華庭街項(xiàng)目管理策劃方案

1、華庭街項(xiàng)目市調(diào)報(bào)告華庭街項(xiàng)目市場調(diào)查（定位）情況 目錄：1、嘉興目前城市現(xiàn)狀2、嘉興目前的主要業(yè)態(tài)3、嘉興目前主要業(yè)態(tài)分布4、華庭街地塊特征5、華庭街項(xiàng)目區(qū)域市政配套分析6、嘉興市民對地塊的看法7、華庭街項(xiàng)目目前主要競爭市場8、華庭街項(xiàng)目產(chǎn)品定位1、嘉興目前城市現(xiàn)狀a、嘉興的地理位置嘉興位于浙江省的東北部、長江三角洲杭嘉湖平原腹心地帶。東臨大海，南倚錢塘江，北負(fù)太湖，滬杭甬高速公路、京杭大運(yùn)河貫穿境內(nèi)。東接上海、北鄰蘇州、西通湖州，南接杭州，嘉興與這幾個城市相距均不到百公里。鐵路、公路、水路網(wǎng)絡(luò)交織，四通八達(dá)，交通十分便利。目前，乍嘉蘇高速公路（乍浦嘉興蘇州）已通車，杭州灣跨海大橋（寧波慈溪嘉

2、興乍浦）也于2002年開始動工興建，并將2006年正式通車，嘉興的交通將越將發(fā)達(dá)。b、嘉興的經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r嘉興作為浙江的北大門，同時也是浙北的經(jīng)濟(jì)重鎮(zhèn)。國內(nèi)生產(chǎn)總值、財(cái)政收入、城鎮(zhèn)居民收入等主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的增幅領(lǐng)先全省，所轄五個縣（市）（即桐鄉(xiāng)、海寧、嘉善、平湖、海鹽）全部進(jìn)入全國縣（市）綜合發(fā)展水平前50位，綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力進(jìn)一步增強(qiáng)。c、嘉興的人口嘉興城區(qū)現(xiàn)有人口約40萬，城區(qū)面積30平方公里。未來十年人口將達(dá)到50萬。新興的產(chǎn)業(yè)和居住大多集中在城市的西部和北部。城南以政府機(jī)關(guān)、文化教育體育、展覽為主，加上南湖的旅游功能，將成為嘉興文化價值較高的區(qū)域，本項(xiàng)目地塊與城南的聯(lián)系也較為密切。2、嘉興目前

3、的主要業(yè)態(tài)零售業(yè)態(tài)：百貨店、超市、大型綜合超市、便利店、專業(yè)市場、專賣店等；餐飲類：大型酒店、風(fēng)味美食店、休閑小吃店等；娛樂類：迪廳、茶吧、咖啡吧等；文化類：電影院、書店等；雖然主要的業(yè)態(tài)包括了許多種類，但都缺乏一定的品牌和知名度，也都沒有形成一定的經(jīng)營規(guī)模和經(jīng)營思路。3、嘉興目前主要業(yè)態(tài)分布（1）百貨店：a、江南大廈：位于市中心禾興北路和中山路交界處，是嘉興市僅有的二個大型購物中心之一。該大廈由南北樓組成，營業(yè)面積1.8萬平方米，就業(yè)人員1000余人，整幢大廈共5層，地下一層，地上四層，其中地下一層為各類家用電器，地上一層經(jīng)營家電、化裝品、黃金珠寶，二層經(jīng)營男女服飾鞋帽，三層經(jīng)營書籍文具、床

4、上用品與工藝品等，四層為兒童娛樂廣場與美食城，南樓的一二層部分區(qū)域?yàn)槌?。大廈主要經(jīng)營中檔商品?，F(xiàn)在一樓生意尚可外，其余樓層的經(jīng)營狀況一般。主要是有品牌的東西太少，因?yàn)楝F(xiàn)在人們的生活水平越來越高，已不滿足原有的狀態(tài)。該大廈的顧客為中高收入階層，其出行方式80%為非機(jī)動車和步行，20%為機(jī)動車，由于經(jīng)營場地前無停車場，因此整個交通組織略顯混亂。該大廈零售總額雖大，但贏利能力低。b、戴夢得購物中心是嘉興市最高檔的購物中心，位于禾興南路，與江南大廈隔路相望，為26層高的戴夢得大酒店的裙房。該購物中心原為杭州百貨大樓嘉興分店，后因租金過高，加之百貨業(yè)利潤較薄，于2000年撤出，由戴夢得自行接管。其周邊

