物業(yè)公司組建的方案設計

1、實用標準文案物業(yè)公司的組建方案及管理辦法根據(jù)公司建設開發(fā)項目的總體發(fā)展規(guī)劃，經(jīng)公司研究決定， 擬組建物業(yè)管理公司，現(xiàn)擬定組建方案及管理辦法如下：一、組建物業(yè)公司的目的：1、遵循“以人為本，以客為先”的管理理念和誠信、周到、全 程、真情演繹“精心管理，全心呵護”的服務理念。以“為客戶提供 安全、舒適、優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理服務，滿足和超越社會、客戶對物 業(yè)管理不斷再增長的需求”為企業(yè)使命，形成“團結(jié)、務實、嚴謹、 高效”的企業(yè)作風。2、建立一支懂經(jīng)營、會管理、精業(yè)務、肯奉獻、高素質(zhì)、 服務優(yōu)的物業(yè)管理隊伍。樹立八個意識：集體意識、服務意識、 競爭意識、成本意識、效益意識、安全意識、法制意識、創(chuàng)優(yōu)意 識。

2、具備八心：安心、事業(yè)心、責任心、誠心、細心、信心、耐 心、愛心。制定設備、設施養(yǎng)護計劃，使物業(yè)“保值”、“增值”根據(jù) 物業(yè)項目的設備、設施來制定不同階段的養(yǎng)護計劃，結(jié)合設備、 設施特性，以日常養(yǎng)護為基礎，維護好所有的設備、設施，確保 日常的正常運轉(zhuǎn)。3、開展多種形式的業(yè)主交流活動，提高管理服務質(zhì)量。圍 繞業(yè)主舉辦各種各樣、豐富多彩的聯(lián)誼活動，通過多種方式展現(xiàn) 具有特色的開發(fā)公司企業(yè)文化和物業(yè)管理的新理念，增進與業(yè)主之間的交流和溝通， 贏得業(yè)主對物業(yè)管理工作的理解和精彩文檔實用標準文案支持，促使物業(yè)管理服務水平的持續(xù)提高。二、組建物業(yè)公司的思路（一）、組建前準備1、擬定物業(yè)公司名稱2、擬定注冊資

3、本3、股權(quán)結(jié)構(gòu)及出資方式4、擬定經(jīng)營范圍（二）、物業(yè)管理公司的組建條件1、企業(yè)名稱的確定；2、企業(yè)住所；3、法定代表人；4、注冊資本；5、公司章程；6、公司從業(yè)人員。（三）、物業(yè)公司的設立程序在組建條件具備以后，申請物業(yè)管理公司的發(fā)起人或發(fā)起單位寫出申請設立物業(yè)管理公司經(jīng)營資質(zhì)報告，連同相關申請資料送交當?shù)胤康禺a(chǎn)主管部門審批。收到核發(fā)的批準文件后 ,再按有 關規(guī)定向當?shù)毓ど绦姓芾頇C關辦理企業(yè)注冊登記手續(xù) ，領取企 業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照，即可對外營業(yè)，弁按規(guī)定在30日內(nèi)到房地產(chǎn)管理 部門申辦資質(zhì)備案和資質(zhì)等級證書 ，還要向稅務機關辦理稅務手精彩文檔實用標準文案續(xù)。（四）、物業(yè)企業(yè)資質(zhì)中報在取得企業(yè)營

4、業(yè)執(zhí)照后，按照規(guī)定申報企業(yè)資質(zhì)，物業(yè)管理企 業(yè)的資質(zhì)等級1）資質(zhì)一級企業(yè)：注冊資本500萬元以上；具有中級以上職 稱的人員不少于30人，企業(yè)經(jīng)理取得建設部頒 發(fā)的物業(yè)管理企 業(yè)經(jīng)理崗位證 書,80%以上的部門經(jīng)理、管理員取得從業(yè)人員崗位證書；管理兩種類型以上的物業(yè)；管理各類物業(yè)的建筑面積分別占規(guī)定計算基 數(shù)的百分比之和不低于 100%；20%以上的管理項目獲得建設部 授予的“全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)（大廈、工業(yè)區(qū)）”稱號具 有健全的企業(yè)管理制度和符合國家規(guī)定的財務管理制度；建立了維修基金管理與使用制度。2）資質(zhì)二級企業(yè)：注冊資本300萬元以上；具有中級以上職 稱的管理人員、工程技術人員不少

