遠卓—中遠集團的報告關鍵流程優(yōu)化建議（PPT 58頁）

1、機密中遠房地產開發(fā)有限責任公司關鍵流程優(yōu)化建議中遠房地產開發(fā)有限責任公司關鍵流程優(yōu)化建議2目錄目錄中遠房地產流程體系診斷中遠房地產流程體系診斷流程優(yōu)化的原則和目標流程優(yōu)化的原則和目標關鍵流程優(yōu)化方案關鍵流程優(yōu)化方案3中遠房地產業(yè)務模式的演變決定了運營系統(tǒng)的現狀中遠房地產業(yè)務模式的演變決定了運營系統(tǒng)的現狀 適應市場環(huán)境而不是做行業(yè)創(chuàng)新者 暫時犧牲利益 保證品質 努力建立品牌 開發(fā)相關多業(yè)務試探運營系統(tǒng)現狀運營系統(tǒng)現狀運營系統(tǒng)多變、缺乏穩(wěn)定性高層運作理念領先開發(fā)運營系統(tǒng)相對不能適應業(yè)務快速發(fā)展非開發(fā)業(yè)務管理管理缺乏針對性、方向性業(yè)務模式業(yè)務模式 開發(fā)業(yè)務采用項目驅動模式，目前擴展十分迅速 圍繞開發(fā)

2、業(yè)務逐步形成多種業(yè)務的子公司組合4業(yè)務發(fā)展快、組織劃分專業(yè)化導向不足且多變從而中遠房地產的業(yè)務發(fā)展快、組織劃分專業(yè)化導向不足且多變從而中遠房地產的運營系統(tǒng)已經不能適應未來業(yè)務高速發(fā)展的需求運營系統(tǒng)已經不能適應未來業(yè)務高速發(fā)展的需求 目標體系不明，預算制定及控制責任集中于領導團隊，沒有落實于職能部門，事后彌補多于事前規(guī)劃 部門劃分專業(yè)導向不清，沒有關鍵節(jié)點控制，職責不清而形成層層上報機制，造成流程復雜化 中遠房地產對開發(fā)價值鏈中的前期策劃、工程監(jiān)理、銷售等外包環(huán)節(jié)并沒有形成最有效的協調管理 中遠房地產沒有建立有效的成本控制體系 對下屬子公司的經營管理上“行政管理”為主； 融資渠道不穩(wěn)定造成資金成

3、本高，另外專業(yè)職能、經驗不足也是主要原因 業(yè)務高速發(fā)展，沒有固化流程可以使項目知識技能、經驗教訓得到積累計劃預算公司整體預算項目預算外包管理成本管理資金管理項目運作流程知識管理質量管理經營管理流程資源配置管理制度購并交易流程各子公司運作5過去快速發(fā)展的業(yè)務對預算制定的準確執(zhí)行要求不高，目前的公司過去快速發(fā)展的業(yè)務對預算制定的準確執(zhí)行要求不高，目前的公司計劃預算更多依賴公司核心層責任心控制，未形成公司保障體系計劃預算更多依賴公司核心層責任心控制，未形成公司保障體系公司業(yè)務戰(zhàn)略目標不清晰，導致預算制定缺乏指引；使預算難以在公司整體規(guī)劃下進行各個部門在缺乏公司要求和預算標準的情況下制定預算，預算的合

4、理性難以保證公司層面與各個部門就預算溝通不夠，而是由高層自行修改預算沒有滾動調整， 執(zhí)行不嚴格公司整體預算公司整體預算項目預算一次性制定，缺乏動態(tài)調整項目預算項目預算預算管理不嚴格，更多依靠核心領導人員的個人責任心控制為主，未在公司形成體系創(chuàng)業(yè)期的典型特點創(chuàng)業(yè)期的典型特點公司業(yè)務發(fā)展模式導致運營系統(tǒng)重點在于追求效率、品質而一定程度犧牲收益為特點搶時間、建品牌；搶時間、建品牌；本次流程重組工作中將優(yōu)化經營計劃與預算調整流程項目投資收益預算流程6公司上下已經充分意識到在開發(fā)業(yè)務流程中各個環(huán)節(jié)中存在著一公司上下已經充分意識到在開發(fā)業(yè)務流程中各個環(huán)節(jié)中存在著一定不足定不足前期決策設計施工銷售與客戶服務

5、訪談中聽到的聲音訪談中聽到的聲音 總工辦不參與產品開發(fā)，使得工程人員與市場有脫節(jié)，另外總工辦的人員對市場的把握能力尚有欠缺； 國內外設計的接口不好 前期設計時間延誤的原因還在于前期策劃中營銷策劃、開發(fā)及設計分別為遠嘉、市場開發(fā)部及總工辦負責，三條線銜接不暢 項目經驗無法積累傳遞 市場的需求不能很快反應到工程部門 工程質量的控制主要由監(jiān)理公司負責，但監(jiān)理公司是抽查，對質量控制不夠嚴格，我們應更多的參與質量工作，但全面抽查需要考慮成本。 客戶服務中心的定位不清楚 在項目部與遠嘉交工的期間我們遇到很多服務不到位的情況 層高的問題主要是銷售人員混淆了凈高與層高的概念，層高當然比凈高要高；但在同一房間中