5、圍繞中山影城、麥當(dāng)勞等休閑場所?，F(xiàn)在此購物中心經(jīng)營布局不是十分合理，來此的人經(jīng)常抱怨買不到好的東西。戴夢得購物中心營業(yè)面積約1萬平方米左右，共設(shè)5層：地下一層為超市；地上為一層經(jīng)營黃金珠寶、化妝品、工藝品；二層為男女服飾鞋帽；三層經(jīng)營家電；四、五層空置。該購物中心主要經(jīng)營中檔商品，消費(fèi)導(dǎo)向以高檔服飾為主，但其家電種類、品牌比江南大廈貧乏。戴夢得購物中心經(jīng)營狀況一般，人氣比江南略遜。從以上兩點(diǎn)可以看出，嘉興目前缺乏一個規(guī)模大、有檔次的購物中心或購物場所，以此來滿足嘉興人民越來越高的生活水平，這同時也說明，華庭街內(nèi)將設(shè)立一萬多平方米的主力百貨店（簡稱主力店）的思路是十分正確的，同時它也會帶動華庭街

6、整個街區(qū)的繁榮。（2）超市a、江南超市：于1999年9月20日開業(yè)，位于市中心禾興北路和中山路交界處的江南大廈內(nèi)，營業(yè)面積1500平方米左右，裝修較為簡單，以經(jīng)營各種中檔食品為主，價位中檔，整個超市共兩層。整個超市經(jīng)營狀況良好，人氣旺盛，在春節(jié)等高峰期營業(yè)額可達(dá)20萬元左右/天，平均日營業(yè)額在510萬元之間。但其略勢有1、場地前交通組織混亂，2、規(guī)模小，攤貨場地?fù)頂D，購物環(huán)境差，3、打折促銷活動少。b、戴夢得超市：于2000年開業(yè)，位于戴夢得購物中心底層，營業(yè)面積約300平方米左右，中檔裝修，以經(jīng)營中高檔食品和中高檔酒類為主，兼顧部分日用品。經(jīng)營狀況良好。C、大潤發(fā)超市：于2000年開業(yè)，位于

7、嘉興市中山西路，距市區(qū)較遠(yuǎn)，只有9路專線車，來回市區(qū)接送顧客。營業(yè)面積1.5萬平方米左右，共一層，是目前嘉興規(guī)模最大的超市，實(shí)行倉儲式經(jīng)營，日用品批量采購，價格與市區(qū)其它超市相比較低。由于該超市距市區(qū)較遠(yuǎn)，加之受本地人購物觀念影響不習(xí)慣批量采購，因此經(jīng)營狀況一般。從以上的幾個超市的情況可以說明，嘉興目前缺乏一個既在市中心、配套設(shè)施又十分齊全的大型超市，而華庭街將設(shè)立一萬多平方米的地下超市正符合了這一點(diǎn)。華庭街地下超市（1）準(zhǔn)備請國內(nèi)外著名的超市進(jìn)行經(jīng)營管理，（2）超市旁邊有大型的地下停車場，（3）在真正的市中心，（4）逛完超市再到上面的步行街，可以享受“一站式”的購物全新體驗(yàn)。所以，華庭街的地

