房地產中介場分析

1、房地產中介行業(yè)是房地產業(yè)的重要組成部分，房地產中介貫穿在房地產業(yè)經濟運行的全 過程之中，為房地產業(yè)的生產、 流通和消費提供了多元化的中介服務。房地產中介在我國既是一個年輕的行業(yè)，又是一個蓬勃發(fā)展的行業(yè)，已顯示出強大的生命力和廣闊的發(fā)展前景。 它具有服務性、流動性和靈活性的特點，在房地產業(yè)中起著重要作用。市場時機分析：優(yōu)勢：房地產中介服務行業(yè)的未來發(fā)展?jié)摿薮?，其主要的趨動因素來自?兩個方面：一是其所依立的房地產行業(yè)持續(xù)發(fā)展； 二是行業(yè)本身的進一步生長成 熟。房產中介行業(yè)是一個良好的投資時機，隨著中國房地產業(yè)發(fā)展，特別是住房 福利體制的終止和貨幣化分房制度的實施， 我國住宅建設進入了快速、健康

2、的發(fā) 展軌道，住房二、三級市場已“浮出水面”，并日趨活躍。與此同時，我國房地 產中介市場也經歷了從無到有的歷史階段， 市場化程度逐步提升，迎來了飛速發(fā) 展的時期。“公房上市”、“二手房買賣”、“商品房出租”等這些在幾年前還 比較陌生的字眼，如今已成了普通百姓耳熟能詳的詞匯。劣勢：地產中介行業(yè)是一種勞動密集型的服務行業(yè)！其服務水平的高低直接 由其職工所提高的服務來表達。而又因為，地產中介的市場準入門檻低，必然決 定了，其從業(yè)人員的進入該行業(yè)的門檻也不高！ 所以，進入這個地產中介行業(yè)的 人員的素質參差不齊。1 “散、舌L、差、小”是國內房產中介服務業(yè)的主要特征。 2行業(yè)管理不標準，進入門檻低與退出

3、成本低并存，造成房產中介企業(yè)進出頻繁， 無序競爭，盈利遞減。3缺乏技術資本投入，經營模式單一落后，處于發(fā)展初期 階段。4企業(yè)管理落后仍是許多企業(yè)失敗的關鍵因素。5地域性特征突出，尚未真正形成跨地區(qū)或全國性的著名現(xiàn)代房產中介服務企業(yè)。時機：地產中介是一種服務性的行業(yè)，前期投資不大，不需要投資很龐大的 資金；也不像律師，會計行業(yè)需要很專的技能，所以，想進入這個地產行業(yè)的門 檻不高。即只需拿到營業(yè)執(zhí)照，一個小門店，幾臺電腦就可以營業(yè)。競爭：正是，因為進入這個行業(yè)的門檻低，所以這個行業(yè)的競爭也很激烈， 行業(yè)也不夠標準。近幾年，貴陽也有很多地產中介。市場環(huán)境分析：經濟環(huán)境：隨著經濟水平的逐漸提高，社會福

4、利的增加，人們生活條件都會越來越好和中國普通百姓對中國有房有車才能結婚，才能成家立業(yè)，這樣一個不成文的習慣規(guī)定， 所有人們對房子的需求就不言而喻了， 而且貴陽市新開發(fā)的金陽地區(qū)以后將成為貴陽以致西部地 區(qū)的經融中心，所以許多經濟條件比較好的家庭就會把手中的房子處理掉，而且還有很多外來人員都會看好貴陽，向金陽地區(qū)看齊，經濟條件都很好。自然環(huán)境：貴陽市貴州的省會城市，經濟較其他城市發(fā)達、交通便利，人口密度大，特別是金陽開發(fā)區(qū)的發(fā)展，對房地產中介提供很好的環(huán)境。市場需求分析：房地產中介行業(yè)作為房地產產業(yè)中的一部分，是溝通供需雙方的橋梁，并貫穿于房地產開發(fā)、流通、消費各個過程之中，在促進房地產經濟發(fā)展

