物業(yè)公司工程設(shè)備管理手冊

1、配電房管理制度12工程設(shè)備管批準(zhǔn)： 日期：目 錄第一章 設(shè)備管理組織機(jī)構(gòu)圖1第二章 工作職責(zé)22、 工程部主管崗位職責(zé)23、 工程部高級技工崗位職責(zé)34、 工程部技工崗位職責(zé)35、 工程部木工崗位職責(zé)46、 工程部水暖工崗位職責(zé)57、 工程部鍋爐工崗位職責(zé)58、 工程部電工崗位職責(zé)69、 工程部弱電工崗位職責(zé)6十、工程部土建工崗位職責(zé)7十一、工程部維修技工崗位職責(zé)8十二、工程部中央空調(diào)工崗位職責(zé)8十三、工程部電梯工崗位職責(zé)8第三章工程部工作制度及規(guī)程 101、 設(shè)備保修期管理辦法 102、 水電過戶審批制度 104、 發(fā)電機(jī)房管理制度 125、 水泵房管理制度 136、 空調(diào)制冷設(shè)備房管理制度

2、 137、 中控/消防中心管理制度 148、 電氣維修規(guī)定 159、 臨時用電管理規(guī)定 15十、用水、供水管理規(guī)定 16十一、電梯管理規(guī)定 16十二、設(shè)備管理規(guī)程 17十三、測量設(shè)備管理規(guī)程 29十四、供配電設(shè)備設(shè)施安全操作規(guī)程 31十五、供配電設(shè)備設(shè)施運行管理規(guī)程 33十六、供配電設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)規(guī)程 36十七、給排水設(shè)備設(shè)施操作規(guī)程 38十八、給排水設(shè)備設(shè)施運行管理規(guī)程 39十九、給排水設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)規(guī)程 41二十、二次供水管理規(guī)程 44二H一、柴油發(fā)電機(jī)操作規(guī)程 46二十二、柴油發(fā)電機(jī)運行管理規(guī)程47二十三、柴油發(fā)電機(jī)維修保養(yǎng)規(guī)程 50二十四、電梯運行管理規(guī)程 53二十五、電梯日常維修

3、保養(yǎng)規(guī)程 55二十六、電梯故障維修規(guī)程 59二十七、電梯困人救援規(guī)程 62二十八、中央空調(diào)操作規(guī)程 63二十九、中央空調(diào)運行管理規(guī)程 63三十、中央空調(diào)維修保養(yǎng)規(guī)程 66三十一、消防系統(tǒng)運行管理規(guī)程 71三十二、消防系統(tǒng)維修保養(yǎng)規(guī)程 73三十三、弱電系統(tǒng)維修規(guī)程 75三十四、用戶家庭安裝/維修規(guī)程 78三十五、公共設(shè)備大的故障維修程序 86三十六、設(shè)備更新、技術(shù)改造程序87三十七、正壓風(fēng)機(jī)維修保養(yǎng)規(guī)程 88三十八、汽車道閘保養(yǎng)規(guī)程 89附件：1、物業(yè)接管驗收手冊2、工程設(shè)備管理表格第一章設(shè)備管理組織架構(gòu)圖、設(shè)備管理組織機(jī)構(gòu)圖公司總經(jīng)理品質(zhì)和術(shù)部各物北管理處1 工程科豐管合格供應(yīng)方工程部高級技二

4、第二章工作職責(zé)一、工程部工作職責(zé)1、消防中心、配電房、電梯組實行 24小時值班，做好記錄。2、每天定時巡視一次各處機(jī)電設(shè)備運行狀況，發(fā)現(xiàn)異常及時修理及保養(yǎng)。3、對重大突發(fā)性故障，立即搶修。4、對全部設(shè)備進(jìn)行預(yù)防性保養(yǎng)及定期檢修，確保設(shè)備良好可行地運作。5、對業(yè)戶投訴，快速予以處理。6、節(jié)約材料及電能消耗，做好低耗優(yōu)質(zhì)服務(wù)，將每月水、電單審核分析后送收款室7、對樓宇設(shè)備做到三干凈、四不漏、五良好。即：三干凈：指設(shè)備干凈、機(jī)房干凈、工作場地干凈；四不漏：指不漏電、不漏水、不漏油、不漏氣；五良好：指使用性能良好、密封良好、潤滑良好、堅固良好、調(diào)整良好。8、編制每月備品備件計劃，上報管理處。9、按設(shè)備

5、實際情況和更好地為業(yè)主服務(wù)的需要，提出設(shè)備局部改造的合理化建議，報管理處審核并實施。10、 確保管轄區(qū)域消防設(shè)備完好無缺，保證任何時候都可起動使用，達(dá)到滅火救災(zāi)的目的。積極組織參加管理處的各項義務(wù)活動和物業(yè)管理專業(yè)知識的培訓(xùn)。1112 完成上級領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作。二工程部主管崗位職責(zé)1 在物業(yè)管理處經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)下，負(fù)責(zé)管理處房屋本體維護(hù)的全面管理工作，并定期對房屋本體進(jìn)行檢查。2 全面掌握公司管轄的物業(yè)情況，每月對管理處的房屋本體維修進(jìn)行統(tǒng)計審查。3 負(fù)責(zé)組織制定房屋本體維修保養(yǎng)計劃和方案， 并定期組織檢查， 使計劃得以落實。4 對管理處的技工進(jìn)行監(jiān)督指導(dǎo)，負(fù)責(zé)制定培訓(xùn)計劃，并對管理處技工進(jìn)行業(yè)

6、務(wù)培訓(xùn)及季度考核。5 協(xié)助物業(yè)管理處經(jīng)理跟進(jìn)樓盤遺留問題的改造及大型維修項目，確保樓盤正常使用。6 負(fù)責(zé)組織技術(shù)文件和檔案的接管，參與組織對公司接管的樓盤進(jìn)行驗收及其設(shè)施的完善工作。7 按時按質(zhì)按量完成上級領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它工作。三工程部高級技工崗位職責(zé)1負(fù)責(zé)機(jī)電安裝維修工程的日常維護(hù)工作，確保管理區(qū)域的供水供電設(shè)備運行正常。2 貫徹執(zhí)行公司制定的規(guī)章制度， 確保機(jī)電設(shè)施 設(shè)備處于安全 良好的運行狀態(tài)。3 對設(shè)施設(shè)備的運行維修和保養(yǎng)工作進(jìn)行定期和不定期檢查，保證設(shè)施設(shè)備的正常運行。4 根據(jù)崗位要求以及自身能力，對負(fù)責(zé)片區(qū)的設(shè)備運行維修保養(yǎng)工作進(jìn)行實際操作。5 巡檢消防栓消防水管給排水主管道管道配件

7、樓道天臺系統(tǒng)，并做記錄。6 巡檢強(qiáng)弱電設(shè)備線路公共天線集中監(jiān)控系統(tǒng)及水池水位控制線路等。7 對工程部技工的工作情況記錄進(jìn)行匯總，發(fā)現(xiàn)故障的立即向值班工程師匯報并及時處理。8 負(fù)責(zé)公共設(shè)施設(shè)備及水電維修，并對維修工作質(zhì)量進(jìn)行跟蹤。9 嚴(yán)格遵守安全技術(shù)操作規(guī)程并按有關(guān)制度辦事。10 按照公司節(jié)水節(jié)電的規(guī)定，做好節(jié)水節(jié)電的工作，并提出可行性建議。每月對公共用水用電量進(jìn)行統(tǒng)計，如有異常，進(jìn)行分析并進(jìn)行解決。11 按時按質(zhì)按量完成上級領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作。四工程部技工崗位職責(zé)1 確保整個管理項目供水正常，負(fù)責(zé)給排水系統(tǒng)維修工作。2 檢修涂刷消防栓消防水管配件開關(guān)樓道天臺水池開關(guān)給排水，并做記錄。3 檢修涂

