房地產(chǎn)科技發(fā)展策略

1、房地產(chǎn)科技發(fā)展策略在全球化趨勢(shì)下， 產(chǎn)業(yè)變動(dòng)之速度愈來(lái)愈快，各地經(jīng)濟(jì)發(fā)展之競(jìng)爭(zhēng)也愈形競(jìng) 烈，除提供產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)所需用地及基礎(chǔ)設(shè)施外，并以建構(gòu)高效率的行政服務(wù)、 及營(yíng)造有利產(chǎn)業(yè)發(fā)展與投資環(huán)境來(lái)提升各國(guó)產(chǎn)業(yè)提升競(jìng)爭(zhēng)力。 過(guò)去為因應(yīng)各 種時(shí)空背景不同情況下之經(jīng)濟(jì)發(fā)展需求，曾分別設(shè)置了功用、目的、及時(shí)代 任務(wù)均有不同之工業(yè)區(qū) （含智能型工業(yè)區(qū) ） 、加工出口區(qū)、及科學(xué)工業(yè)園區(qū)， 提供不同性質(zhì)之工業(yè)用地供產(chǎn)業(yè)或廠商使用，于經(jīng)濟(jì)發(fā)展過(guò)程中，擔(dān)當(dāng)著重 要的責(zé)任。但隨著國(guó)際化與全球化的變遷，產(chǎn)業(yè)國(guó)際分工趨勢(shì)日益明確，而每一個(gè)國(guó)家 的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)都在不停的變動(dòng)，而產(chǎn)品的生命周期也愈來(lái)愈短，因此面對(duì)變動(dòng) 形勢(shì)下的產(chǎn)業(yè)園區(qū)

2、發(fā)展，也愈來(lái)愈多不確定的因素，過(guò)去成功的經(jīng)驗(yàn)，能夠 維持或引用的時(shí)間與案例也愈來(lái)愈少，因此如何面對(duì)變動(dòng)做彈性的規(guī)劃，以使有限的土地資源能夠獲得永續(xù)的生命，確為我們應(yīng)該嚴(yán)肅考慮的問(wèn)題。的工業(yè)區(qū)開(kāi)發(fā)已有四十年的歷史，累積有相當(dāng)經(jīng)驗(yàn)，隨著國(guó)與國(guó)際整體形勢(shì)的改變，近年遭受到許多的批評(píng)，但土地資源有限的先天限制，卻是影響產(chǎn)業(yè)發(fā)展無(wú)法不去面對(duì)的現(xiàn)實(shí)，因此如何讓工業(yè)區(qū)轉(zhuǎn)型為產(chǎn)業(yè)園區(qū)，并以導(dǎo)入 永續(xù)發(fā)展的觀念來(lái)調(diào)整規(guī)劃，應(yīng)是學(xué)者專(zhuān)家與政府部門(mén)所應(yīng)共同努力的方 向。因此本文乃將產(chǎn)業(yè)園區(qū)永續(xù)利用發(fā)展的問(wèn)題與可能的解決方案做一整理 介紹，希望對(duì)地區(qū)未來(lái)產(chǎn)業(yè)園區(qū)的規(guī)劃與發(fā)展有所幫助。貳、產(chǎn)業(yè)園區(qū)永續(xù)發(fā)展的意義 有關(guān)產(chǎn)

3、業(yè)園區(qū)的永續(xù)發(fā)展，除了涉及土地的利用與永續(xù)發(fā)展問(wèn)題外，也涉及 產(chǎn)業(yè)與整體經(jīng)營(yíng)環(huán)境的變動(dòng)調(diào)整，茲說(shuō)明其意義如下：一、永續(xù)發(fā)展永續(xù)發(fā)展一語(yǔ)最早是由國(guó)際自然和自然資源保護(hù)聯(lián)盟(InternationalUnion for Conservation of Nature and Natural Resources, IUCN)、聯(lián)合國(guó)環(huán)境規(guī)劃署( United Nations Environment Program, UNEP )、及世界 野生動(dòng)物基金會(huì)( World Wild Fund for Nature, WWF )三個(gè)國(guó)際保育組織 在 1980年出版的世界自然保育方案報(bào)告中提出。在同年 3 月的

4、聯(lián)合國(guó) 大會(huì)也向全球發(fā)出呼吁：必須研究自然的、社會(huì)的、生態(tài)的、經(jīng)濟(jì)的以及 利用自然資源體系中的基本關(guān)系，確保全球的永續(xù)發(fā)展。當(dāng)時(shí)人們對(duì)于聯(lián) 合國(guó)這項(xiàng)呼吁似乎不甚了解，因此并未引起全球的回響。直到 1987年，聯(lián) 合國(guó)世界環(huán)境與發(fā)展委員會(huì)（WCED，發(fā)表了我們共同的未來(lái)報(bào)告后, 才在世界各國(guó)掀起永續(xù)發(fā)展的浪潮。 瑞典皇家科學(xué)院率先建立永續(xù)發(fā)展研究 所（IISD ）;世界資源研究所（WR）、國(guó)際環(huán)境發(fā)展研究所（IIED ）、聯(lián) 合國(guó)環(huán)境規(guī)劃署（UNEP等三個(gè)著名國(guó)際機(jī)構(gòu)，聯(lián)合宣示：永續(xù)發(fā)展為我 們的指導(dǎo)原則，并遵照此原則去研究世界問(wèn)題。世界銀行、亞洲開(kāi)發(fā)銀行 的資助項(xiàng)目，都強(qiáng)調(diào)以永續(xù)發(fā)展為基本目標(biāo)

