廣場(chǎng)全程立體策劃流程

1、XX廣場(chǎng)全程立體策劃流程演習(xí)策劃流程操作步驟1商場(chǎng)物業(yè)市場(chǎng)調(diào)研分析操作步驟2:項(xiàng)目條件分析操作步驟3:項(xiàng)目定位策略操作步驟4:商場(chǎng)建筑規(guī)劃及設(shè)計(jì)操作步驟5:營(yíng)銷(xiāo)推廣投資回報(bào)分析操作步驟6:廣告推廣策略 操作步驟7:關(guān)于旺場(chǎng)經(jīng)營(yíng)建 議操作步聚 1：商場(chǎng)物業(yè)市場(chǎng)調(diào)研分析商品房大量空置， 有一條很重要原因是發(fā)展商的決策層缺乏必要的市場(chǎng)調(diào)查， 沒(méi)有掌 握到足夠的商 場(chǎng)信息導(dǎo)致決策失誤，使項(xiàng)目開(kāi)發(fā)出現(xiàn)選址不準(zhǔn)和市場(chǎng)定位不發(fā)。如位于武漢市江岸區(qū)某大廈，從它的規(guī)模、設(shè)計(jì)、裝修、設(shè)備，到付款方式，這個(gè)項(xiàng) 目在同一區(qū)位中 應(yīng)屬佼佼者， 但建成以來(lái)， 出租和出售比率都很低， 發(fā)展商難以實(shí)現(xiàn)預(yù)期效 益。究其原因，主

2、要是投資失 策。該地方改造前路面狹窄殘舊，常堵車(chē)，人氣雖旺，但大量 是外來(lái)人口， 收入不高， 周邊多家大型國(guó)營(yíng) 企業(yè)經(jīng)濟(jì)也不甚景氣， 且周?chē)R建商鋪月租金要 比大廈租金便宜 1 半多。在這樣的環(huán)境中，發(fā)展商把大廈 定位為商業(yè)、酒店、桑拿等，顯然 是不適合的，是不經(jīng)深入市場(chǎng)調(diào)查作出的不準(zhǔn)確決策。商場(chǎng)物業(yè)成功開(kāi)發(fā)的前提是做好市場(chǎng)調(diào)查，否則，就不能在殘酷的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中獲勝。 但很遺憾， 不 少開(kāi)發(fā)公司并沒(méi)有一套完善可操作的關(guān)于項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前期的市場(chǎng)調(diào)查方案， 每每 接到一個(gè)項(xiàng)目， 總是憑國(guó) 土、 規(guī)劃、 稅務(wù)要求和幾個(gè)樓盤(pán)的數(shù)據(jù)就由業(yè)務(wù)人員憑經(jīng)驗(yàn)寫(xiě)出項(xiàng) 目的可行性分析報(bào)告?？茖W(xué)性、準(zhǔn)確性 不高。1、商業(yè)物

3、業(yè)調(diào)研需要了解的內(nèi)容：對(duì)經(jīng)濟(jì)與發(fā)展形勢(shì)分析房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與一個(gè)國(guó)家和地區(qū)的政治、經(jīng)濟(jì)、 金融、 教育和治安、 社會(huì)發(fā)展等因素 息息相關(guān)。 這些因素將直接或間接對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)和產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生影響， 尤其是對(duì)房?jī)r(jià)和銷(xiāo)售情況。 要制定正確的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目策 略， 不能不綜合考慮這些因素。 一些外商之所以紛紛投資發(fā)展我國(guó) 房地產(chǎn)業(yè)， 很重要原因是他們看到了改 革開(kāi)放后的中國(guó)經(jīng)濟(jì)不斷向前發(fā)展， 政局和社會(huì)環(huán)境 穩(wěn)定， 投資收益率高， 廣大人民群眾有迫切改善改善 住房條件的需求和能力， 事實(shí)也正是如 此。對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展態(tài)勢(shì)分析對(duì)本地區(qū)、 本省、周邊城市（外銷(xiāo)樓還須了解港澳地區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)動(dòng)態(tài)） 以至全國(guó)房 地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建

4、設(shè) 的總體情況進(jìn)行了解。 這樣才能克服投資的盲目性， 有助于市場(chǎng)定位準(zhǔn)確。 前 幾年， 武漢市有些發(fā)展商 看到寫(xiě)字樓有利可圖，回報(bào)率高，紛紛投資興建。 由于未對(duì)市場(chǎng)當(dāng) 時(shí)和未來(lái)幾年寫(xiě)字樓需求情況進(jìn)行深入了 解和預(yù)測(cè)， 以致盲目投資， 造成今天寫(xiě)字樓大量空 置、投資難以回收的現(xiàn)實(shí)。 這方面需要了解的內(nèi)容包括 近幾年各類(lèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目完成投資 額、竣工面積、施工面積、新開(kāi)工面積、銷(xiāo)售面積、銷(xiāo)售價(jià)格、空置面 積、市場(chǎng)變化情況， 以至今后幾年對(duì)各類(lèi)物業(yè)潛在需求與有效需求的分析。 當(dāng)然， 也包括銀行開(kāi)展住房抵 押貸款 情況的力度和發(fā)展趨勢(shì)等。對(duì)房地產(chǎn)政策法規(guī)和政府規(guī)劃措施近期， 有關(guān)房地產(chǎn)的投訴糾紛日益

5、增多， 除了購(gòu)房者法律意識(shí)有所加強(qiáng)外， 更重要一點(diǎn) 是不少發(fā)展 商沒(méi)嚴(yán)格按章辦事， 出現(xiàn)了商品房交易中常見(jiàn)的短斤缺兩、 貨不對(duì)板、 延期交樓、 承諾不兌現(xiàn)等問(wèn)題。所以開(kāi)發(fā)企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)和專(zhuān)業(yè)人員必須熟悉有關(guān)政策法規(guī)， 遵章守法。 否 則，稍有差錯(cuò)便會(huì)直接影響到開(kāi)發(fā) 項(xiàng)目的正常順利進(jìn)行， 造成不必要的浪費(fèi)。 這方面主要了 解的是：土地使用、規(guī)劃設(shè)計(jì)、拆遷安置、開(kāi)發(fā) 管理、建筑施工、銷(xiāo)售、稅收、物業(yè)管理等 方面的法規(guī)以及政府領(lǐng)導(dǎo)人的重要講話， 新的政策措施、 工作 部署等。 近期出臺(tái)的關(guān)于住房 制度改革、藍(lán)印戶口制度，尤其對(duì)商品房預(yù)售條例等規(guī)定、政府對(duì)銷(xiāo)售“放心 房”的要求等 等，更須熟悉和嚴(yán)格執(zhí)行。

