產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)介紹

1、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)介紹產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)研究意義：房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的歷程表明，當(dāng)一個(gè)國家或地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平達(dá)到一定的階段時(shí)，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)將迎來重大的發(fā)展機(jī)遇。時(shí)至今日，中國經(jīng)濟(jì)體規(guī)模已經(jīng)躍居世界第二，京滬等一線城市的經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展水平早已能與世界發(fā)達(dá)地區(qū)媲美。在此背景之下，加上中國城鎮(zhèn)化受到重要高度重視，以產(chǎn)業(yè)聚集為特征的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展態(tài)勢日益趨熱，成為業(yè)內(nèi)外人士的關(guān)注點(diǎn)。區(qū)別于以往的工業(yè)地產(chǎn)，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)作為一種將地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)、城市三方面的發(fā)展有機(jī)結(jié)合、相互促進(jìn)的商業(yè)模式，在提升城市的產(chǎn)業(yè)價(jià)值和產(chǎn)業(yè)能力、促進(jìn)產(chǎn)業(yè)升級(jí)、聚集人口與資本、調(diào)整城市經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)等方面具有獨(dú)特功能。當(dāng)前，在住宅市場因遭遇前所未有的調(diào)控逐漸降溫、商業(yè)地產(chǎn)也

2、因競爭激烈開始出現(xiàn)過熱跡象的背景下，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)呈現(xiàn)出快速發(fā)展態(tài)勢， 更是成了房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型的新方向，綠地、富力、合生創(chuàng)展等眾多知名房地產(chǎn)企業(yè)都紛紛涉足產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域。對(duì)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)模式進(jìn)行研究可為南山地產(chǎn)今后戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型和提升地產(chǎn)的盈利能力提供新的思路。一、 產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)模式產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)是圍繞著微笑曲線構(gòu)建的產(chǎn)業(yè)價(jià)值鏈一體化平臺(tái)，以地產(chǎn)為載體，以產(chǎn)業(yè)為依托，以獨(dú)棟寫字樓、高層辦公樓、標(biāo)準(zhǔn)化廠房、中試研發(fā)樓等為開發(fā)對(duì)象，整合自然資源、社會(huì)資源和經(jīng)濟(jì)資源等，打造產(chǎn)、學(xué)、研為一體的產(chǎn)業(yè)集群。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)可以認(rèn)為是升級(jí)版工業(yè)地產(chǎn)，但它不再局限于廠房出租和賣地等低端的形態(tài)，而是將地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)、城市有機(jī)結(jié)合，未來中國產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的

3、發(fā)展有兩條明晰的路徑：一是大都市城區(qū)中心的綜合體模式；二是遠(yuǎn)郊區(qū)的“產(chǎn)城融合”的模式。具體而言，從區(qū)位環(huán)境角度來看，發(fā)達(dá)城市中心城區(qū)資源高度集中，高端精品薈萃，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)往往以城市綜合體的形式出現(xiàn)，以充分提高資源的利用效率；近郊區(qū)商業(yè)一般以城市產(chǎn)業(yè)園的形式出現(xiàn)；遠(yuǎn)郊區(qū)資源相對(duì)分散，土地利用的效率要求降低，低端平價(jià)產(chǎn)品較為普遍，基于巨大的發(fā)展空間，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)將向“產(chǎn)城融合”的局面發(fā)展。二、 產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式作為一種新型的地產(chǎn)模式，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)在推動(dòng)企業(yè)加速孵化、產(chǎn)業(yè)集聚、區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展等方面具有重要作用。根據(jù)開發(fā)主體的不同，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)模式主要分為四種：產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)模式、主體企業(yè)引導(dǎo)模式、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商模式

