蚌埠大學城商業(yè)空間布局優(yōu)化研究

1、蚌埠大學城商業(yè)空間布局優(yōu)化研究 蚌埠大學城商業(yè)空間布局優(yōu)化研究 摘 要：商業(yè)效勞設施作為大學城內資源共享的一局部，與其空間布局有著不可忽略的關聯(lián)。合理規(guī)劃大學城商業(yè)空間布局、組織管理商業(yè)效勞設施對大學城的健康建設、有序持續(xù)的開展，乃至對整個城市的開展都有著不可無視的重要作用。蚌埠大學城商業(yè)空間布局及其開展存在多方面的缺乏之處，沒能充分利用資源，阻礙大學城開展。為了進一步加快蚌埠大學城的開展，商業(yè)活動是其主要開展對象，故需要對其商業(yè)空間布局的功能進行研究。 關鍵詞：大學城;商業(yè)布局;優(yōu)化 中圖分類號：F127 文獻標志碼：A 文章編號：1673-291X24-0170-05 根據?大學生藍皮書：

2、中國大學生生活形態(tài)研究報告?報告，中國大學生人均月消費支出945.6元，人均全年消費總額到達11 347元，超過全國城鎮(zhèn)居民人均可支配收入水平的50%。 在大學生強大的消費能力驅動下，各路商家長驅直入，大學城商圈涌現(xiàn)。與大學生強大購置力不相稱的是，目前蚌埠大學城高校周邊的商鋪大多數(shù)還是處在分散運營、各自為陣的初始形態(tài)，對于商業(yè)的布局、人流的聚集以及規(guī)模商圈的形成帶來消極的影響。因此，需要對蚌埠大學城商業(yè)空間布局的進行研究，研討其商業(yè)類型、商業(yè)形態(tài)、開展優(yōu)勢劣勢等，提出優(yōu)化建議，以促進蚌埠大學城商業(yè)經濟的開展。 一、蚌埠大學城概況 蚌埠大學城建設 蚌埠大學城位于蚌埠市東郊龍湖東岸即蚌埠市龍子湖區(qū)

3、，全境位于龍子湖國家4A級風景區(qū)東岸，北依高速鐵路蚌埠南站。大學城共占地10 000畝，共投資2 000億，建筑面積670萬平方米。目前大學城一期工程已經完工，有4所大學進駐，分別為：安徽財經大學、安徽電子信息學院、蚌埠醫(yī)學院和蚌埠學院。自2002年建設至今，蚌埠大學城已初具規(guī)模，各類校舍、道路、供水等公用配套設施建設已投入資金6.1億元。 大學城商業(yè)開展 隨著商家涌現(xiàn)，大學城逐漸形成了一個商業(yè)效勞街區(qū)即現(xiàn)在的龍湖春天商業(yè)街。龍湖春天商業(yè)區(qū)位于蚌埠大學城核心位置被4所高校圍繞，占地782畝，建筑面積達62萬平米。龍湖春天商業(yè)街是蚌埠大學城唯一的商業(yè)區(qū)，距離每1所城內高校的步行距離都在15分鐘左

4、右，購物便利。其市場以個體經營為主，以零售方式出售商品，經營時間相對集中。但由于現(xiàn)有市場的不成熟，商業(yè)等級較低，效勞設備不完善，使得龍湖春天商業(yè)街的開展受到壓抑，這也說明蚌埠大學城商業(yè)空間還沒被合理開發(fā)利用，蘊藏著相當大的開展空間。 二、蚌埠大學城商業(yè)空間現(xiàn)狀 蚌埠大學城商業(yè)類型 本文對蚌埠龍湖春天商業(yè)街商業(yè)類型的種類和數(shù)量進行了實地調研，并把商業(yè)效勞業(yè)、社會效勞業(yè)以及娛樂業(yè)劃分到效勞業(yè)之中，得到統(tǒng)計結果 本文對龍湖春天商業(yè)街的商業(yè)類型進行了分析：三大行業(yè)中，餐飲業(yè)占比遙遙領先，高達54%;在效勞業(yè)當中，美容、美發(fā)店占比都是最高的;商業(yè)空間主要用于餐飲行業(yè)，商業(yè)效勞主要滿足于物質層次上，在精神

