湖北省國家稅務(wù)局房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅征收管理辦法

1、湖北省國家稅務(wù)局房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅征收管理辦法湖北省國家稅務(wù)局房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅征收管理辦法（ 試行 ）第一章總 則第一條為了加強房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅的征收管理，根據(jù)中華人民共和國稅收征收管理法及其實施細則、中華人民共和國企業(yè)所得稅暫行條例及其實施細則以及國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問題的通知 （ 國稅發(fā) 2006 31 號 ） 等有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定，結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營特點，制定本辦法。第二條本辦法適用于由全省各級國稅機關(guān)負責(zé)征收企業(yè)所得稅的各種經(jīng)濟性質(zhì)的內(nèi)資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，以及從事房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的其他內(nèi)資企業(yè)（ 以下簡稱開發(fā)企業(yè)） 。第三條 凡具備納稅人資格的開發(fā)企

2、業(yè) （ 包括總機構(gòu)、分支機構(gòu)和開發(fā)項目，下同 ） ，由開發(fā)經(jīng)營所在地主管國稅機關(guān)征收企業(yè)所得稅。 第四條 開發(fā)項目指根據(jù)國有土地使用權(quán)證上所載土地范圍所進行的開發(fā)，無論是否分期開發(fā)，均以國有土地使用權(quán)證所載土地范圍為一個項目。開發(fā)產(chǎn)品指開發(fā)企業(yè)開發(fā)、建造的住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物、附著物、配套設(shè)施等。成本對象指每棟獨立建筑物，以建筑工程施工許可證或預(yù)（銷）售許可證上載明的單棟建筑為一個成本對象。第二章登記管理第五條開發(fā)企業(yè)自領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照起30 日內(nèi)，向所在地主管國稅機關(guān)申報辦理稅務(wù)登記。開發(fā)企業(yè)進行異地開發(fā)，自取得第一份國有土地使用權(quán)證起30 日內(nèi)，向所在地主管國稅機關(guān)申報辦理稅務(wù)登記。第

3、六條 開發(fā)企業(yè)應(yīng)按照有關(guān)法律、行政法規(guī)和國務(wù)院財政、稅務(wù)主管部門的 規(guī)定設(shè)置賬簿，根據(jù)合法、有效憑證記賬，進行會計核算。 開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自辦理稅務(wù)登記事項之日起15 日內(nèi)，將其財務(wù)、會計制度或者財務(wù)、會計處理辦法報送主管國稅機關(guān)備案。第三章征收方式第七條對開發(fā)企業(yè)原則上采取查帳征收的方式征收企業(yè)所得稅，但不得事前核定其應(yīng)納稅額。第八條開發(fā)企業(yè)出現(xiàn)下列情形之一的，主管國稅機關(guān)可對其以往應(yīng)繳的企業(yè)所得稅按核定應(yīng)納稅額方式進行征收、管理并逐步規(guī)范，同時應(yīng)按中華人民共和國稅收征收管理法等稅收法律、法規(guī)的規(guī)定進行處理，但不得事先規(guī)定開發(fā)企業(yè)的所得稅按核定征收方式進行征收。（ 一 ） 法律、行政法規(guī)的規(guī)定可

4、以不設(shè)置賬簿的。（二）法律、行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當(dāng)設(shè)置但未設(shè)置賬簿的。 （ 三）擅自銷毀賬簿的或者拒不提供納稅資料的。（ 四 ） 雖設(shè)置賬簿，但賬目混亂或成本資料、收入憑證、費用憑證殘缺不齊，難以查賬的。（ 五 ） 發(fā)生納稅義務(wù)，未按照規(guī)定的期限辦理納稅申報，經(jīng)國稅機關(guān)責(zé)令限期申報，逾期仍不申報的。（ 六 ） 納稅人申報的計稅依據(jù)明顯偏低，又無正當(dāng)理由的。 第九條 開發(fā)企業(yè)出現(xiàn)第八條所列情形之一的，主管國稅機關(guān)可有權(quán)采用下列方法順序核定其應(yīng)納稅額，應(yīng)稅所得率一律為 20,: （ 一）在開發(fā)企業(yè)只能準確核算收入總額，不能準確核算成本費用支出或只能準確核算成本費用支出，不能準確核算收入總額時，主管國稅

5、機關(guān)按應(yīng)稅所得率計算核定應(yīng)納稅額。（ 二 ） 在收入總額和成本費用支出均不能正確核算，難以查實時，主管國稅機關(guān)可以按房地局測繪大隊的測量（ 丈量 ） 報告中所載總建筑面積乘以房產(chǎn)部門公布的開發(fā)項目成交均價或經(jīng)營規(guī)模相近開發(fā)項目的成交均價計算收入總額，并按應(yīng)稅所得率計算核定應(yīng)納稅額。 經(jīng)營規(guī)模相近的開發(fā)項目是指在地段（ 土地等級 ） 、面積 （ 建筑面積 ） 、層高 （ 低層、多層、中高層和高層 ） 、用途 （ 住宅、商業(yè)用房、辦公用房和工業(yè)用房 ） 、結(jié)構(gòu) （ 磚木、磚混、鋼砼、全鋼和其他結(jié)構(gòu) ） 和品質(zhì) （ 建筑用材 ） 等方面相近的開發(fā)項目。（三）按其他合理方法核定。第四章申報與繳納第十條

