項(xiàng)目報(bào)批報(bào)建流程指引手冊(cè)

1、工程報(bào)批報(bào)建流程指引手冊(cè)1、目的 1.1為了增強(qiáng)公司工程報(bào)批報(bào)建工作治理、標(biāo)準(zhǔn)報(bào)批報(bào)建工作流程、提升工作效率,特制訂本指引手冊(cè).2、適用范圍2.1適用于XX公司工程報(bào)批報(bào)建工作指導(dǎo).3、術(shù)語(yǔ)和定義3.1 報(bào)批報(bào)建主要指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)前期過(guò)程中相關(guān)開(kāi)發(fā)證件的報(bào)批獲取、工程的報(bào)建驗(yàn)收等.3.2 XX公司.3.3 “六證指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中最主要的證件,同時(shí)也是開(kāi)發(fā)企業(yè) 完成整個(gè)開(kāi)發(fā)周期所必須獲取的證件,具體包括：?國(guó)有土地使用證?、?建設(shè)用地規(guī)劃許可證?、?建設(shè)工程規(guī)劃許可證?、?建筑工程施工許 可證?、?商品房預(yù)售許可證?、?竣工驗(yàn)收備案證?.3.4 其他證件：?工程選址意見(jiàn)書(shū)?、?房屋拆遷許可證?、

2、?建設(shè)工程 規(guī)劃核實(shí)合格證?、?房屋所有權(quán)證?、?住宅使用說(shuō)明書(shū)?、?住宅質(zhì)量 保證書(shū)?等.4、責(zé)任4.1 公司規(guī)劃建設(shè)部、合同預(yù)算部、土地外聯(lián)部4.1.1 指導(dǎo)、協(xié)調(diào)、監(jiān)督和協(xié)助工程公司報(bào)批報(bào)建工作；4.1.2 跟蹤、落實(shí)工程公司報(bào)批報(bào)建工作方案；4.1.3 統(tǒng)籌、協(xié)調(diào)解決工程公司報(bào)批報(bào)建過(guò)程存在的問(wèn)題與困難;4.2 公司規(guī)劃建設(shè)部4.2.1 結(jié)合工程具體開(kāi)發(fā)建設(shè)節(jié)點(diǎn),編制報(bào)批報(bào)建工作方案；4.2.2 負(fù)責(zé)從工程立項(xiàng)至“六證獲取的全部手續(xù)；4.2.4 協(xié)助組織工程綜合竣工驗(yàn)收、檔案驗(yàn)收等工作,辦理房屋初始產(chǎn)權(quán)登記；4.2.5 工程開(kāi)發(fā)周期內(nèi)其他報(bào)批報(bào)建手續(xù)以及證件的辦理.5、報(bào)批報(bào)建涉及的主

3、要政府部門(mén)和業(yè)務(wù)|政府B門(mén)涉及業(yè)務(wù)國(guó)土資源局下稱國(guó)土局土地出讓合同、建設(shè)用地批準(zhǔn)書(shū)、土地證等規(guī)劃局/城鄉(xiāng)規(guī)劃局 下稱建規(guī)局工程選址、規(guī)劃方案、規(guī)劃變更、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、 建設(shè)工程規(guī)劃許可證、規(guī)劃竣工實(shí)測(cè)、竣工核實(shí)、竣工驗(yàn) 收等住房建設(shè)委員會(huì) 下稱住建委建筑工程施工許可證、房屋拆遷許可證、工程暫定資質(zhì)、 預(yù)售證、排水許可、竣工驗(yàn)收等發(fā)改委員會(huì) 或工程辦工程立項(xiàng)財(cái)政局土地出讓金契稅、土地出讓金登記單等住房與城市建設(shè)局 下稱住建局房地產(chǎn)資質(zhì)、面積預(yù)測(cè)、面積實(shí)測(cè)、預(yù)售證、合同備案、 物業(yè)治理、房屋產(chǎn)權(quán)等:消防支隊(duì)/消防大隊(duì)規(guī)劃方案審查、單體施工圖審查、專(zhuān)項(xiàng)竣工驗(yàn)收等環(huán)境保護(hù)局下稱環(huán)保局規(guī)劃方案審查

