馬鞍山新都市廣場項目商業(yè)計劃書

1、馬鞍山新都市廣場項目商業(yè)計劃書第一篇 概 況一、項目概況1、地理位置馬鞍山市位于長江下游南岸、安徽省東部，東臨石臼湖與江蘇溧水縣和高淳縣交界；西長江與和縣相望；南與蕪湖市郊、蕪湖縣、宣城縣接壤。至蕪湖市區(qū)30 公里；北與江蘇省南京市江寧區(qū)毗連，至南京市區(qū)45 公里，具有臨江近海，緊靠經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的長江三角洲的優(yōu)越地理位置。全市總面積1686 平方公里，南北最大縱距54.4 公里，東西最大橫距46公里。馬鞍山交通便利，擁有長江萬噸級的馬鞍山港，可與國內(nèi)外港口四季通航；至南京祿口口機(jī)場20 多公里；有寧馬高速與滬寧高速、京福高速、寧杭高速. 寧合高速相連；有寧銅鐵路與皖贛線、滬寧線相連。距南京 40

2、分鐘車程，距上海3 小時車程，距合肥2 小時車程 , 距杭州 3 小時車程2、項目位置本項目地塊是馬鞍山控制性規(guī)劃A 片用地，位于葛羊路、圓橋路、紅旗路和江東大道圍成的區(qū)域內(nèi)。B 地塊為葛羊路南、花果山東北，原星火福利廠位置。南為新城區(qū)，距市中心3 公里；東1 公里為寧馬高速公路出入口，北為國道和馬鋼新廠區(qū)；西面為老城區(qū)（金家莊區(qū)）， 有鐵路慈湖貨運站。3、土地用途A地塊區(qū)域面積：1154.917畝（合769944.84平方米）B地塊區(qū)域面積：82.472畝（合54981.59平方米）擬建大型專業(yè)綜合性市場，商業(yè)步行街、服務(wù)配套設(shè)施、住宅、寫字樓、賓館等。土地出讓年限：住宅70 年，商業(yè)40

3、年。4、規(guī)劃指標(biāo)容積率：A地塊：1.1 ; B地塊：1.0。限高：80M總建筑面積：約90 萬平方米。5、項目投資規(guī)模：約20 億元人民幣6、項目開發(fā)周期：五年（2004年 2008年）二、背景資料（一）宏觀形勢改革開放后的中國GDP寺續(xù)多年保持8溢右的增長率，為世人所矚目。受中國龐大的國內(nèi)市場所吸引，同時中國大陸具有土地和勞動力價格優(yōu)勢，國際資本向我國，尤其向沿海地區(qū)加速流動。當(dāng)沿海地區(qū)的國際資本與民營資本達(dá)到一定密度之后，受供求關(guān)系所影響，這些地區(qū)的土地、勞動力的價格優(yōu)勢將逐漸喪失，從而促使大量資本開始向內(nèi)陸地區(qū)尋找新的投資場所。 進(jìn)入新世紀(jì)以來，以上海為核心的長江三角洲迅速崛起，環(huán)太湖地

4、區(qū)的蘇、錫、常和杭、嘉、湖等城市按照區(qū)域分工與協(xié)作和錯位發(fā)展的原則相繼為自己的城市重新定位，以保持與上海這一龍頭相對接，避免重復(fù)建設(shè)與過度競爭，拓寬了協(xié)作空間，強(qiáng)化了各個城市的特殊功能，增強(qiáng)了城市發(fā)展的源動力。2004 年 10 月馬鞍山市正式加入長三角經(jīng)濟(jì)合作圈。 2010 年的上海世博會將會極大地推進(jìn)長三角地區(qū)的迅猛發(fā)展。 近年來，以南京為核心南京都市圈框架正在加速構(gòu)建，馬鞍山市的地緣優(yōu)勢愈加凸現(xiàn)。如何以積極的姿態(tài)，在更高的起點上規(guī)劃城市建設(shè)，盡快與大都市城市圈相對接，已經(jīng)受到地方政府的高度關(guān)注。二市的合作也進(jìn)入實質(zhì)性階段，真正在資源互補(bǔ)上實現(xiàn)區(qū)域分工協(xié)作，南京市的輕軌延伸至馬鞍山市已通過

