物業(yè)公司工程設備管理手冊

1、配電房管理制度12工程設備管批準： 日期：目 錄第一章 設備管理組織機構(gòu)圖1第二章 工作職責22、 工程部主管崗位職責23、 工程部高級技工崗位職責34、 工程部技工崗位職責35、 工程部木工崗位職責46、 工程部水暖工崗位職責57、 工程部鍋爐工崗位職責58、 工程部電工崗位職責69、 工程部弱電工崗位職責6十、工程部土建工崗位職責7十一、工程部維修技工崗位職責8十二、工程部中央空調(diào)工崗位職責8十三、工程部電梯工崗位職責8第三章工程部工作制度及規(guī)程 101、 設備保修期管理辦法 102、 水電過戶審批制度 104、 發(fā)電機房管理制度 125、 水泵房管理制度 136、 空調(diào)制冷設備房管理制度

2、 137、 中控/消防中心管理制度 148、 電氣維修規(guī)定 159、 臨時用電管理規(guī)定 15十、用水、供水管理規(guī)定 16十一、電梯管理規(guī)定 16十二、設備管理規(guī)程 17十三、測量設備管理規(guī)程 29十四、供配電設備設施安全操作規(guī)程 31十五、供配電設備設施運行管理規(guī)程 33十六、供配電設備設施維修保養(yǎng)規(guī)程 36十七、給排水設備設施操作規(guī)程 38十八、給排水設備設施運行管理規(guī)程 39十九、給排水設備設施維修保養(yǎng)規(guī)程 41二十、二次供水管理規(guī)程 44二H一、柴油發(fā)電機操作規(guī)程 46二十二、柴油發(fā)電機運行管理規(guī)程47二十三、柴油發(fā)電機維修保養(yǎng)規(guī)程 50二十四、電梯運行管理規(guī)程 53二十五、電梯日常維修

3、保養(yǎng)規(guī)程 55二十六、電梯故障維修規(guī)程 59二十七、電梯困人救援規(guī)程 62二十八、中央空調(diào)操作規(guī)程 63二十九、中央空調(diào)運行管理規(guī)程 63三十、中央空調(diào)維修保養(yǎng)規(guī)程 66三十一、消防系統(tǒng)運行管理規(guī)程 71三十二、消防系統(tǒng)維修保養(yǎng)規(guī)程 73三十三、弱電系統(tǒng)維修規(guī)程 75三十四、用戶家庭安裝/維修規(guī)程 78三十五、公共設備大的故障維修程序 86三十六、設備更新、技術改造程序87三十七、正壓風機維修保養(yǎng)規(guī)程 88三十八、汽車道閘保養(yǎng)規(guī)程 89附件：1、物業(yè)接管驗收手冊2、工程設備管理表格第一章設備管理組織架構(gòu)圖、設備管理組織機構(gòu)圖公司總經(jīng)理品質(zhì)和術部各物北管理處1 工程科豐管合格供應方工程部高級技二

4、第二章工作職責一、工程部工作職責1、消防中心、配電房、電梯組實行 24小時值班，做好記錄。2、每天定時巡視一次各處機電設備運行狀況，發(fā)現(xiàn)異常及時修理及保養(yǎng)。3、對重大突發(fā)性故障，立即搶修。4、對全部設備進行預防性保養(yǎng)及定期檢修，確保設備良好可行地運作。5、對業(yè)戶投訴，快速予以處理。6、節(jié)約材料及電能消耗，做好低耗優(yōu)質(zhì)服務，將每月水、電單審核分析后送收款室7、對樓宇設備做到三干凈、四不漏、五良好。即：三干凈：指設備干凈、機房干凈、工作場地干凈；四不漏：指不漏電、不漏水、不漏油、不漏氣；五良好：指使用性能良好、密封良好、潤滑良好、堅固良好、調(diào)整良好。8、編制每月備品備件計劃，上報管理處。9、按設備

5、實際情況和更好地為業(yè)主服務的需要，提出設備局部改造的合理化建議，報管理處審核并實施。10、 確保管轄區(qū)域消防設備完好無缺，保證任何時候都可起動使用，達到滅火救災的目的。積極組織參加管理處的各項義務活動和物業(yè)管理專業(yè)知識的培訓。1112 完成上級領導交辦的其他工作。二工程部主管崗位職責1 在物業(yè)管理處經(jīng)理的領導下，負責管理處房屋本體維護的全面管理工作，并定期對房屋本體進行檢查。2 全面掌握公司管轄的物業(yè)情況，每月對管理處的房屋本體維修進行統(tǒng)計審查。3 負責組織制定房屋本體維修保養(yǎng)計劃和方案， 并定期組織檢查， 使計劃得以落實。4 對管理處的技工進行監(jiān)督指導，負責制定培訓計劃，并對管理處技工進行業(yè)

6、務培訓及季度考核。5 協(xié)助物業(yè)管理處經(jīng)理跟進樓盤遺留問題的改造及大型維修項目，確保樓盤正常使用。6 負責組織技術文件和檔案的接管，參與組織對公司接管的樓盤進行驗收及其設施的完善工作。7 按時按質(zhì)按量完成上級領導交辦的其它工作。三工程部高級技工崗位職責1負責機電安裝維修工程的日常維護工作，確保管理區(qū)域的供水供電設備運行正常。2 貫徹執(zhí)行公司制定的規(guī)章制度， 確保機電設施 設備處于安全 良好的運行狀態(tài)。3 對設施設備的運行維修和保養(yǎng)工作進行定期和不定期檢查，保證設施設備的正常運行。4 根據(jù)崗位要求以及自身能力，對負責片區(qū)的設備運行維修保養(yǎng)工作進行實際操作。5 巡檢消防栓消防水管給排水主管道管道配件

7、樓道天臺系統(tǒng)，并做記錄。6 巡檢強弱電設備線路公共天線集中監(jiān)控系統(tǒng)及水池水位控制線路等。7 對工程部技工的工作情況記錄進行匯總，發(fā)現(xiàn)故障的立即向值班工程師匯報并及時處理。8 負責公共設施設備及水電維修，并對維修工作質(zhì)量進行跟蹤。9 嚴格遵守安全技術操作規(guī)程并按有關制度辦事。10 按照公司節(jié)水節(jié)電的規(guī)定，做好節(jié)水節(jié)電的工作，并提出可行性建議。每月對公共用水用電量進行統(tǒng)計，如有異常，進行分析并進行解決。11 按時按質(zhì)按量完成上級領導交辦的其他工作。四工程部技工崗位職責1 確保整個管理項目供水正常，負責給排水系統(tǒng)維修工作。2 檢修涂刷消防栓消防水管配件開關樓道天臺水池開關給排水，并做記錄。3 檢修涂

