某地地產(chǎn)行業(yè)樓市年度統(tǒng)計報告

1、北京樓市（2003）年度統(tǒng)計報告（行業(yè)版） 研究支持：北京中原房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司特邀顧問：華高萊斯國際地產(chǎn)顧問有限公司清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所北京戴德梁行物業(yè)管理有限公司授權(quán)發(fā)布媒體：北京青年報發(fā)布時間：2004年2月報告編號：e-fdc年報第2003號報告內(nèi)容：北京樓市年度統(tǒng)計數(shù)據(jù)及綜述本期報告發(fā)布范圍：數(shù)據(jù)覆蓋范圍：北京全市數(shù)據(jù)內(nèi)容：商品房、經(jīng)濟適用住宅、存量房、再上市房等預(yù)售與過戶統(tǒng)計數(shù)據(jù)；數(shù)據(jù)分類：按區(qū)縣、按房屋用途、按買方性質(zhì)進行分類。報告說明：1、本報告為本網(wǎng)站所發(fā)布，是根據(jù)本期北京樓市報告數(shù)據(jù)精華做出的一般整理。報告內(nèi)容僅供廣大公眾和業(yè)內(nèi)人士做參考。特別分類統(tǒng)計數(shù)據(jù)在VIP會員專區(qū)內(nèi)

2、信息訂制超市中可由會員自行指定參數(shù)提取。2、本報告中定義房屋銷售完成日為：（1）新房預(yù)售以銷售合約完成報批備案之日為銷售完成日；（2）存量房、再上市房以完成過戶登記日為銷售完成日。引言：在連續(xù)5年保持高速增長的發(fā)展態(tài)勢之下，2003年北京房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了包括土地政策、金融政策宏觀調(diào)整的影響，也經(jīng)歷了“非典”的洗禮，現(xiàn)狀市場到底表現(xiàn)如何，在社會各界對經(jīng)濟形勢、市場現(xiàn)狀和未來走勢展開討論的大背景下，由于信息發(fā)布渠道及信息統(tǒng)計口徑的不一致，一時之間眾說紛紜。事實上，房地產(chǎn)市場的交易狀況，是反應(yīng)市場冷熱、陰晴的終極指標，而對市場交易數(shù)據(jù)科學(xué)的深入分析，是客觀認識市場形勢，準確把握市場脈搏的重要途徑。為

3、了使社會各界對北京房地產(chǎn)市場有一個客觀、真實的了解，北京市房地產(chǎn)信息網(wǎng)自2004年起，將在國內(nèi)知名專業(yè)研究機構(gòu)華高萊斯國際地產(chǎn)顧問有限公司、北京中原房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司、戴德梁行、清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所等提供的研究技術(shù)支持和專業(yè)顧問下，通過對北京地區(qū)樓盤銷售數(shù)據(jù)的及時更新與統(tǒng)計，按月、季、年度劃分，定期發(fā)布北京房地產(chǎn)市場交易統(tǒng)計報告。本報告基礎(chǔ)數(shù)據(jù)均以實際成交并完成報批備案的案例為確定標準，力求能客觀地反映當前市場的實際銷售情況。本統(tǒng)計報告的定期發(fā)布，旨在能有利于增強政府信息的公開性和市場信息的對稱性，使社會各界對北京樓市的真實狀況有一個相對客觀的了解，維護北京樓市正常發(fā)展態(tài)勢，促進北京房地產(chǎn)市場

4、理性、健康的發(fā)展?？偰夸洠旱谝徊糠郑?003年北京市商品住宅市場年報一、年報綜述1、年報說明2、年報內(nèi)容提要二、供應(yīng)分析三、住宅銷售分析1、總體銷售分析2、全年總體銷售變化趨勢分析3、重點區(qū)縣銷售分析4、重點區(qū)縣銷售變化趨勢分析5、供應(yīng)量與銷售量對比分析四、住宅成交價格分析1、總體價格分析2、總體價格變化趨勢分析3、重點區(qū)縣價格分析4、重點區(qū)縣價格變化趨勢分析五、住宅成交客戶分析1、總體客群購買情況分析2、商品住宅購買客戶構(gòu)成情況分析3、各類客戶購買商品住宅平均價格分析第二部分：2003年北京市公寓、別墅市場年報一、年度綜述1、年報說明2、年報內(nèi)容提要：二、供應(yīng)分析1、別墅市場供應(yīng)2、公寓市場

5、供應(yīng)三、銷售分析1、別墅總體銷售分析2、公寓總體市場銷售分析3、重點區(qū)縣銷售分析（別墅、高檔公寓合計）4、總體銷售變化趨勢分析 （別墅、高檔公寓合計）5、重點區(qū)縣銷售變化趨勢分析（別墅、高檔公寓合計）四、價格分析1、別墅價格分析2、公寓總體價格分析3、重點區(qū)縣價格變化趨勢分析（別墅、高檔公寓合計）五、客群分析（別墅、高檔公寓合計）第三部分：2003年北京市寫字樓市場年報一、年報綜述：1、年報說明2、年報內(nèi)容提要：二、供應(yīng)分析三、銷售分析1、總體銷售分析2、重點區(qū)域銷售分析3、總體銷售變化趨勢分析4、重點區(qū)域銷售變化趨勢分析四、價格分析1、總體價格分析2、重點區(qū)域價格分析3、總體價格變化趨勢分析