4、、專(zhuān)項(xiàng)竣工驗(yàn)收等人民防空辦公室 下稱人防辦規(guī)劃方案審查、專(zhuān)項(xiàng)竣工驗(yàn)收等衛(wèi)生局規(guī)劃方案審查,酒店、餐飲、幼兒園、食堂等單體施工圖 審查及竣工驗(yàn)收等安監(jiān)局平安條件評(píng)估備案安防驗(yàn)收等民用航空局 下稱民航局建筑限高等民政局工程案名、社區(qū)用房驗(yàn)收等物價(jià)局預(yù)售物價(jià)備案等地震局抗震審核等拆遷安置治理辦公室 下稱拆遷辦房屋拆遷許可等綜合執(zhí)法局廣揭發(fā)布位置選址、建筑垃圾、工程渣土許可等工商局企業(yè)營(yíng)業(yè)執(zhí)照、廣揭發(fā)布許可等供電局供電方案、供電線路等園林局園林治理、樹(shù)木砍伐移植、綠環(huán)驗(yàn)收等交警支隊(duì)工程指引牌等6、報(bào)批報(bào)建簡(jiǎn)易流程圖7、主要工作流程7.1 簽訂土地出讓合同公司領(lǐng)導(dǎo)主導(dǎo),土地外聯(lián)部與國(guó)土部門(mén)簽訂 ?國(guó)有土

5、地使用權(quán)出 讓合同?,公司合同預(yù)算部協(xié)助負(fù)責(zé)針對(duì)合同范本、條款、地塊范圍、 技術(shù)指標(biāo)進(jìn)行核對(duì),防止產(chǎn)生爭(zhēng)議條款.7.2 ?建設(shè)工程選址意見(jiàn)書(shū)?辦理工程選址是指建設(shè)工程的選址和布局符合城市規(guī)劃要求,并獲得城市規(guī)劃行政主管部門(mén)核發(fā)的?建設(shè)工程選址意見(jiàn)書(shū)?.7.2.1 主管部門(mén)：建規(guī)局7.2.2 申報(bào)資料：(1)?建設(shè)工程選址意見(jiàn)書(shū)?申請(qǐng)表(2)?國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同?及附圖(3)規(guī)劃部門(mén)提供的設(shè)計(jì)條件(4) 1:500 或 1:1000 地形圖(5)批準(zhǔn)的工程建議書(shū)或其他有關(guān)方案文件7.3工程立項(xiàng)辦理開(kāi)發(fā)工程立項(xiàng)即取得政府主管部門(mén)(市發(fā)改委或管委會(huì)經(jīng)發(fā)局項(xiàng) 目辦)對(duì)工程的批準(zhǔn)文件,同時(shí)列入本年度

6、固定資產(chǎn)投資方案.7.3.1 主管部門(mén)：發(fā)改委(管委會(huì)工程辦)7.3.2 申報(bào)資料：(1)工程立項(xiàng)申請(qǐng)書(shū)面報(bào)告(2)資本金證實(shí)(3) 土地使用權(quán)證實(shí)(土地出讓合同)(4)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)證實(shí)(5)工程地形圖(6)工程投資預(yù)算(7)可行性研究報(bào)告7.4 工程暫定資質(zhì)辦理依照法律規(guī)定,新設(shè)立的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照之日起30日內(nèi),持有關(guān)文件向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門(mén)備案,申請(qǐng)辦理房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)暫定資質(zhì).7.4.1主管部門(mén)：住建局7.4.2申報(bào)資料：(1)企業(yè)資質(zhì)等級(jí)申報(bào)表(2)企業(yè)營(yíng)業(yè)執(zhí)照(3)企業(yè)章程(4)法定代表人身份證實(shí)(5)相關(guān)專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員勞動(dòng)合同及職稱證書(shū)(6)經(jīng)營(yíng)場(chǎng)地產(chǎn)權(quán)證實(shí)(7)注冊(cè)資