6、開發(fā)企業(yè)繳納企業(yè)所得稅，按年計算，分月預(yù)繳。月度終了后十五日內(nèi)申報預(yù)繳; 年度終了后四個月內(nèi)匯算清繳，多退少補。第十一條 開發(fā)企業(yè)在依法進行企業(yè)所得稅納稅申報時，應(yīng)向主管國稅機關(guān)報送企業(yè)所得稅申報表、財務(wù)會計報表以及國稅機關(guān)要求報送的其他資料，主要包括（ 一 ） 下列資料在取得后，復(fù)印件隨當(dāng)月申報表一同報送: 1 、國有土地使用權(quán)證及出讓合同，國有土地使用權(quán)成交確認書 ; 2 、建筑用地規(guī)劃許可證 ;3、建設(shè)工程規(guī)劃許可證，規(guī)劃用地紅線圖（規(guī)劃局出具）及建設(shè)規(guī)劃總平面圖、建筑紅線定位圖 ;4、合作建房的合同協(xié)議;5、土地使用權(quán)投資合同協(xié)議;6、項目設(shè)計單位的工程設(shè)計概算;7、代建工程的合同協(xié)議

7、;8、開發(fā)資金的借款合同協(xié)議;9、建筑工程施工許可證、建筑工程施工合同、分項目施工預(yù)算書、開發(fā)項目工程總預(yù)算;10、預(yù)（銷）售許可證、預(yù)售商品房標準層平面圖 ; 11 、建筑規(guī)劃合格證;12、測量（ 丈量 ） 報告 ;13、建筑工程竣工驗收備案證、權(quán)屬證明書;14、當(dāng)月每個完工對象完工對象成本統(tǒng)計表（ 附件一 ）; （ 二 ） 每月隨同申報表一同報送的資料包括:, 、產(chǎn)品銷售明細表（ 附件二）;2、銷售價格變動情況，包括銷售價格具體變動情況，及銷售價格執(zhí)行時間。（三）年度申報時應(yīng)附報其他資料:, 、開發(fā)企業(yè)須出具有關(guān)機構(gòu)對本年度完工產(chǎn)品實際銷售收入毛利額與預(yù)售收入毛利額之間差異調(diào)整情況的稅務(wù)鑒

8、定報告以及審計部門出具的已完工開發(fā)項目工程決算報告。稅務(wù)鑒定報告的基本內(nèi)容包括: 開發(fā)項目的地理位置及概況、占地面積、開發(fā)用途、初始開發(fā)時間、完工時間、可售面積及已售面積、預(yù)售收入及其毛利額、實際銷售收入及其毛利額、開發(fā)成本及其實際銷售成本等。2、房地產(chǎn)業(yè)務(wù)開發(fā)統(tǒng)計表（ 附件三 ） 。（ 四 ） 國稅機關(guān)要求報送的其他資料。第十二條 開發(fā)企業(yè)在年度申報納稅時，應(yīng)對涉及報國稅機關(guān)審批或備案的稅前扣除項目逐筆逐項進行核實。凡未按規(guī)定報批或備案以及手續(xù)、資料不全的，要及時補辦有關(guān)手續(xù)、資料，否則，不得在稅前扣除。第十三條 開發(fā)企業(yè)開發(fā)、建造的住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物、附著物、配套設(shè)施等開發(fā)產(chǎn)品，

9、在其未完工前采取預(yù)售方式銷售的，其預(yù)售收入先按預(yù)計計稅毛利率按月計算出當(dāng)期毛利額，扣除相關(guān)的期間費用、營業(yè)稅金及附加后再計入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額，企業(yè)可以按稅法規(guī)定先彌補以前年度虧損后申報繳納企業(yè)所得稅，待開發(fā)產(chǎn)品結(jié)算計稅成本后再行調(diào)整。相關(guān)的期間費用、營業(yè)稅金及附加指不包括在本辦法第二十六條中各項目，不 應(yīng)計入開發(fā)產(chǎn)品成本的其他項目。第十四條 經(jīng)濟適用房項目預(yù)售收入的計稅毛利率不得低于3%。 （ 一 ） 經(jīng)濟適用房項目必須符合建設(shè)部、國家發(fā)展改革委員會、國土資源部、中國人民銀行關(guān)于印發(fā)經(jīng)濟適用房管理辦法的通知 （ 建住房2004 77 號 ） 等有關(guān)法規(guī)的規(guī)定。（ 二 ） 開發(fā)企業(yè)對經(jīng)濟適用房項

10、目的預(yù)售收入進行初始納稅申報時, 須報送下列相關(guān)證明材料:1、城市房產(chǎn)行政主管部門關(guān)于經(jīng)濟適用房建設(shè)項目的的批準文件; 2 、物價部門批準的基準價格和浮動幅度;3、受理已取得購房資格家庭的購房登記清單;4、本辦法第十一條中規(guī)定的相關(guān)資料。凡不符合建設(shè)部、國家發(fā)展改革委員會、國土資源部、中國人民銀行關(guān)于印發(fā)經(jīng)濟適用房管理辦法的通知 （ 建住房 2004 77 號 ） 的規(guī)定或未附送房產(chǎn)行政主管部門的批準文件以及其他相關(guān)證明材料的，一律按銷售非經(jīng)濟適用房的規(guī)定計算繳納企業(yè)所得稅。 第十五條 非經(jīng)濟適用房開發(fā)項目預(yù)計計稅毛利率按以下規(guī)定確定 : （ 一 ） 開發(fā)項目位于武漢市城區(qū)和郊區(qū)的，不得低于

11、20, 。 （ 二 ） 開發(fā)項目位于其他地及地級市城區(qū)及郊區(qū)的，不得低于15%。 （ 三 ） 開發(fā)項目位于其他地區(qū)的，不得低于 10, 。各市州可根據(jù)本地實際情況，在不低于上述規(guī)定的前提下，確定具體預(yù)計計稅毛利率，并報省局備案。第十六條 符合下列條件之一的，應(yīng)視為開發(fā)產(chǎn)品已完工: （ 一）竣工證明已報房地產(chǎn)管理部門備案的開發(fā)產(chǎn)品 （ 成本對象 ） ，取得竣工驗收備案證（ 證明 ） 即可認定為開發(fā)產(chǎn)品完工 ; （ 二） 已開始投入使用的開發(fā)產(chǎn)品 （成本對象 ）;（三） 已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明的開發(fā)產(chǎn)品 （成本對象 ） 。 第十七條 開發(fā)產(chǎn)品完工后，開發(fā)企業(yè)應(yīng)根據(jù)收入的性質(zhì)和銷售方式，按照收入確認的