5、于20人,企業(yè)經(jīng)理取得建設部 頒發(fā)的物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理崗位證書，60%以上的部門經(jīng)理、管理員取得從業(yè)人員崗位證書；管理兩種類型以上的物業(yè)；管理各類物 業(yè)的建筑面積分別占計算基數(shù)的百分比之和不低于100%；10%以上的管理項目獲得建設部授予的“全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅 小區(qū)（大廈、工業(yè)區(qū)）”稱號10%以上的管理項目獲得省級城市物 業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)（大廈、工業(yè)區(qū)）稱號;具有健全的企業(yè)管理制精彩文檔實用標準文案度和符合國家規(guī)定的財務管理制度 ；建立了維修基金管理與使用 制度。3）資質(zhì)三級企業(yè)：注冊資本50萬元以上；具有中級以上職稱 的管理人員、工程技術人員不少于8人，經(jīng)理取得建設部頒發(fā)的物 業(yè)管理企

6、業(yè)經(jīng)理崗位證書，50%以上的部門經(jīng)理、管現(xiàn)員取得從 業(yè)人員崗位證書；有委托的物業(yè)管理項目：具有比較健全企業(yè)管理 制度和財務管理制度；建立了維修基金管理和使用制度。三、物業(yè)公司的組織形式（一）、公司構(gòu)架:（二）、人員編制總經(jīng)理：人財務部：人物業(yè)管理部：人精彩文檔實用標準文案工程管理部：人安全保衛(wèi)部：人環(huán)境清潔部：人（三）、職責、服務內(nèi)容與工作程序：物業(yè)管理部：1、職責：為物業(yè)管理和服務配套配置適合的人力資源負責日常辦公行政事務管理物業(yè)檔案和業(yè)主資料檔案接受和處理業(yè)主報修、投訴、委托服務事宜協(xié)調(diào)各部門日常運作檢查服務質(zhì)量，對不合格服務采取糾正和預防措施負責日常物業(yè)管理費用收取2、服務內(nèi)容：建立客戶

7、服務中心，接受業(yè)主報修、投訴、熱線服務根據(jù)業(yè)主需求和實際情況及時處理各種問題， 指令和協(xié)調(diào)各部門為業(yè)主提供服務按檔案資料管理要求，建立物業(yè)檔案和業(yè)主檔案按內(nèi)部管理要求，做好物業(yè)管理日常行政、后勤工作按培訓計劃，組織和落實培訓事宜，弁記錄考察結(jié)果做好與業(yè)主的溝通、回訪工作按服務質(zhì)量評定要求和不合格服務控制，做好服務質(zhì)精彩文檔實用標準文案量控制工作按財務制度，做好管理費收繳和日常費用開支工作做好業(yè)主裝修管理3、程序:內(nèi)部管理工作流程圖根據(jù)實際情況和新的需求擬定新的工作“劃實施過程中信息反饋質(zhì)量分析改正擬定糾正/預防措施精彩文檔實用標準文案對外服務工作流程圖制定新的管理制度服務質(zhì)量改進信息反饋/分析

8、改進滿足業(yè)主要求擬定糾正/預防措施精彩文檔實用標準文案服務質(zhì)量控制圖各種服務信息反饋結(jié)果各種質(zhì)量記錄服務質(zhì)量評定會議進行分析、討論業(yè)主信息反饋擬定糾正/預防措施服務結(jié)果有效性驗證精彩文檔改進和提高服務質(zhì)量為業(yè)主提供服務業(yè)主意見問卷調(diào)查達到業(yè)主需求和滿意實用標準文案樓宇交付工作程序為保障業(yè)主（住戶）和開發(fā)公司的合法權(quán)益，按售、租合同 有關條款順利進行交付工作，特制定下列工作程序：A、業(yè)主（住戶）憑有效、合法的租售合同和入住通知書在 物業(yè)管理部客戶服務中心辦理入伙手續(xù)。工程部相關人員陪同業(yè)主（住戶）前往交接。檢查室內(nèi)建筑情況（如墻面、頂面、門、窗等）；檢查室內(nèi)所有設備、設施（室內(nèi)燈、鎖、地坪、天花

