2017年湘鄉(xiāng)市湘房世紀城二期建設項目可行性研究報告報告湘湘鄉(xiāng)湘鄉(xiāng)市湘房項目建設可行性研究年湘鄉(xiāng)市湘鄉(xiāng)市建設項目湘房世紀城

1、目 錄第一章總 論1一、項目名稱及建設單位1二、報告編制單位2三、項目提出的理由與過程3四、可行性研究的依據(jù)及范圍4五、項目概況4六、主要技術(shù)經(jīng)濟指標7七、研究結(jié)論及建議8第二章項目建設背景和必要性10一、項目建設背景10二、項目建設必要性15第三章市場研究18一、城市經(jīng)濟發(fā)展概況18二、城市發(fā)展規(guī)劃18三、湘鄉(xiāng)房地產(chǎn)市場發(fā)展總體統(tǒng)計分析19四、湘鄉(xiāng)市房地產(chǎn)市場總體分析20五、湘鄉(xiāng)市房地產(chǎn)市場后市展望23六、項目區(qū)域房地產(chǎn)市場評價26七、項目附近區(qū)域樓盤價格情況28第四章建設地點及建設條件29一、建設地點29二、建設條件29第五章建設規(guī)模與建設內(nèi)容34一、建設規(guī)模34二、建設內(nèi)容34第六章專業(yè)

2、技術(shù)方案35一、規(guī)劃設計35二、建筑、結(jié)構(gòu)方案39三、電力工程40四、弱電工程41五、給排水工程41六、消防43第七章環(huán)境保護與節(jié)能44一、環(huán)境保護44二、綠化44三、節(jié)能44第八章項目實施進度46一、建設工期46二、項目招標方案48第九章投資估算及資金籌措50一、投資估算50二、資金籌措51第十章財務評價53一、銷售收入及銷售稅金估算53二、財務效益分析55三、風險分析56四、財務評價結(jié)論58附圖：1、 項目位置圖2、 項目修建性詳細規(guī)劃圖3、 項目建設效果圖 湘鄉(xiāng)市湘房世紀城二期建設項目可行性研究報告第一章 總 論一、 項目名稱及建設單位1、項目名稱湘鄉(xiāng)市湘房世紀城二期建設項目2、建設單位

3、湘鄉(xiāng)市湘房房地產(chǎn)開發(fā)有限公司3、建設單位基本情況湘鄉(xiāng)市湘房房地產(chǎn)開發(fā)有限公司是隸屬于湘鄉(xiāng)市房產(chǎn)局的具有三級資質(zhì)的國有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，現(xiàn)有職工二十三人，其中有高級工程師一人，中級職稱六人，初級職稱五人，二十人具有大專以上文化，平均年齡三十二歲。公司擁有雄厚的經(jīng)濟實力，現(xiàn)有入股注冊資金800萬元；湘鄉(xiāng)市房產(chǎn)管理局同時作為公司堅強的后盾，提供資產(chǎn)、資金，在各方面全力支持公司的發(fā)展。公司主要從事舊城改造、房地產(chǎn)開發(fā)、開發(fā)經(jīng)營工作。自1989年成立以來，先后開發(fā)建設了北門口商住樓、壺天巷住宅樓、吉升門住宅樓、橫四街住宅樓、務門前住宅樓、吉升花園、北正街商住樓、直四街住宅樓、大正街商住樓九處商品房，總計開

4、發(fā)面積12萬，為湘鄉(xiāng)市的城市建設、改善人民群眾居住條件作出了積極的貢獻。我們所開發(fā)的樓盤，廣泛取得了社會的認同，無論是質(zhì)量品質(zhì)上，還是售后服務上，都得到了客戶的一致好評，有了很好的社會信譽。同時，通過多年的努力和經(jīng)驗積累，公司經(jīng)濟實力和技術(shù)力量都得到了迅速發(fā)展。湘房公司近兩年來著重致力于東山新城的開發(fā)建設，在東山新城投資開發(fā)的首個樓盤“湘房·世紀城”一期東臺苑規(guī)劃建設住宅347套，門面44空。于2008年6月13日開盤并正式對外銷售以來，已完成住宅銷售95%，尚未簽訂銷售合同的房屋僅13套；門面44空已全部銷售完畢；共計收回售房款7500萬元。二、 報告編制單位編制單位：湘潭工程咨詢

5、公司法人代表：馬成鋼證書編號：工咨乙12220070014發(fā)證機關：國家發(fā)展和改革委員會湘潭工程咨詢公司是經(jīng)湘潭市人民政府批準，于1996年成立，是具有全國第一批由國家發(fā)改委頒發(fā)的乙級工程咨詢資格證書機構(gòu)，公司聘有各類專業(yè)咨詢專家50余人，其中具有高級職稱的30余人，國家注冊咨詢工程師9人，擁有各種多媒體制作印刷平臺現(xiàn)代設備，固定資產(chǎn)80余萬元，五年來完成咨詢項目500余項，以優(yōu)質(zhì)服務享譽社會。近2-3年來，每年都有項目獲湖南省優(yōu)秀工程咨詢成果二、三等獎，在社會享有良好的誠信度和知名度。為了做好湘鄉(xiāng)市湘房世紀城二期建設項目的前期工作，湘鄉(xiāng)市湘房房地產(chǎn)開發(fā)有限公司委托湘潭工程咨詢公司承擔本項目的

6、可行性研究任務。我公司即組織有關專家及技術(shù)人員進行調(diào)查研究，通過實地調(diào)查，廣泛征求業(yè)主及有關部門的意見，收集相關資料信息，對項目進行認真論證、分析評價，于2009年十二月完成報告的編制，供審批部門決策參考。三、 項目提出的理由與過程2005年湘房公司響應市委、市政府的號召，進駐東山，積極投身東山建設。公司取得了市府大道兩側(cè)200畝土地的開發(fā)經(jīng)營權(quán)，并著手建設了“湘房·世紀城”小區(qū)一期。該小區(qū)地理位置優(yōu)越，南面與行政中心、起鳳路接壤，北邊緊靠兩個42畝的超大城市綠化廣場，市府大道貫穿其中，通過鎮(zhèn)湘景觀橋五分鐘即可達舊城區(qū)，是集居住、休閑為一體的高檔住宅小區(qū)。目前該小區(qū)所有房產(chǎn)已基本預售