12、原則，合理地將預(yù)售收入確認為實際銷售收入，同時按規(guī)定結(jié)轉(zhuǎn)其對應(yīng)的計稅成本，計算出該項開發(fā)產(chǎn)品實際銷售收入的毛利額。該項開發(fā)產(chǎn)品實際銷售收入毛利額與其預(yù)售收入毛利額之間的差額，計入完工年度的應(yīng)納稅所得額申報繳納稅款。 業(yè)主收房后即應(yīng)將預(yù)售收入確認為實際銷售收入，合同規(guī)定收房截止日后 15 日內(nèi)無正當(dāng)理由不收房的，也必須將預(yù)售收入確認為實際銷售收入。凡已完工開發(fā)產(chǎn)品在完工年度未按規(guī)定結(jié)算計稅成本，或未對其實際銷售收入毛利額和預(yù)售收入毛利額之間的差額進行納稅調(diào)整的，主管國稅機關(guān)有權(quán)確定或核定其計稅成本，據(jù)此進行納稅調(diào)整，并按中華人民共和國稅收征收管理法的有關(guān)規(guī)定對其進行處理。第五章 開發(fā)產(chǎn)品收入的確

13、認第十八條 開發(fā)產(chǎn)品銷售收入的范圍為銷售開發(fā)產(chǎn)品過程中取得的全部價款，包括現(xiàn)金、現(xiàn)金等價物及其他經(jīng)濟利益。 開發(fā)企業(yè)代有關(guān)部門、單位和企業(yè)收取的各種基金、費用和附加等，凡納入開發(fā)產(chǎn)品價內(nèi)或由開發(fā)企業(yè)開具發(fā)票的，應(yīng)按規(guī)定全部確認為銷售收入凡未納入開發(fā)產(chǎn)品價內(nèi)并由開發(fā)企業(yè)之外的其他收取部門、單位開具發(fā)票的，可作為代收代繳款項進行管理。 第十九條 開發(fā)產(chǎn)品銷售收入應(yīng)按以下規(guī)定確認:（ 一 ） 采取一次性全額收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)于實際收訖價款或取得索取價款憑據(jù) （權(quán)利 ） 之日，確認收入的實現(xiàn)。 （ 二）采取分期收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定的價款和付款日確認收入的實現(xiàn)。付款方提

14、前付款的，在實際付款日確認收入的實現(xiàn)。（三）采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定的價款確定收入額，其首付款應(yīng)于實際收到日確認收入的實現(xiàn)，余款在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬之日確認收入的實現(xiàn)。（ 四 ） 采取委托方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按以下原則確認收入的實現(xiàn): 1 、采取支付手續(xù)費方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議中約定的價款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認收入的實現(xiàn)。 2 、采取視同買斷方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，屬于開發(fā)企業(yè)與購買方簽訂銷售合同或協(xié)議，或開發(fā)企業(yè)、受托方、購買方三方共同簽訂銷售合同或協(xié)議的，如果銷售合同或協(xié)議中約定的價格高于買斷價格，則應(yīng)按銷售合同或協(xié)議中約

15、定的價格計算的價款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認收入的實現(xiàn); 如果屬于前兩種情況中銷售合同或協(xié)議中約定的價格低于買斷價格，以及屬于受托方與購買方簽訂銷售合同或協(xié)議的，則應(yīng)按買斷價格計算的價款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認收入的實現(xiàn)。3、采取基價（保底價 ）并實行超基價雙方分成方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，屬于由開發(fā)企業(yè)與購買方簽訂銷售合同或協(xié)議，或開發(fā)企業(yè)、受托方、購買方三方共同簽訂銷售合同或協(xié)議的，如果銷售合同或協(xié)議中約定的價格高于基價，則應(yīng)按銷售合同或協(xié)議中約定的價格計算的價款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認收入的實現(xiàn)，開發(fā)企業(yè)按規(guī)定支付受托方的分成額，不得直接從銷售收入中減除;

16、 如果銷售合同或協(xié)議約定的價格低于基價的，則應(yīng)按基價計算的價款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認收入的實現(xiàn)。屬于由受托方與購買方直接簽訂銷售合同的，則應(yīng)按基價加上按規(guī)定取得的分成額于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認收入 的實現(xiàn)4、采取包銷方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，包銷期內(nèi)可根據(jù)包銷合同的有關(guān)約定，參照上述1 至 3 項規(guī)定確認收入的實現(xiàn); 包銷期滿后尚未出售的開發(fā)產(chǎn)品，開 發(fā)企業(yè)應(yīng)根據(jù)包銷合同或協(xié)議約定的價款和付款方式確認收入的實現(xiàn)。已銷開發(fā)產(chǎn)品清單應(yīng)載明售出開發(fā)產(chǎn)品的名稱、地理位置、編號、數(shù)量、單價、金額、手續(xù)費等項內(nèi)容，以月或季為結(jié)算期，定期進行結(jié)算，并在規(guī)定期限內(nèi)向國稅機關(guān)進行納稅申報