5、立項，南京中北（上市公司）的公交車已駛?cè)腭R鞍山。 由馬鞍山、蕪湖、銅陵三市構(gòu)成的皖江開發(fā)、開放帶建設(shè)亦已啟動， 三市相互協(xié)作，相互聯(lián)動態(tài)勢業(yè)已形成。馬鞍山長江大橋已立項,2005年開工 ,2008 年竣工 , 因此本項目的批發(fā)市場可輻射至巢湖地區(qū)（二）區(qū)域經(jīng)濟(jì) 馬鞍山市的經(jīng)濟(jì)以礦產(chǎn)開發(fā)、鋼鐵工業(yè)、特種汽車制造、造紙工業(yè)為基礎(chǔ)，擁有三家上市公司，經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)較好，但產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不理想。近年來，馬鞍山市的招商引資卓有成效，圣戈班、中橡等一批中外合資項目發(fā)展迅速，馬鞍山市的經(jīng)濟(jì)進(jìn)入快速增長期。當(dāng)前的國內(nèi)外經(jīng)濟(jì)形勢給馬鞍山市經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供了前所未有的機(jī)遇。 2003 年的市政府工作報告對未來五年的發(fā)展提出了 “

6、國內(nèi)生產(chǎn)總值每年遞增12%，五年內(nèi)實際利用外資5 億美元，內(nèi)資100 億元”的奮斗目標(biāo)。號召全市上下在開發(fā)、開放兩條線上下功夫、做文章。馬鞍山市2003 年提出三年實現(xiàn)雙百“城區(qū)面積 100 平方公里，城市人口100萬” 。 2003年，以企業(yè)改革為中心的改革攻堅取得歷史性突破，行政管理體制改革繼續(xù)深化，也是全國行政綜合執(zhí)法試點城市。 對外開放向全方位、多層次、寬領(lǐng)域快速拓展。目前馬鞍山市正在全市范圍內(nèi)形成全員發(fā)動，全民招商的氛圍，加速建設(shè)與完善一區(qū)五園體系，力爭在招商引資方面有大的突破。同時還看到，招商引資除了需要解放思想，變革觀念與制度創(chuàng)新之外，還需要創(chuàng)造一個有便捷的交通、通訊條件，完善的

7、、富有人性化的生活和工作環(huán)境，廉潔和高效率的行政作風(fēng)。 2003年人均GDP185駛元，城鎮(zhèn)人士可支配收入 8749元，人均消費性支出6610 元，各項指標(biāo)均列安徽省首位。 馬鞍山市是全國“衛(wèi)生城市”、 “園林城市”、 “旅游城市”，聯(lián)合國“最佳人居獎”，現(xiàn)在新目標(biāo)是建設(shè)一個“生態(tài)馬鞍山”。 市政府提出今年著力打造的道德為支撐、產(chǎn)權(quán)為基礎(chǔ)、法律為保障的“信用馬鞍山”。第二篇項目定位一、市場需求分析當(dāng)前，無論是國際環(huán)境與國內(nèi)形勢，無論是馬鞍山市本身的城市化進(jìn)程與開發(fā)、開放戰(zhàn)略的實施，都將給市場帶來巨大的商機(jī)。其理由為：1 、外國資本的涌入與民營資本的迅速擴(kuò)張必將大大加快中國工業(yè)化與國際化進(jìn)程。各

8、省市國家級和地方級的經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)建設(shè)如火如荼，方興未艾。2、今后一段時間內(nèi)國家將繼續(xù)實施積極的財政政策與穩(wěn)健的貨幣政策，從而以加大基礎(chǔ)設(shè)施投入、政府購買、擴(kuò)大出口和提升消費水平等途徑來有效地拉動內(nèi)需，保持 GDP勺高速增長。3、大都市圈的規(guī)劃、城市圈的擴(kuò)張、舊城的改造和建設(shè)，提升城市經(jīng)營管理水平，改善城市生態(tài)環(huán)境。4、市政府提出要通過三步走，翻三番，確?！皟蓚€率先”目標(biāo)的圓滿實現(xiàn)。第一步到2006年，GD%匕2000年翻一番，人均超2500美元；第二步到2012年，GDPte到5000美元，人均可支配收入達(dá)18000元。從總體小康到全面實現(xiàn)小康，廣大的人民群眾必將首先受惠，增加收入，提高貨幣的可

9、支付能力。上述四個方面最終歸結(jié)到一個城市的生產(chǎn)性消費和生活性消費將出現(xiàn)較明顯的增長。而從產(chǎn)品消費的種類上講，主要集中在建材、家電、家具、休閑娛樂類消費、汽車和居住上。因此，以這類產(chǎn)品為銷售對象的市場必然會遇到十分看好的商業(yè)機(jī)會。本項目所在的馬鞍山市新區(qū)控制性規(guī)劃A 片用地，處于江東大道以西、圓橋路、葛羊路以北和紅旗路圍成的區(qū)域內(nèi)，西與老城區(qū)相毗鄰，北與慈湖工業(yè)園及馬鋼新廠區(qū)相接壤，東為3 萬人的居住小區(qū)和寧馬高速出口，是馬鞍山的東大門；南為花果山公園。規(guī)劃中的南京至蕪湖輕軌沿江東大道而過；西面的鐵路貨運站及國道、長江碼頭是建立大市場現(xiàn)代物流的得天獨厚的條件。我們在經(jīng)過多次的實地考察之后，對這一

