電大資產(chǎn)評估考試答案小抄

1、1.1. 資產(chǎn)評估是指由專門機構(gòu)和人員, 依據(jù)國家規(guī)定和有關(guān)資料, 根據(jù)特定的目的。遵循適用的原則, 選擇適當(dāng)?shù)膬r值類型, 按照法定的程序, 運用科學(xué)的方法 , 對資產(chǎn)價值進行評定和估算的過程。1.2. 有形資產(chǎn)是指那些具有實體形態(tài)的資產(chǎn), 包括機器設(shè)備、房屋建筑物、流動資產(chǎn)等。1.3. 無形資產(chǎn)是指那些沒有物質(zhì)實體而以某種特殊權(quán)利和技術(shù)知識等經(jīng)濟資源存在并發(fā)揮作用的資產(chǎn)。1.4. 整體資產(chǎn)是指由一組單項資產(chǎn)組成的具有獲利能力的資產(chǎn)綜合體。1.5. 資產(chǎn)評估的特定目的是指被評估資產(chǎn)即將發(fā)生的經(jīng)濟行為。同樣的資產(chǎn),因為評估的特定目的不同其評估值也不相同。1.6. 價值類型是指評估價值的含義, 是

2、評估價值質(zhì)的規(guī)定。1.7. 在用價值是指特定資產(chǎn)在特定用途下對特定使用者的價值。1.8. 投資價值是指資產(chǎn)對于具有明確投資目的的特定投資者或某一類投資者所具有的價值。1.9. 持續(xù)經(jīng)營價值是指在持續(xù)經(jīng)營條件下公司的價值。1.10. 清算價格是指在非公開市場上限制拍賣的價格。1.11. 繼續(xù)使用假設(shè)是指資產(chǎn)將按現(xiàn)行用途繼續(xù)使用, 或轉(zhuǎn)換用途繼續(xù)使用。1.12. 公開市場假設(shè)是假定在市場上交易或擬在市場上交易的資產(chǎn), 資產(chǎn)交易雙方彼此地位平等, 彼此雙方都有獲得足夠市場信息的機會和時間, 以便對資產(chǎn)的功能、用途及其交易價格等做出理智的判斷。1.13. 清算清償假設(shè)是指資產(chǎn)所有者在某種壓力下被強制進

3、行整體或拆零,經(jīng)協(xié)商或以拍賣方式在公開市場上出售。1.14. 資產(chǎn)評估的原則是調(diào)節(jié)資產(chǎn)評估委托者、評估業(yè)務(wù)承擔(dān)者以及資產(chǎn)業(yè)務(wù)有關(guān)權(quán)益各方在資產(chǎn)評估中的相互關(guān)系, 規(guī)范評估行為和業(yè)務(wù)的準則。1.15. 資產(chǎn)評估程序是指資產(chǎn)評估機構(gòu)和人員執(zhí)行資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)、形成資產(chǎn)評估結(jié)論所履行的系統(tǒng)性工作步驟。2.1. 市場法也稱市場價格比較法, 是指通過比較被評估資產(chǎn)與最近售出類似資產(chǎn)的異同, 并將類似資產(chǎn)的市場價格進行調(diào)整, 從而確定被評估資產(chǎn)價值的一種資產(chǎn)評估方法。2.2. 成本法是指在評估資產(chǎn)時按被評估資產(chǎn)的現(xiàn)時重置成本扣減其各項損耗價值來確定被評估資產(chǎn)價值的方法。2.3. 收益法是指通過估算被評估資產(chǎn)未

4、來預(yù)期收益并折算成現(xiàn)值, 借以確定被評估資產(chǎn)價值的一種資產(chǎn)評估方法。2.4. 資產(chǎn)的實體性貶值是資產(chǎn)由于使用和自然力作用形成的貶值。2.5. 功能性貶值是指由于技術(shù)相對落后造成的貶值。2.6. 經(jīng)濟性貶值是由于外部環(huán)境變化造成資產(chǎn)的貶值。2.7. 重置成本是指在現(xiàn)行市場條件下重新購建一項全新資產(chǎn)所耗費的全部貨幣支出。2.8. 復(fù)原重置成本是指運用原來相同的材料、建筑或制造標(biāo)準、設(shè)計、 格式及技術(shù)等, 以現(xiàn)時價格復(fù)原購建這項全新資產(chǎn)所發(fā)生的支出。2.9. 更新重置成本是指利用新型材料, 并根據(jù)現(xiàn)代標(biāo)準、設(shè)計及格式, 以現(xiàn)時價格生產(chǎn)或建造具有同等功能的全新資產(chǎn)所需的成本。2.10. 名義已使用年限

5、是指資產(chǎn)從購進使用到評估時的年限。名義已使用年 限可以通過會計記錄、資產(chǎn)登記簿、登記卡片查詢確定。2.11. 實際已使用年限是指資產(chǎn)在使用中實際損耗的年限。實際已使用年限與名義已使用年限的差異可以通過資產(chǎn)利用率來調(diào)整。2.12. 直接成本是指直接可以構(gòu)成資產(chǎn)成本支出部分, 如房屋建筑物的基礎(chǔ)、墻體、屋面、內(nèi)裝修等項目; 機器設(shè)備類資產(chǎn)的設(shè)備購價、安裝調(diào)試費、運雜費、人工費等項目。直接成本應(yīng)按現(xiàn)時價格逐項加總。2.13. 間接成本指為建造、購買資產(chǎn)而發(fā)生的管理費、總體設(shè)計制圖等項支出。2.14. 重置核算法是指按資產(chǎn)成本的構(gòu)成, 把以現(xiàn)行市價計算的全部購建支出按其計入成本的形式, 將總成本分為直

6、接成本和間接成本來估算重置成本的一種方法。2.15. 成新率反映評估對象的現(xiàn)行價值與其全新狀態(tài)重置價值的比率。該成新率指的是重置成本法運用的第二個公式即：被評估資產(chǎn)評估值重置成本X成新率中的成新率, 它是綜合考慮資產(chǎn)使用中各類損耗以后確定的。2.16. 折現(xiàn)率是將未來有限期的預(yù)期收益折算成現(xiàn)值的比率, 用于有限期預(yù)期收益還原;2.17. 資本化率是將未來永續(xù)性預(yù)期收益折算成現(xiàn)值的比率。3.1. 逐項清查是評估人員依據(jù)委托評估的資產(chǎn)清單, 對所有被評估機器設(shè)備進行逐臺清點、核實 , 分別考察每一臺設(shè)備的實體狀態(tài), 確定實體性貶值、功能性貶值和經(jīng)濟性貶值, 計算評估值。3.2. 抽樣核查是在滿足核

7、查任務(wù)要求的前提條件下, 根據(jù)隨機抽樣的原理,核查被評估機器設(shè)備的一種方法。3.3. 定基物價指數(shù)是以固定時期為基數(shù)的指數(shù), 通常用百分比來表示。3.4. 環(huán)比物價指數(shù)是以上一期為基期的指數(shù)3.5. 可補償性損耗, 是指可以用經(jīng)濟上可行的方法修復(fù)的損耗。3.6. 超額投資成本主要是由于新技術(shù)、新材料、新工藝的運用, 使得相同功能的新設(shè)備比老設(shè)備的重置成本降低。它主要反映為更新重置成本低于復(fù)原重置成本 , 超額投資成本造成的功能性貶值即為復(fù)原重置成本與更新重置成本之差。3.7. 超額運營成本是由于新技術(shù)的發(fā)展, 使得新設(shè)備在運營費用上低于老設(shè)備。超額運營成本引起的功能性貶值也就是設(shè)備未來超額運營