6、出現不同凈高的問題，屬于工程質量控制不嚴的結果 公司的市場調查一般是在立項之后才進行，但只是針對一個項目，缺少連續(xù)的積累。 遠嘉參與項目開發(fā)的全過程是正確的，但是遠嘉與市場開發(fā)部的關系定位不清以及遠嘉公司市場運作能力不足 需要加強項目前期的專業(yè)力量：項目的規(guī)劃設計職能在總工部，但是該部門缺乏專業(yè)的技術人員，實際上規(guī)劃設計由銷售子公司主導，對規(guī)劃設計當中可能出現的問題和成本在事先沒有監(jiān)控機制，也無法建立產品研發(fā)方面的核心競爭力在充分考慮原有問題的基礎上，結合公司未來戰(zhàn)略和核心流程，咨詢工作小組提出了新的組織結構調整建議，并經董事會批準實施7從項目流程各環(huán)節(jié)看最終市場表現能力不均衡，并且本部自身能

7、力從項目流程各環(huán)節(jié)看最終市場表現能力不均衡，并且本部自身能力有很大欠缺有很大欠缺市場平均水平目標水平評價圖項目研究施工建造設計規(guī)劃銷售物業(yè)管理投資決策最終市場表現中遠房地產運作能力外包公司的運作能力 中遠房地產項目研究過于依賴外包環(huán)節(jié)，自身缺乏判斷能力 中遠房地產領導核心的投資決策能力較強，歷史上取得良好效益 有較領先的意識借助國外設計理念，但對外包管理能力不足 施工建造公司能力在市場上差異不大，中遠房地產自身管理能力應有提高 銷售公司（遠嘉）有一定的能力，但中遠房地產自身缺乏控制管理能力 已經意識到物業(yè)的重要，公司投入也較大但物業(yè)公司的能力素質仍不足房地產開發(fā)屬于資源整合整合性行業(yè)，各環(huán)節(jié)都

8、存在利用外包公司的可能，公司整體市場表房地產開發(fā)屬于資源整合整合性行業(yè)，各環(huán)節(jié)都存在利用外包公司的可能，公司整體市場表現是公司自身能力與外包公司能力的組合現是公司自身能力與外包公司能力的組合，要求房地產開發(fā)公司有較強的外包質量控制管理要求房地產開發(fā)公司有較強的外包質量控制管理能力能力8在投資決策階段，公司職能部門缺乏判斷能力而對決策作出支持，在投資決策階段，公司職能部門缺乏判斷能力而對決策作出支持，公司主要依賴外包公司和核心團隊而作出決策控制力度不足公司主要依賴外包公司和核心團隊而作出決策控制力度不足投資決策階段“前期市場策劃更多由遠嘉主導，對客戶需求的分析把握市場開發(fā)部缺乏過程控制” -員工

9、訪談財務意見工程技術意見市場意見開發(fā)各部門對外包質量管理相應部門參與不足及專業(yè)職能部門的判斷能力不足是中遠房地產未來發(fā)展的瓶頸和瓶頸和風險風險市場策劃階段是整個項目開發(fā)的最關鍵階段，很大程度決定了項目的成功與否可是外包公司研究數據支持本次流程重組工作中將優(yōu)化開發(fā)項目確定流程9公司在規(guī)劃設計階段缺乏有效質量控制能力，處于協調國外設計公司與國內設計公司爭端的被動局面。中遠房地產大膽引進的國外設計有效的提升了企業(yè)品牌和產中遠房地產大膽引進的國外設計有效的提升了企業(yè)品牌和產品競爭力，但同時在國內、國外設計沒有形成理想的銜接品競爭力，但同時在國內、國外設計沒有形成理想的銜接總工辦項目部國外規(guī)劃設計國外規(guī)

10、劃設計國內擴初設計國內擴初設計方案設計階段本次流程重組工作中將優(yōu)化項目設計流程10 不能只依靠監(jiān)理公司而完成項目質量控制 公司自身應該建立質量控制標準，在運作流程中設置質量控制點在建設施工階段沒有對更多的客戶需求作出反應而形成內部質量在建設施工階段沒有對更多的客戶需求作出反應而形成內部質量標準標準總工辦項目部監(jiān)理公司施工單位質量監(jiān)管質量監(jiān)管缺乏規(guī)范缺乏規(guī)范體系體系難以有力難以有力監(jiān)管監(jiān)管質量不能質量不能完全滿足完全滿足客戶需求客戶需求項目施工階段本次流程重組工作中將優(yōu)化施工、銷售進度配合流程重大設備、材料采購流程11營銷、施工環(huán)節(jié)的脫節(jié)和對銷售及售后服務環(huán)節(jié)的有效管理是營銷、施工環(huán)節(jié)的脫節(jié)和對

