房開可行性實(shí)施報(bào)告

1、“某某房開”項(xiàng)目可行性研究報(bào)告第一部分 項(xiàng)目背景及開發(fā)企業(yè)概況 21 . 1某市概況 21. 2項(xiàng)目建設(shè)背景 31 . 3開發(fā)企業(yè)概況 4第二部分 項(xiàng)目市場(chǎng)投資環(huán)境和市場(chǎng)研究 42. 1項(xiàng)目概況 42. 2房地產(chǎn)市場(chǎng)綜述 52. 3周邊樓盤情況比較 62. 4市場(chǎng)需求調(diào)查分析 72. 5市場(chǎng)研究結(jié)論 7第三部分項(xiàng)目定位研究83. 1項(xiàng)目分析 83 . 2客戶定位 93 . 3價(jià)格定位 103 . 4戶型定位 113 . 5項(xiàng)目開發(fā)構(gòu)思與設(shè)想 11第四部分 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益分析 124 . 1項(xiàng)目估算的各項(xiàng)設(shè)定 124 . 2項(xiàng)目總體規(guī)劃指標(biāo) 134 . 3項(xiàng)目開發(fā)費(fèi)用估算 144. 4項(xiàng)目盈利J分

2、析 184. 5項(xiàng)目現(xiàn)金流量分析 204. 6項(xiàng)目資金籌措計(jì)劃及銀行借款償還計(jì)劃 20第五部分可行性研究結(jié)論21第一部分 項(xiàng)目背景及開發(fā)企業(yè)概況1. 1某市概況某因城區(qū)位于境內(nèi)貴山之陽而得名，某位于云貴高原東 部，是貴州省省會(huì)，是我國(guó)西南地區(qū)重要的中心城市之一， 是貴州省的政治、經(jīng)濟(jì)、文化、科教中心和西南地區(qū)重要的 交通通信樞紐、工業(yè)基地及商貿(mào)旅游服務(wù)中心。某是一座“山中有城，城中有山，綠帶環(huán)繞，森林圍城，城在林中，林在 城中”的具有高原特色的現(xiàn)代化城市，享有“森林之城，休 閑勝地”的美名。由于某市氣候宜人，一月最冷平均氣溫5C, 盛夏七月平均氣溫 24C，被譽(yù)為“第二春城” ，2005年某被

3、 評(píng)為中國(guó)最適宜人居城市排名第四位，2006年被評(píng)為“中國(guó)避暑之都”。某市轄六區(qū)一市三縣（云巖區(qū)、南明區(qū)、白云區(qū)、烏當(dāng) 區(qū)、花溪區(qū)、小河區(qū)、清鎮(zhèn)市、修文縣、開陽縣、息烽縣）， 市域總面積8034平方千米，市區(qū)面積 2403平方千米?！耙?市三縣”總面積 5625.5平方千米，占全市面積的70.04%。1. 2項(xiàng)目建設(shè)背景某市老城區(qū)土地面積只有 56平方公里，聚集130萬人 口（不包括流動(dòng)人口），每平方公里 2.5萬人的人口密度， 成為我國(guó)人口密度最大的城市之一。某市因城區(qū)三面環(huán)山，中心區(qū)（兩城區(qū)）可開發(fā)面積有 限，兩城區(qū)邊緣樓盤逐步成為購房人群置業(yè)首選。此外，商 品房外銷一直占據(jù)著某市商品房銷