4、和綜合運(yùn)作模式。 模式一：產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)模式（政府主導(dǎo)型） 產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)模式，是以政府為主導(dǎo)，根據(jù)城市規(guī)劃發(fā)展的需要，基于社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展等因素，經(jīng)招商引資、土地出讓等方式引進(jìn)符合相關(guān)條件的產(chǎn)業(yè)發(fā)展項(xiàng)目，以地產(chǎn)為載體，產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目為依托，實(shí)現(xiàn)城市功能建設(shè)的開發(fā)模式。 產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)模式是目前我國最常見的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式，鑒于是政府根據(jù)產(chǎn)業(yè)運(yùn)營的特點(diǎn)進(jìn)行規(guī)劃與開發(fā)，并在此基礎(chǔ)上為園區(qū)提供政策支持、稅收優(yōu)惠等，所以這種模式的產(chǎn)業(yè)園區(qū)具備集中統(tǒng)一、權(quán)威性高、規(guī)劃性強(qiáng)、形成周期短等優(yōu)勢。但是，這種模式也有缺乏靈活性和創(chuàng)造性、活力不夠等缺點(diǎn)，非常容易導(dǎo)致機(jī)構(gòu)膨脹、政企不分。上海浦東軟件園是經(jīng)國家計(jì)委批準(zhǔn)、由國家信息

5、產(chǎn)業(yè)部和上海市人民政府共同組建、國家計(jì)委和信息產(chǎn)業(yè)部授牌的國家軟件產(chǎn)業(yè)基地，它由上海浦東軟件園有限責(zé)任公司負(fù)責(zé)建設(shè)、經(jīng)營和管理。目前，上海浦東軟件園建立了較為完整的技術(shù)增值服務(wù)體系和生活休閑服務(wù)體系，入園企業(yè)的業(yè)務(wù)范圍涵蓋了軟件開發(fā)、信息服務(wù)、金融證券和電信等各個(gè)領(lǐng)域，尤其是芯片設(shè)計(jì)、信息安全和系統(tǒng)集成等已在園區(qū)形成產(chǎn)業(yè)群落。上海浦東軟件園：產(chǎn)業(yè)地位： 國家軟件產(chǎn)業(yè)基地、國家軟件出口基地 園區(qū)軟件產(chǎn)值占上海軟件總產(chǎn)值的50% 產(chǎn)業(yè)鏈： 盛大網(wǎng)絡(luò)、第九城市等龍頭企業(yè)入駐 注冊(cè)企業(yè)1000多家模式二：主體企業(yè)引導(dǎo)模式（產(chǎn)業(yè)企業(yè)主導(dǎo)型） 主體企業(yè)引導(dǎo)模式是指在特定產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域內(nèi)具有強(qiáng)大實(shí)力的企業(yè)，獲取大

6、量的自用土地后建造一個(gè)相對(duì)獨(dú)立的工業(yè)園區(qū)，并在自身入駐園區(qū)且占主導(dǎo)地位的情況下，借助其在產(chǎn)業(yè)中的強(qiáng)大號(hào)召力，以出售、出租等方式吸引同類企業(yè)的集聚，最終實(shí)現(xiàn)整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈完善的開發(fā)模式。 這是政府支持、企業(yè)帶動(dòng)的一種開發(fā)模式，它不僅符合主體企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展的需要，也易于帶動(dòng)同一產(chǎn)業(yè)的集聚。但是，這種模式只適用于功能定位比較單一的小規(guī)模開發(fā)，無法適應(yīng)跨行政區(qū)劃的綜合開發(fā)要求，所以難以作為產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的主要模式。 北京諾基亞星網(wǎng)工業(yè)園是主體企業(yè)引導(dǎo)模式的代表。該園區(qū)是北京首信諾基亞移動(dòng)通信有限公司與30多家著名的移動(dòng)通信設(shè)備配套廠商共同投資興建，園區(qū)以移動(dòng)通信產(chǎn)業(yè)為主，業(yè)務(wù)范圍包括移動(dòng)通信產(chǎn)品的研發(fā)、制造、