8、刷，給排水主管道開關草地噴淋系統(tǒng)。4 參加供水公司抄表。5 給排水土木維修工程質(zhì)量監(jiān)督。6 參加管理處大型全面檢查。7 提出下月給排水維修計劃，給排水維修材料計劃。8 熟悉強弱電設備線路公共天線集中監(jiān)控系統(tǒng)消防及水池水位控制線路等。9 每日巡視供電系統(tǒng)的運行情況，做好記錄，發(fā)現(xiàn)故障后立即向主管匯報并及時處理。10 檢查配電系統(tǒng)的空氣開關斷路器電表等用電設備是否正常運行。11 參加供電公司抄表。12 負責用電線路電器維修更換工作。13 處理有關違章。14 參加抄住戶電表，計出電度交財務計費。15 嚴格遵守安全技術操作規(guī)程并按有關制度辦事。16 對維修保養(yǎng)及施工中出現(xiàn)的故障及不安全因素及時處理并匯

9、報。17 負責處理業(yè)主（住戶）水電項目報修處理。18 完成上級領導交辦的其它工作。五工程部木工崗位職責1 嚴格遵守規(guī)章制度和操作規(guī)程。2 負責管理項目所有木器家具的維修保養(yǎng)。3 負責管理項目墻紙大花板玻璃及各種裝飾的裝修維護。4 為管理項目舉辦的各種活動制作和安裝道具。5 負責管理項目貼面維修保養(yǎng)和更新。6 定期巡回檢查所管范圍設施的完好狀況，發(fā)現(xiàn)問題及時維修。接到派工單迅速維修，遇到重大問題及時請示匯報。7 維修完畢后清理現(xiàn)場。8 完成上級指派的其它工作。六工程部水暖工崗位職責1 認真執(zhí)行公司各項規(guī)章制度和工作程序，服從上級指揮和有關人員的監(jiān)督檢查，保質(zhì)保量按時完成工作任務。2 熟知管理項目

10、水暖管路的布置和分布情況，掌握主要控制閘閥的具體位置，以利于維修維護工作的快速準確進行。3 對主要閘閥做好日常維護和檢查工作，并做好記錄。4 接到報修任務時及時趕赴現(xiàn)場，及時維修填寫維修記錄，并及時復命。5 管路管件維修好后，及時通知相關部門，保持現(xiàn)場環(huán)境整潔。6 努力學習業(yè)務知識，提高業(yè)務操作技能。7 妥善保管維修用具丟失損壞時將根據(jù)情況承擔相關責任。8 定期向工程部高級技工述職。9 完成工程部高級技工交辦的其它工作任務。七工程部鍋爐工崗位職責1 認真執(zhí)行公司各項規(guī)章制度和工作程序，服從上級指揮和有關人員的監(jiān)督檢查，保質(zhì)保量按時完成工作任務。2 根據(jù)鍋爐的保養(yǎng)要求，做好鍋爐的日常保養(yǎng)和維護工

11、作。3 鍋爐出現(xiàn)故障時，及時通知并協(xié)助維修人員進行搶修。4 負責鍋爐房的環(huán)境衛(wèi)生。5 認真做好鍋爐運行的原始記錄巡檢記錄。6 做好交接班工作，認真填寫當班記錄。7 定期向工程部高級技工述職。8 積極參加培訓活動，努力鉆研本職工作，主動提出合理化建議。9 完成工程部高級技工交辦的其他工作任務。八工程部電工崗位職責1 認真執(zhí)行公司各項規(guī)章制度和工作程序，服從上級指揮和有關人員的監(jiān)督檢查，保質(zhì)保量按時完成工作任務。2 熟知公司主要電氣設備設施的構(gòu)造原理及易損壞部件名稱，從而為維護維修工作的快遞準確進行打下堅實的業(yè)務基礎。3 做好主要電氣設備設施的日常保養(yǎng)和檢查工作，并做好記錄。4 接到報修任務應及時

12、趕赴現(xiàn)場，及時維修，填寫維修記錄，并及時復命。5 在停電維修設備時必須掛警告牌，以保證人身和設備安全。6 設備設施維修好后及時通知使用部門，并保持現(xiàn)場環(huán)境整潔。7 努力學習業(yè)務知識，提高業(yè)務操作技能。8 妥善保管維修用具丟失損壞時將根據(jù)情況承擔相關責任。9 定期向工程部高級技工述職。10 完成工程部高級技工交辦的其它工作任務。九工程部弱電工崗位職責1 負責水泵變頻柜消防系統(tǒng)監(jiān)控系統(tǒng)對講系統(tǒng)等弱電設備的管理維修保養(yǎng)。2 熟練掌握弱電設備的技術性能及工作原理并能優(yōu)質(zhì)高效地完成維修任務。3 負責聯(lián)絡弱電設備的包修公司，督促協(xié)助進行維修保養(yǎng)。4 負責申請購買維修所需的電子元件工具儀表。5 當弱電設備（

13、系統(tǒng)）發(fā)生故障時，應立即趕到現(xiàn)場進行維修，確保系統(tǒng)正常運行，維修后做好維修記錄。6 每日進行一次巡視檢查。7 每周對弱電系統(tǒng)進行一次細致的檢查調(diào)整和維護保養(yǎng)并作好記錄。8 積極參加工程部和管理處的各項義務活動 專業(yè)培訓和物業(yè)管理專業(yè)知識的培訓，努力提高自身修養(yǎng)和維修技能。9 認真做好工程部高級技工及主管安排的其它工作任務。十工程部土建工崗位職責1 負責房屋本體公用配套設施及管理項目內(nèi)室外公用配套設施的維修及保養(yǎng)，為管理項目創(chuàng)造一個舒適良好的環(huán)境。2 服從管理處經(jīng)理工程部主管及高級技工的工作安排，協(xié)助其它維修工做好各項維修工作。3 負責管理項目內(nèi)水泥路道牙走道污水井雨水井中心花園瓷磚瓷片等公共設

14、施的維修及養(yǎng)護工作。4 負責每棟樓天面隔熱保濕層及墻體的裂縫起灰起殼剝落的維修保養(yǎng)工作。5 負責鋼門窗鐵欄桿鐵門電梯房防盜網(wǎng)停車場防護欄及管理項目內(nèi)污水井蓋雨水井蓋等市政網(wǎng)蓋的除銹及刷油漆工作。6 及時滿足業(yè)戶土建方面的維修工作，做到急修不過夜，小修小補應及時修完。維修時認真負責，盡職盡責，不能造成返工窩工。7 配合水工確保管理項目內(nèi)地上地下排污管（溝）雨水管道化糞池的暢通。每月要全面檢查一次并作巡查記錄。發(fā)現(xiàn)問題及時處理，不能處理的大工程要及時報告工程部主管或管理處主任。8 負責管理項目內(nèi)公共設施及業(yè)主室內(nèi)外滲水的處理，認真做好各項質(zhì)量記錄。9 積極參加工程部和管理處的各項義務活動專業(yè)培訓和

