射洪名人疊景苑策劃案

1、射洪項目營銷策劃報告營銷策略篇定位?PART 1 現(xiàn)在，先回顧下以往的項目提案和所提到的問題，先做一份總結(jié)！ 經(jīng)過一個周期的探討和提案，我們似乎還沒有找到能跟項目吻合的形象定位。究竟，瓶頸出在哪里？12月6號的提案。該份提案比較詳細的剖析了該項目的現(xiàn)狀，項目優(yōu)勢，以及存在的問題。做得很全面也很系統(tǒng)化，里面主要提的有三點，一是區(qū)位優(yōu)勢；二是資源優(yōu)勢；三是產(chǎn)品優(yōu)勢。而最重要的一點所提到的，就是在射洪，花園式電梯公寓比較稀缺，這是相當準確的，這個就是我們產(chǎn)品的市場機會點之一。特別是提到的以休閑養(yǎng)生為核心賣點，實施差異化戰(zhàn)略，價值最大化，直接卻別于競爭對手，這點，就是我們接下來應(yīng)該走的路線之一。而市場

2、定位，打造片區(qū)高層休閑業(yè)標桿，這一定位我們也是比較認可的。在這里我們想下，賣休閑養(yǎng)生確實是我們需要的實際，但是賣休閑養(yǎng)生的前提是什么？另一份提案：最簡單的問題，如果不加上主畫面，單純看這個定位，還有看這個廣告詞，它能讓你聯(lián)想到什么嗎？它能告訴我們是在說什么產(chǎn)品嗎？.定位語：名人簡約 理想人生廣告語：綻放幸福之美而另外一份提案，所提到的項目定位，也是給予比較全面的定位，為“山河間，雙觀景地標休閑養(yǎng)生公寓”。這一定位也是圍繞項目功能以及特色展開，可惜就是比較復(fù)雜，功能性太過于復(fù)雜，而且也不能給人一目了然的記憶點，所以該項目定位也太過繁雜，鎖不住獨特記憶點，突不出市場差異點。提案 3戰(zhàn)略，PART

3、2我們的總體方向是什么？整理下，我們的整體思路是什么？漕寶路該項目是射洪何吉先先生的首個項目，還必須以此盤作為在該城市的突破口，來為以后的項目做鋪墊。由項目，來樹立企業(yè)品牌和文化，開發(fā)理念。挖掘項目最優(yōu)勢的核心來打造企業(yè)開發(fā)理念，做到雙劍齊發(fā)。打造出企業(yè)文化與產(chǎn)品優(yōu)勢能共鳴的產(chǎn)物，尋找出吻合項目與企業(yè)共同的定位挖掘項目的差異點，提煉出與眾不同的價值尋找目標客戶的關(guān)系，與客戶群體最關(guān)心的問題客戶80%為射洪本地客戶及周邊農(nóng)村進城的客戶，而投資小戶型的客戶。他們所追求的品味，是時尚又需要有內(nèi)涵。房地產(chǎn)的天然差別就是地段性，因為房地產(chǎn)的地段性是不可復(fù)制。產(chǎn)品配套特色理念30-80套房設(shè)計酒店管理高附

4、加值嚴謹?shù)脑O(shè)計規(guī)劃外觀精美高關(guān)注率3000平米雙園林景觀休閑水療健身會所體育綜合會館六星級大堂景觀品牌供應(yīng)商多重驗收標準成品化安裝人性化服務(wù)施工質(zhì)量嚴謹休閑休閑養(yǎng)生首選購房一條龍服務(wù)便民居住措施正如萬科的宗旨所說“建筑無限生活”，萬科的項目始終將 建筑產(chǎn)品、人性生活及居住理念三者相融合，缺一不可。而奧園折通過建筑體育文化地產(chǎn)，在打造著異類的品牌開發(fā)文化。何吉先先生地產(chǎn)，如何抓住我們的優(yōu)勢，來打造出與眾不同的企業(yè)建筑文化和精神文化？關(guān)鍵詞: 開發(fā)理念 項目特性射洪何吉先先生房地產(chǎn)開發(fā)系列之公寓系列接下來，正式進入對項目定位的探討。 我們先區(qū)分開來項目定位，究竟分為什么。從我們的觀點上講，此項目的