8、成本的折現(xiàn)值。3.8. FOB 價格為離岸價, 指裝運港船上交貨價格。3.9. CIF 為到岸價 , 指離岸價加途中保險費和國外運雜費。3.10. 統(tǒng)計性鑒定是按照資產(chǎn)類別預(yù)先設(shè)計一套能夠反映資產(chǎn)現(xiàn)時及歷史狀況的項目或指標(biāo), 如設(shè)備名稱、型號、規(guī)格、設(shè)計生產(chǎn)能力、規(guī)定運轉(zhuǎn)里程、實際生產(chǎn)能力等, 然后根據(jù)賬、卡、 測試儀表等反映出的有關(guān)數(shù)據(jù)和信息, 進行逐項登記。 統(tǒng)計性鑒定是資產(chǎn)評估前期工作之一, 屬于調(diào)查摸底, 可以采取編制資產(chǎn)清冊的方式, 結(jié)合清查資產(chǎn)進行鑒定。這種鑒定分為宏觀鑒定和微觀鑒定。3.11. 判斷性鑒定是指由專業(yè)工程技術(shù)人員在現(xiàn)場勘察的基礎(chǔ)上, 對機器設(shè)備的有關(guān)指標(biāo)進行的分析判

9、斷。這些指標(biāo)包括設(shè)備的新舊程度、剩余經(jīng)濟壽命等。判斷性鑒定一般是在完成統(tǒng)計性鑒定后才能進行, 屬于機器設(shè)備鑒定的第二階段工作。3.12. 宏觀鑒定是對機器設(shè)備在整個生產(chǎn)過程中的狀況進行調(diào)查摸底。3.13. 微觀鑒定是辨識設(shè)備個別性特征的過程, 主要針對單臺設(shè)備。3.14. 規(guī)模經(jīng)濟效益指數(shù)法是根據(jù)設(shè)備的生產(chǎn)能力與價格的比例關(guān)系來確定重置成本的方法。其計算公式表示為: 被評估設(shè)備的重置成本/參照物設(shè)備的重置成本 =（被評估設(shè)備的產(chǎn)量/參照物設(shè)備的產(chǎn)量）x 亦即 : 被評估設(shè)備的重置成本參照物設(shè)備的重置成本X （被評估設(shè)備的產(chǎn)量 參照物設(shè)備的產(chǎn)量）x4.1. 房地產(chǎn)是指土地、建筑物及其他地上定著物

10、。具體來說, 房地產(chǎn)有三種存在形態(tài), 即單純的土地; 單純的建筑物; 土地與建筑物合成一體的房地產(chǎn)。4.2. 土地使用權(quán)是土地使用者依法對土地進行使用或依法對其使用權(quán)進行出讓、出租、轉(zhuǎn)讓、抵押、投資的權(quán)利。4.3. 土地是指包括地上空間和地下空間的地表, 是一個立體的概念, 可以從縱橫兩方面認識。從橫的方面看, 即范圍 ; 從縱的方面看, 分為三部分, 即地上空間、地下空間、地表。4.4. 基準地價是指城鎮(zhèn)國有土地的基本標(biāo)準價格。是各城鎮(zhèn)按不同的土地級別、 不同的地段分別評估和測算的商業(yè)、工業(yè)、 住宅等各類用地土地使用權(quán)的平均價格。4.5. 標(biāo)定地價是在市、縣政府根據(jù)需要評估的正常土地市場中,

11、 在正常經(jīng)營管理條件和政策作用下, 具體宗地在一定使用年限內(nèi)的價格。4.6. 假設(shè)開發(fā)法, 亦稱剩余法。這種方法是在評估待估土地價格時, 將待估土地預(yù)期開發(fā)后的價值, 扣除其正常的開發(fā)費用、銷售費用、稅金及開發(fā)利潤, 從而估算待估土地價格的一種方法。4.7. 建筑安裝工程費是指為建筑物工程而直接或間接耗費的各種材料和人工費用 , 一般包括直接工程費、間接工程費、計劃利潤、定編費、稅金等。4.8. 重編預(yù)算法是指按工程預(yù)算的編制方法, 對待估建筑成本構(gòu)成項目重新估算其重置成本。4.9. 價格指數(shù)調(diào)整法是根據(jù)建筑物的賬面成本, 運用建筑業(yè)產(chǎn)值價格指數(shù)或其他相關(guān)價格指數(shù)推算出建筑物重置成本的一種方法

12、。4.10. 使用年限法是指利用建筑物的實際已使用年限占建筑物全部使用壽命年限的比率作為建筑物的實體性貶值率; 或以估測出的建筑物尚可使用年限占建筑物全部使用壽命年限的比率作為建筑物的成新率。4.11. 打分法是指評估人員借助于建筑物成新率的評分標(biāo)準, 分解建筑物整體成新率評分標(biāo)準, 以及按不同構(gòu)成部分的評分標(biāo)準進行對照打分, 得出或匯總得出建筑物的成新率。4.12. 建筑物殘余估價法, 是指建筑物與其基地合并計算收益, 在用收益法以外的方法能求得土地的價格時, 從建筑物及其基地所產(chǎn)生的收益中, 扣除歸屬于基地的純收益, 即可得到歸屬于建筑物的純收益, 再用建筑物的還原利率還原, 便可得到建筑

13、物的收益價格。5.1. 無形資產(chǎn)是指特定主體所控制的, 不具有實物形態(tài), 對生產(chǎn)經(jīng)營長期發(fā)揮作用且能帶來經(jīng)濟利益的資源。5.2. 邊際分析法是選擇兩種不同的生產(chǎn)經(jīng)營方式作比較: 一種是運用普通生產(chǎn)技術(shù)或企業(yè)原有技術(shù)進行經(jīng)營, 一種是運用轉(zhuǎn)讓的無形資產(chǎn)進行經(jīng)營, 后者的利潤大于前者利潤的差額, 就是投資于無形資產(chǎn)所帶來的追加利潤; 測算各年度追加利潤占總利潤的比重, 并按各年度利潤現(xiàn)值的權(quán)重求出無形資產(chǎn)壽命期間追加利潤占總利潤的比重, 即評估的利潤分成率。5.3. 專利權(quán)是國家專利機關(guān)依法批準的發(fā)明人或其權(quán)利受讓人對其發(fā)明成果 , 在一定期間內(nèi)享有的獨占權(quán)或?qū)Ｓ袡?quán)。5.4. 獨家使用權(quán)是指在許可

14、證合同所規(guī)定的時間和地域范圍內(nèi)賣方只把技術(shù)轉(zhuǎn)讓給某一特定買方, 買方不得賣給第二家買主。同時賣主自己也不得在合同規(guī)定范圍內(nèi)使用該技術(shù)和銷售該技術(shù)生產(chǎn)的產(chǎn)品。顯然, 這種轉(zhuǎn)讓方式賣方索價會比較高。5.5. 排他使用權(quán)指賣方在合同規(guī)定的時間和地域范圍內(nèi)只把技術(shù)授予買方使用 , 同時賣方自己保留使用權(quán)和產(chǎn)品銷售權(quán), 但不再將該技術(shù)轉(zhuǎn)讓給第三者。5.6. 普通使用權(quán)是指賣方在合同規(guī)定的時間和地域范圍內(nèi)可以向多家買主轉(zhuǎn)讓技術(shù), 同時賣方自己也保留技術(shù)使用權(quán)和產(chǎn)品銷售權(quán)。5.7. 回饋轉(zhuǎn)讓權(quán)是指賣方要求買方在使用過程中對轉(zhuǎn)讓的技術(shù)的改進和發(fā)展反饋給賣方的權(quán)利。5.8. 專有技術(shù) , 又稱非專利技術(shù)、技術(shù)秘