7、完畢，取得了可觀的經(jīng)濟效益和良好的社會效益，預計年底可全部峻工并交付使用。為了廣大人民群眾日益增長的住房需求，湘房公司通過“招拍掛”程序取得了東山新城12#地塊（共計32畝）的土地開發(fā)權(quán)。經(jīng)湘房公司領導層研究決定，計劃將該地塊作為“湘房·世紀城”二期項目開發(fā)建設，為人民群眾營造一個價格適中、高檔次、高品味的溫馨家園。四、 可行性研究的依據(jù)及范圍1、 可行性研究的依據(jù)1）項目修建性詳細規(guī)劃圖；2）湘鄉(xiāng)市東山新區(qū)控制性詳細規(guī)劃；3）湘鄉(xiāng)市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展“十一五”規(guī)劃；4）國家發(fā)改委、建設部聯(lián)合頒發(fā)的建設項目經(jīng)濟評價方法與參考（第三版）；5）工業(yè)與民用建筑可行性研究深度要求；6）各專業(yè)

8、技術(shù)規(guī)范；7）建設單位提供的各項基礎資料。2、 可行性研究的范圍依據(jù)國家有關政策、法規(guī)，對項目建設的必要性、建設內(nèi)外部條件、市場研究、建設內(nèi)容與規(guī)模、專業(yè)技術(shù)方案、投資估算及經(jīng)濟效益等方面進行研究。五、 項目概況1、 項目擬建位置本項目位于湘鄉(xiāng)市東山新區(qū)起鳳路西側(cè)，東臨城市主干道起鳳路，西接塔子北路與南岸水鄉(xiāng)小區(qū)，北倚建成的湘房世紀城一期居住小區(qū)，南靠城市次干道霞光路。 2、 建設規(guī)模與目標本項目規(guī)劃用地面積為53.3畝，規(guī)劃建筑總面積60856。建設內(nèi)容包括：多層住宅、商業(yè)建筑、二樓商業(yè)大廳、幼兒園、底層車庫及小區(qū)公用服務設施。3、 主要建設條件該地塊地勢平坦、道路便利、電力充足、水源豐富，

9、是湘鄉(xiāng)市人物、物流、信息流主要集散地，有得天獨厚的地理優(yōu)勢和市場優(yōu)勢。（1） 交通情況項目區(qū)分東側(cè)毗鄰城市主干道起鳳路，南側(cè)毗鄰城市次干道霞光路，目前有市內(nèi)公交車2路車線路通過，交通運輸十分方便。（2） 公共設施條件項目區(qū)周邊的起鳳路和霞光路，都規(guī)劃布置有電力、通信、給水、排水、燃氣等主干管線，有利于項目區(qū)的連接使用。（3） 地形地貌本項目規(guī)劃用地現(xiàn)狀主要為農(nóng)田，地塊方正、地勢平坦，有利于項目規(guī)劃布局和工程建設。（4） 污染情況周邊主要有行政中心、商業(yè)中心、居住中心，無污染源。本項目建設和運行過程中將采用有效的保障措施，項目無“三廢”排放，不會對環(huán)境產(chǎn)生負面影響。（5） 危險源情況項目區(qū)內(nèi)沒有

10、高壓線通過，周圍5公里內(nèi)沒有放射源和易燃、易爆的生產(chǎn)間和儲存間。4、 項目總投資及效益情況項目總投資9597.38萬元，其中：建設單位自籌資金6597.38萬元，申請銀行貸款3000萬元。項目建設期計劃按3年劃分。（1）經(jīng)濟效益該項目總收入為13272.04萬元，總成本為10260.98萬元，可上繳稅費達1605.75萬元。稅前利潤1528.95萬元、稅前投資利潤率為15.93%；稅后利潤1146.71萬元，稅后投資利潤率為11.95。該項目內(nèi)部收益率9.63，財務凈現(xiàn)值（基準收益率為8）172.38萬元，投資回收期2.49年（含建設期），可見，該項目具有較強的盈利能力。（2）社會效益、國家增

11、稅。效益分析表明，向國家繳納增值稅655.26萬元，交所得稅382.24萬元。、本項目建成后，能夠進一步滿足人民群眾日益增長的住房需求，從基本解決當前城市居民的住房難問題。、本項目建成后，有利于東山新城建設的完善和繁榮，有利于迅速提高湘鄉(xiāng)的城市化水平，有利于促進地方經(jīng)濟快速發(fā)展。六、 主要技術(shù)經(jīng)濟指標主要技術(shù)經(jīng)濟指標序號指標名稱單位指標備注1總用地面積35533.00 合53.3畝2規(guī)劃總建筑面積64456.00 (1)門面（1類）3278.00 (2)門面（2類）2000.00 (3)二樓商業(yè)大廳5278.00 (4)住宅（1類）3600.00 (5)住宅（2類）2700.00 (6)住宅（

12、3類）5000.00 (7)住宅（4類）37500.00 (8)幼兒園1500.00 (9)車庫3600.00 3容積率1.81 4建筑密度%38.00%5綠地率%40.00%6建設總工期月187建設投資萬元9597.38 8銷售收入萬元13272.04 9總成本費用萬元10260.98 10利潤總額萬元1528.95 11稅后利潤萬元1146.71 12投資利潤率%15.93%13凈利潤率%11.95%14全部投資財務內(nèi)部收益率%9.63%稅后15全部投資回收期年2.49 稅后七、 研究結(jié)論及建議1）本項目為湘鄉(xiāng)市湘房房地產(chǎn)開發(fā)有限公司投資建設的中高檔房地產(chǎn)項目，對完善湘鄉(xiāng)市東山新城環(huán)境建設

13、和推進東山新城建設，及為人民群眾提供高品質(zhì)住宅均有積極意義。通過本項目建設，也將有利的提升湘鄉(xiāng)市湘房房地產(chǎn)開發(fā)有限公司在湘鄉(xiāng)市的形象和地位。2）本項目位于湘鄉(xiāng)市東山新城起鳳路西側(cè)，總用地面積約35533（合53.3畝），總建筑面積60856，其中：住宅面積48800，商業(yè)門面面積5278，商業(yè)大廳面積5278，幼兒園1500，并配有相應的車庫3600。是一個地理位置好、功能齊全、配套設施完善的住宅小區(qū)。3）工程估算投資總額9597.38萬元，其中：土地費用1598.99萬元，工程費用5645.75萬元，其它費用1185.61萬元，預備費843.03萬元，建設期利息324萬元。本項目資金來源主要

14、來自以下幾個方面：1）公司自籌資金約6597.38萬元。2）項目中期開發(fā)貸款3000萬元。3）本工程為中高檔房地產(chǎn)開發(fā)項目，參照目前市場價位定價，據(jù)此進行的財務分析，項目所得稅后全部投資財務內(nèi)部收益率為9.63%，全部投資回收期為2.49年，稅后凈利潤1146.71萬元。項目盈利可觀，財務上是可行的。第二章 項目建設背景和必要性一、 項目建設背景1、 政策背景住房建設是我國政府為解決城市人口居住難的一項大事，也是提高我國城市化水平、解決人民群眾就業(yè)和生存的一項民心工程。為此，從中央到地方以及各部委，都出臺了一系列的政策。（1） 國務院辦公廳頒布了關于促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干意見房地產(chǎn)業(yè)已成