11、銷售及售后服務環(huán)節(jié)的有效管理是中遠房地產急待解決的問題中遠房地產急待解決的問題項目部銷售公司不了解銷售的承諾不了解客戶的需求過多承諾不了解工程施工要求不了解工程現場情況 銷售與服務階段物業(yè)公司專業(yè)化能力不足沒有對銷售形成標準化要求沒有反饋機制本次流程重組工作中將優(yōu)化 重大設備、材料采購流程售房流程按客戶需求變更流程客戶服務流程12市場調查規(guī)劃設計咨詢物業(yè)管理建設施工銷售公司工程監(jiān)理設備材料施工圖設計目前中遠房地產對開發(fā)價值鏈中的前期策劃、工程監(jiān)理、銷目前中遠房地產對開發(fā)價值鏈中的前期策劃、工程監(jiān)理、銷售等外包環(huán)節(jié)并沒有形成最有效的協調管理售等外包環(huán)節(jié)并沒有形成最有效的協調管理中遠房地產將開發(fā)鏈

12、中的諸多重要環(huán)節(jié)外包市場策劃階段方案設計階段項目施工階段追蹤開工預售 銷售與服務階段竣工驗收確定規(guī)劃設計方案設計招標外包商事后管理外包商事后管理外包商控制外包商控制外包商選擇外包商選擇 有效通過招投標而選擇了一些環(huán)節(jié)的外包公司 對于外包環(huán)節(jié)中的子公司控制不足 沒有規(guī)范的質量控制體系來管理外包供應商 有事后管理的相關制度，但有待系統(tǒng)化投資決策規(guī)劃立項13知識管理體系薄弱，使項目中的知識技能、經驗教訓難以得到知識管理體系薄弱，使項目中的知識技能、經驗教訓難以得到積累和共享，將成為影響中遠房地產發(fā)展的瓶頸之一積累和共享，將成為影響中遠房地產發(fā)展的瓶頸之一知識管理成長階梯知識管理成長階梯OA系統(tǒng)并沒有

13、完全建立起知識管理的基礎平臺沒有規(guī)范流程積累項目經驗，更多依靠關鍵業(yè)務人員領導層、多數員工僅初步形成知識管理意識知識管理現狀已不能支撐中遠高速發(fā)展的趨勢資料管理知識匯總、加工積累知識傳播共享知識運用創(chuàng)新中遠房地產現狀中遠房地產目標14目錄目錄中遠房地產流程體系診斷中遠房地產流程體系診斷流程優(yōu)化的原則和目標流程優(yōu)化的原則和目標關鍵流程優(yōu)化方案關鍵流程優(yōu)化方案15流程設計的原則流程設計的原則關鍵運營活動每一步有章可循，責權清晰關鍵運營活動每一步有章可循，責權清晰結合公司組織結構和人力資源現狀結合公司組織結構和人力資源現狀在業(yè)務全程中貫穿滿足客戶需求的思想，迅速把握客戶的需求在業(yè)務全程中貫穿滿足客戶

14、需求的思想，迅速把握客戶的需求并立即作出反應并立即作出反應優(yōu)化信息通路并建立適當的監(jiān)控機制優(yōu)化信息通路并建立適當的監(jiān)控機制打破部門設置屏障，以開發(fā)項目為中心，建立一定授權體系，打破部門設置屏障，以開發(fā)項目為中心，建立一定授權體系，建立團隊來組織流程建立團隊來組織流程16本次流程優(yōu)化的目標本次流程優(yōu)化的目標各部門在調整后的組織結構框架下能迅速開展工作各部門在調整后的組織結構框架下能迅速開展工作充分考慮公司信息化的接口充分考慮公司信息化的接口在業(yè)務開發(fā)全程貫穿客戶的需求在業(yè)務開發(fā)全程貫穿客戶的需求強化職能部門在前期決策的作用強化職能部門在前期決策的作用有效銜接規(guī)劃設計和施工圖設計有效銜接規(guī)劃設計和

15、施工圖設計建立動態(tài)監(jiān)控、調整經營計劃與計劃預算的體制建立動態(tài)監(jiān)控、調整經營計劃與計劃預算的體制有效的管理監(jiān)理、銷售等外包環(huán)節(jié)有效的管理監(jiān)理、銷售等外包環(huán)節(jié)強化客戶服務中心的作用，規(guī)范其重要作業(yè)流程強化客戶服務中心的作用，規(guī)范其重要作業(yè)流程17目錄目錄中遠房地產流程體系診斷中遠房地產流程體系診斷流程優(yōu)化的原則和目標流程優(yōu)化的原則和目標關鍵流程優(yōu)化方案關鍵流程優(yōu)化方案 中遠房地產流程體系描述中遠房地產流程體系描述 關鍵流程的優(yōu)化建議關鍵流程的優(yōu)化建議 關鍵流程的操作規(guī)范關鍵流程的操作規(guī)范18中遠房地產的流程體系中遠房地產的流程體系開開發(fā)發(fā)業(yè)業(yè)務務流流程程 中遠房地產的流程體系包括中遠房地產的流程體

