建業(yè)集團工程管理制度簡明操作手冊

1、建業(yè)集團工程管理制度簡明操作手冊一、 涉及施工全過程得相關(guān)制度：（一）工程管理制度1、 目得：提升集團工程管理整體水平，促進工程管理標準化、規(guī)范化、科學化，提高工程質(zhì)量，確保工程進度，保障安全生產(chǎn)與文明施工。2、 內(nèi)容：堅持綜合平衡、樣板引路、過程控制、標準統(tǒng)一得管理原則。明確了工程管理中心、城市公司總經(jīng)理、工程部在管理中得權(quán)責。城市總經(jīng)理為項目管理第一責任人、工程部經(jīng)理為直接責任人。3、 要點：工程部在工程前期配合、工程開工準備、施工過程管理（含進度管理、質(zhì)量管理、安全、文明施工管理、現(xiàn)場綜合管理等）、工程驗收、工程移交、工程后評估等階段得工作內(nèi)容及需要執(zhí)行得工程管理制度。（二）工程管理程序

2、細則1、 目得：明晰項目開發(fā)各階段工程管理關(guān)鍵工作得業(yè)務(wù)配合、銜接、協(xié)作及職責分工。2、 內(nèi)容：分為前期設(shè)計配合、施工前期準備、工程施工、精裝修、外網(wǎng)配套、景觀、交房、項目后評估八個工作階段管理程序。3、 要點：前期設(shè)計配合階段：熟悉宗地情況，選取材料設(shè)備、提出建標標準，參與施工圖評審。施工前期準備階段：編制工程管理規(guī)劃書、總控計劃，三通一平，監(jiān)理進場，降水、支護、樁基等單位確定進場。工程施工階段：做好進度、質(zhì)量、 安全文明施工控制，將設(shè)計變更及圖紙錯誤控制在工程實施以前。精裝修階段：做好單位選擇進場，樣板引路、材料確定、質(zhì)量必檢點控制，成品保護以及驗收等工作。外網(wǎng)配套、景觀施工階段：提前策劃

3、、及早進場，執(zhí)行景觀施工管理相關(guān)制度。交房階段：交房前完成分戶驗收、交房一個月前完成交房聯(lián)合驗收，按期向業(yè)主交房。后評估階段：項目決算后進行工程后評估，全面總結(jié)管理中得得失、教訓。（三）工程承包商資源庫管理細則1、 目得：選擇業(yè)績優(yōu)、能力強得工程承包商，保障集團經(jīng)營計劃得順利實施。2、 內(nèi)容：包括管理原則、權(quán)責、承包商類別、入庫條件、入庫程序、選用、考核、獎懲、列入黑名單等。3、 要點：（ 1）各類承包商必須滿足入庫條件，通過審批入庫，供所有城市公司使用。戰(zhàn)略總包單位可以直接發(fā)包，普通總包單位需履行招標程序。（ 2）逐步擴大承包商隊伍，鼓勵各城市公司自主優(yōu)選合作單位，充分引入競爭機制。（ 3）

4、定期對總承包單位進行綜合考評，獎優(yōu)罰劣，考評結(jié)果在全集團進行公告。對不合格得單位與項目部予以淘汰，嚴重得列入黑名單。（四）工程總承包單位考評管理細則1、 目得：建立量化考評指標，客觀評價總包單位得履約狀況、配合情況，為集團工程總包單位管理、決策提供依據(jù)。2、 內(nèi)容：包括工作職責、季度考評辦法、半年考評辦法、獎懲等。3、 要點：（ 1） 考評由季度及半年考評組成。季度考評由城市（項目）公司負責組織，并按規(guī)定時間、流程將考評結(jié)果備案至工程管理中心。半年考評由工程管理中心負責組織。（ 2） 半年度考評得分依據(jù)城市（項目） 公司對總包項目部得季度考評打分（權(quán)重0、 6） 、工程管理中心（權(quán)重0、 3）