15、為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)。促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展，是提高居民住房水平，改善居住質(zhì)量，滿足人民群眾物質(zhì)文化生活需要的基本要求；是促進消費，擴大內(nèi)需，拉動投資增長，保持國民經(jīng)濟持續(xù)快速健康發(fā)展的有力措施；是推動城市基礎設施建設，加快城市化進程的重要手段；是充分發(fā)揮人力資源優(yōu)勢，擴大就業(yè)的有效途徑。實現(xiàn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展，對于全面建設小康社會，加快推進社會主義現(xiàn)代化建設具有十分重要的意義。國務院辦公廳在2008年12月頒布了關于促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干意見。意見提出，加大保障性住房建設力度，進一步改善人民群眾的居住條件，促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。意見著重強調(diào)了以下幾項內(nèi)容。一是進一步鼓勵普通商

16、品住房消費。加大對自住型和改善型住房消費的信貸支持力度。對住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)營業(yè)稅暫定一年實行減免政策。二是支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)積極應對市場變化。引導房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)積極應對市場變化。支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)合理的融資需求。取消城市房地產(chǎn)稅。意見中提到，積極營造良好的輿論氛圍。堅持正確的輿論導向。以加快保障性住房建設，鼓勵住房合理消費，促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展為基調(diào)，大力宣傳中央出臺的各項政策措施及其成效，著力穩(wěn)定市場信心。（2） 符合2009年12月的中央經(jīng)濟工作會議精神12月5日至7日，中央經(jīng)濟工作會議在北京召開。會議確定2010年經(jīng)濟發(fā)展方向：必須把保持經(jīng)濟平穩(wěn)較快發(fā)展與結(jié)構(gòu)調(diào)整結(jié)合起來，切實提高發(fā)展的可

17、持續(xù)性；把擴大內(nèi)需特別是消費需求與穩(wěn)定外需結(jié)合起來，著力增強經(jīng)濟發(fā)展的均衡性；把統(tǒng)籌城鄉(xiāng)區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展與推進城鎮(zhèn)化結(jié)合起來，大力拓展發(fā)展空間；把推動自主創(chuàng)新與培育戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)結(jié)合起來，努力實現(xiàn)創(chuàng)新發(fā)展；把深化改革與促進發(fā)展結(jié)合起來，全面提升經(jīng)濟發(fā)展的內(nèi)生動力；把發(fā)展經(jīng)濟與改善民生結(jié)合起來，進一步提高經(jīng)濟社會發(fā)展的協(xié)調(diào)性。從以上表明，國家對明年的經(jīng)濟實方向是保持宏觀經(jīng)濟政策連續(xù)穩(wěn)定性，繼續(xù)實施積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策。會議明確了財政政策重點投向民生，并增加居民消費為擴大內(nèi)需重點。住房建設項目是一項解決人民群眾居住和生存重大的民生工程，也是促進居民消費、擴大內(nèi)需的重點工程。湘房·

18、;世紀城二期項目建設定位為價格適中、環(huán)境優(yōu)美的高品質(zhì)住宅小區(qū)，符合湘鄉(xiāng)市廣大民眾的需要。（3） 符合湘鄉(xiāng)市委市政府提出的大力推進新型城市化政策2009年4月，中共湘鄉(xiāng)市委市人民政府出臺了關于大力推進新型城市化的實施意見。做大做強城市主體，是湘鄉(xiāng)市推進新型城市化的首要任務。湘鄉(xiāng)市在推進新型城市化工作會議上提出，要堅持“擴容提質(zhì)并舉”，大力實施“南拓北進”戰(zhàn)略，大手筆建設，大力度管理，使舊城改造和東山新區(qū)開發(fā)齊頭并進。全面擴大城市規(guī)模，“擴容”必須放在首位，要拉開城市框架，積極推進東山新城區(qū)和工業(yè)園區(qū)建設。東山新區(qū)將建成湘鄉(xiāng)市政治、文化、教育、科技、金融中心和商業(yè)次中心，主要包括以東山書院為中心的

19、文化教育旅游中心、沿江健康生態(tài)居住中心以及金融、商業(yè)中心等亮點工程。工業(yè)園則主要是紅侖新型產(chǎn)業(yè)區(qū)和東郊皮革產(chǎn)業(yè)區(qū)，工業(yè)園區(qū)在城市化建設中將努力建設成為創(chuàng)新型、特色型、環(huán)保型、效益型園區(qū)。目前，東山新城建設正有序推進，湘鄉(xiāng)大橋、鎮(zhèn)湘橋全線拉通，新老城區(qū)開始融為一體。到2010年，湘鄉(xiāng)市城市化水平達到35%，2015年達到45.5%。2、 規(guī)劃背景（1） 長株潭區(qū)域發(fā)展規(guī)劃背景湘鄉(xiāng)，位于湖南省中部的漣水之濱。由西漢時期建縣至今，有2000多年歷史。這里，自然風景獨特，歷史底蘊濃厚。湘鄉(xiāng)市是隸屬于湘潭市的縣級市，距湘潭市43公里，是長株潭“金三角”周邊9個衛(wèi)星城市之一，共同構(gòu)筑長株潭城市群，為了加快

20、這一地區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展，1997年湖南省委、省政府決定實施長株潭一體化發(fā)展戰(zhàn)略，使長株潭城市群成為湖南經(jīng)濟發(fā)展的核心增長極。2008年，長株潭“兩型社會”建設改革試驗區(qū)獲國務院批準，將初步建立“兩型社會”政策法律體系和體制機制框架，初步形成城市群綜合基礎設施框架，初步形成長株潭與周邊岳陽、衡陽、常德、益陽、婁底等市協(xié)調(diào)發(fā)展的區(qū)域經(jīng)濟一體化格局。這是加快湘鄉(xiāng)市經(jīng)濟社會發(fā)展的極好機遇。新世紀、新湘鄉(xiāng)，湘鄉(xiāng)市委、市政府在這一時代背景下以嶄新的姿態(tài)，決策城市“南拓北進”戰(zhàn)略，建好東山新區(qū)，實施市行政中心搬遷，統(tǒng)領全市90萬人民融入長株潭經(jīng)濟一體化的發(fā)展戰(zhàn)略中，去贏得主動權(quán)，搶占發(fā)展制高點。（2） 湘鄉(xiāng)市城