5、項目定位應(yīng)該分為四大組成部分。一是，項目功能定位，二是項目形象定位，三是項目廣告定位，四是項目文化定位。而項目功能定位只是產(chǎn)品對市場的一種交代，也就約簡單直接越好，所以我們的功能定位是“名人休閑養(yǎng)生公寓”，基本也沒有什么問題。 而最重要的，項目形象定位和廣告定位，我們所訴求的是三個“度”的問題，就是“高度”，“精度”，“深度”。四大定位是針對本案推廣的靈魂-“功能定位”功能性應(yīng)該在區(qū)域內(nèi)獨特，最好 是做到無競爭性-“形象定位”形象定位是提升該樓盤“顧客心理價值”的重要因素。增強顧客的購買信心，是我們的關(guān)鍵。-“價值定位” 價值定位是刺激購買欲望的關(guān)鍵，我們這個項目，需要精準的價值定位，來引發(fā)關(guān)

6、注，達成交易- “文化定位”增加產(chǎn)品內(nèi)涵，同時熏染企業(yè)的開發(fā)文化，建筑文化理念；關(guān)于“度”的問題 高度我們所講就是要讓站在整個市場之上，做到讓別人仰望我們。 精度我們的定位要完全符合項目，不要憑空捏造，不要抄襲別人，要完全針對項目量身定制，以符合項目實際。 深度有一定的文化內(nèi)涵，讓人既然容易記住，又不容易理解，要仔細去揣摩研究。尋找，PART 3一就是該項目的外觀是獨一無二，具有震撼力。假設(shè)項目外觀成型，那么在前方的濱河路上，每輛過往車輛都能一覽項目無疑。項目必將成為濱河路上的一道風(fēng)景，所以，必須強力炒作項目外觀并且結(jié)合濱河路。尋找項目差異優(yōu)勢二，該地區(qū)的置業(yè)群體都是本地高尚人群，加上我們的項

7、目是休閑養(yǎng)生公寓，在片區(qū)市場上比較奇缺。我們要在項目的升值能力上大作概念和文章，才能在營銷傳播中，吸引我們的目標客戶群。 第三，我們還需要提煉些因素來豐富項目的內(nèi)涵，使項目有更多的元素來吸引客戶，強化升值元素。比如國學(xué)園林，雙重園林景觀。第四，條件差異。建筑質(zhì)量好，施工情況穩(wěn)定，交房準時。何吉先先生的工程，是目前為止，施工過程中沒有中斷過的房地產(chǎn)項目。先看我們的項目定位樓盤項目功能定位【主題概念】射洪名人疊景公寓2314EElegant:優(yōu)雅高貴Ecology:生態(tài)，空中花園Energy:激情與活力、健身休閑配套E-net:電子網(wǎng)絡(luò)化帶來的高效率 休閑養(yǎng)生疊景公寓在此版塊中，形象生動的闡述了射

8、洪人民對生態(tài)環(huán)保事業(yè)的渴望與追寵。 CONDO國外流行的高檔服務(wù)式公寓，小而精致、時尚，小而高級、便捷，小而功能、配套齊全，最簡約的繁華，最奢侈的享受。這句話精確的概括了我們的項目特性。但是，我們需要的是精確的形象定位和視覺沖擊，才能吸引更多的人來，畢竟這個項目比較特殊。每個項目，都有一個靈魂，項目形象定位到廣告定位各方面的延伸，都需要一個靈魂來貫穿，接下來，就必須為項目尋求定位上的“靈魂”關(guān)鍵詞。而且，我們通過對強勢賣點的歸類，來打造出營銷差異點，這就是房地產(chǎn)營銷的必要手段！射洪名人疊景苑 的強勢賣點歸類1 外觀外觀是我們最大的亮點，是中國的喜文化與建筑風(fēng)格的融合，是一種視野的升華。是建筑師

9、智慧的結(jié)晶。2 空中花園+社區(qū)廣場空中花園也是我們樓盤的一大賣點，可以將中國棋藝文化也融入園林中，讓它的內(nèi)涵更加豐富。加上社區(qū)廣場的小景，我們可以提出“雙園林”美學(xué)。園藝智慧的結(jié)晶。射洪名人疊景苑的強勢賣點歸類射洪名人疊景苑的強勢賣點歸類3區(qū)域射洪濱江路 濱江路本身就是未來本區(qū)域發(fā)展的生命線，而從周邊樓盤的營銷上都有此說法。我們要用智慧去看，我們會發(fā)現(xiàn)，那是兩座城市間的心脈，就經(jīng)過我們的身邊！射洪名人疊景苑的強勢賣點歸類4 戶型精巧12套精美戶型，精巧合理,體現(xiàn)一種空間的美學(xué)智慧。理智的投資者清楚，戶型越小，其出租率和轉(zhuǎn)手率也越高，其投資回報率也越高。投資也是一種智慧。射洪名人疊景苑的強勢賣點

