房地產估價理論與方法模擬12

1、 模擬 房地產估價理論與方法模擬 12單項選擇題第 1 題： 估價對象權利人一般是 ( ) 。A. 委托人B. 估價報告使用者C. 估價利害關系人D .估價對象的抵押人參考答案： C答案解析：估價對象權利人屬于估價委托人里面的內容。估價委托人這一部分是新增內容， 以前沒有展開講解。第 2 題： 人民法院委托的拍賣估價，評估的應當是 () 。A. 市場價值B. 保留價C. 清算價值D. 謹慎價值參考答案： A答案解析： 這一部分是新增內容，以前沒有涉及。第 3 題： 房地產市場是一個地區(qū)性市場，主要體現(xiàn)在它的 ( ) 。A. 獨一無二B .不可移動C. 流動性差D. 易受限制參考答案： B答案解

2、析： 第 4 題：某份抵押貸款期限 20 年的估價報告，它的最低保管期限為 () 年A. 15B. 20C. 25D. 10參考答案： B答案解析：估價資料的保管期限一般為 15 年，從估價報告出具之日算起。保管期限后滿但 估價所服務的行為未了的應當保管到估價所服務的行為完結為止。第 5 題： 人們通常用距離來衡量區(qū)位的好壞，現(xiàn)在人們越來越重視的是 ( )A. 空間直線距離B. 水平直線距離C. 交通直線距離D. 交通時間距離 參考答案： D答案解析： 第 6 題：1986年 9 月，國務院頒布的中華人民共和國房地產稅暫行條例中規(guī)定，房 產稅的計稅依據(jù)是房地產原值一次減除 () 后的余值或房產

3、的租金收入。A. 1O% 20%B. 20% 30%C. 10% 30%D. 30% 40%參考答案： C答案解析：第 7 題： 某消費者預購買一套住宅，根據(jù)國家相關規(guī)定，消費者自有資金至少要占總房 款的 30%，抵押貸款占 70%，抵押貸款年利率為 7%。根據(jù)該消費者的還款能 力，需要采用按月等額償還本息，貸款期限為 20 年。通過可比實例房地產計算 出的自由資金資本化率為 12%，則綜合資本化利率為 () 。A. 10.09B. 8.5C. 10.33D. 9.78參考答案： A 答案解析：第 8 題：現(xiàn)有某宗房地產，建筑面積為85.16m2,成交總價為60萬元人民幣，分4次支 付，首付

4、18 萬元，其余分三期支付，半年后支付 14 萬元，一年后再支付 14 萬 元，余款兩年后付清。則該宗房地產的實際成交價格為 ()元人民幣 / 平方米建筑面積。A. 6774.31B. 7045.56C. 6974.58D. 7034.52參考答案： A答案解析：第 9 題： 投資價值評估時所采用的折現(xiàn)率為 (A. 銀行存款利率B. 最低收益率C .最高收益率D .社會一般收益率參考答案： B答案解析： 第 10 題：A. 甲B. 乙C. 丙D. 無法確定參考答案： A答案解析：第 11 題： 下列價格闡述正確的是 () 。A. 市場價格抵押價值征用價值課稅價值B. 市場價格征用價值抵押價值課

5、稅價值C. 市場價格課稅價值征用價值抵押價值D. 市場價格征用價值課稅價值抵押價值參考答案： B 答案解析： 第 12 題：A. 430B. 450C. 440D. 420參考答案： B答案解析： 第 13 題： 某宗出讓土地，產權登記為居住用地，但可以通過合法手續(xù)變更其用途，經評 估如果在該宗土地上進行商業(yè)開發(fā)的話，其價值為 3000 萬元；如果進行居住開 發(fā)的話，其價值為 2000 萬元，進行工業(yè)開發(fā)的話，其價值為 2500 萬元，則該） 萬元。宗土地的評估價格應為 (A. 2000B. 3000C. 2500 3000D. 2000 3000 參考答案： B答案解析： 第 14 題：A.