15、密 , 是指未經(jīng)公開、未申請專利的知識和技巧。5.9. 商標(biāo)權(quán)是商標(biāo)注冊后, 商標(biāo)所有者依法享有的權(quán)益, 它受到法律保障, 未注冊商標(biāo)不受法律保護。商標(biāo)權(quán)是以申請注冊的時間先后為審批依據(jù), 而不以使用時間先后為審批依據(jù)。商標(biāo)權(quán)一般包括排他專用權(quán)或獨占權(quán)、轉(zhuǎn)讓權(quán)、 許可使用權(quán)、繼承權(quán)等。5.10. 商譽通常是指企業(yè)在同等條件下, 能獲取高于正常投資報酬率所形成的價值。5.11. 割差法是根據(jù)企業(yè)整體評估價值與各單項資產(chǎn)評估值之和進行比較確定商譽評估值的方法。其基本公式是: 商譽的企業(yè)整體企業(yè)的各單項資產(chǎn)評估價值評估值資產(chǎn)評估值之和含可確指無形資產(chǎn)6.1. 流動資產(chǎn)是指可以在一年內(nèi)或者超過一年的一

16、個營業(yè)周期內(nèi)變現(xiàn)或者運用的資產(chǎn), 包括現(xiàn)金及各種存款、存貨、應(yīng)收及預(yù)付款項、短期投資等。6.2. 待攤費用是指企業(yè)中已經(jīng)支付或發(fā)生, 但應(yīng)由本月和以后各個月份負擔(dān)的費用。6.3. 低值易耗品是指單項價值在規(guī)定限額以下或使用期限不滿一年, 但能多次使用而基本保持其實物形態(tài)的勞動資料。6.4. 已確定的壞賬損失是指評估時債務(wù)人已經(jīng)死亡或破產(chǎn)倒閉而確實無法收回的應(yīng)收賬款。6.5. 短期投資指企業(yè)購入的各種能隨時變現(xiàn)、持有時間不超過一年的投資,包括不超過一年的股票、債券、基金等有價證券和其他投資。6.6. 應(yīng)收票據(jù)指企業(yè)持有的尚未兌現(xiàn)的各種票據(jù)。主要包括: 顧客交來的自己簽發(fā)的本票; 顧客交來的他人簽

17、發(fā)背書的本票和匯票; 企業(yè)本身簽發(fā)的, 經(jīng)付款人承兌的匯票。7.1. 長期投資是指不準備在一年內(nèi)變現(xiàn)的投資, 包括股票投資、債券投資和其他投資。人們通常把長期投資分為廣義的長期投資和狹義的長期投資兩種。從資產(chǎn)評估的角度來看, 長期投資是指企業(yè)持有的時間超過一年, 以獲得投資權(quán)益和收入為目的, 向那些并非直接為本企業(yè)使用的項目投入資產(chǎn)的行為。7.2. 債券是政府、企業(yè)和銀行等債務(wù)人為了籌集資金, 按照法定程序發(fā)行并向債權(quán)人承諾于指定日期還本付息的有價證券。7.3. 內(nèi)在價格是一種理論依據(jù), 是根據(jù)證券分析人員對未來收益的預(yù)測而折算出來的股票現(xiàn)時價格。7.4. 市場價格是指證券市場上買賣股票的價格

18、。在證券市場發(fā)育完善的條件下 , 股票市場價格是市場對公司股票的一種客觀評價。7.5. 長期待攤費用是指企業(yè)已經(jīng)支出, 但攤銷期限在一年以上不含一年的各項費用 , 包括固定資產(chǎn)大修理支出、租入固定資產(chǎn)的改良支出等。7.6. 票面價格是指股份公司在發(fā)行股票時所標(biāo)明的每股股票的票面金額。7.7. 發(fā)行價格是指股份公司在發(fā)行股票時的出售價格, 主要有面額發(fā)行、溢價發(fā)行、折價發(fā)行。一般同一種股票只能有一種發(fā)行價格。7.8. 賬面價格, 又稱股票的凈值, 是指股東持有的每一股股票在公司財務(wù)賬單上所表現(xiàn)出來的凈值, 是證券分析家和財會人員運用的一個概念。7.9. 清算價格是指企業(yè)清算時, 每股股票所代表的

19、真實價格。是公司清算時,公司凈資產(chǎn)與公司股票總數(shù)之比值。8.1. 企業(yè)是社會生產(chǎn)力發(fā)展到一定階段的產(chǎn)物。從資產(chǎn)評估的角度來看, 企業(yè)是以盈利為目的, 由各種要素資產(chǎn)組成并具有持續(xù)經(jīng)營能力的相對完整的系統(tǒng)整體。8.2. 企業(yè)價值評估是指注冊資產(chǎn)評估師對基準日特定目的下企業(yè)整體價值、股東全部權(quán)益價值或部分權(quán)益價值進行分析, 估算并發(fā)表專業(yè)意見的行為和過程。8.3. 企業(yè)財務(wù)分析是依據(jù)企業(yè)財務(wù)報表所提供的數(shù)據(jù), 對企業(yè)過去經(jīng)營狀況進行的比較研究, 并對企業(yè)未來財務(wù)狀況作出有效判斷的動態(tài)過程。8.4. 償債能力是指償還各種到期債務(wù)的能力。8.5. 流動比率反映的是每l 元流動負債擁有的流動資產(chǎn)的保證能

20、力。流動比率是用來評價企業(yè)短期償債能力的指標(biāo), 計算公式為: 流動比率流動資產(chǎn)/ 流動負8.6. 速動比率又稱酸性測驗比率, 是用來評價企業(yè)在不依靠出售存貨情況下所具有的迅速償債能力的指標(biāo)。計算公式為: 速動比率速動資產(chǎn)/ 流動負債8.7. 速動資產(chǎn)是指可以迅速轉(zhuǎn)化為現(xiàn)金的資產(chǎn)項目, 包括流動資產(chǎn)除存貨以外的現(xiàn)金、銀行存款、短期投資、應(yīng)收賬款等。8.8. 資產(chǎn)負債率又稱舉債經(jīng)營比率, 是用以衡量企業(yè)利用債權(quán)人提供資金進行經(jīng)營活動的能力, 以及反映債權(quán)人發(fā)放貸款的安全程度的指標(biāo)。通過將企業(yè)的負債總額與資產(chǎn)總額相比較, 反映在企業(yè)全部資產(chǎn)中負債的比率。計算公式為:資產(chǎn)負債率負債總額/全部資產(chǎn)總額X

21、 100%8.9. 存貨周轉(zhuǎn)率表示在一定時期內(nèi)存貨周轉(zhuǎn)的速度, 是影響資產(chǎn)周轉(zhuǎn)效率的重要指標(biāo)。存貨周轉(zhuǎn)率包括存貨周轉(zhuǎn)次數(shù)和存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)兩種。8.10. B系數(shù)法的思路是：社會平均收益率中包括無風(fēng)險報酬率和風(fēng)險報酬率,社會平均收益率扣除無風(fēng)險報酬率即為社會風(fēng)險報酬率，用B系數(shù)乘以社會風(fēng) 險 報 酬 率 ,即 為 適 用 于 被 評 估 企 業(yè) 整 體 評 估 的 風(fēng) 險 報 酬 率 。 計 算 公 式為:RrRm-RgB9.1. 資產(chǎn)評估報告是指評估機構(gòu)按照評估工作制度的有關(guān)規(guī)定, 在完成評估工作后向委托方和有關(guān)方面提交的說明評估過程和結(jié)果的書面報告。它是按照一定規(guī)范來反映評估目的、程序、標(biāo)準、