7、本證實(shí)及投資額相關(guān)憑證7.5 ?國(guó)有土地使用權(quán)證?辦理?國(guó)有土地使用權(quán)證?是證實(shí)土地使用者(單位或個(gè)人)使用國(guó)有土地的法律憑證,受法律保護(hù).7.5.1 主管部門(mén)：國(guó)土局7.5.2 分階段工作程序(1) 土地登記申請(qǐng)(2)地籍調(diào)查(3) 土地權(quán)屬審核7.5.3申報(bào)資料：(1) 土地登記申請(qǐng)審批表(2)原?國(guó)有土地使用證?(原土地所有者提供)(3)法人資格證實(shí)(營(yíng)業(yè)執(zhí)照或法人代碼證)(4)法定代表人證實(shí)(5)法定代表人身份證實(shí)(6)授權(quán)委托書(shū)(7)受委托人身份證實(shí)(身份證復(fù)印件)(8)授權(quán)指界委托書(shū)(工程部協(xié)助現(xiàn)場(chǎng)指界)(9)建設(shè)用地批準(zhǔn)書(shū)及附圖(用地測(cè)繪圖)(10)?土地出讓合同?(11 ) 土

8、地出讓金及契稅發(fā)票(12)相關(guān)稅費(fèi)繳納證實(shí)(教育配套費(fèi)等)7.6 ?建設(shè)用地規(guī)劃許可證?辦理?建設(shè)用地規(guī)劃許可證?是建設(shè)單位經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門(mén)確認(rèn)建設(shè)工程位置和范圍符合城市規(guī)劃的法定憑證,是建設(shè)單位用地的法律憑證.7.6.1主管部門(mén)：建規(guī)局7.6.2申報(bào)資料：(1)?建設(shè)用地規(guī)劃許可證?申報(bào)表(2)工程立項(xiàng)批復(fù)(3)?國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同?(4)?建設(shè)工程選址意見(jiàn)書(shū)?(5)標(biāo)明擬建工程用地范圍的1/500、1/1000現(xiàn)勢(shì)地形圖(6)法人資質(zhì)證實(shí)(7)開(kāi)發(fā)公司資質(zhì)證實(shí)(8)已審核的規(guī)劃方案文本(9)關(guān)于辦理?建設(shè)用地規(guī)劃許可證?的法人授權(quán)委托書(shū)及經(jīng)辦人身份證7.7 ?建設(shè)工程規(guī)劃許可證?

9、辦理?建設(shè)工程規(guī)劃許可證?是城市規(guī)劃行政主管部門(mén)依法核發(fā)的,確認(rèn)有關(guān)建設(shè)工程符合城市規(guī)劃要求的法律憑證、是建設(shè)單位建設(shè)工程的法律憑證,是建設(shè)活動(dòng)中接受監(jiān)督檢查時(shí)的法定依據(jù).沒(méi)有此證的建設(shè)單位,具工程建筑是違章建筑,不能領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)屬證件.?建設(shè)工程規(guī)劃許可證?是建設(shè)工程辦理?建筑工程施工許可證?、?商品房預(yù)售許可證?、綜合竣工驗(yàn)收、房屋產(chǎn)權(quán)登記等的法定 要件.7.7.1 主管部門(mén)：建規(guī)局7.7.2 分階段工作程序：7.7.3 審查7.7.4 審查7.7.5 放線、驗(yàn)線7.7.6 規(guī)費(fèi)繳納7.7.7 申報(bào)資料：(1)?建設(shè)工程規(guī)劃許可證?申請(qǐng)表(2)?國(guó)有土地使用權(quán)證?(4)批準(zhǔn)的總平面規(guī)劃圖及