4、售的較大比例，外來購房 者成為支撐某市住房市場(chǎng)需求增長(zhǎng)的重要力量。在全市商品 住房銷售對(duì)象結(jié)構(gòu)中（按銷售套數(shù)劃分），某市城區(qū)占37.9%， 某市其他地區(qū)占29.1%，省內(nèi)其他地區(qū)占24.6%，外省及境 外占8.4%，商品住房實(shí)際外銷比例達(dá)到33%由此可見，隨著某市城市經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速發(fā)展，市政基礎(chǔ)設(shè)施日臻完善，無 論是居住、經(jīng)商、子女就學(xué)都十分便捷；加之城市功能的不 斷完善，居住環(huán)境不斷改善，作為省會(huì)城市輻射、帶動(dòng)全省 的力度在不斷增強(qiáng)。目前某市城市發(fā)展的策略是，控制城市中心區(qū)住宅建 設(shè)，優(yōu)化和盤活現(xiàn)有存量土地，中心城區(qū)著重進(jìn)行環(huán)境整治 和公益性配套項(xiàng)目建設(shè)，以疏散中心區(qū)人口密度，減少交通 壓力，

5、住宅建設(shè)重點(diǎn)向中心城區(qū)邊緣、金陽新區(qū)、小河、花 溪、白云、烏當(dāng)發(fā)展，加緊對(duì)中心區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃的修編 工作。1. 3開發(fā)企業(yè)概況貴州某房開房地產(chǎn)開發(fā)有限公司是某房開置業(yè)(控股) 有限公司下屬的母系控股公司，主營(yíng)房地產(chǎn)開發(fā)，業(yè)務(wù)范圍 涵蓋房地產(chǎn)開發(fā)、銷售，物業(yè)管理，房屋租賃，市場(chǎng)管理服 務(wù)，家居設(shè)計(jì)等。某房開置業(yè)旗下房地產(chǎn)開發(fā)了國(guó)際甲級(jí)寫 字樓某房開大廈、國(guó)際五星級(jí)酒店廣州某房開威斯汀酒店、 高尚豪華住宅某房開花園等，目前某房開置業(yè)也成為廣州最 有實(shí)業(yè)的大型房地產(chǎn)企業(yè)之一。貴州某房開房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于2008年1月經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)成立，由某房開置業(yè)的子公司廣州某房開房地產(chǎn)開 發(fā)有限公司與貴州協(xié)輝

6、房地產(chǎn)開發(fā)有限公司共同組建，通過 招、牌、掛在某市土地礦產(chǎn)資源交易中心舉行的國(guó)有土地使 用權(quán)掛牌會(huì)競(jìng)得 G(07)38號(hào)地塊國(guó)有土地使用權(quán)，項(xiàng)目名 稱為“某某房開”。公司擁有員工31人，其中：中級(jí)職稱 8人，初級(jí)職稱 11人，公司內(nèi)部機(jī)構(gòu)設(shè)置：董事長(zhǎng)、總經(jīng)理、副總經(jīng)理、行 政辦、財(cái)務(wù)部、銷售部、開發(fā)部、項(xiàng)目工程部等，經(jīng)營(yíng)班子 由總經(jīng)理、常務(wù)副總經(jīng)理、副總經(jīng)理、財(cái)務(wù)總監(jiān)4人組成。第二部分項(xiàng)目市場(chǎng)投資環(huán)境和市場(chǎng)研究2. 1項(xiàng)目概況“某某房開”項(xiàng)目總占地234.31畝、156,208歸用地環(huán)境優(yōu)美，三面環(huán)山，并有林帶氣候宜人，區(qū)位優(yōu)越（一）項(xiàng)目地理位置“某某房開”項(xiàng)目綜合用地位于某市中心環(huán)北線小關(guān)貓

7、沖（距主干道僅 20米），原軍事俱樂部處，距某市市中心 噴水池4公里，距某市市政府（金陽）10公里，項(xiàng)目用地性質(zhì)為商住用地，屬某市四類地段，該項(xiàng)目位于順海公園兩側(cè)， 背靠小關(guān)湖，右鄰觀山公園，項(xiàng)目周邊被林帶緊密包圍，環(huán) 境優(yōu)雅，適宜居住。用地范圍內(nèi)場(chǎng)地規(guī)范平整，是某市老城 區(qū)非常稀缺且能成規(guī)模開發(fā)的優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)開發(fā)用地。（二）項(xiàng)目交通狀況由于項(xiàng)目用地在某市中心環(huán)北線兩側(cè)，中心環(huán)北線是連 接某市區(qū)和金陽新區(qū)的主要干道，交通十分便當(dāng)，按某市城 市規(guī)劃，連接某老城區(qū)與金陽新區(qū)的主要干道一一瑞金北路 至小關(guān)的高架橋已在籌備中。2. 2房地產(chǎn)市場(chǎng)綜述據(jù)某市房地產(chǎn)管理局對(duì)某房地產(chǎn)總需求量作如下預(yù)測(cè)：某市目前