10、區(qū)域的特點進(jìn)行詳盡的分析，認(rèn)為：從馬鞍山市政府業(yè)已確定的開發(fā)、開放總體戰(zhàn)略考慮，這一區(qū)域處于老城區(qū)與新城區(qū)的交界處及城市東大門，比較適宜于建設(shè)一個集大市場、餐飲、賓館、休閑娛樂、商務(wù)辦公、 住宅等物業(yè)的新的商業(yè)城。二、產(chǎn)品競爭分析（因住宅類物業(yè)供不應(yīng)求，僅對商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)行分析）1 、本地同類市場如華東國際裝飾城、花山路建材市場、解放路商業(yè)街等規(guī)模較小、品種單一，無法滿足消費者需求，造成消費外流；2 、 南京江寧區(qū)在建中的同曦建材市場會對本案有一定沖擊，但距離、成本和租金是本案的優(yōu)勢，大而全、有文化、有品位、有創(chuàng)新是本案的核心競爭力；3、蕪湖建材市場開發(fā)經(jīng)營很不成功，對本案影響不大。三、項目定位立

11、足馬鞍山，輻射蕪湖、巢湖、江寧的建材、家俱、服裝、家電、農(nóng)副產(chǎn)品等集散地，同時成為馬鞍山、南京的餐飲、休閑、購物和娛樂中心，成為馬鞍山市新的商業(yè)中心。四、swot析要點：1、STRENGTHffi勢點）：1 ）本案處于馬鞍山新城區(qū)規(guī)劃方案的重要地塊，距離市中心僅五分鐘車程，人流，車流引入比較方便；2）本地塊就位與寧馬高速出入口，由紅旗路、葛羊路連通市中心，江東大道貫通南北，足可涵蓋南京、蕪湖、馬鞍山三大市場，交通便捷， 地理位置優(yōu)越，地段優(yōu)勢明顯；3）規(guī)模大，占地面積830000 平方米，建筑面積約900000平方米；4）配套完整，整個區(qū)域包括：四星級酒店、多功能商務(wù)樓、家居用品批發(fā)市場、建材

12、批發(fā)中心、餐飲休閑、購物廣場、住宅、別墅等；5）位于地塊北側(cè)，江東大道和紅旗北路口有一個公交總站，乃將來的客流集散中心，人流匯聚，物品集散；6）地塊東即將興建3 萬人的居住區(qū)，花果山東己建重點中學(xué)和將建2 萬人居住區(qū)。2、WEAKNESS可題點）1 ）地理位置雖然優(yōu)越，但北側(cè)的紅旗路尚未建成；2）整個項目周期長，投資規(guī)模大，必須合理籌劃，建立多渠道資金來源；3）目前項目周邊環(huán)境較差，周邊都是農(nóng)田、小路、廢棄廠房等；4）馬鞍山業(yè)態(tài)單一。3、OPPORTUNIESI會點）：1）馬鞍山市的整體經(jīng)濟(jì)目前正處于高速發(fā)展的起步階段，且基礎(chǔ)雄厚、經(jīng)濟(jì)環(huán)境優(yōu)越；2）全國整體的房地產(chǎn)市場正處于新一輪的景氣周期，

13、近期介入市場的時機(jī)很好；3）國內(nèi)宏觀經(jīng)濟(jì)形勢向好，投資者信心增強(qiáng)，商貿(mào)活動頻繁必然對大型批發(fā)類型市場物業(yè)的需求量增加；4）目前馬鞍山、蕪湖、南京江寧區(qū)相關(guān)的大規(guī)模的建材、家俱、服飾、家電等大型市場并沒有真正形成，但又都在近兩年逐步得到發(fā)展；5）市府重視并大力支持本項目（己列入今年市政府實事工程），將有力的推動本項目的順利展開；6）國家大店選址法和商業(yè)網(wǎng)點規(guī)范在年內(nèi)出臺，將保障本項目的順利實施和升值空間。4、THREATS威脅點）：1 ）如果項目的開發(fā)周期較長，前期運作不順，后期可能要面臨市場下滑的風(fēng)險；2）周邊城市，如蕪湖、江寧都在積極發(fā)展規(guī)?；虡I(yè)市場，后期會對本項目的經(jīng)營帶來競爭壓力；第三

