法學的實習的報告

1、法學的實習的報告本文是由 * 上傳的：法學實習報告。法學類實習報告 首先，我想向所有為我的實習提供幫助和指導的四平市 中級人民法院的工作人員和我的指導老師致謝 , 感謝你們?yōu)?我的順利實習所作的幫助和努力。我的實習是由南開大學法律系和四平市中院共同安排 的。通過實習，我在我的第二專業(yè)法學領域獲得了實際的工 作經(jīng)驗，鞏固并檢驗了自己兩年本科學習的知識水平。實習 期間，我了解并參與了大量民事訴訟的庭審過程 , 在一些案 件的審理中還擔任了書記員的工作 , 并且對部分參與案件提 出了自己的想法。在此期間，我進一步學習了民法及民事訴 訟法 , 對程序問題有了更深的理解 , 將理論與實踐有機結合 起來。

2、我的工作得到了實習單位充分的肯定和較好的評價。實習期間我主要對關于郭繼魁與四平市中興經(jīng)貿(mào)有限 公司、四平市中興建筑公司、四平市中興房地產(chǎn)開發(fā)公司及 尹杰買賣合同糾紛一案進行了深入的研究，參加了案件審理 的全過程，并被特許參加合議庭評議。案件具體情況如下：一、案件的由來和審理經(jīng)過 郭繼魁與中興經(jīng)貿(mào)有限公司、中興建筑公司、中興房地 產(chǎn)開發(fā)公司及尹杰買賣合同糾紛一案由四平市鐵西區(qū)人民 法院XX年4月29日作出（XX）四西民二初字第 349號民事判 決。宣判后，郭繼魁不服，提出上訴，四平市中院于 XX 年 7 月 4 日立案，并依法組成合議庭，公開開庭進行了審理，上 訴人郭繼魁、委托代理人蓋如濤，被上

3、訴人四平市中興經(jīng)貿(mào) 有限公司 （以下簡稱經(jīng)貿(mào)公司 ） 委托代理人胡振儒，被上訴人 四平市中興建筑公司 （ 以下簡稱建筑公司 ） 委托代理人蘇軍， 被上訴人四平市中興房地產(chǎn)開發(fā)公司 （ 以下簡稱開發(fā)公司 ） 委托代理人付佳賓，被上訴人尹杰、委托代理人竇樹法到庭 參加訴訟，本案現(xiàn)已審理終結。二、當事人和其他訴訟參加人情況 上訴人 （原審原告 ） ：郭繼魁 委托代理人：蓋如濤。被上訴人 （ 原審被告 ） ：中興經(jīng)貿(mào)有限公司。 法定代表人：劉連貴 委托代理人：胡振儒被上訴人 （ 原審被告 ） ：中興建筑公司 法定代表人：劉連貴 委托代理人：蘇 軍，被上訴人 （ 原審被告 ） ：中興房地產(chǎn)開發(fā)公司 法定

4、代表人：吳孝貴委托代理人：付佳賓，被上訴人 （ 原審第三人 ） 尹 杰，委托代理人：竇樹法三、原判要點和上訴的主要內(nèi)容原告郭繼魁訴稱： 1999 年 6 月 7 日原告與被告四平市中 興建筑公司簽訂商品房出售協(xié)議書，將中興二期工程-,2/0 A - B 軸約 86 平方米商網(wǎng)出售給原告，原告按合同約定 交房款 30萬元，后又于 1999 年 9 月 26 日、9 月 30 日分兩 筆交增面積款 13 萬元。但被告四平市中興經(jīng)貿(mào)有限公司至 今未履行合同，交付房屋。此房于XX年5月被被告四平市中興房地產(chǎn)開發(fā)公司賣給第三人尹杰，是重復買賣，這種行 為是無效的?，F(xiàn)原告訴至法院，要求被告四平市中興經(jīng)貿(mào)有

5、 限公司履行合同交付房屋，并承擔訴訟費。被告四平市中興經(jīng)貿(mào)有限公司（ 以下簡稱經(jīng)貿(mào)公司 ） 辯稱：原告所述無異議。被告四平市中興建筑公司與原告所簽 的合同是受經(jīng)貿(mào)公司的委托，是合法有效的，原告是初始買 受人，交付了全部房款，應予以保護。第三人與四平市中興 房地產(chǎn)開發(fā)公司所簽購房合同是重復買賣行為，開發(fā)公司發(fā) 現(xiàn)重復出售后，已通知第三人解除合同，且第三人的房款未 全部支付現(xiàn)金，是用一輛車折抵了 20 萬元房款，是無效合 同，經(jīng)貿(mào)公司可以按照規(guī)定賠償?shù)谌藫p失。被告四平市中興建筑公司 （以下簡稱建筑公司 ） 辯稱：被 告建筑公司與原告簽訂的購房合同合法有效，原告已按合同 約定交納了全部房款，第三人