22、依據(jù)、方法、結(jié)果及適用條件等基本情況的報告書。9.2. 基準日是對資產(chǎn)進行清查、核實以及作為確定取價標(biāo)準的日期。9.3. 出具報告日期指評估師完成這個評估過程出具評估報告的日期。9.4. 追溯性評估是指需要確定過去價值的評估, 即評估基準日早于報告日。在資產(chǎn)納稅、司法訴訟等情況下, 經(jīng)常需要進行該類型評估。10.1. 業(yè)務(wù)準則是指資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)活動中涉及的評估對象、評估依據(jù)、評估方法、評估程序等一系列規(guī)范的總稱。10.2. 職業(yè)道德準則是指與人們的職業(yè)活動緊密聯(lián)系的并具有自身職業(yè)特征的道德準則和規(guī)范。10.3. 資產(chǎn)評估職業(yè)道德是指人們在從事資產(chǎn)評估職業(yè)時應(yīng)當(dāng)遵循的道德準則和規(guī)范。10.4. 資

23、產(chǎn)評估政府管理模式是指資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)活動, 包括人員資格、機構(gòu)、項目均由政府行政管理部門進行。10.5. 行業(yè)自律管理模式是指資產(chǎn)評估行業(yè)置于社會自發(fā)形成的行業(yè)協(xié)會管理之下 , 資產(chǎn)評估業(yè)的發(fā)展依賴于評估業(yè)內(nèi)形成的準則和規(guī)范進行。簡答題 :1.1. 資產(chǎn)評估的現(xiàn)實性特點表現(xiàn)在哪幾個方面?答 : 資產(chǎn)評估的現(xiàn)實性表現(xiàn)在以下三個方面:1 資產(chǎn)評估直接以現(xiàn)實存在為資產(chǎn)確認、估價和報告的依據(jù), 沒有與過去業(yè)務(wù)及其記錄進行銜接、均衡、達成一致等約束, 只需要說明當(dāng)前資產(chǎn)狀況 , 而不需要說明為什么形成這個狀況, 以及如何由過去的那種狀況變成當(dāng)前狀況。2 以現(xiàn)實狀況為基礎(chǔ)反映未來。3 現(xiàn)實性強調(diào)客觀存在。形

24、式上存在而實際上已消失者, 形式上不存在而事實上存在者,都要以實際上的客觀存在為依據(jù)來校正。1.2. 簡述資產(chǎn)評估的特點。答 :1 現(xiàn)實性。 現(xiàn)實性是指以評估基準期為時間參照, 按這一時點的資產(chǎn)實際狀況對資產(chǎn)進行的評定估算。2 市場性。資產(chǎn)評估是來源于市場、服務(wù)于市場的活動。3 預(yù)測性。資產(chǎn)評估的預(yù)測性是指用資產(chǎn)的未來時空的潛能說明現(xiàn)實?，F(xiàn)實的評估價值必須反映資產(chǎn)的未來潛能, 未來沒有潛能和效益的資產(chǎn), 現(xiàn)實評估 價值是不存在的。4 公正性。公正性是指資產(chǎn)評估行為對于評估當(dāng)事人具有獨立性, 它服務(wù)于資產(chǎn)業(yè)務(wù)的需要, 而不是服務(wù)于相互矛盾的資產(chǎn)業(yè)務(wù)當(dāng)事人任何一方的需要。5 咨詢性。 咨詢性是指資

25、產(chǎn)評估結(jié)論是為資產(chǎn)業(yè)務(wù)提供的專業(yè)化估價意見這個意見本身并無強制執(zhí)行的效力, 評估者只對結(jié)論本身合乎職業(yè)規(guī)范要求負責(zé)而不對資產(chǎn)業(yè)務(wù)定價決策負責(zé)1.3. 簡述資產(chǎn)評估與會計計價的區(qū)別。答 : 資產(chǎn)評估與會計計價具有明顯的區(qū)別, 表現(xiàn)在以下幾個方面:1 發(fā)生的前提條件不同。會計學(xué)中的資產(chǎn)計價嚴格遵循歷史成本原則, 同時是以企業(yè)會計主體不變和持續(xù)經(jīng)營為假設(shè)前提的。而資產(chǎn)評估則是用于發(fā)生產(chǎn)權(quán)變動、 會計主體變動或者作為會計主體的企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營活動中斷、以持續(xù)經(jīng)營為前提的資產(chǎn)計價無法反映企業(yè)資產(chǎn)價值時的估價行為。2 目的不同。會計學(xué)中資產(chǎn)計價的目的是為投資者、債權(quán)人和經(jīng)營管理者提供有效的會計信息, 資產(chǎn)評估

26、價值則是為資產(chǎn)的交易和投資提供公平的價值尺度。3 執(zhí)行操作者不同。資產(chǎn)計價是由本企業(yè)的財會人員來完成的, 資產(chǎn)評估則是由獨立于企業(yè)以外的具有資產(chǎn)評估資格的社會中介機構(gòu)完成的。1.4. 簡述資產(chǎn)的含義。答 : 對于作為資產(chǎn)評估對象的資產(chǎn), 可以從以下幾個方面理解:1 資產(chǎn)是一種權(quán)利。資產(chǎn)是一種權(quán)利, 同樣的資產(chǎn)載體, 其權(quán)利是不同的。2 資產(chǎn)是一種獲利能力。資產(chǎn)的價值是由資產(chǎn)所具有的獲利能力決定的,不是評估人員評估出來的。3 資產(chǎn)必須為某一主體所擁有和支配。資產(chǎn)作為具有獲利能力的權(quán)利, 必須有其擁有和支配的主體, 權(quán)屬問題也是資產(chǎn)的本質(zhì)內(nèi)容。1.5. 簡述資產(chǎn)的分類。答 :1 按資產(chǎn)存在形態(tài)分類

27、。按資產(chǎn)存在的形態(tài)可以分為有形資產(chǎn)和無形資產(chǎn)。2 按資產(chǎn)是否具有綜合獲利能力分類。按資產(chǎn)是否具有綜合獲利能力可以分為單項資產(chǎn)和整體資產(chǎn)。3 按資產(chǎn)能否獨立存在分類。按資產(chǎn)能否獨立存在可以分為可確指的資產(chǎn)和不可確指的資產(chǎn)。可確指的資產(chǎn)是指能獨立存在的資產(chǎn), 不可確指的資產(chǎn)是指不能獨立于有形資產(chǎn)而單獨存在的資產(chǎn)。4 按資產(chǎn)的流動性分類。按資產(chǎn)的流動性可以分為短期資產(chǎn)和長期資產(chǎn)。資產(chǎn)的流動性決定其變現(xiàn)性, 流動性越活, 變現(xiàn)性就活, 償債能力就活。1.6. 簡述資產(chǎn)評估的特定目的。答 : 我國資產(chǎn)評估實踐表明, 資產(chǎn)評估的特定目的主要有: 資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓; 企業(yè)兼并 ; 企業(yè)出售; 企業(yè)聯(lián)營 ; 股份經(jīng)營