15、物業(yè)管理專業(yè)知識的培訓，努力提高自身修養(yǎng)和維修技能。10 認真完成管理處經(jīng)理工程主管及高級技工交給的其它任務。十一工程部維修技工崗位職責1 遵守公司各項規(guī)章制度。2 服從工程部主管及工程部高級技工調(diào)度和安排，按時按質(zhì)按量完成工作。注意安全操作，保證維修質(zhì)量，盡量作到讓業(yè)主滿意。3 遵守操作維修持程序，作到高效優(yōu)質(zhì)安全地完成維修任務。4 努力學習專業(yè)知識，不斷總結(jié)維修經(jīng)驗，提高思想素質(zhì)和技術業(yè)務水平，做好各項質(zhì)量記錄。5 發(fā)揚主人翁精神，開動腦筋，提出合理化建議，為管理處多作貢獻。6 對業(yè)主及住戶要彬彬有禮，以及時優(yōu)質(zhì)的服務為管理處爭取榮譽。7 作好“工完場清”衛(wèi)生工作，注意節(jié)約材料。8 著裝整

16、潔，上班要佩掛員工牌，保持管理處良好形象。9、 積極參加工程部和管理處的各項義務活動、 專業(yè)培訓和物業(yè)管理專業(yè)知識的培訓，努力提高自身修養(yǎng)和維修技能。10、 認真完成管理處安排的其它工作任務。十二、工程部中央空調(diào)工崗位職責1、 熟練掌握管理項目中央空調(diào)系統(tǒng)情況，設備技術性能及操作規(guī)程。2、 按規(guī)定及時巡檢各層樓溫度及機組運行情況，發(fā)現(xiàn)故障及時排除；并認真做好記錄。3、 監(jiān)督保養(yǎng)單位做好對機組的保養(yǎng)。4、 保持機房設備的清潔，做到無油漬、無積水、無灰塵。5、 遵守員工守則和各項規(guī)章制度，服從上級領導的安排。十三、工程部電梯工崗位職責1、 熟練掌握管理項目的電梯系統(tǒng)情況，設備技術性能及操作規(guī)程。2

17、、 堅守崗位，定期對電梯整個系統(tǒng)進行巡視檢查，發(fā)現(xiàn)異常情況及時分析并處理，解決不了的及時報上級領導，認真做好記錄。3、 嚴格遵守安全操作規(guī)程，不得利用職務之便開啟已停電梯；不得隨意改變電梯的性能，特殊情況及時上報工程部。4、 維修保養(yǎng)及其他原因造成的停梯應及時在基站掛牌。5、 監(jiān)督保養(yǎng)單位做好對設備的維護保養(yǎng)6、 保持機房的清潔衛(wèi)生，做到地上無積塵、無水漬、無油漬。7、 遵守員工守則和各項規(guī)章制度、服從上級領導的安排。第三章 工程部工作制度及規(guī)程一、設備保修期管理辦法1 國務院建設工程質(zhì)量管理條例規(guī)定建設工程的最低保修期限為：a 供熱與供冷系統(tǒng)，為 2 個采暖期供冷期；b電氣管線給排水管道設備

18、安裝，為2 年；c其他項目的保修期限自竣工驗收合格之日起計算。2 保修期的計算應以上述條款及發(fā)展商與安裝單位設備供貨單位的合同保修期限為準。工程竣工日若距物業(yè)接管日過長，導致接管驗收時保修期已滿者，應建議發(fā)展商適當延長保修期。3 物業(yè)設備接管時，工程部發(fā)展商保修單位三方應就設備保修期（特別是電梯）保修的內(nèi)容范圍期限，工程部維護的內(nèi)容范圍，保修款支付，做出界定，達成共識，形成書面協(xié)議。保修期，保修單位提供的服務單一，難以達到企業(yè)標準，適應考評的需要，保修工作之外的保養(yǎng)內(nèi)容需工程部自己做（或委托專業(yè)公司），書面協(xié)議有助于解決矛盾糾紛。4 設備保修期時間內(nèi)，工程部可委托專業(yè)公司對設備進行維護，機電設

19、備可委托其做日常維護一級保養(yǎng)二級保養(yǎng)，電梯可按標準責任合約形式委托，工作應以清潔防腐潤滑調(diào)整緊固為主，不宜觸及核心軟硬件部分。機電設備電梯故障維修，工程部應督促保修單位解決。5 保修期結(jié)束，保修單位結(jié)算保修金時，工程部須在結(jié)算申請書上如實填寫使用方意見，并報公司品質(zhì)技術部審核，行政部蓋章。保修單位不履行保修義務，工程部有權拒絕簽字二、水電過戶審批制度1、用電、用水過戶更名/抄表到戶直接關系到物業(yè)管理運營成本， 各單位嚴格遵守審 批制度。2、用電、用水由發(fā)展商過戶到管理處必須滿足以下條件：a、各項政府驗收通過，物業(yè)接管驗收、房屋設備驗收合格，計量裝置符合要求。b、工程施工收尾工作均結(jié)束，無施工臨

20、時用電、用水發(fā)生。c、水電居民、商業(yè)比例發(fā)展商已調(diào)整到合理的數(shù)值。未調(diào)整到合理數(shù)值者，就發(fā)展商對多支出的水電費進行補貼事宜已達成協(xié)議。d、以住宅為主的小區(qū)/大廈，發(fā)展商已申請辦理抄表到戶。e、原用電用水戶結(jié)清已發(fā)生的水電費。3、水電過戶由公司財務部負責審核并辦理合同會簽手續(xù)。管理處須向發(fā)展商索要原 供用電合同、供水合同、供水合同執(zhí)行單及近期電費、水費單提交 公司財務部，審核通過后，由管理處具體辦理過戶、抄表到戶事宜，未經(jīng)財務部 審核管理處不得自行辦理。4、水電過戶審批流程圖、有問題是否滿足過戶條件要求發(fā)展商辦1、政府部門已驗收 i三配電房管理制度為貫徹安全第一的方針，確保管理項目供電系統(tǒng)安全正