10、歸類5 五星級大堂五星級的大堂，體現(xiàn)奢華的氣勢。五星級的大堂，也是設(shè)計師們心血的印證，智慧的結(jié)晶。智慧建筑外觀戶型空間園林景觀雙城生活總結(jié)出靈魂詞語：星級大堂形態(tài)上，本項目的產(chǎn)品，分別應(yīng)對區(qū)域市場內(nèi)幾個“類似項目”的正面競爭，因此樹立本產(chǎn)品獨特的傳播核心，是項目運作的破冰之道！競爭上，本項目不僅要立足于本區(qū)域市場，而是要站立起另外的高度，倡導(dǎo)出異類的學(xué)說。營銷上，我們要打造比別人的同質(zhì)賣點更強勢的賣點，進行獨立賣點的強造。定義PART 4由靈魂詞“智慧”，塑造出獨特的形象定位名人疊景苑中國智慧建筑本想定義：首席中國智慧公寓，但是公寓太過直白，給人的幻想程度不深，不易勾起顧客的“好奇”，所以用建

11、筑來代替，主要是要給人一種既清晰又模糊的感覺。名人疊景苑中國智慧建筑一個高度，給人的范圍感覺是“項目本身所在地的雙景加上園內(nèi)本身設(shè)置雙景區(qū)”，人類古靈魂中題道，靠山面水的居住才是最具有像征說服力的居住體，也是吻合我們項目的區(qū)位，所以疊景這個詞，有比較高的高度和闊度。疊景苑名人疊景苑中國智慧建筑精度，我們的建筑是獨一無二的，我們的園林也是獨一無二的園林。大堂，沿濱江路的視覺，等等，我們都是獨一無二的。主要是用“首席”這個詞，來塑造這個樓盤的唯一性，不可替代性。首席名人疊景苑中國智慧建筑匯聚了中國的喜文化，融合進了建筑的外觀，從設(shè)計上和創(chuàng)新上講，這是一種中國智慧與文化的結(jié)晶。而且，也將中國的智慧設(shè)

12、計融入到整個大堂，整個空中花園風(fēng)格之中，將藝術(shù)與智慧又外到內(nèi)，由面到點的融合進去了樓盤之中。所以說，我們的項目是聰明的中國智慧的結(jié)晶。而從項目后面的分支賣點上，中國智慧學(xué)說還將延伸到很多方面。中國智慧由“射洪名人疊景苑中國智慧建筑”是何吉先先生開發(fā)的第一盤，直接渲染出一種獨特的企業(yè)文化。從一個大的高度上，渲染出一個企業(yè)的開發(fā)理念和建筑理念，就是要用藝術(shù)來融入建筑之中，讓建筑充滿文化，讓生活在成熟的設(shè)計理念和創(chuàng)新的設(shè)計風(fēng)格中得到升華！也從企業(yè)的精神文化層面上，突出金潤隆的企業(yè)精神就是要用自己的智慧，去創(chuàng)造和改變新的生活模式！所以，我們給出的企業(yè)開發(fā)理念是:名人疊景苑藝術(shù)智造生活所以該項目總思路是

13、以產(chǎn)品的形象定位“射洪首席中國智慧建筑”來推出，帶動企業(yè)文化“疊景苑藝術(shù)智造生活”的傳播，互相呼應(yīng)，以在推廣項目知名度的時候，能順應(yīng)出企業(yè)的開發(fā)文化。項目結(jié)合競爭市場，本項目的核心營銷思路項目結(jié)合競爭市場，本項目的核心營銷思路每一次傳播，都必須灌輸”疊景苑藝術(shù)智造生活“的企業(yè)開發(fā)理念。讓客戶信服開發(fā)商的實力和技術(shù)。樓盤形象定位塑造形象畫面塑造“休閑養(yǎng)生價值性”，是本樓盤營銷的關(guān)鍵包裝炒作”智慧外觀”概念，強調(diào)“首席”炒作外觀升值性炒作生活區(qū)域升值性炒作物管價值性炒作裝修價值性炒作園林、會所升值性炒作大堂升值性炒作居住舒適性炒作配套功能性包裝，PART 5我們想要達到的廣告目的：我們想要達到的廣