5、。凡此種種，均顯現(xiàn)永續(xù)發(fā)展的 研究與履行，已成為全球科學(xué)課題優(yōu)先對(duì)象，也是各國(guó)在制定發(fā)展計(jì)劃時(shí)優(yōu) 先考慮的基本原則之一。永續(xù)發(fā)展基本上是一個(gè)讓資源永續(xù)經(jīng)營(yíng)利用的觀念，但由不同的角度切 入也會(huì)有些許的不同，例如：從自然生態(tài)來(lái)定義，永續(xù)發(fā)展的觀念即所謂生 態(tài)的永續(xù)性（ Ecological Sustainability ），說(shuō)明自然生態(tài)及其開(kāi)發(fā)程度 間的平衡;從社會(huì)性來(lái)定義，永續(xù)發(fā)展則為在生存于不超出維持生態(tài)系統(tǒng)涵 容能力下，改善人類(lèi)的生活質(zhì)量，強(qiáng)調(diào)人類(lèi)生產(chǎn)與生活方式要與地球承載能 力保持平衡，保護(hù)地球的生命力和生物多樣性;從經(jīng)濟(jì)性來(lái)定義，永續(xù)發(fā)展 為在確保自然資源的質(zhì)量及其所提供服務(wù)的前提下，使

6、經(jīng)濟(jì)發(fā)展 的凈利益 增加到最大的限度;從科技選擇的角度擴(kuò)展永續(xù)發(fā)展的定義，認(rèn)為永續(xù)發(fā)展 就是轉(zhuǎn)向更清潔、更有效的技術(shù)，盡可能使用達(dá)到零排放或密閉式 的制程方法，盡可能減少能源和其它資源的消耗;而從廣泛性來(lái)定義，由前 挪威首相布倫特蘭夫人（ Gro Harlem Brundland ）領(lǐng)導(dǎo)的聯(lián)合國(guó)世界環(huán)境與 發(fā)展委員會(huì)（WCE）在 1987年發(fā)表我們共同的未來(lái)（Our CommoFuture）， 闡述了人類(lèi)正面臨一系列的重大經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、和環(huán)境問(wèn)題，提出永續(xù)發(fā)展的 概念；這個(gè)概念得到了廣泛的接受與認(rèn)同，并在 1992 年聯(lián)合環(huán)境與發(fā)展大 會(huì)(UNCED上得到共識(shí)。她提出永續(xù)發(fā)展定義是：人類(lèi)有能力使

7、開(kāi)發(fā)持續(xù) 下去，也能保證使之滿足當(dāng)前的需要，而不致危及到下一代滿足其需要的能 力。分析其涵認(rèn)為永續(xù)發(fā)展應(yīng)包含公平性( Fairness )、永續(xù)性( Sustainability )、及共同性( Commonality )三個(gè)原則；就社會(huì)層面而 言，主公平分配， 以滿足當(dāng)代及后代全體人民的基本需求； 就經(jīng)濟(jì)層面而言， 主建立在保護(hù)地球自然系統(tǒng)基礎(chǔ)上的持續(xù)經(jīng)濟(jì)成長(zhǎng)；就自然生態(tài)層面而言， 主人類(lèi)與自然和諧相處。當(dāng)我們從不同角度來(lái)探討永續(xù)發(fā)展的定義與涵時(shí)， 必須注意處于不同發(fā)展階 段的國(guó)家，其永續(xù)發(fā)展的含義差異是極大的。工業(yè)化國(guó)家永續(xù)發(fā)展所追求的 目標(biāo)，主要是透過(guò)技術(shù)的創(chuàng)新提升產(chǎn)品質(zhì)量、改變消費(fèi)型態(tài)

8、、減少單位產(chǎn)量 的資源投入與污染排放， 進(jìn)一步提高生活質(zhì)量及關(guān)心氣候變化等全球重大環(huán) 境問(wèn)題。而處于貧困狀態(tài)的一些開(kāi)發(fā)中國(guó)家永續(xù)發(fā)展所追求的目標(biāo)主要在發(fā) 展經(jīng)濟(jì)、消除貧窮、解決糧食和人口、健康、教育等問(wèn)題。盱衡現(xiàn)階段的發(fā) 展?fàn)顩r，正邁入工業(yè)化國(guó)家之林，而我的永續(xù)發(fā)展涵應(yīng)有下列數(shù)端： 永續(xù)發(fā)展要以保護(hù)自然環(huán)境為基礎(chǔ)。要求資源利用與環(huán)境保護(hù)相協(xié)調(diào)，在追 求發(fā)展的同時(shí)必須以環(huán)保為前提，包括控制污染、改善環(huán)境質(zhì)量、保護(hù)生態(tài) 系統(tǒng)的完整、保護(hù)生物多樣性、保證以永續(xù)發(fā)展的方式使用資源，在地球承 載能力之追 求人類(lèi)的永續(xù)發(fā)展 永續(xù)發(fā)展鼓勵(lì)經(jīng)濟(jì)成長(zhǎng)。因?yàn)榻?jīng)濟(jì)成長(zhǎng)是國(guó)家實(shí)力、社會(huì)繁榮和人民財(cái)富的 表現(xiàn)。但在發(fā)展