5、以及集團考評工作評審領(lǐng)導小組（權(quán)重0、 1）對各總包項目部半年度考評打分等，經(jīng)加權(quán)計算得出。（ 3） 依據(jù)半年考評結(jié)果對相應(yīng)單位進行獎懲。連續(xù)兩次半年考評不合格得工程總承包項目部，項目經(jīng)理將被淘汰，加入黑名單，永久限制承攬各項工程。（五）工程現(xiàn)場交流會管理辦法1、 目得：加強集團各項目之間得橫向溝通與交流，使項目之間能相互取長補短，相互借鑒，形成良性得內(nèi)部互動，樹立典型，獎優(yōu)罰劣。2、 內(nèi)容：包括工作職責、會議組織、會議紀律、獎懲等。3、 要點：4、 1）工程管理中心負責每季度召開至少一次工程現(xiàn)場交流會。5、 2）工程部結(jié)合實際，及時收集、推薦對集團內(nèi)部工程交流有價值得議題。通過工程現(xiàn)場交流會

6、，推廣成熟經(jīng)驗，反思失敗教訓。（六）工程現(xiàn)場資料管理作業(yè)指引1、 目得： 規(guī)范集團各項目工程現(xiàn)場資料得歸檔整理工作，統(tǒng)一工程現(xiàn)場資料得驗收標準，確保工程現(xiàn)場資料得完整收集、安全管理與有效利用。2、 內(nèi)容：包括工作職責、工程部現(xiàn)場資料整理質(zhì)量、組卷、移交要求、各參建單位資料核查目錄等。3、 要點：（1） 工 程部負責本項目工程現(xiàn)場資料收集、整理工作。（2） 工 程現(xiàn)場資料借閱必須符合建業(yè)集團檔案借閱管理細則規(guī)定，嚴格履行相關(guān)手續(xù)，不得遺失，更換。（3） 每 月對監(jiān)理單位、施工單位工程現(xiàn)場資料進行審查，并形成審查記錄（4） 工 程人員離職時，需辦理工程資料離職交接手續(xù)。（5） 工 程竣工后，工程部

7、需將工程現(xiàn)場資料（含電子文檔）移交管理部。二、 施工準備階段相關(guān)制度：（一）工期模板編制及管理作業(yè)指引1、目得：充分保障項目工程計劃實施得有效性與科學性，明確項目工程計劃控制要點，提高集團各項目得工程進度管控組織水平。2、內(nèi)容：包括工程總控計劃、工程施工進度總控計劃得編制要求、編制時間、申報、修改流程，項目工程工期參考值得具體使用等。3、要點：1、 1） 工期參考值（附表一）為各產(chǎn)品類型建造工期得最長值，項目計算工期時不得突破。2、 2）工期模板對重要分項工程得最遲完成時間進行了細化，以保證后續(xù)工序能按時插入 施工。3、 3）根據(jù)集團經(jīng)營任務(wù)需要，個別特殊趕工項目工期可以不參照本指引編制。（二

8、）工程管理規(guī)劃書4、 目得：提前確定本項目工程管理得要點，明確工程得重點、難點，指導本項目工程管理有計劃、有條理、有節(jié)奏得順利實施。5、 內(nèi)容：包括工程管理規(guī)劃書編制要求、流程、格式、內(nèi)容等。6、 要點：（ 1） 重點體現(xiàn)開工前各項準備工作思路：如，現(xiàn)場平面布置，采購計劃、方案，施工圖審查，報批報建等方面得安排。（ 2） 重點體現(xiàn)“三控二管一協(xié)調(diào)”管控要點：如，工程重點、難點分析、項目關(guān)鍵節(jié)點保證措施、必檢點、樣板引路管控、安全文明施工管理等；3） 重點突出樣板房、樣板區(qū)得實施方案，理清思路，明確分工，切實能為銷售提供 工程形象支持。（ 4） 收到施工圖三十日內(nèi)，工程部經(jīng)理組織編制完成，并按規(guī)