17、、預(yù)繳稅款。對不按規(guī)定定期結(jié)算、納稅申報和預(yù)繳稅款的，按中華人民共和國稅收征收管理法的有關(guān)規(guī)定進行處理。（ 五 ） 開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品先出租再出售的，凡將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)的，其租賃期間取得的價款應(yīng)按租金確認收入的實現(xiàn)，出售時再按銷售固定資產(chǎn)確認收入的實現(xiàn); 凡未將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)的，其租賃期間取得的價款應(yīng)按租金確認收入的實現(xiàn)，出售時再按銷售開發(fā)產(chǎn)品確認收入的實現(xiàn)。（ 六 ） 開發(fā)產(chǎn)品預(yù)租收入的確認。開發(fā)企業(yè)新建的開發(fā)產(chǎn)品在尚未完工或辦理房地產(chǎn)初始登記、取得產(chǎn)權(quán)證前，與承租人簽訂租賃預(yù)約協(xié)議的，自開發(fā)產(chǎn)品交付承租人使用之日起，出租方取得的預(yù)租價款按租金確認收入的實現(xiàn)，承租方支付的預(yù)租費用

18、同時按租金支出進行稅前扣除。第六章 其他業(yè)務(wù)的稅務(wù)處理第二十條 合作建造開發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)處理。開發(fā)企業(yè)以本企業(yè)為主體聯(lián)合其他企業(yè)、單位、個人合作或合資開發(fā)房地產(chǎn)項目，且該項目未成立獨立法人公司的，按下列規(guī)定進行處理: （ 一）凡開發(fā)合同或協(xié)議中約定向投資各方分配開發(fā)產(chǎn)品的，開發(fā)企業(yè)在首次分配開發(fā)產(chǎn)品時，如該項目已經(jīng)結(jié)算計稅成本，其應(yīng)分配給投資方 （ 即合作、合資方，下同 ） 開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本與其投資額之間的差額計入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額; 如未結(jié)算計稅成本，則將投資方的投資額視同預(yù)售收入進行相關(guān)的稅務(wù)處理。（ 二 ） 凡開發(fā)合同或協(xié)議中約定分配項目利潤的，應(yīng)按以下規(guī)定進行處理:1、開發(fā)企業(yè)應(yīng)將該項目

19、形成的營業(yè)利潤額并入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額統(tǒng)一申報繳納企業(yè)所得稅，不得在稅前分配該項目的利潤。同時不能因接受投資方投資額而在成本中攤銷或在稅前扣除相關(guān)的利息支出。 2 、投資方取得該項目的營業(yè)利潤應(yīng)視同取得股息、紅利，憑開發(fā)企業(yè)的主管稅務(wù)機關(guān)出具的證明按規(guī)定補交企業(yè)所得稅。開具證明內(nèi)容應(yīng)包括投資方投資額、項目總利潤額，投資方實際分得利潤額。 第二十一條 以土地使用權(quán)投資開發(fā)項目的稅務(wù)處理。（ 一 ） 企業(yè)、單位以換取開發(fā)產(chǎn)品為目的，將土地使用權(quán)投資房地產(chǎn)開發(fā)項目的，按以下規(guī)定進行處理:1、企業(yè)、單位應(yīng)在首次取得開發(fā)產(chǎn)品時，將其分解為轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)和購入開發(fā)產(chǎn)品兩項經(jīng)濟業(yè)務(wù)進行所得稅處理，并按應(yīng)從該項

20、目取得的開發(fā)產(chǎn)品 （ 包括首次取得的和以后應(yīng)取得的 ） 的市場公允價值計算確認土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓所得或損失。2、接受土地使用權(quán)的開發(fā)方應(yīng)在首次分出開發(fā)產(chǎn)品時，將其分解為按市場公允價值銷售該項目應(yīng)分出的開發(fā)產(chǎn)品 （ 包括首次分出的和以后應(yīng)分出的 ） 和購入該項土地使用權(quán)兩項經(jīng)濟業(yè)務(wù)進行所得稅處理，并將該項土地使用權(quán)的價值計入該項目的成本。（ 二 ） 企業(yè)、單位以股權(quán)的形式，將土地使用權(quán)投資房地產(chǎn)開發(fā)項目的，按以下規(guī)定進行處理:1、企業(yè)、單位在投資交易發(fā)生時，應(yīng)將其分解為銷售有關(guān)非貨幣性資產(chǎn)和投資兩項經(jīng)濟業(yè)務(wù)進行所得稅處理，并計算確認資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得或損失。上述土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓所得占當(dāng)年應(yīng)納稅所得額的比例如

21、超過50%，可從投資交易發(fā)生年度起，按5 個納稅年度均攤至各年度的應(yīng)納稅所得額。2、接受土地使用權(quán)的開發(fā)方在投資交易發(fā)生時，可按上述投資交易額計算確認土地使用權(quán)的成本，并計入開發(fā)產(chǎn)品的成本。 第二十二條 開發(fā)產(chǎn)品視同銷售行為的稅務(wù)處理。開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)或用于捐贈、贊助、職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他企事業(yè)單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等行為，應(yīng)視同銷售，于開發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移，或于實際取得利益權(quán)利時確認收入 （ 或利潤 ） 的實現(xiàn)。確認收入 （ 或利潤 ） 的方法和順序為 :（ 一 ） 按本企業(yè)近期或本年度最近月份同類開發(fā)產(chǎn)品市場銷售價格確定;凡

22、簽訂合同或協(xié)議時銷售價格低于最近一期銷售價格表的，主管國稅機關(guān)可要求開發(fā)企業(yè)說明情況，如不能說明情況或理由不充分的，一律應(yīng)按最近一期銷售價格予以調(diào)整收入。（ 二 ） 由主管國稅機關(guān)參照當(dāng)?shù)赝愰_發(fā)產(chǎn)品市場公允價值確定; 具體辦法按照第九條第二款的規(guī)定確定。（三）按開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤率確定。開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤率不得低于15%,由主管國稅機關(guān)確定。第二十三條代建工程和提供勞務(wù)的稅務(wù)處理（一）開發(fā)企業(yè)代建工程和提供勞務(wù)不超過12 個月的，可按合同約定的價款結(jié)算日或在合同完工之日確認收入的實現(xiàn); 持續(xù)時間超過12 個月的，可采用完工百分比法按季確認收入的實現(xiàn)。完工百分比法即是根據(jù)合同完工進度同比例確認