8、刷，給排水主管道開關(guān)草地噴淋系統(tǒng)。4 參加供水公司抄表。5 給排水土木維修工程質(zhì)量監(jiān)督。6 參加管理處大型全面檢查。7 提出下月給排水維修計劃，給排水維修材料計劃。8 熟悉強(qiáng)弱電設(shè)備線路公共天線集中監(jiān)控系統(tǒng)消防及水池水位控制線路等。9 每日巡視供電系統(tǒng)的運行情況，做好記錄，發(fā)現(xiàn)故障后立即向主管匯報并及時處理。10 檢查配電系統(tǒng)的空氣開關(guān)斷路器電表等用電設(shè)備是否正常運行。11 參加供電公司抄表。12 負(fù)責(zé)用電線路電器維修更換工作。13 處理有關(guān)違章。14 參加抄住戶電表，計出電度交財務(wù)計費。15 嚴(yán)格遵守安全技術(shù)操作規(guī)程并按有關(guān)制度辦事。16 對維修保養(yǎng)及施工中出現(xiàn)的故障及不安全因素及時處理并匯

9、報。17 負(fù)責(zé)處理業(yè)主（住戶）水電項目報修處理。18 完成上級領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它工作。五工程部木工崗位職責(zé)1 嚴(yán)格遵守規(guī)章制度和操作規(guī)程。2 負(fù)責(zé)管理項目所有木器家具的維修保養(yǎng)。3 負(fù)責(zé)管理項目墻紙大花板玻璃及各種裝飾的裝修維護(hù)。4 為管理項目舉辦的各種活動制作和安裝道具。5 負(fù)責(zé)管理項目貼面維修保養(yǎng)和更新。6 定期巡回檢查所管范圍設(shè)施的完好狀況，發(fā)現(xiàn)問題及時維修。接到派工單迅速維修，遇到重大問題及時請示匯報。7 維修完畢后清理現(xiàn)場。8 完成上級指派的其它工作。六工程部水暖工崗位職責(zé)1 認(rèn)真執(zhí)行公司各項規(guī)章制度和工作程序，服從上級指揮和有關(guān)人員的監(jiān)督檢查，保質(zhì)保量按時完成工作任務(wù)。2 熟知管理項目

10、水暖管路的布置和分布情況，掌握主要控制閘閥的具體位置，以利于維修維護(hù)工作的快速準(zhǔn)確進(jìn)行。3 對主要閘閥做好日常維護(hù)和檢查工作，并做好記錄。4 接到報修任務(wù)時及時趕赴現(xiàn)場，及時維修填寫維修記錄，并及時復(fù)命。5 管路管件維修好后，及時通知相關(guān)部門，保持現(xiàn)場環(huán)境整潔。6 努力學(xué)習(xí)業(yè)務(wù)知識，提高業(yè)務(wù)操作技能。7 妥善保管維修用具丟失損壞時將根據(jù)情況承擔(dān)相關(guān)責(zé)任。8 定期向工程部高級技工述職。9 完成工程部高級技工交辦的其它工作任務(wù)。七工程部鍋爐工崗位職責(zé)1 認(rèn)真執(zhí)行公司各項規(guī)章制度和工作程序，服從上級指揮和有關(guān)人員的監(jiān)督檢查，保質(zhì)保量按時完成工作任務(wù)。2 根據(jù)鍋爐的保養(yǎng)要求，做好鍋爐的日常保養(yǎng)和維護(hù)工

11、作。3 鍋爐出現(xiàn)故障時，及時通知并協(xié)助維修人員進(jìn)行搶修。4 負(fù)責(zé)鍋爐房的環(huán)境衛(wèi)生。5 認(rèn)真做好鍋爐運行的原始記錄巡檢記錄。6 做好交接班工作，認(rèn)真填寫當(dāng)班記錄。7 定期向工程部高級技工述職。8 積極參加培訓(xùn)活動，努力鉆研本職工作，主動提出合理化建議。9 完成工程部高級技工交辦的其他工作任務(wù)。八工程部電工崗位職責(zé)1 認(rèn)真執(zhí)行公司各項規(guī)章制度和工作程序，服從上級指揮和有關(guān)人員的監(jiān)督檢查，保質(zhì)保量按時完成工作任務(wù)。2 熟知公司主要電氣設(shè)備設(shè)施的構(gòu)造原理及易損壞部件名稱，從而為維護(hù)維修工作的快遞準(zhǔn)確進(jìn)行打下堅實的業(yè)務(wù)基礎(chǔ)。3 做好主要電氣設(shè)備設(shè)施的日常保養(yǎng)和檢查工作，并做好記錄。4 接到報修任務(wù)應(yīng)及時

12、趕赴現(xiàn)場，及時維修，填寫維修記錄，并及時復(fù)命。5 在停電維修設(shè)備時必須掛警告牌，以保證人身和設(shè)備安全。6 設(shè)備設(shè)施維修好后及時通知使用部門，并保持現(xiàn)場環(huán)境整潔。7 努力學(xué)習(xí)業(yè)務(wù)知識，提高業(yè)務(wù)操作技能。8 妥善保管維修用具丟失損壞時將根據(jù)情況承擔(dān)相關(guān)責(zé)任。9 定期向工程部高級技工述職。10 完成工程部高級技工交辦的其它工作任務(wù)。九工程部弱電工崗位職責(zé)1 負(fù)責(zé)水泵變頻柜消防系統(tǒng)監(jiān)控系統(tǒng)對講系統(tǒng)等弱電設(shè)備的管理維修保養(yǎng)。2 熟練掌握弱電設(shè)備的技術(shù)性能及工作原理并能優(yōu)質(zhì)高效地完成維修任務(wù)。3 負(fù)責(zé)聯(lián)絡(luò)弱電設(shè)備的包修公司，督促協(xié)助進(jìn)行維修保養(yǎng)。4 負(fù)責(zé)申請購買維修所需的電子元件工具儀表。5 當(dāng)弱電設(shè)備（

13、系統(tǒng)）發(fā)生故障時，應(yīng)立即趕到現(xiàn)場進(jìn)行維修，確保系統(tǒng)正常運行，維修后做好維修記錄。6 每日進(jìn)行一次巡視檢查。7 每周對弱電系統(tǒng)進(jìn)行一次細(xì)致的檢查調(diào)整和維護(hù)保養(yǎng)并作好記錄。8 積極參加工程部和管理處的各項義務(wù)活動 專業(yè)培訓(xùn)和物業(yè)管理專業(yè)知識的培訓(xùn)，努力提高自身修養(yǎng)和維修技能。9 認(rèn)真做好工程部高級技工及主管安排的其它工作任務(wù)。十工程部土建工崗位職責(zé)1 負(fù)責(zé)房屋本體公用配套設(shè)施及管理項目內(nèi)室外公用配套設(shè)施的維修及保養(yǎng)，為管理項目創(chuàng)造一個舒適良好的環(huán)境。2 服從管理處經(jīng)理工程部主管及高級技工的工作安排，協(xié)助其它維修工做好各項維修工作。3 負(fù)責(zé)管理項目內(nèi)水泥路道牙走道污水井雨水井中心花園瓷磚瓷片等公共設(shè)

14、施的維修及養(yǎng)護(hù)工作。4 負(fù)責(zé)每棟樓天面隔熱保濕層及墻體的裂縫起灰起殼剝落的維修保養(yǎng)工作。5 負(fù)責(zé)鋼門窗鐵欄桿鐵門電梯房防盜網(wǎng)停車場防護(hù)欄及管理項目內(nèi)污水井蓋雨水井蓋等市政網(wǎng)蓋的除銹及刷油漆工作。6 及時滿足業(yè)戶土建方面的維修工作，做到急修不過夜，小修小補應(yīng)及時修完。維修時認(rèn)真負(fù)責(zé)，盡職盡責(zé)，不能造成返工窩工。7 配合水工確保管理項目內(nèi)地上地下排污管（溝）雨水管道化糞池的暢通。每月要全面檢查一次并作巡查記錄。發(fā)現(xiàn)問題及時處理，不能處理的大工程要及時報告工程部主管或管理處主任。8 負(fù)責(zé)管理項目內(nèi)公共設(shè)施及業(yè)主室內(nèi)外滲水的處理，認(rèn)真做好各項質(zhì)量記錄。9 積極參加工程部和管理處的各項義務(wù)活動專業(yè)培訓(xùn)和

