不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)考試習(xí)題與答案

1、一、填空1、某房地產(chǎn)成交價(jià)格為5000元/m2,付款方式為首付 30%,余款在五年內(nèi)按年等額付清,年利率為5%,假設(shè)采用一次性付款的方式,實(shí)際成交價(jià)格應(yīng)為4531.6元/m2.2、某建筑物的價(jià)值為 60萬(wàn)元,設(shè)備和裝修價(jià)值10萬(wàn)元,經(jīng)濟(jì)耐用年限分別為50年和8年,殘值率為零,那么采用直線折舊法計(jì)算出的年折舊額為2.45.3、某宗土地上有一幢 10層高、各層建筑面積相同的住宅樓,建筑密度w50%.假設(shè)該住宅樓的總價(jià)為2000萬(wàn)元,平均單價(jià)為5000元/m2,樓面地價(jià)為1200元/m2,那么該宗土地的總價(jià)為 480 萬(wàn)元.建筑面積=住宅總價(jià)/平均單價(jià)=4000平方米土地總價(jià)=樓面地價(jià)*建筑面積=4

2、800000元4、某地工業(yè)用地30年期的基準(zhǔn)地價(jià)為 1500元/平方米,當(dāng)r=8%時(shí),一使用年限為26年的地塊的價(jià)格為 P60收益法P30求P26P30=a/r*1-1/(1+r)A30即 1500=a/0.08*1-1/(1+0.08)A30求出 a=133.24P26=133.24/0.08*1-1/(1+0.08)A26得 P26=1440注意分母要An5、某寫字樓預(yù)計(jì)持有 2年后出售,持有期的純收益每年216萬(wàn)元,出售時(shí)的價(jià)格為5616萬(wàn)元,資本化率為8%,那么該寫字樓目前的收益價(jià)格為萬(wàn)元.(五)預(yù)知未來(lái)假設(shè)干年后的不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格的情況尸 (l+r)(l+r)r式中1 P,田,廠的含義同前

3、；預(yù)計(jì)不動(dòng)產(chǎn)在逛現(xiàn)雋?假設(shè)干年后不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格的情況:月-未來(lái)第t年親急高產(chǎn)出價(jià)格.(未來(lái)某年該不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格為Pt,在不動(dòng)產(chǎn)出售的年份以前的凈收益有變化,r每年不變且大于等于零)6、某可比實(shí)例的房地產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)記載的套內(nèi)建筑面積為120m2,經(jīng)調(diào)查,其成交價(jià)格為 150萬(wàn)元,另有20m2的房屋天臺(tái)贈(zèng)送(根據(jù)建筑標(biāo)準(zhǔn)本就,不算面積,無(wú)視)該房地產(chǎn)的建筑面積與套內(nèi)建筑面積的比率為1: 0.8(實(shí)用率80%),那么按建筑面積計(jì)算的比準(zhǔn)價(jià)格是 元/ m2.建筑面積=120/0.8=150平方米比準(zhǔn)價(jià)格=150/150=1W/平7、某城市房地產(chǎn)交易中,賣方、買方應(yīng)繳納的稅費(fèi)分別為正常成交價(jià)格的6%和3%,某宗房

4、地產(chǎn)交易中,買方付給賣方2500元/m2,應(yīng)繳納的稅費(fèi)均由賣方負(fù)擔(dān),那么該宗房地產(chǎn)的正常成交價(jià)格為 2427元/m2.8、某辦公樓的土地面積 3000 m2,建筑面積10000 m2,該辦公樓正常出租月純收益為18萬(wàn)元,建筑物重置價(jià)格為2000元/ m2,成新率為80%, 土地和建筑物的資本化率分別為7%和8%,該辦公樓的土地正常價(jià)格為 萬(wàn)元.P71單獨(dú)求取土地收益價(jià)格依據(jù)收益法以外的方法求取不動(dòng)產(chǎn)的凈收益,再不動(dòng)產(chǎn)凈收益-建筑物凈收益=土地凈收益,再選取土地的資本化率,應(yīng)用有限年期的收益法公式計(jì)算得有限年期土地使用權(quán)的收益價(jià)格.不動(dòng)產(chǎn)7收益 =18*12=216萬(wàn)建筑物 7收益 =10000