6、 掌握上述各有關(guān)政策法規(guī)及政府調(diào)整政策的信息， 就能及時(shí)調(diào)整 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和銷(xiāo)售策略，有助于項(xiàng)目的成功。對(duì)項(xiàng)目周邊居民的調(diào)查無(wú)論哪一類(lèi)物業(yè)， 要做到市場(chǎng)定位準(zhǔn)確， 都必須深入了解居民， 尤其是項(xiàng)目周?chē)用竦?住房現(xiàn)狀、 人員構(gòu)成、文化程度、收入情況、購(gòu)房能力、住房需求、購(gòu)房動(dòng)機(jī)及未來(lái)住房的 期望，可接受的價(jià)格，對(duì)付 款方式、套型面積、裝修標(biāo)準(zhǔn)、居民環(huán)境和設(shè)施配套等。然后再 有針對(duì)性的根據(jù)這些資料來(lái)確定將來(lái)所開(kāi)發(fā) 項(xiàng)目的市場(chǎng)定位。 比如，有的項(xiàng)目所在環(huán)境居住 情況比較復(fù)雜， 各類(lèi)居民雜居， 外來(lái)人員不少，如果把市 場(chǎng)定位為大套型的中高檔住宅，將 有可能導(dǎo)致挫敗，因中高收入人群一般不愿到這類(lèi)地段購(gòu)房

7、居住。對(duì)周邊同類(lèi)樓盤(pán)的調(diào)查了解對(duì)周邊同類(lèi)樓盤(pán)的調(diào)查了解， 有利于在制定項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策略時(shí)做到揚(yáng)長(zhǎng)避短， 在今后的市 場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中處于 較為有利的位置， 制定正確的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)策。 這方面了解的內(nèi)容主要有： 樓盤(pán)所處 位置、銷(xiāo)售面積、銷(xiāo)售價(jià) 格、銷(xiāo)售手法（包括宣傳口號(hào)、賣(mài)點(diǎn)和宣傳媒體等） 、銷(xiāo)售進(jìn)度、 付款方式、 購(gòu)房對(duì)象及樓盤(pán)設(shè)計(jì)造型、 裝修標(biāo)準(zhǔn)、 配套設(shè)施和環(huán)境美化綠化等，同時(shí)還要盡 可能了解樓盤(pán)的施工進(jìn)度、資金到位情況和物業(yè)管理情 況等，然后制表逐一進(jìn)行比較分析， 以便正確定出自己的開(kāi)發(fā)營(yíng)銷(xiāo)策略。市場(chǎng)調(diào)查獲取信息的方式、 方法很多， 為了獲得準(zhǔn)確而周詳?shù)牡谝皇仲Y料， 發(fā)展商既要 重點(diǎn)使用本 單位專(zhuān)業(yè)人員

8、， 充分發(fā)揮其積極性； 也可以適當(dāng)聘請(qǐng)一些相關(guān)專(zhuān)業(yè)的社會(huì)人員和 在校大中專(zhuān)學(xué)生作為兼職 人員， 交給他們承擔(dān)部分調(diào)查工作； 還可以委托有關(guān)機(jī)構(gòu)進(jìn)行調(diào)查 策劃。無(wú)率由誰(shuí)去做這項(xiàng)工作，都要求 深入細(xì)致，堅(jiān)持不懈。2、以下三種調(diào)查方法可作參考直接調(diào)查 直接與政府人士、房地產(chǎn)代理商、發(fā)展商、金融部門(mén)、行業(yè)協(xié)會(huì)、社會(huì)有關(guān)機(jī)構(gòu)以及市 場(chǎng)中的活躍人士廣泛交流接觸， 詢問(wèn)、請(qǐng)教，以較快的速度獲得所需的市場(chǎng)信息。通過(guò)這種 方法取得的信息往往比較可信。間接調(diào)查通過(guò)報(bào)紙、 刊報(bào)及其他媒體收集有關(guān)房地產(chǎn)信息、 發(fā)展動(dòng)態(tài)、 市場(chǎng)分析等材料，當(dāng)然對(duì) 這些材料要對(duì)比分析，去偽存真。直接征詢這一方法的難度相對(duì)較大但獲得的信息

9、具有較強(qiáng)的參照性， 對(duì)項(xiàng)目的定位和營(yíng)銷(xiāo)的制定 很有意義。 使 用這種方法，首先要把咨詢了解的問(wèn)題編制問(wèn)卷、填寫(xiě)。 咨詢調(diào)查要注意對(duì)象 的選擇，要合理選擇各階層不 同年齡、文化、收入層次的被訪人員，使調(diào)查具有代表性。這 種方法也可以街頭隨機(jī)訪詢或在展銷(xiāo)會(huì)上作問(wèn) 卷調(diào)查?，F(xiàn)場(chǎng)“踩點(diǎn)”調(diào)查這是不少發(fā)展商、 代理商作市場(chǎng)調(diào)查常用的方法。 調(diào)查人員以買(mǎi)樓者身份直接進(jìn)入銷(xiāo)售 現(xiàn)場(chǎng)，通過(guò)索 取樓盤(pán)資料、聽(tīng)售樓員介紹，實(shí)地調(diào)查觀察，從而獲得資料。不過(guò)要注意樓盤(pán) 資料和售樓員介紹是否有夸大 和不全面之處，不要為其表象所迷惑。盡可能通過(guò)參觀樓盤(pán)、 施工現(xiàn)場(chǎng)及其他途徑從側(cè)面， 從其內(nèi)部人員和 一些已購(gòu)房人士作深入的