15、物業(yè)管理專業(yè)知識的培訓(xùn)，努力提高自身修養(yǎng)和維修技能。10 認(rèn)真完成管理處經(jīng)理工程主管及高級技工交給的其它任務(wù)。十一工程部維修技工崗位職責(zé)1 遵守公司各項規(guī)章制度。2 服從工程部主管及工程部高級技工調(diào)度和安排，按時按質(zhì)按量完成工作。注意安全操作，保證維修質(zhì)量，盡量作到讓業(yè)主滿意。3 遵守操作維修持程序，作到高效優(yōu)質(zhì)安全地完成維修任務(wù)。4 努力學(xué)習(xí)專業(yè)知識，不斷總結(jié)維修經(jīng)驗，提高思想素質(zhì)和技術(shù)業(yè)務(wù)水平，做好各項質(zhì)量記錄。5 發(fā)揚主人翁精神，開動腦筋，提出合理化建議，為管理處多作貢獻(xiàn)。6 對業(yè)主及住戶要彬彬有禮，以及時優(yōu)質(zhì)的服務(wù)為管理處爭取榮譽。7 作好“工完場清”衛(wèi)生工作，注意節(jié)約材料。8 著裝整

16、潔，上班要佩掛員工牌，保持管理處良好形象。9、 積極參加工程部和管理處的各項義務(wù)活動、 專業(yè)培訓(xùn)和物業(yè)管理專業(yè)知識的培訓(xùn)，努力提高自身修養(yǎng)和維修技能。10、 認(rèn)真完成管理處安排的其它工作任務(wù)。十二、工程部中央空調(diào)工崗位職責(zé)1、 熟練掌握管理項目中央空調(diào)系統(tǒng)情況，設(shè)備技術(shù)性能及操作規(guī)程。2、 按規(guī)定及時巡檢各層樓溫度及機(jī)組運行情況，發(fā)現(xiàn)故障及時排除；并認(rèn)真做好記錄。3、 監(jiān)督保養(yǎng)單位做好對機(jī)組的保養(yǎng)。4、 保持機(jī)房設(shè)備的清潔，做到無油漬、無積水、無灰塵。5、 遵守員工守則和各項規(guī)章制度，服從上級領(lǐng)導(dǎo)的安排。十三、工程部電梯工崗位職責(zé)1、 熟練掌握管理項目的電梯系統(tǒng)情況，設(shè)備技術(shù)性能及操作規(guī)程。2

17、、 堅守崗位，定期對電梯整個系統(tǒng)進(jìn)行巡視檢查，發(fā)現(xiàn)異常情況及時分析并處理，解決不了的及時報上級領(lǐng)導(dǎo)，認(rèn)真做好記錄。3、 嚴(yán)格遵守安全操作規(guī)程，不得利用職務(wù)之便開啟已停電梯；不得隨意改變電梯的性能，特殊情況及時上報工程部。4、 維修保養(yǎng)及其他原因造成的停梯應(yīng)及時在基站掛牌。5、 監(jiān)督保養(yǎng)單位做好對設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)6、 保持機(jī)房的清潔衛(wèi)生，做到地上無積塵、無水漬、無油漬。7、 遵守員工守則和各項規(guī)章制度、服從上級領(lǐng)導(dǎo)的安排。第三章 工程部工作制度及規(guī)程一、設(shè)備保修期管理辦法1 國務(wù)院建設(shè)工程質(zhì)量管理條例規(guī)定建設(shè)工程的最低保修期限為：a 供熱與供冷系統(tǒng)，為 2 個采暖期供冷期；b電氣管線給排水管道設(shè)備

18、安裝，為2 年；c其他項目的保修期限自竣工驗收合格之日起計算。2 保修期的計算應(yīng)以上述條款及發(fā)展商與安裝單位設(shè)備供貨單位的合同保修期限為準(zhǔn)。工程竣工日若距物業(yè)接管日過長，導(dǎo)致接管驗收時保修期已滿者，應(yīng)建議發(fā)展商適當(dāng)延長保修期。3 物業(yè)設(shè)備接管時，工程部發(fā)展商保修單位三方應(yīng)就設(shè)備保修期（特別是電梯）保修的內(nèi)容范圍期限，工程部維護(hù)的內(nèi)容范圍，保修款支付，做出界定，達(dá)成共識，形成書面協(xié)議。保修期，保修單位提供的服務(wù)單一，難以達(dá)到企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，適應(yīng)考評的需要，保修工作之外的保養(yǎng)內(nèi)容需工程部自己做（或委托專業(yè)公司），書面協(xié)議有助于解決矛盾糾紛。4 設(shè)備保修期時間內(nèi)，工程部可委托專業(yè)公司對設(shè)備進(jìn)行維護(hù)，機(jī)電設(shè)

19、備可委托其做日常維護(hù)一級保養(yǎng)二級保養(yǎng)，電梯可按標(biāo)準(zhǔn)責(zé)任合約形式委托，工作應(yīng)以清潔防腐潤滑調(diào)整緊固為主，不宜觸及核心軟硬件部分。機(jī)電設(shè)備電梯故障維修，工程部應(yīng)督促保修單位解決。5 保修期結(jié)束，保修單位結(jié)算保修金時，工程部須在結(jié)算申請書上如實填寫使用方意見，并報公司品質(zhì)技術(shù)部審核，行政部蓋章。保修單位不履行保修義務(wù)，工程部有權(quán)拒絕簽字二、水電過戶審批制度1、用電、用水過戶更名/抄表到戶直接關(guān)系到物業(yè)管理運營成本， 各單位嚴(yán)格遵守審 批制度。2、用電、用水由發(fā)展商過戶到管理處必須滿足以下條件：a、各項政府驗收通過，物業(yè)接管驗收、房屋設(shè)備驗收合格，計量裝置符合要求。b、工程施工收尾工作均結(jié)束，無施工臨

20、時用電、用水發(fā)生。c、水電居民、商業(yè)比例發(fā)展商已調(diào)整到合理的數(shù)值。未調(diào)整到合理數(shù)值者，就發(fā)展商對多支出的水電費進(jìn)行補貼事宜已達(dá)成協(xié)議。d、以住宅為主的小區(qū)/大廈，發(fā)展商已申請辦理抄表到戶。e、原用電用水戶結(jié)清已發(fā)生的水電費。3、水電過戶由公司財務(wù)部負(fù)責(zé)審核并辦理合同會簽手續(xù)。管理處須向發(fā)展商索要原 供用電合同、供水合同、供水合同執(zhí)行單及近期電費、水費單提交 公司財務(wù)部，審核通過后，由管理處具體辦理過戶、抄表到戶事宜，未經(jīng)財務(wù)部 審核管理處不得自行辦理。4、水電過戶審批流程圖、有問題是否滿足過戶條件要求發(fā)展商辦1、政府部門已驗收 i三配電房管理制度為貫徹安全第一的方針，確保管理項目供電系統(tǒng)安全正

21、常運行及服務(wù)質(zhì)量，特制定配電房管理制度。1 配電房全部機(jī)電設(shè)備由工程部負(fù)責(zé)管理和值班，停送電由值班人員操作，無關(guān)人員禁止進(jìn)入配電房。2 配電設(shè)備由工程部負(fù)責(zé)管理和值班，配電設(shè)備的停送電由工程部值班員操作，非工程部值班員禁止操作。復(fù)雜的倒閘操作，必須執(zhí)行操作票制度監(jiān)護(hù)制度，高壓環(huán)進(jìn) 環(huán)出柜嚴(yán)禁操作。 操作及檢修時必須按規(guī)定使用電工絕緣工具 絕緣鞋絕緣手套等。高低壓柜開關(guān)狀態(tài)須作好警示標(biāo)識。3 室內(nèi)照明通風(fēng)保持良好，并經(jīng)常保持配電房地面及設(shè)備外表清潔無塵，室內(nèi)溫度控制在35以下，墻壁配掛溫度計。4 建立運行記錄，每天巡查每月細(xì)查一次，半年大檢修一次。查出問題及時處理，并做好記錄，解決不了的問題書面