9、定流程進行審批。三、 施工階段相關(guān)制度：（1） 工程施工質(zhì)量管理制度1、 目得：強化施工過程控制，確保施工質(zhì)量滿足國家規(guī)范、技術(shù)標準，達到施工合同要求，并使工程施工質(zhì)量具有可追溯性。2、 內(nèi)容：包括工作職責、各階段（施工準備、施工、工程竣工驗收）質(zhì)量管理要求、質(zhì)量事故處理程序等。3、 要點：（ 1）工程開工前，城市公司工程部必須組織設(shè)計、監(jiān)理、施工等單位得相關(guān)人員進行圖紙會審，并形成圖紙會審紀錄。（ 2）施工單位在組織材料、設(shè)備進場前，必須嚴格按照合同得規(guī)定并依照封樣采購，在進場前必須提前告知監(jiān)理單位及城市公司工程部。（ 3）關(guān)鍵部位、關(guān)鍵工序必須實行施工技術(shù)方案先行審查機制。施工單位在施工前

10、，必須按照規(guī)定程序與要求編制專項施工方案，并報監(jiān)理審核、城市公司工程部審批。（ 4）施工階段必須嚴格執(zhí)行樣板引路制度，做到樣板先行。（ 5）質(zhì)量事故發(fā)生后，施工單位應(yīng)維持現(xiàn)場原狀，嚴禁私自處理。工程部、監(jiān)理單位、 施工單位共同對質(zhì)量事故進行評判、分級、處理。（2） 工程現(xiàn)場檢查管理細則1、 目得：規(guī)范各級管理人員得工作行為，強化其責任心，保證現(xiàn)場各項工程檢查有序進 行。2、 內(nèi)容：包括工程現(xiàn)場檢查依據(jù)及內(nèi)容、相關(guān)人員檢查得頻次、時間、記錄要求。3、 要點：（ 1）規(guī)范現(xiàn)場質(zhì)量、進度、安全文明施工、工程資料、合同履約、協(xié)調(diào)配合等檢查要求。（ 2）檢查頻次要求：專業(yè)工程師每日不少于5 小時，工程部

11、經(jīng)理每日不少于2 小時，項目總經(jīng)理每周不少于1 次，工程中心每月不少于1 次。檢查情況均需在工程日志中記錄。（3） 工程質(zhì)量樣板引路作業(yè)指引（修訂中）1、 目得：規(guī)范主要分部分項工程樣板引路作業(yè)行為，統(tǒng)一、明確工作標準，提高工作效率，確保施工質(zhì)量，為大規(guī)模施工提供驗收依據(jù)。2、 內(nèi)容：包括工作職責、需樣板引路工程項目。3、 要點：（ 1）所有樣板工程必須在大面積施工前按規(guī)定流程、要求進行操作，并做到方案先行、過程控制，嚴格驗收、記錄完整。不同得施工單位，只能采用一個統(tǒng)一樣板標準。（ 2）必須實施樣板引路得項目：（1）防水工程（包括地下室、衛(wèi)浴間、屋面、露臺）；（ 2）外墻外保溫工程；（3）外墻

12、裝飾工程；（4）門窗安裝工程；（5）填充墻得砌筑、抹灰工程；（6）樓地面工程；（7）交房樣板間；（8）公共部位內(nèi)裝飾；（9）新材料、新設(shè)備、新工藝得應(yīng)用。（ 3）交房樣板間需在大面積內(nèi)粉前完成，室內(nèi)得土建、安裝工程（電氣、給排水、暖氣、弱電、天然氣管道等）均應(yīng)按集團交房得標準實施到位（實施時確有困難得如天然氣管道等要用代用材料模擬出準確安裝位置）。4、 ） 本次修訂主要內(nèi)容為：對需樣板引路得項目進行調(diào)整，細化驗收流程、參驗人員、資料留存、樣板施工標準等方面得要求。（4） 工程實測實量作業(yè)指引1、 目得：測量室內(nèi)實體尺寸，動態(tài)監(jiān)控現(xiàn)場質(zhì)量管理狀況，加強施工現(xiàn)場過程控制，促進工程實體質(zhì)量水平得提升