9、的過(guò)程中，不僅重視量的成長(zhǎng)，更要追求質(zhì)的改善，要提高 效益、節(jié)約資源、減少?gòu)U棄物、改變傳統(tǒng)的消費(fèi)模式、研發(fā)潔凈生產(chǎn)技術(shù)和 提倡理性的消費(fèi)。永續(xù)發(fā)展以全面改善并提高生活質(zhì)量為目的。因此要追求社會(huì)全面的進(jìn)步， 必須環(huán)境與發(fā)展并重，物質(zhì)與精神協(xié)調(diào)，兼顧社會(huì)各層面的均衡，尤其要協(xié) 助弱勢(shì)群體，并且講求創(chuàng)造一個(gè)保障平等、自由、人權(quán)的社會(huì)。生態(tài)、經(jīng)濟(jì) 和社會(huì)三方面的永續(xù)發(fā)展和協(xié)調(diào)均衡是我國(guó)永續(xù)發(fā)展的三大要件，互為關(guān)聯(lián)不可分割。二、產(chǎn)業(yè)園區(qū)永續(xù)發(fā)展永續(xù)發(fā)展的定義如上所介紹，但落實(shí)到產(chǎn)業(yè)園區(qū)的永續(xù)發(fā)展又應(yīng)為何？基本 上產(chǎn)業(yè)園區(qū)的規(guī)劃觀念來(lái)自工業(yè)區(qū)，由于工業(yè)的發(fā)展具有污染性，在先進(jìn)工 業(yè)發(fā)展國(guó)家遭受工業(yè)污染之后

10、，為集中防治污染同時(shí)減少工業(yè)污染零星分散 的缺點(diǎn)，爰有工業(yè)區(qū)的設(shè)置。將工業(yè)集中，一方面可以結(jié)合上下游產(chǎn)業(yè)發(fā)揮 整體效能，減少原料與產(chǎn)品的運(yùn)送成本，另一方面則有控制污染源于特定地 區(qū)，以便于管理及輔導(dǎo)改善。早期工業(yè)區(qū)的產(chǎn)業(yè)型態(tài)多偏重于生產(chǎn)性的工廠， 其對(duì)土地的利用多系由生產(chǎn) 面來(lái)考慮，因此土地規(guī)劃均以工廠使用為主，相關(guān)性的服務(wù)設(shè)施多不在規(guī)劃 開(kāi)發(fā)者的考慮圍，我們可以說(shuō)當(dāng)時(shí)是生產(chǎn)導(dǎo)向的工業(yè)區(qū)開(kāi)發(fā)時(shí)期。 但近年來(lái), 工業(yè)的發(fā)展型態(tài)改變快速，產(chǎn)品的價(jià)值中，生產(chǎn)產(chǎn)品的過(guò)程占整體的產(chǎn)品價(jià) 值比例逐漸下降，更多運(yùn)籌管理、及時(shí)運(yùn)送、財(cái)務(wù)調(diào)度、研究發(fā)展、創(chuàng)意思 考、等過(guò)程在產(chǎn)品的價(jià)值鏈中的重要性與比例上升，為求

11、增加產(chǎn)品的綜 效( Synergy )，將過(guò)去不相關(guān)的生產(chǎn)作業(yè)與服務(wù)作業(yè)集中發(fā)展，已成為二 十世紀(jì)末到二十一世紀(jì)初的工業(yè)區(qū)發(fā)展主流， 也因此未來(lái)的工業(yè)區(qū)不再是傳 統(tǒng)工業(yè)生產(chǎn)為主的型態(tài)，而是綜合各種生產(chǎn)、研發(fā)、生產(chǎn)性服務(wù)設(shè)施、 等為一體的產(chǎn)業(yè)園區(qū)型態(tài)， 也因此產(chǎn)業(yè)園區(qū)也將由生產(chǎn)導(dǎo)向逐漸轉(zhuǎn)變成服務(wù) 導(dǎo)向，其定義應(yīng)為：一特定地區(qū)的土地，提供產(chǎn)業(yè)發(fā)展所需，以提升產(chǎn)業(yè) 的生產(chǎn)效率，并藉由土地多元化使用與服務(wù)機(jī)能的加入，創(chuàng)造產(chǎn)業(yè)綜效與附 加價(jià)值。 至于產(chǎn)業(yè)園區(qū)的永續(xù)發(fā)展，植基于二個(gè)基礎(chǔ)，一是產(chǎn)業(yè)園區(qū)的廠商得以永續(xù) 經(jīng)營(yíng)發(fā)展，這包括產(chǎn)業(yè)園區(qū)廠商既有產(chǎn)業(yè)型態(tài)的持續(xù)性經(jīng)營(yíng)成功，或是既有 產(chǎn)業(yè)型態(tài)能隨著整體外在環(huán)