22、報告主管部門領(lǐng)導(dǎo)。5 配電房內(nèi)禁止亂拉亂接線路，嚴(yán)禁超載供電。6 經(jīng)常保持配電房消防設(shè)施的完好齊備，保證應(yīng)急燈在停電狀態(tài)下能正常使用。四發(fā)電機(jī)房管理制度7 非公司領(lǐng)導(dǎo)或維修人員須經(jīng)管理處經(jīng)理同意后，在工程部值班員的陪同下方可進(jìn)入發(fā)電機(jī)房，其它人員不得隨意進(jìn)入。平時機(jī)房門應(yīng)加鎖。2 機(jī)房內(nèi)禁止存放易燃易爆物品，嚴(yán)禁吸煙嚴(yán)禁明火。3、 發(fā)電機(jī)平時置于自動待發(fā)狀態(tài)，蓄電池定期充電保養(yǎng)。4、 配電房工程部值班員必須熟悉機(jī)組開停操作及機(jī)組正常運行參數(shù)， 發(fā)電機(jī)運行時， 應(yīng)派專人值班。5、 每月啟動機(jī)組運轉(zhuǎn)檢查半小時，確保機(jī)組正常自動投入。6、 發(fā)電機(jī)實行定人定機(jī)操作、保養(yǎng)和每月定期運行檢查。非值班或維修

23、人員不得機(jī)房及機(jī)組的清潔衛(wèi)生由發(fā)電機(jī)責(zé)任人打掃。7、 機(jī)房及油庫內(nèi)消防須定期檢查，確保設(shè)施完好、有效。8、 發(fā)電機(jī)檢查時須將主令開關(guān)置于停止檔， 以避免市電意外停電， 導(dǎo)致發(fā)電機(jī)運行， 發(fā)生意外傷害。五、水泵房管理制度水泵房是提供住戶生活、物業(yè)消防用水的關(guān)鍵部位，水泵房能否正常工作直接影響到住戶人身財產(chǎn)安全。為及時向住戶提供合格生活用水和消防用水，管理好水泵房，特制定如下制度：1、 工程部值班員應(yīng)對水泵房進(jìn)行日常巡視， 檢查水泵、 管道接頭和閥門有無滲漏水。2、 經(jīng)常檢查水泵控制柜的指示燈指示、 觀察停泵時水泵壓力表指示。 在正常情況下， 生活水泵、消防水泵、噴淋泵、潛水泵的選擇開關(guān)應(yīng)置于自動

24、位置。3、 生活水泵規(guī)定每星期至少輪換使用一次，消防泵每月自動和手動操作試機(jī)一次，確保消防泵在事故狀態(tài)下能正常啟動。4、 泵房每星期由分管責(zé)任人打掃一次，確保泵房地面和設(shè)備外表的清潔。5、 水池觀察口應(yīng)加蓋并上鎖，鑰匙由指定的工程部技工管理； 透氣管應(yīng)用紗布包扎，以防雜物掉入水池中。6、 按照水泵保養(yǎng)要求定期對其進(jìn)行維修保養(yǎng)。7、 保證水泵房的通風(fēng)、照明，以及應(yīng)急燈在停電狀態(tài)下的正常使用。六、空調(diào)制冷設(shè)備房管理制度空調(diào)設(shè)備房是中央空調(diào)系統(tǒng)的控制中心，為確?？照{(diào)設(shè)備的安全、高效運行，特作如下規(guī)定：1、 空調(diào)制冷機(jī)房的全部設(shè)備，必須由指定的電氣人員管理操作，非本職人員禁止操作。2、 無關(guān)人員必須經(jīng)

25、工程部主管許可，方能進(jìn)入制冷機(jī)設(shè)備房。3、 室內(nèi)保持良好的清潔衛(wèi)生、照明、通風(fēng)并嚴(yán)禁煙火，嚴(yán)禁明火。4、 做好設(shè)備運行記錄，分析機(jī)組各種壓力表、溫度計的讀數(shù)是否正常準(zhǔn)確，發(fā)現(xiàn)異常應(yīng)及時處理并上報。5、 須每月對中央空調(diào)系統(tǒng)抄一次電能表，并做分析。 根據(jù)空調(diào)負(fù)荷的變化調(diào)節(jié)機(jī)組，確保機(jī)組運行在節(jié)能狀態(tài)，費用不超標(biāo)。6、 定期保養(yǎng)檢查，及時更換磨損的零件，并作好記錄。7、 定期對冷凍水系統(tǒng)、冷卻水系統(tǒng)進(jìn)行清理、水處理。8、 調(diào)整冷卻塔風(fēng)扇角度或加擋板，減少冷卻塔的飄水。9、 控制冷卻塔托盤的水位，避免溢水。10、 空調(diào)值班室每天清掃一次，制冷機(jī)設(shè)備房每周清掃一次，新風(fēng)空調(diào)機(jī)房每月清掃一次，制冷冷水機(jī)

26、組每月清潔一次。七、中控 / 消防中心管理制度中央控制室（或消防中心）是設(shè)備運行、監(jiān)控的心臟，直接關(guān)系到轄區(qū)的各項安全。為保障業(yè)主人身、財產(chǎn)安全，特制定本制度。1、 中控室 / 消防中心實行 24小時值班制度。2、 各種相關(guān)制度、規(guī)程、流程、應(yīng)急電話等須上墻。3、 值班人員必須熟悉相關(guān)工作流程、規(guī)定，值班時不得擅離崗位，須全神注視顯示器、儀表、信號燈等，認(rèn)真作好記錄，交班時雙方須對設(shè)備狀態(tài)進(jìn)行檢查。4、 火災(zāi)報警控制、聯(lián)動系統(tǒng)的終端設(shè)備（如水泵控制柜、風(fēng)機(jī)控制柜等）須將主令開關(guān)置于自動檔， 中控室 / 消防中心聯(lián)動柜可置于手動檔。 當(dāng)值班人員發(fā)現(xiàn)報警信號后，須立刻核實信號的真?zhèn)?，信號為真時，將

27、其置于自動，并按相關(guān)程序?qū)υO(shè)備進(jìn)行操作，信號為誤報時，及時將設(shè)備復(fù)位。5、 防盜監(jiān)視系統(tǒng)的錄像，火災(zāi)報警控制器中的報警記錄、打印記錄，門禁、紅外防盜系統(tǒng)報警記錄等按下列時間進(jìn)行保存、更新：紙張記錄須妥善保管一年；錄像信息保存七天，無用者可更新；軟盤、硬盤信息記錄 . 由專業(yè)人員檢查后，無用者刪除。6、 中控室 / 消防中心設(shè)備應(yīng)由維修方專業(yè)人員進(jìn)行維修保養(yǎng)。 使用者應(yīng)在使用界面內(nèi)進(jìn)行操作， 不得擅自修改系統(tǒng)程序、 密碼等。 設(shè)備供貨商/ 保修單位技術(shù)人員對系統(tǒng)進(jìn)行調(diào)試、維修、系統(tǒng)升級時必須征得工程部同意、登記，且工程部主管在場 情況下，方可進(jìn)行，無關(guān)人員不得操作中控室 / 消防中心設(shè)備。7、