9、等）；查對水電表的當前讀數(shù)弁記錄。B、將上述三項內(nèi)容的檢查結(jié)果填寫在交房驗收記錄表 中，由業(yè)主（住戶）與物業(yè)管理公司代表雙方簽字確認。C、對查驗中發(fā)現(xiàn)的問題及時通報給開發(fā)公司，在確認處理 意見后安排落實整修、調(diào)換、清潔、打掃等服務工作。由業(yè)主（住 戶）認證弁填寫樓宇維修記錄。物業(yè)移交管理程序物業(yè)公司進行接管準備工作精彩文檔實用標準文案成立項目管理處組織驗收小組相關記錄及表格工程等部門物業(yè)資料移交產(chǎn)權(quán)資料政府部門驗收合格資料工程技術資料開發(fā)公司通知物業(yè)管理，準備驗收符合接管驗收條件物業(yè)公司復函，進行驗收的準備工作物業(yè)公司、開發(fā)公司共同進行驗收房屋接收驗收標準精彩文檔實用標準文案'開發(fā)公司

10、移交鑰匙，物業(yè)公司接管上程質(zhì)量遺留問題施工單位整改加強對業(yè)主裝修管理為了維護全體業(yè)主的合法權(quán)益，確保物業(yè)的安全和整體形 象，按照有關規(guī)定，結(jié)合物業(yè)項目的實際情況，編制裝修手冊， 加強對業(yè)主的裝修管理工作，規(guī)范裝修管理、裝修審批、建立細 致嚴密的裝修跟蹤監(jiān)管體系、處理違規(guī)裝修。A、 裝修管理組織：物業(yè)管理部負責裝修管理事宜安全保衛(wèi)部、工程管理部、清潔部負責日常裝修檢查B、 裝修管理： 受理業(yè)主裝修申請弁辦理有關手續(xù)審核裝修者的相關資料，宣傳裝修手冊及裝修管理規(guī)定 跟蹤施工情況，做好巡視檢查工作，確保安全施工 辦理施工人員出入登記 監(jiān)管施工隊按規(guī)定及時清運裝修垃圾 裝修安全管理 發(fā)現(xiàn)隱患及時與業(yè)主

11、溝通、交流，杜絕違章裝修 發(fā)現(xiàn)緊急事故，按緊急處理程序及措施進行物業(yè)項目檔案資料管理檔案是物業(yè)管理的重要組成部分，管理好檔案是物業(yè)管理工精彩文檔實用標準文案作的重要內(nèi)容，應按檔案管理要求建立完善的檔案管理體系，使檔案管理工作在物業(yè)的使用、維修、改造、擴建以及住戶裝修等 方面發(fā)揮重要作用。A、 建檔要求： 按建檔流程，完善檔案管理制度 明確建檔內(nèi)容，實行系統(tǒng)收集、集中管理 對使用率高的檔案實行受控制管理 推行現(xiàn)代化、系統(tǒng)化、規(guī)范化、經(jīng)?；芾鞡、 建檔流程：西-HD而亞檢查小用 卜1入柜 F1輸入電腦fC、 檔案分類：物業(yè)公司管理文件檔案 房屋結(jié)構(gòu)、建筑工程檔案 設備、設施檔案 住戶檔案 各項服

12、務檔案D、檔案資料受控管理：為避免檔案資料損壞、遺失，使重要檔案能長期保存， 而又方便經(jīng)常使用，對使用頻率高的檔案實行嚴格控制管 理。精彩文檔實用標準文案 、 相應文件、資料：物業(yè)管理服務合同管理公約業(yè)主公約住戶手冊裝修手冊有關政策法規(guī)資料崗位職責員工手冊行政管理制度報修、投訴、熱線服務受理有關規(guī)定報修、投訴、熱線服務處理及回訪制度檢查制度服務質(zhì)量評定、不合格服務控制有關規(guī)定相關費用收取的財務管理制度 、 質(zhì)量記錄：根據(jù)物業(yè)管理和服務的實際需要具體制定。工程管理部1、職責：確保物業(yè)項目各種公用設備、設施正常運轉(zhuǎn)及完好按照計劃對物業(yè)設備、設施進行日常維修保養(yǎng)為業(yè)主提供無償或有償?shù)膱笮薹站饰臋n

13、實用標準文案2、內(nèi)容：供電系統(tǒng)弱電系統(tǒng)消防系統(tǒng)電梯系統(tǒng)給排水系統(tǒng)監(jiān)控系統(tǒng)房屋維修養(yǎng)護業(yè)主報修服務3、程序：工程管理部工作流程圖下達工作指令組織實施實施各設備、設施主管各崗位領班及員工精彩文檔信息反饋綜合檢查實用標準文案各設備、設施主管業(yè)主意見或建議抽查工作計劃*質(zhì)維修、保養(yǎng)質(zhì)量分析改進廠.維修、保養(yǎng)過程信息反饋結(jié)果擬定糾正/預防措施設備、設施維修保養(yǎng)流程圖根據(jù)年計劃、月計劃下達指令組織實施實施各設備、設施主管1各崗位領班及員工精彩文檔實用標準文案精彩文檔實用標準文案維修、保養(yǎng)過程信息反饋精彩文檔擬定糾正/預防措施，保存記錄業(yè)主報修工作流程業(yè)主報修各種方式物管部客服中心登記、指令實用標準文案工程