21、市總體規(guī)劃背景湘鄉(xiāng)市舊城區(qū)現(xiàn)狀僅8平方公里，絕大部分公共設施、絕大部分城市人口都集中在舊城區(qū)，舊城區(qū)人口和建筑密度過大，容量爆滿，城區(qū)范圍相對狹小，基礎設施老化，已成為制約湘鄉(xiāng)市經(jīng)濟社會發(fā)展的瓶頸。城市發(fā)展的客觀規(guī)律要求湘鄉(xiāng)迅速拓展城市規(guī)模，已成為湘鄉(xiāng)城市發(fā)展急待解決的重大問題。根據(jù)湘鄉(xiāng)市總體規(guī)劃，到2020年，湘鄉(xiāng)市城市化水平要由目前13.3%提高到40%，城市發(fā)展空間格局為：舊城區(qū)為城市商貿(mào)中心，北面紅侖新區(qū)為城市新型工業(yè)園區(qū)，南面東山城區(qū)為城市的行政、文化、科教、居住中心。（3） 項目所在片區(qū)規(guī)劃背景東山新區(qū)規(guī)劃面積4.75平方公里，地勢平坦，前臨漣水河，后倚東臺山國家森林公園，擁有2公

22、里的親水江岸，自然環(huán)境優(yōu)美，山水特色明顯，擁有較大的開發(fā)空間。近年來，湘鄉(xiāng)市為加快城市擴容提質(zhì)，擬投資50億元人民幣，開發(fā)打造東山新區(qū)。東山的開發(fā)以百年名?！皷|山學?！奔t色旅游產(chǎn)業(yè)為依托，以市行政中心搬遷和科教園項目為牽引，建成碧洲公園和位于漣水河濱自然風光帶的濱河南路、勵志大道兩條景觀軸線，把東西走向的文運路貫穿新區(qū)，形成一條商業(yè)軸線。同時，以搬遷后的湘鄉(xiāng)市行政區(qū)、東山書院等構(gòu)成新區(qū)的兩個中心，再在行政中心四周和望春路段與橋南路段設置兩個功能組團，依山傍水形成兩個沿江健康居住小區(qū)與兩個文化教育居住小區(qū)；以東臺山國家森林公園、大型公共設施建筑、市級公共綠地、主要路段交叉地段構(gòu)建新區(qū)九個景觀景點

23、和四大功能區(qū)：濱河居住綜合區(qū)、行政辦公綜合區(qū)、商業(yè)金融發(fā)展區(qū)、文化教育園區(qū)，力爭把新區(qū)建成辦公、生活的聚集區(qū)、綠化美化的示范區(qū)。此外，由三縱三橫的快速交通網(wǎng)把新老城區(qū)連為一體，為湘鄉(xiāng)市老城區(qū)的改造形成空間的支撐與活力。該片區(qū)位于東山新區(qū)的靠老城區(qū)的一側(cè)，緊鄰新老兩個城區(qū)中心連接線勵志大道。按照湘鄉(xiāng)市東山新區(qū)控制性詳細規(guī)劃要求，該地塊規(guī)劃屬濱河居住綜合區(qū)范圍內(nèi)。二、 項目建設必要性一是滿足人民群眾日益增長的住房需求的需要。黨的十七大明確提出“五有”，其中一條就是“住有所居”，要求統(tǒng)籌解決城鄉(xiāng)居民住房困難問題。中央把“住有所居”寫進十七大報告，這充分體現(xiàn)了中央“權(quán)為民所用，情為民所系，利為民所謀”

24、，全心全意為人民服務的一貫宗旨，也體現(xiàn)了黨與廣大群眾的魚水深情。中央關于“住有所居”的要求，內(nèi)涵深刻，它是從最廣大人民的利益出發(fā)，從實際出發(fā)，進一步推進房地產(chǎn)的改革。使保證廣大人民的根本利益，成為房地產(chǎn)改革與發(fā)展的出發(fā)點和落腳點。我國是發(fā)展中國家，人口眾多，正處在城鎮(zhèn)化快速發(fā)展過程中，資源相對不足，生態(tài)環(huán)境承載能力弱。以較小的資源環(huán)境代價，解決好人口大國城鎮(zhèn)化過程中的住房問題，是各級政府面臨的重大挑戰(zhàn)。我們只有住房開發(fā)和建設，才能滿足城鎮(zhèn)化過程中新增人口的住房需要。二是擴大內(nèi)需、拉動經(jīng)濟的需要。 房地產(chǎn)項目的投資建設有著巨大的拉動效應，能有效刺激消費、擴大內(nèi)需，推動我市一、二、三產(chǎn)業(yè)

25、升級。推進城鎮(zhèn)住房建設，對于保持經(jīng)濟平穩(wěn)較快增長、促進民生改善具有十分重要的現(xiàn)實意義。首先，這是擴內(nèi)需、保增長的有效舉措。加快推進城鎮(zhèn)住房建設是國家、省實施擴內(nèi)需保增長戰(zhàn)略的重要內(nèi)容，既能拉動民間投資，又能刺激居民消費，是擴大政府公共支出拉動投資、刺激消費的有效結(jié)合點，是應對國際金融危機、保持經(jīng)濟平穩(wěn)較快發(fā)展的重要舉措。在當前形勢下加大住房工程建設投入，支持城鄉(xiāng)居民住房消費，調(diào)節(jié)住房供應關系，可以發(fā)揮產(chǎn)業(yè)聯(lián)動效應，有利于增加投資、穩(wěn)定就業(yè)和擴大消費，從而強力拉動經(jīng)濟增長。其次，這是保民生、促穩(wěn)定的客觀要求。三是推進新型城市化建設，打造城市建設精品的迫切需要。目前，湘鄉(xiāng)市通過政府引導、市場運作和

26、創(chuàng)新的項目捆綁招商、承包經(jīng)營、期權(quán)融資及土地定向開發(fā)、“勾地”經(jīng)營、盤活資產(chǎn)、拓展融資渠道等措施，書院路、市府大道、濱河南路等30多個基礎設施建設項目相繼動工，城區(qū)漣水河兩岸的濱河大道在進一步拉長拓寬，形成了“大空間、大開發(fā)、大崛起”的新格局。城市新區(qū)骨架構(gòu)建，還須城市開發(fā)項目來完善、繁榮。本項目對完善東山新城城市功能，推進東山新城發(fā)展具有積極意義。四是落實中央新的經(jīng)濟工作會議精神，實現(xiàn) “調(diào)結(jié)構(gòu)、擴內(nèi)需、防通脹”的需要。在12月5日至7日召開的中央經(jīng)濟工作會議提出，必須堅持改善民生和擴大內(nèi)需內(nèi)在統(tǒng)一，更加注重圍繞保障和改善民生來謀劃發(fā)展，把增加居民消費作為擴大內(nèi)需的重點，通過保障和改善民生促