13、。2、 內(nèi)容：包括工作職責、操作程序、操作方法、檢查記錄等。3、 要點：（ 1）實測實量項目包括混凝土結(jié)構(gòu)、砌筑、抹灰三個工序。（ 2）總包單位對實測實量項目需100%檢查，工程部與監(jiān)理單位按總包檢查數(shù)量得30%進行抽查，并做好檢查記錄。（ 3）工程部每月隨工程月度總結(jié)流程報送實測實量合格率結(jié)果。（ 4）工程管理中心對各項目得實測實量實施過程及測量數(shù)據(jù)進行監(jiān)督、抽查。（5） 工程必檢點實施細則1、 目得：提升各級工程人員質(zhì)量安全意識，規(guī)范“工程必檢點”控制行為，提高工程管控水平，引導項目對重要工序、敏感部位得高度重視，杜絕重大質(zhì)量、安全惡性事件發(fā)生。2、 內(nèi)容：包括工作職責、必檢項目、檢查要點

14、、檢查要求、獎懲措施等。3、 要點：（ 1）工程必檢點包括建筑物放線、驗線、深基坑支護及降水、防水、土方回填、模板、鋼筋、混凝土（含結(jié)構(gòu)尺寸）、交房樣板間、外墻面磚、幕墻、大堂、公共部位精裝修等9個分項，除建筑物放線、驗線、土方回填、幕墻外，其余6 個分項均需工程管理中心進行抽查。（ 2）工程部對必檢點進行日常檢查、驗收，并對其真實性負責。需抽查項目應(yīng)按規(guī)定時 間、程序提請工程管理中心。（ 3）專業(yè)工程師對必檢點工程實體進行全數(shù)、全過程檢查，工程部經(jīng)理對每項內(nèi)容檢查 不少于三次。檢查結(jié)果、跟蹤整改情況應(yīng)在工程管理日志中記錄。（ 4）工程管理中心監(jiān)控工程部必檢點項目實施效果，對抽查不合格項，督促

15、工程部整改、返工，對嚴重質(zhì)量問題或安全隱患有權(quán)要求暫停施工。（ 5）工程部經(jīng)理負責組織專業(yè)工程師、施工單位、監(jiān)理單位整改落實檢查中出現(xiàn)得質(zhì)量、 安全問題，并針對工程管理中心在抽查中提出問題得整改落實情況進行備案。（6） 工程防開裂體系1、 目得：減少或消除建筑工程中得開裂現(xiàn)象，確保建筑工程得使用功能與質(zhì)量，以質(zhì)量 促進品牌建設(shè)，提高客戶滿意度。2、 內(nèi)容： 包括工作職責、材料控制、設(shè)計做法、施工管理及過程控制、關(guān)鍵工序驗收等。3、 施工階段控制要點：（ 1） 重點控制部位：砌筑、抹灰、樓地面、保溫、外墻裝飾、屋面、廚衛(wèi)間現(xiàn)澆板、大 體積結(jié)構(gòu)等。（2）砌塊施工要點：砌塊齡期宜42d （必須大于2

16、8d）,以防止齡期不到造成墻體砌筑后 收縮開裂。填充墻砌至接近梁底、板底時，保留約200mnW得空間（一般保留一或兩皮平磚加一個斜磚得空間），待填充墻砌筑完14d 以后，采用小磚斜砌上部空隙，保證磚之間及墻體與梁底接合得砂漿飽滿。（ 3） 抹灰施工要點：基層應(yīng)對其表面進行甩毛處理（砼面鑿毛）或刷界面劑，表面刷洗干凈，使之凝固在基層表面，以手掰不動為準。嚴格控制各層抹灰間隔時間（六七成干）與分層抹灰厚度。局部墻體抹灰超 20mm寸，要進行分層批灰，如厚度過大，在分層處應(yīng)設(shè)鋼絲網(wǎng)；抹灰超厚處砂漿可用聚合物防水砂漿加強；抹灰后一天應(yīng)及時養(yǎng)護，不少于3 天（ 4） 外保溫施工要點：基層檢查合格后方可進