16、系包括：公司整體經營流程業(yè)務流程：1.開發(fā)業(yè)務流程2.經營業(yè)務流程部門內部工作流程：主要為各部門內部工作制度， 參見各部門工作制度字體為紅色的流程為本次建議稿中涉及的流程本次流程優(yōu)化工作主要涉及公司整體經營層面流程和業(yè)務流程部分，對于部門工作內部流程以各部門制度文件的形式體現開發(fā)項目確定流程項目核心人員任免流程前期前期決策決策公公司司整整體體經經營營流流程程成本控制資金管理公司經營計劃與預算調整流程開發(fā)業(yè)務經營業(yè)務19開發(fā)業(yè)務關鍵流程開開發(fā)發(fā)業(yè)業(yè)務務流流程程開開發(fā)發(fā)業(yè)業(yè)務務流流程程項目資金預算流程選擇工程監(jiān)理流程選擇施工單位流程重大設備、材料采購流程施工質量控制流程供應商管理流程洽商變更流程項

17、目整體驗收流程 施工資金管理流程單項工程結算流程施工、銷售進度配合流程項目部專業(yè)人員調配流程銷售銷售及客及客戶服戶服務務營銷計劃制定流程售房流程 客戶接待流程 預定流程 退定流程 認購流程 簽約流程 換房流程 退房流程 按客戶需求施工變更流程 入伙服務流程 客戶投訴處理流程物業(yè)公司管理流程項目項目實施實施方案方案設計設計設計方案確定流程規(guī)劃設計確定流程初步設計擴初設計施工圖設計流程20經營業(yè)務關鍵流程經經營營業(yè)業(yè)務務流流程程公司公司戰(zhàn)略戰(zhàn)略經營經營調控調控投資項目跟蹤流程經營投資決策流程管理提升配合、實施流程控股、參股公司投資管理流程控股、參股公司日常管理流程公司戰(zhàn)略擬定流程年度經營計劃擬定流

18、程投資研究分析流程開發(fā)項目監(jiān)控流程投資投資發(fā)展發(fā)展資本資本運營運營存量資產、控股，參股公司股權處置流程董辦事務處理流程戰(zhàn)略伙伴選擇、引進流程中介機構聯絡、選擇、配合流程21項目決策項目決策開發(fā)項目確定方案設計方案設計項目實施項目實施竣工銷售竣工銷售客戶服務客戶服務項目核心人員任免規(guī)劃方案設計初步設計擴初設計施工圖設計確定營銷方案施工、監(jiān)理招標項目資金預算洽商變更進度控制資金控制質量控制竣工驗收售房物業(yè)服務一級流程一級流程二級關鍵流程二級關鍵流程部分三級流程部分三級流程 客戶接待流程 預定流程 退定流程 認購流程 簽約流程 換房流程 退房流程 按客戶需求施工變更流程 入伙服務流程 客戶投訴處理流

19、程重大設備、材料采購流程項目整體驗收流程項目部專業(yè)人員調配流程開發(fā)項目業(yè)務關鍵流程層級劃分開發(fā)項目業(yè)務關鍵流程層級劃分本次流程優(yōu)化工作涉及的流程以紅色標注22項目決策項目決策開發(fā)項目確定方案設計方案設計項目核心人員任免規(guī)劃方案設計一級流程一級流程二級關鍵流程二級關鍵流程關鍵流程輸入輸出重要信息描述關鍵流程輸入輸出重要信息描述項目信息開發(fā)項目可研建議書董事會決策開發(fā)項目可行性運作方案確定營銷方案進度要求定價體系營銷方案23方案設計方案設計規(guī)劃方案設計初步設計擴初設計施工圖設計確定營銷方案施工、監(jiān)理招標項目資金預算一級流程一級流程二級關鍵流程二級關鍵流程關鍵流程輸入輸出重要信息描述（續(xù)）關鍵流程輸

20、入輸出重要信息描述（續(xù)）項目預算方案節(jié)能、綠化手續(xù)四源、電信、市政等手續(xù)施工圖方案開工證建設工程規(guī)劃許可證監(jiān)理、施工合同招投標手續(xù)初步可研初步規(guī)劃規(guī)劃要點規(guī)劃條件項目建議書四源、市政、電信方案審定方案通知書建設用地規(guī)劃許可證規(guī)劃方案 單體方案工程預算24一級流程一級流程二級關鍵流程二級關鍵流程關鍵流程輸入輸出重要信息描述（續(xù)）關鍵流程輸入輸出重要信息描述（續(xù)）項目實施項目實施洽商變更進度控制資金控制質量控制重大設備、材料采購流程項目整體驗收流程項目部專業(yè)人員調配流程竣工銷售竣工銷售客戶服務客戶服務竣工驗收售房物業(yè)服務預售許可證預售契約立契產權證施工合同驗貨證明和付款通知25目錄目錄中遠房地產流