14、告目的： 如何在激烈的競爭市場中脫穎而出？如何在激烈的競爭市場中脫穎而出？從現(xiàn)狀到目標我們的目標：1.塑造與產(chǎn)品特性吻合的LOGO，增強項目感染力；2.利用外觀來做炒作，包裝神秘感，吸引消費者關(guān)注；3.廣告風(fēng)格不僅要大氣，也要包含喜慶氣氛，并塑造起投資大于價值的感官差，營造投資升值性與休閑舒適性，是本樓盤營銷上的核心！市場的現(xiàn)狀：1.09年上，剛性需求得到爆發(fā)性釋放，后半年走勢并不明朗；2.我們將面臨多個項目的競爭，預(yù)計未來市場仍有較大供應(yīng)量，內(nèi)部市場競爭激烈；3.本項目外觀性較強，但其他特色并不鮮明，核心競爭力尚不明顯。Question1：產(chǎn)品LOGO方面，我們是否能夠與產(chǎn)品特性吻合？Ans

15、wer：答案是肯定是必要的。一方面是由于周邊的主要競爭個案產(chǎn)品特色鮮明，百花齊放，樓盤若要脫穎而出靠的是自身的核心競爭力和視覺沖擊系統(tǒng)。另一方面由于本案周邊環(huán)境和配套設(shè)施落后，所以產(chǎn)品品質(zhì)和附加值皆很重要。Question2：我們的目標客戶在哪里？要吸引他們，我們該用什么畫面表達形式？Answer：概括地講，本項目的目標客戶基本為射洪投資客，而且投資公寓一族的，多數(shù)都是70-80年的年輕族。所以他們所喜愛的畫面，是高雅大氣，既要時尚，又要有點內(nèi)涵。Question3：主定位下，其他賣點怎么延伸？Answer：本案最大的競爭力是公寓房的性價比和升值能力問題。因此，“以己之長攻彼之短”是我們必須認

16、真研究的策略 。還有其他賣點必須僅靠靈魂詞“智慧”，來鳴題，才能讓傳播力繼續(xù)。另外，由于競爭對手強且后續(xù)推案量大，因此本案在推案節(jié)奏上還要采取審時度勢、同中求異的錯位競爭策略。Question5：營銷現(xiàn)場如何布置？Answer：營銷陣地的概念，不是單單的現(xiàn)場售樓處，是一個綜合營銷布局體系。 上面只是一個方向來對形象篇的延伸和對分支賣點的訴求，但是為了推廣更到位，我們還必須在營銷上針對我們的目標客戶群體的購買屬性，來做一套對“休閑”特性的塑造的廣告畫面?？偨Y(jié) 全案展示到此結(jié)束先看我們的項目定位樓盤項目功能定位【主題概念】射洪名人疊景公寓2314EElegant:優(yōu)雅高貴Ecology:生態(tài)，空中

17、花園Energy:激情與活力、健身休閑配套E-net:電子網(wǎng)絡(luò)化帶來的高效率 休閑養(yǎng)生疊景公寓在此版塊中，形象生動的闡述了射洪人民對生態(tài)環(huán)保事業(yè)的渴望與追寵。 CONDO國外流行的高檔服務(wù)式公寓，小而精致、時尚，小而高級、便捷，小而功能、配套齊全，最簡約的繁華，最奢侈的享受。這句話精確的概括了我們的項目特性。但是，我們需要的是精確的形象定位和視覺沖擊，才能吸引更多的人來，畢竟這個項目比較特殊。名人疊景苑中國智慧建筑匯聚了中國的喜文化，融合進了建筑的外觀，從設(shè)計上和創(chuàng)新上講，這是一種中國智慧與文化的結(jié)晶。而且，也將中國的智慧設(shè)計融入到整個大堂，整個空中花園風(fēng)格之中，將藝術(shù)與智慧又外到內(nèi)，由面到點的融合進去了樓盤之中。所以說，我們的項目是聰明的中國智慧的結(jié)晶。而從項目后面的分支賣點上，中國智慧學(xué)說還將延伸到很多方面。中國智慧由“射洪名人疊景苑中國智慧建筑”是何吉先先生開發(fā)的第一盤，直接渲染出一種獨特的企業(yè)文化。從一個大的高度上，渲染出一個企業(yè)的開發(fā)理念和建筑理念，就是要用藝術(shù)來融入建筑之中，讓建筑充滿文化，讓生活在成熟的設(shè)計理念和創(chuàng)新的設(shè)計風(fēng)格中得到升華！也從企業(yè)的精神文化層面上，突出金潤隆的企業(yè)精神就是要用自己的智慧，去創(chuàng)造和改變新的生活模式！所以，我們給出的企業(yè)