21、常運行及服務質(zhì)量，特制定配電房管理制度。1 配電房全部機電設備由工程部負責管理和值班，停送電由值班人員操作，無關人員禁止進入配電房。2 配電設備由工程部負責管理和值班，配電設備的停送電由工程部值班員操作，非工程部值班員禁止操作。復雜的倒閘操作，必須執(zhí)行操作票制度監(jiān)護制度，高壓環(huán)進 環(huán)出柜嚴禁操作。 操作及檢修時必須按規(guī)定使用電工絕緣工具 絕緣鞋絕緣手套等。高低壓柜開關狀態(tài)須作好警示標識。3 室內(nèi)照明通風保持良好，并經(jīng)常保持配電房地面及設備外表清潔無塵，室內(nèi)溫度控制在35以下，墻壁配掛溫度計。4 建立運行記錄，每天巡查每月細查一次，半年大檢修一次。查出問題及時處理，并做好記錄，解決不了的問題書面

22、報告主管部門領導。5 配電房內(nèi)禁止亂拉亂接線路，嚴禁超載供電。6 經(jīng)常保持配電房消防設施的完好齊備，保證應急燈在停電狀態(tài)下能正常使用。四發(fā)電機房管理制度7 非公司領導或維修人員須經(jīng)管理處經(jīng)理同意后，在工程部值班員的陪同下方可進入發(fā)電機房，其它人員不得隨意進入。平時機房門應加鎖。2 機房內(nèi)禁止存放易燃易爆物品，嚴禁吸煙嚴禁明火。3、 發(fā)電機平時置于自動待發(fā)狀態(tài)，蓄電池定期充電保養(yǎng)。4、 配電房工程部值班員必須熟悉機組開停操作及機組正常運行參數(shù)， 發(fā)電機運行時， 應派專人值班。5、 每月啟動機組運轉(zhuǎn)檢查半小時，確保機組正常自動投入。6、 發(fā)電機實行定人定機操作、保養(yǎng)和每月定期運行檢查。非值班或維修

23、人員不得機房及機組的清潔衛(wèi)生由發(fā)電機責任人打掃。7、 機房及油庫內(nèi)消防須定期檢查，確保設施完好、有效。8、 發(fā)電機檢查時須將主令開關置于停止檔， 以避免市電意外停電， 導致發(fā)電機運行， 發(fā)生意外傷害。五、水泵房管理制度水泵房是提供住戶生活、物業(yè)消防用水的關鍵部位，水泵房能否正常工作直接影響到住戶人身財產(chǎn)安全。為及時向住戶提供合格生活用水和消防用水，管理好水泵房，特制定如下制度：1、 工程部值班員應對水泵房進行日常巡視， 檢查水泵、 管道接頭和閥門有無滲漏水。2、 經(jīng)常檢查水泵控制柜的指示燈指示、 觀察停泵時水泵壓力表指示。 在正常情況下， 生活水泵、消防水泵、噴淋泵、潛水泵的選擇開關應置于自動

24、位置。3、 生活水泵規(guī)定每星期至少輪換使用一次，消防泵每月自動和手動操作試機一次，確保消防泵在事故狀態(tài)下能正常啟動。4、 泵房每星期由分管責任人打掃一次，確保泵房地面和設備外表的清潔。5、 水池觀察口應加蓋并上鎖，鑰匙由指定的工程部技工管理； 透氣管應用紗布包扎，以防雜物掉入水池中。6、 按照水泵保養(yǎng)要求定期對其進行維修保養(yǎng)。7、 保證水泵房的通風、照明，以及應急燈在停電狀態(tài)下的正常使用。六、空調(diào)制冷設備房管理制度空調(diào)設備房是中央空調(diào)系統(tǒng)的控制中心，為確保空調(diào)設備的安全、高效運行，特作如下規(guī)定：1、 空調(diào)制冷機房的全部設備，必須由指定的電氣人員管理操作，非本職人員禁止操作。2、 無關人員必須經(jīng)

25、工程部主管許可，方能進入制冷機設備房。3、 室內(nèi)保持良好的清潔衛(wèi)生、照明、通風并嚴禁煙火，嚴禁明火。4、 做好設備運行記錄，分析機組各種壓力表、溫度計的讀數(shù)是否正常準確，發(fā)現(xiàn)異常應及時處理并上報。5、 須每月對中央空調(diào)系統(tǒng)抄一次電能表，并做分析。 根據(jù)空調(diào)負荷的變化調(diào)節(jié)機組，確保機組運行在節(jié)能狀態(tài)，費用不超標。6、 定期保養(yǎng)檢查，及時更換磨損的零件，并作好記錄。7、 定期對冷凍水系統(tǒng)、冷卻水系統(tǒng)進行清理、水處理。8、 調(diào)整冷卻塔風扇角度或加擋板，減少冷卻塔的飄水。9、 控制冷卻塔托盤的水位，避免溢水。10、 空調(diào)值班室每天清掃一次，制冷機設備房每周清掃一次，新風空調(diào)機房每月清掃一次，制冷冷水機

26、組每月清潔一次。七、中控 / 消防中心管理制度中央控制室（或消防中心）是設備運行、監(jiān)控的心臟，直接關系到轄區(qū)的各項安全。為保障業(yè)主人身、財產(chǎn)安全，特制定本制度。1、 中控室 / 消防中心實行 24小時值班制度。2、 各種相關制度、規(guī)程、流程、應急電話等須上墻。3、 值班人員必須熟悉相關工作流程、規(guī)定，值班時不得擅離崗位，須全神注視顯示器、儀表、信號燈等，認真作好記錄，交班時雙方須對設備狀態(tài)進行檢查。4、 火災報警控制、聯(lián)動系統(tǒng)的終端設備（如水泵控制柜、風機控制柜等）須將主令開關置于自動檔， 中控室 / 消防中心聯(lián)動柜可置于手動檔。 當值班人員發(fā)現(xiàn)報警信號后，須立刻核實信號的真?zhèn)?，信號為真時，將

27、其置于自動，并按相關程序?qū)υO備進行操作，信號為誤報時，及時將設備復位。5、 防盜監(jiān)視系統(tǒng)的錄像，火災報警控制器中的報警記錄、打印記錄，門禁、紅外防盜系統(tǒng)報警記錄等按下列時間進行保存、更新：紙張記錄須妥善保管一年；錄像信息保存七天，無用者可更新；軟盤、硬盤信息記錄 . 由專業(yè)人員檢查后，無用者刪除。6、 中控室 / 消防中心設備應由維修方專業(yè)人員進行維修保養(yǎng)。 使用者應在使用界面內(nèi)進行操作， 不得擅自修改系統(tǒng)程序、 密碼等。 設備供貨商/ 保修單位技術人員對系統(tǒng)進行調(diào)試、維修、系統(tǒng)升級時必須征得工程部同意、登記，且工程部主管在場 情況下，方可進行，無關人員不得操作中控室 / 消防中心設備。7、