28、 ; 中外合資、合作; 企業(yè)清算 ; 抵押擔(dān)保 ; 企業(yè)租賃 ; 債務(wù)重組等等。1.7. 簡述資產(chǎn)評估價值類型的作用。答 : 1 價值類型是影響和決定資產(chǎn)評估價值的重要因素。資產(chǎn)評估價值是某項資產(chǎn)在特定條件下的價值表現(xiàn), 其價值含義不同, 結(jié)果也不一樣。2 價值類型制約資產(chǎn)評估方法的選擇。價值類型實際上是評估價值的一個具體標(biāo)準, 為了獲得某種標(biāo)準的評估價值, 需要通過評估方法獲得。3 明確評估價值類型, 可以更清楚地表達評估結(jié)果, 可以避免報告使用者誤用評估結(jié)果。1.8. 如何理解市場價值?答 : 對于市場價值的理解, 應(yīng)著重從以下三個方面把握:1 公開和公平的市場條件。即所指市場價值是在公開

29、和公平的市場條件下形成的 , 市場條件不局限于某事件發(fā)生或某人發(fā)生, 同時 , 當(dāng)事人是在信息充分掌握的基礎(chǔ)上做出的。2 當(dāng)事人是理性的。當(dāng)事人充分掌握信息, 不受任何壓力, 理性條件下做出的選擇。3 市場價值是價值估計數(shù)額。1.9. 簡述確認繼續(xù)使用的資產(chǎn)時必須考慮的條件。答 : 在確認繼續(xù)使用的資產(chǎn)時, 必須充分考慮以下條件:1 資產(chǎn)能以其提供的服務(wù)或用途, 滿足所有者經(jīng)營上期望的收益:2 資產(chǎn)尚有顯著的剩余使用壽命:3 資產(chǎn)所有權(quán)明確, 并保持完好;4 資產(chǎn)從經(jīng)濟上、法律上是否允許轉(zhuǎn)作他用;5 充分地考慮了資產(chǎn)的使用功能。1.10. 簡述資產(chǎn)評估的工作原則。答 :1 獨立性原則。獨立性原

30、則要求在資產(chǎn)評估過程擺脫資產(chǎn)業(yè)務(wù)當(dāng)事人利益的影響, 評估工作應(yīng)始終堅持獨立的第三者立場。2 客觀性原則。客觀性原則是指評估結(jié)果應(yīng)有充分的事實為依據(jù)。3 科學(xué)性原則?？茖W(xué)性原則是指在資產(chǎn)評估過程中, 必須根據(jù)評估的特定, 選擇適當(dāng)?shù)膬r值類型和方法, 制定科學(xué)的評估實施方案, 使資產(chǎn)評估結(jié)果科學(xué)合理。4 專業(yè)性原則。專業(yè)性原則要求資產(chǎn)評估機構(gòu)必須是提供資產(chǎn)評估服務(wù)的專業(yè)技術(shù)機構(gòu)。5 .11. 簡述資產(chǎn)評估的經(jīng)濟原則。答 : 1 貢獻原則。貢獻原則是指某一資產(chǎn)或資產(chǎn)的某一構(gòu)成部分的價值, 取決于它對其他相關(guān)的資產(chǎn)或資產(chǎn)整體價值的貢獻, 或者根據(jù)當(dāng)缺少它時對整體價值下降的影響程度來衡量確定。2 替代原

31、則。替代原則是指當(dāng)同時存在幾種效能相同的資產(chǎn)時, 最低價格的資產(chǎn)需求最大。3 預(yù)期原則。預(yù)期原則是指在資產(chǎn)評估過程中, 資產(chǎn)的價值可以不按照過去的生產(chǎn)成本或銷售價格決定, 而是基于對未來收益的期望值決定的。6 .12. 簡述資產(chǎn)評估程序包括的主要環(huán)節(jié)。答 : 按照廣義的資產(chǎn)評估程序分析, 資產(chǎn)評估程序包括以下主要環(huán)節(jié):1 明確資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)基本事項:2 簽訂資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)約定書;3 編制資產(chǎn)評估計劃;4 資產(chǎn)勘查與現(xiàn)場調(diào)查;5 收集資產(chǎn)評估資料;6 評定估算 ;7 編制和提交資產(chǎn)評估報告書;8 資產(chǎn)評估工作檔案歸檔。1.13. 簡述資產(chǎn)評估程序的重要性。答 : 資產(chǎn)評估程序的重要性表現(xiàn)在:1 資產(chǎn)

32、評估程序是規(guī)定資產(chǎn)評估行為、提高資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)質(zhì)量和維護資產(chǎn)評估服務(wù)公信力的重要保證。2 資產(chǎn)評估程序是相關(guān)當(dāng)事方評價自查評估服務(wù)的重要依據(jù)。3 恰當(dāng)執(zhí)行資產(chǎn)評估程序是資產(chǎn)評估機構(gòu)和人員防范執(zhí)業(yè)風(fēng)險、保護自身合法權(quán)益、合理抗辯的重要手段之一。1.14. 資產(chǎn)評估機構(gòu)和人員在明確了基本事項的基礎(chǔ)上, 確定是否承接該項目時應(yīng)分析的因素有哪些?答 : 資產(chǎn)評估機構(gòu)和人員在明確上述資產(chǎn)評估基本事項的基礎(chǔ)上, 應(yīng)當(dāng)分析下列因素, 確定是否承接資產(chǎn)評估項目:1 評估項目風(fēng)險。評估機構(gòu)和人員應(yīng)當(dāng)根據(jù)初步掌握的有關(guān)評估業(yè)務(wù)的基本情況 , 具體分析資產(chǎn)評估項目的執(zhí)業(yè)風(fēng)險, 以判斷該項目的風(fēng)險是否超出合理的范圍。2

33、 專業(yè)勝任能力。評估機構(gòu)和人員應(yīng)當(dāng)根據(jù)所了解的評估業(yè)務(wù)的基礎(chǔ)情況和復(fù)雜性, 分析本機構(gòu)和評估人員是否具有與該項目相適應(yīng)的專業(yè)勝任能力及相關(guān)經(jīng)驗。3 獨立性分析。評估機構(gòu)和人員應(yīng)當(dāng)根據(jù)職業(yè)道德要求和國家相關(guān)法規(guī)的規(guī)定 , 結(jié)合評估業(yè)務(wù)的具體情況分析資產(chǎn)評估機構(gòu)和人員的獨立性, 確認與委托人或相關(guān)當(dāng)事方是否存在現(xiàn)實或潛在利害關(guān)系。1.15. 簡述資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)約定書包括的基本內(nèi)容。答 :1 資產(chǎn)評估機構(gòu)和委托方名稱;2 資產(chǎn)評估目的;3 資產(chǎn)評估對象;4 資產(chǎn)評估基準日;5 出具資產(chǎn)評估報告的時間要求;6 資產(chǎn)評估報告使用范圍;7 資產(chǎn)評估收費;8 雙方的權(quán)利、義務(wù)及違約責(zé)任;9 簽約時間 ;10