8、下超市肯定會有十分旺盛的人氣。（3）專賣店a、少年南路專賣店少年南路，位于嘉興市區(qū)北部，是中低檔服飾的集聚地。此路為二車道支路，機(jī)非混行。兩邊多為五六層的商住樓，多數(shù)建成于90年代初，外立面陳舊，一樓為各種服飾店，店面面積小，大部分在二三十方，個別店面達(dá)七八十方。路上的商家原先都在建國路開店經(jīng)營，后因建國路拆遷改造，才搬遷于此。以經(jīng)營中低檔服飾、大眾休閑品牌為主，而知名品牌較少。店面96年售價12000元/平方米，2001年售價17000元/平方米，店面租金170200元/平方米/月，各店經(jīng)營狀況良好，但與前幾年相比，營業(yè)額普遍下降1/3，部分承租戶抱怨租金高。少年路路窄店密，尺度宜人，但由于

9、街道功能的限制，加之人車混行，外部購物環(huán)境較差，因此形不成真正意義上的步行街。b、勤儉路專賣店生活性交通次干道，兩車道，機(jī)非劃線分隔，道路兩側(cè)建筑多為底商上住宅或?qū)懽謽?。商業(yè)形態(tài)以條商為主，塊商為輔，整條街集聚了眾多的專賣店。店面租金100180元/平方米/月。華庭街今后的經(jīng)營除了大型主力百貨店和大型地下超市后，另一個重要的業(yè)態(tài)就是單個專賣店的經(jīng)營，而且，華庭街內(nèi)的專賣店將彌補(bǔ)以上街區(qū)存在的不足：（1）華庭街今后將劃功能區(qū)塊進(jìn)行經(jīng)營，如服飾、黃金珠寶、鞋帽、工藝品、兒童游藝館等將各有各的區(qū)塊，這樣有利于統(tǒng)一管理，也有利于帶動整條街的人氣；（2）靠近建國路，交通便利，而且有大型的地下停車場；（3

10、）將對各業(yè)態(tài)進(jìn)行品牌招商，使其進(jìn)入街內(nèi)的專賣店進(jìn)行經(jīng)營，而且突出招商的品牌性；（4）品種將會十分的齊全，真正讓顧客享受到一種“一站式購物”的體驗(yàn)。（4）便利店a、陽光購物中心于97年開業(yè)，營業(yè)面積8000平方米左右，經(jīng)營日用百貨、服飾及家電。因遠(yuǎn)離市區(qū)，經(jīng)營狀況較差，相比之下其市區(qū)內(nèi)的連鎖店則人氣旺盛，經(jīng)營狀況甚佳。b、可的便利店于2002年底開始進(jìn)入嘉興，并且迅速在市區(qū)內(nèi)開出多家分店，由于其為24小時經(jīng)營，經(jīng)營狀況良好。（5）專業(yè)市場a、嘉興商城位于建國南路，營業(yè)面積7000平方米左右，共兩層，第一層各類低檔服飾，二層經(jīng)營燈具、童裝、床上用品、窗簾等。攤位面積小，多為1520平方米，其余為7

11、0平方米左右。主要經(jīng)營低檔商品。97年開業(yè)，租金一層為90120元/月/平方米，二層為14元/月/平方米，現(xiàn)在商城的租金已遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于開業(yè)之際的租金水平，二層的租金比一層低，但一樓與二樓的經(jīng)營狀況良好。b、姚氏廣場2000年9月28日開張，位于勤儉路、中山路之間，標(biāo)準(zhǔn)層面積在30004000平方米，一樓部分為商場、銀行；二樓為名門和貴屬大酒店，且有地下停車場；三、四樓空置。租金100元/月/平方米左右。（6）其它其它的專業(yè)市場包括，嘉興大都市、電腦市場、家電市場、燈具城、窗簾城、家具城等經(jīng)營狀況都一般，主要是缺乏有效的管理。（7）大型酒店嘉興的大型酒店包括，金龍船海鮮城、戴夢得大酒店、名門大酒店、