5、*2000*0.8*0.08=128 萬(wàn)土地凈收益=216-128=88萬(wàn)88/0.07=1257.1 萬(wàn)9、某工業(yè)用地總面積為3000 m2,容積率為0. 5,樓面地價(jià)為1000元/.現(xiàn)按城市規(guī)劃擬變更為商業(yè)用地,容積率為4. 0,相應(yīng)的樓面地價(jià)為 1500元/itf.該改變用途理論上應(yīng)補(bǔ)地價(jià)為1650 萬(wàn)元.3000*4.0*1500-3000*0.5*1000=1650 萬(wàn)10、某地區(qū)某類房地產(chǎn)于2022年4月1日至10月1日的價(jià)格指數(shù)分別是79.6、74.7、76.7、85.0、89.2、92.5、98.1(以2022年1月1日為100).其中有一房地產(chǎn)在 2022年6月1日的價(jià)格為2

6、000元每平方米,對(duì)其做交易日期修正到2022年10月1日的價(jià)格為 元/m2 .2000/76.7*98.1定基價(jià)格指數(shù)11、某企業(yè)開(kāi)發(fā)某土地,土地重新取得本錢為1000元/m2,正常開(kāi)發(fā)本錢為1500元/m2,治理費(fèi)用為前2項(xiàng)的5%,投資利息占直接本錢的 5%,銷售費(fèi)用為100元/m2,直接本錢利潤(rùn)率為 6%,那么開(kāi)發(fā)后的地價(jià)為 3000元/m2.1000+1500+ (1000+1500) *0.05+ (1000+1500) *0.05+100+ (1000+1500) *0.06=3000 元12、某寫字樓的剩余收益年限為 38年,預(yù)計(jì)5年后售出時(shí)價(jià)格將上漲 20% (預(yù)知假設(shè)干年后不

7、動(dòng)產(chǎn)價(jià)格) ,銷售稅費(fèi) 率為6%,持有期內(nèi)年有效毛收入為 400萬(wàn)元,運(yùn)營(yíng)費(fèi)用率為30%,報(bào)酬率中無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率為 6%,風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率為 無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率的25 %,那么該寫字樓目前的收益價(jià)格為 萬(wàn)元.凈收益=400* ( 1-30%) =280 萬(wàn)市場(chǎng)資本化率=風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率+無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率=6%* (1+25%) =7.5%V5=280/7.5%1-1/ (1+7.5%) A (38-5) *1.2=13、某企業(yè)擁有一辦公樓,建成于 1995年1月,1999年1月補(bǔ)辦了土地使用權(quán)出讓手續(xù),出讓年限為 50年(自補(bǔ) 辦之日算起).在 2022年1月時(shí),建筑物剩余尚可使用經(jīng)濟(jì)壽命為45年,計(jì)算建筑物折舊時(shí),

8、經(jīng)濟(jì)壽命應(yīng)取54畫(huà)圖 50+4=5414、某在建工程,土地使用權(quán)年限為 收益為350萬(wàn)元.目前該工程已建設(shè) 該工程續(xù)建完成時(shí)的總價(jià)值為一收益年限=50-2-2.5=45.550年,自取得權(quán)證日起開(kāi)工.預(yù)計(jì)該工程建成后的建筑面積為2年,估計(jì)至工程建成還需 2.5年.市場(chǎng)同類房地產(chǎn)報(bào)酬率為17500 m2,年凈7%,那么評(píng)估萬(wàn)元.r=地產(chǎn)報(bào)酬率=7%P=350/7%*1-1/ (1+7%) A45.5=4769.8515、某商品住宅工程的土地取得費(fèi)用、開(kāi)發(fā)本錢、治理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、投資利息、銷售稅金分別為600萬(wàn)元、900萬(wàn)元、50萬(wàn)元、60萬(wàn)元、150萬(wàn)元、120萬(wàn)元,投資利潤(rùn)率為 20%,那么