6、4、重點區(qū)域價格變化趨勢分析五、客群分析1、總體客群構(gòu)成變化及趨勢分析2、重點區(qū)域客群構(gòu)成變化及趨勢分析3、各類客群的區(qū)域偏好變化及趨勢分析4、各類客群的產(chǎn)品偏好變化及趨勢分析第四部分：2003年北京市商業(yè)營業(yè)用房市場年報一、年報綜述1、年報說明2、年報內(nèi)容提要二、銷售分析1、總體預(yù)售及趨勢分析2、重點區(qū)縣預(yù)售分析3、重點區(qū)縣預(yù)售趨勢分析三、價格分析1、總體價格分析2、總體價格變化趨勢分析3、重點區(qū)縣價格分析4、重點區(qū)縣價格變化趨勢分析四、客群分析1、預(yù)售客群構(gòu)成變化2、預(yù)售客群的產(chǎn)品偏好變化及趨勢分析（銷售面積、價格）第一部分：2003年北京市商品住宅市場年報目錄：一、年報綜述1、年報說明2

7、、年報內(nèi)容提要二、供應(yīng)分析三、住宅銷售分析1、總體銷售分析2、全年總體銷售變化趨勢分析3、重點區(qū)縣銷售分析4、重點區(qū)縣銷售變化趨勢分析5、供應(yīng)量與銷售量對比分析四、住宅成交價格分析1、總體價格分析2、總體價格變化趨勢分析3、重點區(qū)縣價格分析4、重點區(qū)縣價格變化趨勢分析五、住宅成交客戶分析1、總體客群購買情況分析2、商品住宅購買客戶構(gòu)成情況分析3、各類客戶購買商品住宅平均價格分析一、年報綜述1、年報說明年報內(nèi)容：2003年全年商品住宅（含經(jīng)濟適用房）供應(yīng)及預(yù)售情況（包括預(yù)售量、成交價格、成交客戶分析），即本報告中分析的銷售情況全為預(yù)售。數(shù)據(jù)來源及范圍：分析數(shù)據(jù)完全由北京市房地產(chǎn)信息網(wǎng)（）提供，數(shù)

8、據(jù)涵蓋北京全市，不包括存量房及再上市房。2、年報內(nèi)容提要住宅供應(yīng)：截至2003年年底北京在售住宅1840.50萬平方米，本年新增住宅投放量1331.77萬平方米。住宅銷售：2003年全年北京市共銷售住宅1566.75萬平方米，其中商品住宅1173.12萬平方米，經(jīng)濟適用房393.63萬平方米。朝陽、海淀兩個區(qū)商品住宅銷售占總體一半，昌平區(qū)經(jīng)濟適用房銷售占全部經(jīng)濟適用房銷售量56.73%。普通住宅成交價格：2003年全市住宅整體成交價格5208元/平方米，其中商品住宅5673元/平方米，經(jīng)濟適用房2917.6元/平方米。住宅成交客戶：2003年個人購買住宅面積占到總體的97.46%，有七成住宅仍

9、然被本市城鎮(zhèn)居民所購買，外省市個人購買占商品住宅全部銷售面積的四分之一，外籍人士在北京全年商品住宅投資達到11.67億元。二、供應(yīng)分析2003年年終商品住宅在售1848.50萬平方米，比上年年終增長53.30%，其中本年新取得銷售證的商品住宅投放量為1331.77萬平方米。表1：2002年、2003年北京市住宅在售量、投放量表年份年終在售量（萬m2）本年住宅投放量（萬m2）20031848.5020021205.831321.09三、普通住宅銷售分析1、總體銷售分析2003年全年普通住宅總計銷售13473套，銷售總面積達到1566.75萬平方米，銷售金額780.41億元，住宅銷售均價為4981

10、.08元/平方米。其中商品住宅預(yù)售103676套，銷售面積1173.12萬平方米，銷售金額665.56億元，銷售平均價格5673元/平方米。2003年是經(jīng)濟適用房開工建設(shè)和銷售最多的一年，銷售經(jīng)濟適用房33797套，銷售面積393.63萬平方米，銷售均價為2917元/平方米。表2：2003年住宅銷售情況表住宅類型銷售套數(shù)（套）銷售面積（萬m2）銷售金額(億元)商品住宅103676經(jīng)濟適用房33797合計1374732、全年總體銷售變化趨勢分析1-3月份商品住宅因為年初大多客戶對2003年房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出觀望態(tài)勢，表現(xiàn)出持幣待購的姿勢，所以商品住宅整體的銷售情況一般；4-5月份的SARS雖的不利

11、影響導(dǎo)致市場銷售（預(yù)售）量下降。隨著北京SARS疫情的好轉(zhuǎn)，6月以后，市場銷售有了大幅提升，隨之而來的幾個月銷售情況比較平穩(wěn)，整體呈小幅上升趨勢。而經(jīng)濟適用房銷售所表現(xiàn)出的大起大落主要還是與昌平的兩大經(jīng)濟適用房的銷售有直接聯(lián)系，各種趨勢情況見下列圖。圖1：各月商品住宅、經(jīng)濟適用房銷售套數(shù)圖2：各月商品住宅銷售面積及銷售金額圖3: 各月經(jīng)濟適用房銷售面積及銷售金額3、重點區(qū)縣銷售分析（1）各區(qū)縣商品住宅銷售情況從2003年各區(qū)縣商品住宅的銷售情況來看，仍然是朝陽、海淀分庭抗禮的局面，兩區(qū)的銷售面積占到商品住宅總體一半。2003年朝陽區(qū)商品住宅銷售量列各區(qū)縣之首，銷售26326套，銷售面積304.