5、效勞上的投入較少，也即是精神層次上的消費較少，商業(yè)效勞結構偏低，商業(yè)類型很少。 蚌埠大學城商業(yè)形態(tài) 各校內部的商業(yè)布局規(guī)模普遍較小，經營內容以小型超市、報亭、理發(fā)店、打印店、書店、照相館、干洗店、水果店、快遞收發(fā)處等效勞為主，經營狀況相對良好，消費群體相對穩(wěn)定。校內商業(yè)布局主要利用學生宿舍、食堂、活動中心等建筑布局的架空層或內部局部地域，布置商業(yè)店鋪和效勞類攤點。這種布置的優(yōu)勢在于可以提高建筑布局利用率，其大局部布置在宿舍下面或內部，使得學生接受效勞十分方便;其缺乏之處在于布局狹小，布置局促，經營環(huán)境氣氛欠佳，難以形成較強的商業(yè)氣息。 蚌埠大學城商業(yè)形態(tài)主要為面式棋盤型組織形態(tài)和帶狀式商業(yè)組織

6、形態(tài)兩種。以龍湖春天商業(yè)街為例呈現(xiàn)出的這種“面式商業(yè)空間布局不但效勞于進入其區(qū)域的人員，還對區(qū)域外部一定范圍的人群有著較強的吸引力，可以滿足相同空間區(qū)位中群體的不同消費需求，或滿足不同空間區(qū)位中群體的相同消費需求。帶狀式的的校園商業(yè)空間是由多個商業(yè)單體組成，并主要沿街道方向順序展開，且效勞于進入其內部的人群，也對其展開方向臨近區(qū)域的群體有著較強的吸引力。 三、蚌埠大學城商業(yè)開展SWOT分析 SWOT是Strengths，Weaknesses，Opportunities，Threats這四個英文字母組成，意為優(yōu)勢、劣勢、時機和威脅。 開展優(yōu)勢 1.潛在消費者不斷增加。蚌埠大學城的師生數(shù)量逐年增長

7、，遠期來看，蚌埠機電技師學院、蚌埠經濟技術職業(yè)學院等也將陸續(xù)駐進，完全建成后，大學城學生規(guī)模將超過10萬人。潛在消費者的不斷增加，消費群體的相對穩(wěn)定，加之大學生的消費面廣、消費水平不斷提高等，將在長期里對蚌埠大學城商業(yè)的開展起到十分重要的推動作用。 2.周邊的商品房不斷增加。隨著蚌埠大學城歷年來的建設，其周邊土地也陸續(xù)吸引著房地產開發(fā)商。商品房的增多，無疑會帶來一定數(shù)量的常住居民，而常住居民的參加，不僅給大學城商業(yè)帶來更多的消費者，增加消費效勞類型的需求也會增加。 3.旅游業(yè)的開展。大學城附近的龍子湖是國家4A級旅游景區(qū)和省級風景名勝區(qū)，其面積約為杭州西湖的3倍，據此，市政府可以參考西湖景區(qū)的

8、建設大力開展旅游經濟，建立環(huán)湖商業(yè)圈。 開展劣勢 1.目前的大學城商業(yè)空間布局不夠合理。蚌埠大學城商業(yè)開展開展緩慢，開展不成熟，尚未形成規(guī)模的商業(yè)空間。龍湖春天商業(yè)街雖然是作為蚌埠大學城唯一的商業(yè)中心的地位存在，但其規(guī)模小、經營范圍狹窄、布局相對雜亂、功能不夠健全，還存在不少阻礙其健康開展的隱患。 2.自發(fā)形成的商業(yè)布局有待標準治理和改良。由于缺乏合理的功能分區(qū)、管理較疏松等，導致流動性商業(yè)攤點較多，占道經營嚴重，經營相對混亂，街道衛(wèi)生狀況欠佳，特別是飲食攤的食品平安衛(wèi)生狀況不容樂觀。 3.樓盤面積在擴大，給商業(yè)圈的合理布局增加了難度。房地產的開發(fā)很大程度上影響著大型商業(yè)中心的形成，包括龍湖春