10、調(diào)查， 增大調(diào)查結(jié)果 的可靠程度。操作步驟 2：項(xiàng)目條件分析2.1 項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)原則及思路?充分考慮多行為與商業(yè)的有機(jī)整合，既保障開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)利益，又要確保按商業(yè)區(qū)模式進(jìn)行商場(chǎng)動(dòng)作；?充分考慮本案所處商圈的特色與經(jīng)營(yíng)文化嫁接，創(chuàng)立本案的核心商圈的競(jìng)爭(zhēng)力；?“售得出、租得滿、做得旺”為大前提，對(duì)本案的投資者，租賃經(jīng)營(yíng)商戶，服務(wù)的消 費(fèi)人群進(jìn)行合理而準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位。?以“做得旺”為終極目標(biāo)，進(jìn)行招商定位，功能劃分和商戶組合；?以本案的目標(biāo)消費(fèi)群作為市場(chǎng)宣傳推廣的主要攻擊對(duì)象，強(qiáng)勢(shì)樹(shù)立本案品牌形象；?優(yōu)先引進(jìn)核心主力店。設(shè)計(jì)具備自身特色的營(yíng)銷(xiāo)策略，推出適合市場(chǎng)的投資品種。2.2 項(xiàng)目 SWO 分析S

11、項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)地段一一位于傳統(tǒng)的商業(yè)區(qū)荔灣區(qū)下九路段與康王路交匯處，正對(duì) 10000 怦文化廣場(chǎng)。 交通康王路正式啟用，南北交通提升，將促進(jìn)經(jīng)貿(mào)發(fā)展。人流日均流量高達(dá) 30-50 萬(wàn)人次。旅游文化古跡名勝眾多， 西關(guān)風(fēng)情文化已成為十大旅游景點(diǎn)之一， 旅游優(yōu)勢(shì)不斷開(kāi) 發(fā)運(yùn)用，促進(jìn) 商貿(mào)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。政策旅游帶動(dòng)經(jīng)貿(mào)是政府對(duì)步行街的經(jīng)濟(jì)規(guī)劃，給商業(yè)項(xiàng)目提供了廣闊發(fā)展空間W 項(xiàng)目劣勢(shì)區(qū)域經(jīng)營(yíng)形象化以中低檔產(chǎn)品經(jīng)營(yíng)為主， 產(chǎn)業(yè)形象較亂， 對(duì)品牌商戶投資經(jīng)營(yíng)及外 區(qū)消費(fèi)購(gòu)物缺 乏吸引力。面積項(xiàng)目為東西兩座，中間以天橋作連接，單層面積較小。 配套停車(chē)場(chǎng)，倉(cāng)儲(chǔ)，物流等硬件設(shè) 施有待完善。O 項(xiàng)目機(jī)會(huì)經(jīng)營(yíng)模式在區(qū)域市場(chǎng)

12、中缺乏新型的主題特色商場(chǎng)。 旅游文化觀光旅游價(jià)值不斷提升，可吸引眾 多外地旅游群體購(gòu)物消費(fèi)。 商業(yè)價(jià)值提升交通及區(qū)域形象提升，購(gòu)買(mǎi)力增強(qiáng)，吸引多類(lèi)經(jīng)營(yíng)商戶進(jìn) 駐經(jīng)營(yíng)。T項(xiàng)目威脅經(jīng)營(yíng)商品及品牌商戶在同一區(qū)域存在復(fù)疊經(jīng)營(yíng)現(xiàn)象。十甫名都商場(chǎng)將在今年 8 月開(kāi)業(yè)， 招商難度增大， 而且該項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)規(guī)模寵大。 市內(nèi)多大 商場(chǎng)招商力 度不斷加大，品牌客戶群體是共同招商對(duì)象?？?結(jié)：從外部環(huán)境到內(nèi)部規(guī)劃及經(jīng)營(yíng)的長(zhǎng)遠(yuǎn)角度出發(fā)， 如何利用本項(xiàng)目獨(dú)特的環(huán)境優(yōu)勢(shì)， 制定 出創(chuàng)新的經(jīng)營(yíng) 模式及觀念， 營(yíng)造出精品項(xiàng)目， 充分運(yùn)用廣場(chǎng)項(xiàng)目規(guī)劃特色， 形成具競(jìng)爭(zhēng)力的 市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)，給投資者充足的 信心。無(wú)論經(jīng)營(yíng)步景，經(jīng)營(yíng)模式，開(kāi)

13、業(yè)時(shí)間，項(xiàng)目包裝，建筑規(guī) 劃設(shè)計(jì)，物業(yè)管理，開(kāi)業(yè)后經(jīng)營(yíng)推廣等方面 需細(xì)致研究制定。2.3 上下九商圈消費(fèi)群體特性A. 商品種類(lèi)豐富， 價(jià)格便宜成為吸引力之一， 商品的組合、 商品檔次是商場(chǎng)定位的首要 因素。B. 本區(qū)以青年消費(fèi)群體為主，集中在 15-35 歲之間占 80% 以上。C. 消費(fèi)者購(gòu)物時(shí)間約 3 小時(shí)，購(gòu)物消費(fèi)支出在 150-300 元之間，主要購(gòu)買(mǎi)服裝、鞋類(lèi)、 精品及飲食 消費(fèi)為主。D. 高檔品牌在本區(qū)由于消費(fèi)力較低原因， 未形成主流消費(fèi)， 但隨著城建規(guī)劃及交通便捷 的提升，入 住居民素質(zhì)提升，將全面提高其整體消費(fèi)購(gòu)買(mǎi)力。E. 旅游觀光特性日益明顯， 珠江三角洲及省外、 港澳地區(qū)游