12、貴屬酒家、金悅大酒樓、太陽宮大酒店等，其經(jīng)營狀況都非常好。一個城市的流動人口決定了其市場的興旺，而專業(yè)市場更是由此原因受制約，嘉興的專業(yè)市場由于沒有統(tǒng)一有效的管理，開設(shè)的情況參差不齊，而華庭街決不會走專業(yè)市場這條路，而是向集多種業(yè)態(tài)的步行商業(yè)街方向發(fā)展；位于華庭街北端的大型觀景酒店將滿足嘉興市民希望更有經(jīng)營特色菜肴出現(xiàn)的需求，使人們就餐有了一個新的去處，也是最理想的一個去處，讓市民在就餐的同時，也能欣賞窗外美麗的古運(yùn)河與保存完好的古名居，讓吃飯也真正成為一種享受。（8）風(fēng)味美食店包括五芳齋、永和豆?jié){等，其經(jīng)營狀況都良好，但有特色的小吃店較少。（9）休閑小吃店包括麥當(dāng)勞、肯得基、唯新食品等經(jīng)營狀

13、況都尚可。嘉興目前的各類小吃種類不是很多，市民也急盼有新的種類出現(xiàn)，而華庭街今后將引進(jìn)各類洋快餐及全國各地的各類風(fēng)味小吃品種，以滿足市民的普遍需求，同時將彌補(bǔ)目前嘉興市場上存在的空缺。（10）娛樂類迪廳包括凱旋門夜總會、滾石夜總會、太陽吧、金碧輝煌等，每天生意都十分火爆。茶館包括鉆石雨、香菊、藍(lán)沙、上島咖啡、名典、迪歐等，其經(jīng)營檔次不同，但其經(jīng)營都甚佳。（11）文化類包括中山影城、新華書店等經(jīng)營狀況都一般。目前嘉興的娛樂和文化設(shè)施檔次都十分的低，與嘉興的城市發(fā)展極不匹配，華庭街建成后將開設(shè)一個五星級的多廳影院，同時，攝影展、書畫展等將會不定期的在華庭街內(nèi)舉辦，將增強(qiáng)整條街的文化內(nèi)涵；華庭街也將

14、引進(jìn)相關(guān)的休閑娛樂設(shè)施，如酒吧、咖啡吧、茶吧等，以彌補(bǔ)嘉興市場存在的空缺。4、華庭街地塊特征（1）、華庭街地塊位置華庭街地塊東靠建國中路、南依勤儉路、北頻環(huán)城北路、西臨少年路。從華庭街地塊周圍區(qū)域看，有眾多的老字號分布；華庭街所在的建國路在歷史上就是嘉興最繁華的商業(yè)中心、文化中心，被稱為“北大街”，雖然現(xiàn)代商業(yè)的發(fā)展逐步西移，但其商業(yè)黃金中心地段的概念仍在嘉興市民和周邊地區(qū)市民心目中保留著重要的地位。從城市中心區(qū)域看，華庭街項(xiàng)目地塊位于中心區(qū)東北部，與禾興路并行成為南北向貫穿市中心區(qū)域的主要干道。且為規(guī)劃中子城軸（詳見城市發(fā)展與城市規(guī)劃）北部。從整個嘉興市區(qū)范圍看，本項(xiàng)目地塊位于城市中心區(qū)域，

15、是城市東部、西部、北部人流進(jìn)入市中心的主要入口。從未來城市發(fā)展看，嘉興城市中心（環(huán)河內(nèi)環(huán)線以內(nèi)）不會隨著城市發(fā)展而變遷，只會隨著城市規(guī)模的擴(kuò)大而進(jìn)一步增強(qiáng)。（2）建國路歷史變遷建國路被確定為具有深厚歷史文化積淀的、可加以挖掘的傳統(tǒng)商業(yè)文化街區(qū)。如該地塊上曾有百年老店五芳齋粽子店（原在華庭街地塊地塊上）、正春和布店（原在華庭街地塊上）等；有孩兒塔、嚴(yán)助墓、天寧寺等文物古跡和特色建筑，周邊尚有明倫堂、瓶山、文廟等文物古跡，這些歷史文化遺產(chǎn)體現(xiàn)了城市原有的場所文化內(nèi)涵和空間序列，可重點(diǎn)恢復(fù)少量在城市歷史文化環(huán)境中曾有重要作用、知名度高，在市民心目中仍保留有親切記憶的建筑物，如正春和布店、孩兒塔等，以