10、單體方案圖(5)?建設(shè)工程選址意見(jiàn)書(shū)?(6)?建設(shè)用地規(guī)劃許可證?(7)設(shè)計(jì)條件通知書(shū)(8)方案審查意見(jiàn)書(shū)(9)建設(shè)用地批準(zhǔn)書(shū)及附圖(10)建設(shè)工程預(yù)算書(shū)(11 )施工圖(12)相關(guān)消防、環(huán)保、人防等部門(mén)書(shū)面意見(jiàn)(13)日照分析、由設(shè)計(jì)院承諾的面積表(14)工程教育問(wèn)題說(shuō)明(繳納教育設(shè)施配套資金或其他)(15)沿城市主次干道的工程需提供建筑照明設(shè)計(jì)(16)需要拆遷的應(yīng)附拆遷文件(17)分層面積表(18)立項(xiàng)材料7.8 ?建筑工程施工許可證?辦理?建筑工程施工許可證?是建筑施工單位符合各種施工條件、允許開(kāi)工的批準(zhǔn)文件,是建設(shè)單位進(jìn)行工程施工的法律憑證, 也是房屋權(quán)屬登記的主要依據(jù)之一.7.8.1

11、主管部門(mén)：建規(guī)局7.8.2前提條件：(1)施工場(chǎng)地已根本具備施工條件(三通一平)(2)已經(jīng)辦理該建筑工程用地批準(zhǔn)手續(xù)(3)已經(jīng)取得規(guī)劃許可證(4)需要拆遷的,具拆遷進(jìn)度符合施工要求(5)已經(jīng)確定建筑施工企業(yè)(6)有滿足相關(guān)設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)要求的施工圖紙(7)已在質(zhì)量監(jiān)督主管部門(mén)及平安監(jiān)督主管部門(mén)辦理相應(yīng)的質(zhì)量、平安監(jiān)督注冊(cè)手續(xù)(8)建設(shè)資金已經(jīng)落實(shí)7.8.3分階段工作程序：(1)招投標(biāo)(2)施工單位入市備案(如需)(3)總包合同、監(jiān)理合同備案(4)質(zhì)監(jiān)、安監(jiān)審批(5)工程資本金審查(6)申請(qǐng)現(xiàn)場(chǎng)踏勘7.8.4申報(bào)資料：(1)?國(guó)有土地使用證?(2)?建設(shè)用地規(guī)劃許可證?(3)?建筑工程施工許可證?申請(qǐng)

12、表(4)中標(biāo)通知書(shū)(5)施工合同、監(jiān)理合同(6)建筑工程質(zhì)量監(jiān)督申請(qǐng)表(7)建筑工程平安監(jiān)督申請(qǐng)表(8)?建設(shè)工程規(guī)劃許可證?(9)繳納散裝水泥基金及農(nóng)民工工資保證金,并提供繳費(fèi)憑證(10)相關(guān)審圖單位出具的審圖意見(jiàn)(11)?房屋拆遷許可證?(涉及到房屋拆遷的工程)(12)工程資本金繳存證實(shí)(13)現(xiàn)場(chǎng)踏勘意見(jiàn)(14)意外傷害保險(xiǎn)合同7.9 ?商品房預(yù)售許可證?辦理商品房銷(xiāo)售許可證是工程成果準(zhǔn)入市場(chǎng)銷(xiāo)售的法定文件,是商品房銷(xiāo)售過(guò)程中辦理相關(guān)手續(xù)的要件.7.9.1 主管部門(mén)：住建局7.9.2 前提條件：(1)工程形象或投資額符合當(dāng)?shù)卣?2)已落實(shí)前期物業(yè)治理方案7.9.3 分階段工作程序：