12、09萬平方米，占到商品住宅總體銷售面積的25.92%，超過了四分之一。其次是海淀區(qū)銷售套數(shù)24418套，銷售面積289.61萬平方米，占總體的24.69%。表3：2003年全年各區(qū)縣商品住宅銷售套數(shù)、銷售面積、銷售金額表區(qū)縣銷售套數(shù)（套）銷售面積（萬m2）銷售金額(億元)朝陽區(qū)2632630409194.80 海淀區(qū)2441828961184.68 豐臺區(qū)1390266.69 通州區(qū)953731.12 大興區(qū)562618.40 宣武區(qū)487833.43 昌平區(qū)471420.22 崇文區(qū)340820.82 開發(fā)區(qū)301322.55 石景山區(qū)21909.29 順義區(qū)156312.73 東城區(qū)145

13、623.72 西城區(qū)118822.43 門頭溝區(qū)9402.58 懷柔區(qū)5172.11 商品住宅銷售量排在第三的是豐臺區(qū)，銷售面積接近150萬平方米，不到朝陽區(qū)的二分之一。通州區(qū)近年來商品住宅銷售勢頭迅猛，2003年銷售面積達到92.78萬平方米，銷售9537套住宅。商品住宅銷售量最少的是北京邊緣區(qū)縣，門頭溝和懷柔區(qū)銷售面積均不到10萬平方米。圖4：2003年各區(qū)縣商品住宅銷售情況圖（2）各區(qū)縣經(jīng)濟適用房銷售情況2003年北京市7個區(qū)有經(jīng)濟適用房銷售，銷售量占絕對優(yōu)勢的是昌平區(qū)，銷售面積達到223.31萬平方米，占到全市經(jīng)濟適用房銷售面積的56.73%，銷售經(jīng)濟適用房16901套，主要原因是由于

14、回龍觀和天通苑超大規(guī)模經(jīng)濟適用房項目的銷售。圖5：2003年各區(qū)縣經(jīng)濟適用房銷售情況圖豐臺區(qū)和朝陽區(qū)2003經(jīng)濟適用房銷售面積均在50萬平方米左右，其中豐臺區(qū)銷售5260套，朝陽區(qū)銷售4947套。大興區(qū)2003年經(jīng)濟適用房銷售面積也達到30.77萬平方米，除此之外的宣武、海淀、石景山三個區(qū)的經(jīng)濟適用房銷售量比較少。表4：2003年全年各區(qū)縣經(jīng)濟適用房銷售套數(shù)、銷售面積、銷售金額表區(qū)縣銷售套數(shù)（套）銷售面積（萬m2）銷售金額(億元)昌平區(qū)1690158.42 豐臺區(qū)526018.25 朝陽區(qū)494716.84 大興區(qū)27217.45 宣武區(qū)18376.39 海淀區(qū)12064.31 石景山區(qū)925

15、3.18 4、重點區(qū)縣銷售變化趨勢分析（1）各區(qū)縣商品住宅銷售趨勢分析全年各區(qū)商品住宅銷售整體呈上升趨勢，朝陽，海淀，豐臺，通州以及大興仍為房地產(chǎn)開發(fā)和銷售的熱點地區(qū)。作為商品住宅銷售的領(lǐng)頭羊，朝陽、海淀無論在銷售套數(shù)，銷售面積，還是在銷售金額方面，均遠遠高于其他城區(qū)。同時我們可以看到，受SARS的影響，各銷售大戶在4-5月期間房屋銷售都表現(xiàn)出較大的降幅，但大興銷售卻表現(xiàn)出了很大的升幅，除了與大興區(qū)的投放量有關(guān)外，以其低密度住宅、健康住宅的概念已開始受人關(guān)注。圖6：各重點區(qū)縣商品住宅銷售套數(shù)趨勢圖圖7：各重點區(qū)縣商品住宅銷售面積趨勢圖圖8：各重點區(qū)縣商品住宅銷售金額趨勢圖（2）各區(qū)縣經(jīng)濟適用房

16、銷售趨勢分析昌平區(qū)的經(jīng)濟適用房受天通苑和回龍觀兩個大盤的銷售情況的影響，整個態(tài)勢大起大落。圖9：各重點區(qū)縣經(jīng)濟適用房銷售套數(shù)趨勢圖圖10：各重點區(qū)縣經(jīng)濟適用房銷售面積趨勢圖圖11：各重點區(qū)縣經(jīng)濟適用房銷售金額趨勢圖5、供應(yīng)量與銷售量對比分析2003年商品住宅投放量可作為全年新增供應(yīng)量，以全年商品住宅銷售面積作為銷售量，對比兩者的差距，可發(fā)現(xiàn)供需基本平衡，銷售量占到新增供應(yīng)量的88.09%，由此可見北京市商品住宅市場供應(yīng)量和需求量比較平衡，北京住宅市場不存在“泡沫”。圖12：2003年商品住宅供應(yīng)量與銷售量對比圖四、住宅成交價格分析1、總體價格分析2003年普通住宅整體成交價格為4801.52元

17、/平方米。其中商品住宅5673元/平方米，高于住宅整體均價871.48元/平方米；經(jīng)濟適用房2003年全年平均成交價格為2917.6元/平方米，低于整體均價1883.92元/平方米；存量房平均成交價格為3187元/平方米，低于整體住宅價格1614.52元/平方米。圖13：2003年住宅成交價格圖2、總體價格變化趨勢分析全年均價最高月份為1月，其中商品住宅銷售（預(yù)售）均價高達6633元人民幣/每平方米，1月以后逐步回落，至5月SARS最為嚴重時期降至最低點5034元人民幣/每平方米，此后每月均小幅震蕩，詳情見下表。圖14：2003年每月度商品住宅、經(jīng)濟適用房成交均價曲線圖3、重點區(qū)縣價格分析（1

18、）各區(qū)縣商品住宅成交價格情況2003年商品住宅各區(qū)縣的價格仍然遵照“價格隨著離市中心距離的遠近增減，城區(qū)價格高于郊區(qū)價格”的規(guī)律。西城區(qū)和東城區(qū)兩個市中心區(qū)商品住宅全年平均成交價格都在10000元/平方米以上；其次是宣武區(qū)的商品住宅平均成交價格超過7000元/平方米；崇文、朝陽、海淀三區(qū)的商品住宅平均價格在60007000元/平方米之間；北京經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)的商品住宅均價接近5000元/平方米；順義、豐臺、石景山三區(qū)平均價格在40005000元/平方米之間；昌平、大興、懷柔三區(qū)住宅價格在30004000元/平方米之間；有統(tǒng)計的各區(qū)縣中門頭溝區(qū)商品住宅平均成交價格最低，不到3000元/平方米。圖1