14、篇總體規(guī)劃一、規(guī)劃思路借鑒國際流行的第五代商業(yè)地產(chǎn)模式一一SHOPPINMALL莫式，同時保留了商業(yè)步行街等傳統(tǒng)業(yè)態(tài)特點，力求在購物、環(huán)境、休閑、娛樂、旅游、文化等方面與商業(yè)地產(chǎn)達(dá)到完美結(jié)合。本著“以人為本，因地制宜”的原則，將現(xiàn)代的建筑風(fēng)格與傳統(tǒng)的徽派建筑元素揉合在一起，以強(qiáng)化該區(qū)域的傳統(tǒng)文化氣氛和旅游功能。未名湖畔綠地、廊橋及商業(yè)街景觀采用中西結(jié)合的方式，突出視覺效果。賓館酒店及休閑娛樂項目的設(shè)計則采用現(xiàn)代建筑設(shè)計理念，力求突出整個區(qū)域的中心功能和建筑層次。整個廣場以美化、綠化和亮化為目標(biāo)。做到四個最，即市場面積最大，中外餐飲最全，傳統(tǒng)文化氣氛最強(qiáng)、生態(tài)環(huán)境最佳。將本項目打造成為馬鞍山市最

15、為繁華的商業(yè)中心和不夜城。二、總體規(guī)劃本項目規(guī)劃的整體結(jié)構(gòu)為 “兩條綠軸、 一個中心區(qū)和五個功能片區(qū)”其中中心區(qū)圍繞兩條綠化水景主軸交叉處形成新區(qū)公共活動與休閑空間；兩條綠軸將地塊自然分割為五個片區(qū)，五個片區(qū)則以一種向外的商業(yè)功能漸次過渡為內(nèi)向的商業(yè)與居住功能，使整個區(qū)域形成分布合理、功能清晰、過渡自然、人天合一的生態(tài)環(huán)境。1 、兩條軸向綠化帶：以基地內(nèi)現(xiàn)有的東西向水系和沿規(guī)劃的東西向干道為依托形成橫向綠軸，其向東與城市濱河綠帶相連，向西則與西部地塊徑連；南北向沿規(guī)劃干道規(guī)劃了一條縱向綠軸，從而整個新區(qū)形成十字型伸展的綠化網(wǎng)絡(luò)。通過軸線與道路的引導(dǎo)作用，使地塊內(nèi)部的土地增值。2、中心區(qū)：以水系

16、與綠化景觀為背景規(guī)劃大型主題廣場，四周布高層高檔寫字樓、產(chǎn)權(quán)式公寓，底下二層為大型商業(yè)廣場，聚集人氣，使整個地塊升值。3、五個功能區(qū)片：A區(qū)為賓館、寫字樓與餐飲娛樂區(qū)：該區(qū)靠近江東大道與葛羊路交叉口，是馬鞍山市的東大門。規(guī)劃在交叉口處設(shè)高層次的賓館和寫字樓，二樓外形上相互呼應(yīng)，構(gòu)成姐妹樓態(tài)勢，將建成城市的標(biāo)志性建筑。賓館以西設(shè)一處休閑娛樂設(shè)施，與賓館、寫字樓配套，同時吸引南京的客人在商城消費。B 區(qū)為家俱家電、建材批發(fā)區(qū)：位于地塊的東北部，建設(shè)大型家俱批發(fā)市場，規(guī)劃為三層大賣場，靠近江東大道，交通便捷，并可塑造新區(qū)良好的形象。C區(qū)為倉儲區(qū)：位于地塊北部，紅旗東路延伸段之南。倉儲區(qū)靠近建材、家俱

17、、家電批發(fā)市場，可為批發(fā)市場提供便捷的配套服務(wù)，靠近鐵路、國道和公交總站，便于人流和貨物的流轉(zhuǎn)。D 區(qū)：休閑步行街、小百貨區(qū)：考慮到地塊南部、葛羊路以南為城市主要的居住區(qū)，因此規(guī)劃了一片為之服務(wù)的商貿(mào)區(qū)，以零售、餐飲為主的商業(yè)配套對批發(fā)市場區(qū)也構(gòu)成必要的補(bǔ)充。E 區(qū)為住宅區(qū)：分位于圓橋路兩側(cè)的商住區(qū)和花果山邊的高檔別墅 區(qū)，為整個區(qū)域增加人氣，為市招商引資創(chuàng)造條件可參見總體規(guī)劃圖第四篇運作計劃一、經(jīng)營理念本案博采新都市主義和 SHOPPING MAL等之特長，根據(jù)馬鞍山當(dāng)?shù)氐膶嶋H情況，挖掘當(dāng)?shù)睾竦臍v史文化內(nèi)涵，進(jìn)行創(chuàng)新，把新都市廣場塑造成一個主題廣場，讓大人、小孩、男人、女人、中國人、外國人都