13、(1)選定物業(yè)公司(2)簽訂預(yù)售監(jiān)管協(xié)議(3)辦理物價(jià)備案、預(yù)售方案?jìng)浒?4)形象進(jìn)度證實(shí)、辦理網(wǎng)上備案7.9.4申報(bào)資料：(1)商品房銷(xiāo)售許可證申請(qǐng)書(shū)(2)企業(yè)營(yíng)業(yè)執(zhí)照、企業(yè)資質(zhì)證書(shū)、組織機(jī)構(gòu)代碼(3)法人、經(jīng)辦人身份證復(fù)印件；委托書(shū)、證實(shí)書(shū)原件(4)?國(guó)有土地使用證?、?建設(shè)工程規(guī)劃許可證?、?建筑工程施工許可證?(5)公用根底設(shè)施配套證實(shí)(6)前期物業(yè)效勞合同、物業(yè)治理企業(yè)?營(yíng)業(yè)執(zhí)照?及資質(zhì)等級(jí)證書(shū)、物業(yè)配套建筑產(chǎn)權(quán)歸屬等書(shū)面材料(7)形象進(jìn)度或投資額說(shuō)明(8)標(biāo)準(zhǔn)地名確認(rèn)書(shū)(9)預(yù)售款監(jiān)管協(xié)議(10)商品房網(wǎng)上銷(xiāo)售入網(wǎng)認(rèn)證表(11)總平面圖及分層圖(12)商品房預(yù)售方案(13)房屋面積

14、預(yù)測(cè)報(bào)告7.10 綜合竣工驗(yàn)收辦理竣工驗(yàn)收指建設(shè)工程工程竣工后開(kāi)發(fā)建設(shè)單位會(huì)同設(shè)計(jì)、施工、設(shè)備供給單位及工程質(zhì)量監(jiān)督部門(mén),對(duì)該工程是否符合規(guī)劃設(shè)計(jì)要求 以及建筑施工和設(shè)備安裝質(zhì)量進(jìn)行全面檢驗(yàn),取得竣工合格資料、數(shù) 據(jù)和憑證.7.10.1主管部門(mén)：建規(guī)局7.10.2前提條件：(1)單體施工完成(2)門(mén)窗、幕墻、欄桿等施工完成(3)現(xiàn)場(chǎng)管網(wǎng)(水、電、氣、雨污、弱電、消防等)施工完成(4)消防、人防、安防、環(huán)保、防雷、綠化施工完成7.10.3分階段工作程序：(1)規(guī)劃驗(yàn)收、規(guī)劃實(shí)測(cè)(2)質(zhì)監(jiān)驗(yàn)收(3)消防、人防、安防、環(huán)保、防雷、檔案、綠化等專(zhuān)項(xiàng)驗(yàn)收(4)水、電、氣驗(yàn)收(5)綜合驗(yàn)收(6)申請(qǐng)現(xiàn)場(chǎng)核

15、驗(yàn)7.10.4申報(bào)資料：(1)竣工驗(yàn)收備案申請(qǐng)表(2)竣工驗(yàn)收備案證申請(qǐng)報(bào)告(3)社居用房移交承諾(4)物業(yè)治理工程備案表(5)?建設(shè)工程規(guī)劃許可證?(6)?建筑工程施工許可證?(7)?建設(shè)工程規(guī)劃核實(shí)合格證?(8)工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告(9)消防、人防、安防、環(huán)保、衛(wèi)生、綠化、水、電、氣、文廣、通信、民政等專(zhuān)項(xiàng)驗(yàn)收意見(jiàn)書(shū)(10)住宅分戶驗(yàn)收記錄(11)建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案表7.11 房屋產(chǎn)權(quán)初始登記辦理初始登記是指土地登記機(jī)關(guān)對(duì)土地所有權(quán)、使用權(quán)和他項(xiàng)權(quán)利進(jìn)行的統(tǒng)一登記.初始登記的主要作用在于確定土地權(quán)屬,完備地籍資 料.在房屋竣工以后90日內(nèi),由開(kāi)發(fā)商向登記機(jī)關(guān)申報(bào),經(jīng)過(guò)房屋土地治理部門(mén)的審核,