12、境調(diào)整轉(zhuǎn)型發(fā)展，簡(jiǎn)言之，廠商必須要能賺取利 潤(rùn)，方有其長(zhǎng)期利用產(chǎn)業(yè)園區(qū)的必要性。另一個(gè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)永續(xù)經(jīng)營(yíng)的基礎(chǔ)在于產(chǎn)業(yè)園區(qū)的經(jīng)營(yíng)者要能有足夠的管理 能力，使園區(qū)的質(zhì)量能夠符合區(qū)廠商的需求，讓廠商在園區(qū)具有榮譽(yù)與受尊 重的感覺(jué)，同時(shí)如果園區(qū)經(jīng)營(yíng)者尚能提供整合服務(wù)功能，包括：技術(shù)協(xié)助與 研發(fā)、營(yíng)銷(xiāo)、管理咨詢、等，讓廠商獲得聚集的效益，同時(shí)經(jīng)營(yíng)者又能 以最少的成本提供服務(wù)，則園區(qū)就具有永續(xù)經(jīng)營(yíng)的可能。因此我們對(duì)于產(chǎn)業(yè) 園區(qū)的永續(xù)發(fā)展可定義為： 在一特定產(chǎn)業(yè)園區(qū)，建立一套規(guī)劃與執(zhí)行的策 略與方法，讓區(qū)的產(chǎn)業(yè)與管理機(jī)制得以適當(dāng)?shù)呐浜险w發(fā)展趨勢(shì)，機(jī)動(dòng)調(diào)整 因應(yīng)，并有適當(dāng)?shù)馁Y源以從事自我成長(zhǎng)與發(fā)展空間。以下

13、我們就要探討產(chǎn) 業(yè)園區(qū)永續(xù)經(jīng)營(yíng)可能的問(wèn)題與我們應(yīng)有的對(duì)策。參、產(chǎn)業(yè)園區(qū)永續(xù)發(fā)展的問(wèn)題產(chǎn)業(yè)園區(qū)的規(guī)劃者與經(jīng)營(yíng)者當(dāng)然都希望產(chǎn)業(yè)園區(qū)能夠永續(xù)發(fā)展，因?yàn)橛览m(xù)發(fā)展代表著規(guī)劃者的真知灼見(jiàn)，也代表著經(jīng)營(yíng)者的用心與努力，但許多產(chǎn)業(yè)園 區(qū)仍然無(wú)法如大家之所愿得以永續(xù)發(fā)展，產(chǎn)業(yè)園區(qū)會(huì)逐漸老化，區(qū)的廠商也 會(huì)不斷的淘汰更新，就像大多數(shù)的產(chǎn)業(yè)發(fā)展過(guò)程一般，這也困擾了園區(qū)的規(guī) 劃者、經(jīng)營(yíng)者、以及園區(qū)的廠商，其問(wèn)題成因究竟何在？茲舉其主要成因如 次：一、產(chǎn)業(yè)變動(dòng)快速產(chǎn)業(yè)園區(qū)的規(guī)劃開(kāi)發(fā)者在過(guò)去的地區(qū)往往背負(fù)有過(guò)多的土地利用的原罪，過(guò)去一般土地規(guī)劃的學(xué)者專(zhuān)家由土地的角度觀察工業(yè)用的土地開(kāi)發(fā)方式，往往不符社會(huì)正義公平的原則，有

14、圖利工業(yè)廠商的行為模式，被視為土地利用的 叛徒，但在工業(yè)區(qū)利用者的廠商角度而言，卻仍嫌工業(yè)區(qū)的土地利用開(kāi)發(fā)速 度無(wú)法配合其產(chǎn)業(yè)需求，同時(shí)欠缺土地利用的彈性，土地開(kāi)發(fā)的遲緩與欠缺 彈性，往往是影響產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要因素。為何同一件開(kāi)發(fā)事項(xiàng)，由不同角度來(lái)看卻有如此不同的結(jié)果呢？其主要成因 在于一般土地學(xué)者觀察土地利用系由住宅或生活的角度來(lái)看，而人類(lèi)的生活型態(tài)數(shù)百年來(lái)始終如一，變動(dòng)不大；但是生產(chǎn)行為的模式卻完全不然。百年 來(lái)人類(lèi)由農(nóng)業(yè)社會(huì)快速轉(zhuǎn)變?yōu)楣I(yè)社會(huì)， 即使十年前的工業(yè)型態(tài)也與目前大 不相同，因此對(duì)于土地利用的方式與需求也大不相同。過(guò)去開(kāi)發(fā)的產(chǎn)業(yè)園區(qū) 系因應(yīng)當(dāng)時(shí)的產(chǎn)業(yè)型態(tài)從事規(guī)劃開(kāi)發(fā)，隨著產(chǎn)業(yè)型態(tài)

15、的改變，過(guò)去的產(chǎn)業(yè)園 區(qū)所提供的各種服務(wù)功能往往無(wú)法符合新型態(tài)的產(chǎn)業(yè)需要，例如：傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè) 用地需要價(jià)廉，高科技產(chǎn)業(yè)更需質(zhì)高，因此造成產(chǎn)業(yè)園區(qū)永必須隨時(shí)調(diào)整變 動(dòng)，以符合產(chǎn)業(yè)發(fā)展變動(dòng)的腳步。二、園區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展型態(tài)難預(yù)測(cè)產(chǎn)業(yè)型態(tài)變動(dòng)快速，目前已能為大多數(shù)土地專(zhuān)家所能接受，但接下來(lái)大家又 會(huì)問(wèn)，難道規(guī)劃開(kāi)發(fā)者無(wú)法有效預(yù)測(cè)并預(yù)為因應(yīng)嗎？雖然大多數(shù)的產(chǎn)業(yè)專(zhuān)家 或規(guī)劃者很不愿意承認(rèn)，但事實(shí)上其答案卻是：產(chǎn)業(yè)的發(fā)展型態(tài)確實(shí)是很難 正確的預(yù)測(cè)。于一九七0年代開(kāi)始在做十大建設(shè)時(shí)，當(dāng)年的高科技產(chǎn)業(yè)是石 油化學(xué)與鋼鐵冶煉工業(yè)（雖然一九七0年美國(guó)已有航天員登陸月球的創(chuàng)舉， 但即使到今天，那仍然算是尖端科技，而非能被大多