14、客數(shù)量逐年增加， 消費(fèi)群體 正逐步擴(kuò)大。類(lèi)消費(fèi)需求F. 金銀玉器、古玩等中高檔商品吸引來(lái)自國(guó)內(nèi)外眾多商這有前來(lái)交易，從側(cè)面促進(jìn)各2.4 上下九商業(yè)步行街經(jīng)營(yíng)特性A. 以街鋪經(jīng)營(yíng)為主，商場(chǎng)室內(nèi)鋪為輔助，面積主要集中在50-80 m2, 10-20 m2 兩類(lèi)為主。B. 服裝、鞋類(lèi)、眼鏡、金銀玉器、化妝品是主力經(jīng)營(yíng)商品，中低售價(jià)為主。C. 經(jīng)營(yíng)商戶薄利多銷(xiāo)及特色經(jīng)營(yíng)吸引消費(fèi)群體，普遍經(jīng)濟(jì)能力中低為主。D. 商戶有在提升整體街區(qū)形象的同時(shí)對(duì)經(jīng)營(yíng)檔次提升的需要。商鋪檔次參差不齊， 形成落差較大，尤其是大型商場(chǎng)的室內(nèi)鋪，缺乏統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)規(guī)劃，功能劃 分雜亂，缺乏整體擴(kuò)張力度及管理，形象有待提升。操作步驟 3

15、: 項(xiàng)目定位策略3.1 商場(chǎng)的市場(chǎng)定位形象定位上下九步行街集購(gòu)、食、娛、休為一體的新概念，立體花園街市，建造立體步行街。強(qiáng) 調(diào)街鋪，強(qiáng)調(diào)步 行街，強(qiáng)調(diào)商場(chǎng)特色吸引力，強(qiáng)調(diào)西關(guān)傳統(tǒng)商業(yè)文化。強(qiáng)調(diào)商場(chǎng)包裝特色， 經(jīng)營(yíng)特色，旅游特色，以及休閑 購(gòu)物吸引力，強(qiáng)調(diào)西關(guān)傳統(tǒng)商業(yè)文化。旅游文化 + 立體花園街鋪 + 特色經(jīng)營(yíng)3.2 商場(chǎng)的目標(biāo)客戶定位租賃使用商場(chǎng)的目標(biāo)群分析品牌形象店 /連鎖店/專(zhuān)業(yè)店/傳統(tǒng)商戶 /個(gè)體工商戶目標(biāo)群特性：?以經(jīng)營(yíng)中低檔服裝、鞋帽、金銀玉器、生活用品、精品等傳統(tǒng)商品為主。 ?中小型商戶以薄利多銷(xiāo)作經(jīng)營(yíng)目標(biāo)，缺乏精品特色經(jīng)營(yíng)意識(shí)。?租金承受力較低，普遍存在街鋪經(jīng)營(yíng)概念。?對(duì)整體區(qū)

16、域形象及交通條件提升，加強(qiáng)旅游文化建設(shè)帶動(dòng)經(jīng)貿(mào)發(fā)展非常樂(lè)觀。 ?近年出現(xiàn)大批年輕創(chuàng)業(yè)經(jīng)營(yíng)商戶，經(jīng)營(yíng)潮流前衛(wèi)產(chǎn)品，吸引眾多青少年消費(fèi)群體。3.3 商場(chǎng)的目標(biāo)消費(fèi)群目標(biāo)投資經(jīng)營(yíng)者及消費(fèi)群體分析本項(xiàng)目所在商業(yè)區(qū)中，覆蓋所有年齡階層的消費(fèi)者。 主體消費(fèi)群在 18-35 歲占 45% 35-45歲占 35% 15-35 歲占 20% 所以在功能規(guī)劃上盡可能滿足各年齡段消費(fèi)需求15-25 歲A. 屬于沖動(dòng)性消費(fèi)心理，而且很大的自主支配權(quán)，喜歡相互攀比，追求新事物，新潮流，帶有一定消費(fèi)的盲目性。B. 消費(fèi)力以中低檔為主，以購(gòu)買(mǎi)快速消耗商品為主，包括服裝、鞋類(lèi)精品、小食、音像制品、IT產(chǎn)品、體育用品為主。25

17、-35 歲A. 具有一定的經(jīng)濟(jì)能力及支配權(quán)，追求品牌和享樂(lè)，消費(fèi)心理較為成熟。B. 消費(fèi)力以中高檔為主，是主力消費(fèi)群體，以購(gòu)買(mǎi)中高檔實(shí)用型產(chǎn)品為主。包括：電器、IT產(chǎn)品、服裝、鞋、化妝品、音像圖書(shū)制品、鐘表、家居用品等。35-45 歲A. 較強(qiáng)經(jīng)濟(jì)能力及支配權(quán)，追求品牌實(shí)用型產(chǎn)品為主，消費(fèi)心理成熟理性。B. 消費(fèi)以中高檔為主，購(gòu)買(mǎi)中檔耐用型保值產(chǎn)品為主。包括：古玩、字畫(huà)、玉器、家居用品、服裝、鞋類(lèi)、化妝品、音像圖書(shū)制品等。C. 注重品牌商品的內(nèi)涵，注重投資性產(chǎn)品及追求更高層次的文化及娛樂(lè)享受。旅游客戶群體A. 親身體驗(yàn)中國(guó)傳統(tǒng)西關(guān)文化藝術(shù)和商業(yè)步行街特色而前來(lái)購(gòu)物觀光消費(fèi)，具一定的沖動(dòng)性和隨意

18、；B. 傳統(tǒng)的中檔商品較受歡迎，消費(fèi)力以中高為主；C. 是主力消費(fèi)群體之一，從而帶動(dòng)購(gòu)物、飲食、娛樂(lè)消費(fèi)。3.4商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)模式經(jīng)營(yíng)模式組建建議如下：1、廣泛地與旅游機(jī)構(gòu)，旅游局文化機(jī)構(gòu)合作，借游客群體優(yōu)勢(shì)，吸引至本商場(chǎng)觀光。2、在經(jīng)營(yíng)傳統(tǒng)商品基礎(chǔ)上，強(qiáng)調(diào)配套及特色服務(wù)。購(gòu)物、飲ft娛樂(lè).休閑一體化3.5商場(chǎng)的商品定位及功能定位樓層功能定位建議B1青少年潮流時(shí)尚用品專(zhuān)區(qū)。包括服飾、鞋 帽、精品、IT音像制品、特色飲食網(wǎng)吧引入各類(lèi)手工作坊航模、手工藝品制作培訓(xùn)班。 并與少年宮及港澳地區(qū)青少組織聯(lián)手舉辦各類(lèi)青少年活動(dòng)，并成立青少年活動(dòng)基地。F1高檔品牌時(shí)尚用品包括服裝、鞋類(lèi)、化妝品、皮具、精品在商場(chǎng)街