16、后都將在華庭街項(xiàng)目中重現(xiàn)。建國路（原先也為步行街）在80年代中旬前一直是嘉興最繁華的商業(yè)中心，是嘉興市民和郊區(qū)進(jìn)城農(nóng)民購物、餐飲、娛樂最主要的去處，80年代后期，因城市向西發(fā)展，建國路繁華程度減弱，建國路道路改造破壞了原有步行街的格局。本項(xiàng)目屬于舊城復(fù)興項(xiàng)目，在嘉興人民的心目中有著重要的影響和地位，華庭街項(xiàng)目的建設(shè)和今后的經(jīng)營發(fā)展會時刻牽動著嘉興人民的心，所以也志在必得。5、華庭街項(xiàng)目區(qū)域市政配套分析（1）華庭街項(xiàng)目周圍道路狀況及人流方向本項(xiàng)目南至勤儉路，北至環(huán)城北路，東靠建國路，周邊的主要交通干道為建國路、環(huán)城北路、勤儉路及中山路。拓寬后的建國路為機(jī)非實(shí)物分割的四車道市級主干道，南起環(huán)城南路

17、，北至中環(huán)北路。環(huán)城北路同樣為市級交通主干道，與環(huán)城東路、環(huán)城西路相連，形成市中心內(nèi)環(huán)線。人流的導(dǎo)入主要通過三條路進(jìn)來，即建國路、勤儉路、環(huán)城北路，建國路是最大人流導(dǎo)入量的道路，主要方向?yàn)榻▏甭酚杀毕蚰?，將嘉興市北部人流輸入建國中路，雖然北部由嘉禾北京城項(xiàng)目扼守，但其無論是規(guī)?；蛞?guī)劃都無法同本案匹敵，雖然可能有部分客流流失，但可能只是很小的一部分，相反的還可以與之形成客源的互補(bǔ)。建國南路由南向北，另兩股人流方向是從環(huán)城北路直接進(jìn)入建國中路，環(huán)城北路西段與禾興路交匯，直接將嘉興市北部西北部人流輸入到建國路上，東段的環(huán)城北路連秀州路，環(huán)城路為第二大人流導(dǎo)入口。而勤儉路由于路幅較窄，且人車混流，它

18、將是主要以步行進(jìn)入本項(xiàng)目的人流主要導(dǎo)入口，禾興路、少年路上諸多客流可通過勤儉路間接導(dǎo)入本項(xiàng)目。勤儉路為城市中心區(qū)生活性干道，因商業(yè)氣氛較濃，甚至有夜市?，F(xiàn)在勤儉路、少年路由于沒有形成統(tǒng)一的規(guī)劃管理，而且車輛通行也十分困難，據(jù)調(diào)查分析，勤儉路、少年路一帶的經(jīng)營戶都認(rèn)為現(xiàn)在這兩條街雖然人氣比較旺，但由于缺乏好的規(guī)劃，等華庭街開出后都表示愿意進(jìn)入經(jīng)營；況且，原先少年路上的許多經(jīng)營戶都是從華庭街地塊上拆遷過去的。（2）項(xiàng)目地塊及周圍的公交線路建國路及周圍的主要干道上有相當(dāng)多的公交線路。建國路上有四條公交線路，位于地塊南端建國路上和環(huán)城北路地塊西側(cè)：4路，從東方路火車站6路，從火車站汽車西站23路，從陽

19、光小區(qū)大潤發(fā)超市其周圍主要干道上有其他公交線路可到達(dá)本項(xiàng)目地塊：5路，從昌盛北路三水灣小區(qū)9路，行政中心秀州花園2路，從科技館東柵3路，從汽車西站火車站12路，從汽車北站王江23路，陽光小區(qū)秀州公園51路，從城建培訓(xùn)中心火車站一條商業(yè)街的興旺主要靠人流來帶動，這些公交路線的設(shè)立都會給本項(xiàng)目導(dǎo)入諸多的客流。（3）、靠近地塊的市政設(shè)施建國路：市二醫(yī)院、中國銀行嘉興支行、瓶山公園、五芳齋粽子店、貴屬酒樓、名門大酒店勤儉路：博物館、市一幼、嘉興衛(wèi)校、銀行少年路：實(shí)驗(yàn)小學(xué)、郊區(qū)電影放影公司、房管處中山路：嘉興三中、戴夢得大酒店、市自考辦、省榮譽(yù)軍人康復(fù)醫(yī)院、子城樂園禾興路：第一醫(yī)院、工行市分行這些設(shè)施都