6、 7026.14B. 6258.75C. 7010.34D. 6323.58參考答案： D答案解析：單價=70000/830=84.34（美元/ 平方英尺使用面積） 單價（元人民幣 / 平方英尺使用面積） 單價（元人民幣 / 平方英 尺建筑面積） 單價=587.48/0.09290304=6323.58（元人民幣 / 平方米建筑面積）第 15 題：選取的可比實例規(guī)模一般應在估價對象規(guī)模的 （ ） 范圍內。A. 23B. 14C. 0.5 2D. 12參考答案： C答案解析：此題屬于熟悉的范疇。 是在考查搜集可比實例的質量要求。 解決此題的關鍵在于 平時的經驗以及重點記憶。第 16 題：有A、B

7、兩宗面積較小的相鄰土地，各值 30萬元。如果將該兩宗土地合并為一 宗土地，由于面積增大而有利于合理利用，合并后的土地市場價值為 100 萬 元。在這種情況下，如果地塊 A的擁有者購買地塊B,則正常成交價格為 （） 萬元。A. 30B. 50C. 30 70D. 70參考答案： B答案解析： 此題屬于掌握的范疇。 是在考查影響房地產價格的因素以及正常成交價格的形成 機制。土地面積的大小也會影響房地產的價格。 一般來說， 凡是面積過于狹小而 不利于經濟適用的土地， 價格較低。 但在特殊情況下可能有例外， 面積狹小的土 地有特高的價格，如本題中所示。另外，本題中成交價格的形成是處于賣方市場。 在賣方

8、市場下，成交價往往是偏高的。第 17 題：A. 4443B. 3852C. 3601D. 4154參考答案： A答案解析： 第 18 題： 從買方角度看，成本法的理論依據(jù)是 ( ) 。A. 生產費用價值論B. 替代原理C. 效用價值論D .重新購建價格參考答案： B答案解析：此題屬于熟悉的范疇。 成本法的理論依據(jù)， 可以分為從賣方和買方的角度分別來 看，從買方的角度來看， 成本法的理論依據(jù)是替代原理。 解決此題的關鍵是應在 理解的基礎上進行記憶。第 19 題：某建筑物，經測算其重置成本為 50 萬元，地面、門窗等引起的物質磨損為 1 萬 元，因無暖氣、下水、朝向等導致的功能折舊為 8 萬元，由

9、于旁邊新修鐵路引 起的經濟折舊為 5 萬元。則該住宅的折舊總額為 ( )萬元。A. 9B. 1C. 14D. 6參考答案： C答案解析：此題屬于掌握的范疇。 是在考查建筑物折舊的概念及原因。 建筑物折舊包括物質 折舊、功能折舊和經濟折舊。本題中這三種折舊均包括，具體計算過程為：(1+8+5)萬元=14萬元及原因。解決此題的關鍵在于正確理解建筑物折舊的概念第 20 題： 基本完好房的判定標準是 ( )A. 九、八成B. 八、七成C. 七、六成D. 六、五成 參考答案： C答案解析：此題屬于了解的范疇。 是在考查房屋折舊和房屋完損等級評定的有關規(guī)定。 1984 年，我國頒布了房屋完損等級評定標準，

10、指出了房屋新舊程度的判定標準。 解決此題的關鍵在于重點記憶。第 21 題：某宗房地產的收益期限為 35 年，預計第一年的凈收益為 20 萬元，以后每年的 凈收益會在上一年的基礎上增加 3 萬元，該類房地產的報酬率為 8%，則該宗房 地產的收益價格為 () 萬元。A. 581.38B. 462.43C. 268.06D. 716.86參考答案： A答案解析：第 22 題：某宗房地產的收益期限為 35 年，通過市場預測其未來 5 年的凈收益分別為 20萬元、 22萬元、 24萬元、 26萬元、 28 萬元，從未來第六年到第 35 年每年的凈 收益大約為 35 萬元左右，該類房地產的報酬率為 10%

11、左右，則該宗房地產的收 益價格為 () 萬元。A. 294.41B. 295.54C. 293.16D. 315.22參考答案： A答案解析：第 23 題： 下列說法中錯誤的是 ( ) 。A. 從全社會來看，報酬率與投資風險正相關，風險大的投資，其報酬率也高， 反之則低B. 房地產價值與報酬率正相關C. 風險大的房地產的價值低，風險小的房地產的價值高D. 報酬率應等同于具有同等風險的投資報酬率參考答案： B答案解析：此題屬于掌握的范疇。 考查的是報酬率的概念。 報酬率是一種收益率， 是在報酬 資本化法中采用的， 是通過折現(xiàn)的方式將房地產的凈收益轉換為價值的比率。 解 決此題的關鍵在于深刻理解報

