資源補償項目_RCP_融資模式特_省略_權(quán)要點設(shè)計_以某濕地公園項目為例_朱蕊.pdf

1、DOI:10.14181/ki.1002-851x.2011.09.013CONSTRUCTION ECONOMY建 設(shè) 投 融 資 2011 年第 9 期（總第 347 期）資源補償項目（RCP）融資模式 特許權(quán)要點設(shè)計以某濕地公園項目為例 朱 蕊 ， 王守清（清華大學(xué)建設(shè)管理系， 北京 100084）摘 要以解決某市濕地公園項目融資問題為主題，引入資源補償項目（Resource Compensate Project，RCP）融資模式，結(jié)合項目實際情況，定量分析住宅用地資源的補償量，并就特許權(quán)協(xié)議設(shè)計了十二條關(guān)鍵條款。 全文思路、方法和特許權(quán)協(xié)議條款建議可供 RCP 融資模式應(yīng)用借鑒。關(guān)鍵詞

2、資源補償項目（RCP）；特許經(jīng)營（PPP）；項目融資；土地資源；特許權(quán)協(xié)議Abstract: This paper is to solve the financing issues for a wetland park development project. Resource compensate project （RCP） financing mode is considered. Based on the real conditions of the project, a detailed quantitative analysis is carried out so as to dec

3、ide the exact area and value of the land as compensation. Finally, 12 critical pro visions of the Concession Agreement to be signed between the local government and investors are proposed.Key words: Resource Compensation Project （RCP）; Public-Private Partnership （PPP）; project finance; land re sourc

4、e; Concession Agreement中圖分類號 F407.9文獻標(biāo)識碼 B文章編號 1002-851X（2011）09-0075-051 引 言一種可能產(chǎn)生期望收入的資源項目去補償一個財務(wù)上不可行的項目，是由劉方強與周心愿結(jié)合實際案例時所起的我國南方某市政府欲打造西南地區(qū)最大的濕地公名稱，其 本質(zhì)上是政企合作（Public -Private Partnership，園，初步規(guī)劃公園占地面積 400 公頃，總投資約為 8 億元，PPP）模式中的一種捆綁形式，其具體含義如下：預(yù)計建設(shè)期為兩年。但政府財政緊張，無法獨自承擔(dān)濕地政府通過特許權(quán)協(xié)議，授權(quán)投資者（一般組建項目公公園建設(shè)費用，如果

5、采用傳統(tǒng)的銀行貸款的融資方式，則無司）進行非經(jīng)營性或非自償性基礎(chǔ)設(shè)施/公用事業(yè)項目的力承擔(dān)沉重的利息；并且目前沒有計劃為濕地公園制定融資、設(shè)計、建造、運營和維護，并向使用者收取適當(dāng)?shù)馁M收費機制，所以該項目對民間資本沒有吸引力。針對上述 用（如有收費機制），以收回項目部分投資，特許期滿后將融資困難，打算應(yīng)用 RCP 融資模式。RCP 融資模式即選擇 項目無償移交給政府；同時，政府以對項目公司進行補償作者簡介 朱蕊，女，生于1989年，北京市人，主要研究方向：項目融資。75CONSTRUCTION ECONOMY2011 年第 9 期（總第 347 期） 建 設(shè) 投 融 資的方式將經(jīng)營性基礎(chǔ)設(shè)施/

6、公用事業(yè)項目周邊一定數(shù)量的資源（如土地、旅游、礦產(chǎn)等）的開發(fā)權(quán)出讓給項目公司，以捆綁的方式提高項目公司的整體盈利能力，以確保項目投資者獲得合理回報，調(diào)動投資者的積極性1。上述濕地公園項目屬于典型的非經(jīng)營性基礎(chǔ)設(shè)施/公用事業(yè)項目，RCP 融資模式的提出，為非經(jīng)營性或非自償性項目的融資提供了新方式，具有減輕政府財政壓力、提高項目運作效率和加速資源開發(fā)等優(yōu)點，對解決基礎(chǔ)設(shè)施/公用事業(yè)項目建設(shè)資金不足、加快建設(shè)具有重要的現(xiàn)實意義1。2 濕地公園項目應(yīng)用 RCP 模式的定性分析把 RCP 模式引入到濕地公園項目中，首先要考慮補 償方式。雖然該項目所在地有可作補償?shù)耐恋刭Y源、旅游 資源和礦產(chǎn)資源，但是前期