21、程體系診斷中遠房地產流程體系診斷流程優(yōu)化的原則流程優(yōu)化的原則關鍵流程優(yōu)化方案關鍵流程優(yōu)化方案 中遠房地產流程體系描述中遠房地產流程體系描述 關鍵流程的優(yōu)化建議關鍵流程的優(yōu)化建議 關鍵流程的操作規(guī)范關鍵流程的操作規(guī)范26中遠房地產開發(fā)項目確定流程中遠房地產開發(fā)項目確定流程 流程設計原則：為董事會投資決策做出有力判斷依據，強化市場營銷 部的決策支持功能 流程控制重點：市場營銷部主導，相關職能部門配合，形成能夠 為決策提供有力依據的分析報告 流程總負責人：總經理 流程輸入輸出信息：開發(fā)項目確定項目信息開發(fā)項目可研建議書董事會決策開發(fā)項目可行性運作方案27工程技術部財務部外部顧問中遠房地產開發(fā)有限責任

22、公司市場營銷部責任人備注中遠房地產開發(fā)項目確定流程中遠房地產開發(fā)項目確定流程董事會流程開發(fā)項目確定流程流程文件編號：流程協調控制部門：市場營銷部總責任人：總經理本流程共3 頁之第1 頁流程制訂人：審核:簽署:生效日期:總經理辦公會1項目機會尋找、篩選市場營銷部總經理初步論證不通過經營管理部初步立項分析專家意見項目初步論證審議市場營銷部總經理各部門總經理市場營銷部總經理總經理1通過28工程技術部財務部外部顧問中遠房地產開發(fā)有限責任公司市場營銷部責任人備注中遠房地產開發(fā)項目確定流程（續(xù)）中遠房地產開發(fā)項目確定流程（續(xù)）3董事會流程開發(fā)項目確定流程流程文件編號：流程協調控制部門：市場營銷部總責任人：

23、總經理本流程共3 頁之第2 頁流程制訂人：審核:簽署:生效日期:總經理辦公會開發(fā)項目可研建議書2市場營銷部總經理開發(fā)項目可行性運作方案經管部總經理經營管理部不通過財務信息支持工程技術分析投資收益分析各項專業(yè)分析各項專業(yè)分析項目機會研究審議2各部門總經理市場營銷部總經理總經理市場調研項目投資風險及操作論證3項目談判項目機會尋找通過專家意見29工程技術部財務部外部顧問中遠房地產開發(fā)有限責任公司市場營銷部責任人備注中遠房地產開發(fā)項目確定流程（續(xù)）中遠房地產開發(fā)項目確定流程（續(xù)）董事會流程開發(fā)項目確定流程流程文件編號：流程協調控制部門：市場營銷部總責任人：總經理本流程共3 頁之第3 頁流程制訂人：審核

24、:簽署:生效日期:總經理辦公會經營管理部市場營銷部總經理董事長項目機會尋找通過審議決策通過不通過項目投資風險及操作論證在董事會批準的年度計劃內項目核心人員確定3投資委員會通過不通過總經理經管部總經理總經理總經理在董事會批準的年度計劃內只需報董事會被案不在董事會批準的年度計劃內需報投資委員會論證，董事會決策否是備案30中遠房地產設計方案確定流程中遠房地產設計方案確定流程 流程設計原則：工程、市場人員以及相關方面能夠對設計充分發(fā)表自己 意見 流程控制重點：明確“審圖”節(jié)點，解決過去存在著的規(guī)劃設計 和施工圖設計銜接不暢的問題 流程總負責人：中遠房地產項目籌備組組長、項目部經理 流程輸入輸出信息：規(guī)

25、劃設計初步設計擴初設計初步可研初步規(guī)劃規(guī)劃要點規(guī)劃條件建設用地規(guī)劃許可證規(guī)劃方案 單體方案項目建議書四源、市政、電信方案審定方案通知書施工圖設計施工圖方案開工證建設工程規(guī)劃許可證31工程技術部外部顧問中遠房地產開發(fā)有限責任公司責任人備注3流程設計方案確定流程流程文件編號：流程協調部門：項目籌備組、項目部本流程共3 頁之第1 頁流程制訂人：審核:簽署:生效日期:招投標決策小組124專家意見項目籌備組項目籌備組組長定位意見中遠房地產設計方案確定流程中遠房地產設計方案確定流程項目核心人員確定制定并發(fā)布招標文件設計單位方案設計收集方案初步評審市場營銷部專業(yè)支持專業(yè)支持最終評審通過不通過總經理123評審