12、酬率的含義。第 24 題： 對于下列房地產，不宜采用假設開發(fā)法的是 ()。A. 在建工程B. 停建工程C. 可改變用途的舊房D. 荒地參考答案： D答案解析：此題屬于熟悉的范疇。 考查的是假設開發(fā)法的適用對象。 假設開發(fā)法適用于具有 投資開發(fā)或再開發(fā)潛力的房地產估價。 解決此題的關鍵在于準確理解假設開發(fā)法 的含義。第 25 題：A. 15B. 20C. 10D. 18參考答案： C答案解析：此題屬于掌握的范疇。 是在考查路線價法。 采用路線價法計算前后兩面臨街矩形 土地價格的過程為： 后街影響深度 =后街路線價 / (前街路線價 +后街路線價) 全部深度=1000/ (2000+1000) *

13、30m=10m解決此題的關鍵在于熟悉計算公式的內涵。第 26 題： 在制作價格修正率表時，臨街深度價格遞減率是“四三二一”法則，同時用 ( ) 法則來補充。A. “八七六五”B. “九八七六”C . “七六五四”D. “十九八七” 參考答案： B答案解析：此題屬于掌握的范疇。 是在考查路線價法。 最簡單最容易理解的深度價格遞減率 是“四三二一”法則，同時用“九八七六”法則來補充。解決此題的關鍵在于在 熟悉的基礎上加強記憶。第 27 題：A. 1703.5B. 1688.4C. 1655.4D. 1725.6參考答案： B答案解析： 第 28 題： 以下不屬于非市場價值的價值是 ( )A. 清算

14、價值B. 投資價值C. 謹慎價值D. 交換價值 參考答案： D答案解析：第 29 題： 估價時點的確定要依賴于 ()A. 估價目的B. 委托人的意思表示C. 估價對象D. 估價方法 參考答案： A答案解析：第 30 題： 抵押人以同一抵押房地產向同一抵押權人再次抵押貸款的，對該房地產的抵押 價值進行的評估，通常稱為 ( ) 。A. 再次抵押估價B. 增加抵押貸款估價C. 續(xù)貸抵押估價D. 轉抵押估價參考答案： B 答案解析： 房地產抵押估價的類型屬于新增內容。第 31 題：2006年 1月 13日，建設部、中國人民銀行、中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會聯(lián)合 出臺了 () 。A. 關于加強房地產估價機構

15、監(jiān)管有關問題的通知B. 注冊房地產估價師管理辦法C. 關于建立房地產企業(yè)及執(zhí) (從)業(yè)人員信用檔案系統(tǒng)的通知D. 房地產抵押估價指導意見參考答案： D 答案解析： 第 32 題：功能折舊違背了以下哪個原理 ?( )A. 收益遞減原理B. 收益遞增原理C. 均衡原理D. 適合原理 參考答案： C答案解析：第 33 題： 以下難以用市場法進行估價的有 ()A. 住宅B. 寫字樓C. 房地產開發(fā)用地D. 在建工程 參考答案： D答案解析： 第 34 題： 可比實例的房地產狀況一般是在 （ ） 時的狀況。A. 估價時點B. 成交日期C .交易登記D. 合同簽署參考答案： B答案解析：第 35 題： 某

16、幢應有電梯而沒有電梯的辦公樓，重建價格為 2100 萬元，現(xiàn)增設電梯需要 130 萬元，假設現(xiàn)在建造辦公樓時一同安裝電梯只需要100萬元。同時市場上類似有電梯的辦公樓的重置價格為， 2200 萬元。則該辦公樓扣除沒有電梯引起 的折舊后的價值為 （） 萬元，A. 2000B. 1970C. 2070D. 2170參考答案： C 答案解析：該題有兩種計算方法：（1）該辦公樓因沒有電梯引起的折舊額=130-100 =30（萬元）該辦公樓扣除沒有電梯引起的折舊后的價值二 2100-30 = 2070（萬元） 該辦公樓扣除沒有電梯引起的折舊后的價值= 2200-130 = 2070（萬元） 解決此題的關