19、5：2003年各區(qū)縣商品住宅成交價格圖（2）各區(qū)縣經(jīng)濟適用房成交價格情況2003年七個有經(jīng)濟適用房銷售的區(qū)縣中，宣武區(qū)平均成交價格最高達到4298.16元/平方米；海淀、豐臺、石景山、朝陽四個區(qū)成交均價都超過3000元/平方米；昌平、大興兩個區(qū)的經(jīng)濟適用房均價最低，分別為2600多元/平方米和2400多元/平方米。圖16：2003年各區(qū)縣經(jīng)濟適用房成交價格圖4、重點區(qū)縣價格變化趨勢分析2003年各區(qū)縣的成交價格隨著成交項目價格和成交量多少的變化，每月住宅成交價格也呈上下波動趨勢，價格越高的區(qū)縣成交價格波動也越大。各區(qū)縣整體來看，1月成交價格最高，隨后各月逐漸向下波動。以西城區(qū)為例，1月價格最高

20、達到10359.41元/平方米，2月最低達到8283.29元/平方米，隨后一直在10000元/平方米上下波動。另外東城區(qū)各月成交價格波動幅度也很大，其它區(qū)縣除少數(shù)月份外波動幅度很小。圖17：重點區(qū)縣商品住宅價格走勢五、住宅成交客戶分析1、 總體客群購買情況分析表5：2003年商品住宅各類型客戶購買情況表客戶性質(zhì)銷售套數(shù)銷售面積(萬m2)銷售金額(億元)均價(元/m2)本市城鎮(zhèn)居民購買69161807.40 459.77 5694.44 本市農(nóng)民購買6226.97 3.27 4699.05 外省市個人購買30049313.08 174.01 5557.95 軍人購買 3444.18 2.21 5

21、283.65 華僑、港澳臺同胞購買 3815.54 4.81 8676.24 外國個人購買 5508.22 6.79 8259.40 個人購買合計101107國內(nèi)行政、事業(yè)單位購買122313.42 9.16 6828.10 國內(nèi)企業(yè)單位購買 133916.36 12.66 7739.26 外國行政、企業(yè)、經(jīng)濟組織購買 70.09 0.07 7263.80 團體購買合計256929.87 21.89 7328.42 圖18：2003年商品住宅個人購買與團體購買比例圖在住宅交易中將成交客戶根據(jù)個人和團體購買分成以上列表中的七種類型，據(jù)房地產(chǎn)交易網(wǎng)數(shù)據(jù)，2003年商品住宅個人購買101107套，銷

22、售面積占全年總體的97.46%，銷售金額占到總體的96.75%，說明北京住宅市場已經(jīng)完全由個人購買力量主導(dǎo)；另外團體全年購買僅2569套，銷售面積和銷售額分別占總體的2.54%和3.25%。從銷售套數(shù)上來看，全年購買量最大的是本市城鎮(zhèn)居民，其次是外省市個人的購買力也比較大，外省市個人全年在京購房套數(shù)達到3萬套以上。2、 商品住宅購買客戶構(gòu)成情況分析以下分析北京市2003年商品住宅購買客戶的構(gòu)成情況，主要就購買面積比例和購買金額比例作分析。2003年本市商品住宅有接近七成為本市城鎮(zhèn)居民購買，購買面積和購買金額分別占全年商品住宅銷售的68.70%和68.34%。表6：2003年商品住宅各類型客戶購

23、買比例情況表客戶性質(zhì)購買金額比例購買面積比例本市城鎮(zhèn)居民68.34%68.70%外省市個人25.87%26.64%國內(nèi)企業(yè)單位 1.88%1.39%國內(nèi)行政、事業(yè)單位1.36%1.14%本市農(nóng)民0.49%0.59%外國個人 1.01%0.70%華僑、港澳臺同胞 0.71%0.47%軍人 0.33%0.36%外國行政、企業(yè)、經(jīng)濟組織 0.01%0.01%合計100.00%100.00%外省市個人近年來在京購房人數(shù)大量增加，其中包括外省在京人員和外省來京購房投資客。2003年外省市個人在京購房占到全年住宅銷售量的四分之一，購買面積和購買金額分別占到總體的26.64%和25.87%。2003年外籍人

24、士（包括外國及華僑、港澳臺同胞個人和團體）也占到一定數(shù)量，購買面積和購買金額總計占到全年商品住宅銷售的1.18%和1.73%。圖19：2003年商品住宅各類型客戶購買面積比例圖圖20：2003年商品住宅各類型客戶購買金額比例圖3、 各類客戶購買商品住宅平均價格分析由于各類客戶購買商品住宅的價格檔次不同導(dǎo)致平均購買價格（按）也各不相同，以下分析各類客戶2003年平均成交價格。按個人購買和企、事業(yè)單位購買區(qū)分，企事業(yè)單位購買價格整體高于個人購買價格。2003年個人購買商品住宅成交平均價格為5682.43元/平方米，而企事業(yè)購買的該價格卻達到了7328.42元/平方米。圖21：個人購買、企事業(yè)購買商

25、品住宅平均價格圖表7：2003年商品住宅各類型客戶成交價格表客戶性質(zhì)成交均價(元/m2)華僑、港澳臺同胞 外國個人 國內(nèi)企業(yè)單位 外國行政、企業(yè)、經(jīng)濟組織 國內(nèi)行政、事業(yè)單位本市城鎮(zhèn)居民外省市個人軍人 本市農(nóng)民具體客戶性質(zhì)區(qū)分成交平均價格有以下特征：國外客戶比國內(nèi)客戶平均成交價格高，國內(nèi)企事業(yè)單位比國內(nèi)個人平均成交價格高。華僑、港澳臺同胞成交平均價格最高，達到8676.24元/平方米；其次是外國個人成交價格達到8259.40元/平方米；國內(nèi)企業(yè)單位、外國行政、事業(yè)單位平均成交價格在70008000元/平方米之間；國內(nèi)行政事業(yè)單位成交平均價格為6828.10元/平方米。以上客戶成交價格高于全年商