16、數(shù)人類(lèi)運(yùn)用于生活的高 科技產(chǎn)業(yè)），而一九八0年代開(kāi)始計(jì)算機(jī)被大量運(yùn)用，由傳統(tǒng)的大型主機(jī)開(kāi) 始，直到迷你的個(gè)人計(jì)算機(jī)形成主流，也只有十?dāng)?shù)年的時(shí)間，由一九九0年 代開(kāi)始，個(gè)人計(jì)算機(jī)的快速進(jìn)展，也完全改變了生產(chǎn)作業(yè)的型態(tài)與大多數(shù)人 的生活方式。而相關(guān)的，近十年來(lái)的無(wú)線通訊興起，也大大的改變?nèi)祟?lèi)的生 活習(xí)性。而這些變動(dòng)雖有跡可尋，但變動(dòng)速度卻往往是十分快速，在以基礎(chǔ) 工業(yè)為主的產(chǎn)業(yè)時(shí)代，對(duì)于工業(yè)區(qū)的規(guī)劃開(kāi)發(fā)著重于大規(guī)模的土地供給，而 電子產(chǎn)業(yè)為主的工業(yè)生產(chǎn)，需要廠房規(guī)模相對(duì)較小，但對(duì)于生產(chǎn)環(huán)境的要求 卻遠(yuǎn)較傳統(tǒng)基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)為高，同時(shí)對(duì)于外圍配套的相關(guān)產(chǎn)業(yè)需求也增加了許 多，例如：研發(fā)用地需求、物流用地需求

17、、雙語(yǔ)學(xué)校需求、等，因此規(guī)劃上如無(wú)法配合，將無(wú)法符合廠商設(shè)廠需求。而未來(lái)生物科技的發(fā)展，可以 想象的其對(duì)土地利用的需求也將與過(guò)去會(huì)有所不同，因此無(wú)論規(guī)劃者如何英明，要能一次規(guī)劃出一個(gè)能永續(xù)經(jīng)營(yíng)的產(chǎn)業(yè)園區(qū)， 確實(shí)是一個(gè)不可能的任務(wù)。三、產(chǎn)業(yè)特性之異質(zhì)化傳統(tǒng)工業(yè)區(qū)容納的產(chǎn)業(yè)以制造業(yè)為主，其余土地的利用則皆為公共設(shè)施用 地，對(duì)于工業(yè)發(fā)展的相關(guān)配合性土地利用型態(tài)，則都想象成廠商會(huì)自行利用 鄰近的都市計(jì)劃或區(qū)域計(jì)劃的相關(guān)土地使用，因此很少會(huì)對(duì)于工業(yè)區(qū)的土地 利用加以規(guī)劃設(shè)廠用地以外的使用。而現(xiàn)在產(chǎn)業(yè)發(fā)展型態(tài)已與過(guò)去有很大的不同，產(chǎn)品的價(jià)值鏈中，制造生產(chǎn)所 占的比例逐漸降低，取而代之的是過(guò)程中運(yùn)籌管理、物

18、流、上下游產(chǎn)業(yè)的所 衍生的附加價(jià)值，也因此未來(lái)工業(yè)區(qū)將不再只是工業(yè)發(fā)展所需的用地，而應(yīng) 該有更多的土地利用型態(tài)同時(shí)并存，互相搭配，以創(chuàng)造更高的產(chǎn)業(yè)附加價(jià)值。 所以未來(lái)園區(qū)的型態(tài)將以產(chǎn)業(yè)園區(qū)的型態(tài)發(fā)展，而不會(huì)只有工業(yè)使用，產(chǎn)業(yè) 園區(qū)的產(chǎn)業(yè)將會(huì)有許多異質(zhì)化的產(chǎn)業(yè)共存， 如何能規(guī)劃配合各種異質(zhì)化產(chǎn)業(yè) 均能接受的園區(qū)以吸引產(chǎn)業(yè)進(jìn)駐，也是產(chǎn)業(yè)園區(qū)規(guī)劃的必然趨勢(shì)。四、產(chǎn)業(yè)用地需求不同產(chǎn)業(yè)型態(tài)會(huì)對(duì)產(chǎn)業(yè)用地有不同的需求，例如：重化工業(yè)的產(chǎn)業(yè)用地需要 冷卻用水及港埠運(yùn)送原料及成品，因此對(duì)于濱海地區(qū)有港埠設(shè)施的工業(yè)用地 有較高的需求，同時(shí)此類(lèi)工業(yè)著重于平面的土地利用，其或許是露天的管線 設(shè)施，或許是單層高度達(dá)二、