8、人均建筑面積 20用,非農(nóng)業(yè)人口 160萬人，2010 年達(dá)到人均（城鎮(zhèn)居民）建筑面積25-28吊計(jì)算，住宅需求量為800-1280萬卅；每年非農(nóng)業(yè)人口盡增量 4.5萬人計(jì)算， 至2010年住宅量為405-756萬 吊，兩項(xiàng)目合計(jì)住宅總需求 量為1205-2036萬m,每年需求量為 200-340萬mK某市商品住宅遠(yuǎn)期需求增量預(yù)測(cè)（2007 2010 年）年份商品住宅需求量（萬m）商業(yè)用房需求量（萬m）寫字辦公房需求量合計(jì)（萬m）20072642372942008279258312200929327832820103083093471998年至2005年，某市房屋銷售額增速與房地產(chǎn)投資 增速基

9、本一致，空置商品房比例正常，存量房市場(chǎng)初步啟動(dòng)， 房地產(chǎn)市場(chǎng)總量基本平衡，結(jié)構(gòu)基本合理，價(jià)格基本穩(wěn)定， 某市房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展是平穩(wěn)健康的?？傮w上講，某市商品房開發(fā)和供應(yīng)總體上是正常的，結(jié) 構(gòu)趨向合理，消費(fèi)趨向理性，可以預(yù)測(cè)，某市房地產(chǎn)業(yè)將會(huì) 繼續(xù)支撐全市經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展。2. 3周邊樓盤情況比較項(xiàng)目周邊主要的樓盤情況項(xiàng)目位置銷售價(jià)格（元 /M2）銷售均價(jià)（元 /M2）銷售情況中天花園新添大道480065005300三期欣歆園蠻坡450055005200二手房?jī)r(jià)格小石城蠻坡450068005300已售罄銀?；▓@大營(yíng)坡520060005400已售罄保利云山小關(guān)480060005300已售80%2.

10、4市場(chǎng)需求調(diào)查分析針對(duì)本項(xiàng)目對(duì)某市場(chǎng)客戶進(jìn)行調(diào)查分析，客戶需求結(jié)論 如下：1 、項(xiàng)目周邊房地產(chǎn)開發(fā)對(duì)區(qū)域形象的提高，以及對(duì)稀 缺的自然資源的認(rèn)同，客戶普遍對(duì)本項(xiàng)目感興趣，傾向于更 舒適的環(huán)境，大部分以選擇自住為主。2 、客戶對(duì)產(chǎn)品及配套的要求高?？蛻羝毡閷?duì)生活、教 育等配套要求較高，在周邊尚未成熟的情況下，本項(xiàng)目需要 通過建設(shè)自身配套實(shí)現(xiàn)便利的生活。3、本項(xiàng)目輻射能力強(qiáng)。特別是商業(yè)街的投資價(jià)值，對(duì) 于外來客戶具有較大的吸引力。2. 5市場(chǎng)研究結(jié)論根據(jù)對(duì)某市房地產(chǎn)發(fā)展情況、本項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)格局以及客 戶需求的分析，本項(xiàng)目發(fā)展的市場(chǎng)機(jī)遇在于：1 、某房地產(chǎn)市場(chǎng)健康，目前處于快速發(fā)展期，本項(xiàng)目 具有很好