5、中起舉足輕重的作用.O房產中介從小到大，從無到有，在短短幾年內迅速崛起，主要得益于我國房地產市場的發(fā)育、 成長不斷完善的房地產市場運和壯大，得益于房地產市場從計劃經濟走向市場經濟的轉變過程。作規(guī)則、政府對房改力度的加大，以及我國老百姓對擁有自己房屋的強烈渴望，給房地產市場創(chuàng)造了無限商機，使得房產中介成為房地產市場中不容無視的新興行業(yè)。房地產中介業(yè)成為房地產市場發(fā)展的重要組成部分，其中房產中介行業(yè)的發(fā)展，從某種意義上說，架起市場與消費者之間的橋梁， 對帶動房地產市場轉動將起到很好的潤滑劑作用。廣闊百姓從過去的要住房找單位、找領導轉向要住房找市場、找中介。各級政府通過搞活二級市場、放寬信貸政策、上

6、市房改房等一系列手段，啟動一級市場，減少了空置存量房， 促進了房地產市場的發(fā)展。中介公司的運作對搞活二級市場，消化百姓手中的空房、舊房， 促進新房的銷售起到的作用十分明顯。 房地產中介市場發(fā)展戰(zhàn)略： （一）網絡化服務宗旨利用基于互聯(lián)網的網絡科技手段向客戶提供高品質、人性化和多樣化的房產中介服務產品?，F(xiàn)代企業(yè)經營的宗旨是服務，而現(xiàn)代營銷理念所指的產品包括服務，服務也是產品，也 可以設計，可以包裝，可以進行質量管理和控制。又是一套為顧客解決問題的方案。房產中介服務不僅注重有形的實體 （房屋）產品的質量改良，更重要的是注重無形的服務價值，包括 提供信息的品種和質量，響應顧客需求的速度，幫助顧客解決問

7、題的能力，與顧客的聯(lián)絡、 溝通等都是服務產品的價值鏈。卓越的競爭力產生于企業(yè)長期積累所產生的獨特技巧和技 術，房產中介服務經驗的積累符合于學習經驗曲線，服務的獨特技術來源于企業(yè)長期專注， 集中于核心能力投資、建設以及專業(yè)人員和經理人員的共同學習和長期歷史經驗積累。 （二）規(guī)?；洜I房產中介企業(yè)規(guī)模的大小直接關系著企業(yè)的贏利能力、競爭能力和抵御風險的能力。房產中介企業(yè)適合于利用基于互聯(lián)網的網絡科技手段，具有規(guī)模效益的特征， 一方面是信息收集、積累的來源渠道規(guī)模效應，另一方面是信息加工過程和數據庫利用價值的爆炸效應，即有用的信息既可多次利用又可被多用途利用所顯示的低成本效應。依靠品牌化，通過連鎖經

8、營方式進行密集技術資本投入，可以迅速形成合理規(guī)模， 樹立市場形象，提升市場份額，確定本地區(qū)本行業(yè)的壟斷地位，通過低成本擴張迅速淘汰掉眾多小而散的競爭者。大規(guī)模的技術資本投入和品牌戰(zhàn)略會提高本地區(qū)的行業(yè)壁壘，排斥新的競爭者進入， 最終實現(xiàn)靠擴大規(guī)模、降低成本穩(wěn)定本企業(yè)的市場贏利。 （三）品牌化戰(zhàn)略持續(xù)不斷的品牌管理和投入，樹立品牌信譽，促使房產中介服務企業(yè)逐步進入品牌化經 營的高級階段；這是房產中介服務企業(yè)當前特別需要投入資本、人力逐步加以建設的一個戰(zhàn)略方面。首先就是要努力構筑一些基礎條件：先進的行銷資源和操作系統(tǒng)，包括軟件和硬件兩個方面。這里面存在一個根本的條件就是品牌背后的核心技術創(chuàng)新能力，

9、不管是引進或是模仿性的研制開發(fā)，一定要有自主知識產權的創(chuàng)新技術，這就要求不斷地進入 R&D的投入。其次，就是對企業(yè)品牌進行有效的培育和大量的廣告投入。 （四）人才戰(zhàn)略一流的人才做一流的事業(yè)即使企業(yè)的財務資源豐富，實施一項好的經營計劃的關鍵仍是有效的人力資本。在急劇變化的市場競爭環(huán)境中，企業(yè)的生命周期在縮短，因而迫使企業(yè)即使在剛起步階段便要構建能支撐企業(yè)未來成長和升級換代的人才結構，吸引、激勵并留住優(yōu)秀人才是人力資本管理的核心使命，也是實施人才戰(zhàn)略的重要內容。 房產中介行業(yè)由于發(fā)展歷史短，人才后備不充足，這個不利的條件迫使企業(yè)在人力資源方面投入更多的資本，因而企業(yè)決策者就需要根據自身條件