6、與四平市中興房地產(chǎn)開發(fā)公司 簽訂了購房合同屬于重復買賣，是無效合同，不應支持。被告四平市中興房地產(chǎn)開發(fā)公司 （ 以下簡稱開發(fā)公司 ） 在法定期限內(nèi)未做答辯。第三人尹杰訴稱：第三人于 XX 年 4 月 6 日與被告開發(fā) 公司簽訂商品房銷售合同是合法有效的，且被告經(jīng)貿(mào)公司已 確認了第三人的買賣關系 ; 他們之間是惡意串通，損害了第 三人的利益。原審法院認為：與原告簽合同的被告建筑公司不具有銷 售房屋主體資格，與第三人簽合同的被告開發(fā)公司具有銷售 房屋的主體資格，雖然原告購房時間早于第三人買房時間， 但原告與第三人的各自買受行為不是建立在同等條件之上， 故不存在初始買受權問題，原告與被告建筑公司簽訂

7、的購 房協(xié)議書無效。但被告建筑公司明知不具有預售商品房條 件就與原告簽訂了商品房買賣合同，且受益人被告經(jīng)貿(mào)公司 在同意此房賣給原告之前，就已給第三人換了房款收據(jù)，因 此二被告的行為對原告是一種欺詐行為。被告經(jīng)貿(mào)公司以持 有商品房出售許可證為由， （ 文章來源： ） 愿將爭議房屋 賣給原告，但許可證是在 XX 年 7 月取得的，不能對抗 以前的買賣行為。被告開發(fā)公司發(fā)現(xiàn)該商網(wǎng)重復出售后，于XX年9月6日向第三人發(fā)出通知， 因無權出售此房，要求解 除合同。但被告經(jīng)貿(mào)公司于 XX年5月17日給第三人更換了 交付房款的收據(jù)，換收據(jù)的行為就是被告中興經(jīng)貿(mào)公司同意 將此房出售給第三人的意思表示，解除合同是

8、單方行為，是無效的。因此，第三人與被告開發(fā)公司所簽購房合同是合法 有效的。依照中華人民共和國合同法第六十條、 中華 人民共和國消費者權益保護法第五十九條之規(guī)定，判決： 被告四平市中興房地產(chǎn)開發(fā)公司與第三人尹杰簽訂的合同 合法有效，其買賣關系成立 ; 被告四平市中興建筑公司與原 告郭繼魁簽訂的合同無效，被告四平市中興建筑公司于本判 決發(fā)生法律效力之日起立即返還原告郭繼魁購房款43 萬元，并給予房款 43 萬元一倍的賠償損失，兩項合計 86 萬元。被 告四平市中興經(jīng)貿(mào)有限公司承擔連帶責任。上訴人郭繼魁請求撤銷原審法院判決，依法重新判決郭 繼魁與建筑公司買賣商品房合同合法有效，保護上訴人的初 始買受

9、權。其理由概括為：建筑公司是該房屋的施工單位， 出賣此房是該樓房投資人經(jīng)貿(mào)公司委托同意的，賣房款由經(jīng) 貿(mào)公司用于支付工程款。此后經(jīng)貿(mào)公司于XX年7月取得商 品房銷 （預）售許可證后，又對建筑公司買房行為再次予以 確認。郭繼魁買房是 1999 年 6 月 7 日，尹杰重復買該房合 同是二年后的XX年5月，同尹杰算帳“換據(jù)”是XX年6月， 均在經(jīng)貿(mào)公司 XX年7月取得商品房銷（預）售許可證之 前。但尹杰的購房合同，此前賣房人已聲明廢止，而對上訴 人購房協(xié)議，賣房人在取得商品房銷 （預）售許可證后又 予確認。據(jù)此應認定初始購房合同有效，此后重復購房合同 無效。被上訴人經(jīng)貿(mào)公司、建筑公司、開發(fā)公司對上

10、訴人的上 訴請求及理由無異議，經(jīng)貿(mào)公司同意按照規(guī)定賠償?shù)谌说?損失。被上訴人尹杰辯稱：原審判決正確，應予維持。上訴人 郭繼魁與經(jīng)貿(mào)公司、建筑公司、開發(fā)公司之間惡意串通損害 第三人的利益。尹杰與開發(fā)公司簽訂的商品房銷售合同是合 法有效的，購房款已按合同約定全部交齊。且被經(jīng)貿(mào)公司以 開具購房款收據(jù)的形式予以確認，因而尹杰的合法權益應受 到保護。四、對事實和證據(jù)的分析及認定1996年 9月四平市計劃委員會批準開發(fā)建設座落于四平 市鐵西區(qū)英雄大街 20 號： 0204-39 的站前批發(fā)市場項目。 項 目開發(fā)人是開發(fā)公司，投資并組織建筑施工管理人是經(jīng)貿(mào)公 司，建筑施工是建筑公司。工程于 1998 年