7、的可行性分析已經(jīng)排除了后面兩種補償方式的可行性2，因此，本文僅分析土地資源補償 方式。將土地作為補償資源，政策上最大的問題是我國對 土地出讓方式有嚴(yán)格的限制，例如，我們熟知的“8.31 大限”等。為了解決這一難題，現(xiàn)在一般通過三種方式（即捆 綁招標(biāo)、作價入股和土地出讓金補償）使土地使用權(quán)的獲得合法化。表 1 是對這三種方式的比選。表1土地使用權(quán)獲取方案比選方案名稱優(yōu) 勢劣 勢可提高投標(biāo)人/企業(yè)的準(zhǔn)風(fēng)險利益分擔(dān)不甚合理，捆綁招標(biāo)入標(biāo)準(zhǔn)， 充分發(fā)揮企業(yè)的上、 下位法律法規(guī)存在沖專業(yè)優(yōu)勢突，法律風(fēng)險大政府對項目公司有控制相關(guān)因素牽扯多， 操作方作價入股權(quán)， 既發(fā)揮企業(yè)的專業(yè)優(yōu)式復(fù)雜， 土地使用權(quán)價值

8、勢，又保證民眾利益有波動土地出讓項目結(jié)構(gòu)簡單， 可操作性對項目沒有后續(xù)的控制能強， 也能充分發(fā)揮企業(yè)的力， 政府不能分享開發(fā)收金補償專業(yè)優(yōu)勢益濕地公園項目是建設(shè)“資源節(jié)約型”、“社會友好型”的試點項目，所以在敏感問題的操作上政府應(yīng)該選擇法律風(fēng)險較低的方式；另外，政府需要對濕地公園項目有一定的控制能力，所以，選擇作價入股的補償方式比較合適。選擇了作價入股的方式之后，根據(jù)項目所在地的規(guī)劃，本文選擇了對投資者吸引力最大的四塊住宅用地作為潛在的補償用地。這四個地塊（見表 2），位于濕地公園北部，環(huán)境優(yōu)美，交通便利，適合開發(fā)建設(shè)高檔聯(lián)排或雙拼類別墅社區(qū)，土地規(guī)劃中還包括健全的公共設(shè)施，如醫(yī)院、幼兒園和警

9、務(wù)站等。濕地公園建成后，這片居住用地的價值一定會提升，相對于其他住宅用地，這個地塊對投資者的吸引力是最大的。3 土地補償?shù)亩糠治鲆驗榇u估的土地都是未開發(fā)的，所以，本文采用假設(shè)開發(fā)法來評估土地價值，并考慮資金的時間價值，采用現(xiàn)金流折現(xiàn)的計算方法。下面逐步做價值估算。（1）開發(fā)經(jīng)營期四個地塊的總用地面積為 237406.75m2，總建筑面積為 189925.4m2，根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗和咨詢專業(yè)人員，預(yù)計開發(fā)銷售期為三年，其中兩年為開發(fā)期，一年為銷售期。（2）開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值采用市場法，在估價時間點（2011 年 5 月）對該四個地塊周圍（5km 內(nèi)）類似的高檔住宅項目進行調(diào)研。容積率小于

10、 1 的住宅項目，即別墅和類別墅項目，容積率對價格的影響非常大，例如容積率為 0.3 的別墅項目每平方米的價格大約是容積率為 0.6 的項目的一倍；另外，2003 年以后停止別墅用地的供應(yīng)，這里的“別墅用地”主要是指獨棟別墅用地，不包括獨棟、雙拼、聯(lián)排和洋房綜合住宅。根據(jù)以上的分析，在該地塊周圍找到了三處容積率為 0.8 左右的可比項目案例?？杀软椖堪咐钠骄N售價格為 8867 元/m2，基于對價格呈持續(xù)上漲趨勢和濕地公園對樓盤價格的拉動的預(yù)測，結(jié)合項目所在市新建商品住宅分類價格指數(shù)的變化，取年平均價格增長率為 6%，預(yù)計經(jīng)過兩年的開發(fā)建設(shè)，完成后的房地產(chǎn)價格將為 9963 元/m2，房地產(chǎn)

11、總價值為189222.7 萬元。表2住宅用地情況地塊編號用地性質(zhì)用地面積（m2）容積率建筑面積（m2）綠地率（%）建筑密度（%）建筑限高（m）06-03一類居住用地66164.540.852931.63248221206-04一類居住用地59935.340.847948.27248221206-05一類居住用地59106.220.847284.97648221206-06一類居住用地52200.650.841760.5248221276CONSTRUCTION ECONOMY建 設(shè) 投 融 資2011 年第 9 期（總第 347 期）（3）開發(fā)成本（6）銷售稅費在對項目所在市同類住宅項目開發(fā)成