23、收入和費用。完工進度可按累計實際發(fā)生的合同成本占合同預(yù)計總成本的比例、已經(jīng)完成的合同工作量占合同預(yù)計總工作量的比例、測量已完成合同工作量等方法確定。（ 二 ） 開發(fā)企業(yè)在代建工程、提供勞務(wù)過程中節(jié)省的材料、下腳料、報廢工程或產(chǎn)品的殘料等，如按合同規(guī)定留歸開發(fā)企業(yè)所有的，應(yīng)于實際取得時按市場公平成交價確認收入的實現(xiàn)。第七章 成本費用的扣除第二十四條開發(fā)企業(yè)在進行成本、費用的核算與扣除時，必須按規(guī)定區(qū)分期間費用和開發(fā)產(chǎn)品成本、開發(fā)產(chǎn)品會計成本與計稅成本、已銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本與未銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本的界限。 第二十五條開發(fā)企業(yè)在結(jié)算開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本時，按以下規(guī)定進行處理:（ 一 ） 開發(fā)產(chǎn)品建造過程

24、中發(fā)生的各項支出，當(dāng)期實際發(fā)生的，應(yīng)按權(quán)責(zé)發(fā)生制的原則計入成本對象; 當(dāng)期尚未發(fā)生但應(yīng)由當(dāng)期負擔(dān)的，除稅收規(guī)定可以計入當(dāng)期成本對象的外，一律不得計入當(dāng)期成本對象。（ 二 ） 開發(fā)產(chǎn)品必須按一般經(jīng)營常規(guī)和會計慣例合理地劃分成本對象，同時還應(yīng)將各項支出合理地劃分為直接成本、間接成本和共同成本。（三）開發(fā)產(chǎn)品完工前發(fā)生的直接成本、間接成本和共同成本，應(yīng)按配比原則將其分配至各成本對象。其中，直接成本和能夠分清成本負擔(dān)對象的間接成本，直接計入成本對象中 ; 共同成本以及因多個項目同時開發(fā)或先后滾動開發(fā)而不能分清負擔(dān)對象的間接成本，應(yīng)按占地投影法、建筑面積法或概算法等方法計算分配。, 、占地投影法 : 指

25、按已動工開發(fā)成本對象占地投影面積占開發(fā)用地總投影面積的比例進行分配。地價、拆遷費、廣告費等應(yīng)當(dāng)按照本方法計算比例后予以分攤計算公式 : 某一成本對象應(yīng)分配的成本=該成本對象占地面積?全部成本對象占地總面積X應(yīng)分配的開發(fā)成本。對于分期開發(fā)的，首先按本期全部成本對象占地面積占開發(fā)用地總積面的比例進行分配，然后再按某一成本對象占地面積占期內(nèi)全部成本對象占地總積面的比例進行分配。, 、建筑面積法: 指按已動工開發(fā)成本對象建筑面積占開發(fā)用地總建筑積面的比例進行分配。前期費用、公共設(shè)施配套費、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費等項目應(yīng)當(dāng)按照本方法予以分攤。計算公式 : 某一成本對象應(yīng)分配的成本=該成本對象建筑面積?全部成本對

26、象建筑面積X應(yīng)分配的開發(fā)成本。對于分期開發(fā)的，首先按本期全部成本對象建筑面積占開發(fā)用地計劃建筑積面的比例進行分配，然后再按某一成本對象建筑面積占期內(nèi)全部成本對象建筑積面的比例進行分配。, 、概算法 : 按期內(nèi)某一成本對象概算收入（ 成本 ） 總價占期內(nèi)全部成本對象概算收入 （ 成本 ） 總價的比例進行分配。本方法僅適用于一次性開發(fā)或同一期內(nèi)的成本分配。不能分清負擔(dān)對象的間接成本，應(yīng)按照各成本對象概算予以計算分配，再將其分入各成本對象。 計算公式 : 某一成本對象應(yīng)分配的成本=i亥成本對象概算？期內(nèi)全部成本對象概算X應(yīng)分配的開發(fā)成本。對于共同成本分攤一般應(yīng)采用上述三種方法，企業(yè)采取特殊分配方法或

27、對于特定項目不按上述方法分配的，需在申報前向主管稅務(wù)機關(guān)備案，主管稅務(wù)機關(guān)可根據(jù)實際情況對其方法進行調(diào)整。 , 、直接成本包括建筑成本、銷售收入提成、規(guī)費等項目。 , 、公司形象廣告及不能分清負擔(dān)對象的間接成本，應(yīng)按照各項目工程概算予以計算分配，再將其分入各成本對象。（ 四 ） 計入開發(fā)產(chǎn)品成本的費用必須是真實發(fā)生的，除稅收另有規(guī)定外，各項預(yù)提（或應(yīng)付 ）費用不得計入開發(fā)產(chǎn)品成本。 （ 五）計入開發(fā)產(chǎn)品成本的費用必須符合國家稅收規(guī)定。與稅收規(guī)定不一致的，應(yīng)以稅收規(guī)定為準進行調(diào)整。（ 六 ） 開發(fā)產(chǎn)品完工后應(yīng)在規(guī)定的時限內(nèi)及時結(jié)算其計稅成本，不得提前或滯 后。如結(jié)算了會計成本，則應(yīng)按稅收規(guī)定將其