14、管理部核實處理、開維修單維修班檢查驗收上門提供服務（維修）服務結(jié)果精彩文檔實用標準文案業(yè)主財務II4、工程管理部應急預案發(fā)生停電事故時應急預案發(fā)生漏水事故時應急預案供電所一路供電斷開時應急預案發(fā)生停水事故時應急預案發(fā)生電梯系統(tǒng)故障時應急預案5、工程管理部相應文件崗位職責各種設備、設施操作程序各崗位交接班規(guī)定設備、設施管理總則設備、設施巡檢制度各種設備、設施臺帳精彩文檔實用標準文案年度維修保養(yǎng)計劃安全操作規(guī)程裝修工程管理制度報修服務規(guī)程各項抽查制度不合格服務控制有關規(guī)定6、 質(zhì)量記錄：根據(jù)物業(yè)項目設備、設施管理和服務實際具體制定。安全保衛(wèi)部：1、 職責：負責物業(yè)項目的安全保衛(wèi)工作負責物業(yè)項目的消

15、防安全工作負責物業(yè)項目的車輛進出、停放的管理工作負責物業(yè)項目內(nèi)業(yè)主施工裝修安全的管理工作2、 內(nèi)容：物業(yè)項目內(nèi)、外安全停車場、停放車輛安全設備、設施區(qū)域安全消防設備、設施正常使用業(yè)主二次裝修安全精彩文檔實用標準文案3、 程序:安全保衛(wèi)工作流程圖服務過程的服務業(yè)績服務結(jié)果服務過程信息反饋分析和改進檢查精彩文檔實用標準文案安全管理組織示意圖公司分管安全副總各部門安全小組消防專員安全保衛(wèi)部義務消防隊突發(fā)事件搶險隊全體員工精彩文檔實用標準文案消防應急方案試圖消防中心報警巡邏人員發(fā)現(xiàn)火警,采取最快最有效的辦法邊滅火邊報警根據(jù)報警數(shù)據(jù) 確定報警地址誤報查明誤報原因總值班領班急赴 現(xiàn)場指揮，呼叫 機動保安、

16、值班 電工急赴現(xiàn)場消防中心解 除報警信號, 暫時封閉煙 感探頭告值班人員 呼叫領班， 巡邏人員 到現(xiàn)場查看火警苗子， 確定情況， 向消防中 心總值班報消控中心向119 根警，打開應急 廣播通知相應樓 層有序撤離，向 有關領導報告消防中心向 119報警;打 開應急廣播系 統(tǒng);通知相應 樓層有序撤離 ；通知機動人員 急赴現(xiàn)場；向 司公領導報告安排值班電 工切斷失火、 房間電源 關閉煤氣各值班安保堅守崗位人生公匯，員命司報其搶，余救向救火完畢,保護現(xiàn)場,維持秩序,協(xié)助調(diào)查。動用大樓 消防設施 自救滅火, 組織維持 秩序。安排值班電工切 斷失火房間電源, 關閉煤氣。突發(fā)事件應急方案在發(fā)生突發(fā)事件時，以

17、最快的速度、最短的時間內(nèi)掌握事態(tài)精彩文檔實用標準文案狀況，控制事態(tài)的發(fā)展，保證管轄區(qū)域內(nèi)的正常工作，確保業(yè)主 的人身安全和財產(chǎn)安全。處理程序：A、 一旦發(fā)生突發(fā)事件，當班保安應立即趕往現(xiàn)場了解情 況、確定事態(tài)狀況，然后與中控室聯(lián)系，講清地點、原 因及目前狀況。必要時中控室應向 110報警，報清地點、 路名、聯(lián)系電話、目前狀況。B、 應立即通知總值班領導及各部門有關人員趕赴現(xiàn)場。C、在崗保安堅守崗位，其他保安在主管或值班的帶領下 前往現(xiàn)場，在不傷害他人和財產(chǎn)不受損的情況下，以最 快的速度控制事態(tài)的發(fā)展，將突發(fā)事件的損失減少到最 低。D、成立突發(fā)事件指揮部，由現(xiàn)場最高職位者任指揮。E、 根據(jù)事件狀