26、品住宅整體均價，而本市城鎮(zhèn)居民、外省市個人、軍人、本市農(nóng)民四類客戶平均成交價格低于商品住宅整體均價。第二部分：2003年北京市公寓、別墅市場年報目錄：一、年度綜述1、年報說明2、年報內(nèi)容提要：二、供應(yīng)分析1、別墅市場供應(yīng)2、公寓市場供應(yīng)三、銷售分析1、別墅總體銷售分析2、公寓總體市場銷售分析3、重點區(qū)縣銷售分析（別墅、高檔公寓合計）4、總體銷售變化趨勢分析 （別墅、高檔公寓合計）5、重點區(qū)縣銷售變化趨勢分析（別墅、高檔公寓合計）四、價格分析1、別墅價格分析2、公寓總體價格分析3、重點區(qū)縣價格變化趨勢分析（別墅、高檔公寓合計）五、客群分析（別墅、高檔公寓合計）一、年度綜述1、年報說明年報內(nèi)容：2

27、003年全年公寓、別墅市場供應(yīng)及預(yù)售情況（包括預(yù)售量、成交價格、成交客戶分析），即本報告中分析的銷售情況全為預(yù)售。數(shù)據(jù)來源及范圍：分析數(shù)據(jù)完全由北京市房地產(chǎn)信息網(wǎng)（）提供，數(shù)據(jù)涵蓋北京全市，不包括存量房及再上市房。2、年報內(nèi)容提要：公寓、別墅供應(yīng)：2003年別墅市場總體供應(yīng)量81.23萬平方米，公寓投放量317.3萬平方米。公寓、別墅銷售：別墅銷售18.54萬平方米，公寓銷售面積為萬平方米。公寓別墅價格：別墅銷售均價10353元/平方米，公寓均價為9743元人民幣/平方米。公寓別墅的客群：本市居民個人購買所占比重最大，1月份占到了74%，9月份最小的也占了32%，其次比重較大的為外省市個人。二

28、、供應(yīng)分析1、別墅市場供應(yīng)2003年全年別墅總體供應(yīng)量81.23萬平方米，比2002年別墅總體供應(yīng)量87.23萬平方米減少了6.0萬平方米，整體供應(yīng)量下降了6.9%。圖1：2003年全年供應(yīng)量變化趨勢圖020000040000060000080000010000002000年2001年2002年2003年2003年全年北京別墅市場整體投放量19.48萬平方米，與2002年36.39萬平方米相比減少了16.92萬平方米，減幅達46.5%。圖2：2003年全年北京別墅市場投放量趨勢比較圖05000010000015000020000025000030000035000040000045000020

29、00年2001年2002年2003年2003年各月別墅市場投放量呈現(xiàn)逐月遞減的態(tài)勢，3月、5月、7月、8月、10月、12月投放量為零，主要因為別墅作為高端產(chǎn)品，投放市場的項目個數(shù)較少，會導(dǎo)致部分月份出現(xiàn)斷檔現(xiàn)象。圖3：2003年各月別墅市場投放量比較圖0200004000060000800001000001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2、公寓市場供應(yīng)2003年公寓銷售面積為萬平方米，投放量 133.97萬平方米，截至2003年12月在售量287.58萬平方米， 均價為9743元人民幣/平方米。（1）在售面積分析2003年12月公寓的在售面積為287.5萬平方米，11月在

30、售面積為297.7萬平方米。從上圖可以看出，在售量9月以來一直在下降，12月較11月下降3.412。（2）新增供應(yīng)面積（投放量）分析2003年全年公寓的新增面積為133.97萬平方米，2002年公寓的新增面積為317.28萬平方米。從上圖可以看出，新增面積減少57.77。三、銷售分析1、別墅總體銷售分析（1）別墅銷售市場分析2003年北京市別墅市場全年銷售18.54萬平方米，比上年增長2.73萬平方米，增幅17.3%。圖6：2003年北京別墅市場銷售面積比較圖0500001000001500002000002500002000年2001年2002年2003年從2003年各月份北京別墅市場銷售量

31、來看，各月份銷售量比較均衡，12月份的銷售量較大，比11月份增長258%。圖7：2003年各月別墅銷售面積圖 (m2)0100002000030000400005000060000700001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月（2）別墅投放量和銷售量比較圖2003年1月、12月的北京別墅投放量和銷售量差異較大，其余各月別墅市場投放量和銷售量整體來說比較均衡。圖8：2003年各月別墅市場投放量和銷售量比較圖0200004000060000800001000001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月銷售量投放量2、公寓總體市場銷售分析（1）公寓銷售市場分析2003

32、年公寓銷售面積為萬平方米，截至2003年12月在售量287.58萬平方米， 均價為9743元人民幣/平方米。2002年公寓的銷售面積為119.70萬平方米。從上圖可以看出，銷售面積減少11.11。（2）公寓供應(yīng)量與銷售量對比分析從圖中看出，2003年公寓全年銷售情況保持基本平衡，4月份的在售量略有下降，三季度的銷售量有所增長。3、重點區(qū)縣銷售分析（別墅、高檔公寓合計） 從上圖可以看出，按銷售面積、銷售金額統(tǒng)計，全年別墅、高檔公寓銷售前四位為朝陽、海淀、順義和昌平。其中朝陽區(qū)銷售面積39.88萬平方米、銷售額42.68億元；海淀區(qū)銷售面積14.7萬平方米、銷售額14.84億元；順義銷售面積9.5