28、調(diào)整為計稅成本。第二十六條下列項目按以下規(guī)定進行扣除:（ 一 ） 已銷開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本。當(dāng)期準予扣除的已銷開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本，按當(dāng)期已實現(xiàn)銷售的可售面積和可售面積單位工程成本確認。可售面積單位工程成本和已銷開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本按下列公式計算確定:可售面積單位工程成本=成本對象總成本?總可售面積 已銷開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本二已實現(xiàn)銷售的可售面積X可售面積單位工程成本（ 二 ） 開發(fā)企業(yè)發(fā)生的應(yīng)計入開發(fā)產(chǎn)品成本中的費用，包括前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費、公共配套設(shè)施費、土地征用及拆遷費、建筑安裝工程費、開發(fā)間接費用等，應(yīng)根據(jù)實際發(fā)生額按以下規(guī)定進行分攤: 1 、屬于成本對象完工前發(fā)生的，應(yīng)按計稅成本結(jié)算

29、的規(guī)定和其他有關(guān)規(guī)定直接計入成本對象。2、屬于成本對象完工后發(fā)生的，應(yīng)按計稅成本結(jié)算的規(guī)定和其他有關(guān)規(guī)定，首先在已完工成本對象和未完工成本對象之間進行分攤，然后再將應(yīng)由已完工成本對象負擔(dān)的部分，在已銷開發(fā)產(chǎn)品和未銷開發(fā)產(chǎn)品之間進行分攤。（三）應(yīng)付費用。開發(fā)企業(yè)發(fā)生的各項應(yīng)付費用，可以憑合法憑證計入開發(fā)產(chǎn)品計稅成本或進行稅前扣除，其預(yù)提費用除稅收另有規(guī)定外，不得在稅前扣除。合法憑證是指填制內(nèi)容、方式符合有關(guān)稅收法規(guī)、財務(wù)會計制度規(guī)定的原始憑證，包括套印稅務(wù)機關(guān)發(fā)票監(jiān)制章的發(fā)票以及經(jīng)省級稅務(wù)機關(guān)批準不套印發(fā)票監(jiān)制章的專業(yè)發(fā)票和財政部門管理的行政性收費收據(jù)以及經(jīng)財政部門、稅務(wù)部門認可的其他憑證 （

30、如工資單、領(lǐng)料單等） 。（ 四 ） 維修費用。開發(fā)企業(yè)對尚未出售的開發(fā)產(chǎn)品和按照有關(guān)法律、法規(guī)或合同規(guī)定對已售開發(fā)產(chǎn)品 （ 包括共用部位、共用設(shè)施設(shè)備） 進行日常維護、保養(yǎng)、修理等實際發(fā)生的費用，準予在當(dāng)期扣除。 （ 五）共用部 位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金。開發(fā)企業(yè)將已計入銷售收入的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金按規(guī)定移交給有關(guān)部門、單位的，應(yīng)于移交時扣除。代收代繳的維修基金和預(yù)提的維修基金不得扣除。（ 六 ） 開發(fā)企業(yè)在開發(fā)區(qū)內(nèi)建造的會所、停車場庫、物業(yè)管理場所、電站、熱力站、水廠、文體場館、幼兒園等配套設(shè)施，按以下規(guī)定進行處理:1、屬于非營利性且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無償贈與地方政府、公用事

31、業(yè)單位的，可將其視為公共配套設(shè)施，其建造費用按公共配套設(shè)施費的有關(guān)規(guī)定進行處理。2、屬于營利性的，或產(chǎn)權(quán)歸開發(fā)企業(yè)所有的，或未明確產(chǎn)權(quán)歸屬的，或無償贈與地方政府、公用事業(yè)單位以外其他單位的，應(yīng)當(dāng)單獨核算其成本。除開發(fā)企業(yè)自用應(yīng)按建造固定資產(chǎn)進行處理外，其他一律按建造開發(fā)產(chǎn)品進行處理。（ 七 ） 開發(fā)企業(yè)在開發(fā)區(qū)內(nèi)建造的郵電通訊、學(xué)校、醫(yī)療設(shè)施應(yīng)單獨核算成本，按以下規(guī)定進行處理:1、由開發(fā)企業(yè)投資建設(shè)完工后，出售的，按建造開發(fā)產(chǎn)品進行處理; 出租的，按建造固定資產(chǎn)進行處理; 無償贈與國家有關(guān)業(yè)務(wù)管理部門、單位的，按建造公共配套設(shè)施進行處理。2、由開發(fā)企業(yè)與國家有關(guān)業(yè)務(wù)管理部門、單位合資建設(shè)，完工

32、后有償移交的，國家有關(guān)業(yè)務(wù)管理部門、單位給予的經(jīng)濟補償可直接抵扣該項目的建造成本，抵扣的差額應(yīng)計入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。 （ 八 ） 開發(fā)企業(yè)建造的售房部（ 接待處 ） 和樣板房，凡能夠單獨作為成本對象進行核算的，可按自建固定資產(chǎn)進行處理，其他一律按建造開發(fā)產(chǎn)品進行處理。售房部（ 接待處 ） 、樣板房的裝修費用，無論數(shù)額大小，均應(yīng)計入其建造成本。（ 九 ） 保證金。開發(fā)企業(yè)采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，凡約定開發(fā)企業(yè)為購買方的按揭貸款提供擔(dān)保的，其銷售開發(fā)產(chǎn)品時向銀行提供的保證金（ 擔(dān)保金 ） 不得從銷售收入中減除，也不得作為費用在當(dāng)期稅前扣除，但實際發(fā)生損失時可據(jù)實扣除。（十）廣告費、業(yè)務(wù)宣傳