26、意見招標文件設計方案4方案修改規(guī)劃設計方案形成規(guī)劃設計方案形成項目籌備組組長總責任人：項目籌備組組長專家、物業(yè)顧問等項目立項通過不通過32工程技術部市場營銷部中遠房地產開發(fā)有限責任公司責任人備注流程設計方案確定流程流程文件編號：本流程共3 頁之第2 頁流程制訂人：審核:簽署:生效日期:總經理辦公會5設計單位項目籌備組項目籌備組組長中標通知及合同中遠房地產設計方案確定流程（續(xù)）中遠房地產設計方案確定流程（續(xù)）設計單位審計監(jiān)督部報批發(fā)布中標通知書并簽訂合同方案修改需設計修改設計方案確定通過5法律支持規(guī)劃設計方案形成規(guī)劃設計方案形成初步設計初步設計項目籌備組組長項目籌備組組長項目籌備組組長部門參與擴

27、初設計擴初設計流程協調部門：項目籌備組、項目部工程技術部總經理總責任人：項目籌備組組長組織地勘審圖33工程技術部外部顧問中遠房地產開發(fā)有限責任公司責任人備注8流程設計方案確定流程流程文件編號：本流程共3 頁之第3 頁流程制訂人：審核:簽署:生效日期:總經理辦公會17設計單位項目部中遠房地產設計方案確定流程（續(xù)）中遠房地產設計方案確定流程（續(xù)）編寫施工圖意見書設計單位市場營銷部施工圖設計市場營銷部參與外部專家評審6施工圖意見書施工圖設計方案7施工圖定稿方案流程協調部門：項目籌備組、項目部部門意見部門意見6需修改施工圖方案確定8施工圖方案形成施工圖方案形成項目籌備組組長項目籌備組組長項目籌備組組長

28、總責任人：項目總監(jiān)施工圖匯審施工圖變更確定報批小區(qū)配套規(guī)劃設計設計單位項目籌備組組長34中遠房地產開發(fā)項目資金預算確定流程中遠房地產開發(fā)項目資金預算確定流程 流程設計原則：在原有估算基礎上進行調整，作為公司資金控制的基礎 流程控制重點：項目部組織各個相關部門的參與，與財務部緊密配合制定出 項目資金運作方案 流程總負責人：中遠房地產總經理 流程輸入輸出信息：項目投資預算擴初設計方案項目預算方案35工程技術部中遠房地產開發(fā)有限責任公司責任人備注3流程開發(fā)項目投資收益預算流程流程文件編號：流程協調控制部門：項目部總責任人：總經理本流程共1 頁之第1 頁流程制訂人：審核:簽署:生效日期:總經理辦公會1

29、2項目部總經理開發(fā)項目確定市場營銷部不通過項目概算中遠房地產開發(fā)項目資金預算確定流程中遠房地產開發(fā)項目資金預算確定流程財務測算工程預算銷售費用及收入預測與整體經營計劃對比分析財務部組織各部門調整項目概算評審通過工程、監(jiān)理招標2相關部門總經理財務部經理總經理經營管理部資金配合計劃制定項目總監(jiān)項目總監(jiān)項目預算項目估算1擴初設計方案確定總經理3擴初設計方案36中遠房地產經營計劃與預算調整流程（開發(fā)業(yè)務）中遠房地產經營計劃與預算調整流程（開發(fā)業(yè)務） 流程設計原則：經營計劃和預算能夠根據項目實際運作動態(tài)調整，達 到真正可控 流程控制重點：項目部、市場營銷部、財務部、經營部等相關部門能 從各自專業(yè)角度迅速

30、發(fā)現計劃執(zhí)行中的問題，并形成 補救方案供總經理辦公會決策 流程總負責人：總經理經營計劃與預算調整流程計劃、預算調整建議調整后計劃、預算37中遠房地產經營計劃與預算調整流程（開發(fā)業(yè)務）中遠房地產經營計劃與預算調整流程（開發(fā)業(yè)務）項目部中遠房地產開發(fā)有限責任公司責任人備注流程經營計劃與預算調整流程流程文件編號：流程協調控制部門：總責任人：總經理本流程共1 頁之第1 頁流程制訂人：審核:簽署:生效日期:市場營銷部1相關部門經理調整要求2計劃預算調整方案總經理辦公會經營管理部計劃、預算調整建議與原計劃對比分析項目總監(jiān)經營管理部總經理總經理董事長計劃、預算調整建議董事會審議按調整計劃、預算執(zhí)行通過按原計

31、劃執(zhí)行再調整預算計劃有重大變更11不通過33調整后計劃方案組織討論解決方案工程技術部財務部2按原計劃執(zhí)行決策按調整計劃、預算執(zhí)行項目總監(jiān)項目總監(jiān)38中遠房地產經營計劃與預算調整流程（經營業(yè)務）中遠房地產經營計劃與預算調整流程（經營業(yè)務） 流程設計原則：經營計劃和預算能夠根據項目實際運作動態(tài)調整，達 到真正可控 流程控制重點：經營部能迅速發(fā)現在經營業(yè)務中計劃執(zhí)行中的問題， 經營部能夠動態(tài)監(jiān)控計劃與執(zhí)行差異找出并分析原因 提出改進措施和調控方案，保證公司能夠完成董事會 經營目標 流程總負責人：總經理經營計劃與預算調整流程計劃、預算調整建議調整后計劃、預算39中遠房地產經營計劃與預算調整流程（經營業(yè)