33、2萬平方米、銷售額8.79億元；昌平區(qū)銷售面積5.86萬平方米、銷售額3.54億元。4、總體銷售變化趨勢分析 （別墅、高檔公寓合計）從上圖可以看出，2003年別墅高檔公寓銷售面積9月最大，12月次之，銷售高峰主要集中在8月份以后。9月份別墅高檔公寓銷售面積為20.3萬平方米、銷售額為17.55億元；12月份銷售面積為19.8萬平方米、銷售額為18.4億元。5、重點區(qū)縣銷售變化趨勢分析（別墅、高檔公寓合計）可以看出，總體來說：銷售量除了4月有所減少外，7月以后逐漸上升。四、價格分析1、別墅價格分析2003年北京別墅市場全年銷售均價10353元/平方米，與2002年11036元/平方米比，價格下降

34、了683元/平方米，下降了6.2%。圖14：2003年北京別墅市場銷售均價比較圖0500010000150002000年2001年2002年2003年圖15：2003年各月北京市別墅市場銷售均價比較圖020004000600080001000012000140001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2、公寓總體價格分析由上圖可以看出，2003年度高檔公寓均價為9743元/平方米，與去年9797相比，略有下降，2003年9月高檔公寓價格層跌至2000年來最低點，僅為8579元/平方米，其余各月變化較為平穩(wěn)，均在10000元/平方米上下小幅漲跌。3、重點區(qū)縣價格變化趨勢分析（別墅

35、、高檔公寓合計） 從上圖可以看出，各重點區(qū)域高檔公寓及別墅價格在8、9月份大部分呈現(xiàn)上漲形式，小部分區(qū)域如東城區(qū)、西城區(qū)和昌平地區(qū)在年底也有了一次價格上揚，別并且上漲幅度與全年其他各月相比較大。年度價格浮動最大的區(qū)域是順義地區(qū)，其9月最高價格12359元/平方米和12月最低價格6186元/平方米之間相差近一倍，其次是朝陽區(qū)，最高價與最低價之間相差43.67%；年度價格波動幅度最小的地區(qū)是西城區(qū)，其最高價和最低價之間相差為9.15%。五、客群分析（別墅、高檔公寓合計）按購買客戶的性質(zhì)，可以分成九種類型：本市居民個人、本市農(nóng)民、外省市個人、軍人、華僑港澳同胞等。從圖中可以看出，本市居民個人購買所占

36、比重最大，1月份占到了74%，9月份最小的也占了32%，其次比重較大的為外省市個人。圖19：2003年各月各類客戶購買別墅公寓套數(shù)比重圖0%20%40%60%80%100%1月3月5月7月9月11月本市居民個人本市農(nóng)民外省市個人軍人華僑、港澳臺同胞外籍個人國內(nèi)行政、事業(yè)單位國內(nèi)企業(yè)外國行政、企業(yè)、經(jīng)濟組織從2003年各月銷售套數(shù)情況看，9月份銷售最好，達到了全年銷售總量的22%；12月份銷售套數(shù)次之，占全年銷售總量的21%；4月份最少，只有22套。圖20：2003年各月別墅、公寓銷售套數(shù)比重圖13%22%10%16%21%4%5%1%0%3%2%3%1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月1

37、1月12月第三部分：2003年北京市寫字樓市場年報目錄：一、年報綜述：1、年報說明2、年報內(nèi)容提要：二、供應(yīng)分析三、銷售分析1、總體銷售分析2、重點區(qū)域銷售分析3、總體銷售變化趨勢分析4、重點區(qū)域銷售變化趨勢分析四、價格分析1、總體價格分析2、重點區(qū)域價格分析3、總體價格變化趨勢分析4、重點區(qū)域價格變化趨勢分析五、客群分析1、總體客群構(gòu)成變化及趨勢分析2、重點區(qū)域客群構(gòu)成變化及趨勢分析3、各類客群的區(qū)域偏好變化及趨勢分析4、各類客群的產(chǎn)品偏好變化及趨勢分析一、年報綜述：1、年報說明年報內(nèi)容：2003年全年寫字樓供應(yīng)及預(yù)售情況（包括預(yù)售量、成交價格、成交客戶分析），即本報告中分析的銷售情況全為預(yù)

38、售。數(shù)據(jù)來源及范圍：分析數(shù)據(jù)完全由北京市房地產(chǎn)信息網(wǎng)（）提供，數(shù)據(jù)涵蓋北京全市，包括存量房，不包括再上市房。2、年報內(nèi)容提要：根據(jù)2003年年報數(shù)據(jù)統(tǒng)計：北京市2003年全市寫字樓銷售總面積為71.4萬平方米，銷售總金額47.04億余元人民幣。從2003年年報數(shù)據(jù)可以看出：2003年寫字樓銷售總面積最多的是朝陽、海淀、西城三個區(qū)域，其中朝陽區(qū)銷售面積7.05萬平方米、銷售額9.69億元；海淀區(qū)銷售面積14.09萬平方米、銷售額16.88億元；西城區(qū)銷售面積3.58萬平方米、銷售額4.74億元。寫字樓銷售均價最高的前三個區(qū)縣依次為海淀區(qū)、朝陽區(qū)、西城區(qū)，均價依次為11978元/平方米、13742

39、元/平方米、13258元/平方米。二、供應(yīng)分析表1：2002年、2003年供應(yīng)情況對應(yīng)表在售面積（平方米）投放面積（平方米）銷售面積（平方米）2002年170266831864678557743942003年1272756956791714013增長率-0.93%-0.96%-0.83%從上表數(shù)據(jù)可以看出：2003年寫字樓的在售面積、新增的投放面積、銷售面積較2002年都有一定的下降，它們增長率分別為-0.93%、-0.96%、-0.83%。三、銷售分析1、總體銷售分析圖1、圖2顯示，2003年總銷售套數(shù)為966套，總銷售面積為71.4萬平方米，其中預(yù)售房899套，銷售面積為27.6萬平方米；

