淺談土地經(jīng)濟(jì)學(xué)在房地產(chǎn)調(diào)控中的應(yīng)用

1、淺談土地經(jīng)濟(jì)學(xué)在房地產(chǎn)調(diào)控中的應(yīng)用淺談土地經(jīng)濟(jì)學(xué)在房地產(chǎn)調(diào)控中的應(yīng)用經(jīng)濟(jì)與管理學(xué)院 旅游091鐘金明5405109050摘要：自2021年以來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格開始急劇攀升，尤其是金融危機(jī)之后，房?jī)r(jià)上漲的速度更是驚人。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)字顯示，2021年全國(guó)商品房平均銷售 價(jià)格比2021年上漲了 23%,同時(shí)，2021年下半年到2021年間，商品房銷售價(jià)格同比增長(zhǎng) 速度也逐步加快，連續(xù)6個(gè)月出現(xiàn)2位數(shù)的增長(zhǎng)。高房?jī)r(jià)給國(guó)家?guī)?lái)很多嚴(yán)重的經(jīng)濟(jì)、社 會(huì)問(wèn)題，嚴(yán)重?cái)_亂了居民的生活秩序。國(guó)務(wù)院關(guān)于切實(shí)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的通知土地經(jīng)濟(jì)杠桿對(duì)于土地資源的優(yōu)化配置起著至關(guān)重要的作用，尤其是地租地價(jià)、土地 稅費(fèi)、土地產(chǎn)

2、權(quán)等制度的完善，不斷提高了我國(guó)土地利用和土地管理的效率。因此，土地 經(jīng)濟(jì)學(xué)的應(yīng)用性研究，將更有利于其他土地學(xué)科理論號(hào)方法在土地管理實(shí)踐中的應(yīng)用。畢寶德中國(guó)人民大學(xué)出版社（2021-01出版）在國(guó)家宏觀調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的措施中我們可以看到土地經(jīng)濟(jì)學(xué)在實(shí)際生活中的應(yīng)用， 下面淺談一下土地經(jīng)濟(jì)學(xué)在房地產(chǎn)調(diào)控上的具體應(yīng)用。苜先我們簡(jiǎn)析一下土地經(jīng)濟(jì)學(xué)的到 底是研究什么的，以便更好的論述。關(guān)鍵詞：土地經(jīng)濟(jì)學(xué)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控社會(huì)發(fā)展正文：二，土地經(jīng)濟(jì)學(xué)的主要基礎(chǔ)理論有：1 .市場(chǎng)供求理論土地供求分析是土地經(jīng)濟(jì)學(xué)研究的起點(diǎn)和終點(diǎn)，而土地需求乂是土地供給的起因，很 大程度上對(duì)于土地供給產(chǎn)生著決定性的影響。從土地供求

3、關(guān)系來(lái)看，必須通過(guò)兩者的相互 作用，并通過(guò)價(jià)格信息r以體現(xiàn)，才能形成有效需求和有效供給。實(shí)踐中必須依據(jù)這一基 礎(chǔ)理論，進(jìn)行深入分析，才能更為科學(xué)地反映土地供求關(guān)系變化的態(tài)勢(shì)。國(guó)家制定了大量的調(diào)控措施，調(diào)整住房投資結(jié)構(gòu)，重點(diǎn)發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用住房，加快解決 城鎮(zhèn)住房困難居民的住房問(wèn)題。在建立住房保障制度方面，加快城鎮(zhèn)廉租住房制度建設(shè)， 穩(wěn)步擴(kuò)大廉租住房制度覆蓋面。新建的經(jīng)濟(jì)適用住房實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)，按保本微利原則出 售，其成本包括征地和拆遷補(bǔ)償費(fèi)、助察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)、建安工程費(fèi)、住宅小區(qū)等。 說(shuō)明國(guó)家通過(guò)調(diào)整房地產(chǎn)市場(chǎng)供求來(lái)調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)。這也體現(xiàn)了市場(chǎng)供求理論在房地產(chǎn) 調(diào)控中的應(yīng)用。2 .產(chǎn)權(quán)經(jīng)濟(jì)理