17、行下道工序施工；壓網(wǎng)格布作為專項進行檢查驗收，網(wǎng)格布搭接不合格嚴禁下道工序施工；門窗洞口四周需加強部位要作為專項進行 檢查驗收；（ 5） 面磚施工要點：基層要平整、干凈，不得有空鼓、開裂，接茬處要平順；選用專用勾縫劑勾縫，用勾縫工具擠壓出漿至密實，要求無裂紋、空鼓；面磚粘貼完或勾縫完，應(yīng)及 時灑水養(yǎng)護。（ 6） 外墻涂料施工要點：必須基層平整無開裂、表面干燥；選用高彈性防開裂膩子，要分層涂刮，薄厚均勻，上道膩子干燥后再刮批下道；工程防滲漏體系1、 目得：減少或消除建筑工程中得滲漏現(xiàn)象，確保建筑工程得使用功能與質(zhì)量，以質(zhì)量促進品牌建設(shè)，提高客戶滿意度。2、 內(nèi)容： 包括工作職責、材料控制、設(shè)計做

18、法、施工管理及過程控制、關(guān)鍵工序驗收等。3、 施工階段控制要點：（ 1） 重點控制部位：地下室防水、樓地面（衛(wèi)浴間）防水、外墻防水、門窗防水、屋面、露臺防水等。（ 2） 防水工程應(yīng)由相應(yīng)資質(zhì)得專業(yè)隊伍進行施工，作業(yè)人員應(yīng)持證上崗。（ 3） 工程施工前14天，進場得防水材料按規(guī)定抽樣復驗合格后方可使用。（ 4） 施工前，施工單位必須編制專項施工方案，并按照規(guī)定程序報審、報批。正式施工前，必須執(zhí)行樣板引路制度，整個施工過程必須監(jiān)理旁站。（ 5） 閉水試驗需各方簽字驗收，并做好成品保護。（ 6） 卷材防水施工要點：重點控制基層、基層處理劑、附加層、卷材施工、搭接、過墻管節(jié)點與穿墻螺栓處理、保護層厚度

19、與強度、成品保護等施工驗收。（ 7） 防水混凝土施工要點：重點控制好砼計量攪拌（預(yù)拌砼質(zhì)量證明文件）、振搗，施工縫、變形縫、后澆帶、穿墻管、埋設(shè)件等施工驗收。（ 8） 衛(wèi)浴間防水施工要點：衛(wèi)浴間墻四周根部設(shè)砼擋水坎，高度滿足設(shè)計要求?，F(xiàn)澆板預(yù)留洞口填塞分二次澆筑，先用摻入抗裂防滲劑得微膨脹細石混凝土澆筑主樓板厚度得2/3處，待混凝土凝固后進行第一次閉水試驗（結(jié)構(gòu)閉水），無滲漏后，再用摻入抗裂防滲劑得微膨脹細石混凝土填塞。（ 9） 外墻防水施工要點：施工單位編制專項施工方案，進行詳細得技術(shù)交底，重點控制好門窗洞口、雨棚、陽臺、變形縫、伸出外墻管道、女兒墻壓頂、外墻預(yù)埋件、挑板等部位施工。（ 10

20、） 外窗防水施工要點：施工單位編制專項施工方案，進行詳細得技術(shù)交底，明確節(jié)點構(gòu)造做法，特別強調(diào)對細部構(gòu)造施工操作要領(lǐng)得掌握。（八） 批量精裝修施工管理細則1、 目得：建立批量精裝修施工管理體系，規(guī)范批量精裝修工程施工流程。2、 內(nèi)容：包括職責、材料設(shè)備驗收、過程控制、質(zhì)量停歇點、文明施工、竣工驗收等。3、 要點：（ 1） 所有材料、構(gòu)配件與設(shè)備得進場報驗都需進行嚴格把關(guān)。（ 2） 土建界面驗收合格后，裝修單位方可進行大面積施工。3） 施工前必須做樣板，完成樣板經(jīng)確認后，方可進行大面積施工。（ 4） 總包與裝修單位需共同做好半成品、成品保護工作。（ 5） 在工程竣工驗收前，裝飾總包單位必須提交具