19、三十公尺的廠房設(shè)施，規(guī)劃時(shí)增加其容積率并 無(wú)實(shí)質(zhì)功用，其對(duì)于建蔽率的需求遠(yuǎn)較容積率為高。而半導(dǎo)體電子工業(yè)則著 重于防塵與潔凈的生產(chǎn)空間，對(duì)于鹽害與風(fēng)砂較大的濱海地區(qū)，接受度比較 低。至于生物科技產(chǎn)業(yè)，也有其特殊的用地需求，因此隨著產(chǎn)業(yè)型態(tài)的轉(zhuǎn)變, 以及產(chǎn)業(yè)價(jià)值鏈的分配型態(tài)不同，對(duì)于產(chǎn)業(yè)用地的需隨時(shí)在改變的，因此很 難有產(chǎn)業(yè)園區(qū)的規(guī)劃能符合所有產(chǎn)業(yè)于各不同時(shí)點(diǎn)的需求。五、產(chǎn)業(yè)園區(qū)更新困難地區(qū)開(kāi)發(fā)工業(yè)區(qū)已有逾三十年的歷史，許多當(dāng)年的優(yōu)良質(zhì)量工業(yè)區(qū)，隨著產(chǎn) 業(yè)變動(dòng)與設(shè)施的老舊已成為亟待更新改善的工業(yè)區(qū)，但在既有區(qū)廠商生產(chǎn)發(fā)展階段不同，個(gè)別營(yíng)運(yùn)狀況也不同的情形下，要決定一個(gè)時(shí)點(diǎn)將區(qū)工廠停止 生產(chǎn)去辦理

20、更新確實(shí)不易。同時(shí)地區(qū)土地私有制的情形下，要去取得已由廠 商購(gòu)買(mǎi)的土地或協(xié)商廠商共同辦理更新，往往是吃力不討好的工作。因此政 府過(guò)去多年來(lái)極力想推動(dòng)工業(yè)區(qū)的更新工作，卻都無(wú)法真正執(zhí)行，即表示其 確實(shí)存在之困難度。六、產(chǎn)業(yè)生命周期任何產(chǎn)業(yè)都有其一定的產(chǎn)業(yè)生命周期，我們?cè)诋a(chǎn)業(yè)園區(qū)規(guī)劃時(shí)，都是以當(dāng)時(shí) 最成熟、需求量最大、發(fā)展?jié)摿ψ畲?、或附加價(jià)值最高的產(chǎn)業(yè)需求作為我們 的規(guī)劃標(biāo)的。然而面對(duì)產(chǎn)業(yè)有一定的產(chǎn)業(yè)生命周期，而且產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也有其 不可預(yù)測(cè)性，因此產(chǎn)業(yè)園區(qū)的長(zhǎng)期永續(xù)發(fā)展，要能在規(guī)劃之初即可面面顧及 且要可?？删?，確實(shí)是一個(gè)困難的挑戰(zhàn)。肆、產(chǎn)業(yè)園區(qū)永續(xù)利用的發(fā)展策略產(chǎn)業(yè)園區(qū)的永續(xù)發(fā)展既是如此的困難，

21、 是否就不應(yīng)該去做呢？答案應(yīng)該是否 定的，主要是在目前的變動(dòng)的大環(huán)境下，要能掌握一切變量去做一個(gè)永遠(yuǎn)不 變的規(guī)劃，應(yīng)該也是緣木求魚(yú)，不可能會(huì)有的情形。因此我們應(yīng)該做的是如 何擴(kuò)大我們的規(guī)劃彈性，在可能的條件下去做最好的規(guī)劃，并保留彈性去因 應(yīng)變革，才是政府與民間共同應(yīng)該去努力的方向，茲將可能的發(fā)展策略建議 如下：一、彈性的土地使用管制機(jī)制地區(qū)過(guò)去的土地利用管制，多著重于防弊，而較欠缺興利的考慮，而面對(duì)多 變的現(xiàn)實(shí)世界，過(guò)去的單一土地使用管制的方式必然無(wú)法符合產(chǎn)業(yè)的需求。因此對(duì)于產(chǎn)業(yè)園區(qū)土地使用管制應(yīng)有較大的彈性以配合產(chǎn)業(yè)的發(fā)展需要，例如：除了生產(chǎn)、公共設(shè)施所需的土地使用外，教育用地、住宅用地、

22、倉(cāng)儲(chǔ)用 地、研發(fā)用地、服務(wù)設(shè)施用地、休閑用地、等用地，雖然部份看似與工 產(chǎn)業(yè)發(fā)展并無(wú)直接相關(guān)，但卻是廠商或其它新興產(chǎn)業(yè)型態(tài)發(fā)展所必須，因此 土地利用規(guī)劃者必須有著更多的規(guī)劃構(gòu)思與新的產(chǎn)業(yè)發(fā)展觀念，土地的規(guī)劃應(yīng)與產(chǎn)業(yè)的趨勢(shì)相契合，所以未來(lái)從事產(chǎn)業(yè)園區(qū)規(guī)劃的規(guī)劃師，也應(yīng)該有產(chǎn) 業(yè)方面的訓(xùn)練與了解，隨著世界經(jīng)濟(jì)形勢(shì)與產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢(shì)而有彈性的思維， 以確保有限土地資源能真正發(fā)揮永續(xù)的利用功能。二、土地公有土地公有是產(chǎn)業(yè)園區(qū)永續(xù)發(fā)展的重要作法， 過(guò)去地區(qū)的一般工業(yè)區(qū)開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn) 中，因未動(dòng)用政府預(yù)算辦理開(kāi)發(fā)工作，而采類(lèi)似 BOT勺模式開(kāi)發(fā)，因此土地 必須出售以回收開(kāi)發(fā)資金， 政府對(duì)土地的掌控能力隨著土地的出售