28、辦理業(yè)主裝修申請時，工程部須對擬裝修部分的火災報警裝置、噴淋裝置、弱電裝置狀況進行檢查，檢查結(jié)果須由業(yè)主簽字確認。裝修造成的系統(tǒng)故障或損壞，須由業(yè)主支付系統(tǒng)維修恢復費。8、 對監(jiān)控設備每月要進行一次保養(yǎng)。八、電氣維修規(guī)定為保證電氣設備的正常運行，促進電氣設備設施保養(yǎng)、維修工作正常化、規(guī)范化、科學化，做到安全工作、萬無一失，特制定以下規(guī)定：1、 必須嚴格遵守執(zhí)行國家電氣安全操作規(guī)程，工程部技工做到培訓后持證上崗，以保證工作萬無一失。2、 供方（或維修人員）對于轄區(qū)內(nèi)配置的電氣設備，按計劃定期保養(yǎng)及維修。重大電氣設備的檢修計劃，要由品質(zhì)技術部把關審查并派專人參加。3、 維修和保養(yǎng)電氣設備時，維修人

29、員要采取相應的安全技術措施，工程部對作業(yè)人員必須進行安全生產(chǎn)交底和技術交底，防止觸電及設備事故的發(fā)生。4、 在電源干線、低壓配電盤及配電箱等設備上進行工作時，必須有專人監(jiān)護，至少由兩人互相配合進行。操作前必須摘掉檢修設備的電源保險后驗電，并懸掛標識牌，操作人員必須使用絕緣工具，并站在絕緣墊上作業(yè)。5、 維修后的電氣設備及線路，要經(jīng)專職人員檢查無誤并拆除所有的安全措施后，方可投入運行。嚴禁在處于工作狀態(tài)的電動機及其附屬裝置回路上進行工作。6、 本規(guī)定與“配電房管理制度”同時執(zhí)行，互為補充。九、臨時用電管理規(guī)定為了加強樓宇修繕和業(yè)主裝修工程的臨時施工用電管理，確保管理項目電源線路安全和電氣設施設備

30、安全運行， 維護管理項目住戶正常的工作秩序和生活秩序， 特制訂本規(guī)定。1、 管理處對管理項目進行重大修繕工程使用施工電動設備和電動工具的用電量，必須限定在不影響管理項目供電系統(tǒng)正常運作和供電負荷量允許范圍內(nèi)。維修人員在報修繕計劃時，必須同時上報用電設備詳細資料，經(jīng)管理處批準后，才能組織施工。2、 臨時用電必須符合消防和安全用電要求。3、 凡進入管理項目內(nèi)進行施工的單位和個人使用電動設備、工具及電源線等器材，必須符合國家有關產(chǎn)品質(zhì)量規(guī)定和安全要求，并安裝漏電保護開關，配備分線電閘箱和安裝電表，電動工具、臨時照明線路應有合格插頭插座，并在管理處專業(yè)人員指定地點接線，禁止亂拉亂接電線。4、 進入管理

31、項目的臨時施工人員使用的電動設備和工具，必須在管理處規(guī)定時間內(nèi)使用，禁止在其它時間內(nèi)使用，以防發(fā)出各種噪音影響住戶和鄰居的正常休息。5、 管理處專業(yè)人員有權對違章操作的人員和電動設備工具進行檢查，有權制止違章電動設備及工具的使用。對不聽勸阻者，應立即報告管理處，停止施工。十、用水、供水管理規(guī)定為保證向住戶供應符合衛(wèi)生標準的生活用水，加強供水管理，達到節(jié)約用水、滿足用戶需要之目的，特規(guī)定如下：1、 由管理處指派一名責任心強、作風正派、身體健康的技工負責對樓宇水池、水箱鑰匙的保管和水池、水箱的清洗工作。2、 在非限水季節(jié)（以市政府通知為準），管理處應盡力保證隨時向住戶供水。在確實需要臨時停水時，應

32、先通知住戶。3、 地下貯水池、天面水箱每年應徹底清洗兩次， 由水務局取樣檢驗。 水質(zhì)必須合格。水箱入口應加蓋密封并加鎖。每年510 月每個月加藥二次（每15 天一次）； 1 4 月及 11 12 月每個月加藥一次。4、 在巡查中發(fā)現(xiàn)水泵、閥門、供水管道有跑、冒、滴、漏現(xiàn)象，水池的水位控制器、浮球閥工作不正常，應立即向管理處報告，由管理處組織人員進行搶修，杜絕浪費。5、 隨時向住戶進行節(jié)約用水、計劃用水宣傳教育，提高全體用戶節(jié)約用水意識。6、 執(zhí)行市政府分段收費規(guī)定，用經(jīng)濟手段管理，加強節(jié)約用水。7、 本規(guī)定與“水泵房管理制度”同時執(zhí)行，互為補充。十一、電梯管理規(guī)定為保證電梯正常運行，更好地為業(yè)

33、主和顧客服務，特制定本規(guī)定：1、 電梯內(nèi)任何設備非電梯維修人員禁止操作。2、 運行中突然出現(xiàn)故障，工程部值班人員盡可能疏散乘客，并通知電梯工作人員檢修。3、 切勿讓幼兒單獨乘搭電梯，以免發(fā)生危險。4、 電梯維修人員每月應對電梯例行檢查， 如發(fā)現(xiàn)有震蕩， 不正常的聲音或電梯損壞，應立即停梯檢修。5、 全面認真執(zhí)行電梯例保、一級保養(yǎng)、二級保養(yǎng)、中修、大修的維修、保養(yǎng)規(guī)則，認真填寫維修保養(yǎng)記錄及故障處理記錄。6、 因維修、保養(yǎng)、正常使用等原因停梯，應在一樓掛牌告示。7、 組織專人應每天用清潔劑擦拭電梯一遍。十二、設備管理規(guī)程為保證所有為業(yè)主（住、用戶）提供各種服務的公共設備滿足服務要求，特制定本規(guī)程