21、有相應(yīng)資質(zhì)檢測單位出具得室內(nèi)環(huán)境質(zhì)量檢測合格報告；（九） 景觀工程施工管理細則1、 目得： 明確工作流程與職責，強化景觀工程施工管理，實現(xiàn)景觀工程進度、質(zhì)量控制。2、 內(nèi)容：包括工作職責、組織管理、質(zhì)量管理、竣工驗收、單位考評等。3、 要點：（ 1）工程部根據(jù)施工圖設(shè)計情況與現(xiàn)場實際情況及時組織景觀施工單位進場穿插施工。（ 2）工程部組織施工現(xiàn)場協(xié)調(diào)會，及時解決交叉施工中存在得問題。（ 3）工程部要認真組織苗木、土建、裝飾及水電等材料得進場驗收。（ 4）地面鋪裝、墻體面層粘貼及樹木支撐得施工，應(yīng)先做樣板，經(jīng)工程部驗收合格后，再大面積展開施工。（ 5）景觀工程必檢點包括喬木栽植、地（路）面鋪裝。

22、（ 6）需及時對景觀施工單位進行竣工考評及年度考評，作為對其客觀評價得依據(jù)。（十） 園林景觀工程驗收管理細則1、 目得：規(guī)范園林景觀工程得驗收內(nèi)容、驗收程序、驗收標準及驗收記錄，促進與加強園林景觀工程得管理，確保效果達到預(yù)期目得。2、 內(nèi)容：包括驗收內(nèi)容、驗收組織與驗收程序等。3、 要點：4、 1）工程部需進行綠化工程、地（路）面工程、園林構(gòu)筑物及其她造景、園林給排水與園林用電等工程得專項驗收。5、 2）景觀工程竣工驗收，由工程部組織，景觀竣工驗收小組成員共同參與。6、 3）綠化栽植、硬質(zhì)景觀、水電安裝等三方面得細部構(gòu)造要求，需參見建業(yè)集團景觀工程驗收圖例手冊進行驗收。（十一）建筑工地安全文明

23、施工作業(yè)指引1、 目得：樹立企業(yè)良好形象，提高現(xiàn)場管理人員安全文明施工意識，規(guī)范安全文明施工標準，使安全文明施工有章可循，實現(xiàn)安全文明施工得標準化、規(guī)范化。2、 內(nèi)容： 包括圍擋封閉、施工場地、臨建建設(shè)、料具堆放、現(xiàn)場防護、現(xiàn)場標牌、治安、 環(huán)境綜合治理等方面得管理。3、 要點：（ 1）需在招標文件及合同中寫明此指引內(nèi)容，要求施工單位嚴格執(zhí)行。（2）施工主道路采用混凝土硬化路面，寬度不低于5m,厚度及強度應(yīng)滿足載重施工車輛通行。 在市區(qū)主要路段得工地周圍圍擋高度應(yīng)不低于2、 5m， 其它路段得圍擋高度應(yīng)不低于1、8m圍擋使用砌體或彩色壓型鋼板等硬質(zhì)材料。（ 3）施工工地得出入車輛應(yīng)有防塵措施，不得撒漏飛揚污染物。施工現(xiàn)場應(yīng)有排水、排污措施以確保排水暢通。（ 4）現(xiàn)場材料應(yīng)堆放整齊、有序，設(shè)置明顯得狀態(tài)標牌。（ 5）嚴禁樓層超載亂堆物料，廢料做到隨做隨清、工完料凈場清。（ 6）合理配備消防滅火器材，應(yīng)有消防水源，超過30 米得高層建筑要隨層做消防水源管道，每層留設(shè)消防水源接口。（ 7）瞧房通道：配合項目營銷上得需要，工程部負責組織人員搭建瞧房通道。瞧房通道必須安全、便利。（ 8）各建筑物四周立面采用密目式安全立網(wǎng)進行遮護封閉，掛設(shè)要求整齊、美觀、無漏掛、無脫落。 “四口” 、 “五臨邊”等部位應(yīng)按相關(guān)規(guī)定要求做圍擋。（ 9）危險區(qū)域要有醒目得安全警示牌，夜間施工設(shè)警示紅燈及照