7、銷售和服務(wù)等。為了實(shí)現(xiàn)全園“零”庫存目標(biāo)，園內(nèi)各相關(guān)企業(yè)之間都設(shè)有網(wǎng)絡(luò)聯(lián)線，以保證物流和信息流的即時(shí)連接和直接溝通，有的配套廠商甚至專門建造直接通向諾基亞組裝廠房的超大型傳送帶。北京諾基亞星網(wǎng)工業(yè)園：星網(wǎng)工業(yè)園一期投資總額超過5億美元, 50公頃土地全部規(guī)劃給北京首信諾基亞移動(dòng)通信有限公司和包括北京金長科國際電子有限公司、三洋能源有限公司、臺(tái)灣富士康公司、日本揖斐電公司等在內(nèi)的15家配套企業(yè) 園區(qū)二期再增加了50公頃，引進(jìn)20多家國內(nèi)外著名企業(yè)，其中包括配套供應(yīng)商、服務(wù)商和研發(fā)機(jī)構(gòu)。模式三：產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商模式（傳統(tǒng)地產(chǎn)商主導(dǎo)型） 產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商模式是地產(chǎn)開發(fā)商在工業(yè)園區(qū)或其它地方獲取土地，建設(shè)基礎(chǔ)設(shè)施

8、以及廠房、倉庫、研發(fā)樓等，然后以租賃、轉(zhuǎn)讓或合資等方式進(jìn)行項(xiàng)目的經(jīng)營和管理，最后獲取開發(fā)利潤的開發(fā)模式。 從本質(zhì)上來說，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商模式與傳統(tǒng)的住宅開發(fā)模式并沒有太大的差別。這種模式的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)對(duì)開發(fā)商沒有后期產(chǎn)業(yè)經(jīng)營和管理的要求，難以形成產(chǎn)業(yè)的集聚以及產(chǎn)業(yè)輻射力。但是，正是因?yàn)閷?duì)開發(fā)商的產(chǎn)業(yè)經(jīng)營能力要求非常低，而且回收資金相對(duì)較快，因此在樓市調(diào)控的背景下，綠地、富力、合生創(chuàng)展等眾多房地產(chǎn)開發(fā)商選擇以這種運(yùn)作模式進(jìn)入產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域。 2010年1月，廣州富力國際空港綜合物流園正式開業(yè)，該項(xiàng)目位于廣州花都區(qū)金谷工業(yè)園內(nèi)，是富力地產(chǎn)投資30多個(gè)億，占地面積超過2200多畝，總規(guī)劃倉儲(chǔ)面積100萬平方米的

9、產(chǎn)業(yè)園區(qū)。園區(qū)致力于發(fā)展成為提供綜合服務(wù)的物流園，其主要產(chǎn)品形態(tài)為倉庫，其它產(chǎn)品則包括辦公樓、酒店、公寓、商場以及學(xué)校等。廣州富力國際空港綜合物流園：地理位臵：地處廣州空港經(jīng)濟(jì)圈東北面，毗鄰廣州新白云國際機(jī)場、聯(lián)邦快遞亞太轉(zhuǎn)運(yùn)中心 功能定位：公共保稅倉、出口監(jiān)管倉、銀行監(jiān)管倉、區(qū)域配送中心、綠色通道 產(chǎn)品形態(tài)：各類倉庫、綜合辦公大樓、假日酒店、公寓、商場、學(xué)校等。模式四：綜合運(yùn)作模式（產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商主導(dǎo)型） 綜合運(yùn)作模式是指產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)模式、主體企業(yè)引導(dǎo)模式和產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商模式混合運(yùn)用的開發(fā)模式。這種模式下，政府提供土地、稅收等優(yōu)惠政策，并成立管委會(huì)負(fù)責(zé)行政管理事務(wù)，地產(chǎn)商投資開發(fā)建設(shè)并提供相應(yīng)的園區(qū)

10、服務(wù)，龍頭企業(yè)入駐發(fā)揮產(chǎn)業(yè)號(hào)召力，多方合力共同推進(jìn)產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)和經(jīng)營。 綜合運(yùn)作模式既能充分發(fā)揮政府的指導(dǎo)性，同時(shí)也能發(fā)揮市場的靈活性，權(quán)責(zé)明確，有利于引入多元投資主體實(shí)施綜合性、大規(guī)模成片開發(fā)項(xiàng)目。但是，這種模式對(duì)政企關(guān)系協(xié)調(diào)要求非常高，如果關(guān)系處理不當(dāng)，則很容易造成產(chǎn)業(yè)園區(qū)的發(fā)展停滯。蘇州工業(yè)園是中國和新加坡兩國政府牽頭引導(dǎo)，中新雙方財(cái)團(tuán)共同投資興建，強(qiáng)大實(shí)力企業(yè)率先入駐形成的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)園區(qū)，其輻射范圍包括蘇州、長三角乃至全國。蘇州工業(yè)園累計(jì)吸引合同外資199億美元、實(shí)際利用外資86億美元，英飛凌、三星、日立等50余家跨國公司在此設(shè)立了研發(fā)機(jī)構(gòu)，形成了電子信息、精密機(jī)械、生物制藥和新材料等高