12、本的平均水平銷售稅費取開發(fā)完成后房地產(chǎn)價值的 5.5% ，為進行推算和咨詢專業(yè)人員之后，得到本住宅項目的開發(fā)10407.2 萬元。成本（見表 3）。（7）開發(fā)利潤（4）管理費因為前文對房價的估計屬于保守估計，在查閱多方管理費取開發(fā)成本的 1%，為 485.5 萬元。資料以后，也保守地取開發(fā)利潤為 10%。（5）銷售費用綜上，住宅項目相關(guān)費用預(yù)測匯總見表 4。銷售費用取開發(fā)完成后房地產(chǎn)價值的 3%，為5676.7采用現(xiàn)金流量折現(xiàn)法計算地塊價值，折現(xiàn)率取 10%，萬元。不考慮投資利息和開發(fā)利潤，計算過程如表 5 所示。表3 住宅開發(fā)成本費用項目費用支出單價費用項目費用支出單價（萬元）（元/m2）（

13、萬元）（元/m2）A 勘察設(shè)計和前期工程費2256.3118.8社區(qū)醫(yī)務(wù)室100.0咨詢調(diào)研費95.05.0D 建筑安裝工程費35594.01874.1勘察、設(shè)計費1405.474.0基礎(chǔ)處理工程1012.353.3前期及后期手續(xù)費174.79.2土建工程18992.51000.0前期工程費531.828.0外窗、幕墻及外裝飾工程4372.1230.2前期及后期其他費49.42.6門類及相應(yīng)小五金工程1139.660.0B 基礎(chǔ)設(shè)施費10083.2530.9精裝修工程7597.0400.0市政前期費364.719.2機電工程505.226.6紅線內(nèi)市政工程費2263.9119.2消防報警工程1

14、02.65.4熱力站點792.041.7弱電工程569.830.0環(huán)境景觀工程費2864.1150.8燃氣工程174.79.2紅線外市政工程費3798.5200.0公共部位裝飾工程95.05.0C 公共配套設(shè)施費620.0標(biāo)識工程32.31.7幼兒園500.0工程開辦費1000.952.7警務(wù)站20.0開發(fā)成本總計48553.52556.5表4 住宅相關(guān)費用預(yù)測項 目計算方法總價金額（萬元）單價金額（元/m2）發(fā)生時點（1）開發(fā)完成后價值9963×189925.4189222.79963（2）開發(fā)成本2556.5×189925.448553.52556.5開發(fā)期均勻分布（3

15、）管理費用（2）×1%485.525.6開發(fā)經(jīng)營期均勻分布（4）銷售費用（1）×3%5676.7298.9銷售期均勻分布（5）銷售稅費（1）×5.5%10407.2548.0銷售期均勻分布表5 土地價值計算項 目計算方法總價金額（萬元）單價金額（元/m2）（1）開發(fā)完成后價值189222.7/(1+10%)3142165.87485.3（2）開發(fā)成本48553.5/(1+10%)44139.52324.0（3）管理費用485.5/(1+10%)1.5420.822.2（4）銷售費用5676.7/(1+10%)2.54473.2235.5（5）銷售稅費10407.2

16、/(1+10%)2.58200.7431.8土地價值P（1）-（2）-（3）-（4）-（5）84931.64471.877CONSTRUCTION ECONOMY2011 年第 9 期（總第 347 期） 建 設(shè) 投 融 資表 5 顯示，四塊住宅用地的價值共為 84931.6 萬元，大于濕地公園的預(yù)測開發(fā)成本費用。因此，政府應(yīng)該選擇的補償方式是，把濕地公園北部的四塊一類住宅用地補償給濕地公園的投資者，允許其使用該住宅用地開發(fā)建設(shè)類別墅住宅，以收回成本和獲得合理利潤。4 特許權(quán)協(xié)議關(guān)鍵條款設(shè)計前文利用 RCP 模式基本解決了濕地公園的融資問題，下面從政府的立場，結(jié)合項目實際情況，對特許權(quán)協(xié)議的關(guān)

17、鍵條款進行設(shè)計（見附錄）。5 結(jié) 語本文以解決濕地公園融資問題為目標(biāo)，初步分析了土地資源作為補償方式的可行性；隨后，對土地資源補償進行了定量分析，驗證了用四塊住宅用地對濕地公園投資予以補償?shù)?RCP 融資模式；最后，結(jié)合項目實際和相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定，設(shè)計了政府與項目公司簽訂的特許權(quán)協(xié)議的條款。希望能為應(yīng)用 RCP 融資模式開發(fā)建設(shè)非經(jīng)營性或非自償性基礎(chǔ)設(shè)施/公用事業(yè)項目提供參考。附錄：第一條特許權(quán)的內(nèi)容特許權(quán)協(xié)議雙方為： 甲方：某市地方政府乙方：投資者和政府組成的項目公司1.1甲方將先導(dǎo)區(qū)內(nèi) 06-03、06-04、06-05、06-06 四個地塊總價值為 84931.6 萬元入股到乙方，股權(quán)由