28、辦理業(yè)主裝修申請時，工程部須對擬裝修部分的火災(zāi)報警裝置、噴淋裝置、弱電裝置狀況進(jìn)行檢查，檢查結(jié)果須由業(yè)主簽字確認(rèn)。裝修造成的系統(tǒng)故障或損壞，須由業(yè)主支付系統(tǒng)維修恢復(fù)費。8、 對監(jiān)控設(shè)備每月要進(jìn)行一次保養(yǎng)。八、電氣維修規(guī)定為保證電氣設(shè)備的正常運行，促進(jìn)電氣設(shè)備設(shè)施保養(yǎng)、維修工作正?；?、規(guī)范化、科學(xué)化，做到安全工作、萬無一失，特制定以下規(guī)定：1、 必須嚴(yán)格遵守執(zhí)行國家電氣安全操作規(guī)程，工程部技工做到培訓(xùn)后持證上崗，以保證工作萬無一失。2、 供方（或維修人員）對于轄區(qū)內(nèi)配置的電氣設(shè)備，按計劃定期保養(yǎng)及維修。重大電氣設(shè)備的檢修計劃，要由品質(zhì)技術(shù)部把關(guān)審查并派專人參加。3、 維修和保養(yǎng)電氣設(shè)備時，維修人

29、員要采取相應(yīng)的安全技術(shù)措施，工程部對作業(yè)人員必須進(jìn)行安全生產(chǎn)交底和技術(shù)交底，防止觸電及設(shè)備事故的發(fā)生。4、 在電源干線、低壓配電盤及配電箱等設(shè)備上進(jìn)行工作時，必須有專人監(jiān)護(hù)，至少由兩人互相配合進(jìn)行。操作前必須摘掉檢修設(shè)備的電源保險后驗電，并懸掛標(biāo)識牌，操作人員必須使用絕緣工具，并站在絕緣墊上作業(yè)。5、 維修后的電氣設(shè)備及線路，要經(jīng)專職人員檢查無誤并拆除所有的安全措施后，方可投入運行。嚴(yán)禁在處于工作狀態(tài)的電動機(jī)及其附屬裝置回路上進(jìn)行工作。6、 本規(guī)定與“配電房管理制度”同時執(zhí)行，互為補充。九、臨時用電管理規(guī)定為了加強(qiáng)樓宇修繕和業(yè)主裝修工程的臨時施工用電管理，確保管理項目電源線路安全和電氣設(shè)施設(shè)備

30、安全運行， 維護(hù)管理項目住戶正常的工作秩序和生活秩序， 特制訂本規(guī)定。1、 管理處對管理項目進(jìn)行重大修繕工程使用施工電動設(shè)備和電動工具的用電量，必須限定在不影響管理項目供電系統(tǒng)正常運作和供電負(fù)荷量允許范圍內(nèi)。維修人員在報修繕計劃時，必須同時上報用電設(shè)備詳細(xì)資料，經(jīng)管理處批準(zhǔn)后，才能組織施工。2、 臨時用電必須符合消防和安全用電要求。3、 凡進(jìn)入管理項目內(nèi)進(jìn)行施工的單位和個人使用電動設(shè)備、工具及電源線等器材，必須符合國家有關(guān)產(chǎn)品質(zhì)量規(guī)定和安全要求，并安裝漏電保護(hù)開關(guān)，配備分線電閘箱和安裝電表，電動工具、臨時照明線路應(yīng)有合格插頭插座，并在管理處專業(yè)人員指定地點接線，禁止亂拉亂接電線。4、 進(jìn)入管理

31、項目的臨時施工人員使用的電動設(shè)備和工具，必須在管理處規(guī)定時間內(nèi)使用，禁止在其它時間內(nèi)使用，以防發(fā)出各種噪音影響住戶和鄰居的正常休息。5、 管理處專業(yè)人員有權(quán)對違章操作的人員和電動設(shè)備工具進(jìn)行檢查，有權(quán)制止違章電動設(shè)備及工具的使用。對不聽勸阻者，應(yīng)立即報告管理處，停止施工。十、用水、供水管理規(guī)定為保證向住戶供應(yīng)符合衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)的生活用水，加強(qiáng)供水管理，達(dá)到節(jié)約用水、滿足用戶需要之目的，特規(guī)定如下：1、 由管理處指派一名責(zé)任心強(qiáng)、作風(fēng)正派、身體健康的技工負(fù)責(zé)對樓宇水池、水箱鑰匙的保管和水池、水箱的清洗工作。2、 在非限水季節(jié)（以市政府通知為準(zhǔn)），管理處應(yīng)盡力保證隨時向住戶供水。在確實需要臨時停水時，應(yīng)

32、先通知住戶。3、 地下貯水池、天面水箱每年應(yīng)徹底清洗兩次， 由水務(wù)局取樣檢驗。 水質(zhì)必須合格。水箱入口應(yīng)加蓋密封并加鎖。每年510 月每個月加藥二次（每15 天一次）； 1 4 月及 11 12 月每個月加藥一次。4、 在巡查中發(fā)現(xiàn)水泵、閥門、供水管道有跑、冒、滴、漏現(xiàn)象，水池的水位控制器、浮球閥工作不正常，應(yīng)立即向管理處報告，由管理處組織人員進(jìn)行搶修，杜絕浪費。5、 隨時向住戶進(jìn)行節(jié)約用水、計劃用水宣傳教育，提高全體用戶節(jié)約用水意識。6、 執(zhí)行市政府分段收費規(guī)定，用經(jīng)濟(jì)手段管理，加強(qiáng)節(jié)約用水。7、 本規(guī)定與“水泵房管理制度”同時執(zhí)行，互為補充。十一、電梯管理規(guī)定為保證電梯正常運行，更好地為業(yè)

33、主和顧客服務(wù)，特制定本規(guī)定：1、 電梯內(nèi)任何設(shè)備非電梯維修人員禁止操作。2、 運行中突然出現(xiàn)故障，工程部值班人員盡可能疏散乘客，并通知電梯工作人員檢修。3、 切勿讓幼兒單獨乘搭電梯，以免發(fā)生危險。4、 電梯維修人員每月應(yīng)對電梯例行檢查， 如發(fā)現(xiàn)有震蕩， 不正常的聲音或電梯損壞，應(yīng)立即停梯檢修。5、 全面認(rèn)真執(zhí)行電梯例保、一級保養(yǎng)、二級保養(yǎng)、中修、大修的維修、保養(yǎng)規(guī)則，認(rèn)真填寫維修保養(yǎng)記錄及故障處理記錄。6、 因維修、保養(yǎng)、正常使用等原因停梯，應(yīng)在一樓掛牌告示。7、 組織專人應(yīng)每天用清潔劑擦拭電梯一遍。十二、設(shè)備管理規(guī)程為保證所有為業(yè)主（住、用戶）提供各種服務(wù)的公共設(shè)備滿足服務(wù)要求，特制定本規(guī)程

34、。（一）定義1、例保指經(jīng)常性的保養(yǎng)工作。包括定期檢查、清潔、防腐、緊固和潤滑，對不經(jīng)常運行的機(jī)械進(jìn)行盤車、試車（正壓風(fēng)機(jī)、消防水泵、發(fā)電機(jī)），發(fā)現(xiàn)小故障及時排除，作好記錄。2、一級保養(yǎng)對機(jī)械設(shè)備進(jìn)行檢查、檢測，根據(jù)實際需要局部解體，進(jìn)行清洗、調(diào)整、維修更換；對電機(jī)進(jìn)行絕緣搖測；對電氣設(shè)備清掃，檢查儀表、電器（斷路器等）；對電子設(shè)備除塵、觸頭研磨、更換，功能檢查；對管道、風(fēng)道局部除銹防腐、刷漆；對各種主要閥門（含風(fēng)閥、防火閥）滲漏、故障進(jìn)行處理。3、二級保養(yǎng)對機(jī)械設(shè)備進(jìn)行全面清洗、調(diào)整，部分解體檢查和局部修理，更換易損件，噪聲、振動、泄漏檢測，發(fā)電機(jī)帶負(fù)荷試車；對電機(jī)進(jìn)行絕緣搖測，抽芯檢查，清掃