34、。（一）定義1、例保指經(jīng)常性的保養(yǎng)工作。包括定期檢查、清潔、防腐、緊固和潤滑，對不經(jīng)常運行的機械進行盤車、試車（正壓風機、消防水泵、發(fā)電機），發(fā)現(xiàn)小故障及時排除，作好記錄。2、一級保養(yǎng)對機械設備進行檢查、檢測，根據(jù)實際需要局部解體，進行清洗、調(diào)整、維修更換；對電機進行絕緣搖測；對電氣設備清掃，檢查儀表、電器（斷路器等）；對電子設備除塵、觸頭研磨、更換，功能檢查；對管道、風道局部除銹防腐、刷漆；對各種主要閥門（含風閥、防火閥）滲漏、故障進行處理。3、二級保養(yǎng)對機械設備進行全面清洗、調(diào)整，部分解體檢查和局部修理，更換易損件，噪聲、振動、泄漏檢測，發(fā)電機帶負荷試車；對電機進行絕緣搖測，抽芯檢查，清掃

35、、軸承上油；對電氣設備全面清掃，母線、導線、電器端子壓接面除氧化，電器參數(shù)整定，耐壓絕緣測試；對電子設備除塵、插接件接口清洗，系統(tǒng)功能、參數(shù)測試；對管道、風道部分除銹、防腐、刷漆；對各種主要閥門（含風閥、防火閥）滲漏、故障處理或更換。4、中修工程中修工程是指對設備進行正常的和定期的全面檢修，對設備部分解體修理和更換少量磨損零部件，保證設備能恢復和達到應有的標準和技術要求，使設備能正常運轉(zhuǎn)到下一次修理。5、大修工程大修工程是指對設備進行定期的全面檢修，對設備要求全面解體、更換主要部件或修 理不合格的零部件，使設備基本恢復原有性能。6、設備更新和技術改造設備更新和技術改造是指設備使用到一定年限后，

36、技術性能落后、效率低、耗能大或污染（腐蝕、排氣、粉塵、噪音）問題日益嚴重，須更新設備，提高和改善技術性能。7、事后維修（故障維修）設備發(fā)生故障后，對失效、損壞部分作針對性的維修。8、狀態(tài)維修通過監(jiān)測設備狀態(tài)參數(shù)的變化，出現(xiàn)明顯劣化后實施的維修。（二）設備分類根據(jù)設備對業(yè)主服務的重要性將其分為三級（風機類、泵類、機組類均含相應的電機、電氣控制柜）：I級設備：電梯、發(fā)電機、生活水泵、消防泵、噴淋泵、穩(wěn)壓泵、低壓配電柜、火災 中央報警控制柜、消防聯(lián)動柜、冷水機組、BA 中央管理計算機。R級設備：正壓風機、空氣處理器、冷卻塔、公用天線系統(tǒng)、對講報警系統(tǒng)、防盜監(jiān) 視系統(tǒng)、氣體自動滅火設施、高壓開關柜、變

37、壓器、車場自動收費裝置、泳池水處理裝置、DDC®場控制器。田級設備：除I、R級以外的所有設備。如：區(qū)域火災報警控制箱、小型控制箱（配電箱）、交通道閘、排風機、風機盤管、集中抄表裝置、維修機具以及辦公室、食堂、清 潔、保安通訊設備等。（三）設備管理模式采用計劃預修制（三級保養(yǎng)例保、一級保養(yǎng)、二級保養(yǎng)、小修、中修、大修、設備更新和技術改造）與狀態(tài)維修、事后維修相結(jié)合的管理模式。1、對于符合磨損規(guī)律的I、II級設備（電梯、水泵、正壓風機、電動機、柴油發(fā)電機、 冷水機組等），定期做三級保養(yǎng)，定期進行小修、中修、大修。小修包含在三級養(yǎng)護中。中修、大修周期見附表設備保養(yǎng)、中修、大修周期。2、對于

38、I、II級電氣設備（高壓柜、變壓器、低壓柜、控制柜等）、電子設備（火災 報警控制柜、放大器、計算機等）進行三級保養(yǎng)、探測性維修（功能檢查）、狀態(tài)維修。3、對于m級設備，采取事后維修，每年進行一次保養(yǎng)，并記錄在m級設備保養(yǎng)、檢查記錄表內(nèi)。（四）職責1、品質(zhì)技術部負責設備接管驗收，中修、大修及設備更新改造計劃制定、方案審批、各管理處維修人員的調(diào)配、工程監(jiān)督、組織驗收，保養(yǎng)計劃審批，設備（器具）申購、報廢審批， 組織招投標， 選擇、 評價設備維修養(yǎng)護供方， 負責 公共機電設備維修保養(yǎng)合同電梯維修保養(yǎng)合同、設備缺陷整改、中修、大修、更新改造委托合同的審核，辦理合同會簽手續(xù)。2、品質(zhì)技術部負責機電設備維

39、修保養(yǎng)情況及設備技術狀態(tài)的月檢查。3、 管理處負責機電設備日常操作、 運行、 巡查、 點檢及 公共機電設備維修保養(yǎng)合同委托范圍外的一切保養(yǎng)、維修工作，填寫相關記錄，編制保養(yǎng)計劃，與供方根據(jù)公共機電設備維修保養(yǎng)合同確定分包內(nèi)容。維修養(yǎng)護合同簽訂后，按合同監(jiān)督檢查、評定供方。（五）設備前期管理1、前期介入設備選型、安裝要求等由品質(zhì)技術部對有關物業(yè)考察后，向發(fā)展商提出。政府有關部門的驗收，管理處應參與。2、設備的接管驗收（ 1） 設備的接管驗收由品質(zhì)技術部代表公司， 組織專家及相關管理處技術人員組成驗收組，會同發(fā)展商、承包商進行。驗收依據(jù)為設備出廠說明書及國家有關規(guī)范、標準。確實達不到上述條件的應在

40、驗收單中寫明實際情況及原因，并限期整改，進行復驗。設備的 接管憑證由公司品質(zhì)技術部對地產(chǎn)商辦理（驗收單接收人處簽字蓋品質(zhì)技術部公章）II級設備由品質(zhì)技術部組織專家及管理處人員一同檢驗，m級設備由管理處檢驗，填寫驗收單報辦公室復核蓋章。驗收單蓋章后，原件發(fā)展商、管理處各留一份作為交接憑證。設備技術資料在設備交接驗收時，由品質(zhì)技術部向發(fā)展商收取并辦理接收手續(xù)。對于發(fā)展商尚未移交的資料，由品質(zhì)技術部代表公司跟蹤收取并填寫接管驗收移交工程資料清單，全部資料收齊后，在品質(zhì)技術部辦理清單簽字、蓋章手續(xù)。資料由管理處專人保管。（ 2）當供電設備、供水設備驗收合格接管后，方可與發(fā)展商辦理水、電用戶更名、過戶手