20、會給入華庭街經(jīng)營的客戶提供方便，同時這也是吸引客戶入市的一個重要原因，而且今后華庭街內(nèi)也將會設(shè)立銀行、郵局等設(shè)施。6、嘉興市民對地塊的看法根據(jù)專業(yè)機(jī)構(gòu)對嘉興市區(qū)的實(shí)地考察及有目的性深入性的需求調(diào)研，并結(jié)合調(diào)查的實(shí)際數(shù)據(jù)，得出對華庭街地塊的看法，這也是客戶能入市經(jīng)營的一個重要因素。下面的幾個問題都是對本項(xiàng)目有著重要的意義。（1）是否平時經(jīng)常到這一帶（建國中路地塊）去？在調(diào)查的人數(shù)中有83.6%常去該地區(qū)，這一比列足以說明這一結(jié)論：華庭街項(xiàng)目地塊所處地區(qū)在嘉興市民心目中有相當(dāng)高的地位，是市民消費(fèi)去處的一個重要組成部分，也是居民生活的一個必去之處。（2）平時一個月會去幾次（建國路該地塊及附近）？在調(diào)

21、查者總數(shù)當(dāng)中，分別有37.5%、20.4%、16.7%和16.1%的人平均每月會到該地區(qū)4次以上、12次、34次和23次。數(shù)據(jù)顯示，每月去建國路4次以上的占總樣本量的37.5%，占據(jù)了最高份額，每月去14次的占總樣本量的53.2%，兩者之和為89.7%?？梢?，將有九成的受訪者會定期到本區(qū)域來，由此，建國路本身在嘉興市民心目中就有非常的知名度，也驗(yàn)證了建國路是嘉興市民習(xí)慣性消費(fèi)或休閑的一大區(qū)域。（3）到這一區(qū)域的主要目的是什么？從調(diào)查結(jié)果顯示，有51.5%的受訪者到此區(qū)塊的主要目的是購物，除此之外，有24.7%的人是散步，有9.4%的人是娛樂，以上三項(xiàng)合計(jì)共占被調(diào)查總數(shù)的85.6%，可以看出，建

22、國路是嘉興市民的理想的購物、休閑場所。滾石等大型娛樂廳的開設(shè)，為建國路帶來了不少的人流。人流即代表了商機(jī)，雖在以娛樂為目的抵達(dá)的人流比例相對小是因?yàn)榧闻d或本區(qū)域娛樂設(shè)施的提供較為稀缺，意向未被激發(fā)罷了。所以，在華庭街上設(shè)立娛樂、休閑設(shè)施是十分必要的，它在帶動人氣的同時，就是帶動了整條街的商機(jī)。（4）對這一區(qū)域最滿意的是？購物是受訪者最滿意的，占總量的58%，可見，雖然建國路在拓寬后造成的客源流失、商業(yè)氣氛減弱，但改建后的建國路環(huán)境有所提升，老牌的商業(yè)街的印象在嘉興市民心中仍占有相當(dāng)高的地位，加上許多商家對建國路的肯定，在嘉興人心目中建國路依然是購物的好去處。接下來依次為娛樂/休閑、交通和環(huán)境衛(wèi)