33、費、業(yè)務(wù)招待費。按以下規(guī)定進行處理: 1 、開發(fā)企業(yè)取得的預(yù)售收入不得作為廣告費、業(yè)務(wù)宣傳費、業(yè)務(wù)招待費等三項費用的計算基數(shù)，至預(yù)售收入轉(zhuǎn)為實際銷售收入時，再將其作為計算基數(shù)。2、新辦開發(fā)企業(yè)在取得第一筆開發(fā)產(chǎn)品實際銷售收入之前發(fā)生的，與建造、銷售開發(fā)產(chǎn)品相關(guān)的廣告費、業(yè)務(wù)宣傳費和業(yè)務(wù)招待費，可以向后結(jié)轉(zhuǎn)，按稅收規(guī)定的標準扣除，但結(jié)轉(zhuǎn)期限最長不得超過3 個納稅年度。新辦開發(fā)企業(yè)是指2006 年 1 月 1 日后依法設(shè)立的內(nèi)資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。（ 十一 ） 利息。按以下規(guī)定進行處理:1、開發(fā)企業(yè)為建造開發(fā)產(chǎn)品借入資金而發(fā)生的符合稅收規(guī)定的借款費用，屬于成本對象完工前發(fā)生的，應(yīng)配比計入成本對象; 屬

34、于成本對象完工后發(fā)生的，可作為財務(wù)費用直接扣除。能直接歸屬于某一成本對象的，應(yīng)直接計入該成本對象; 屬于不同成本對象共同負擔(dān)而不能直接歸屬于某一成本對象的，按概算法在期內(nèi)各成本對象按比例進行分配。2、開發(fā)企業(yè)向金融機構(gòu)統(tǒng)一借款后轉(zhuǎn)借集團內(nèi)部其他企業(yè)、單位使用的，借入方凡能出具開發(fā)企業(yè)從金融機構(gòu)取得借款的證明文件，其支付的利息準予按稅收有關(guān)規(guī)定在稅前扣除。3、開發(fā)企業(yè)將自有資金借給全資企業(yè)（ 包括分支機構(gòu) ） 和其他關(guān)聯(lián)企業(yè)的，關(guān)聯(lián)方借入資金金額超過其注冊資本50, 的，超過部分的利息支出，不得在稅前扣除未超過部分的利息支出，準予按金融機構(gòu)同類同期貸款基準利率計算的數(shù)額內(nèi)稅前扣除。, 、在建成本

35、對象發(fā)生非正常中斷、且中斷時間連續(xù)超過3 個月的，應(yīng)向主管 稅務(wù)機關(guān)報送書面報告，其當(dāng)應(yīng)分攤的借款費用不入該成本對象，可作為財務(wù)費用直接在當(dāng)期稅前扣除。（ 十二 ） 土地閑置費。開發(fā)企業(yè)以出讓方式取得土地使用權(quán)進行房地產(chǎn)開發(fā)的，必須按照土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途、動工開發(fā)期限開發(fā)土地。因超過出讓合同約定的動工開發(fā)日期而繳納的土地閑置費，計入成本對象的施工成本; 因國家無償收回土地使用權(quán)而形成的損失，可作為財產(chǎn)損失按稅收規(guī)定在稅前扣除。（ 十三 ） 成本對象報廢和毀損損失。成本對象在建造過程中如單項或單位工程發(fā)生報廢和毀損，減去殘料價值和過失人或保險公司賠償后的凈損失，計入繼續(xù)施工的工程成

36、本; 如成本對象整體報廢或毀損，其凈損失可作為財產(chǎn)損失按稅收規(guī)定扣除。（ 十四 ） 折舊。開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)的，可按稅收規(guī)定扣除折舊費用;未轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)的，不得扣除折舊費用。第八章 稅源管理第二十七條對開發(fā)企業(yè)涉稅信息的采集。（ 一 ） 國稅機關(guān)要加強與國土局、工商局、地稅局、開發(fā)辦、規(guī)劃局、房產(chǎn)局、銀行、媒介等部門建立聯(lián)系制度，定期采集房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的相關(guān)信息，用于核對納稅人所報資料。1、從城市綜合辦公室取得房地產(chǎn)企業(yè)的立項項目及立項時間、竣工時間等信息。2、從國土資源局取得開發(fā)企業(yè)的土地使用情況及使用面積，土地的用途、動工開發(fā)期限、土地出讓金付款等信息。3、從規(guī)劃管理局取得開發(fā)

37、企業(yè)房屋規(guī)劃面積、施工時間等信息。4 、從房產(chǎn)管理局取得開發(fā)企業(yè)的可售房屋建筑面積信息和房屋預(yù)售面積、房屋已售面積等信息。5、從工商部門取得開發(fā)企業(yè)辦理營業(yè)執(zhí)照的情況。6、從地稅局取得開發(fā)企業(yè)營業(yè)稅計稅收入信息和施工企業(yè)的納稅信息。7、從銀行和金融機構(gòu)取得開發(fā)企業(yè)收取的個人銀行按揭貸款購房情況、開發(fā)企業(yè)銀行資金等信息。8、從媒體機構(gòu)取得開發(fā)企業(yè)發(fā)布的樓市開盤廣告和房屋價格等信息。（ 二 ） 由市州國稅局統(tǒng)一進行采集工作的，由市州國稅局將采集的信息整理后逐級分發(fā)至主管國稅機關(guān)，主管國稅機關(guān)利用涉稅信息，全面分析轄區(qū)內(nèi)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營情況，為稅收管理員實施稅源監(jiān)控提供信息支持。第二十八條 開發(fā)企業(yè)具

38、有復(fù)雜性、多樣性和滾動開發(fā)性及生產(chǎn)周期長、投資額大等行業(yè)特點，并且財務(wù)核算的專業(yè)性較強。主管國稅機關(guān)應(yīng)遵循屬地管理與專業(yè)性管理相結(jié)合的原則，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實行集中管理，專人負責(zé)。（ 一 ） 稅收管理員在日常征管中必須及時收集開發(fā)企業(yè)的各類信息資料并進行認真整理、歸檔，應(yīng)收集和整理的信息資料包括: 1 、本辦法第十一條規(guī)定的開發(fā)企業(yè)應(yīng)申報資料;2、各職能部門、媒體和網(wǎng)站公布的開發(fā)企業(yè)相關(guān)信息; 3 、主管國稅機關(guān)從外部收集和取得的涉稅信息 ;4、企業(yè)稅款繳納和以前年度稽查評估信息等。（ 二 ） 稅收管理員每季度要深入房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的施工現(xiàn)場，掌握開發(fā)項目的經(jīng)營情況并做好工作日志。（三）稅收管理