41、續(xù)，最好直接與供電局、自來水公司辦理抄表到戶手續(xù)。辦理手續(xù)前，管理處須向發(fā)展商索要原供用電合同、供水合同、供水合同執(zhí)行單及近期電費、水費單提交公司辦公室審核。審核通過后，由管理處具體辦理過戶、抄表到戶事宜，辦公室負責辦理供用電合同、供水合同、委托銀行代收水電費協(xié)議書等對外合同會簽手續(xù)。3、設備的編號設備編號由以下四部分組成：（ 1）第一部分表示單位的名稱：用雙字母表示（ 取 AZ） 。（ 2）第二部分表示設備的類別：用數(shù)字01 99 表示；（ 3）第三部分表示單位設備序號：用數(shù)字1 2 3 表示；（ 4）第四部分表示設備的管理等級：用羅馬數(shù)字I、n田表示；例： KD03 1 （ I ）學府康都

42、物業(yè)管理處電梯 1 號梯 I級管理設備4、設備的建帳1）管理處給所管物業(yè)的全部設備編號，并填寫機電設備統(tǒng)計表。（ 2）管理處對所管理的所有設施設備都應建立設備臺帳。5、設備質(zhì)量缺陷整改新入伙的管理處，機電設備接管后，由品質(zhì)技術部委托專業(yè)公司對設備質(zhì)量缺陷進行三個月整改，整改達到企業(yè)標準后，由品質(zhì)技術部驗收，通過后，再與供方簽訂公共機電設備維修保養(yǎng)合同。6、設備標識管理（ 1）設備標牌未隱蔽的設備須在規(guī)定位置貼設備標牌。對新入伙的物業(yè)，管理處可要求進行質(zhì)量缺陷整改的供方按機電設備統(tǒng)計表填寫設備標牌，并按有關規(guī)定要求，貼在設備上。（ 2）設備的顏色設備的顏色由各管理處自行統(tǒng)一。（ 3）設備狀態(tài)標識

43、重要危險設備的工作狀態(tài)須標識（如配電柜掛“禁止合閘”等），報廢、封存的設備須標識。（ 4）設備標識牌由各管理處統(tǒng)一設計。（六）設備使用管理1、物業(yè)公共設備的操作使用權歸管理處，供方維修保養(yǎng)時，停電梯、停電、停水、操作設備須征得管理處同意。2、管理處技工必須按國家規(guī)范、公司有關制度、規(guī)定及作業(yè)指導書要求對本管理處管理的設備進行操作使用，確保對業(yè)主服務質(zhì)量達標。須認真、全面、細致的作好運行監(jiān)視、檢查工作，并作記錄，記錄應保證準確性、及時性和真實性。3、管理處技工應定期分析各種設備狀態(tài)記錄（含水、電抄表記錄），確定系統(tǒng)工作是否正常。作經(jīng)濟性分析，確保設備工作在節(jié)能狀態(tài)，及時予以控制調(diào)整。4、重要設備

44、（如變壓器、中央空調(diào)等）的投入、報停須經(jīng)品質(zhì)技術部批準。（七）設備維修保養(yǎng)管理1、計劃（ 1）維修保養(yǎng)計劃供方應將委托范圍內(nèi)的設備下年度保養(yǎng)計劃于每年12 月中旬報管理處， 保養(yǎng)周期、 級別應符合本文設備保養(yǎng)、中修、大修周期的規(guī)定及合同要求。管理處審核、調(diào)整后，與管理處保養(yǎng)范圍內(nèi)的設備保養(yǎng)計劃表匯總，于每年12 月下旬報品質(zhì)技術部審批，審批后的設備保養(yǎng)計劃品質(zhì)技術部、管理處、專業(yè)公司各保留一份。設備中修、大修、更新改造計劃由品質(zhì)技術部制定，并審查確定方案，編制或?qū)彶轭A算。（ 2）檢定計劃：電梯檢定計劃由管理處制定；計量器具檢定計劃由管理處制定。2、實施（ 1）有關制度、規(guī)定及作業(yè)指導書要求對設

45、備進行保養(yǎng)維修。供方負責公共機電設備維修保養(yǎng)合同委托范圍內(nèi)的設備維修保養(yǎng)，可采用供方提供的表格作記錄，管理處工程部負責合同委托范圍外的設備維修保養(yǎng)工作。（ 2） 發(fā)現(xiàn)設備故障 （不屬于工程部負責維修范圍內(nèi)的故障維修） ， 工程部應用 故 障轉(zhuǎn)呈單立即通知供方，供方接到轉(zhuǎn)呈單后，須在半個工作日內(nèi)給管理處答復，確定維修時間。一時無法解決的問題應給管理處書面說明，承諾修復時間。對于重大維修，品質(zhì)技術部應組織專業(yè)工程師進行現(xiàn)場監(jiān)督、指導。對于供方不能解決的問題，需要向其它專業(yè)公司委托維修時，供方負責人應先填寫外委維修申請表，維修費報品質(zhì)技術部審核，呈報總經(jīng)理批準后，再進行修理。若公司進行發(fā)包，由管理處

46、填寫外委維修申請表按上述程序辦理審批。維修費用較高的項目，由品質(zhì)技術部組織招標。關鍵設備發(fā)生故障，造成小區(qū)停電、停水、停梯或嚴重影響業(yè)主生活（不含重大設備事故），須按應急程序進行搶修。管理處首先應電話通知品質(zhì)技術部，并立即組織搶修，恢復設備功能。搶修所用的配件、材料標識后可按緊急放行處理。事后須按常規(guī)程序補辦審批手續(xù)。（ 3） 設備中修、 大修、 更新改造工程由品質(zhì)技術部選擇供方 （招標或指定合格的供方） ，組織訂立有關合同，辦理合同會簽手續(xù)，并由品質(zhì)技術部組織有關人員（相關管理處技術人員、辦公室工程師或聘請的專家）進行工程施工監(jiān)督。3、檢查（ 1）維修保養(yǎng)檢查工程部日常對設備進行巡視時，應對

47、設備重點部位進行檢查（點檢），并作好記錄。發(fā)現(xiàn)問題及時解決，無法解決的問題提交專業(yè)公司解決。設備（I、n田級設備）”例保”計劃執(zhí)行情況由管理處經(jīng)理檢查。設備維修完畢后，應對設備功能進行檢定，屬I、r級設備由品質(zhì)技術部組織檢定并備案；屬田級設備由管理處檢定，所有設備檢定記錄管理處都應備案。設備中修、大修、更新改造工程竣工驗收由品質(zhì)技術部組織驗收。2）設備的檢定對于電梯，電梯廠家每年進行一次自檢，并按規(guī)定時限報送政府有關部門檢定。有功電能表、 無功電能表、 水表、 燃氣表由供電局、 自來水公司、 燃氣公司負責定期 檢定，管理處須保護好計量表、柜上的鉛封。（八）設備安全管理（ 1）持證上崗與安全檢查