40、存量房67套，銷售面積為43.8萬平方米。從數(shù)據(jù)上看，雖然預(yù)售房銷售套數(shù)大于存量房，但銷售面積小于存量房。對于寫字樓來講，存量房的大單成交量遠遠大于預(yù)售房。2、重點區(qū)域銷售分析在寫字樓銷售市場中，預(yù)售房及存量房的面積均以朝陽、海淀的消化量最大。具體數(shù)據(jù)如下表：預(yù)售房表2、預(yù)售房重點區(qū)域銷售情況表銷售套數(shù)銷售面積（平方米）銷售金額（元）銷售均價（元/平米）朝陽區(qū)2897050896895609113742海淀區(qū)538140900168776654211978存量房表3、存量房重點區(qū)域銷售情況表銷售套數(shù)銷售面積（平方米）銷售金額（元）銷售均價（元/平米）朝陽區(qū)2118831536919296519

41、60海淀區(qū)211633188187432385013北京市18個區(qū)縣的銷售情況顯示，2003年朝陽區(qū)、海淀區(qū)的銷售情況最好，銷售套數(shù)及銷售面積均遠遠超過了其它區(qū)縣。3、總體銷售變化趨勢分析圖4顯示：2003年總銷售套數(shù)與預(yù)售套數(shù)隨著四個季度是逐漸增長的，從上圖可以看出，第二季度的銷售面積增長率相對較高，其它季度的增長率平穩(wěn)。但從存量房的銷售情況看，存量房的總體銷售套數(shù)不多，第一、二季度的銷售速度在增長，從第三季度開始，銷售套數(shù)逐漸減少。上圖是2003年各季度的銷售面積圖，從總銷售面積看，第二、三季度的銷售面積最大；預(yù)售房的銷售面積隨著四個季度在逐漸增加；2003年存量房的銷售面積的變化與總體銷

42、售面積的變化相似。存量房的銷售面積大于預(yù)售房的銷售面積，客戶偏好買現(xiàn)房，并且在第二、三季度的客戶成交率最高。4、重點區(qū)域銷售變化趨勢分析朝陽區(qū)圖5、圖6是反應(yīng)朝陽區(qū)銷售情況變化的銷售套數(shù)與銷售面積圖。從總體銷售套數(shù)來看，每個季度的銷售套數(shù)均在增長，尤其第四季度的銷售套數(shù)最多。預(yù)售房的銷售套數(shù)變化與朝陽區(qū)總體銷售套數(shù)相似，但存量房第二季度的銷售套數(shù)較多。從總體銷售面積看：朝陽區(qū)二、三、四季度的銷售狀況較好。但2003年朝陽區(qū)預(yù)售房的各季度有銷售面積相對較少，僅第四季度的銷售情況較好；其各季度存量房的銷售情況相對較好，尤其第二、三季度的銷售面積最多。海淀區(qū)以上兩圖是海淀區(qū)銷售情況變化圖。從總體銷售

43、套數(shù)來看，三季度的銷售套數(shù)最多。其中，預(yù)售房的銷售套數(shù)變化與海淀區(qū)總體銷售套數(shù)相似，但存量房還是第二季度的銷售套數(shù)最多。從總體銷售面積看，海淀區(qū)二季度的銷售狀況最好。2003年海淀區(qū)各季度預(yù)售房的銷售面積，與存量房的銷售面積基本持平，并且預(yù)售房、存量房二、三季度的銷售面積均好。四、價格分析1、總體價格分析表4：2003年寫字樓均價表在售面積銷售面積(平方米)均價(元/平方米)2003年1272756714013152452003年寫字樓市場總體均價為15245元/平方米。其中，銷售面積占在售面積的56%。2、重點區(qū)域價格分析預(yù)售房表5、預(yù)售房重點區(qū)域銷售情況表銷售面積（平方米）銷售金額（元）銷

44、售均價（元/平米）朝陽區(qū)7050896895609113742海淀區(qū)140900168776654211978存量房表6、存量房重點區(qū)域銷售情況表銷售面積（平方米）銷售金額（元）銷售均價（元/平米）朝陽區(qū)1883153691929651960海淀區(qū)1633188187432385013從表5、表6可以看出：預(yù)售房的銷售均價高于存量房的銷售均價。2003年朝陽區(qū)寫字樓總體平均報價為15000-17000元/平米，表中朝陽區(qū)預(yù)售房的均價與之相比，約有1500-3500元/平米的變化幅度。海淀區(qū)寫字樓總體平均報價為1250015000元/平米，表中海淀區(qū)預(yù)售房的均價與之相比，約有5003000元/平

45、米的變化幅度。兩區(qū)域相比，朝陽區(qū)總體寫字樓報價與成交價之間的差距大于海淀區(qū)。3、總體價格變化趨勢分析2003年二、四季度的價格較高。其中，第二季度海淀區(qū)的銷售面積最大，并且銷售均價也居二季度各區(qū)域最高12825元/平米。第四季度朝陽區(qū)的銷售面積最大，并且其均價也達到了14113元/平米；海淀區(qū)的銷售面積排第二位，銷售均價為11269元/平米。4、重點區(qū)域價格變化趨勢分析朝陽區(qū)上圖顯示，2003年第1季度朝陽區(qū)沒有成交記錄，從第二季度開始，朝陽區(qū)的銷售均價逐漸上漲，從8793-14113元/平米。海淀區(qū)海淀區(qū)2003年四個季度中，第二季度的銷售均價最高，達到12825元/平米。其它三個季度的銷售