4、論相對(duì)于土地資源而言，土地產(chǎn)權(quán)更是一個(gè)重要的經(jīng)濟(jì)要素。土地經(jīng)濟(jì)運(yùn)行實(shí)踐都是以 具有一定產(chǎn)權(quán)的土地資源為單元進(jìn)行資源配置的。土地產(chǎn)權(quán)要素對(duì)于土地資源配置效率產(chǎn) 生直接的影響，并且還引導(dǎo)著土地資源配置的方向。為此國(guó)家制定國(guó)六條，完善房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)和信息披露制度，增強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)信息透明度, 全面、及時(shí)、準(zhǔn)確地發(fā)布市場(chǎng)供求信息，堅(jiān)持正確的輿論導(dǎo)向。3 .地租地價(jià)理論地租地價(jià)理論既是土地經(jīng)濟(jì)學(xué)的重要內(nèi)容，同時(shí)也是土地經(jīng)濟(jì)學(xué)的基礎(chǔ)理論，其對(duì)土 地收益分配關(guān)系合理確定的重要依據(jù)。當(dāng)前有關(guān)地租地價(jià)的研究已經(jīng)開始建立定量化的經(jīng) 驗(yàn)?zāi)Ｐ瓦M(jìn)行分析研究。而地租地價(jià)的研究，不僅與土地利用，而且與基礎(chǔ)設(shè)施的合理布局、 城市規(guī)

5、劃的合理化程度等，都有密切的關(guān)系。4 .邊際效用理論邊際效用則是指從消費(fèi)一件商品的一個(gè)額外的數(shù)量中所獲得的額外的滿足。在邊際效 用理論應(yīng)用中存在兩個(gè)重要原則，一是邊際效用遞減原則，即一種商品的消費(fèi)越多，那么 額外數(shù)量的消費(fèi)給效用帶來(lái)的增加也越來(lái)越?。欢窍嗟冗呺H原則，即只有當(dāng)消費(fèi)者使花 在所有商品上的單位投資所帶來(lái)的效用相等時(shí)，才會(huì)使效用最大化。這兩個(gè)原則，對(duì)于合 理確定土地利用規(guī)模以及產(chǎn)業(yè)部門之間土地資源的分配關(guān)系具有實(shí)踐性意義。三、土地經(jīng)濟(jì)學(xué)前沿問(wèn)題當(dāng)今土地經(jīng)濟(jì)問(wèn)題日益復(fù)雜化，當(dāng)前土地經(jīng)濟(jì)學(xué)前沿問(wèn)題及其可能的解決途徑主要有:一是從政府土地利用行為角度，研究土地市場(chǎng)秩序與區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展關(guān)系問(wèn)題

6、。當(dāng)前存 在的一些主要土地問(wèn)題與政府財(cái)政對(duì)于土地收益依賴性的增強(qiáng)有很大關(guān)系，同時(shí)這與各級(jí) 政府追逐“政績(jī)經(jīng)濟(jì)”、“諸侯經(jīng)濟(jì)”有關(guān)。因此，必須從機(jī)制、體制、法制等幾個(gè)方面 來(lái)共同探討規(guī)范土地市場(chǎng)的途徑，以通過(guò)土地市場(chǎng)秩序的有序化，推進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的可持續(xù) 發(fā)展。二是從土地價(jià)格形成與運(yùn)行的角度，研究地價(jià)與房?jī)r(jià)關(guān)系問(wèn)題。一是要研究地價(jià)號(hào)房 價(jià)之間的相互作用機(jī)理，從而探求如何通過(guò)地價(jià)杠桿的作用，合理調(diào)控房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展； 二是要針對(duì)不同類型城市研究地價(jià)與房?jī)r(jià)之間的定量化、模型化的互動(dòng)關(guān)系，從而為科學(xué) 制定住房用地供應(yīng)政策，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)價(jià)格機(jī)制的有序化服務(wù)。三是從經(jīng)濟(jì)行為分析角度，研究用地者土地市場(chǎng)行為問(wèn)題。主