11、新技術(shù)產(chǎn)業(yè)集群。三、 南山地產(chǎn)成都項(xiàng)目介紹1、地理位置：成都市龍泉驛區(qū)，2、項(xiàng)目所在板塊規(guī)劃：a、成都的國家級(jí)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)b、城市發(fā)展的主要方向，城東主軸線上c、國家級(jí)戰(zhàn)略發(fā)展區(qū)天府新區(qū)重要板塊d、成都第二機(jī)場交通走廊、新空港門戶e、成都7個(gè)衛(wèi)星城建設(shè)之首f、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，GDP總量和人均GDP均位于成都各區(qū)縣之首 3、項(xiàng)目所在區(qū)域的定位項(xiàng)目所在區(qū)域作為國家級(jí)經(jīng)開區(qū)中的汽車綜合產(chǎn)業(yè)功能區(qū)，目前區(qū)域已有20余個(gè)國家和地區(qū)的500多個(gè)項(xiàng)目展開投資建設(shè)，聚集了“十車五機(jī)”項(xiàng)目集群，主要以汽車整車、工程機(jī)械、汽車零部件為主。2012年區(qū)域內(nèi)整車、整機(jī)產(chǎn)量35萬輛、汽車工業(yè)銷售收入790億；2013年突破

12、70萬輛，規(guī)模破千億 。經(jīng)開區(qū)目前入駐企業(yè)380余家，世界500強(qiáng)企業(yè)30余家，以汽車相關(guān)企業(yè)為主導(dǎo)，汽車整車、整機(jī)項(xiàng)目：一汽大眾、一汽豐田、吉利高原、沃爾沃、神鋼等；汽車主機(jī)及關(guān)鍵零部件項(xiàng)目：一汽大眾發(fā)動(dòng)機(jī)、博世底盤、成都云內(nèi)動(dòng)力、環(huán)球特玻、九鼎科技等；新能源汽車項(xiàng)目：川汽純電動(dòng)公交車、一汽新能源客車等； 汽車研發(fā)檢測機(jī)構(gòu)：沃爾沃安全測試中心、哈曼汽車音響等； 汽車產(chǎn)業(yè)高端項(xiàng)目：成都（國家）質(zhì)檢院、成都汽車產(chǎn)業(yè)研究院 。4、南山地產(chǎn)該項(xiàng)目定位：科技園區(qū)示范綜合體1) 從目前項(xiàng)目地所在區(qū)域的周邊業(yè)態(tài)、商業(yè)成熟狀況、產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢等因素來看，本項(xiàng)目選擇科技園區(qū)作為開發(fā)定位比較合適。2) 龍泉驛區(qū)在

13、整個(gè)成都產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃中已經(jīng)確立了汽車產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)，從區(qū)域產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀和未來產(chǎn)業(yè)規(guī)劃來看，以汽車產(chǎn)業(yè)作為科技園區(qū)的產(chǎn)業(yè)定位，是該地塊順應(yīng)龍泉驛區(qū)域發(fā)展的不二選擇。3) 目前龍泉驛地區(qū)整車制造廠招商成果顯著，若干家整車廠相繼投產(chǎn)或正在建設(shè)中，帶來巨大的汽車零部件配套需求。由于項(xiàng)目地塊面積的限制，本項(xiàng)目不具備建設(shè)汽車零部件工業(yè)園的基礎(chǔ)，同時(shí)土地更便宜的周邊區(qū)域有工業(yè)園項(xiàng)目正在開發(fā)。從差異化競爭戰(zhàn)略和自身?xiàng)l件出發(fā)，本項(xiàng)目只能選擇針對(duì)汽車上游供應(yīng)鏈廠商的商務(wù)型園區(qū)。而純商務(wù)型園區(qū)存在企業(yè)用房面積較小、短期需求不足以消化項(xiàng)目30 萬總面積的問題。4) 汽車產(chǎn)業(yè)的發(fā)展態(tài)勢是整車廠的零部件自供率不斷下降，目前各大車