35、、軸承上油；對電氣設(shè)備全面清掃，母線、導(dǎo)線、電器端子壓接面除氧化，電器參數(shù)整定，耐壓絕緣測試；對電子設(shè)備除塵、插接件接口清洗，系統(tǒng)功能、參數(shù)測試；對管道、風(fēng)道部分除銹、防腐、刷漆；對各種主要閥門（含風(fēng)閥、防火閥）滲漏、故障處理或更換。4、中修工程中修工程是指對設(shè)備進(jìn)行正常的和定期的全面檢修，對設(shè)備部分解體修理和更換少量磨損零部件，保證設(shè)備能恢復(fù)和達(dá)到應(yīng)有的標(biāo)準(zhǔn)和技術(shù)要求，使設(shè)備能正常運轉(zhuǎn)到下一次修理。5、大修工程大修工程是指對設(shè)備進(jìn)行定期的全面檢修，對設(shè)備要求全面解體、更換主要部件或修 理不合格的零部件，使設(shè)備基本恢復(fù)原有性能。6、設(shè)備更新和技術(shù)改造設(shè)備更新和技術(shù)改造是指設(shè)備使用到一定年限后，

36、技術(shù)性能落后、效率低、耗能大或污染（腐蝕、排氣、粉塵、噪音）問題日益嚴(yán)重，須更新設(shè)備，提高和改善技術(shù)性能。7、事后維修（故障維修）設(shè)備發(fā)生故障后，對失效、損壞部分作針對性的維修。8、狀態(tài)維修通過監(jiān)測設(shè)備狀態(tài)參數(shù)的變化，出現(xiàn)明顯劣化后實施的維修。（二）設(shè)備分類根據(jù)設(shè)備對業(yè)主服務(wù)的重要性將其分為三級（風(fēng)機(jī)類、泵類、機(jī)組類均含相應(yīng)的電機(jī)、電氣控制柜）：I級設(shè)備：電梯、發(fā)電機(jī)、生活水泵、消防泵、噴淋泵、穩(wěn)壓泵、低壓配電柜、火災(zāi) 中央報警控制柜、消防聯(lián)動柜、冷水機(jī)組、BA 中央管理計算機(jī)。R級設(shè)備：正壓風(fēng)機(jī)、空氣處理器、冷卻塔、公用天線系統(tǒng)、對講報警系統(tǒng)、防盜監(jiān) 視系統(tǒng)、氣體自動滅火設(shè)施、高壓開關(guān)柜、變

37、壓器、車場自動收費裝置、泳池水處理裝置、DDC®場控制器。田級設(shè)備：除I、R級以外的所有設(shè)備。如：區(qū)域火災(zāi)報警控制箱、小型控制箱（配電箱）、交通道閘、排風(fēng)機(jī)、風(fēng)機(jī)盤管、集中抄表裝置、維修機(jī)具以及辦公室、食堂、清 潔、保安通訊設(shè)備等。（三）設(shè)備管理模式采用計劃預(yù)修制（三級保養(yǎng)例保、一級保養(yǎng)、二級保養(yǎng)、小修、中修、大修、設(shè)備更新和技術(shù)改造）與狀態(tài)維修、事后維修相結(jié)合的管理模式。1、對于符合磨損規(guī)律的I、II級設(shè)備（電梯、水泵、正壓風(fēng)機(jī)、電動機(jī)、柴油發(fā)電機(jī)、 冷水機(jī)組等），定期做三級保養(yǎng)，定期進(jìn)行小修、中修、大修。小修包含在三級養(yǎng)護(hù)中。中修、大修周期見附表設(shè)備保養(yǎng)、中修、大修周期。2、對于

38、I、II級電氣設(shè)備（高壓柜、變壓器、低壓柜、控制柜等）、電子設(shè)備（火災(zāi) 報警控制柜、放大器、計算機(jī)等）進(jìn)行三級保養(yǎng)、探測性維修（功能檢查）、狀態(tài)維修。3、對于m級設(shè)備，采取事后維修，每年進(jìn)行一次保養(yǎng)，并記錄在m級設(shè)備保養(yǎng)、檢查記錄表內(nèi)。（四）職責(zé)1、品質(zhì)技術(shù)部負(fù)責(zé)設(shè)備接管驗收，中修、大修及設(shè)備更新改造計劃制定、方案審批、各管理處維修人員的調(diào)配、工程監(jiān)督、組織驗收，保養(yǎng)計劃審批，設(shè)備（器具）申購、報廢審批， 組織招投標(biāo)， 選擇、 評價設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)供方， 負(fù)責(zé) 公共機(jī)電設(shè)備維修保養(yǎng)合同電梯維修保養(yǎng)合同、設(shè)備缺陷整改、中修、大修、更新改造委托合同的審核，辦理合同會簽手續(xù)。2、品質(zhì)技術(shù)部負(fù)責(zé)機(jī)電設(shè)備維

39、修保養(yǎng)情況及設(shè)備技術(shù)狀態(tài)的月檢查。3、 管理處負(fù)責(zé)機(jī)電設(shè)備日常操作、 運行、 巡查、 點檢及 公共機(jī)電設(shè)備維修保養(yǎng)合同委托范圍外的一切保養(yǎng)、維修工作，填寫相關(guān)記錄，編制保養(yǎng)計劃，與供方根據(jù)公共機(jī)電設(shè)備維修保養(yǎng)合同確定分包內(nèi)容。維修養(yǎng)護(hù)合同簽訂后，按合同監(jiān)督檢查、評定供方。（五）設(shè)備前期管理1、前期介入設(shè)備選型、安裝要求等由品質(zhì)技術(shù)部對有關(guān)物業(yè)考察后，向發(fā)展商提出。政府有關(guān)部門的驗收，管理處應(yīng)參與。2、設(shè)備的接管驗收（ 1） 設(shè)備的接管驗收由品質(zhì)技術(shù)部代表公司， 組織專家及相關(guān)管理處技術(shù)人員組成驗收組，會同發(fā)展商、承包商進(jìn)行。驗收依據(jù)為設(shè)備出廠說明書及國家有關(guān)規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)。確實達(dá)不到上述條件的應(yīng)在

40、驗收單中寫明實際情況及原因，并限期整改，進(jìn)行復(fù)驗。設(shè)備的 接管憑證由公司品質(zhì)技術(shù)部對地產(chǎn)商辦理（驗收單接收人處簽字蓋品質(zhì)技術(shù)部公章）II級設(shè)備由品質(zhì)技術(shù)部組織專家及管理處人員一同檢驗，m級設(shè)備由管理處檢驗，填寫驗收單報辦公室復(fù)核蓋章。驗收單蓋章后，原件發(fā)展商、管理處各留一份作為交接憑證。設(shè)備技術(shù)資料在設(shè)備交接驗收時，由品質(zhì)技術(shù)部向發(fā)展商收取并辦理接收手續(xù)。對于發(fā)展商尚未移交的資料，由品質(zhì)技術(shù)部代表公司跟蹤收取并填寫接管驗收移交工程資料清單，全部資料收齊后，在品質(zhì)技術(shù)部辦理清單簽字、蓋章手續(xù)。資料由管理處專人保管。（ 2）當(dāng)供電設(shè)備、供水設(shè)備驗收合格接管后，方可與發(fā)展商辦理水、電用戶更名、過戶手

41、續(xù)，最好直接與供電局、自來水公司辦理抄表到戶手續(xù)。辦理手續(xù)前，管理處須向發(fā)展商索要原供用電合同、供水合同、供水合同執(zhí)行單及近期電費、水費單提交公司辦公室審核。審核通過后，由管理處具體辦理過戶、抄表到戶事宜，辦公室負(fù)責(zé)辦理供用電合同、供水合同、委托銀行代收水電費協(xié)議書等對外合同會簽手續(xù)。3、設(shè)備的編號設(shè)備編號由以下四部分組成：（ 1）第一部分表示單位的名稱：用雙字母表示（ 取 AZ） 。（ 2）第二部分表示設(shè)備的類別：用數(shù)字01 99 表示；（ 3）第三部分表示單位設(shè)備序號：用數(shù)字1 2 3 表示；（ 4）第四部分表示設(shè)備的管理等級：用羅馬數(shù)字I、n田表示；例： KD03 1 （ I ）學(xué)府康都