9、天商業(yè)街那僅有的土壤也被用來建造住宅樓盤，規(guī)劃的不合理使得土地在商業(yè)活動方面利用的有效性得不到提高，使商業(yè)空間的布局較為分散。 開展時機 1.消費群體規(guī)模的擴大。隨著高校歷年的招生人數(shù)擴增，蚌埠大學城的消費者數(shù)量穩(wěn)中有升。日后其他院校進駐和非流動居民的增加也會給大學城商業(yè)帶來更多的消費者。 2.主要消費對象的消費能力提升。?大學生藍皮書：中國大學生生活形態(tài)研究報告?顯示，較以往相比，大學生的消費能力在逐年提升。在消費能力逐漸增強的情形下，蚌埠大學城商業(yè)有著很大的開展空間。 3.大學城外的商業(yè)配套吸引力較差。蚌埠市區(qū)現(xiàn)有的商業(yè)網點存在著遠、貴、少的弊端，例如從大學城坐公交到商貿區(qū)大概要40分鐘。

10、市內百貨大樓那一片局域設施相對舊、臟，不但商場內商品價格相對大局部大學生而言是昂貴的，而且其商品很多都是適合社會白領群體穿著，故不會使大量消費者流失至市區(qū)。 開展威脅 1.消費圈內人流量較小，人氣聚集度不夠。蚌埠大學城位于郊區(qū)，人流量小，商業(yè)開展不夠完善，消費規(guī)模偏小和商業(yè)區(qū)的分流影響了大學城商圈內人氣的聚集。 2.消費格局不完善，消費檔次偏低。蚌埠大學城內消費結構以餐飲行業(yè)為主，而效勞業(yè)和零售業(yè)那么很少，且大多數(shù)規(guī)模較小。 3.經營環(huán)境相對較差，管理難度比擬大。龍湖春天商業(yè)街內店鋪分布隨意性強，各種類型的經營商家交錯分布，沒有形成合理的消費格局。 四、優(yōu)化蚌埠大學城商業(yè)空間布局的對策建議 蚌

11、埠大學城商業(yè)開展的定位 1.以中偏低檔商品和中偏高檔效勞為主的大型城郊購物中心為開展目標;消費目標主要是大學城的師生，其次是周邊常住居民，最后是大學城外消費者;以綜合性超市、專賣店、娛樂休閑、輔導機構和等級良好的餐飲為開展方向。 2.將龍湖春天商業(yè)街內的餐飲業(yè)、效勞業(yè)和零售業(yè)有序地分開，有層次地布局，同行業(yè)的商鋪設置在一起，并標準好對各所高校外部的攤販的管理，總體上改善衛(wèi)生街道狀況。 3.打破原有的商業(yè)中心建筑結構，建造商業(yè)大樓，使不同的商品效勞在不同的樓層進行，這樣既可以減少商業(yè)空白點，還可以躲避目前城內商業(yè)面積的限制，有效地利用商業(yè)空間、提高土地利用率。 4.減少商品房地產在大學城內的投資

12、建設，在周邊的建設最好有一定的距離，保證日后大學城建設用地的擴展。 5.重視商品效勞的均衡開展，加大效勞業(yè)和零售業(yè)的比重，加快大學城商業(yè)開展升級的步伐。 6.加強飲食、道路衛(wèi)生和平安的監(jiān)督管理。高校門口前的小食街由于沿著馬路擺設，過往車輛的煙塵尾氣毫無遮攔地粉刷著道路兩旁的飲食攤。不僅如此，每到學生下課后晚餐宵夜時間，人流增多，道路經常出現(xiàn)擁擠，車輛行駛不便，加之路燈的慘淡，行人的平安令人擔憂。 7.商圈布局的設想。由于蚌埠大學城商業(yè)空間尚未被充分開發(fā)和利用，故可以對蚌埠大學城商業(yè)空間布局的綜合分析：首先，將龍湖春天商業(yè)街在原有根底上擴大商業(yè)用地面積;其次，在龍子湖公園東處側建立延湖商業(yè)帶;最