39、員應(yīng)分戶建立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅稅源跟蹤管理檔案 （ 附件四 ,3） ，詳細記錄房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營地址、注冊資本、開發(fā)項目、可售面積、完工進度、預(yù)售收入、應(yīng)預(yù)征稅款、入庫稅款、工程完工結(jié)算等情況。第二十九條主管國稅機關(guān)應(yīng)對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實行稅源監(jiān)控，掌握開發(fā)項目的整個開發(fā)流程，實施動態(tài)管理。（ 一 ） 對開發(fā)項目開工前進行監(jiān)控。在開發(fā)項目開工前，稅收管理員應(yīng)督促開發(fā)企業(yè)上報第十一條所列資料，進行分析和整理，掌握開發(fā)企業(yè)的基本情況、開發(fā)項目規(guī)劃、建房的方式、主要材料供應(yīng)方情況、與建筑公司的承包合同、銷售方式、開發(fā)項目的名稱、開工建設(shè)時間、開工建設(shè)地點、預(yù)計竣工時間、項目總投資數(shù)目、借款情況和工

40、程總預(yù)算等，從總體上掌握整個開發(fā)工程的概況，為后期的稅源監(jiān)管打下基礎(chǔ)。（ 二 ） 對未完工開發(fā)產(chǎn)品預(yù)售的監(jiān)控。開發(fā)企業(yè)取得房屋預(yù)售許可證后，稅收管理員應(yīng)督促開發(fā)企業(yè)按月向國稅機關(guān)完整填報產(chǎn)品銷售收入明細表，掌握開發(fā)企業(yè)的每個開發(fā)項目預(yù)售收入申報情況，將開發(fā)企業(yè)當(dāng)期申報的預(yù)售房款收入與房產(chǎn)部門網(wǎng)上公布的預(yù)售信息相比對，看有無隱瞞預(yù)售收入的情況。將開發(fā)企業(yè)預(yù)售廣告上公告的銷售價格與企業(yè)申報的單位價格進行對比，看有無價格不實的情況。（ 三 ） 對完工開發(fā)項目結(jié)轉(zhuǎn)銷售的監(jiān)控。稅收管理員要隨時關(guān)注開發(fā)企業(yè)竣工交付備案的辦理情況，并實地調(diào)查開發(fā)產(chǎn)品的投入使用情況，及時掌握開發(fā)產(chǎn)品是否已完工。應(yīng)督促開發(fā)企業(yè)

41、結(jié)轉(zhuǎn)銷售收入，計算實際銷售毛利額與其預(yù)售收入毛利額之間的差額，計入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。嚴格從稅收角度規(guī)定開發(fā)產(chǎn)品的完工標準，以保證國家稅收不流失。（ 四 ） 對完工開發(fā)項目銷售的監(jiān)控。開發(fā)企業(yè)完工后，稅收管理員應(yīng)督促開發(fā)企業(yè)按月上報產(chǎn)品銷售收入明細表和稅務(wù)鑒定報告，將開發(fā)企業(yè)當(dāng)期申報的銷售收入與房產(chǎn)部門網(wǎng)上公布的銷售信息相比對，看有無隱瞞銷售收入的情況。將從金融機構(gòu)取得的開發(fā)企業(yè)銷售開發(fā)產(chǎn)品 的付款信息，監(jiān)控開發(fā)企業(yè)收入情況，防止企業(yè)轉(zhuǎn)移銷售款項和推遲申報收入。（ 五 ） 對完工開發(fā)項目成本的監(jiān)控。開發(fā)企業(yè)完工后，稅收管理員應(yīng)督促開發(fā)企業(yè)上報完工對象成本統(tǒng)計表，審核企業(yè)是否在結(jié)轉(zhuǎn)銷售收入的同時，

42、按規(guī)定結(jié)算開發(fā)項目的計稅成本，有無多列成本的情況，必要時應(yīng)當(dāng)核實其合法憑據(jù)的真實性。（ 六 ） 對房地產(chǎn)開發(fā)項目定期巡查監(jiān)控。主管國稅機關(guān)應(yīng)組織人員深入到開發(fā)工地和銷售地點了解工程進度和銷售情況，并結(jié)合產(chǎn)品銷售收入明細表進行核實，保證稅款的及時足額入庫。 第三十條 主管國稅機關(guān)要把開發(fā)企業(yè)列入每年度匯算清繳申報審核的重點，審核人員應(yīng)認真審核開發(fā)企業(yè)的申報資料，及時掌握企業(yè)征管情況。第三十一條對開發(fā)企業(yè)和以銷售（ 包括代理銷售 ） 開發(fā)產(chǎn)品為主的企業(yè)不得給予新辦企業(yè)的稅收優(yōu)惠政策，嚴格各項所得稅前扣除的審批和備案管理。第三十二條各市州級國稅機關(guān)應(yīng)于每年5 月 30 日前向省局報送房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅征管情況統(tǒng)計表 （ 附件五 ） 及房地產(chǎn)稅源管理工作總結(jié)報告。第九章 評估檢查第三十三條主管國稅機關(guān)每年應(yīng)根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財務(wù)會計信息、納稅申報信息、行業(yè)平均指標和部門涉稅信息，對開發(fā)企業(yè)營業(yè)收入、成本費用和應(yīng)納稅額進行全面評