32、務）中遠房地產經營計劃與預算調整流程（經營業(yè)務）中遠房地產開發(fā)有限責任公司責任人備注流程經營計劃與預算調整流程流程文件編號：流程協調控制部門：總責任人：總經理本流程共1 頁之第1 頁流程制訂人：審核:簽署:生效日期:12總經理辦公會經營管理部與原計劃對比分析并提出建議方案經營管理部總經理總經理董事長計劃、預算調整要求董事會上報董事會按調整計劃、預算執(zhí)行并監(jiān)控調整計劃調整計劃是否按原計劃執(zhí)行并監(jiān)控批準不批1否是2經營管理部總經理調整分析及建議控股、參股公司按原計劃、預算執(zhí)行經營管理部總經理決策后調整方案修改計劃重新上報或按原計劃執(zhí)行40中遠房地產重大設備材料采購流程中遠房地產重大設備材料采購流程

33、 流程設計原則：明確招投標原則，每次重大采購都應招標小組做出決策 流程控制重點：招標工作小組提出初步評審意見，多項目開發(fā)可以參考其他 項目經驗甚至統(tǒng)一采購（視具體項目而定） 流程總負責人：招標決策小組組長 流程輸入輸出信息：重大設備材料采購流程施工合同驗貨證明和付款通知41工程技術部中遠房地產開發(fā)有限責任公司責任人備注流程重大設備材料采購流程流程文件編號：流程協調控制部門：招標工作小組總責任人：總經理本流程共2 頁之第1頁流程制訂人：審核:簽署:生效日期:項目部招標決策小組1招標文件財務部施工單位甲供設備/材料初步評審制定標書施工單位招標招標工作小組招標工作小組審計監(jiān)督部工作小組組長工作小組組

34、長供應商中遠房地產重大設備材料中遠房地產重大設備材料( (單項合同估算價在100萬元人民幣以上等）采購流程采購流程供應商監(jiān)理乙供設備/材料初步選擇供應商制定并發(fā)布招標文件供貨工作小組組長供應商12工作小組組長2標書法律支持合同中明確材料、設備采購方42工程技術部中遠房地產開發(fā)有限責任公司責任人備注流程重大設備材料采購流程流程文件編號：流程協調控制部門：招標工作小組總責任人：總經理本流程共2 頁之第2頁流程制訂人：審核:簽署:生效日期:項目部招標決策小組3初步評審建議財務部施工單位簽訂合同初步評審招標工作小組招標工作小組審計監(jiān)督部3工作小組組長工作小組組長財務部供應商中遠房地產重大設備材料中遠房

35、地產重大設備材料( (單項合同估算價在100萬元人民幣以上）采購流程（續(xù)）采購流程（續(xù)）供應商監(jiān)理評審供貨法律支持不通過通過驗收退貨退貨并重新招標收貨付款參與驗收審計部經理工作小組組長監(jiān)理4545合同驗貨證明和付款通知資信調查組織評標辦理手續(xù)43中遠房地產公司施工、銷售進度配合流程中遠房地產公司施工、銷售進度配合流程 流程設計原則：制定合理的營銷方案并可以根據項目、市場以及公司運營的具體 階段而動態(tài)調整 流程控制重點：在制定定價體系和營銷計劃及修改過程中，強調工程、市場等部 門人員的共同參與，同時公司應加強對工程預見性和工程執(zhí)行力 度的控制 流程總負責人：中遠房地產總經理 流程輸入輸出信息：確

36、定營銷方案銷售進度要求定價體系營銷方案施工、營銷方案配合調整方案44項目部中遠房地產開發(fā)有限責任公司責任人備注流程施工、營銷方案配合流程流程文件編號：流程協調控制部門：項目部總責任人：總經理本流程共2 頁之第1 頁流程制訂人：審核:簽署:生效日期:市場營銷部1總經理工程技術部銷售進度定價要求財務部2營銷方案總經理辦公會經營管理部項目部建議專業(yè)建議營銷方案討論營銷方案討論實施營銷方案經營部建議財務部建議聽取各部門意見制定營銷方案評審通過不通過2項目總監(jiān)市場營銷部總經理總經理項目部經理中遠房地產公司施工、銷售進度配合流程中遠房地產公司施工、銷售進度配合流程1工程招標流程確定工程進度實施資金方案確定