10、，有效地開發(fā)人力資源， 實行有效的激勵機制， 創(chuàng)造具有特色的企業(yè)文化環(huán)境。特別是對于關鍵技術人才可借鑒國外企業(yè)經驗給予長期激勵，比方使之享有一定比例的剩余索取權。（五）通過資本市場直接融資保證長期發(fā)展戰(zhàn)略的財務支持充足的資本金和標準的公司治理機制也是企業(yè)向規(guī)模經營、品牌建設、人力奇源開發(fā)目標發(fā)展的前提。企業(yè)成長意味著要具備解決復雜問題的能力，長期增長依賴于獲取長期資本的能力。隨著中國證券市場的不斷發(fā)展，特別是核準制的實施， 為符合條件的企業(yè)直接從資本市場籌集發(fā)展資金提供了一個有效的途徑。目前，房產中介企業(yè)中尚沒有一家以中介服務概念上市的企業(yè)。然而， 房產中介行業(yè)作為朝陽行業(yè)具有巨大的、潛在的創(chuàng)

11、新空間，房產中介服務概念會逐步深入人心，一定會受到投資者的青睞。企業(yè)通過標準的股份制運作和公開 上市發(fā)行后，資本市場能夠為企業(yè)實現(xiàn)長期的發(fā)展戰(zhàn)略提供強大的資金支持。市場目標：我們的戰(zhàn)略核心市場就是貴陽市地區(qū)。1,目標市場：我們前期首要市場是貴陽市。2,人員策略：一個團隊職工的基本理念是；開放胸懷、戰(zhàn)勝自我、專業(yè)精神。要保持 高效的溝通，才能迅速的做出反應，內部人員的獎勵制度等等?？傊M者的需求復雜，供求矛盾頻繁，加之隨著城鄉(xiāng)交往、地區(qū)間的往來的日益頻繁，旅游事業(yè)的發(fā)展，國際交往的增多， 人口的流動性越來越大，購買力的 流動性也隨之加強，因此，我們要密切注視市場動態(tài)，提供更好的服務。房產中介行

12、業(yè)競爭分析：貴陽房地產中介機構大大小小有50家左右，但大部分機構證照不齊，只辦理工商營業(yè)執(zhí)照，未到房地產主管部門進行登記備案，未辦理收費許可證， 存在收費不合理及亂收費的現(xiàn)象。雖然這樣但還是有幾家正規(guī)的房地產中介機構，這樣競爭還是很激烈。房產中介公司發(fā)展的關鍵，集中在制度、管理、人才三大因素上。而這三大 因素主要是通過企業(yè)的市場定位、業(yè)務模式、利益分配、管理和培訓幾個方面 綜合表達的，所以要想形成核心競爭力必須要做到下面幾方面。一、制定品牌發(fā)展戰(zhàn)略房地產中介企業(yè)一方面面臨的是巨大的市場潛力，另一方面是群狼分食的激 烈競爭。而新一輪的競爭不再是本土企業(yè)之間比拼店面多寡，房源多寡的時代， 而是真正

13、進入一個品牌的競爭時代。國內房地產法規(guī)及行業(yè)管理也在逐步趨向完 善，企業(yè)經營成本也在加大。小的中介公司假設沒有資金與品牌作支撐，資源潰 乏，業(yè)務品種單一，抗風險能力太小，也將難以為繼。例如今年七部委出臺的穩(wěn) 定房價的系列措施，對房地產買賣業(yè)務影響非常大，更是改變了小中介“空身套 白狼”的賺錢方法，一些單靠買賣吞吐業(yè)務為主的單門單店，不是被套牢，就是 經營業(yè)績入不縛出，紛紛面臨倒閉。從以上分析可以看到，房地產中介要想在行業(yè)里生存發(fā)展，唯有以品牌建設 為理念，朝向標準化、規(guī)?；?、品牌化發(fā)展才是立身之本。二、針對企業(yè)自身狀況，合理定位商業(yè)模式從根本上說，房地產中介行業(yè)是一個市場導向型的產業(yè)，其核心競