13、后，在高鐵站一帶建立一處商業(yè)群，擴大大學城商業(yè)空間。 蚌埠大學城商業(yè)類型優(yōu)化 1.增設業(yè)種、提升商品效勞水平。實地調查發(fā)現(xiàn)，蚌埠大學城商業(yè)效勞種類不齊全，比方書店規(guī)模偏小，書籍種類不齊全和服飾銷售少，衣服質量偏低以及娛樂場所少，娛樂環(huán)境差等。蚌埠大學城商業(yè)應該從提供吃、穿、用為主的消費效勞擴大到住宿、健身、文化、醫(yī)療等方面，保證消費者追求消費個性化，滿足對休閑娛樂、文化、健康等消費的需求。 2.改變消費格局。蚌埠大學城各高校學生的主要消費支出為飲食消費占60%以上，服飾以及日常用品的消費占總支出的 28%左右。所以蚌埠大學城未來幾年的開展規(guī)劃應以效勞業(yè)和零售業(yè)為主，把開展重點放在文化、娛樂等商

14、業(yè)效勞方面，但也應該保持對餐飲業(yè)的規(guī)模，并在原有餐飲規(guī)模上適當升級，進行有機的更新?lián)Q舊。 蚌埠大學城商業(yè)形態(tài)優(yōu)化 1.商業(yè)空間層級化。根據下頁表可知，目前蚌埠大學城的層級有區(qū)域級和校園級兩種。再根據蚌埠市與蚌埠大學城的情況，本文認為，優(yōu)化蚌埠大學城商業(yè)空間層級結構，總體布局可以采取“軸線開展+組團放射的結構，分為“城級區(qū)域校區(qū)三級空間布局模式：大學城級主要建筑群為大學校園、商業(yè)購物中心。根據層級特點，可以利用龍子湖風景區(qū)和高鐵南站的優(yōu)勢，開展旅游產業(yè)和環(huán)湖商業(yè)街以及在高鐵站附近區(qū)位建立商業(yè)群落和房地產。蚌埠大學城目前還沒有這一層級商業(yè)空間。區(qū)域級與大學城級商業(yè)區(qū)比擬，區(qū)域級商業(yè)區(qū)商業(yè)設施的經營

15、和效勞那么顯得內容較為單一，其主要滿足區(qū)域內幾所學校的師生日常所需。該層級的商業(yè)空間主要表現(xiàn)在被各所大學包圍著的龍湖春天商業(yè)街，而這也是蚌埠大學城目前所有的一種商業(yè)形態(tài)。校區(qū)級該層級的商業(yè)空間位于各個校區(qū)的教學區(qū)或者生活區(qū)內，也幾乎是所有大學校園里都有的商業(yè)活動。這種的劃分不但便于管理，還提高了大學城商業(yè)空間的使用效率與效勞覆蓋率，有利于大學城商業(yè)活動的管理和開展。 2.從純物質消費空間到物質升級為文化消費復合空間。首先，大學城是文化教育的聚集地，其商業(yè)空間更應重視文化特色的塑造。蚌埠大學城商圈在滿足大學生日常生活的根本需要外，還應考慮到更高層次的交往需求，例如增設文娛類、體育類、培訓類的商業(yè)

16、場所。其次，大學城是一個人口相對集中的、年輕化的、高素質的人口結構區(qū)域，為了改變蚌埠大學城行業(yè)構成以餐飲業(yè)絕對占優(yōu)這種商業(yè)形態(tài)，建議在未來的開展規(guī)劃中增設其他行業(yè)的效勞，擴大效勞業(yè)和零售業(yè)。完善大學城級商業(yè)中心功能，增設區(qū)域級商業(yè)空間設施和有組織有管理地設置臨時性商業(yè)設施。 參考文獻： 【1】 張戰(zhàn)鋒.廣州大學城商業(yè)空間研究D.廣州：華南師范大學碩士學位論文，2007. 【2】 許振波，劉菊.高校資源的開發(fā)與利用以蚌埠大學城為例J.經濟學報，2021，：85-89. 【3】 郭飛宇，儲勝來，蔣阿慧.論蚌埠大學城經濟圈的形成和開展思路J.中國市場，2021，：92-93. 【4】 朱佳佳.閩侯大

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