18、能在其中找到自己的樂所。以誠信為本，把本案做成旺租、旺鋪、旺場、旺銷，達(dá)到與經(jīng)營者、投資者（業(yè)主）、合作伙伴共贏。二、運營模式為實施項目，在馬鞍山市組建安徽省新都建設(shè)股份有限公司，注冊資金 6500 萬元。考慮到本項目規(guī)模較大，物業(yè)種類多，開發(fā)經(jīng)營及招商專業(yè)性較強(qiáng)，同時為便于與國內(nèi)某一領(lǐng)域的著名企業(yè)進(jìn)行強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手，特為專業(yè)批發(fā)市場、寫字樓、酒店、住宅、商業(yè)物業(yè)等在總公司設(shè)立專業(yè)的項目公司及市場管理和物業(yè)管理公司。根據(jù)各類物業(yè)的特點和市場情況，確立各項目公司的經(jīng)營原則：1 、住宅、別墅根據(jù)市場的需求，目標(biāo)為全部實現(xiàn)銷售；2、寫字樓租售結(jié)合；3、酒店委托管理或整體轉(zhuǎn)讓；4、大型批發(fā)市場和其他商業(yè)物業(yè)

19、以出租為主結(jié)合出售（以租帶售）；物流及輔房以出租為主，總體要求有穩(wěn)定的現(xiàn)金流，實現(xiàn)滾動式開發(fā)，達(dá)到利潤最大化。商業(yè)地產(chǎn)以定單式為主針對開業(yè)后的消費者、經(jīng)營者、投資者的深層次的需求及潛在需求，給本項目定位、規(guī)劃及量身定制。三、實施計劃1 、招商與營銷（詳見第六篇）2、加強(qiáng)市場管理市場的興衰主要依賴于日常的運作與管理，我們將從完善管理制度，加強(qiáng)監(jiān)督機(jī)制和強(qiáng)化服務(wù)意識、提升服務(wù)水平入手，切實加強(qiáng)市場管理，確保市場規(guī)范、有序和健康地發(fā)展。1）健全管理組織與規(guī)章制度。我們將在建立物業(yè)管理公司的基礎(chǔ)上，建立市場管理委員會，配備得力干部承擔(dān)市場管理職能。與之同時，還將制訂與健全管理制度，尤其是對從業(yè)人員的職

20、業(yè)道德規(guī)范，明碼標(biāo)價、商品質(zhì)量、售后服務(wù)和消防安全等方面作出明確規(guī)定。2）建立區(qū)域性的政府監(jiān)督中心。我們計劃邀請工商、稅務(wù)、技監(jiān)、安全和消協(xié)等政府部門派員到市場合署辦公，組建區(qū)域性的監(jiān)督中心。一方面加強(qiáng)對從業(yè)人員的知識培訓(xùn)與指導(dǎo)，另一方面對違規(guī)行為進(jìn)行監(jiān)督處理。3）建立行業(yè)自律組織，實施內(nèi)部監(jiān)督。建立行業(yè)自律組織，是培養(yǎng)從業(yè)人員自我管理的一條有益經(jīng)驗。市場管理人員將主動參與行業(yè)組織活動，積極引導(dǎo)從業(yè)人員合法經(jīng)商、誠信經(jīng)商，主動疏導(dǎo)矛盾，提高從業(yè)人員素質(zhì)。4）統(tǒng)一招商、統(tǒng)一宣傳，嚴(yán)格分區(qū)功能。5）強(qiáng)化員工服務(wù)意識。我們將加強(qiáng)對管理人員的培訓(xùn)入手，強(qiáng)化員工的服務(wù)意識，提升政策水平與服務(wù)水平，主動地

21、為進(jìn)駐市場的業(yè)主、商戶排除后顧之憂。3、挖掘文化與旅游價值。充分考慮建筑的地方特色，除在住宿、餐飲、娛樂等外，還設(shè)計了主題廣場、古戲樓、茶樓舞臺、華表與石雕等文化元素，并在經(jīng)營品種上已安排了旅游小商品、土特產(chǎn)品、風(fēng)味餐飲等。擬安排一些地方戲聯(lián)唱、說書、高蹺舞蹈、雜耍、古代名人模仿、腰鼓與舞龍獅等傳統(tǒng)文化娛樂活動，借以渲染廣場的文化氣氛，提高文化品位，賦以旅游功能，繁榮與活躍市場。4、規(guī)范物業(yè)管理。廣場建成之前，將建立或委托物業(yè)管理公司實施日常物業(yè)管理，包 括物業(yè)維修、綠化、保安和市場活動安排等。四、開發(fā)進(jìn)度表序 號工作內(nèi)容2004 年2005 年2006 年2007 年2008 年123412