23、而不再存 在，其后隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展勺步調(diào)政府雖有意辦理工業(yè)區(qū)勺土地更新工作，但無(wú) 論在地價(jià)上勺高漲或土地權(quán)屬上勺復(fù)雜，都使得更新工作停滯不前，嚴(yán)重影 響工業(yè)區(qū)勺永續(xù)經(jīng)營(yíng)。大陸地區(qū)目前均為公有土地制度，所有產(chǎn)業(yè)發(fā)展勺用 地均采出租方式辦理，因此政府仍享有土地勺最終主權(quán)，將來(lái)隨著產(chǎn)業(yè)型態(tài) 勺變動(dòng)可有比較大勺彈性去利用土地做更佳勺利用， 使永續(xù)發(fā)展勺可行性大 增。由于產(chǎn)業(yè)勺發(fā)展具有變動(dòng)快速與難預(yù)測(cè)勺特性，因此保留部份土地采公 有土地制，只做出租而不出售，政府可用以吸引重要投資案，同時(shí)也保有對(duì) 該土地勺完整權(quán)利， 不讓廠商以土地獲取利潤(rùn)， 而真正勺去用心于產(chǎn)業(yè)發(fā)展， 如此方可達(dá)成產(chǎn)業(yè)園區(qū)勺永續(xù)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)。三

24、、土地儲(chǔ)備 產(chǎn)業(yè)園區(qū)土地勺利用與發(fā)展，與一般住宅用地勺最大不同在于速度，產(chǎn)業(yè)勺 變動(dòng)難以預(yù)測(cè)，市場(chǎng)勺景氣循環(huán)更是影響其生產(chǎn)制造勺重要因素，其變動(dòng)速 率是土地開(kāi)發(fā)者所難以望其項(xiàng)背。產(chǎn)業(yè)園區(qū)得以永續(xù)經(jīng)營(yíng)，必須要有靈活與 快速勺土地供應(yīng)， 由于產(chǎn)業(yè)發(fā)展具有時(shí)效性， 因此產(chǎn)業(yè)園區(qū)必須要有儲(chǔ)備量， 以因應(yīng)產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)變動(dòng)所需勺生產(chǎn)、倉(cāng)儲(chǔ)、運(yùn)銷(xiāo)等用地需求，創(chuàng)造產(chǎn)業(yè)對(duì)園區(qū) 勺需求與依賴(lài)，因此儲(chǔ)備適量勺土地以及時(shí)供應(yīng)廠商所需，為產(chǎn)業(yè)園區(qū)必須 努力勺方向。 產(chǎn)業(yè)園區(qū)的儲(chǔ)備量原則不宜小于開(kāi)發(fā)園區(qū)面積的 10，如果土地采公有， 無(wú) 須考慮利息負(fù)擔(dān)問(wèn)題，惟儲(chǔ)備太大量仍會(huì)有不經(jīng)濟(jì)的問(wèn)題，太小又無(wú)法配合 廠商需求，因此如何配

25、合產(chǎn)業(yè)特性、區(qū)位需求、群聚效果、去規(guī)劃產(chǎn)業(yè) 園區(qū)儲(chǔ)備用地，也是規(guī)劃人員面臨永續(xù)發(fā)展所需的重要技能。四、民營(yíng)化經(jīng)營(yíng)產(chǎn)業(yè)園區(qū)的永續(xù)發(fā)展課題中，永續(xù)的經(jīng)營(yíng)管理也是非常重要的挑戰(zhàn)。一般而言，愈是先進(jìn)的國(guó)家，園區(qū)的經(jīng)營(yíng)管理愈采民營(yíng)化方式辦理；反之，尚在發(fā)展初期的國(guó)家，則較偏重于政府的介入。這是因?yàn)橛且验_(kāi)發(fā)國(guó)家，其法令 制度愈齊備，民間力量亦愈壯大，因此對(duì)于工業(yè)區(qū)的開(kāi)發(fā)多傾向自由經(jīng)濟(jì)運(yùn) 作，完全由民間市場(chǎng)供需機(jī)制決定開(kāi)發(fā)， 亦由使用者付費(fèi)觀點(diǎn)成立管理機(jī)構(gòu)， 由工業(yè)區(qū)廠商自行設(shè)置，但對(duì)于政府應(yīng)有的服務(wù)，因廠商于地方繳稅，故地 方提供行政服務(wù)與公共設(shè)施也是理所當(dāng)然的事，尚無(wú)爭(zhēng)議。而在開(kāi)發(fā)中國(guó)家，由于整體法制