48、從事特殊工種作業(yè)的員工（電工、電梯工、司爐工、消防中心值班員等），須持證上崗。公司品質(zhì)技術部每半年對設備安全狀況等進行一次檢查，并責成未達標單位對安全隱患進行整改。（ 2）安全事故處理程序當管理處發(fā)生設備安全事故后，須立即通知公司品質(zhì)技術部。在調(diào)查人員未趕到現(xiàn)場之前，應盡可能地保護現(xiàn)場，拍照或錄像。品質(zhì)技術部須組織人員搶修，保證對業(yè)主的服務。事后管理處須向品質(zhì)技術部提交設備安全事故報告，品質(zhì)技術部根據(jù)管理處的報告及調(diào)查結(jié)果，向總經(jīng)理提交設備安全事故調(diào)查報告，并提出處理意見。（九）設備封存及報廢管理1、設備封存擬封存的I、R級設備由管理處報品質(zhì)技術部，品質(zhì)技術部計劃安排設備封存前的處 理工作（防

49、腐、防護等）。封存地點應保持干燥、干凈、安全。管理處應定期檢查。封存的設備，應貼封存標記，重新啟用時預先保養(yǎng)一次。2、設備報廢對不能修復或維修后檢定不合格的設備，由技工填寫設備停用 / 封存 / 報廢審批表，報品質(zhì)技術部審核并呈報總經(jīng)理批準報廢。報廢的設備應在設備檔案中注明報廢日期，封存該設備檔案。設備維修過程中更換下來的器件（報廢件）應在設備維修記錄上寫明。報廢的設備及報廢件，管理處應妥善保管，并統(tǒng)一填寫設備停用 / 封存 / 報廢審批表。（十）組織對供方的控制1、供方的選?。篒類提供零星設備維修的維修方R類 提供設備設施大中修、更新改造工程承包商2、新供方評價零星維修及日常養(yǎng)護須外委由管理

50、處按供方初審記錄初審內(nèi)容要求進行評價。符合要求者擬定為合格供方，列入管理處合格供方名單。當發(fā)生設備中修大修、更新改造、缺陷整改、貴重材料采購等項目，應由品質(zhì)技術部組織公開招標或議標。除邀約合格的供方參加投標外，還應邀請新供方參加。品質(zhì)技術部組織評標小組，負責開標、評標。凡符合供方初審記錄初審內(nèi)容要求者，擬定為合格的供方，填寫供方初審記錄，由總經(jīng)理審批通過后，列入合格供方名單。3、供方選擇由管理處從合格供方中初選 2 3 家符合條件者報品質(zhì)技術部審核， 品質(zhì)技術部審核后確定一家報總經(jīng)理批準并辦理合同會簽手續(xù)。中修、大修更新改造等工程由品質(zhì)技術部組織公開招標，選定 2 名擬中標單位報總經(jīng)理決策，確

51、定中標單位。4、供方的評價供方須每年至少進行一次評審。例保、一保、二保工程的供方按維修供方評價表由管理處進行評價，品質(zhì)技術部審核，評審結(jié)果為不合格的供方從管理處合格供方名單上去掉。分包中修、大修、更新改造工程的供方按土建供方評價表進行評價。未發(fā)生的條款，不評分，最后計算得分率。得分率85%為合格。合格供方經(jīng)總經(jīng)理批準后列入合格供方名單，以備再選用。評價結(jié)果為不合格的分包方，經(jīng)總經(jīng)理簽字后，將從合格供應商名單上去掉。5、供方檔案品質(zhì)技術部應建立并保存設備中修、大修、更新改造工程的合格供方檔案，檔案內(nèi)容包括：評審記錄、資質(zhì)證書或營業(yè)執(zhí)照復印件及合格供方名單。管理處建立例保、一保、二保工程的合格供方

52、檔案，保存所有合格供方的檔案備查。6、工程質(zhì)量監(jiān)督及驗收對I類供方的日常檢查、監(jiān)督，由管理處進行。管理處應按合同或約定及有關維修標準，對供方是否按維修計劃、約定進行維修、予以確認，對照物業(yè)公司標準，檢查維修質(zhì)量是否達標。 合格則在維修記錄上簽字。 管理處的確認不免除供方對不合格維修進行返工、返修的責任。公司每月對物業(yè)狀況進行一次檢查，發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問題，在檢查表中記錄并通知管理處。屬于供方的問題，由管理處負責監(jiān)督其整改。大中修、更新改造工程由公司派有關工程師進行現(xiàn)場監(jiān)督。工程竣工后，由供方、管理處、品質(zhì)技術部共同組成驗收組進行驗收。 驗收時應核對實物工程量是否與設計圖紙相符合， 是否滿足實際使用功能

53、要求；對工程量進行實測實量；對分部、分項工程按國家有關驗評標準進行評定，最后評定單位工程是否滿足合同上的質(zhì)量等級；按實際需要及有關規(guī)范交接竣工圖及使用說明書。對驗收中發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量缺陷按議定時限整改后進行復驗。驗收合格后，由三方在工程竣工驗收證書簽字蓋章后，憑工程結(jié)算協(xié)議書才能結(jié)清工程款。（十一）設備技術檔案資料管理1、設備技術資料：設備技術資料管理按本文第六條第二款執(zhí)行，資料的借閱必須辦理相關手續(xù)。2、質(zhì)量記錄（ 1）設備運行記錄、巡查記錄、值班記錄由管理處填寫保存。管理處實施保養(yǎng)、維修的設備，由管理處工程部填寫記錄，分包方實施保養(yǎng)維修的設備，由分包方填寫保養(yǎng)記錄、維修記錄。保養(yǎng)檢查記錄、維修檢定結(jié)論填寫按本文第八條第三款執(zhí)行。管理處工程部對所在物業(yè)所有的設備質(zhì)量記錄應按時間順序裝訂成冊保存。（十二）設備（機具）的申請、采購、驗證、入庫建帳1、申請根據(jù)物業(yè)正常運作或維修需要，由管理處填寫購置設備申請報告。購置總價在五百元以下的，由管理處經(jīng)理批準購買；購置總價在五百元以上的，經(jīng)管理處經(jīng)理同意后，報品質(zhì)技術部審核并提出滿足使用要求的設備技術指標，然后呈報總經(jīng)理批準購置。購置的設備，管理處均應建檔。2、采購采購人員應對所采購設備的用途、基本要求、質(zhì)量標準等掌握清楚。購買時應會同機具使用人或申請人共同