16、確認(rèn)某一房地產(chǎn)的所有權(quán)、使用權(quán)的隸屬關(guān)系 和他項(xiàng)權(quán)利.通過(guò)確權(quán)以后,開(kāi)發(fā)商取得?房屋所有權(quán)證? (大產(chǎn)權(quán) 證).沒(méi)有辦理房屋產(chǎn)權(quán)初始登記,不能辦理個(gè)人(業(yè)主) ?房屋所有 權(quán)證?.7.11.1 主管部門(mén)：住建局7.11.2 分階段工作程序(1)三圍面積實(shí)測(cè)(2)樓棟編號(hào)7.11.3 申報(bào)資料：(1)房屋所有權(quán)登記申請(qǐng)書(shū)(2)營(yíng)業(yè)執(zhí)照、組織機(jī)構(gòu)代碼證(3)?國(guó)有土地使用證?(4)立項(xiàng)批復(fù)(5)?建設(shè)工程規(guī)劃許可證?(6)?建筑工程施工許可證?(7)?商品房預(yù)售許可證?(8)竣工驗(yàn)收備案表(9)建設(shè)工程檔案驗(yàn)收合格意見(jiàn)書(shū)(10)面積實(shí)測(cè)報(bào)告(11)樓(門(mén))牌號(hào)證實(shí)(12)委托書(shū)、經(jīng)辦人身份證8、相

17、關(guān)基金、保證金返退辦理8.1 墻改基金返退新型墻體材料專(zhuān)項(xiàng)基金是國(guó)家為推廣新型墻體材料開(kāi)展而設(shè)立的具有專(zhuān)門(mén)用途的政府性基金,收入繳入國(guó)庫(kù),并納入地方財(cái)政收入.開(kāi)發(fā)部應(yīng)當(dāng)在建筑工程主體工程竣工后,墻體作粉刷等隱蔽處理前,向墻體材料治理機(jī)構(gòu)申請(qǐng)辦理新型墻體材料專(zhuān)項(xiàng)基金結(jié)算手續(xù),確定返退比例,繼而申請(qǐng)墻改基金返還.8.1.1主管部門(mén)：建規(guī)局節(jié)能墻改辦8.1.2申請(qǐng)資料：(1)?新型墻體材料專(zhuān)項(xiàng)基金驗(yàn)收申請(qǐng)表?(2)建筑工程招投標(biāo)預(yù)算書(shū)或工程量核定單(3)規(guī)劃許可證、施工許可證(4)繳納專(zhuān)項(xiàng)基金的有效票據(jù)(5)使用新型墻體材料的銷(xiāo)售憑證8.2 散裝水泥基金繳納與返還散裝水泥專(zhuān)項(xiàng)基金是國(guó)家為支持散裝水泥事業(yè)開(kāi)展而設(shè)立的具有專(zhuān)門(mén)用途的政府性基金,并納入地方財(cái)政收入.開(kāi)發(fā)部應(yīng)在竣工驗(yàn)收備案后及時(shí)申請(qǐng)返退專(zhuān)項(xiàng)基金.8.2.1 主管部門(mén)：散裝辦8.2.2 申報(bào)資料：(1)散裝水泥專(zhuān)項(xiàng)資金結(jié)算申請(qǐng)表(2)工程現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)收申請(qǐng)表(3)散裝水泥專(zhuān)項(xiàng)資金繳款票據(jù)(4)經(jīng)有關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)的工程決算書(shū)(5)購(gòu)置散裝水泥(或預(yù)拌混凝土)原始發(fā)票8.3 開(kāi)竣工保證金、年度開(kāi)發(fā)量保證金返退開(kāi)竣工及年度開(kāi)發(fā)量保證金是政府部門(mén)為催促開(kāi)發(fā)企業(yè)按合同約定如期開(kāi)工、竣工,且保證年度開(kāi)發(fā)進(jìn)度而設(shè)立的保證金預(yù)繳制度.開(kāi)發(fā)/前期部在工程節(jié)點(diǎn)能夠滿足政