19、鋪利用騎樓及文化廣場(chǎng)建筑特色設(shè)立 露 天和至內(nèi)相連的茶乙館、咖啡酒廊與一樓相連。增加商場(chǎng)休閑觀光功能。F2中高檔品牌時(shí)尚用品在一樓售賣(mài)多類(lèi)用品的冋時(shí)，設(shè)立美容、美發(fā) 美 甲、美休的專(zhuān)業(yè)會(huì)所機(jī)構(gòu)，以及書(shū)吧、網(wǎng)吧在購(gòu)物之余，提供全面配套服務(wù)。F3陳）粵居茶樓，荔灣美食以極富傳統(tǒng)的廣州西美食特色粵劇藝術(shù)表演帶動(dòng)飲食消費(fèi)。F3（西）旅游工藝品專(zhuān)賣(mài)店、絲綢、旅游工藝品、 民族服飾、古玩玉器、字畫(huà)、中藥材引入清平市場(chǎng)玉器街、十三行等特色經(jīng)營(yíng)商戶，并 吸納1-2間品牌旅游公司提供各類(lèi)服務(wù)冋時(shí) 對(duì)工 乙品的展示銷(xiāo)售、鑒疋成立專(zhuān)業(yè)權(quán)威機(jī)構(gòu)， 對(duì)其 進(jìn)行監(jiān)督管理、推廣，并成立藝術(shù)協(xié)會(huì)，吸 引各 地行專(zhuān)前來(lái)交流、交

20、易提升經(jīng)營(yíng)檔次。F4廣州西關(guān)美食城吸納泮溪酒家、陶陶居、 北園酒家、菜根香、廣州酒家等老字號(hào)大中型酒家引入老字號(hào)商戶，體現(xiàn)西關(guān)及廣州傳統(tǒng)欽食文化特色，形成飲食文化，并提供一些特色商品定位以經(jīng)營(yíng)中高檔商品為主，提供完善的配套及特色服務(wù)，全面提升經(jīng)營(yíng)形象， 體現(xiàn)項(xiàng)目定 位優(yōu)勢(shì)及長(zhǎng)遠(yuǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。功能定位集旅游觀光、購(gòu)物、飲食、娛樂(lè)休閑于一體的立體花園式商場(chǎng)3.6特色定位1、上下九路全新概念的立體園林街鋪。2 、全面導(dǎo)入園林綠化，強(qiáng)化休閑旅游功能。3 、利用樓層高的不利條件，作退臺(tái)設(shè)計(jì)，導(dǎo)入立體園林效果，增強(qiáng)商場(chǎng)外觀及通透性4、立體化的步行街，層層皆地鋪。5、傳統(tǒng)騎樓商業(yè)文化的現(xiàn)代版，承傳百年繁華6

21、、具有極強(qiáng)的休閑、觀光、游覽功能，集購(gòu)、食、娛、休于一體。3.7 競(jìng)爭(zhēng)定位經(jīng)營(yíng)理念的領(lǐng)導(dǎo)者豐富的嶺南風(fēng)情和歷史文化為主題， 建設(shè)成集休閑購(gòu)物旅游、 飲食旅游、 傳統(tǒng)民俗風(fēng)情 旅游、 觀 賞、休閑、娛樂(lè)旅游為一體的多功能商業(yè)城，突出商場(chǎng)特有的文化旅游拉動(dòng)商業(yè)經(jīng) 營(yíng)動(dòng)作的新模式。商業(yè)文化的承傳追隨者 保留上下九原有金飾、玉器、服裝、婦女、兒童用品的傳統(tǒng)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目，一方 面培育一批 有聲譽(yù)、講信用的本地經(jīng)營(yíng)名店，另一方面吸引港臺(tái)澳和省內(nèi)外的名店、專(zhuān)店來(lái)設(shè)分店。商品定位上的挑戰(zhàn)者和補(bǔ)缺者復(fù)古傳統(tǒng)的粵內(nèi)茶樓文化， 宣揚(yáng)嶺南風(fēng)情文化， 引進(jìn)省內(nèi)外和港澳地區(qū)中高檔名店入場(chǎng) 經(jīng)營(yíng)，填補(bǔ)本 地區(qū)一貫給人是中低樓入

22、線的感覺(jué)。操作步驟 4：商場(chǎng)建筑規(guī)劃及設(shè)計(jì)商場(chǎng)的統(tǒng)一性， 整體性， 首先表現(xiàn)在建筑的風(fēng)格及造型， 色彩等方面， 并與周邊建筑環(huán) 境相融，與 項(xiàng)目定位一致，經(jīng)營(yíng)特色一致，注重裝飾物品的陳設(shè)， 以室內(nèi)裝修風(fēng)格體現(xiàn)各類(lèi) 樓層經(jīng)營(yíng)功能特色。4.1 上下九建筑規(guī)劃及風(fēng)格特性?首層騎樓設(shè)計(jì)， 2-3 層采用圍蔽式設(shè)計(jì)。 ?裝飾工藝傳統(tǒng)豐富，包括嶺南木雕、石雕、磚雕、陶雕、灰塑、壁畫(huà)、鐵花、玻璃等。 ?街面鋪設(shè)麻石磚，墻體以青磚、女兒墻為主，配以各類(lèi)造型的滿洲窗，流光異彩。 ?風(fēng)格融合了西式、歐式建筑特色。?注重建筑物、燈光、影的夜間效果，墻體以各類(lèi)淺色及白色作搭配，形成古典與完美的結(jié)合。4.2 整體規(guī)劃設(shè)