18、況及時組織力量，執(zhí)行任務。F、 配合公安人員和有關部門對事件予以控制和調(diào)查取 證。G、采取外圍警戒：保護現(xiàn)場，維持秩序，確?，F(xiàn)場勘察。H、 事件結(jié)束后，分析原因，制定糾正/預防措施，填寫突 發(fā)事件記錄表。I、物業(yè)管理部、安保主管負責驗證糾正 /預防措施的落實結(jié) 果。4、 相應文件：精彩文檔實用標準文案崗位職責各崗位交接班規(guī)定各崗位服務程序日常工作規(guī)定中控室管理規(guī)定巡更保安工作規(guī)定及處理問題操作程序消防安全“三級”工作管理制度消防安全檢查制度消防報警操作及滅火應急方案突發(fā)事件時的應急方案停車場管理規(guī)定各級抽查制度5、 質(zhì)量記錄：根據(jù)物業(yè)項目安保管理和服務實際具體制定。環(huán)境管理部：1、 職責：負責

19、物業(yè)項目區(qū)內(nèi)公共場所、公共區(qū)域的環(huán)境清潔負責物業(yè)項目綠化養(yǎng)護工作負責物業(yè)項目區(qū)內(nèi)蟲害消滅工作負責物業(yè)項目區(qū)內(nèi)日常垃圾清運工作（不包括建筑垃圾、裝修垃圾）2、 內(nèi)容：精彩文檔實用標準文案公共場所、公共區(qū)域清潔設備、設施區(qū)域清潔停車場清潔周邊衛(wèi)生“三包”區(qū)域清潔區(qū)域綠化區(qū)域滅蟲3、 程序：按有關規(guī)定的清潔標準進行規(guī)范程序清潔按有關的綠化標準進行規(guī)范程序綠化養(yǎng)護按垃圾房管理規(guī)定進行規(guī)范程序垃圾清運按有關的無蟲害標準進行規(guī)范程序滅蟲精彩文檔實用標準文案環(huán)境清潔部工作流程圖下達指令 安排工作I環(huán)境清潔部員工綠化養(yǎng)護清潔工環(huán)境清潔部作業(yè)指導書實施操精彩文檔工作計劃公司服務業(yè)主（住戶）服務業(yè)績分析改進服務過

20、程信息反饋擬定糾正/預防措施環(huán)境清潔部主管I實用標準文案4、相應文件：崗位職責環(huán)境清潔工作標準垃圾房管理制度垃圾處理及清運服務綠化管理制度滅蟲工作操作規(guī)范各級抽查制度5、質(zhì)量記錄：根據(jù)物業(yè)項目環(huán)境管理和服務實際具體制定。培訓實施根據(jù)制定的管理目標，結(jié)合 項目的要求，將對員工進行 不同階段的崗前、崗內(nèi)、日常培訓，提高員工素質(zhì)，使其能夠滿 足 項目物業(yè)管理和業(yè)主的要求，達到預期的目的。-崗位培訓：上崗前組織對管理和服務員工進行的針對性 培訓，主要內(nèi)容包括：企業(yè)發(fā)展規(guī)劃、管理服務理念、質(zhì)量方針 和目標、物業(yè)特點、崗位職責等，經(jīng)考試合格者方能正式入崗。-崗內(nèi)培訓：上崗后針對不同的工作崗位進行專題培訓，

21、 主要內(nèi)容包括：專業(yè)技能、工作技巧等，不斷提高員工的工作技精彩文檔實用標準文案-日常培訓：根據(jù)實際工作需要，組織員工參加不同的專 題培訓，其中：管理人員側(cè)重學習企業(yè)管理知識、管理技巧、管 理理念及管理知識，弁組織參觀、考察、學習先進的物業(yè)管理項 目，交流經(jīng)驗，取長補短；工程技術人員參加特種崗位培訓和專 業(yè)培訓；其他員工根據(jù)崗位需要，參加不同的培訓。-培訓后跟蹤：員工進行培訓后，由管理層進行跟蹤，建立 個人培訓檔案，日常檢查員工是否按培訓后的要求和標準進行工 作，弁將實際工作能力狀況和工作表現(xiàn)與績效考核內(nèi)容結(jié)合起 來。四、物業(yè)管理費核算項目：員工工資員工福利（四金）員工餐費勞保用品費培訓費辦公費日常通訊費正常水電耗損費公用設備、公共設施日常運行、維修、保養(yǎng)費精彩文檔實用標準文案環(huán)境保潔