7、要是研究企業(yè)、農(nóng)戶等 用地者，對(duì)于政府土地政策決策的市場(chǎng)響應(yīng)過(guò)程，從而為合理引導(dǎo)用地者行為提供理論和 方法依據(jù)。當(dāng)前研究的重點(diǎn)主要有：國(guó)有企業(yè)改制中的土地市場(chǎng)流轉(zhuǎn)行為、企業(yè)用地者行 為、農(nóng)戶土地流轉(zhuǎn)行為等方面。四是用經(jīng)濟(jì)學(xué)的理念，重新認(rèn)識(shí)土地法的相關(guān)問(wèn)題。包括土地法規(guī)運(yùn)行的成本、效益, 土地執(zhí)法手段的經(jīng)濟(jì)成本，土地法規(guī)監(jiān)督的成本與監(jiān)督制度的改革，以及土地執(zhí)法難的經(jīng) 濟(jì)學(xué)分析等問(wèn)題。這些研究有利于提高土地法規(guī)的運(yùn)行效率。五是土地經(jīng)濟(jì)學(xué)方法論問(wèn)題。土地經(jīng)濟(jì)學(xué)方法論問(wèn)題，關(guān)系到土地經(jīng)濟(jì)學(xué)學(xué)科自身如 何建設(shè)與發(fā)展。當(dāng)前不僅提倡問(wèn)卷調(diào)查方法在土地經(jīng)濟(jì)問(wèn)題研究中的廣泛應(yīng)用，還要不斷 地創(chuàng)造性引進(jìn)新的方法論

8、，如博弈理論、神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)理論等在土地經(jīng)濟(jì)學(xué)研究中的應(yīng)用。目前我國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控存在的問(wèn)題主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：首先，房?jī)r(jià)上漲受到宏觀 經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的影響，宏觀經(jīng)濟(jì)政策能夠影響到房?jī)r(jià)走勢(shì)，而我國(guó)當(dāng)前房地產(chǎn)調(diào)控政策很多與 宏觀經(jīng)濟(jì)政策相沖突，抵消了調(diào)控的效果。其次，目前我國(guó)的住房調(diào)控機(jī)制不健全，缺乏 統(tǒng)一、協(xié)調(diào)的調(diào)控機(jī)制，缺乏長(zhǎng)效機(jī)制和應(yīng)急機(jī)制，很難及時(shí)抑制房?jī)r(jià)不穩(wěn)定因素。再次, 住房調(diào)控能否取得預(yù)期的效果，調(diào)控政策的執(zhí)行非常重要，但是目前我國(guó)住房調(diào)控在執(zhí)行 中沒有得到很好的落實(shí)，限制了調(diào)控的作用。最后，房?jī)r(jià)受到住房制度影響，當(dāng)前我國(guó)住 房制度并不完善，在經(jīng)歷了幾次變革之后，還沒有形成完善的住房制度，相關(guān)

9、的法制建設(shè) 和配套制度建設(shè)也比較落后。接下來(lái)將具體的分析住房調(diào)控政策失效的原因。實(shí)施穩(wěn)健的貨幣政策近些年來(lái)我國(guó)M2增速一直保持在高位水平，貨幣的超額發(fā)行不但給我國(guó)的經(jīng)濟(jì)帶來(lái) 很大的隱患，也不利于社會(huì)穩(wěn)定。所以，從經(jīng)濟(jì)和社會(huì)多個(gè)方面考慮，貨幣政策應(yīng)該逐步 回歸穩(wěn)健。今年央行已經(jīng)數(shù)次上調(diào)準(zhǔn)備金率，顯示了遏制通脹的決心。從央行貨幣政策調(diào)整的預(yù) 期來(lái)看，貨幣政策正在逐步回歸穩(wěn)健。貨幣政策回歸穩(wěn)健一方面可以表明控制貨幣供應(yīng)的 決心，抑制通脹預(yù)期：另一方面合理引導(dǎo)信貸投向，進(jìn)行產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的合理引導(dǎo)。 調(diào)整中央與地方之間的事權(quán)與財(cái)權(quán)，強(qiáng)化對(duì)政策執(zhí)行的監(jiān)管力度我國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控執(zhí)行不利，很大程度上是由于地方政府

10、的政策執(zhí)行不利，而這深層次 的原因還在于我國(guó)還沒有完全理順中央和地方之間的關(guān)系，中央與地方之間的事權(quán)和財(cái)權(quán) 沒有得到明確的劃分，地方的事權(quán)多而財(cái)權(quán)少，才產(chǎn)生了諸如“土地財(cái)政”、過(guò)度依賴房 地產(chǎn)投資等短期行為。所以，我國(guó)應(yīng)該加快中央與地方之間事權(quán)與財(cái)權(quán)的調(diào)整，給廣地方 事權(quán)相對(duì)應(yīng)的財(cái)權(quán)，這樣才能夠保證地方有足夠的資金用于民生建設(shè)，也才能杜絕地方的 短期行為。此外，中央應(yīng)該加強(qiáng)對(duì)于地方政策執(zhí)行的監(jiān)管力度，將政策執(zhí)行程度直接作為 對(duì)地方官員政績(jī)考核的重要內(nèi)容，強(qiáng)化對(duì)地方的問(wèn)責(zé)制度，確保中央的房地產(chǎn)調(diào)控能夠起 到實(shí)際的效果。完善住房調(diào)控體制我國(guó)目前的住房調(diào)控體制不健全是導(dǎo)致調(diào)控沒有取得預(yù)期效果的重要原