23、計(jì)建議 東西兩座以及天橋應(yīng)視為一種整體規(guī)劃東西建筑為嶺南建筑風(fēng)格， 天橋?yàn)樽非笃渫ㄍ感院同F(xiàn)代感， 也將與樓層同樣采用退臺(tái)疊 級(jí)式設(shè)計(jì)， 增強(qiáng)立體感， 采用全圍蔽管道， 藍(lán)色玻璃設(shè)計(jì)， 配上金屬裝飾構(gòu)件， 增強(qiáng)現(xiàn)代感， 并以水平電動(dòng)扶梯連 接， 增強(qiáng)東西二座交通便利， 縮短來(lái)往時(shí)間， 有助于場(chǎng)內(nèi)人流交通組織， 并形成獨(dú)特的建筑特色。 特色景觀設(shè)計(jì)建議：項(xiàng)目正對(duì) 10000 怦文化藝術(shù)廣場(chǎng)， 景觀及綠化將全面營(yíng)造， 由于建筑本身錄像片 造型及色彩 外仍需增加一些動(dòng)感活動(dòng)， 作為商用物業(yè)， 我們認(rèn)為水景的營(yíng)造十分必要， 俗話 說(shuō)“水為財(cái)”，商家必會(huì) 樂(lè)意。建議在東西座 4-1 層建造二道水簾瀑布，瀑

24、布從 4 層飛瀉到 首層， 首層地面設(shè)置兩大儲(chǔ)水池，并連 接一條流動(dòng)水道， 營(yíng)造一道亮麗風(fēng)景線。同時(shí)也為三 層食肆創(chuàng)造出高雅的環(huán)境。 利用地形，采用退或式設(shè)計(jì)，導(dǎo)入立體園林效果，實(shí)現(xiàn)“室內(nèi)空間室外化” 立體效 果。建議： 每層建筑作疊級(jí)式設(shè)計(jì)， 并在疊組平臺(tái)上栽種各類(lèi)嶺南花卉、植被。 每層窗上層 采用拱形設(shè) 計(jì)， 讓陽(yáng)光照射入室內(nèi)， 增強(qiáng)采光和通透性， 并在鋪位結(jié)構(gòu)上采用隔 5-6 間鋪中 間就預(yù)留一條 2 米通 道， 落地玻璃圍蔽， 可清晰見(jiàn)到街外景觀人物，增加立體空間。街道地 板采用麻石地磚開(kāi)花作藝術(shù)造型和 照明總體感覺(jué)室外化。 東西二座建筑風(fēng)格外立面以嶺南特色為主，顯現(xiàn)西關(guān)合壁的完美藝術(shù)

25、效 果。建議： 首層騎樓設(shè)計(jì)， 采用歐洲古典建筑廊開(kāi)成與敞開(kāi)式店面相結(jié)合， 二三層外立面采 用全落地玻 璃設(shè)計(jì)為主。 在玻璃之間銜接處用青磚， 方型立柱作聯(lián)接， 同時(shí)玻璃表面將配上 多類(lèi)傳統(tǒng)圖案， 并作摩 沙處理， 要增加室內(nèi)外光功能，窗柜以拱形立體作裝飾。四層采用傳 統(tǒng)圍合式設(shè)計(jì)，外墻用線條作搭配，配 上滿洲窗，彩色玻璃口通花鐵欄，外飄式陽(yáng)臺(tái)，窗頂 增加蘭白色弧形遮陽(yáng)罩。 三樓以上樓層的垂直交通組織建議 把東西兩座室內(nèi)手扶梯移至室外，直上三樓。 東西兩座增 設(shè)垂直觀光梯，增強(qiáng)觀光價(jià)值、縮短上下時(shí)間。 整體裝飾風(fēng)格建議 突出嶺南建筑特色，包括造型、色彩、材料結(jié)合商場(chǎng)使用設(shè)計(jì)特色；各類(lèi)裝飾品、藝

26、術(shù) 雕刻、字畫(huà)、燈具、廣告招牌、花卉統(tǒng)一設(shè)計(jì)制作；注重夜間燈光照明，每一層疊級(jí)位置配 上黃色泛光、聚 光等照明；營(yíng)造一種特色旅游文化與休閑購(gòu)物的和諧氛圍。 各樓層裝修設(shè)計(jì)及商鋪間隔建議室內(nèi)裝修設(shè)計(jì)以簡(jiǎn)約設(shè)計(jì)為主， 強(qiáng)調(diào)空間和材料的搭配， 體現(xiàn)開(kāi)闊、明亮、藝術(shù)氛圍濃 厚特色，體現(xiàn) 各樓層功能，經(jīng)營(yíng)特色，并充分將室外景觀自然過(guò)渡到室內(nèi)增強(qiáng)整體。所有商鋪廣告招牌、戶外燈箱、吊旗、 POP 勺設(shè)置均由商場(chǎng)統(tǒng)一制定，力求完整統(tǒng)一形樓層功能定位裝修設(shè)計(jì)商鋪間隔面積B1青少年潮流時(shí)尚用品經(jīng)營(yíng)韓日時(shí)尚商品，在廣場(chǎng)入口設(shè)置東西兩個(gè)全通透玻璃拱門(mén)，用藍(lán)色燈光和金屬物件，體現(xiàn)時(shí)代IT感，鮮艷色彩作為場(chǎng)內(nèi)主基調(diào)，地板

27、鋪彩色地磚，凹凸金屬地板，天花用光管排列成幾何型，大型筒燈照明，配置分類(lèi)時(shí)尚潮流立體裝飾物，涂鴉央文、韓文、日文作裝飾。米用敞開(kāi)式，半敞開(kāi)式 為主5-8怦占20%8-10 怦占 60%10-20 怦占 20%F1F2中高檔時(shí)尚用品體現(xiàn)現(xiàn)代時(shí)尚品牌商品經(jīng)營(yíng)特色，公共部分用淺白色拋光磚鋪設(shè)，交 匯部分用圖案 搭配，石繭燈組成多種造型點(diǎn)綴開(kāi)花，墻身以玻璃間隔 為主。擺設(shè)西關(guān)歷史圖片、雕 塑，沿路擺設(shè)芭蕉樹(shù)花卉，增設(shè)各類(lèi)木 制座椅，廊燈柱燈，壁燈。用玻璃及金屬配件 作襯托。米用落地玻璃圍蔽，獨(dú)立式商鋪設(shè)計(jì)首層：20-50怦占20%*50-100 怦占 60%*100怦以上占20% 二 層：10-20