17、鍵在于熟練掌握計算公式，要注意平時加強練習。多項選擇題第 36 題： 因為估價的目的不同，所以 （）。A. 估價的依據(jù)不同B. 應評估的價值類型可能不同C. 估價時點的選取不同D. 估價中應考慮的因素可能不同E. 選用的估價方法可能不同參考答案： BDE答案解析：此題屬于掌握的范疇， 是在考查房地產估價的概念。 因為估價目的不同， 估價的 依據(jù)、考慮的因素，以及采用的價值標準、估價方法就有可能不同，甚至估價對 象的范圍也不相同。解決此題的關鍵是對估價目的的內涵要有深刻的理解。第 37 題：下列敘述錯誤的是 ( ) 。A. 房地產的權益，是指房地產中無形的、不可觸摸的部分，包括權利、利益 和收益

18、B. 房地產的所有權中，建筑物區(qū)分所有權是一種復合性的權利C. 土地使用權是指土地使用權人依法對國有土地或者集體土地享有占有、使用、收益和處分的權利D. 地役權是指土地所有權人或土地使用權人為他人能在自己土地上通行而 使用自己土地的權力E. 典權是指支付典價占有他人房地產而為自己使用、收益的權利參考答案： ACD答案解析：此題屬于熟悉的范疇。 是在考查房地產權益的概念。 中國目前房地產權利的種類 主要有所有權、使用權、租賃權、抵押權、典權、地役權、空間利用權。解決此 題的關鍵在于理解房地產各種權利的準確含義。第 38 題：以下這些權利中，屬于他物權的有 ()。A. 使用權B. 租賃權C. 地役

19、權D. 所有權E. 抵押權參考答案： ABCE 答案解析：此題屬于熟悉的范疇。 是在考查房地產權益的概念。 中國目前房地產權利的種類 主要有所有權、使用權、租賃權、抵押權、典權、地役權、空間利用權。其中， 所有權屬于自物權， 其余屬于他物權。 解決此題的關鍵在于在理解的基礎上進行 記憶。第 39 題：政府對房地產的限制一般是通過管制權、 ()來實現(xiàn)的。A. 征稅權B. 征收權C. 征用權D. 充公權E .規(guī)章制度參考答案： ABD 答案解析： 此題屬于熟悉的范疇。 是在考查房地產的特性。 房地產具有易受限制性， 政府對 房地產的限制一般通過管制權、征收權、征稅權以及充公權四種權力來實現(xiàn)。第 4

20、0 題：公開市場價值是指在下列 () 交易條件下最可能實現(xiàn)的交易價格。A. 交易雙方自愿地進行交易B. 交易雙方掌握必要的市場信息C. 交易雙方有較充裕的時間D. 交易雙方有必要的專業(yè)知識E. 交易雙方都對要交易的房地產感興趣參考答案： ABCD答案解析：此題屬于掌握的范疇。 是在考查房地產價值和價格的種類及其相應的含義。 公開 市場價值是在公開市場上最可能形成的價格。 公開市場是指在該市場上交易雙方 進行交易的目的在于最大限度地追求經濟利益， 并掌握必要的市場信息， 有較充 裕的時間來進行交易， 對交易對象具有必要的專業(yè)知識， 交易條件公開且不具有 排他性。解決此題的關鍵在于準確把握公開市場

21、價值的含義。第 41 題： 以下關于投資價值和市場價值的說法中正確的是 () 。A. 投資價值與市場價值都可以采用收益法來評估B .評估投資價值所采用的折現(xiàn)率， 應是與該房地產的風險程度相對應的社會 一般報酬率C. 評估市場價值所采用的折現(xiàn)率，應是與該房地產的風險程度相對應的社會 一般報酬率D. 評估投資價值時一般要扣除所得稅E. 評估市場價值時一般要扣除所得稅 參考答案： ACD答案解析：此題屬于掌握的范疇。 是在考查房地產價值和價格的種類及其相應的含義。 投資 價值與市場價值的評估方法可能相同， 但其中參數(shù)選取， 的立場可能不同。 如都 可以采用收益法： 評估市場價值時， 采用的折現(xiàn)率為社