34、雙方認為應(yīng)當(dāng)約定的其他重要事項。1.16. 簡述編制資產(chǎn)評估工作計劃時應(yīng)重點考慮的因素。答 : 編制資產(chǎn)評估工作計劃應(yīng)當(dāng)重點考慮以下因素:1 資產(chǎn)評估目的、資產(chǎn)評估對象狀況;2 資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)風(fēng)險、資產(chǎn)評估項目的規(guī)模和復(fù)雜程度;3 評估對象的性質(zhì)、行業(yè)特點、發(fā)展趨勢;4 資產(chǎn)評估項目所涉及資產(chǎn)的結(jié)構(gòu)、類別、數(shù)量及分布狀況;5 相關(guān)資料收集狀況;6 委托人或資產(chǎn)占有方過去委托資產(chǎn)評估的經(jīng)歷、誠信狀況及提供資料的可靠性、完整性和相關(guān)性;7 資產(chǎn)評估人員的專業(yè)勝任能力、經(jīng)驗及專業(yè)、助理人員配備情況。1.17. 簡述履行資產(chǎn)評估程序的基本要求。答 : 資產(chǎn)評估機構(gòu)和人員在履行資產(chǎn)評估程序時, 應(yīng)遵循以下

35、基本要求:1 資產(chǎn)評估機構(gòu)和人員應(yīng)當(dāng)在國家和資產(chǎn)評估行業(yè)規(guī)定的范圍內(nèi), 建立、健全資產(chǎn)評估程序制度。2 資產(chǎn)評估機構(gòu)和人員執(zhí)行資產(chǎn)評估業(yè)務(wù), 應(yīng)當(dāng)根據(jù)具體資產(chǎn)評估項目的情況和資產(chǎn)評估程序制度, 確定并履行適當(dāng)?shù)馁Y產(chǎn)評估程序, 不得隨意簡化或刪 減資產(chǎn)評估程序。3 資產(chǎn)評估機構(gòu)應(yīng)當(dāng)建立相關(guān)工作制度, 指導(dǎo)和監(jiān)督資產(chǎn)評估項目經(jīng)辦人員及助理人員實施資產(chǎn)評估程序。4 如果由于資產(chǎn)評估項目的特殊性, 資產(chǎn)評估機構(gòu)和人員無法或沒有履行資產(chǎn)評估程序中的某個基本環(huán)節(jié)。5 資產(chǎn)評估機構(gòu)和人員應(yīng)當(dāng)將資產(chǎn)評估程序的組織實施情況記錄于工作底稿 , 并將主要資產(chǎn)評估程序執(zhí)行情況在資產(chǎn)評估報告中予以披露。2.1. 市場法

36、適用的前提條件是什么?答 :1 需要有一個充分發(fā)育、活躍的資產(chǎn)市場。2 參照物及其與被評估資產(chǎn)可比較的指標(biāo)、技術(shù)參數(shù)等資料是可搜集到的。2.2. 成本法適用的前提條件是什么?答 :1 應(yīng)當(dāng)具備可利用的歷史資料。成本法的應(yīng)用是建立在歷史資料基礎(chǔ)之上的 , 許多信息資料、指標(biāo)需要通過歷史資料獲得。同時 , 現(xiàn)時資產(chǎn)與歷史資產(chǎn)具有相同性或可比性。2 形成資產(chǎn)價值的耗費是必需的。耗費是形成資產(chǎn)價值的基礎(chǔ) , 但耗費包括有效耗費和無效耗費, 采用成本法評估資產(chǎn), 首先的問題是這些耗費是必需的, 而且這些耗費應(yīng)體現(xiàn)社會或行業(yè)平均水平。2.3. 收益法適用的前提條件是什么?答 :1 被評估資產(chǎn)必須是能用貨幣

37、衡量其未來期望收益的單項或整體資產(chǎn)2 資產(chǎn)所有者所承擔(dān)的風(fēng)險也必須是能用貨幣衡量的。2.4. 復(fù)原重置成本和更新重置成本二者的關(guān)系是怎樣的?答 : 選擇重置成本時, 在同時可獲得復(fù)原重置成本和更新重置成本的情況下, 復(fù)原應(yīng)選擇更新重置成本; 在無更新重置成本時可采用復(fù)原重置成本。重置成本大于更新重置成本, 但由此導(dǎo)致的功能性損耗也大。之所以要選擇更新重置成本, 一方面隨著科學(xué)技術(shù)的進步、勞動生產(chǎn)率的提高, 新工藝、 新設(shè)計的采用被社會普遍接受; 另一方面, 新型設(shè)計、工藝制造的資產(chǎn)無論從其使用性能, 還是成本耗用方面, 都會優(yōu)于舊的資產(chǎn)。更新重置成本和復(fù)原重置成本采用的都是資產(chǎn)的現(xiàn)時價格, 它

38、們的不同之處在于資產(chǎn)在技術(shù)、設(shè)計、 標(biāo)準方面的差異, 而對于設(shè)計、耗費、格式幾十年一貫的某些資產(chǎn), 其更新重置成本與復(fù)原重置成本是一樣的。 應(yīng)當(dāng)注意的是, 無論是更新重置成本還是復(fù)原重置成本, 資產(chǎn)本身的功能不變。2.5. 運用市場法時, 參照物差異調(diào)整因素包括哪些內(nèi)容?答 : 參照物差異調(diào)整因素主要包括三方面:1 時間因素。時間因素是指參照物交易時間與被評估資產(chǎn)評估基準日相差時間所影響的被評估資產(chǎn)價格的差異。不同的時間條件下, 資產(chǎn)價格不同, 應(yīng)注意時間因素導(dǎo)致的價格變化。2 地域因素。地域因素是指資產(chǎn)所在地區(qū)或地段條件對資產(chǎn)價格的影響差異。地域因素對房地產(chǎn)價格的影響尤為突出。3 功能因素。

39、功能因素是指資產(chǎn)實體功能過剩或不足對價格的影響。3.6. 簡述市場法評估的程序及優(yōu)缺點。答:1運用市場法評估資產(chǎn)的程序：明確評估對象。進行公開市場調(diào)查， 收集相同或相類似資產(chǎn)的市場基本信息資料，尋找參照物。分析整理資料并驗 證其準確性, 判斷選擇參照物。評估人員對收集到的資料, 應(yīng)認真分析驗證其真實可信程度, 分析其交易條件和背景, 選擇三個或三個以上的可比參照物。把被評估資產(chǎn)與參照物比較。分析調(diào)整差異，得出結(jié)論。一般來說，市場愈活躍，市場法運用的空間越大, 評估結(jié)論愈準確。2 市場法的優(yōu)缺點: 市場法是資產(chǎn)評估中最簡單、最有效的方法, 其優(yōu)點表現(xiàn)在: 能夠客觀反映資產(chǎn)目前的市場情況, 其評估

40、的參數(shù)、指標(biāo)直接從市場獲得, 評估值更能反映市場現(xiàn)實價格; 評估結(jié)果易于被各方面理解和接受。市場法的缺點表現(xiàn)在: 需要有公開及活躍的市場作為基礎(chǔ) , 有時缺少可對比數(shù)據(jù)以及缺少判斷對比數(shù)據(jù)而難以應(yīng)用; 不適用于專用機器、設(shè)備、大部分的無形資產(chǎn), 以及受地區(qū)、環(huán)境等嚴格限制的一些資產(chǎn)的評估。3.7. 簡述運用成本法評估資產(chǎn)的程序及其優(yōu)缺點。答 :1 運用成本法評估資產(chǎn)的程序: 確定被評估資產(chǎn), 并估算重置成本; 確定被評估資產(chǎn)的使用年限; 估算被評估資產(chǎn)的損耗或貶值; 計算確定被評估資產(chǎn)的價值。2 成本法的優(yōu)缺點: 采用成本法評估資產(chǎn)的優(yōu)點有: 比較充分地考慮了資產(chǎn)的損耗, 評估結(jié)果更趨于公平合