11、因之一。所以 我國(guó)在調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)時(shí)，應(yīng)該加強(qiáng)對(duì)于調(diào)控體制的建設(shè)，從我國(guó)居民住房整體市場(chǎng)來(lái)考 慮調(diào)控政策的制訂，要保證調(diào)控政策的協(xié)調(diào)一致，完善調(diào)控的應(yīng)急機(jī)制和長(zhǎng)效機(jī)制。將目前調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的信貸政策、稅收政策固定化、制度化，避免政策變動(dòng)頻繁； 同時(shí)要豐富調(diào)控的手段和方式，完善和拓寬房地產(chǎn)融資渠道，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)信貸風(fēng)險(xiǎn) 監(jiān)管；完善房地產(chǎn)稅收，盡早改革房產(chǎn)稅，通過(guò)房產(chǎn)稅、營(yíng)業(yè)稅、契稅等稅收調(diào)節(jié)住房需 求：完善住房保障制度，確保居民的住房權(quán)利。同時(shí)，也要加強(qiáng)對(duì)住房政策的管理，避免 政策混亂。構(gòu)建完善的保障房制度和有效的保障房資金來(lái)源；建立完善的準(zhǔn)入、轉(zhuǎn)讓、退 出機(jī)制來(lái)加強(qiáng)對(duì)保障房的管理，提高保障

12、房的使用效率；健全土地出讓制度，探索多種土 地出讓方式，努力增加土地供給。完善住房制度我國(guó)應(yīng)該進(jìn)一步加快住房制度建設(shè)，最終確定保障房和商品房并存、相互補(bǔ)充的制度, 最終形成低收入者居住廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房，中高收入者購(gòu)買商品房的基本格局。通過(guò)相 關(guān)的法律建設(shè)確保居民的住房權(quán)利，將經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房等保障性住房的比例寫入法律: 將保障性住房建設(shè)作為中央和地方政府的主要任務(wù)，并硬化保障房建設(shè)的預(yù)算安排；探索 多種有效渠道來(lái)拓寬保障房建設(shè)資金來(lái)源，通過(guò)財(cái)政資金和政策為保障房建設(shè)提供擔(dān)保， 明確保障房擔(dān)保的部門，通過(guò)信用擔(dān)保、利息補(bǔ)貼等方式為保障房建設(shè)和消費(fèi)貸款提供信 用支持：完善住房公積金使用制度，規(guī)

13、范公積金使用管理，提高住房公積金使用效率。這些年，為了保證房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展，政府相繼出臺(tái)了大量的調(diào)控政策，“國(guó)六 條”、“國(guó)八條”、“國(guó)十條”等不斷出現(xiàn)。通過(guò)分析對(duì)比2021年以來(lái)我國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控 政策，可以發(fā)現(xiàn)，雖然每次調(diào)控的方向和重點(diǎn)不同，但是總體上我國(guó)調(diào)控房地產(chǎn)主要集中 在信貸、稅收、土地、住房保障等幾個(gè)方面?？梢哉f(shuō)基本上已經(jīng)把握住了房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的 幾個(gè)關(guān)鍵領(lǐng)域。從幾次調(diào)控的措施和效果來(lái)看，每次的調(diào)控都在一定程度上產(chǎn)生了積極的 效果。但是面對(duì)房?jī)r(jià)依舊持續(xù)升高的現(xiàn)實(shí)，我國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控依舊存在很多問(wèn)題。如何把房 地產(chǎn)調(diào)控好，這是黨和國(guó)家需要進(jìn)一步解決的問(wèn)題也是關(guān)系到人民切身利益的大事。國(guó)家 的宏觀調(diào)控措施體現(xiàn)了土地經(jīng)濟(jì)學(xué)在房地產(chǎn)調(diào)控中的應(yīng)用，上面只是簡(jiǎn)單的介紹。土地經(jīng) 濟(jì)杠桿對(duì)手土地資源的優(yōu)化配置起著至關(guān)重要的作用，尤其是地