22、會的一般收益率， 一般不 扣除所得稅； 評估投資價值時， 采用的折現(xiàn)率為最低期望收益率， 而且一般要扣 除所得稅。解決此題的關鍵在于日常的積累以及準確的理解和記憶。第 42 題：房地產保險對房地產估價的需要，主要是 ()A. 投保時評估保險價值B. 投保時評估保險金額C. 事故發(fā)生后評估房屋所遭受的損失D. 事故發(fā)生后評估房屋的重建價格或重置價格E. 事故發(fā)生后評估的賠償金額參考答案： ACD答案解析：此題屬于掌握的范疇。 是在考查房地產估價的必要性和現(xiàn)實需要。 房地產保險對 房地產估價的需要， 一是在投保時需要評估保險價值， 為確定保險金額提供參考 依據(jù)；二是在保險事故發(fā)生后需要評估所遭受的

23、損失或重置價格、 重建價格。 解 決此題的關鍵在于熟悉保險估價業(yè)務或重點記憶。第 43 題： 以下不屬于房地產轉讓的有 ()A. 贈與B. 租賃C. 典當D. 以房地產抵債E .以房地產作價入股參考答案： BC答案解析： 此題屬于掌握的范疇。是在考查房地產的轉讓方式：買賣；贈與；交換；以房地 產作價入股或者作為合作條件與他人成立法人或者其他組織， 使房地產權屬發(fā)生 變更的；因法人或者其他組織合并、分立，使房地產權屬發(fā)生變更的；以房地產 清償債務的；法律、法規(guī)和規(guī)章規(guī)定的其他方式。 它們的所有權屬均發(fā)生了變更。 解決此題的關鍵在于準確把握房地產轉讓的幾種方式。第 44 題： 供求變化對均衡價格和

24、均衡交易量均有影響，其相互關系為 ( )A. 供給增加等于需求增加時，均衡價格不變，均衡交易量增加B. 供給增加等于需求減少時，均衡價格下降，均衡交易量下降C. 供給減少小于需求減少時，均衡價格下降，均衡交易量增加D. 供給減少大于需求增加時，均衡價格上升，均衡交易量減少E. 供給增加大于需求增加時，均衡價格下降，均衡交易量增加 參考答案： ADE答案解析：此題屬于熟悉的范疇。 是在考查房地產供求與價格之間關系的特殊性。 解決此題 的關鍵在于能夠通過供求曲線熟練找出均衡價格和均衡交易量的變化情況。第 45 題： 在估價中，測算開發(fā)利潤時應注意 () 。A. 開發(fā)利潤是所得稅后的B. 開發(fā)利潤是

25、在正常條件下房地產開發(fā)商所能獲得的平均利潤C. 直接成本利潤率的計算基數(shù)為土地取得成本 +開發(fā)成本D. 成本利潤率的計算基數(shù)為土地取得成本+開發(fā)成本+管理費用+投資利息E. 銷售利潤率的計算基數(shù)為房地產開發(fā)完成后的價值參考答案： BCE答案解析：此題屬于熟悉的范疇。 是在考查成本法估價時房地產價格構成及各構成部分的測 算。開發(fā)利潤應是所得稅前的。另外，開發(fā)利潤由于利潤率的種類不同，相應的 計算基數(shù)就比較復雜。 解決此題的關鍵在于準確掌握不同利潤率的含義及對應的 計算基數(shù)。第 46 題： 某在建工程預計一年后建成，可能存在情形的估價有 () 哪幾種。A. 估價時點為現(xiàn)在，估價對象為現(xiàn)時狀況下的價