27、進經(jīng)濟結(jié)構(gòu)優(yōu)化、增強經(jīng)濟發(fā)展拉動力?！跋娣?#183;世紀城”二期項目建設既是一項解決城市居民住房難的民生工程，也是一項擴大內(nèi)需、增強活力的經(jīng)濟大事。所以，本項目建設是落實中央新的經(jīng)濟工作會議精神的具體體現(xiàn)。總的來看，“湘房·世紀城”項目建設不但可以滿足人民群眾的住房需求，也可以擴大內(nèi)需、促進消費、拉動社會經(jīng)濟向前發(fā)展，還可以推進東山新城的建設、提高城市化水平。另外，該項目建設還可以提高黨員、干部的執(zhí)政能力，密切干群關系，增強社會凝聚力，促進社會的和諧發(fā)展。第三章 市場研究一、 城市經(jīng)濟發(fā)展概況湘鄉(xiāng)是近代“湘軍”文化的起源地，也是是長株潭城市群經(jīng)濟輻射圈內(nèi)最近的縣級市之一；下轄3鄉(xiāng)1

28、5鎮(zhèn)4個城區(qū)辦事處，其中城區(qū)有望春門、新湘路、昆侖橋、東山4個辦事處；現(xiàn)全市總面積2012平方公里；2007年年末總?cè)丝?1.3萬人，城市化率僅為13.8%。 二、 城市發(fā)展規(guī)劃進入新世紀后，湘鄉(xiāng)制定了城市發(fā)展總體規(guī)劃方案。該方案的指導思想是：按照高超點規(guī)劃、高標準建設、高效能管理的原則，以加快城鎮(zhèn)化建設為龍頭，現(xiàn)有工業(yè)為基礎，高新科技產(chǎn)業(yè)為依托，文化旅游為導向，專業(yè)市場為載體，把湘鄉(xiāng)建設成為城鎮(zhèn)協(xié)調(diào)發(fā)展，布局合理，工業(yè)興旺，市場繁榮，文化旅游發(fā)達，環(huán)境優(yōu)美，現(xiàn)代化程度高的長株潭次中心城市。到2015年城市建成區(qū)面積達30萬平方公里，城市人口達30萬，鎮(zhèn)區(qū)人口達15萬。開發(fā)城市四區(qū)，南部：把東

29、山建成全市政治、文化、生活中心區(qū)；東部：東郊皮革工業(yè)區(qū)；北部：紅侖高新技術(shù)區(qū)；中部：完善工貿(mào)新區(qū)。健全城市交通網(wǎng)絡，拉通東臺路、起鳳路、濱河南路、濱河北路、車站路、紅侖路、高速公路連接線、望春路等八路，架通湘鄉(xiāng)大橋、公園橋、望新橋、楊金橋，建好汽車北站、西站、南站。建設特色街道，南正街的商業(yè)步行街，壕塘的小吃一條街。建設好九個專業(yè)市場，建材、農(nóng)貿(mào)、煙酒、交電、副食、汽配、服飾、電腦、皮革市場。 加強環(huán)境保護，建成一個日處理5萬噸的污水處理廠和能夠容納500萬噸垃圾的垃圾消納場；配套建設好一批教育、衛(wèi)生、文化體育、供水、通訊等社區(qū)基礎設施；維護、恢復好云門寺、褚公祠、洗筆池、伏虎井等文

30、化古跡；建好三個廣場，一個中心，即云門寺廣場、東山名人廣場和水府旅游廣場，建設一個文化旅游中心。從而建設出一個經(jīng)濟繁榮、環(huán)境優(yōu)美、富有歷史人文精神的青山綠水之城三、 湘鄉(xiāng)房地產(chǎn)市場發(fā)展總體統(tǒng)計分析序號年 份20042005200620072008指標總量 增速(%)總量 增速(%)總量 增速(%)總量 增速(%)總量 增速(%)1房地產(chǎn)投資總量（億元）1.5126.31.7910.22.5140.42.759.44.1651.52全年施工面積（萬）15816.3149-3.2143.4-0.18185.427.2190.12.53全年竣工面積（萬）991282.9-15.894.711.912

31、3.929.613811.44商品房銷售面積（萬）9.2431.728.324.93-21.482.1228.81、自2004年以來，湘鄉(xiāng)房地產(chǎn)投資總量呈快速增長趨勢。07年受國家宏觀調(diào)控的影響，投資量增速趨緩，說明國家宏觀政策調(diào)控略有成效。但08年增速回升，達到51.5%，投資總量為4.16億元，說明湘鄉(xiāng)房地產(chǎn)市場需求旺盛，發(fā)展存在很大空間。2、商品房交易面積在最近幾年內(nèi)整體也是呈快速增長趨勢，其中2006年受國內(nèi)大環(huán)境和2008年受宏觀經(jīng)濟政策影響，增幅最大，在50%左右。2007年股市效應顯現(xiàn)，大量民間資本涌入股市，交易面積增速明顯減少，降為了-21.4%。2008年，因為大量資本回歸常

32、態(tài)，商品房成交明顯增大，市民購買力凸顯，市場供需兩旺的格局逐步形成。四、 湘鄉(xiāng)市房地產(chǎn)市場總體分析1、 湘鄉(xiāng)房地產(chǎn)發(fā)展起步較晚，商品住宅市場相對需求大。自從1998年放寬房地產(chǎn)開發(fā)政策以來，湘鄉(xiāng)市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展一直強勁不衰。2008年，全市房地產(chǎn)開發(fā)完成投資4.16億元，同比增長51.5%。其中住宅投資完成27.1億元，同比增長46.5%，土地開發(fā)投資0.41億元，同比增長27.6%，土地開發(fā)面積17.57萬平方米，同比增長25.8%，商品房建筑面積82.12萬平方米，同比增長28.8%，商品房竣工面積30.05萬平方米，同比增長54.8%，商品房銷售面積29.4萬平方米，同比增長17.9%。2

33、、 農(nóng)業(yè)人口眾多，城市化水平進程正在大力推進。根據(jù)2008年統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明，全市總?cè)丝?1.3萬多人，其中非農(nóng)業(yè)人口僅12.6萬人，城市化水平較低。我市城鎮(zhèn)可以轉(zhuǎn)移的就業(yè)人員有3萬多，農(nóng)村可以轉(zhuǎn)移的勞動力有30多萬，每年城鎮(zhèn)新增勞動力約2000人，農(nóng)村新增勞動力約8000人。全市外出務工人數(shù)11萬多人，域內(nèi)就地就近務工人數(shù)約4.6萬人，合計轉(zhuǎn)移農(nóng)村勞動力15.64萬人。隨著湘鄉(xiāng)經(jīng)濟的迅猛發(fā)展，各個工業(yè)園區(qū)建設日臻完善，入園企業(yè)的不斷增加，就業(yè)崗位的不斷增長，必然會吸引一大批外出經(jīng)商、務工人員回鄉(xiāng)創(chuàng)業(yè)、就業(yè)，同時還可以轉(zhuǎn)移一批新的農(nóng)村勞動力。城區(qū)人口將大大增加，城市化水平將不斷提高，房地產(chǎn)需求將不