28、占 20%*30-50 怦占 40%*20-30 怦占 40%F3西粵劇茶樓、西關(guān)美食明清復(fù)古設(shè)計(jì)為主，材料選用古磚，女兒墻、麻石磚，紅木甲板，清漆木門(mén)，八角門(mén)窗，各類(lèi)雕刻，中央設(shè)置粵劇表演表演舞。敞開(kāi)式設(shè)計(jì)為主*100-150 怦占 20%*150-250 怦占 50%250怦以上占30%F3東旅游工藝品、傳統(tǒng)藝 術(shù)品體現(xiàn)工藝品特色，重點(diǎn)在公共部分進(jìn)行裝飾設(shè)計(jì)。鋪設(shè)仿古地磚，青磚墻，人字形玻璃瓦，石英直射燈。尚開(kāi)式，圍合式設(shè)計(jì)為主10-20 怦占 50%20-30 怦占 30%30-50 怦占 20%F4西關(guān)美食體現(xiàn)傳統(tǒng)美食文化，營(yíng)造咼雅氛圍，重點(diǎn)在公共部分裝修，鋪麻石青磚和紅木板。圍合式設(shè)

29、計(jì)為主300-500 怦占 20%500-800 怦占 20%800怦以上占60%大面樓層露天西餐酒廊體現(xiàn)自然交融的特色，增強(qiáng)觀光休閑功能，天面建造八角涼廳式拱形西式塔樓，四周栽種花卉點(diǎn)綴，增設(shè)戶外休閑活動(dòng)場(chǎng)所。一一商戶組合建議樓層目標(biāo)經(jīng)營(yíng)商戶主辦口比例商場(chǎng)名稱(chēng)B1流仃前線狀兀坊商戶日韓時(shí)尚用品商戶IT音像制品商戶0.20.8前衛(wèi)快車(chē)F1F2ESPRIT , G2000 , U2 , CK。LV , CD , PARDE，卡佛連，CHANEL，姿生堂等0.90.70.10.3甘溪蘭湖F3東座，銀記、伍湛記吳才記、成珠樓南信、杏化樓池記云吞面、德昌咸煎餅歐成記上湯鮮蝦云吞面順記椰子雪糕等0.50

30、.5雁翅城F3西座清平市場(chǎng)、古玩玉器街0.30.7步騭城F4泮溪酒家、蓮香樓、廣州酒家、菜根香、北園、南園、西園、大公酒樓等1榮城天橋走廊第二層青云巷第三層火巷操作步驟5:營(yíng)銷(xiāo)推廣投資回報(bào)分析5.1招商策略確定一個(gè)明確的招商思路，貫穿始終，樹(shù)立長(zhǎng)期品牌，先形象后規(guī)劃籌備初期，著重項(xiàng)目整體形象宣傳，再針對(duì)商家宣傳商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)理念，功能規(guī)劃，經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì)，投資前景。先主力后散戶首先將具號(hào)召力的品牌龍頭商戶引入（如崇光、迪生數(shù)碼）給予租金優(yōu)惠，再借其品牌優(yōu)勢(shì)，帶動(dòng)散戶進(jìn)場(chǎng)先收緊后放松遵循“高品味，低門(mén)檻”策略，對(duì)目標(biāo)主力商戶適當(dāng)放松，嚴(yán)格挑選吸納商戶，在開(kāi)業(yè)前再放松各級(jí)散戶，力求“滿場(chǎng)開(kāi)業(yè)”效果。5.2招商

31、價(jià)格價(jià)格定位基礎(chǔ)參考區(qū)域各行業(yè)租金水平及各主要競(jìng)爭(zhēng)商場(chǎng)租金水平，作前期租金價(jià)格參考樓層面積（m2）月租金回報(bào)（元 /m2）月租金回報(bào)（萬(wàn)元/月）年租金回報(bào)（萬(wàn)元/年）B13760250-45094-1691128-2028F12856750-1100241-3152568-3780F24026250-350101-1411212-1692F34026150-20060-81720-972F4402680-15032-60384-7205.3各樓層租金價(jià)格建議租價(jià)以建筑面積算負(fù)一層：250-450 元 m首層：750-1100 元/m2二層:250-350 元 /m2三層:150-200 元 /

32、m2四層：80-150元/mW飲食部分，租金可按實(shí)用面積+管理理費(fèi)計(jì)算）天面:待定5.4投資回報(bào)設(shè)計(jì)租金回報(bào)分析表（純租金收入）小計(jì):501 -765萬(wàn)元/月，總計(jì):6012-9192 萬(wàn)元/年根據(jù)上表所列，假設(shè)其銷(xiāo)售水平可實(shí)現(xiàn)的前提下，作如下分析：總面積:18794m2租金均價(jià)：470元/m2月租金:501 -765萬(wàn)元/月年租金:6012-9192萬(wàn)元/月5.5返租回報(bào)分析以商鋪F1做返租回報(bào)假設(shè)樓層面積（m2）售價(jià)（萬(wàn)兀/m2）月租（元/m2）返租回報(bào)10%5年（萬(wàn)元）返租回報(bào)8%5年（萬(wàn)兀）F1285681000114249139如發(fā)展商按上表租金出租,5年實(shí)際租金收入總額與發(fā)展商售鋪

33、后的返租回報(bào)率5年期年回報(bào)率10% 回報(bào)總額多高于實(shí)際租金。5年租金總額17136萬(wàn)元。5年期10伽報(bào)總額11424萬(wàn)元。抵償業(yè)主的回報(bào)總額同上例，多回籠7997萬(wàn)元，約467萬(wàn)元/ m2 /月。本分析表未計(jì)租金年遞增幅，若計(jì)算年增比率，則發(fā)展之收益應(yīng)高于上表金額。若與租鋪客戶簽訂年期租約，可用時(shí)收取春五年租裝集資費(fèi)，成為額外收入來(lái)源。根據(jù)上表分析發(fā)展商商鋪總收益=商鋪總銷(xiāo)售額+ （ 5年租金總額-5年回報(bào)總額）+租金年遞增額+租戶進(jìn)場(chǎng)裝 修集資收益+其 它收益。返租銷(xiāo)售的設(shè)計(jì)從商場(chǎng)開(kāi)業(yè)之月起，由發(fā)展商向業(yè)主提供5年年回報(bào)8%或10%返租總回報(bào)率為商鋪成交總額的40%? 40%勺返租回報(bào)在業(yè)主