41、理; 有利于單項資產(chǎn)和特定用途資產(chǎn)的評估; 在不易計算資產(chǎn)未來收益或難以取得市場參照物條件下可廣泛地應(yīng)用 ; 有利于企業(yè)資產(chǎn)保值。采用成本法的缺點是工作量較大。而且 , 它是以歷史資料為依據(jù)確定目前價值, 必須充分分析這種假設(shè)的可行性。另外 , 經(jīng)濟性貶值也不易全面準確計算。3.8. 簡述運用收益法評估資產(chǎn)的程序及其優(yōu)缺點。答：1收益法評估資產(chǎn)的程序:收集驗證有關(guān)經(jīng)營、財務(wù)狀況的信息資料；計算和對比分析有關(guān)指標(biāo)及其變化趨勢; 預(yù)測資產(chǎn)未來預(yù)期收益, 確定折現(xiàn)率或資本化率; 將預(yù)期收益折現(xiàn)或資本化處理, 確定被評估資產(chǎn)價值。2 收益法的優(yōu)缺點:1 收益法的優(yōu)點是:A. 能真實和較準確地反映企業(yè)資

42、本化的價值;B. 與投資決策相結(jié)合，應(yīng)用此法評估的資產(chǎn)價值易為買賣雙方所接受。收益法的缺點是 :A. 預(yù)期收益額預(yù)測難度較大, 受較強的主觀判斷和未來不可預(yù)見因素的影響 ;B. 在評估中適用范圍較小, 一般適用企業(yè)整體資產(chǎn)和可預(yù)測未來收益的單項資產(chǎn)評估。3.9. 市場法與成本法的區(qū)別表現(xiàn)在哪些方面?答 : 資產(chǎn)評估過程中, 市場法和成本法往往容易混淆。區(qū)別市場法和成本法具有重要的理論和實踐意義。兩種方法的區(qū)別表現(xiàn)為:1 成本法是按現(xiàn)行市場價格確定重新購買該項資產(chǎn)的價值, 而市場法則是按市場上該項資產(chǎn)的交易價格確定的。 前者主要從買者角度, 即以購建某項資產(chǎn)的耗費來確定; 后者則是從賣者角度即市

43、場上銷售價格來確定。2 市場法中的現(xiàn)行市價指的是資產(chǎn)的獨立的價格, 是交易過程中采用的。而重置成本不僅包括該項資產(chǎn)的自身價格購建價格, 還包括該項資產(chǎn)的運雜費、安裝調(diào)試費等。3 市場法的運用與原始成本沒有直接聯(lián)系,而成本法中的某些計算, 則要用被評估資產(chǎn)的原始成本和原始資料。4 成本法是按全新資產(chǎn)的購建成本和扣除被評估資產(chǎn)的各項損耗或貶值后確定評估價值; 市場法則是按參照物價格, 并考慮被評估資產(chǎn)與參照物的各項差異因素并進行調(diào)整來確定評估值。兩種方法具有不同的操作程序, 資料的獲得和指標(biāo)確定有著不同的思路。3.10. 資產(chǎn)評估方法的選擇應(yīng)考慮哪些因素?答 :1 資產(chǎn)評估方法的選擇必須與資產(chǎn)評估

44、價值類型相適應(yīng)。資產(chǎn)評估價值類型決定了應(yīng)該評估的價格類型, 資產(chǎn)評估方法作為獲得特定價值尺度的技術(shù)規(guī)程 , 必須與評估價值類型相適應(yīng)。2 資產(chǎn)評估方法必須與評估對象相適應(yīng)。評估對象是單項資產(chǎn)還是整體資產(chǎn) , 是有形資產(chǎn)還是無形資產(chǎn)等, 往往要求有不同的評估方法與之相適應(yīng)。同時,資產(chǎn)評估對象的理化狀態(tài)不同, 所要求的評估方法也往往不同。3 評估方法的選擇還要受可搜集數(shù)據(jù)和信息資料的制約。有時, 一項資產(chǎn)同時采用兩種或兩種以上的方法評估, 會得出兩種或兩種以上不同的結(jié)論。這種情況是很常見的。這時, 我們一般不能用各種方法得出的評估結(jié)果進行簡單平均或加權(quán)平均得出評估結(jié)論, 應(yīng)該根據(jù)評估價值類型以及不

45、同評估結(jié)果對市場的適用性 , 判斷選擇一種評估結(jié)果作為評估結(jié)論。3.1. 簡述機器設(shè)備的三種貶值。答 :1 機器設(shè)備的實體性貶值是由于使用和自然力的作用造成的機器設(shè)備的貶值。 2 機器設(shè)備的功能性貶值是由于科學(xué)技術(shù)的發(fā)展, 導(dǎo)致被評估的機器設(shè)備與新機器相比功能相對落后而引起的貶值; 或者是新技術(shù)、新材料、新工藝的運用導(dǎo)致被評估機器設(shè)備的貶值。3 機器設(shè)備的經(jīng)濟性貶值是由于外部因素引起的貶值。3.2. 簡述進口機器設(shè)備FOB介和CIF價的區(qū)別。答:FOB價格為離岸價,指裝運港船上交貨價格。CIF為到岸價，指離岸價加途中保險費和國外運雜費。3.3. 簡述運用市場法評估機器設(shè)備的基本步驟。答 : 運

46、用市場法評估機器設(shè)備的基本步驟是:1 對評估對象進行鑒定, 獲取評估對象的基本資料。2 進行市場調(diào)查, 選取市場參照物。3 因素比較。4 計算評估值。3.4. 簡述運用市場法評估機器時需要考慮的比較因素。答 : 運用市場法評估機器設(shè)備時, 應(yīng)對被評估機器設(shè)備與參照物進行比較。這些比較因素包括: 個別因素、交易因素、時間因素、地域因素等四個方面。3.5. 運用成本法時, 如何估算機器設(shè)備的經(jīng)濟性貶值?答 : 機器設(shè)備的經(jīng)濟性貶值可以通過以下方式估算:1 因生產(chǎn)能力降低造成的經(jīng)濟性貶值的估算?？梢杂孟率奖硎? 經(jīng)濟性貶值率1- 實際使用生產(chǎn)能力-額定生產(chǎn)能力x X100%2因收益減少造成的經(jīng)濟性貶

47、值的估算。其計算公式為：經(jīng)濟性貶值設(shè)備年收益損失額x(1-所得稅稅率)X (P/A,r,n)其中,P/A,r,n 為年金現(xiàn)值系數(shù)。3 因受環(huán)境保護限制而造成的經(jīng)濟性貶值的估算。隨著環(huán)境保護法規(guī)越來越嚴格, 有些機器設(shè)備在運行中會產(chǎn)生污染環(huán)境的有害氣體、液體、固體等 , 于是會受到環(huán)境保護法的約束和管制, 使機器設(shè)備的使用價值受到了影響。因此在被評估設(shè)備產(chǎn)生環(huán)境保護法管制的污染時, 必須考慮法規(guī)對被評估設(shè)備價值的影響 , 否則評估結(jié)果不能全面反映被評資產(chǎn)的價值。3.6. 如何理解和估算機器設(shè)備的功能型貶值?答 : 機器設(shè)備的功能性貶值是由于科學(xué)技術(shù)的發(fā)展, 導(dǎo)致被評估的機器設(shè)備與新機器相比功能相

