。(4)每減少一 項(xiàng)，費(fèi)用減少 0.015 元。住戶報(bào)警不定期進(jìn)行調(diào)試與保養(yǎng)，保證其 2 4小時(shí)運(yùn)行正常，中心報(bào)警控 制主機(jī)應(yīng)能準(zhǔn)確顯示報(bào)警或故 障發(fā)生的信息，并同時(shí)發(fā)出聲光 報(bào)警信號。周界報(bào)警2 4小時(shí)設(shè)防并正常運(yùn)行，不定 期進(jìn)行調(diào)試與保養(yǎng)，保證該系統(tǒng) 的警戒線封閉、尢盲區(qū)和死角， 保證中心控制室能通過顯示屏、 報(bào)警控制器或電子地圖準(zhǔn)確地 識別報(bào)警區(qū)域，收到警情時(shí)，能 同時(shí)發(fā)出聲光報(bào)警信號。監(jiān)視系統(tǒng)不定期進(jìn)行調(diào)試與保養(yǎng)，保證各 項(xiàng)監(jiān)控設(shè)備2 4小時(shí)正常運(yùn)行， 能清楚顯示出入人員的面部特 征和車輛的車牌號，錄像功能正 常。電子巡更根據(jù)需要設(shè)定巡更路線、時(shí)間， 不定期地進(jìn)行調(diào)試與保養(yǎng)，保證 其正常運(yùn)行，保持巡更時(shí)間、地 點(diǎn)、人員和順序等數(shù)據(jù)的顯示、 歸檔、查詢和打印等功能正常， 巡更違規(guī)記錄提示功能正常。項(xiàng)