34、購(gòu)鋪時(shí)即付10%商鋪交付時(shí)付30%?發(fā)展商在前期銷(xiāo)售實(shí)現(xiàn)后即可回收90|%的商場(chǎng)資金。?商鋪交付時(shí)，相信整體項(xiàng)目的銷(xiāo)售已基本完結(jié)，資金回收已到位，商場(chǎng)的招商工作已全面鋪開(kāi)。30%勺回報(bào)不可能對(duì)發(fā)展商造成壓力和負(fù)擔(dān)。?業(yè)主購(gòu)鋪后即辦返租，即得返租回報(bào)交鋪前即可得到5年的全額回報(bào)，免除一切后顧之憂。5.6招商原則前期遵循“高品味，低門(mén)檻”原則5.7招商步驟及目標(biāo)招商采用“媒體宣傳+公關(guān)活動(dòng)推廣+直銷(xiāo)推廣”形式進(jìn)行，同時(shí)與工程進(jìn)度配合5.8 招商條件? 以純租金形式為主，風(fēng)險(xiǎn)較低；?合作分成，保底分成形成為輔助，主要針對(duì)臨時(shí)商品展示推廣及開(kāi)業(yè)前部分商鋪 招商等方面。-租賃期限，根據(jù)各行業(yè)而定行業(yè)租期

35、所占比例百貨零售業(yè)2-3年70%3-5年30%飲食娛樂(lè)業(yè)5-8年90%8-10 年10%臨租按日/周/月/季度計(jì)算?免租裝修期飲食娛樂(lè)約60-120日百貨零售業(yè)約30-50日期限招商階段時(shí)間樓層招商目標(biāo)回籠資金1認(rèn)知階段6-7月中旬F3、 F4、 B1向各主力行業(yè)龍頭商戶作內(nèi)部推廣2公開(kāi)招商7-9月下旬F2、F1以飲食機(jī)構(gòu)為主，B1為鋪，F(xiàn)3占60%F4 占 50% B1 占 50%150-250 萬(wàn)3持續(xù)招商10-12月下旬B1-F4F2 占 70% F1 占70%以品牌形象為主240-300 萬(wàn)4試業(yè)至開(kāi)業(yè)前12-2 月1月1日試業(yè)總體招商達(dá)90%以上150-200 萬(wàn)1月下旬開(kāi)業(yè)-合約保

36、證金一般按2個(gè)月租金作按金，合同期滿無(wú)息退還。飲食娛樂(lè)業(yè)1個(gè)月或商總額作押金，合同期滿無(wú)息退還。?管理費(fèi)按日常管理費(fèi)的支出預(yù)算攤，建議標(biāo)準(zhǔn)30-38元/怦（以含廣告推廣費(fèi)）?經(jīng)營(yíng)方式商家自由經(jīng)營(yíng)牌照發(fā)展商統(tǒng)一發(fā)牌照成立專(zhuān)門(mén)獨(dú)立經(jīng)營(yíng)管理公司，從事市場(chǎng)公關(guān)，推廣等各項(xiàng)日常事項(xiàng)，為商戶提供方便。操作步驟6:廣告推廣策略廣告推廣與招商部署同步執(zhí)行第一步：新聞文件形式炒作，項(xiàng)目前景規(guī)劃經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì)。第二步：舉行各類(lèi)公關(guān)活動(dòng)，推廣項(xiàng)目。以事件營(yíng)銷(xiāo)作配合，全面公開(kāi)招商。第三步：廣泛運(yùn)用各類(lèi)有效媒體與機(jī)構(gòu)的多種形式共同推廣，促進(jìn)招商成功。6.1廣告推廣目標(biāo)通過(guò)塑造商場(chǎng)品牌形象強(qiáng)化商場(chǎng)規(guī)劃經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì)增強(qiáng)投資經(jīng)營(yíng)信心及

37、前景V全面成功招商6.3項(xiàng)目在推出市場(chǎng)的宣傳推廣鋪墊及炒作重點(diǎn)（轉(zhuǎn)下頁(yè)）推廣階段第一階段第二階段第三階段第四階段推廣時(shí)間6-7月中旬7-9月下旬10-12月下旬1-2月上旬招商部署項(xiàng)目認(rèn)知階段公開(kāi)招商階段持續(xù)招商階段試業(yè)開(kāi)業(yè)階段推廣背景康王路5月1日啟用10000怦藝術(shù)文化廣場(chǎng)即將興建，新聞 媒體及社會(huì)各界咼度重 視步行街發(fā)展在建立項(xiàng)目形象后，逐 步加強(qiáng)：“旅游購(gòu)物” 經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì)與前景；開(kāi)始 全面公開(kāi)招商商家、消費(fèi)群對(duì)項(xiàng)目 已深入認(rèn)識(shí)。部分品 牌商品已進(jìn)入，強(qiáng)勢(shì) 吸納各主 力及散戶入 場(chǎng)經(jīng)營(yíng)。品牌商戶已 成為商場(chǎng)品牌形象 推廣的重要組成部分商戶已進(jìn)入80%以 上，繼續(xù)吸納各類(lèi) 散戶，保證滿場(chǎng)開(kāi) 業(yè)。開(kāi)始轉(zhuǎn)入商場(chǎng)形象 及品牌主推階段。各類(lèi)節(jié)假日慶典活 動(dòng)在前廣場(chǎng)舉辦， 知名度提升。推廣主題政策荔灣區(qū)制訂的 10年發(fā)展旅游經(jīng)濟(jì)長(zhǎng) 遠(yuǎn)戰(zhàn)略 交通一“路