26、格B. 估價時點為現(xiàn)在，估價對象為未來狀況下的價格C. 估價時點為未來，估價對象為未來狀況下的價格D. 估價時點為未來，估價對象為現(xiàn)時狀況下的價格E. 估價時點為過去，估價對象為未來狀況下的價格參考答案： ABC答案解析： 此題屬于掌握的范疇。 是在考查估價時點原則的含義和內容。 不同估價目的的房 地產估價，其估價時點與估價所依據(jù)的估價對象狀況和房地產市場狀況的關系比 較復雜，輔導教材在這方面講得很詳細，關鍵還在于在理解的基礎上熟練掌握。第 47 題： 稅前現(xiàn)金流量等于從潛在毛收入中扣除 () 后的數(shù)額。A .空置等造成的收入損失B. 運營費用C. 抵押貸款還本付息額D. 期末轉售收益E .承

27、租人權益價值參考答案： ABC答案解析：此題屬于掌握的范疇。 是在考查凈收益的概念和求取方法。 在求取凈收益的過程 中，要涉及潛在毛收入、有效毛收入、運營費用、稅前現(xiàn)金流量、期末轉售收益 以及承租人權益價值等概念。 解決此題的關鍵在于深刻理解相關概念的含義及內 容。第 48 題： 運用假設開發(fā)法估價結果的可靠性如何，關鍵取決于 () 。A. 開發(fā)費用的正確預測B. 最佳開發(fā)利用方式的選取C. 正確地預測未來開發(fā)完成后的價值D. 開發(fā)利潤的客觀預測E. 開發(fā)時間的準確預測參考答案： BC答案解析：此題屬于熟悉的范疇。 是在考查假設開發(fā)法適用的條件。 在實際工作中， 運用假 設開發(fā)法估價結果的可靠

28、性如何， 關鍵取決于是否正確地判斷了最佳開發(fā)利用方 式，是否正確地預測了未來開發(fā)完成后的房地產價值。 解決此題的關鍵在于搞清 假設開發(fā)法的本質。第 49 題： 以下能夠引起利率上升的因素有 ()A. 借貸資金的供給大于需求B. 預期通貨膨脹率上升C. 中央銀行采用貨幣緊縮政策D. 某國國際收支出現(xiàn)大量順差E. 中央銀行米用貨幣擴張政策 參考答案： BC答案解析：此題屬于掌握的范疇。 是在考查利率對房地產價格的影響。 利率上升或下降都會 使房地產的價格產生波動。 引起利率上升的因素有很多， 在分析時應深刻理解各 種因素對利率的影響，避免產生相反的結果。第 50 題： 銷售稅費包括 () 。A.

29、兩稅一費 ( 營業(yè)稅、城市維護建設稅、教育費附加 ) B .交易手續(xù)費C. 土地增值稅D. 印花稅E. 企業(yè)所得稅 參考答案： ABD答案解析：判斷題 第 51 題： 房地產的實物，是指房地產中看得見、摸得著的部分，即有形的實體。A. 正確B. 錯誤 參考答案： B答案解析：房地產的實物，是指房地產中看得見、 摸得著的部分，進一步可分為有形的實體、 該實體的質量以及組合完成的功能這 3 個方面。第 52 題： 房地產是指土地以及建筑物等土地定著物，是實物、權力、區(qū)位三者的綜合 體。A. 正確B. 錯誤參考答案： B答案解析： 房地產是指土地以及建筑物等土地定著物，是實物、權益、區(qū)位三者的綜合體

30、。第 53 題： 由于房地產具有獨一無二性，所以房地產市場不具備替代性。A. 正確B. 錯誤參考答案： B答案解析： 房地產盡管具有獨一無二性，但很多房地產之間仍然有一定程度的替代性。第 54 題： 房地產供給有限性的本質，在于土地總量有限和面積不能增加。A. 正確B. 錯誤參考答案： B答案解析：房地產供給有限性的本質， 在于房地產的不可移動性造成的房地產供給不能集中 于一處。第 55 題： 房地產市場不存在全國性市場，更不存在全球性市場，它是一個地區(qū)性市場。A. 正確B. 錯誤參考答案： A答案解析： 第 56 題： 房地產估價是對估價對象在某一時期的價值作出估計。A. 正確B.錯誤參考答案： B答案解析：房地產估價是對估價對象在某個特定時間的價值作出估計。第 57 題： 同一宗房地產，在不同的時間，其價值一般是不相同的A. 正確B.錯誤參考答案： A