22、341234123412341規(guī)劃擴(kuò)初 設(shè)計及審批2市場研究與營銷策劃3大型超巾4家具、家電 市場5建材、裝飾 市場6商品步行街7小商品市場8餐飲、娛樂9賓館10寫字樓11公寓12別墅13物流及輔房14配套工程第五篇經(jīng)濟(jì)效益評價現(xiàn)金流量預(yù)計表（按全部出售計）萬元一、銷售收入2004 年2005 年2006 年2007 年2008 年2009 年小計銷售均價 元/itf力平方米1、家具、家電500050005000500017500375002500152、建材、裝飾3000150009500375002500153、商業(yè)步行街100006000500050001900080000500084、

23、小商品市場50005000250012500250055、大型超市2000550012500250036、餐飲、娛樂等400020002000100001800040004.57、公寓20000150001000075005000575002500238、別墅500050003000300032501925035005.59、物流及輔房2000550075001500310、賓館15000150003000511、寫字樓300030001000100045001250025006.512.租金收入2000300050005000100011000市場培育期合計50006550056000530

24、00285007975028075092一、成本支出2003 年2004 年2005 年2006 年2007 年2008 年2009 年小計（力兀）1、土地10001141810660230782、前期費用50050010010010010060020003、規(guī)劃設(shè)計費15065080080030030030004、營銷策劃費5080050050050030026505、家具、家電400040005350135006、建材、裝飾200080003500135007、商業(yè)步行街30002000300080008、小商品市場2000300050009、大型超市20003000500010、餐飲、娛

25、樂30002400540011、公寓80006000600053002530012、別墅4000300040001100013、物流及輔房20002000400014、賓館4500500030001250015、寫字樓150030002650715016、不可預(yù)見費用（15%）100050004800470012001670017、七通一平（區(qū)域）2000110002000100010001700018、配套規(guī)費9403562318720009981068719、公司管理成本100200300300300300300180020、稅費300400035003200200042001720021

26、、招商銷售獎勵（1%）100800800500400200280022.管理團(tuán)隊獎勵3000500350023、推介與廣告（1%）600800800500300200320024、財務(wù)費用（按10%）10015002500250025002500150013100合計1900240087632254337489501969875002327153、財務(wù)預(yù)算表2003 年2004 年2005 年2006 年2007 年2008 年2009 年合 計投入-1900-24008-76322-54337-48950-19698-7500-232715銷售回籠5000655005600053000285

27、0079750280750自有資金19006300180010000融資130001200025000還款-25000-25000年度通;余029229781663405088024725058035注：收入為正，支出為負(fù)。4、投資回報分析:總利潤：280750-232715+13100（財務(wù)費用）=61135萬元稅后凈利潤：61135X 67%=40960萬元項目利潤率：40960/200000=20.5%投資利潤率：40960/35000=117.1%年投資利潤率：117.1%/4.5=26.1%（實際資金利用周期 4.5年）二、財務(wù)說明1 、賓館的轉(zhuǎn)讓未考慮利潤；2、財務(wù)費用中考慮了土地

28、分期付款，但計算利息，也考慮了融資成本；3、所有出讓均價比目前市場價格低，較保守；也未考慮上漲空間；4、實際上，商業(yè)物業(yè)以招租為主，本計劃書未作調(diào)正，僅考慮市場培育期部分租金收入。四、社會經(jīng)濟(jì)效益本項目由于屬區(qū)域性成片開發(fā)，且所涉行業(yè)為商貿(mào)餐飲、娛樂、賓館、物流、加工業(yè)等行業(yè)，其開發(fā)進(jìn)程恰與馬鞍山市的未來發(fā)展同步，可以預(yù)見將獲得顯著的社會效益和可觀的經(jīng)濟(jì)效益。1 、顯著增加城市經(jīng)濟(jì)總量與財政收入該項目建成后，50 萬平方米的商業(yè)性經(jīng)營面積及配套，預(yù)測可實現(xiàn)年銷售額超50 億元，年綜合稅收超2.5 億元。2、觸發(fā)產(chǎn)業(yè)鏈上下游產(chǎn)業(yè)和相關(guān)服務(wù)業(yè)的發(fā)展本項目以商貿(mào)、服務(wù)業(yè)為龍頭，其經(jīng)濟(jì)能量將通過產(chǎn)業(yè)鏈