9、本錢利潤(rùn)率為19.25%無(wú)視投資利息和銷售稅金16、一年期國(guó)債利率為3.31%,貸款利率為 5.43%,投資風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償為 2.23%,治理負(fù)擔(dān)補(bǔ)償為1.32%,缺乏流動(dòng)性補(bǔ)償為1.42%,所得稅抵扣的好處為0.5%,那么報(bào)酬率為 8.28% .與貸款利率沒(méi)有關(guān)系報(bào)酬率=國(guó)債利率(或存款利率)+投資風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償利率+治理負(fù)擔(dān)補(bǔ)償+缺乏流動(dòng)性補(bǔ)償-收益增長(zhǎng)率17、某臨街深度為50ft、臨街寬度為30ft的矩形土地甲,總價(jià)為 40萬(wàn)元.其相鄰的矩形土地乙,臨街深度為150ft,臨街寬度為15ft,那么運(yùn)用四三二一法那么計(jì)算土地乙的總地價(jià)為33.35 萬(wàn)元.25ft 為一個(gè)梯度 40/30/20/10/9/

10、8/7/6 (單位：)P 甲=40=30* (40%+30%) * 路線價(jià)得路線價(jià)=1.9P 乙=15* (1+9%+8%) *1.9=33.3518、某居民樓總建筑面積為5000m2,房地總價(jià)值為1000萬(wàn)元,其中土地總價(jià)值為500萬(wàn)元.某人擁有該居民樓的一套單元式住宅,建筑面積為150 m2,房地總價(jià)值為35萬(wàn)元.假設(shè)根據(jù)土地價(jià)值進(jìn)行分?jǐn)?該人占有的土地份額為4% 剩余技術(shù)分?jǐn)偨ㄖ們r(jià)值=房地總價(jià)值-土地總價(jià)值=1000-500=500萬(wàn)元建筑單價(jià)=500 0000/5000=1000 元/平某人擁有建筑價(jià)值 =1000*150=15萬(wàn)某人分?jǐn)偟牡貎r(jià)數(shù)額為35-15=20萬(wàn)某人占有的地價(jià)份

11、額為20/500*100%=4%19、某住宅小區(qū)的平均月租金為21元/平方米,年總費(fèi)用為 72元/平方米,房地產(chǎn)總價(jià)為 3000元/平方米,土地復(fù)原利率為4%,該小區(qū)土地樓面價(jià)格為900元/平方米,那么建筑物復(fù)原利率為6.8%.求RbRb=建筑純收益/建筑總價(jià)格=(總收益-土地收益)/ (總價(jià)格-土地價(jià)格)=(21*12-72-900*4% ) /3000-900=6.9%20、某宗地土地使用者經(jīng)2年自行開(kāi)發(fā)完成根底設(shè)施配套,而所在區(qū)域土地開(kāi)發(fā)期需要3年,如開(kāi)發(fā)費(fèi)均勻投入,那么采用本錢逼近法估價(jià)時(shí),土地開(kāi)發(fā)費(fèi)的計(jì)息期應(yīng)為1.5 年.開(kāi)發(fā)費(fèi)用記半期21、某宗地的土地取得本錢為1500萬(wàn)元,土地開(kāi)

12、發(fā)本錢為3000萬(wàn)元,投資利息 500萬(wàn)元,銷售費(fèi)用 400萬(wàn)元,銷售稅費(fèi)600萬(wàn)元,開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值為9000萬(wàn)元,那么投資該宗地的收益率為66.7%.開(kāi)發(fā)利潤(rùn)=9000-1500-3000-500-400-600=3000 萬(wàn)元3000/ (1500+3000) *100%=66.7%投資該宗地的收益率就是指直接本錢利潤(rùn)率22、2022年某寫字樓出租,簽訂了3年租賃合同,合同月租金50元/平方米,每年租金增長(zhǎng)率為10%,每年支出總費(fèi)用為380元/平方米.2022年該寫字樓的房地純收益為346元/平方米.看清題目！50*12* (1+10%) A2-380=34623、某大型國(guó)有企業(yè)有

13、一臨街商鋪,耐用年限50年,已經(jīng)使用2年,殘值率2%.現(xiàn)上市需按作價(jià)人股方式處置,評(píng)估時(shí)設(shè)定土地出讓年限40年,房屋重置價(jià)1200元/平方米.假設(shè)土地出讓年限到期后商鋪無(wú)償收為國(guó)有,那么年折舊費(fèi)為 1000元/平方米.24、某宗地內(nèi)建有一座建筑物,建筑層數(shù)為5層,各層建筑面積相等,建筑密度為50%, 土地單價(jià)為2500元/平方米,那么其樓面地價(jià)為 元/平方米.P 地*S 地=Pb*Sb2500*S 地=Pb*S 地 *50%*5Pb=1000 元/平25、某二手房占地面積 60平方米,建筑面積150平方米,重置單價(jià)為1200元/平方米,其耐用年限為 60年,已使用 10年,殘值率為0,用重置價(jià)