23、生選項(xiàng)?？梢?，建國路除了購物方面的優(yōu)勢外，也存在著其他方面的優(yōu)勢，但這些優(yōu)勢表現(xiàn)不很明顯，所以建國路的再次復(fù)興，務(wù)必要做到各方面包括環(huán)境、配套服務(wù)等多方面的改進(jìn)和提升，而本項(xiàng)目是嘉興市政府重點(diǎn)支持的建設(shè)項(xiàng)目，對本項(xiàng)目的優(yōu)惠措施和相關(guān)的配套服務(wù)措施相當(dāng)?shù)亩?，這將會帶動整條建國路的興旺。（5）在印象中，這一區(qū)域以前最具特色的方面是什么？從調(diào)查中顯示，本建設(shè)區(qū)域以往就是嘉興市民主要的購物、飲食和娛樂場所，這對日后的建設(shè)是十分有利的。分別有53.7%、19.3%、17.3%的消費(fèi)者認(rèn)為以往該地區(qū)最大的特色是購物、飲食和娛樂。在建國路未拓寬以前，更是由于商業(yè)的聚集而一直是嘉興市中心所在區(qū)域。所以，華庭街

24、會借助建國路原有的特色，設(shè)立更有特色的產(chǎn)品，也將進(jìn)一步繁榮華庭街。（6）嘉興目前最具特色的購物場所或購物街？對最具特色的購物街嘉興市民對江南大廈、建國路、少年路、中山路、勤儉路、北京路認(rèn)同的比例分別是32.7%、24.4%、15.1%、12%、10.4%、2.7%，盡管近兩年建國路、勤儉路一帶的商貿(mào)地位有所削弱，但到目前為止，它在嘉興市民心目中仍然占有相當(dāng)高的地位。調(diào)查還顯示，嘉興目前還未形成富有特色的餐飲業(yè)市場，市民對飲食方面具有較高的需求，所以，華庭街設(shè)立一個大型的觀景酒店是十分必要和正確的；嘉興市民在喜愛家鄉(xiāng)所特有的文化外也希望有一點(diǎn)酒吧歌舞表演等外來的新鮮事物來充實(shí)他們的生活，提高他們

25、的生活質(zhì)量，因此，華庭街將引進(jìn)一些外來的休閑文化。7、華庭街項(xiàng)目目前面對主要的競爭市場（1）、寫字樓前幾年，嘉興市場的寫字樓有些怪，有些樓盤的寫字樓均價比住宅還便宜。不過，最近一段時間寫字樓市場開始活躍，價格也逐步的開始上升。而華庭街寫字樓的面積不大，而且又處于黃金地段，所以，根本不存在著有競爭市場，反而會帶動整個嘉興的寫字樓市場。a、眾安商務(wù)中心位于禾興北路，地理位置優(yōu)越，共7層，總面積約3200平方米，地下一層為車庫，一層為商鋪，二至七層為寫字樓、住宅。寫字樓均價2000元/平方米，有一部國產(chǎn)電梯。眾安商務(wù)中心作為中高檔純寫字樓的出現(xiàn)，填補(bǔ)嘉興市場的空白，銷售率達(dá)100%。目前已逐步裝修入

26、戶，辦公樓環(huán)境好，但因場地前無停車場，臨時停車不方便。b、禾興北路寫字樓共六層，為普通商住樓，每層的建筑面積約為800平方米，均價2000元/平方米。c、少年北路寫字樓于98年竣工，老式商住樓，共六層，無電梯，每層面積約為四、五百方，均價1900元/平方米，租售率85%。因少年北路路窄店多，客戶普遍反映車輛通行不便，停車較為困難。d、勤儉路寫字樓共7層，無電梯，均價1500元/平方米。從以上的寫字樓可以看出，目前嘉興還沒有設(shè)施齊全的寫字樓，也急需這樣的寫字樓出現(xiàn)，而華庭街正好彌補(bǔ)這一空缺。（2）、同類產(chǎn)品開發(fā)情況a、少年路商業(yè)步行街（中和路步行街）開發(fā)單位：嘉興興嘉房地產(chǎn)有限公司設(shè)計(jì)單位：嘉興