42、物業(yè)管理處電梯 1 號梯 I級管理設(shè)備4、設(shè)備的建帳1）管理處給所管物業(yè)的全部設(shè)備編號，并填寫機(jī)電設(shè)備統(tǒng)計表。（ 2）管理處對所管理的所有設(shè)施設(shè)備都應(yīng)建立設(shè)備臺帳。5、設(shè)備質(zhì)量缺陷整改新入伙的管理處，機(jī)電設(shè)備接管后，由品質(zhì)技術(shù)部委托專業(yè)公司對設(shè)備質(zhì)量缺陷進(jìn)行三個月整改，整改達(dá)到企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)后，由品質(zhì)技術(shù)部驗收，通過后，再與供方簽訂公共機(jī)電設(shè)備維修保養(yǎng)合同。6、設(shè)備標(biāo)識管理（ 1）設(shè)備標(biāo)牌未隱蔽的設(shè)備須在規(guī)定位置貼設(shè)備標(biāo)牌。對新入伙的物業(yè)，管理處可要求進(jìn)行質(zhì)量缺陷整改的供方按機(jī)電設(shè)備統(tǒng)計表填寫設(shè)備標(biāo)牌，并按有關(guān)規(guī)定要求，貼在設(shè)備上。（ 2）設(shè)備的顏色設(shè)備的顏色由各管理處自行統(tǒng)一。（ 3）設(shè)備狀態(tài)標(biāo)識

43、重要危險設(shè)備的工作狀態(tài)須標(biāo)識（如配電柜掛“禁止合閘”等），報廢、封存的設(shè)備須標(biāo)識。（ 4）設(shè)備標(biāo)識牌由各管理處統(tǒng)一設(shè)計。（六）設(shè)備使用管理1、物業(yè)公共設(shè)備的操作使用權(quán)歸管理處，供方維修保養(yǎng)時，停電梯、停電、停水、操作設(shè)備須征得管理處同意。2、管理處技工必須按國家規(guī)范、公司有關(guān)制度、規(guī)定及作業(yè)指導(dǎo)書要求對本管理處管理的設(shè)備進(jìn)行操作使用，確保對業(yè)主服務(wù)質(zhì)量達(dá)標(biāo)。須認(rèn)真、全面、細(xì)致的作好運行監(jiān)視、檢查工作，并作記錄，記錄應(yīng)保證準(zhǔn)確性、及時性和真實性。3、管理處技工應(yīng)定期分析各種設(shè)備狀態(tài)記錄（含水、電抄表記錄），確定系統(tǒng)工作是否正常。作經(jīng)濟(jì)性分析，確保設(shè)備工作在節(jié)能狀態(tài)，及時予以控制調(diào)整。4、重要設(shè)備

44、（如變壓器、中央空調(diào)等）的投入、報停須經(jīng)品質(zhì)技術(shù)部批準(zhǔn)。（七）設(shè)備維修保養(yǎng)管理1、計劃（ 1）維修保養(yǎng)計劃供方應(yīng)將委托范圍內(nèi)的設(shè)備下年度保養(yǎng)計劃于每年12 月中旬報管理處， 保養(yǎng)周期、 級別應(yīng)符合本文設(shè)備保養(yǎng)、中修、大修周期的規(guī)定及合同要求。管理處審核、調(diào)整后，與管理處保養(yǎng)范圍內(nèi)的設(shè)備保養(yǎng)計劃表匯總，于每年12 月下旬報品質(zhì)技術(shù)部審批，審批后的設(shè)備保養(yǎng)計劃品質(zhì)技術(shù)部、管理處、專業(yè)公司各保留一份。設(shè)備中修、大修、更新改造計劃由品質(zhì)技術(shù)部制定，并審查確定方案，編制或?qū)彶轭A(yù)算。（ 2）檢定計劃：電梯檢定計劃由管理處制定；計量器具檢定計劃由管理處制定。2、實施（ 1）有關(guān)制度、規(guī)定及作業(yè)指導(dǎo)書要求對設(shè)

45、備進(jìn)行保養(yǎng)維修。供方負(fù)責(zé)公共機(jī)電設(shè)備維修保養(yǎng)合同委托范圍內(nèi)的設(shè)備維修保養(yǎng)，可采用供方提供的表格作記錄，管理處工程部負(fù)責(zé)合同委托范圍外的設(shè)備維修保養(yǎng)工作。（ 2） 發(fā)現(xiàn)設(shè)備故障 （不屬于工程部負(fù)責(zé)維修范圍內(nèi)的故障維修） ， 工程部應(yīng)用 故 障轉(zhuǎn)呈單立即通知供方，供方接到轉(zhuǎn)呈單后，須在半個工作日內(nèi)給管理處答復(fù)，確定維修時間。一時無法解決的問題應(yīng)給管理處書面說明，承諾修復(fù)時間。對于重大維修，品質(zhì)技術(shù)部應(yīng)組織專業(yè)工程師進(jìn)行現(xiàn)場監(jiān)督、指導(dǎo)。對于供方不能解決的問題，需要向其它專業(yè)公司委托維修時，供方負(fù)責(zé)人應(yīng)先填寫外委維修申請表，維修費報品質(zhì)技術(shù)部審核，呈報總經(jīng)理批準(zhǔn)后，再進(jìn)行修理。若公司進(jìn)行發(fā)包，由管理處

46、填寫外委維修申請表按上述程序辦理審批。維修費用較高的項目，由品質(zhì)技術(shù)部組織招標(biāo)。關(guān)鍵設(shè)備發(fā)生故障，造成小區(qū)停電、停水、停梯或嚴(yán)重影響業(yè)主生活（不含重大設(shè)備事故），須按應(yīng)急程序進(jìn)行搶修。管理處首先應(yīng)電話通知品質(zhì)技術(shù)部，并立即組織搶修，恢復(fù)設(shè)備功能。搶修所用的配件、材料標(biāo)識后可按緊急放行處理。事后須按常規(guī)程序補辦審批手續(xù)。（ 3） 設(shè)備中修、 大修、 更新改造工程由品質(zhì)技術(shù)部選擇供方 （招標(biāo)或指定合格的供方） ，組織訂立有關(guān)合同，辦理合同會簽手續(xù)，并由品質(zhì)技術(shù)部組織有關(guān)人員（相關(guān)管理處技術(shù)人員、辦公室工程師或聘請的專家）進(jìn)行工程施工監(jiān)督。3、檢查（ 1）維修保養(yǎng)檢查工程部日常對設(shè)備進(jìn)行巡視時，應(yīng)對

47、設(shè)備重點部位進(jìn)行檢查（點檢），并作好記錄。發(fā)現(xiàn)問題及時解決，無法解決的問題提交專業(yè)公司解決。設(shè)備（I、n田級設(shè)備）”例保”計劃執(zhí)行情況由管理處經(jīng)理檢查。設(shè)備維修完畢后，應(yīng)對設(shè)備功能進(jìn)行檢定，屬I、r級設(shè)備由品質(zhì)技術(shù)部組織檢定并備案；屬田級設(shè)備由管理處檢定，所有設(shè)備檢定記錄管理處都應(yīng)備案。設(shè)備中修、大修、更新改造工程竣工驗收由品質(zhì)技術(shù)部組織驗收。2）設(shè)備的檢定對于電梯，電梯廠家每年進(jìn)行一次自檢，并按規(guī)定時限報送政府有關(guān)部門檢定。有功電能表、 無功電能表、 水表、 燃?xì)獗碛晒╇娋帧?自來水公司、 燃?xì)夤矩?fù)責(zé)定期 檢定，管理處須保護(hù)好計量表、柜上的鉛封。（八）設(shè)備安全管理（ 1）持證上崗與安全檢查