11、的發(fā)展局勢(shì)。2 、本項(xiàng)目區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)主要以本區(qū)域?yàn)橹?，?xiàng)目可提升空間大3 、項(xiàng)目地理位置連接度好，且處于某市老城區(qū)內(nèi)房地 產(chǎn)開發(fā)最熱的區(qū)域，具有很好的區(qū)域優(yōu)勢(shì)。4、客戶對(duì)本項(xiàng)目的認(rèn)可度高，本項(xiàng)目發(fā)展具有良好的 客戶基礎(chǔ)。第三部分項(xiàng)目定位研究3. 1項(xiàng)目分析項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)分析1、云巖區(qū)作為主要老城區(qū)，中心區(qū)可供應(yīng)的土地幾乎 為零，項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)新增項(xiàng)目非常少，項(xiàng)目的升值潛力較大， 投資風(fēng)險(xiǎn)非常小。2、緊臨黔靈公園和省政府，是市區(qū)稀有的可成規(guī)模開 發(fā)用地，區(qū)位和自然環(huán)境優(yōu)勢(shì)明顯。3、離某市老城區(qū)近，是受上班族歡迎的優(yōu)良地段。4、目前已建立起良好的政企、銀企關(guān)系，結(jié)合項(xiàng)目啟 動(dòng)快的特點(diǎn)，有利于項(xiàng)目在短期內(nèi)達(dá)到銀行

12、融資條件。項(xiàng)目機(jī)會(huì)點(diǎn)分析1、隨著連接某至金陽新區(qū)主干道一一瑞金北路至小關(guān) 高架橋的修建，將使住戶更便于進(jìn)入市區(qū)，也是本項(xiàng)目銷售 的又一賣點(diǎn)。2、區(qū)域內(nèi)在售項(xiàng)目售出率均在85測(cè)上，且近年來價(jià)格上升趨勢(shì)明顯，近期內(nèi)沒有咼端樓盤推出，競(jìng)爭(zhēng)放緩，有良 好的市場(chǎng)空間。3、云巖區(qū)系某市主城區(qū)，遵照某市兩城區(qū)規(guī)劃管理文 件“只拆不建”，“拆違建綠”、“拆舊建綠”的規(guī)劃指導(dǎo)原 則，區(qū)域內(nèi)已無成片的可開發(fā)用地，高尚、高品質(zhì)物業(yè)的后 續(xù)開發(fā)具有稀缺性。3. 2客戶定位1、近、遠(yuǎn)期客戶定位(1) 近期目標(biāo)客戶：老城區(qū)客戶為主，輻射某市周邊 新區(qū)部分客戶，以二次置業(yè)的中高端客戶為主。(2) 遠(yuǎn)期目標(biāo)客戶：因某市屬貴州

13、省省會(huì)城市，集教 育、文化、政治、經(jīng)濟(jì)為一體，周邊市區(qū)的企事業(yè)單位中高 層管理人員、公務(wù)員、高校教師、私企老板等，輻射周邊各 市各區(qū)的自住客戶。(3) 由于某市氣候宜人，有“中國(guó)第二春城”、“中國(guó) 避暑之都”、“爽爽的某”之稱，因此省外住戶的購買力也有 相當(dāng)?shù)臄?shù)量。(2)、目標(biāo)客戶背景描述：年齡：35-50歲置業(yè)能力：40萬以上年收入：5-10萬以上職業(yè)范圍：公務(wù)員、企事業(yè)中高層、高校高級(jí)教師、專業(yè)技 術(shù)人員、個(gè)體戶、私營(yíng)企業(yè)主等，以有換房需求、二次置業(yè)、 自住的企事業(yè)單位中高級(jí)人員和公務(wù)員、生意人為主力。目前生活狀況：多數(shù)有房（福利房或單位房），部分有車，改善居住環(huán)境愿望較強(qiáng)，為二次置業(yè)需求