27、中房建筑設(shè)計(jì)研究院總占地面積5025平方米，總建筑面積12560平方米，一、二層商鋪高3.6米，開間3.6米，進(jìn)深12米，34層以上為辦公。沿少年路商鋪的單個店面，面積約為40多平方米，單個店面單價已達(dá)20000元/平方米，目前已全部售完，二、三層均價在20003000元，都已售完。沿中和路的店面，單個店面單價為17000元/平方米。銀行提供六成十年按揭。但是，步行街沒有統(tǒng)一管理，私人業(yè)主在招租，而且此地交通也不方便，且沒有停車場。b、嘉禾北京城開發(fā)商：浙江東方萊茵達(dá)置業(yè)有限公司建筑設(shè)計(jì)：杭州江南工程設(shè)計(jì)院此項(xiàng)目總地價1.6億元，土地單價2125元/平方米，樓面地價1328元/平方米。嘉禾北京

28、城建筑占地面積31298平方米，總建筑面積120191平方米，商業(yè)面積46792平方米。建筑為二層的條型結(jié)構(gòu)，分別沿北京路和建國路布置，由于北麗橋產(chǎn)生的高差，使得橋邊的入口廣場高度與地面產(chǎn)生2米左右的高差，進(jìn)入地面層需從廣場一側(cè)的臺階向下步行，二層則通過向上的臺階方能進(jìn)入。這使得嘉禾北京城的主入口人流將受到嚴(yán)重影響，從而影響整條街的人流和經(jīng)營情況。據(jù)銷售人員介紹：北京城是集商貿(mào)、旅游、休閑、娛樂為一體的步行街。具體經(jīng)營內(nèi)容為：流行服飾、化妝品、音響制品、傳統(tǒng)工藝品、連鎖快餐、酒吧、茶樓、小影院等，但它沒有明確的功能分區(qū)和定位，即使對建筑結(jié)構(gòu)有較大要求的餐飲業(yè)，設(shè)計(jì)上也無特別安排（如上下水、排氣

29、、廚房位置等）。從客戶購買用途看，同樣無明確意向。從以上可以看出，北京城的經(jīng)營將會受到嚴(yán)重影響。而華庭街在每個店面都考慮了上下水、排污等設(shè)施，經(jīng)營戶入內(nèi)后無需再考慮這些問題。商鋪從2000年12月開始預(yù)定，2001年5月正式銷售（1）沿建國路一層店面，每間面積約為150平方米，小面積也有，單價13500元/平方米，開間靠建國路8*15米、靠住宅區(qū)8*7.5米；（2）北京城內(nèi)純底樓店面，每間面積約為40多平方米，單價9500元/平方米；（3）北京城內(nèi)一樓一底店面，各間面積不等，單價底樓8500元/平方米，二樓3800元/平方米（4）沿北京路中庭步行街，一層靠南沿河8*9米，兩面開門，靠北面住宅區(qū)

30、為4*12米。住宅共10幢樓，均價2600元/平方米?？蛻?0%為投資客，溫州人與本地人相當(dāng)，欲經(jīng)營內(nèi)容不明。付寬方式是預(yù)定是以總房價的10%作為訂金，五月份簽定合同，再付20%的房款，其余70%作為按揭。目前，北京城的經(jīng)營業(yè)態(tài)已在原先的基礎(chǔ)上進(jìn)行了調(diào)整，變成以家居（裝）一條街、小商品市場與蘇寧電器業(yè)態(tài)為主，而且經(jīng)營狀況一般。8、華庭街項(xiàng)目的產(chǎn)品定位a、綜合各方面因素，本項(xiàng)目產(chǎn)品定位為具有下列特征的綜合性商業(yè)文化娛樂設(shè)施：（1）、以小型商鋪為主（零售店）、在節(jié)點(diǎn)上間插規(guī)模較大的主力店（一萬多平方米），以步行街方式進(jìn)行組合，地下設(shè)立大型超市及大型地下停車場。（2）、功能：零售業(yè)（包括大型超市）、餐飲、文化娛樂、美容健身及運(yùn)動設(shè)施，主要功能為零售業(yè)，但強(qiáng)調(diào)文化娛樂運(yùn)動、餐飲等功能對帶動本地人氣的作用。（3）、經(jīng)營內(nèi)容：超市、服飾、現(xiàn)代家居用品及飾品、文化旅游、銀行、大型中高檔餐