48、從事特殊工種作業(yè)的員工（電工、電梯工、司爐工、消防中心值班員等），須持證上崗。公司品質(zhì)技術(shù)部每半年對設(shè)備安全狀況等進(jìn)行一次檢查，并責(zé)成未達(dá)標(biāo)單位對安全隱患進(jìn)行整改。（ 2）安全事故處理程序當(dāng)管理處發(fā)生設(shè)備安全事故后，須立即通知公司品質(zhì)技術(shù)部。在調(diào)查人員未趕到現(xiàn)場之前，應(yīng)盡可能地保護(hù)現(xiàn)場，拍照或錄像。品質(zhì)技術(shù)部須組織人員搶修，保證對業(yè)主的服務(wù)。事后管理處須向品質(zhì)技術(shù)部提交設(shè)備安全事故報告，品質(zhì)技術(shù)部根據(jù)管理處的報告及調(diào)查結(jié)果，向總經(jīng)理提交設(shè)備安全事故調(diào)查報告，并提出處理意見。（九）設(shè)備封存及報廢管理1、設(shè)備封存擬封存的I、R級設(shè)備由管理處報品質(zhì)技術(shù)部，品質(zhì)技術(shù)部計劃安排設(shè)備封存前的處 理工作（防

49、腐、防護(hù)等）。封存地點應(yīng)保持干燥、干凈、安全。管理處應(yīng)定期檢查。封存的設(shè)備，應(yīng)貼封存標(biāo)記，重新啟用時預(yù)先保養(yǎng)一次。2、設(shè)備報廢對不能修復(fù)或維修后檢定不合格的設(shè)備，由技工填寫設(shè)備停用 / 封存 / 報廢審批表，報品質(zhì)技術(shù)部審核并呈報總經(jīng)理批準(zhǔn)報廢。報廢的設(shè)備應(yīng)在設(shè)備檔案中注明報廢日期，封存該設(shè)備檔案。設(shè)備維修過程中更換下來的器件（報廢件）應(yīng)在設(shè)備維修記錄上寫明。報廢的設(shè)備及報廢件，管理處應(yīng)妥善保管，并統(tǒng)一填寫設(shè)備停用 / 封存 / 報廢審批表。（十）組織對供方的控制1、供方的選取：I類提供零星設(shè)備維修的維修方R類 提供設(shè)備設(shè)施大中修、更新改造工程承包商2、新供方評價零星維修及日常養(yǎng)護(hù)須外委由管理

50、處按供方初審記錄初審內(nèi)容要求進(jìn)行評價。符合要求者擬定為合格供方，列入管理處合格供方名單。當(dāng)發(fā)生設(shè)備中修大修、更新改造、缺陷整改、貴重材料采購等項目，應(yīng)由品質(zhì)技術(shù)部組織公開招標(biāo)或議標(biāo)。除邀約合格的供方參加投標(biāo)外，還應(yīng)邀請新供方參加。品質(zhì)技術(shù)部組織評標(biāo)小組，負(fù)責(zé)開標(biāo)、評標(biāo)。凡符合供方初審記錄初審內(nèi)容要求者，擬定為合格的供方，填寫供方初審記錄，由總經(jīng)理審批通過后，列入合格供方名單。3、供方選擇由管理處從合格供方中初選 2 3 家符合條件者報品質(zhì)技術(shù)部審核， 品質(zhì)技術(shù)部審核后確定一家報總經(jīng)理批準(zhǔn)并辦理合同會簽手續(xù)。中修、大修更新改造等工程由品質(zhì)技術(shù)部組織公開招標(biāo)，選定 2 名擬中標(biāo)單位報總經(jīng)理決策，確

51、定中標(biāo)單位。4、供方的評價供方須每年至少進(jìn)行一次評審。例保、一保、二保工程的供方按維修供方評價表由管理處進(jìn)行評價，品質(zhì)技術(shù)部審核，評審結(jié)果為不合格的供方從管理處合格供方名單上去掉。分包中修、大修、更新改造工程的供方按土建供方評價表進(jìn)行評價。未發(fā)生的條款，不評分，最后計算得分率。得分率85%為合格。合格供方經(jīng)總經(jīng)理批準(zhǔn)后列入合格供方名單，以備再選用。評價結(jié)果為不合格的分包方，經(jīng)總經(jīng)理簽字后，將從合格供應(yīng)商名單上去掉。5、供方檔案品質(zhì)技術(shù)部應(yīng)建立并保存設(shè)備中修、大修、更新改造工程的合格供方檔案，檔案內(nèi)容包括：評審記錄、資質(zhì)證書或營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件及合格供方名單。管理處建立例保、一保、二保工程的合格供方

52、檔案，保存所有合格供方的檔案備查。6、工程質(zhì)量監(jiān)督及驗收對I類供方的日常檢查、監(jiān)督，由管理處進(jìn)行。管理處應(yīng)按合同或約定及有關(guān)維修標(biāo)準(zhǔn)，對供方是否按維修計劃、約定進(jìn)行維修、予以確認(rèn)，對照物業(yè)公司標(biāo)準(zhǔn)，檢查維修質(zhì)量是否達(dá)標(biāo)。 合格則在維修記錄上簽字。 管理處的確認(rèn)不免除供方對不合格維修進(jìn)行返工、返修的責(zé)任。公司每月對物業(yè)狀況進(jìn)行一次檢查，發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問題，在檢查表中記錄并通知管理處。屬于供方的問題，由管理處負(fù)責(zé)監(jiān)督其整改。大中修、更新改造工程由公司派有關(guān)工程師進(jìn)行現(xiàn)場監(jiān)督。工程竣工后，由供方、管理處、品質(zhì)技術(shù)部共同組成驗收組進(jìn)行驗收。 驗收時應(yīng)核對實物工程量是否與設(shè)計圖紙相符合， 是否滿足實際使用功能

53、要求；對工程量進(jìn)行實測實量；對分部、分項工程按國家有關(guān)驗評標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行評定，最后評定單位工程是否滿足合同上的質(zhì)量等級；按實際需要及有關(guān)規(guī)范交接竣工圖及使用說明書。對驗收中發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量缺陷按議定時限整改后進(jìn)行復(fù)驗。驗收合格后，由三方在工程竣工驗收證書簽字蓋章后，憑工程結(jié)算協(xié)議書才能結(jié)清工程款。（十一）設(shè)備技術(shù)檔案資料管理1、設(shè)備技術(shù)資料：設(shè)備技術(shù)資料管理按本文第六條第二款執(zhí)行，資料的借閱必須辦理相關(guān)手續(xù)。2、質(zhì)量記錄（ 1）設(shè)備運行記錄、巡查記錄、值班記錄由管理處填寫保存。管理處實施保養(yǎng)、維修的設(shè)備，由管理處工程部填寫記錄，分包方實施保養(yǎng)維修的設(shè)備，由分包方填寫保養(yǎng)記錄、維修記錄。保養(yǎng)檢查記錄、維修檢定結(jié)論填寫按本文第八條第三款執(zhí)行。管理處工程部對所在物業(yè)所有的設(shè)備質(zhì)量記錄應(yīng)按時間順序裝訂成冊保存。（十二）設(shè)備（機(jī)具）的申請、采購、驗證、入庫建帳1、申請根據(jù)物業(yè)正常運作或維修需要，由管理處填寫購置設(shè)備申請報告。購置總價在五百元以下的，由管理處經(jīng)理批準(zhǔn)購買；購置總價在五百元以上的，經(jīng)管理處經(jīng)理同意后，報品質(zhì)技術(shù)部審核并提出滿足使用要求的設(shè)備技術(shù)指標(biāo)，然后呈報總經(jīng)理批準(zhǔn)購置。購置的設(shè)備，管理處均應(yīng)建檔。2、采購采購人員應(yīng)對所采購設(shè)備的用途、基本要求、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)等掌握清楚。購買時應(yīng)會同機(jī)具使用人或申請人共同