29、傳遞到上、下游產(chǎn)業(yè)和相關(guān)服務(wù)業(yè)（如加工業(yè)、餐飲業(yè)、賓館、地產(chǎn)等）。同時人氣積聚、萬商云集也將吸引更多的具有戰(zhàn)略眼光的投資商來馬鞍山投資。3、有效地改善就業(yè)狀況未來幾年內(nèi)將有數(shù)以億計的農(nóng)村勞動力轉(zhuǎn)移到城市，社會就業(yè)形勢十分嚴(yán)峻。本項目全部建成之后將向社會直接提供就業(yè)崗位15000 個左右。4、促進(jìn)招商引資投資環(huán)境改善，市場繁榮，必將促進(jìn)馬鞍山市的外向型經(jīng)濟(jì)發(fā)展。5、城市功能明顯增強(qiáng)本項目處于老城區(qū)與新城區(qū)的交叉區(qū)域，它對于新城區(qū)的擴(kuò)大和老城區(qū)的改造具有不可或缺的作用。同時，本項目建成之后，由于商業(yè)功能的健全，將使馬鞍山市的消費變輸出為輸入，從而強(qiáng)化馬鞍山市的中心城市地位。6、有效經(jīng)營城市本項目建

30、成后，將大大改善區(qū)域環(huán)境和城市配套，政府將在周邊地塊的出讓上獲得回報。第六篇營銷計劃一、營銷策略本項目延聘上海著名房產(chǎn)營銷策劃公司上海華燕置業(yè)策劃有限公司擔(dān)任本項目的全程營銷策劃。通過大量的市場調(diào)查，充分了解消費者的心理與需求，充分了解本區(qū)域及周邊區(qū)域同類物業(yè)的狀況，根據(jù)不同物業(yè)的特性，制定適銷的營銷方式。在批發(fā)市場項目上，我們與浙江萬事利集團(tuán)等建立戰(zhàn)略合作伙伴關(guān)系，充分利用他們的社會資源和開發(fā)經(jīng)驗進(jìn)行運作。二、招商計劃項目招商是本項目開發(fā)過程的重要環(huán)節(jié)。招商的切入時機(jī)、招商的前期調(diào)研與策劃是決定招商成功與否的主要因素之一。同時，鑒于該項目開發(fā)是有城區(qū)規(guī)劃、建設(shè)功能特性，招商工作不僅需與城區(qū)發(fā)

31、展相協(xié)調(diào)，而且要與馬鞍山城市社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展相協(xié)調(diào)。為此，本項目擬將現(xiàn)代營銷組合原理移植到項目招商的全過程之中?，F(xiàn)將初步打算概述如下：1 、市場調(diào)研。為招商服務(wù)的市場調(diào)研，其任務(wù)主要是馬鞍山市市場情況，如相關(guān)市場分布規(guī)模、商品品類、租金價位，商品品牌代理商與主要分銷商的實力、銷售額、目前的銷售情況和潛在的消費能力，消費者的需求等。在此基礎(chǔ)上對調(diào)研資料綜合分析，從而找準(zhǔn)項目的市場定位，特別是要確定市場的賣點。2、組織招商班子。招商的具體實施需要一班人馬。招商工作可以委托某家富有招商運作經(jīng)驗且熟悉該地區(qū)市場的商務(wù)顧問承擔(dān)，也可以招聘有招商實踐經(jīng)驗的人員具體實施。3、培訓(xùn)招商人員。對招商人員進(jìn)行集中培訓(xùn)

32、，包括儀表、接待、招商日記、談判與溝通技巧，招商策略等，以利提交招商成功率。4、廣告宣傳。在確定項目賣點的基礎(chǔ)上，制訂由粗而細(xì)，由稀而密的廣告宣傳計劃。在基建動工的同時，培訓(xùn)與廣告工作可穿插進(jìn)行。廣告宣傳前期以介紹開發(fā)商的實力與信用、項目的實施規(guī)模與配套條件為主。中期宣傳市場營銷方式、價位、定金式租金、付款方式、優(yōu)惠措施等，后期則重點宣傳招商實現(xiàn)率、裝修標(biāo)準(zhǔn)、市場管理辦法、試營業(yè)與開張安排為主。廣告宣傳可通過效果圖、模型、軟性文章、傳媒廣告、活頁廣告和戶外廣告等多種形式。方式的采用主要參考價效比。特別需要以富有誘惑力的廣告詞來呼喚對象的潛在意識。5、招商側(cè)重點：A、對重點地區(qū)主動出擊招商，如溫