14、。心理品性：在貴州深厚的歷史文化背景滋養(yǎng)下，有著強(qiáng)烈的 優(yōu)越感，表現(xiàn)為追求價(jià)值感，喜歡都市時(shí)尚生活，強(qiáng)調(diào)置業(yè) 不離城，同時(shí)渴望休閑生活，對(duì)自然生態(tài)、親水環(huán)境向往。3. 3價(jià)格定位1、 靜態(tài)價(jià)格預(yù)估（通過市場(chǎng)比較法）：4500元/平方米2、價(jià)格動(dòng)態(tài)預(yù)估近年某住宅價(jià)格年均增長(zhǎng) 8-10 %，總體呈平穩(wěn)上升趨 勢(shì)，2005年房地產(chǎn)新政影響下，房?jī)r(jià)增幅仍平穩(wěn)上升，反映 房地產(chǎn)市場(chǎng)投機(jī)行為少， 受宏觀調(diào)控影響少， 保守估計(jì)2010 年增幅為5%以兩個(gè)增幅來預(yù)測(cè)動(dòng)態(tài)價(jià)格：1、5%勺保守增幅。2、10%老城區(qū)板塊的快速增幅。3. 4戶型定位首期戶型配比：根據(jù)某市場(chǎng)供應(yīng)情況、中高端客戶市場(chǎng)需求，結(jié)合本項(xiàng)目的客

15、戶和檔次定位，首推的部分戶型配比為：小于90 m2左右的小三房型（三房?jī)蓮d一衛(wèi)）占 70.86%，大于90 m的 大三房型（三房?jī)蓮d兩衛(wèi)）約占29.14%。3. 5項(xiàng)目開發(fā)構(gòu)思與設(shè)想項(xiàng)目開發(fā)條件：本項(xiàng)目地塊建設(shè)指標(biāo)：總占地156,208m2,實(shí)際可用地面積136,447m2,容積率為3.5，總建筑面積 584,328.28m 2, 其中：計(jì)容積率總建筑面積 477,564.50 m 2,不計(jì)容積率總建 筑面積106,763.78m2。本項(xiàng)目地形較好，容積率適中，地塊 可塑性高，適合建設(shè)具有良好綠化景觀環(huán)境的大型社區(qū)。物業(yè)類型設(shè)想：本項(xiàng)目的居住規(guī)模預(yù)計(jì)約4,950戶。根據(jù)項(xiàng)目用地建設(shè)條件及項(xiàng)目中

16、高端的形象定位，預(yù)計(jì)本項(xiàng)目 物業(yè)類型將全部為高層。社區(qū)的停車方式主要是地下停車， 兼顧少量地面停車，總車位數(shù)預(yù)計(jì)將達(dá)約4,950個(gè)。商業(yè)開發(fā)構(gòu)思：項(xiàng)目商業(yè)為購物、休閑，布置在項(xiàng)目物 業(yè)高層的一至四樓。第四部分項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益分析4. 1項(xiàng)目估算的各項(xiàng)設(shè)定（1）項(xiàng)目說明1、項(xiàng)目用地 234.31畝，土地出讓金按 17.50萬元/畝，土地出讓合同契稅和土地交易傭金按3%計(jì)算。2、 在本項(xiàng)目中，拆遷補(bǔ)償費(fèi)按一次性支付 ，自有資金按 5.994億元計(jì)，其中土地成本 4,100萬元，拆遷補(bǔ)償費(fèi) 4.95 億元,啟動(dòng)資金5,000萬元。3、貸款年利率按6.48%（08年12月基準(zhǔn)利率上浮 20%）。4、預(yù)售條