48、對落后而引起的貶值; 或者是新技術(shù)、新材料、新工藝的運用導(dǎo)致被評估機器設(shè)備的貶值。機器設(shè)備的功能性貶值可以通過超額投資成本和超額運營成本估算。超額投資成本主要是由于新技術(shù)、新材料、新工藝的運用,使得相同功能的新設(shè)備比老設(shè)備的重置成本降低。它主要反映為更新重置成本低于復(fù)原重置成本, 超額投資成本造成的功能性貶值即為復(fù)原重置成本與更新重置成本之差。超額運營成本是由于新技術(shù)的發(fā)展, 使得新設(shè)備在運營費用上低于老設(shè)備。超額運營成本引起的功能性貶值也就是設(shè)備未來超額運營成本的折現(xiàn)值。3.7. 如何計算機器設(shè)備的加權(quán)投資年限及其成新率?答 : 有的機器設(shè)備在使用過程中經(jīng)過了大修理或更新改造, 由此延長了其

49、使用壽命 , 或減少了其實際已使用年限, 這時 , 可以通過估算加權(quán)投資年限替代為實際已使用年限。計算公式為：成新率設(shè)備尚可使用年限+ （加權(quán)投資年限+設(shè)備尚可使用年限）x 100%中：加權(quán)投資年限匯加權(quán)更新成本+匯更新成本加權(quán)更新成本已使用年限X更新成本3.8. 估算機器設(shè)備的實體性貶值主要有哪些方法?答 : 設(shè)備的實體性貶值率或成新率的估測可以分別采用使用年限法、觀測分析法和修復(fù)費用法進行, 也可以同時采用上述方法中的幾種方法, 相互配合使用,綜合分析獲得較為科學(xué)的結(jié)論。3.9. 簡述機器設(shè)備評估的特點。答 :1 機器設(shè)備類資產(chǎn)一般是企業(yè)整體資產(chǎn)的一個組成部分, 它通常與企業(yè)的其他資產(chǎn),

50、如房屋建筑物、土地、 流動資產(chǎn)、無形資產(chǎn)等, 共同完成某項特定的生產(chǎn)目的。一般不具備獨立的獲利能力。所以在進行機器設(shè)備評估時, 收益法的使用受到很大限制, 通常采用成本法和市場法。2 對于整體性的機器設(shè)備, 它是為了實現(xiàn)某種功能, 由若干機器設(shè)備組成的有機整體。評估人員在進行價值分析時應(yīng)注意資產(chǎn)之間的有機聯(lián)系對價值的影響, 整體的價值不僅僅是單臺設(shè)備價值的簡單相加。3 影響機器設(shè)備磨損的因素很多, 設(shè)備的磨損、失效規(guī)律不易確定, 個體差異較大。確定貶值往往需要逐臺地對設(shè)備的實體狀態(tài)進行調(diào)查、鑒定。4 設(shè)備的貶值因素比較復(fù)雜, 除實體性貶值外, 往往還存在功能性貶值和經(jīng)濟性貶值。科學(xué)技術(shù)的發(fā)展,

51、 國家有關(guān)的能源政策、環(huán)保政策等, 都可能對設(shè)備的評估價值產(chǎn)生影響。4.1. 簡述房地產(chǎn)的特征。答 :1 位置固定性。2 耐用性。 3 影響因素多樣性。4 投資大量性。5 保值增 值趨勢。4.2. 簡述房地產(chǎn)的評估程序。答 :1 明確評估基本事項。2 擬定評估工作方案。3 實地勘查搜集資料。4選用評估方法評定估算。5 確定評估結(jié)果, 撰寫評估說明和報告。4.3. 簡述土地資產(chǎn)的特性。答 : 土地的自然特性表現(xiàn)在以下方面:1 土地面積的有限性。2 土地空間位置的固定性。3 土地使用價值的永續(xù)性和增值性。4 土地的不可替代性。土地的經(jīng)濟特性主要表現(xiàn)在以下幾方面:1 用途多樣性。2經(jīng)濟地理位置的可變

52、性。3 可壟斷性。4.4. 簡述基準地價、標(biāo)定地價和土地使用權(quán)出讓底價之間的關(guān)系。答 : 基準地價、標(biāo)定地價和土地使用權(quán)出讓底價之間, 既有區(qū)別又有聯(lián)系。它們都不是地產(chǎn)交易市場的成交地價, 但都起著調(diào)控市場交易地價的作用。同時,基準地價、標(biāo)定地價、土地使用權(quán)出讓底價之間存在著相互承接的關(guān)系, 基準地價是標(biāo)定地價評估的基礎(chǔ), 標(biāo)定地價又是土地使用權(quán)出讓底價評估的參考和依據(jù)?；鶞实貎r和標(biāo)定地價、土地使用權(quán)出讓底價的主要區(qū)別是, 前者是大面積評估的區(qū)域平均地價, 后兩者則是具體到宗地或地塊的地價, 亦稱宗地地價; 基準地價以考慮宏觀區(qū)域因素為主, 標(biāo)定地價和土地使用權(quán)出讓底價則還考慮地價的微觀區(qū)位因

53、素, 其地價更為接近市場交易地價。土地使用權(quán)出讓底價和標(biāo)定地價也是有區(qū)別的, 土地使用權(quán)出讓底價主要是根據(jù)土地出讓年限、用途、地產(chǎn)市場行情、出讓雙方的心態(tài)和投機因素等確定的待出讓宗地合成片出讓土地的地價, 即指土地使用權(quán)出讓前政府控制的最低標(biāo)價; 標(biāo)定地價則是根據(jù)宗地的形狀、大小、容積率及其他微觀區(qū)位條件, 參照土地級別或地段的基準地價水平進行修正, 或用其他方法評估的一定時期內(nèi)的宗地的評估地價。標(biāo)定地價是政府認定并公開的地價 , 而出讓底價則是不公開的地價。4.5. 土地資產(chǎn)價格的特點是什么?答 :1 土地價格不是土地價值的貨幣表現(xiàn), 其價格不由生產(chǎn)成本決定。2 土地價格主要由土地的需求決定

54、。3 土地價格具有明顯的區(qū)域性。4 土地價格的上漲性。4.6. 簡述建筑物評估時需考慮的因素。答 : 從評估的角度看, 應(yīng)重點考慮以下諸方面因素。1 物理因素。這是建筑物價格的決定因素。建筑物的造型風(fēng)格、結(jié)構(gòu)類型、功能效用、設(shè)施完備情況、裝修標(biāo)準、建筑面積及工藝標(biāo)準等決定造價。這是建筑物評估應(yīng)考慮的基本因素。2 環(huán)境優(yōu)劣的影響。外部環(huán)境條件優(yōu)劣是影響其價值的一個重要因素。交通通訊狀況 , 環(huán)境優(yōu)美程度, 基礎(chǔ)設(shè)施如水、電、氣等完善程度, 商業(yè)網(wǎng)點分布等都對建筑物價格產(chǎn)生重要影響。3 經(jīng)濟地理因素。在我國, 政治、經(jīng)濟、文化發(fā)展極不平衡。 一般說來 , 相同建筑質(zhì)量、相同功能和用途的建筑物價格, 大城市高于小城市 , 沿海開放城市高于內(nèi)地城市。即使在同一城市, 由于地段不同, 房價差別也很大。 4 新舊程度。土地不存在實體陳舊貶值問題, 而建筑物會隨著建筑年代久遠而陳舊。因此, 建筑物的新舊程度影響其價值。5 用途。某一具體建筑物的用途可能是單一的, 也可能是多種用途綜合