11、6 月開工。1999年 6月 7日郭繼魁與建筑公司簽訂了 購房協(xié)議書 （ 建筑公司對外銷售商品房是由經(jīng)貿(mào)公司委托 ） ，郭繼魁購買 中興在建二期工程一層商網(wǎng) -， 2/0 A - B 軸，建筑面 積約 86 平方米，交付房款 30 萬元，同年 9 月 26 日、9 月 30日又交增面積款 13 萬元，因該商網(wǎng)內(nèi)部裝璜工程未完工， 未能交付使用。XX年4月25日尹杰與開發(fā)公司簽訂了商品房銷 （預） 售合同，尹杰購買中興在建二期工程一層商網(wǎng)- ，2/0A - B ，軸建筑面積平方米， （ 文章來源： ） 按合同約定交付 房款萬元，建筑公司開據(jù)了收據(jù)，經(jīng)貿(mào)公司又自自己名義予 以換據(jù)。該建筑面積與郭繼

12、魁購買的建筑面積均為商網(wǎng)一層 同一處房屋。起訴前，尹杰在未取得進戶手續(xù)，未經(jīng)賣方同 意的情況下，對該房屋自裝防盜門上鎖，予以占有和控制。XX年9月25日，在吉林揚信律師事務所律師 （經(jīng)貿(mào)公司 法律顧問 ） 胡振儒的見證下，由中興企業(yè)集團有限責任公司、 經(jīng)貿(mào)公司、開發(fā)公司三家相互關聯(lián)、又具有獨立法人資格的 企業(yè)法人代表，對站前批發(fā)市場新建樓房 （ 中興二期工程建 筑樓房 ） 的所有權進行了確認。三方協(xié)商一致，確認該新建 批發(fā)市場樓房為經(jīng)貿(mào)公司所有，該公司對此批發(fā)市場樓房享 有占有、使用、收益和處分權。 XX 年 7 月 29 日經(jīng)貿(mào)公司取 得商品房銷 （ 預） 售許可證后，對過去委托建筑公司出售

13、 的商品房，及建筑公司與郭繼魁簽訂的購房協(xié)議再一次進行 確認。XX年9月6日開發(fā)公司以無權出售商網(wǎng)房屋為由，向尹杰送達了解除商品房銷售合同通知，并要求解決善后事宜。后因尹杰強行占有了合同約定房屋，XX年10月23日郭繼魁向鐵西區(qū)法院提起訴訟，要求取得協(xié)議約定商品房。證據(jù)：1 、郭繼魁與建筑公司簽訂的購房協(xié)議書及建筑公司出 具的購房款收據(jù)。2、尹杰與開發(fā)公司簽訂的商品房銷售合同及建筑公司出具的購房款收據(jù)和經(jīng)貿(mào)公司換據(jù)收據(jù)。3、批發(fā)市場新建樓所有權確認書。4、商品房預售申報表和商品房銷 （ 預） 售許可證。5、開發(fā)公司給尹杰送達的通知。6、經(jīng)貿(mào)公司確認書。7、國有土地使用證。8、產(chǎn)權確認書及移交收

14、據(jù)。9、施巍證言材料。10、王金榮的證言材料。11、其它相關證據(jù)材料。五、解決糾紛的意見和理由 根據(jù)原審判決，上訴人上訴請求及理由，被上訴人的答 辯，本案爭議的焦點問題是：郭繼魁與建筑公司簽訂的房屋 買賣協(xié)議書和尹杰與開發(fā)公司簽訂的商品房銷售合同，哪一 個合同有效，買賣關系應受法律保護。經(jīng)二審開庭審理合議庭評議認為：1、郭繼魁與建筑公司簽訂的商品房買賣協(xié)議有效，其 買賣關系應受到法律保護。最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用 法律若干問題的解釋第二條規(guī)定： “出賣人未取得商品房 預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同，應當認定 無效，但是在起訴前取得商品房預售許可證明的，可以認定

15、 有效”。又根據(jù)合同法第五十一條規(guī)定： “無處分權的人 處分他人財產(chǎn)經(jīng)權利人追認或者無處分權的人訂立合同后 取得處分權的，該合同有效” 。依據(jù)上述法律規(guī)定，當時建 筑公司作為施工方，受投資人經(jīng)貿(mào)公司的委托與買方簽訂的 商品房買賣協(xié)議，以及經(jīng)貿(mào)公司作為投資方、開發(fā)公司作為 項目開發(fā)方與買方簽訂的商品房銷售合同，均處于未生效或 效力待定狀態(tài)。它需要這一項目明確產(chǎn)權所有人，并由產(chǎn)權 所有人申領商品房銷 （ 預） 售許可證后，對這些合同進行 確認，才能生效。因而郭繼魁與建筑公司當時簽訂協(xié)議時， 其效力并未確定。但后來項目投資人經(jīng)貿(mào)公司成為產(chǎn)權所有 人，并取得了商品房銷 （ 預）售許可證 ，他對建筑公司