17、件為工程施工至四層。5、 銷售費(fèi)用按銷售收入的1.7%計(jì)。（2）各項(xiàng)稅費(fèi)說明根據(jù)某市政府相關(guān)部門的有關(guān)規(guī)定：1、 房地產(chǎn)銷售稅金及附加為銷售收入的5.65%。2、土地增值稅（預(yù)征）為銷售收入的1%（3）項(xiàng)目開發(fā)銷售周期說明通過對(duì)某市房地產(chǎn)開發(fā)銷售狀況的詳細(xì)了解以及與公司相關(guān)部門負(fù)責(zé)人的全面溝通，對(duì)本項(xiàng)目的開發(fā)銷售周期做如下計(jì)劃：從 2008年4月至2012年12月。（4）各項(xiàng)成本費(fèi)用的設(shè)定根據(jù)某市房地產(chǎn)開發(fā)的實(shí)際情況，本項(xiàng)目各項(xiàng)成本費(fèi)用 可以歸納為：開發(fā)成本（包括土地成本、拆遷安置費(fèi)、前期 工程費(fèi)、建安工程費(fèi)和其他工程費(fèi)、開發(fā)期間稅費(fèi)）和開發(fā) 費(fèi)用（包括項(xiàng)目管理費(fèi)、銷售費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用）。結(jié)合我

18、司的經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)資料以及與各職能部門溝通的成果，對(duì)項(xiàng)目的土 地成本、工程成本進(jìn)行估算，各項(xiàng)稅費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)按政府有關(guān)規(guī)定 進(jìn)行估算。4. 2項(xiàng)目總體規(guī)劃指標(biāo)項(xiàng)目總體指標(biāo)：項(xiàng)目總建設(shè)期為 60個(gè)月1總用地面積 234.31畝、156,208 m22. 市政道路面積19,761 m3. 實(shí)際用地面積 136,447 m4. 總建筑面積 584,328.28m （含地下車庫 94,740.70m2）5. 建筑密度17.61%6. 綠化率46.80%項(xiàng)目公建區(qū)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)：該地塊公建區(qū)綜合規(guī)劃指標(biāo)如下：建筑面積30,568.97 m：含商業(yè)服務(wù)18633.50 m12班小學(xué)4,801 m8班幼兒園2,309.47

19、 m2衛(wèi)生站600 m2其他配套設(shè)施2,210 m社區(qū)服務(wù)等2,015 m4. 3項(xiàng)目開發(fā)費(fèi)用估算項(xiàng)目整體總投資估算：（一）土地成本本項(xiàng)目以招拍掛出讓方式進(jìn)行，地塊內(nèi)被拆遷安置單位 為某云巖鄉(xiāng)村體育俱樂部有限公司，通過與被拆遷單位溝 通，其拆遷補(bǔ)償安置費(fèi)用為4.95億元，土地出讓金為4,100萬元，契稅270萬元，交易傭金1,340萬元。土地成本合計(jì)：55,210萬元（二）前期工程費(fèi)（含勘查費(fèi)、規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)、三通一平、各項(xiàng)規(guī)費(fèi)等費(fèi)用）：584,328.28 m2X 40 元/ m =2,337 萬元前期工程費(fèi)合計(jì)：2,337萬元（三）基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)（含供水電氣、道路、排水排污、 綠化等）584,32

20、8.28 m2X 110 元/ m =6,428 萬元基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)合計(jì)：6,428萬元（四）建筑安裝費(fèi)（含土建、安裝等）：住宅部分：446,995.53 m2X 1,250 元/ m =55,874 萬元公共建筑部分：30,568.97 m2X 1,200元/ m2 =3,668萬元 車庫、設(shè)備房部分：96,740.70 m2X 1,300 元/ m =12,576 萬元架空層部份:10,023.08 m2X 1,300 元/ m =1,303 萬元 建安安裝費(fèi)合計(jì)：73,349萬元（五）開發(fā)間接費(fèi)（按1,2,3,4項(xiàng)之和的0.6 %計(jì)）：137,397 萬元 X 0.6% =824 萬元（六）

21、不可預(yù)見費(fèi)（按1,2,3,4,5 項(xiàng)之和的3%計(jì)）：138,221 萬元X 3%=4,146 萬元開發(fā)成本合計(jì)：142,368萬元（1,2,3,4,5,6項(xiàng)之和）（七）期間費(fèi)用：管理費(fèi)用：142,368萬元X 1.5%= 2,136萬元銷售費(fèi)用：237,989萬元X 1.7%= 4,045萬元期間費(fèi)用合計(jì)：6,181萬元（八）財(cái)務(wù)費(fèi)用（建設(shè)期利息）：財(cái)務(wù)費(fèi)用：30,000萬元X 6.48%X 2.50年=4860萬元項(xiàng)目總投資合計(jì)：153, 409萬元（九）總收益估算：銷售總收入：住宅部分：446,995.53 m2X 4,500 元/ m2= 201,148 萬元商業(yè)部分：18,633.50