18、地方國 土資源局持有； 甲方特許乙方獨占排他享有 06-03、06-04、06-05、06-06 四個地塊的特許權(quán) ， 該權(quán)利在整個授權(quán) 期內(nèi)有效。 甲方鄭重保證：至本協(xié)議簽訂之日，未授予任 何第三方享有本協(xié)議中乙方享有的 06-03、06-04、06-05、 06-06 四個居住用地地塊的特許權(quán)。 并將確保根據(jù)本協(xié)議 授予乙方的特許權(quán)、其他權(quán)利和優(yōu)先權(quán)不以任何方式受到 損害和妨礙。1.2 甲方根據(jù)本協(xié)議授予乙方的特許權(quán)在授權(quán)期間 內(nèi)專屬乙方享有； 甲方確保特許權(quán)的任何部分在授權(quán)期間 內(nèi)不再授予其他方。1.3 甲方特許乙方享有 06-03、06-04、06-05、06-06四個居住用地的規(guī)定區(qū)

19、域內(nèi)的基礎(chǔ)設(shè)施和服務(wù)設(shè)施的開 發(fā)建設(shè)經(jīng)營權(quán)和物業(yè)管理權(quán)。 這些基礎(chǔ)設(shè)施和服務(wù)設(shè)施 主要包括但不限于：幼兒園、警務(wù)站和社區(qū)醫(yī)務(wù)室。第二條特許權(quán)的方式和特殊規(guī)定2.1 該特許權(quán)以 RCP（資源補償項目）形式由乙方享有 。 乙方需要承擔(dān)甲方規(guī)定的濕地公園項目的開發(fā)建設(shè) 工作，本協(xié)議寫明的特許權(quán)主要是補償給乙方的土地資源 使用權(quán)，用以抵消乙方建設(shè)濕地公園所花費的成本。2.2 濕地公園實際成本超過預(yù)計成本（8 億元）5%以 內(nèi)時，其建設(shè)成本全部由乙方承擔(dān)，超出 5%的部分由甲 乙雙方協(xié)商后確定各方承擔(dān)比例，甲方應(yīng)盡全力保證濕地 公園項目順利建成。2.3 濕地公園實際成本低于預(yù)計成本（8 億元）時，甲方無

20、權(quán)要求乙方返還盈余部分， 但是甲方作為乙方的 股東之一，有權(quán)根據(jù)所占股份比例同乙方共同分享盈余。第三條乙方享有特許權(quán)的先決條件3.1 上級省人民政府做出同意濕地公園先導(dǎo)區(qū)內(nèi)06-03、06-04、06-05、06-06 四個地塊用地取得的意見。3.2 乙方向甲方提交其關(guān)于濕地公園和住宅工程投 融資計劃以及銀行貸款承諾書。第四條特許權(quán)的期限4.1 甲方授予乙方的土地使用期限為 70 年（含建設(shè)期 ），本特許權(quán)協(xié)議期限同為 70 年，但如果出現(xiàn)不符合協(xié) 議第三條先決條件的，甲方有權(quán)按照實際情況對特許期進 行修改甚至終止本協(xié)議。第五條 乙方的權(quán)利義務(wù)5.1 乙方負責(zé)濕地公園項目的建設(shè)，且動工時間不

21、得晚于本協(xié)議生效之日起一個月內(nèi)，并且乙方需在濕地公 園動工之日起兩年之內(nèi)按照相關(guān)規(guī)定和要求完成濕地公 園的建設(shè)。5.2 濕地公園建成后， 乙方需要向地方林業(yè)局申請 驗收，林業(yè)局按照國家濕地公園試點驗收辦法（試行）進 行驗收。5.3 在濕地公園項目驗收合格之前， 乙方不得向地 方質(zhì)檢站申請驗收其開發(fā)建設(shè)的住宅項目。5.4 甲方雖然入股到乙方項目公司， 但是甲方僅限 于在濕地公園項目上追加投資，乙方開發(fā)建設(shè)的住宅項目 出現(xiàn)資金短缺時，乙方不能要求甲方追加投資。第六條甲方的權(quán)利和義務(wù)6.1 甲方對濕地公園項目的建設(shè)有監(jiān)督權(quán) ， 一旦建 設(shè)期內(nèi)發(fā)生甲方認(rèn)定的嚴(yán)重影響工期或工程質(zhì)量的問題， 或乙方有嚴(yán)重