16、與 郭繼魁簽訂的商品房買賣協(xié)議再次進行了確認，使該協(xié)議由 效力待定狀態(tài)，轉(zhuǎn)變成了發(fā)生法律效力的協(xié)議，協(xié)議雙方當 事人的買賣關系受法律保護，因而，商品房理應由郭繼魁所 有。2、尹杰與開發(fā)公司簽訂的商品房銷售合同無效，尹杰 受到的損失按規(guī)定應得到賠償。尹杰與開發(fā)公司簽訂商品房銷售合同時，由于產(chǎn)權所有 人沒有確定， 商品房銷 （ 預）售許可證尚未取得，因而其 合同效力也處于待定狀態(tài)。但項目投資人經(jīng)貿(mào)公司成為產(chǎn)權 所有人，取得商品房銷 （預） 售許可證后，沒有對開發(fā)公 司與尹杰簽訂的商品房銷售合同予以確認，依據(jù)最高人民法 院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的 解釋第二條的規(guī)定，這一合同的

17、性質(zhì)就發(fā)生了質(zhì)的變化， 由效力待定狀態(tài)，成為無效合同。雖然當時簽合同時的收款 人是建筑公司，后來還由經(jīng)貿(mào)公司予以換據(jù)，但由于經(jīng)貿(mào)公 司當時既不是產(chǎn)權所有人， 也不是商品房銷 （ 預 ） 售許可證 持有人，其換據(jù)行為只能是屬于收款行為。所以，經(jīng)貿(mào)公司 成為所有權人，取得商品房銷 （ 預） 售許可證后，開發(fā)公 司向尹杰下發(fā)了解除合同通知。而且，開發(fā)公司與尹杰簽訂 的合同，發(fā)生在建筑公司與郭繼魁簽訂的協(xié)議兩年之后，依 中華人民共和國合同法的規(guī)定也屬侵害了初始買受人郭 繼魁的合法權益，郭繼魁的初始買受權也理應受到法律的保 護。合議庭評議時還認為，造成尹杰與開發(fā)公司簽訂的商品 房銷售合同無效，其責任完全

18、在于開發(fā)公司、經(jīng)貿(mào)公司和建 筑公司。開發(fā)公司與尹杰簽訂合同時，購房款由建筑公司收 取并出具發(fā)票，后來又由經(jīng)貿(mào)公司換發(fā)了購房款收據(jù)，因而 這三家企業(yè)對房屋重復出售是明知的。而尹杰對開發(fā)公司的 重復出售行為當時是不知道的，買受行為是善意的，所以， 其所受到的損失理應按照相關規(guī)定予以賠償。最高人民法院 關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的 解釋第九條第一款三項規(guī)定： “出賣人訂立商品房買賣合 同時，具有下列情形之一，導致合同無效或者被撤銷、解除的，買賣人可以請求返還已付房款及利息、賠償損失，并可 以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任：( 三 )故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或

19、者為拆遷補償安置 房屋的事實” 。依據(jù)這一規(guī)定，開發(fā)公司應返還尹杰購房款 345, 元，并給予購房款一倍的賠償損失。經(jīng)貿(mào)公司、建筑公 司承擔連帶給付責任。由于案件牽涉關系復雜合議庭將該案提交審判委員會， 其中包括我個人的意見在內(nèi)的合議庭意見一并提交。審判委 員會對合議庭意見大部分予以支持，但由于對于法律條文理 解不同以及考慮多方客觀因素，對第三人獲賠問題經(jīng)激烈討 論采取了其他觀點，即由于尹杰在本案中沒有向法院請求返 還和賠償，應另求法律途徑予以解決。綜上，二審法院認為，原審判決有誤，適用法律不當， 上訴人郭繼魁上訴有理，應予支持。經(jīng)四平市中級人民法院 XX 年第 39 次審判委員會討論決定，依據(jù)中華人民共和國 民事訴訟法 第一百五十三條第一款二、 三項的規(guī)定， 判決：一、撤銷四平市鐵西區(qū)人民法院 (XX) 四西民二初字第 349 號民事判決 ;二、中興建筑公司與郭繼魁簽訂的商品房買賣協(xié)議有效， 買賣關系成立 ;三、中興房地產(chǎn)開發(fā)公司與尹杰簽訂的