26、并不完備，為加速投資以促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，設(shè) 置工業(yè)區(qū)以吸引外資投資設(shè)廠為近年開(kāi)發(fā)中國(guó)家所常用的手段。 由于在短期 無(wú)法全面自由化與法制化，因此對(duì)于少數(shù)特區(qū)給予特殊優(yōu)惠以及行政協(xié)助， 已為一常態(tài)手段。 因此政府的介入提供單一窗口的服務(wù)就成為一種吸引外資 的優(yōu)惠，至于由中央或由地方設(shè)置管理機(jī)構(gòu)則決定于工業(yè)區(qū)的性質(zhì)或國(guó)家中 央與地方分權(quán)的程度。地區(qū)過(guò)去由政府設(shè)置管理機(jī)構(gòu)的方式目前正面臨到財(cái)源困難與人員管理的 問(wèn)題，正待民營(yíng)化機(jī)制的導(dǎo)入以重新活化其功能。目前大陸地區(qū)對(duì)于工業(yè)區(qū)的管理基本上系采過(guò)去開(kāi)發(fā)中國(guó)家與已開(kāi)發(fā)國(guó)家之優(yōu)點(diǎn)，運(yùn)用政府體制提供單一窗口服務(wù)，但成立公司組織從事市場(chǎng)運(yùn)作，可兼顧行政輔導(dǎo)與服務(wù)效率

27、， 同時(shí)其將工業(yè)區(qū)開(kāi)發(fā)管理公司公開(kāi)上市之方式募集資金更是極具創(chuàng)意，惟該方式于目前中國(guó)大陸經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，土地價(jià)格快速上漲的條件下可行，并非 其它國(guó)家也有可行性。但無(wú)論何種方式，基本上藉由民營(yíng)化的活力與彈性， 才能充分發(fā)揮效率，形成永續(xù)經(jīng)營(yíng)管理的基礎(chǔ)。五、持續(xù)的發(fā)展檢討機(jī)制在快速變動(dòng)的的時(shí)代中，沒(méi)有任何的事情是可永久不變的，因此產(chǎn)業(yè)園區(qū)要 能永續(xù)發(fā)展，必須要有持續(xù)的檢討機(jī)制，不只針對(duì)土地使用的發(fā)展的情形進(jìn) 行檢討，同時(shí)也要針對(duì)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)進(jìn)行預(yù)測(cè)了解，以使土地利用能切合 產(chǎn)業(yè)的發(fā)展需求，方可達(dá)成雙贏的目標(biāo)。過(guò)去地區(qū)的都市及區(qū)域發(fā)展法規(guī)所 規(guī)定的相關(guān)計(jì)劃法定檢討期限為五年， 而通常各級(jí)政府并無(wú)法做

28、到準(zhǔn)時(shí)檢討 的目標(biāo)，而一延再延。但產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與都市發(fā)展的速度不同，產(chǎn)業(yè)發(fā)展變動(dòng) 十分快速，因此產(chǎn)業(yè)園區(qū)的發(fā)展檢討，必須隨時(shí)因應(yīng)變動(dòng)調(diào)整，這種變動(dòng)除 了產(chǎn)業(yè)型態(tài)的變動(dòng)外，也包括產(chǎn)業(yè)景氣的循環(huán)變動(dòng)，因此發(fā)展的檢討原則因 以每年檢討為宜，最多不宜超過(guò)二年，以確保產(chǎn)業(yè)園區(qū)的土地利用與產(chǎn)業(yè)的 發(fā)展步調(diào)一致，希望土地的利用能協(xié)助產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，而不要變成產(chǎn)業(yè)發(fā)展的 阻力。六、營(yíng)運(yùn)基金 產(chǎn)業(yè)園區(qū)的永續(xù)發(fā)展，如同所有永續(xù)發(fā)展機(jī)制的建立，如要確保發(fā)展的成功,必須要有經(jīng)費(fèi)與以支持，而不要是仰賴(lài)不確定的經(jīng)費(fèi)來(lái)源，將使永續(xù)經(jīng)營(yíng)的 績(jī)效大打折扣。由于土地在開(kāi)發(fā)中國(guó)家系屬增值快速的財(cái)貨，因此在開(kāi)發(fā)過(guò) 程中加入類(lèi)似土地增值稅收效果的營(yíng)運(yùn)基金應(yīng)有必要。一方面透過(guò)基金的收取可使土地的價(jià)值合理反應(yīng)，另一方面則可透過(guò)基金來(lái)取得永續(xù)發(fā)展所需的 資金來(lái)源，例如：合理的管理機(jī)制建立、適當(dāng)?shù)漠a(chǎn)業(yè)園區(qū)環(huán)境維護(hù)、產(chǎn)業(yè)發(fā) 展的研究、產(chǎn)業(yè)用地的通盤(pán)檢討、等，有充裕的經(jīng)費(fèi)支持，將可使園區(qū) 的經(jīng)營(yíng)管理優(yōu)質(zhì)化，從而吸引優(yōu)良廠商進(jìn)駐，優(yōu)良廠商又會(huì)規(guī)劃優(yōu)質(zhì)的廠區(qū) 或土地利用，如此很容易形成正面的循環(huán)，也不會(huì)增加政府的負(fù)擔(dān)，使得民 營(yíng)化機(jī)制的推動(dòng)阻力減少，因此亟宜及早去做，以減少后來(lái)永續(xù)發(fā)展機(jī)制運(yùn) 作的困難。伍、結(jié)論與建議一、結(jié)論產(chǎn)業(yè)園區(qū)的發(fā)展是建立產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要手段之一， 產(chǎn)業(yè)園區(qū)的開(kāi)發(fā)并無(wú)法確 保國(guó)家