46、均價平穩(wěn)，在11000元/平米左右。五、客群分析1、總體客群構(gòu)成變化及趨勢分析表7：2003年預(yù)售房客群構(gòu)成及指標統(tǒng)計購買性質(zhì)銷售面積(平方米)本市城鎮(zhèn)居民購買80201本市農(nóng)民購買279外省市個人購買41335軍人購買595華僑、港澳臺同胞購買6249外國個人購買8827國內(nèi)行政、事業(yè)單位購買11525國內(nèi)企業(yè)單位購買127226合計276241表8：2003年存量房客群構(gòu)成及指標統(tǒng)計買方性質(zhì)/統(tǒng)計銷售面積(m2)本市城鎮(zhèn)居民購買373國內(nèi)行政、事業(yè)單位購買90616國內(nèi)企業(yè)單位購買346781合計437772從以上兩圖看出，2003年國企再次成為北京寫字樓銷售市場的主力軍。其次是一些行政、

47、事業(yè)單位，以及本市城鎮(zhèn)居民來購買寫字樓，還有部分外地人購買。2、重點區(qū)域客群構(gòu)成變化及趨勢分析表9：重點區(qū)域預(yù)售房客戶構(gòu)成單位：平方米本市城鎮(zhèn)居民購買面積本市農(nóng)民購買面積外省市個人購買面積軍人購買面積華僑、港澳臺同胞購買面積外國個人購買面積國內(nèi)行政、事業(yè)單位購買面積國內(nèi)企業(yè)單位購買面積合計朝陽區(qū)23225279193500246088275001586570506海淀區(qū)46098018578595001022065407140898從上表可以看出，2003年朝陽區(qū)寫字樓市場對各類客群吸引力較強，除軍人以外，其他客群在朝陽區(qū)購買寫字樓了面積。其中，本市城鎮(zhèn)居民、外省市個人購買、以及國內(nèi)企業(yè)單位的

48、客群更偏好于朝陽區(qū)。海淀區(qū)的主力購買為本市城鎮(zhèn)居民、外省市個人購買、國內(nèi)行政、事業(yè)單位購買、國內(nèi)企業(yè)單位購買。3、各類客群的區(qū)域偏好變化及趨勢分析表10：各區(qū)域預(yù)售房客戶構(gòu)成單位：平方米本市城鎮(zhèn)居民購買面積本市農(nóng)民購買面積外省市個人購買面積華僑、港澳臺同胞購買面積軍人購買面積外國個人購買面積國內(nèi)行政、事業(yè)單位購買面積國內(nèi)企業(yè)單位購買面積東城區(qū)1031844353511146西城區(qū)875470034413崇文區(qū)48781387253393朝陽區(qū)23225279193502460882750015865海淀區(qū)46098185785951022065407通州區(qū)4092704從上表可以看出，本市城鎮(zhèn)

49、居民和外地個人具有相似的區(qū)域偏好，主要購買都集中在朝陽、海淀兩區(qū)，并且對其他區(qū)域也都有一定量的需求；國內(nèi)企業(yè)單位的購買基本上集中在東城、西城、朝陽、海淀四個區(qū)域。由于朝陽區(qū)集中北京市絕大多數(shù)的涉外資源，因此外國個人客群只在朝陽區(qū)購買寫字樓，華僑、港澳臺同胞的主要購買了東城、朝陽兩個區(qū)域。4、各類客群的產(chǎn)品偏好變化及趨勢分析表11：預(yù)售房客戶面積、價格選擇本市城鎮(zhèn)居民購買本市農(nóng)民購買外省市個人購買軍人購買華僑、港澳臺同胞購買外國個人購買國內(nèi)行政、事業(yè)單位購買國內(nèi)企業(yè)單位購買每套預(yù)售面積（平方米）200279190595417205160860均價（元/平米）1126518470130371910

50、017304160131224212309從上表可以看出，2003年各類客群中，國內(nèi)企業(yè)單位對每套寫字樓平均面積的需求是最大的，達到了860平方米；其次是軍人、華僑、港澳臺同胞，需求400-600平方米之間；其他客群的每套寫字樓平均面積需求則在220280平方米之間。第四部分：2003年北京市商業(yè)營業(yè)用房市場年報目錄：一、年報綜述1、年報說明2、年報內(nèi)容提要二、銷售分析1、總體預(yù)售及趨勢分析2、重點區(qū)縣預(yù)售分析3、重點區(qū)縣預(yù)售趨勢分析三、價格分析1、總體價格分析2、總體價格變化趨勢分析3、重點區(qū)縣價格分析4、重點區(qū)縣價格變化趨勢分析四、客群分析1、預(yù)售客群構(gòu)成變化2、預(yù)售客群的產(chǎn)品偏好變化及趨

51、勢分析（銷售面積、價格）一、 年報綜述1、年報說明年報內(nèi)容：2003年全年商業(yè)營業(yè)用房預(yù)售情況（包括預(yù)售量、成交價格、成交客戶分析），即本報告中分析的銷售情況全為預(yù)售。數(shù)據(jù)來源及范圍：分析數(shù)據(jù)完全由北京市房地產(chǎn)信息網(wǎng)（）提供，數(shù)據(jù)涵蓋北京全市，不包括存量房及再上市房。2、年報內(nèi)容提要商業(yè)營業(yè)用房銷售：2003年北京市共銷售商業(yè)營業(yè)用房總套數(shù)為1709套，共計25.9016萬平方米；銷售面積在9月、11月和12月達到三個高峰；銷售金額以12月為最高，銷售額為1282266.5269萬元；其次為11月和8月，銷售額分別為73114.7487萬元和37121.9611萬元。銷售額最低的月份為2月，銷售額為5321.7221萬元。商業(yè)營業(yè)用房成交價格：2003年全市商業(yè)營業(yè)用房整體成交價格為15498元/平方米。2003年北京預(yù)售價格以5月為最高，達到36800元；以3月為最低，為10677元；4月房地產(chǎn)經(jīng)營受到“非典”影響，價格也比較低，為11440元。全年預(yù)售價格從3-4月的低谷逐步回升，至5月達到全年最