22、的違約行為時，甲方有權(quán)叫停項目，并有權(quán) 視情況修改或終止本協(xié)議。6.2 在特許期內(nèi)， 甲方確保乙方享受先導(dǎo)區(qū)生態(tài)建 設(shè)優(yōu)惠政策和稅費減免政策。78CONSTRUCTION ECONOMY建 設(shè) 投 融 資 2011 年第 9 期（總第 347 期）6.3 乙方開發(fā)建設(shè)濕地公園和住宅項目所得的總利 資總額 10%的違約金；運營期間，甲方終止合同，要向乙潤由甲乙雙方按照股權(quán)比例分配。第七條特許權(quán)的轉(zhuǎn)讓和擔(dān)保7.1 轉(zhuǎn) 讓7.1.1 乙方依據(jù)本協(xié)議享有的開發(fā)建設(shè)權(quán)未經(jīng)甲方 同意不得轉(zhuǎn)讓，乙方股東或投資聯(lián)合體的相關(guān)調(diào)整和變化 需報甲方備案，但新的股東或投資聯(lián)合體必須承認(rèn)本協(xié)議 并按本協(xié)議承擔(dān)相應(yīng)的義務(wù)

23、。方賠償工程總投資額及合同期內(nèi)的總利潤。9.3 濕地公園建設(shè)完成后， 如果驗收不合格， 則乙 方需要立即進行修復(fù)， 所發(fā)生的費用由乙方自行承 擔(dān)，另需賠償甲方因延誤開園產(chǎn)生的收入損失。9.4 如乙方資金未能到位，導(dǎo)致濕地公園項目工程 延誤的，須賠償甲方因延誤開園產(chǎn)生的收入損失。 若乙方 在竣工前單方面終止合同，除承擔(dān)項目工程投資總額 1%7.1.2 乙方與受讓方簽署的轉(zhuǎn)讓合同中， 受讓方對 的違約金外，尚需承擔(dān)停工造成的甲方的實際經(jīng)濟損失。乙方承擔(dān)的義務(wù)，不得少于本協(xié)議中所規(guī)定的乙方義務(wù)。7.2 擔(dān) 保7.2.1 乙方有權(quán)將其依據(jù)本協(xié)議享有的土地開發(fā)經(jīng) 營權(quán)以及規(guī)劃住宅小區(qū)范圍內(nèi)的服務(wù)設(shè)施的開

24、發(fā)經(jīng)營權(quán) 進行擔(dān)保。7.2.2 乙方用上述權(quán)利進行擔(dān)保的期限不得超過本 協(xié)議規(guī)定的特許期。第八條土地使用權(quán)和設(shè)施的所有權(quán)、經(jīng)營權(quán)8.1 在本協(xié)議生效的期限內(nèi)，房地產(chǎn)和包括幼兒園 在內(nèi)的基礎(chǔ)設(shè)施和服務(wù)設(shè)施的所有權(quán)和經(jīng)營銷售權(quán)由乙 方享有。8.2 除本協(xié)議另有規(guī)定外， 甲方保證在任何情況下，在整個特許期內(nèi)， 對乙方享有所有權(quán)和經(jīng)營權(quán)的設(shè)施及其 他資產(chǎn)不進行征用、充公、收歸國有。8.3 由于乙方銷售房地產(chǎn)， 出現(xiàn)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移到 第三方的情況，辦理程序同通過“招拍掛”方式取得的土地 一樣，第三方對土地的使用權(quán)按照國家法律規(guī)定確定。 同理也適用于乙方擁有的物業(yè)管理權(quán)等權(quán)利的轉(zhuǎn)讓，本協(xié)議 不應(yīng)對此造成影響。 乙方放棄土地使用權(quán)和設(shè)施所有權(quán)、 經(jīng)營權(quán)后，本協(xié)議不再適用。9.5 乙方所建的住宅小區(qū)范圍不得超過規(guī)劃的面積 ，不得侵占濕地公園的公共面積 ，不得妨礙公眾游覽公 園，如果出現(xiàn)乙方損害公共利益的情況，則甲方有權(quán)通知 乙方停止侵權(quán)行為并向甲方交納罰款，罰款數(shù)額視乙方 侵權(quán)行為的嚴(yán)重性而定。第十條 協(xié)議的終止10.1