14、爭力更多 表現(xiàn)為對市場需求及其變動的適應力。企業(yè)的商業(yè)模式，也是企業(yè)取得成功的 重要因素。因為不同的模式游戲規(guī)則不同，模式本身競爭優(yōu)劣勢也不同。隨著行 業(yè)競爭日益加劇， 要求中介企業(yè)模式必須跟著市場需求及自身能力不斷進行演 進，才能不斷增加自已的競爭力。 例如，前面提到的七部委新政給房地產市場 帶來的突變，就需要企業(yè)有足夠的適應能力，比方加強租賃業(yè)務的份額，減少店 面盲目擴張等。目前市場上共有三種中介企業(yè)經營模式比較普遍：（一）直營連 鎖模式（二）特許加盟連鎖模式（三）直營和加盟混合連鎖模式三、建立高素質的行業(yè)人才隊伍企業(yè)的競爭歸根結底是人才的競爭。職工素質高低對于房地產中介企業(yè)競爭 力有著決

15、定性影響。從業(yè)人員總體素質不高，是中介行業(yè)中的普遍現(xiàn)象。據統(tǒng)計， 北京市現(xiàn)有的中介經紀人中有大學學歷的不到10%,部分從業(yè)人員沒有執(zhí)業(yè)資 格，大多數人僅接受過系統(tǒng)的房地產知識教育和培訓。隨著房地產市場需求的變 化，投資性購房需求的增加和購房群體職業(yè)層次和收入層次以及個人素質的提 高，房地中介服務市場對中介企業(yè)服務品質的要求也在提升，人才素質問題顯得 越發(fā)重要。提高經紀人的入門門檻 經紀人的專業(yè)知識及經驗；外貌、口才、做 人做事的誠信度皆為客戶評價的標準。房地產中介服務工作涉及面廣，具有綜合 性、廣泛性的特點，是多學科知識的綜合能力表達。因此，從事房地產中介服務 工作的人員不僅需要精通房地產業(yè)務

16、、房地產法律等方面知識，而且還要掌握現(xiàn) 代化信息設備的操作技巧，同時，還要具備公關能力和敬業(yè)精神。 中介公司只 有提高招收經紀人，才能逐步抬升行業(yè)整體從業(yè)水平。良好的教育培訓機制 房產中介業(yè)是人的產業(yè)，擁有高素質的人才是公司致 勝的關鍵，除公司錄用時堅持相關學歷較高、品德較好的人以外，錄用后的教育 訓練，至關重要。四、打造服務深耕的能力眾所周知，服務是中介公司的立根之本，但卻很少看到地產中介談到服務的 重要性。整個行業(yè)缺乏“服務至上”的意識，這也是制約中介行業(yè)的發(fā)展的原因 之一。如果北京中介企業(yè)不能提高自身的服務水平，未來在與境外地產中介的競 爭中，將使自身置于競爭劣勢。而國外房地產企業(yè)卻有著

17、完善的服務，如：一是 能夠為客戶承擔租房后的很多事情，如再次出租、房子的折舊評估等。二是標準 化服務流程。它從找房源到選客戶都有一定的標準，上家下家有糾紛能得到及 時解決，客戶有安全感。三是內部機制完善。有投訴能很快處理，讓顧客有“上 帝”的感覺。 國內的中介企業(yè)只有從根本上提高服務水平，對交易服務的各 環(huán)節(jié)進行細節(jié)化研究，對服務進行深耕，提高技術含量，推行全行業(yè)的服務標準， 才能與之抗衡。用服務打造誠信品牌 好服務來自誠信的態(tài)度。保障買賣雙方交 易安全 買賣交易流程中，推行不動產說明書、產權調查、明示委托價、服務零 瑕疵保證與付款保證制度等。五、信息網絡化和資源共享房地產中介行業(yè)是一種信息密集型的產業(yè)，信息的準確性、時效性及信息通 暢是中介機構從事經營活動的基礎。特別是采用連鎖模式的企業(yè)必然要求各連鎖店之間通過電子業(yè)務系統(tǒng)實現(xiàn)信息共享，包括信息在各分店間的快速傳遞，以及 匯聚于總部的綜合分析； 中介企業(yè)利用呼叫中心、互聯(lián)網以及短信 WAP打造四網合一，增加自身的競爭力。隨著信息產品進入家庭步伐的加快，顧客可以足不出戶，通過互聯(lián)網，隨時 獲得所需要的物業(yè)信息，再通過中介達成交易，也可以把自己需要委托的物業(yè)信 息以電子郵件的方式，傳遞給中介公司，雙方通過互聯(lián)網聯(lián)系，提高交流的效率