34、斷提高。3、 近年來，房地產(chǎn)市場價格出現(xiàn)逐年上漲趨勢。根據(jù)湘潭·湘鄉(xiāng)市2007年國民經(jīng)濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報的數(shù)據(jù)顯示，2007年，全市房地開發(fā)完成投資2.75億元，同比增長9.4%，比上年下降31個百分點。其中住宅投資完成1.85億元，同比增長0.3%，土地開發(fā)投資完成0.18億元，同比下降53.6%，土地開發(fā)面積 13.96萬平方米，同比增長17.9%，商品房銷售面積24.93萬平方米，同比下降21.4%，商品房空置面積1.77萬平方米，同比下降42.6%，空置率6.6%。據(jù)調(diào)查我市在2003年以來，商品房價格一直處在呈逐年上漲狀態(tài)，且平均增幅為9.2%，這一趨勢不可避免

35、。據(jù)中國社會科學院發(fā)布的2008年經(jīng)濟藍皮書指出，2007年國內(nèi)部分城市房地產(chǎn)價格上漲過快、過高。雖然2008年一系列調(diào)控措施將繼續(xù)執(zhí)行，房地產(chǎn)市場供應緊張的狀況將得到一定程度的緩解，但我國房價上漲趨勢不可避免。4、 作為三四線城市，房價漲幅可能趕超大城市。2008年元月國家發(fā)改委公布了最新統(tǒng)計數(shù)據(jù)，去年12月全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲10.5，漲幅與11月持平；同比上漲0.2%，漲幅比11月降低0.6個百分點。數(shù)據(jù)顯示，2007年12月70個大中城市新建商品住房銷售價格同比上漲11.4%，漲幅比11月低0.8個百分點；同比上漲0.3%，漲幅比11月低0.7個百分點。分類別看，經(jīng)濟

36、適用房、普通住房和高檔住房銷售價格同比分別上漲3.9%、12.1%和11.8%，同比分別上漲0.0%、0.3%和0.2%。 雖然新房售價漲幅有所放緩，但一些二三線城市的房價卻在12月出現(xiàn)了較大的漲幅。分地區(qū)看，同比漲幅較高的主要城市包括：烏魯木齊25.3%、北海19.3%、惠州19.0%、北京17.5%、南寧17.4%、寧波17.3%、蘭州16.7%、重慶15.9%和長沙15.1%等。而湘鄉(xiāng)地處三四線城市，房價就目前分析比較，比長沙、湘潭的漲幅空間更為巨大。對投資商來說，來三四線城市投資所產(chǎn)生的回報率將遠遠超出沿海城市及其它大中城市。5、 城鄉(xiāng)居民儲蓄存款量大，投資置業(yè)熱情。統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，20

37、08年湘鄉(xiāng)市居民儲蓄存款余額76.14億元，比年初增加15.59億元，同比增長26%。城鄉(xiāng)居民相對富裕，有充足的投資消費潛力。隨著國內(nèi)物價的上漲，居民對投資商業(yè)房產(chǎn)、購買門面的熱情高漲。五、 湘鄉(xiāng)市房地產(chǎn)市場后市展望 （一） 房地產(chǎn)供給面臨土地瓶頸（1）土地稀缺，房地產(chǎn)市場將受土地制約嚴重隨著2004年嚴格土地出讓、收緊地根的調(diào)控政策陸續(xù)出臺，使得全國當年土地開發(fā)面積從高速增長變?yōu)橥认陆?1%，并導致了2005年住宅供給套數(shù)的負增長。我們可以看到發(fā)現(xiàn)，05年以來我國商品房銷竣比一直大于1，呈現(xiàn)供不應求的狀況，可以說從2004年開始的土地調(diào)控政策成為2005年以后住房供給偏緊的誘因。地少人多是

38、我國的國情，而保證糧食自給自足是我國的基本國策。根據(jù)國務院最新土地規(guī)劃，到2020年末全國耕地面積必須確保不低于18億畝，而截至06年末全國耕地總面積僅剩18.31億畝(其中還有6000多萬畝20度以上的陡坡耕地)。這意味著隨后十五年我國年均減少耕地面積不能超過200萬畝，僅為06年的一半。因此，湖南作全國的農(nóng)業(yè)大省，湘鄉(xiāng)市作為全省農(nóng)業(yè)大縣，城市用地與耕地的矛盾局面將長期存在，房地產(chǎn)市場將永久受制于稀缺的土地資源。（2）占有土地，占有市場土地成了地產(chǎn)商必爭的資源?？梢哉f，誰占有了土地資源，誰就占有了市場。（二） 住房需求仍將快速增長（1）經(jīng)濟發(fā)展促生住房需求國民經(jīng)濟加速發(fā)展，經(jīng)濟結(jié)構(gòu)穩(wěn)步調(diào)整。

39、2008年，全市生產(chǎn)總值首次突破百億元大關，達到120.08億元，同比增長13.3%，年均遞增（以1978年為基數(shù)，下同）9.7%，其中一產(chǎn)業(yè)35.81億元，同比增長5.1%，二產(chǎn)業(yè)44.55億元，同比增長21.4%，三產(chǎn)業(yè)39.71億元，同比增長11.8%。人均GDP達到14423元（按常住人口計算），同比增長12.9%，是1978年的14.5倍。居民收入快速增長，人民生活水平不斷提高。2008年，全市農(nóng)民人均純收入5334元，同比增長15.1%，農(nóng)民人均消費支出4795元，同比增長25.9%；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入13780元，同比增長15.1%，人均消費性支出11432元，同比增長11.