14、格折舊法平估其現(xiàn)值為5萬(wàn)元.(采用平均年限法估算其折舊)1200*150* (60-10) /60=15 萬(wàn)二、計(jì)算與案例分析題1、某家庭預(yù)購(gòu)置一套面積為 80平方米的經(jīng)濟(jì)適用住房,單價(jià)為 3500元每平方米,首付款為房?jī)r(jià)的 25%,其余 申請(qǐng)公積金和商業(yè)組合抵押貸款.公積金和商業(yè)貸款的利率分別為4.2%和6.6%,期限均為15年,公積金貸款的最高限額為10萬(wàn)元.為該家庭申請(qǐng)組合貸款后的最低月還款額是多少？15 年 *12=180 月10萬(wàn)是現(xiàn)值=每月還款之和a1+a2i1=4.2%/12i2=6.6%/12掌握公式2、案例分析：甲公司 2022年通過(guò)有償出讓方式獲得某宗地的使用權(quán),土地用途為

15、高檔住宅,樓面地價(jià)為3500元/m2.甲公司擬分兩期建設(shè) 80棟別墅.當(dāng)?shù)谝黄?40棟于2022年12月竣工時(shí),因債務(wù)糾紛被法院裁定拍賣20棟還債.拍賣行委托乙房地產(chǎn)估價(jià)所評(píng)估出拍賣底價(jià)為3800.拍賣行在當(dāng)月以此為依據(jù)拍賣,賣出 6棟,平均價(jià)格為3860,其余14棟無(wú)人承接,退還甲公司.當(dāng) 2022年6月第二期竣工后,建成的別墅以 5200售出,甲公司因此指著 乙房地產(chǎn)估價(jià)所當(dāng)時(shí)評(píng)估的底價(jià)過(guò)低,而且別墅的拍賣底價(jià)竟然只比樓面地價(jià)高300,遠(yuǎn)低于其投入的建筑本錢,很不合理.而乙估價(jià)所堅(jiān)持當(dāng)時(shí)的估價(jià)結(jié)論合理.請(qǐng)問(wèn),乙估價(jià)所堅(jiān)持當(dāng)時(shí)的估價(jià)結(jié)論的理由有哪些？ 樓面地價(jià)的計(jì)算公式：樓面地價(jià)=土地總價(jià)

16、例劃建筑面積 =土地單價(jià)/規(guī)劃容積率原因： 1.非正常交易 不是市場(chǎng)價(jià)格 2.估價(jià)時(shí)點(diǎn)不同市場(chǎng)供求關(guān)系不一樣 3.2期配套和市場(chǎng)成熟度比1期好4.開(kāi)發(fā)商定價(jià)低開(kāi)高走所以2期比1期價(jià)高5.07年是我國(guó)房產(chǎn)火爆期地王頻出因此地價(jià)高昂取得土地本錢高同時(shí)市場(chǎng)隨著時(shí)間推移2022年的房?jī)r(jià)上漲3、某正常生產(chǎn)的工廠位于某城市市區(qū),距市中央直線距離約15km.土地面積7672平方米；自用生產(chǎn)車間建筑面積3300平方米；辦公樓建筑面積 1050平方米；臨街商業(yè)用房建筑面積580平方米,已出租.商業(yè)用房的用地已于2022年辦理了土地使用權(quán)出讓手續(xù),出讓年限為40年,其余自用房屋的用地為國(guó)有劃撥土地.該廠已經(jīng)取得了國(guó)有土地使用證和房屋所有權(quán)證.現(xiàn)規(guī)劃部門將該區(qū)域規(guī)劃為居住區(qū),某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商有意投資該宗土地,請(qǐng)房地 產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)預(yù)測(cè)開(kāi)發(fā)效益.請(qǐng)問(wèn)：房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)搜集哪些資料？用途轉(zhuǎn)化一假設(shè)開(kāi)發(fā)法：影響住宅用地的系列因素：一般因素區(qū)域因素個(gè)別因