22、 m2X 10,000 元/ m= 18,634 萬元車庫部分：4,552個(gè)X 40,000元/個(gè)=18,208萬元銷售總收入合計(jì)：237,989萬元（十）項(xiàng)目收益估算：項(xiàng)目可實(shí)現(xiàn)銷售收入237,989萬元，開發(fā)成本費(fèi)用142,368萬元，期間費(fèi)用6,181萬元，財(cái)務(wù)費(fèi)用4,860萬元， 土地增值稅2,380萬元，銷售稅金及附加 13,446萬元（按 銷售收入5.65%計(jì)算）。項(xiàng)目稅前利潤(rùn)總額 68,754萬元，實(shí)現(xiàn)稅前投資利潤(rùn)率44.82%，繳納所得稅17,188萬元，稅后利潤(rùn)51,565萬元， 實(shí)現(xiàn)稅后投資利潤(rùn)率 33.61%。其中二期開發(fā)費(fèi)用估算：（一）土地成本某房開計(jì)入容積率面積為47

23、7564.50平方米，其中二期計(jì)入容積率面積為119509.69平方米，則分?jǐn)偙壤秊?19509.69/477564.50 = 25.02%則 55210X 25.02%= 13,814 萬元土地成本合計(jì)：13,814萬元（二）前期工程費(fèi)（含勘查費(fèi)、規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)、三通一平、各項(xiàng)規(guī)費(fèi)等費(fèi)用）：158,478.36 m2X 40 元/ m2 =634 萬元前期工程費(fèi)合計(jì)：634萬元（三）基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)（含供水電氣、道路、排水排污、綠化等）158,478.36 mx 110 元/ m =1,743 萬元基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)合計(jì)：1,743萬元（四）建筑安裝費(fèi)（含土建、安裝等）：住宅部分（含小學(xué)幼兒園）：116,11

24、0.1 m2X 1,250元/ m2 = 14,514 萬元公共建筑部分：3,399.59 m2X 1,200元/ m =408萬元車庫、設(shè)備房部分：36, 594.79 m2X 1,300 元/ m =4757萬元架空層部份：2,373.88 m2X 1,300元/ m =309萬元建安安裝費(fèi)合計(jì)：19,988萬元（五）開發(fā)間接費(fèi)（按 1,2,3,4項(xiàng)之和的0.6 %計(jì)）：36179 萬元 X 0.6% =217 萬元（六）不可預(yù)見費(fèi)（按1,2,3,4,5 項(xiàng)之和的3%計(jì)）：36396 萬元 X 3%=1092 萬元開發(fā)成本合計(jì)：37,488萬元（1,2,3,4,5,6項(xiàng)之和）（七）期間費(fèi)用

25、：管理費(fèi)用：37,488萬元X 1.5%= 562萬元銷售費(fèi)用：56,249萬元X 1.7%= 956萬元期間費(fèi)用合計(jì)：1,518萬元（八）財(cái)務(wù)費(fèi)用（建設(shè)期利息）：財(cái)務(wù)費(fèi)用：20,000萬元X 5.94%X 2.50年=2970萬元項(xiàng)目總投資合計(jì)：41,976萬元（九）總收益估算:銷售總收入：住宅部分：108,797.58 m2X 4,500 元/ m2= 48,959 萬元 商業(yè)部分：742.43 m2X 10,000 元/ m2= 742 萬元車庫部分：1637個(gè)X 40,000元/個(gè)=6,548萬元銷售總收入合計(jì)：56,249萬元（十）項(xiàng)目收益估算：項(xiàng)目可實(shí)現(xiàn)銷售收入 56,249萬元，