37、銷售進度、定價體系45項目部中遠房地產開發(fā)有限責任公司責任人備注流程流程文件編號：流程協調控制部門：項目部本流程共2 頁之第2 頁流程制訂人：審核:簽署:生效日期:市場營銷部工程技術部財務部總經理辦公會經營管理部實施營銷方案各部門經理總經理中遠房地產公司施工、銷售進度配合流程（續(xù)）中遠房地產公司施工、銷售進度配合流程（續(xù)）施工、營銷方案配合流程總責任人：總經理施工單位實施工程方案施工實施資金方案把握公司整體運營提出變更要求提出變更要求提出變更建議提出變更建議提出變更建議相關部門人員參與按原方案執(zhí)行否形成調整方案審議再調整按調整方案執(zhí)行按調整方案執(zhí)行按調整方案執(zhí)行按調整方案執(zhí)行按調整方案監(jiān)控市場

38、營銷部總經理各部門經理33調整方案46中遠房地產公司售房流程中遠房地產公司售房流程 流程設計原則：明確項目銷售組織與客戶服務組織、財務、項目部之間在房屋銷 售和客戶服務過程中各自的職責與相互間的配合方式 流程控制重點：突出在售房合同簽署前銷售組織的核心作用，突出在在售房合同 簽署后客戶服務組織的組織協調作用，通過客服、銷售、項目 部、財務間相互配合實現客戶滿意，形成完整的客戶管理界面 流程總負責人：中遠房地產市場營銷副總經理47項目部中遠房地產開發(fā)有限責任公司責任人備注流程流程文件編號：流程協調控制部門：項目部本流程共2 頁之第1 頁流程制訂人：審核:簽署:生效日期:項目客服項目銷售物業(yè)公司財

39、務部客服經理中遠房地產公司售房流程中遠房地產公司售房流程售房流程總責任人：市場營銷副總準備法律文件客戶接待、客戶接待、談判流程談判流程11預定單認購書買賣合同補充協議銷售經理銷售經理銷售經理開發(fā)商授權代表客戶資料客戶資料整理整理22銷控報告預定流程預定流程購買退定流程退定流程否簽約流程簽約流程是認購流程認購流程33預定書44認購書5商品房銷售合同548項目部中遠房地產開發(fā)有限責任公司責任人備注流程流程文件編號：流程協調控制部門：項目部本流程共2 頁之第2 頁流程制訂人：審核:簽署:生效日期:項目客服項目銷售物業(yè)公司財務部客服經理中遠房地產公司售房流程（續(xù)）中遠房地產公司售房流程（續(xù)）售房流程總

40、責任人：市場營銷副總6付款通知書銷售經理財務經理客服經理客服經理7設計變更通知辦理預售登記辦理預售登記預售入伙服務流程入伙服務流程現房/預售現房付款流程付款流程退房流程退房流程換房流程換房流程客戶需求施工變更流程客戶需求施工變更流程設計變更客服流程設計變更客服流程變更是否客戶投訴處理流客戶投訴處理流程程6788入伙指南物業(yè)管理合同客服經理49中遠房地產公司售房簽約流程中遠房地產公司售房簽約流程 流程設計原則：明確在商品房預售合同簽訂過程當中，銷售中心、客服中心、財 務和工程部門以及發(fā)展商簽約代表在各個階段所進行的工作內容、相應的責任人和信息公文的流轉方式 流程控制重點：以客服中心為主；保證商品

41、房預售合同簽訂過程當中文本的正 確；當客戶提出特殊要求時，根據要求的性質與相應部門協調 并取得反饋意見，協助發(fā)展商簽約代表處理客戶的特殊要求，最 大程度的滿足客戶要求同時保障發(fā)展商利益。 流程總負責人：中遠房地產項目客服中心50中遠房地產開發(fā)有限責任公司責任人備注流程流程文件編號：流程協調控制部門：客服中心本流程共2 頁之第1 頁流程制訂人：審核:簽署:生效日期:銷售中心財務部/工程部中遠房地產公司售房簽約流程中遠房地產公司售房簽約流程售房簽約流程總責任人：客服中心經理客服中心發(fā)展商授權代表填寫格式合同客戶購買談判遞交審核通知銷售中心可行性審核可能不同意不可能與客戶溝通填寫正確？特殊法律條款特

42、殊付款/施工要求同意銷售代表銷售代表客服中心成員客服中心經理財務/項目部經理客服中心成員發(fā)展商授權代表客服中心成員11商品房預售合同2有特殊要求？2特殊要求審批單特殊要求審批單評估記錄特殊要求審批單審核記錄無可能性評估334451中遠房地產開發(fā)有限責任公司責任人備注流程流程文件編號：流程協調控制部門：客服中心本流程共2 頁之第2 頁流程制訂人：審核:簽署:生效日期:銷售中心財務部中遠房地產公司售房簽約流程（續(xù)）中遠房地產公司售房簽約流程（續(xù)）售房簽約流程總責任人：客服中心經理客服中心發(fā)展商授權代表代表發(fā)展商簽署合同房屋預售合同登記通知客戶并送達合同正本合同正本歸檔合同副本備案接收定金定金已付？否項目財務主管現