40、5%.經(jīng)濟的發(fā)展，城鎮(zhèn)居民生活水平的提高，居民有更多余款用于改善生活空間，購房需求及改善性購房需求不斷上升。（2）人口增長增加住房需求湘鄉(xiāng)市房地產(chǎn)市場在城市人口不斷快速增長的前提下，仍未達到相對飽和的階段，剛處于快速發(fā)展期。2008年以后近68年的階段性人口增長與居民收入積累，促進置業(yè)需求在近年集中釋放。隨著湘鄉(xiāng)市經(jīng)濟的發(fā)展，長株潭衛(wèi)星城市地位進一步鞏固，工業(yè)園區(qū)建設的進一步完善發(fā)展，城市對人口的吸引力進一步增強，將會有更多的就業(yè)人口投入湘鄉(xiāng)城區(qū)，從而產(chǎn)生大量的住宅需求。（三） 住宅房價將繼續(xù)上漲（1）經(jīng)濟社會發(fā)展推動住宅房價上漲經(jīng)濟與社會發(fā)展周期、居民收入的階段性積累，導致住房市場需求尤其是

41、占市場主體的自住型購房需求集中釋放，對房價上升影響較大。（2）市場供不應求推動住宅房價上漲雖然目前受國際金融危機的影響，但在每年農(nóng)民進城務工、經(jīng)商人口持續(xù)增長和人均收入水平不斷提高的背景下，2009年房地產(chǎn)市場需求仍將呈現(xiàn)增長勢頭。在未來幾年內(nèi)住宅需求將進一步增加，而湘鄉(xiāng)的住宅供給有限，供需矛盾的加劇將推動住宅房價進一步上漲。（3）資源稀缺推動房價上漲近年來，中央政府嚴格控制商品房用地的政策，使得土地報批更艱難，儲備土地進一步被消化，開發(fā)商可用的土地資源越來越緊缺，土地二級市場的交易將變得更加活躍，不少手中有土地但實力不濟的開發(fā)商將出售其手中的土地，同時房地產(chǎn)市場也將開始新一輪的洗牌。在這種大

42、背景下，房價上漲成為必然趨勢。六、 項目區(qū)域房地產(chǎn)市場評價 由于東山新區(qū)尚處于發(fā)展階段，但商業(yè)性房產(chǎn)一直發(fā)展強勁，新開發(fā)的文華苑、東山雅苑、南岸水鄉(xiāng)、湘房世紀城在預售階段便出現(xiàn)了搶購風潮。（1） 新區(qū)自然環(huán)境得天獨厚東山新區(qū)有東臺山、塔子山森林公園，有2000多米長濱河南路風光帶。東山新區(qū)的居住中心，符合現(xiàn)代人“健康、快樂、高尚”的居住理念，是湘鄉(xiāng)市民安居樂業(yè)的首選之所。（2） 文化教育底蘊深厚新區(qū)內(nèi)有聞名遐邇的偉人母校東山學校，這里曾培養(yǎng)出了許多革命戰(zhàn)士和知名人士，除毛澤東這樣一代偉人外，還有中國人民解放軍代總參謀長、國防部副部長陳賡大將，總政治部主任、國防部副部長譚政大將，杰出的無產(chǎn)階級文

43、化戰(zhàn)士、國際著名詩人蕭山，革命烈士毛澤覃，以及肖子升、柳宗陶、易禮容等。東山學校校風樸實，學規(guī)嚴謹，學生勤奮，尚進取，崇艱苦，重勞動。教學水平在省內(nèi)外相當有名。學生關心國家大事，順應時代潮流，積極開展社會活動，熱情參加社會宣傳。當今社會,每一位家長都希望自己的子女能夠成龍成鳳,這是他們的心愿和寄托。在選擇樓盤的時候,多數(shù)人都會選擇一些附近有名牌學校的樓盤,以解決子女今后的讀書問題。教育與房地產(chǎn)聯(lián)姻是一個必然趨勢,必將帶來多贏的局面。（3） 新區(qū)房產(chǎn)市場發(fā)展空間大。2005年2008年期間區(qū)內(nèi)共引進商業(yè)房產(chǎn)企業(yè)已達近10家，行政機關單位20多家。隨著房地產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展，區(qū)內(nèi)人氣的增加，房地產(chǎn)需求量

44、日益加大，商業(yè)性房產(chǎn)供應存在巨大空缺。所以在區(qū)內(nèi)從事商業(yè)性土地開發(fā)前景美好，先入者必得先機。（4） 新區(qū)規(guī)劃有利于房地產(chǎn)市場的發(fā)展新區(qū)規(guī)劃為以行政、商業(yè)、居為主，風景獨特、人文資源豐富、市政設施標準高。根據(jù)新區(qū)規(guī)劃可以預見，未來本項目將具備良好的商業(yè)和居住氛圍，并且配套齊全、功能完備，是理想的商業(yè)金融和居住場所。由于新區(qū)建設處于發(fā)展階段，因此在市場評價上應該著眼于園區(qū)建設成形后的前景方面。七、 項目附近區(qū)域樓盤價格情況新樓盤價格調(diào)查（2009年5月調(diào)查結(jié)果）樓盤名稱商業(yè)門面價格（元/）商業(yè)住宅價格（元/）濱江花園38001550燕興佳園40001650東山雅苑42001780湘房世紀城一期42

45、001750南岸水鄉(xiāng)40001820蓉瑾家園220040001200鼎龍家園350050001200萬佳麗4200起1128第四章 建設地點及建設條件一、 建設地點本項目位于東山新城規(guī)劃的沿江健康居住中心板塊內(nèi)，東臨城市主干道起鳳路，西鄰“南岸水鄉(xiāng)”居住小區(qū)和濱河南路沿江風光帶，北倚“湘房·世紀城”一期小區(qū)，南接城市次干道霞光路。二、 建設條件1、 地形地貌氣象條件（1）地形地貌項目位于起鳳路西側(cè)，區(qū)內(nèi)現(xiàn)狀為農(nóng)田，地勢相當平坦。適宜于項目開發(fā)建設。（2）氣候條件湘鄉(xiāng)市屬于中亞熱帶季風濕潤氣候區(qū)，四季分明，冬冷夏熱，雨量充沛，日照較長，近年內(nèi)年平均氣溫17.3左右，最冷的一月平均氣溫5

46、左右，最熱的七月平均氣溫29.5左右。年降雨量為1100-1400毫米，多集中在春夏兩季。全年日照數(shù)在1300小時以上。（3）水文條件漣水河流經(jīng)湘鄉(xiāng)市最高水位為1954年黃海高程48.53米，最低水位為1972年黃海高程39.37米，最大流量每秒7100立方米，最小流量每秒0.14立方米，韶山灌渠從城北經(jīng)過，常年流量每秒40立方米。漣水防洪堤堤頂高程50.4米，防浪墻頂高程51.42米。全市主要水系為漣水匯入的一級支流有13條。漣水最大年徑流量為61.43億平方米，最少年徑流量16.80億立方米。2、 工程地質(zhì)條件湘鄉(xiāng)市地形屬亞熱帶丘陵地帶，大部分處在華南褶皺系，地表出露了由元古界到新生界的一