26、開發(fā)成本費(fèi)用37,488 萬元，期間費(fèi)用1,518萬元，財(cái)務(wù)費(fèi)用2,970萬元，土地增 值稅562萬元，銷售稅金及附加3,178萬元（按銷售收入5.65% 計(jì)算）。項(xiàng)目稅前利潤(rùn)總額 10,139萬元，實(shí)現(xiàn)稅前投資利潤(rùn)率 24.15%，繳納所得稅2,535萬元，稅后利潤(rùn) 7604萬元，實(shí) 現(xiàn)稅后投資利潤(rùn)率18.12%。備注：1、 收入中未考慮每年市場(chǎng)房?jī)r(jià)8%-10%勺增幅。2、成本中也未考慮未來材料及人工上漲等因素。3、隨著市場(chǎng)的發(fā)展，未來項(xiàng)目完成時(shí)預(yù)計(jì)的整體利潤(rùn)會(huì)隨著每年市場(chǎng)房?jī)r(jià)增幅有所提高。4. 4項(xiàng)目盈利分析項(xiàng)目靜態(tài)盈利分析表序 號(hào)項(xiàng)目數(shù)值計(jì)量 單位單價(jià) （元）金額（萬元）1一、銷售總收入

27、242,2072其/、 中住宅部分452,595.90m24,500203,6683商業(yè)部分11,451m210,00011,4514車庫部分4,509個(gè)40,00018,0365二、總投資158,9716(一)開發(fā)成本費(fèi)用合計(jì)583,582.64m22,438142,28171、土地費(fèi)用583,582.64m294655,21082、前期工程費(fèi)583,582.64m2402,33493、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)583,582.64m21106,419104、建筑安裝工程費(fèi)73,34911住宅部分452,595.90m21,25056,57412其/、公共建筑部份25,395.20m21,2003,0471

28、3中車庫設(shè)備房部分94,684.80m21,30012,30914架空層部份10,906.64m21,3001,418155、開發(fā)間接費(fèi)137,3130.60%824166、不可預(yù)見費(fèi)138,1363%4,144C二)期間費(fèi)用6,098171、管理費(fèi)用142,2811.50%2,134182、銷售費(fèi)用233,1551.70%3,96419(三)財(cái)務(wù)費(fèi)用300006.48%借款2.50 年4860三、稅金15,505201、土地增值稅233,1551%2,422212、銷售稅金及附加233,1555.65%13,17322稅前利潤(rùn)64,41223稅前投資利潤(rùn)率42.03%24所得稅(25%)64

29、,41225%16,10325稅后利潤(rùn)48,30926稅后投資利潤(rùn)率31.53%項(xiàng)目整體稅后利潤(rùn)為 48,309萬元，稅后投資利潤(rùn)率為 31.53%.通過上面的靜態(tài)財(cái)務(wù)分析，項(xiàng)目盈利能力較強(qiáng)，項(xiàng)目可 行。4. 5項(xiàng)目現(xiàn)金流量分析序'2008 年2009 年2010 年2011 年2012 年及以后合計(jì)1一、現(xiàn)金流入59,94093,85770,35264,70834,239323,09521、股東投入59,94059,9403：2、股東及關(guān)聯(lián)方借款043、新增銀行貸款30,00030,00054、銷售收入63,85770,35264,70834,239233,1556二、現(xiàn)金流出66,59537,90042,52517,8763,848168,74371、工程直接投入64,51328,92333,17610,957568138,13782、管理費(fèi)用147833924215152,1349：3、銷售費(fèi)用01,0861,1961,1005823,964104、不可預(yù)見費(fèi)1,935868995329174,144114、支付銀行利息01,9441,5559723894,860125、營(yíng)業(yè)稅金及附加03,6083,9753,6561,93513,173136、土地增值稅06397046473422,33214:三、累計(jì)稅前利潤(rùn)-66,595