14、企的零部件自供率平均水平僅在20-30%，還有繼續(xù)下降的趨勢，關(guān)鍵零部件產(chǎn)品和關(guān)鍵技術(shù)的研發(fā)和設(shè)計(jì)向上游零部件廠商和研發(fā)機(jī)構(gòu)轉(zhuǎn)移，技術(shù)創(chuàng)新型企業(yè)在產(chǎn)業(yè)大格局下，具有不斷萌生的動(dòng)力和快速發(fā)展的前景。而作為立志要在中國汽車產(chǎn)業(yè)中占據(jù)第6 位置的龍泉驛區(qū)，在整車制造高速發(fā)展的態(tài)勢下，高端零部件配套、前端技術(shù)研發(fā)和創(chuàng)新能力等方面的不足，甚至缺失，已經(jīng)顯現(xiàn)出來，成為產(chǎn)業(yè)進(jìn)一步發(fā)展的“軟肋”和薄弱環(huán)節(jié)。在市場需要和政府推動(dòng)的雙重有利因素下，本項(xiàng)目應(yīng)抓住這一時(shí)機(jī)和機(jī)遇，以科技地產(chǎn)作為項(xiàng)目的“另一只腳”，充實(shí)和夯實(shí)項(xiàng)目的市場基礎(chǔ)。5) 項(xiàng)目地位于周邊大量工廠環(huán)繞的制造業(yè)區(qū)域內(nèi)，商業(yè)配套非常不足，以區(qū)域需求為主

15、的社區(qū)商業(yè)，有市場需求和生存的空間，同時(shí)也是一個(gè)規(guī)?；瘓@區(qū)不可缺失的部分。社區(qū)商業(yè)可以成為支撐項(xiàng)目市場的“第三只腳”。6) 與技術(shù)創(chuàng)新鏈中研發(fā)、產(chǎn)品化、產(chǎn)業(yè)化和市場化環(huán)節(jié)相對(duì)應(yīng)，園區(qū)配置技術(shù)孵化區(qū)、企業(yè)孵化區(qū)、企業(yè)加速區(qū)和高端商務(wù)區(qū)，覆蓋技術(shù)發(fā)展和企業(yè)成長的全過程，擴(kuò)大了園區(qū)的客戶來源，也和本區(qū)域內(nèi)其他園區(qū)項(xiàng)目形成了差異化，有利于園區(qū)投資效益的盡快實(shí)現(xiàn)。7) 技術(shù)創(chuàng)新的全程覆蓋，意味著對(duì)園區(qū)服務(wù)更高的要求，因此園區(qū)服務(wù)功能建設(shè)、園區(qū)運(yùn)行品質(zhì)和完善園區(qū)服務(wù)是對(duì)項(xiàng)目今后能否成功的挑戰(zhàn)，同時(shí)也是建立南山科技園區(qū)品牌的樣板。8) 探索南山科技園區(qū)戰(zhàn)略也是本項(xiàng)目的目的之一。在城鄉(xiāng)結(jié)合部和工業(yè)制造區(qū)內(nèi)，通過企業(yè)孵化器吸引一批技術(shù)型與創(chuàng)新型中小企業(yè)入駐，初步形成高素質(zhì)人群的聚集，為社區(qū)商業(yè)帶來初期人氣和消費(fèi)能力，從而奠定商業(yè)街的基礎(chǔ)。商業(yè)街的發(fā)展和成熟，將帶來高端商務(wù)區(qū)和國際化的潛力，進(jìn)而形成位于周邊一片工業(yè)區(qū)中的商務(wù)核心區(qū)，或者叫工業(yè)區(qū)或開發(fā)區(qū)中CBD。9) 綜上所述，地塊項(xiàng)目定位包括以汽車技術(shù)創(chuàng)新和設(shè)計(jì)創(chuàng)意為特色、孵化服務(wù)為基礎(chǔ)的科技園，以國際化為目標(biāo)、聚焦汽車制造上游