33、州等地；B、引進(jìn)主力店和人氣店，以點帶面；C、前期與有社會資源的投資商簽訂合作協(xié)議；目前已取得實質(zhì)性的進(jìn)展（根據(jù)商業(yè)地產(chǎn)運營定律3、 6、 9、 12進(jìn)行操作）。6、制作一份招商手冊或招商說明書（邀請函）。內(nèi)容有：平面圖、效果圖、開發(fā)商背景、開發(fā)理念、商圈圖、租金范圍、管理制度等。7、市場內(nèi)部分區(qū)平面圖（產(chǎn)權(quán)圖與經(jīng)營圖）。8、制訂切實可行且有較高收益率的營銷價格。市場的營銷或租賃價格需要參考當(dāng)?shù)睾椭苓叧鞘械氖袌鰞r位，營銷方式既要有明確的標(biāo)準(zhǔn)，又要有相對的靈活性，價格在周邊城市中具有競爭力。盡可能達(dá)到市場招商一氣呵成，形成氣勢。9、招商計劃與該區(qū)域開發(fā)建設(shè)進(jìn)度的協(xié)調(diào)性，使招商、造市、城區(qū)管理同步

34、進(jìn)行。第七篇 競爭優(yōu)勢1 、縱觀本案有如下優(yōu)勢：2、獨特的地理位置；3、便捷的交通條件；4、規(guī)模大、配套齊、有主題、起點高，下可復(fù)制；5、新的土地政策及管理體制，會使土地成本升高、資源越來越稀缺；6、 大店選址法和商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃會對新的項目有所制約；7、文化與創(chuàng)新是本案的核心競爭力；8、本項目有一流的管理團(tuán)隊。第八篇管理團(tuán)隊安徽省新都建設(shè)股份有限公司（下簡稱本公司）由五個發(fā)起人：蘇州市農(nóng)工商房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、秦偉.趙國毅、張群.秦蘇驊。按照現(xiàn)代企業(yè)制度和經(jīng)營理念建立的股份有限公司，主要從事房地產(chǎn)的開發(fā)、經(jīng)營、中介和物業(yè)管理，主要發(fā)起人之一蘇州市農(nóng)工商房地產(chǎn)開發(fā)有限公司成立于1993 年，具備豐

35、富的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗，市場運作能力和良好的社會信譽(yù)（省級AAA 資信等級和重合同、守信譽(yù)單位）。本公司決策和管理層文化素質(zhì)較高，經(jīng)營理念超前，具有豐富的市場運作經(jīng)驗，并已組建了一個在資本運作、資源整合、招商引資、市場開發(fā)、市場營造、市場管理等方面具有較強(qiáng)能力的專業(yè)人才班子。豐富的社會資源和成功經(jīng)驗為本項目的順利實施提供了可靠的保證。團(tuán)隊主要成員介紹如下：秦 強(qiáng)：上海同濟(jì)大學(xué)本科畢業(yè)；復(fù)旦大學(xué)、交通大學(xué)房地產(chǎn)研究生畢業(yè)。有從事建筑設(shè)計和房地產(chǎn)開發(fā)二十余年的經(jīng)驗，現(xiàn)任本公司董事長、蘇州市農(nóng)工商房地產(chǎn)開發(fā)有限公司董事長。秦 偉：浙江省優(yōu)秀企業(yè)家，浙江金華恒興（恒盛）化纖有限公司董事長、蘇州國成投資有限

36、公司董事長、蘇州恒通化纖母粒有限公司董事長、本公司董事。張 群：浙江省優(yōu)秀女企業(yè)家，金華精選礦業(yè)有限公司董事長，本 公司董事。劉東寧：研究生學(xué)歷，曾擔(dān)任多家著名外企總經(jīng)理，具有豐富的管 理經(jīng)驗，資深策劃師，現(xiàn)任本公司總經(jīng)理。趙國毅：曾在浙江多家國企和民企擔(dān)任總經(jīng)理，現(xiàn)任本公司董事、 副總經(jīng)理。陸小紅：全國注冊市場總監(jiān)，公司市場部經(jīng)理。王文松：曾任浙江近江集團(tuán)總裁，萬事利集團(tuán)房產(chǎn)部總經(jīng)理?，F(xiàn)任 批發(fā)市場項目公司總經(jīng)理，具有豐富的市場開發(fā)、市場招商和市場培育 的成功經(jīng)驗，在江浙已成功的開發(fā)了數(shù)個大型批發(fā)市場。本公司延聘由上海房地產(chǎn)業(yè)權(quán)威印坤華教授領(lǐng)銜的上海華燕置業(yè)策 劃有限公司擔(dān)任本項目的全程營銷策劃。延聘由浙江著名規(guī)劃師吳偉進(jìn)領(lǐng)銜的浙江浙華建筑設(shè)計事物所為本