47、整套沉積地層，東南角馬家河有少量上泥盆統(tǒng)石灰?guī)r外，全市均處在紅巖山間盆地，盆地由早白堊統(tǒng)一套紫紅色巖系、即砂礫巖、砂巖、粉砂巖、砂頁巖、頁巖、泥巖等構(gòu)成。盆地海拔高一般在500米以下。相對高差30-50m，城區(qū)地勢平坦，海拔一般在40-70m之間，最低34.24米，地表無喀斯特和滑坡現(xiàn)象。湘鄉(xiāng)市位于亞歐板塊中部，巖漿活動弱，是弱震區(qū)，風災、冰雹、水旱災頻率小。據(jù)歷史記載，沒有發(fā)生過破壞性地震，根據(jù)國家質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局出版的中國地震動參數(shù)區(qū)劃圖（GB18306-2001），湘鄉(xiāng)市的地震動峰值加速度為g0.05m/s2。3、 基礎設施條件（1）項目與城市規(guī)劃的關系湘鄉(xiāng)人文歷史悠久，文化底蘊深厚，是“

48、湘軍”文化的起源地，在文化教育事業(yè)上有著良好的歷史傳統(tǒng)影響和現(xiàn)實優(yōu)勢。湘鄉(xiāng)是長株潭城市群經(jīng)濟輻射圈內(nèi)最近的縣級市，有著得天獨厚的交通條件，距長沙黃花國際機場僅90多公里，320國道、上瑞高速公路、湘黔鐵路、洛湛鐵路橫跨全市。一方面作為長株潭城市群的衛(wèi)星城，區(qū)位優(yōu)勢明顯；另一方面依托大都市的經(jīng)濟輻射作用，經(jīng)濟社會的發(fā)展前景良好。正在開工建設的湘鄉(xiāng)火車站，已計劃升格為國家二級站。紅色旅游線在本項目北面通過，勵志國際會展中心就設在東山新區(qū)，目前都已動工興建。擬建設的滬昆高速鐵路客運專線途經(jīng)湖南的第二個客運站，初步規(guī)劃在湘鄉(xiāng)市區(qū)北面境內(nèi)。根據(jù)湘鄉(xiāng)市委市政府的發(fā)展目標：至2015年，東山新城人口達到8-

49、10萬人，完成新城區(qū)的基礎設施建設，基本完成新城的開發(fā)建設。到時將形成以濱河南路、勵志大道、振湘橋、碧洲公園為中心的藝術(shù)景觀，自然風光長廊和文化休閑中心，形成以文運路為中心的商業(yè)軸線，形成以東山書院、東山勵志廣場為中心的青少年科教文化旅游基地，以搬遷至勵志大道的市委、市政府為中心，形成行政辦公綜合區(qū)。（2）公用設施條件本項目周邊基礎設施完備，現(xiàn)有水、電供應充分，滿足本項目的建設與使用。1）交通本項目相鄰的霞光路、濱河南路目前正式施工，預計今年年底都可竣工通車。東面的起鳳路現(xiàn)狀為一條9米寬左右的鄉(xiāng)級水泥道路，按照湘鄉(xiāng)市委市政府的計劃有望動工建設成為36米的城市主干道。本項目周邊的勵志大道、東山南

50、路、書院路都與老城區(qū)相連，貫通汽車站、火車站和高速公路。本項目地理位置十分優(yōu)越。同時，交通條件也十分便利，人流、商流、物流密集，商業(yè)繁華，居民出行方便。2）電力起鳳路布置有10KV電力線路東城2回、東園線等，該線路通過橫跨碧洲公園和老城區(qū)與梅坪變電站，構(gòu)成了電網(wǎng)回路，電力供應充足，完全可保證本項目建設和使用用電的需要。3）供水項目區(qū)水源豐富，目前飲用水來自湘鄉(xiāng)市自來水廠，旁邊的起鳳路有一條D600的城市主供水管，可確保項目用水。周邊城市道路霞光路、塔子北路正在進行給水管的施工。4）通訊湘鄉(xiāng)通信系統(tǒng)功能完善，移動、聯(lián)通、電信小靈能覆蓋全市各個角落，電信、鐵通、網(wǎng)通等通訊主次干遍布全市，可提供移動

51、通信、數(shù)字傳輸、程控電話、無線尋呼等多種通信服務，并建立了寬帶網(wǎng)絡，與全國及世界各地聯(lián)系快捷通暢。5）公共設施項目周邊方便人們?nèi)粘Ｉ畹墓才涮自O施齊全：主要有醫(yī)院、小型商業(yè)網(wǎng)點、文化娛樂場地、（中?。W校、托幼所、菜市場、車站等。第五章 建設規(guī)模與建設內(nèi)容一、 建設規(guī)模根據(jù)項目規(guī)劃，總用地面積60856（合53.3畝），規(guī)劃總建筑面積約30182.55，容積率1.7，建筑密度38%。二、 建設內(nèi)容建設內(nèi)容包括：多層住宅、商業(yè)建筑、二樓商業(yè)大廳、幼兒園、底層車庫及小區(qū)公用服務設施。規(guī)劃建設房屋31棟，其中6層商住綜合樓11棟，4層住宅樓7棟，3層住宅樓12棟，幼兒園1所。11棟商住綜合樓中，3

52、6層住宅建筑面積約37500，約290套；一樓臨起鳳路門面3278（其中之一臨街12米內(nèi)面積2100），一樓臨霞光路門面2000；臨起鳳路二樓約3278，臨霞光路二樓約2000。4層住宅樓共計劃建設住宅28套，住宅建筑總面積約5000。3層住宅樓共計劃建設住宅15套，住宅建筑總面積約3600。3層別墅型住宅共計劃建設9棟9套，每戶約300，共約2700。幼兒園一處約1500，占地1800。底層車庫共計紙3600。同時，小區(qū)還配套設計有組團中心綠地、體育休閑器材、活動中心、區(qū)內(nèi)會所等各種公用設施。第六章 專業(yè)技術(shù)方案一、 規(guī)劃設計1、 理念篇規(guī)劃設計的理念，新城市主義的實踐：東山新區(qū)的門戶空間，

53、未來城市的區(qū)域中心地段，營造開發(fā)區(qū)的山水空間與場所，創(chuàng)意現(xiàn)代都市理念的山水部落。2、 規(guī)劃設計構(gòu)思設計的總體目標，是創(chuàng)造一個現(xiàn)代風格的、獨具特色、且具有高度市場可行性的高檔新社區(qū)。在本案的建筑設計與景觀設計中，都將著重體現(xiàn)現(xiàn)代簡約式的建筑與景觀風格，來創(chuàng)造一個富有濃郁現(xiàn)代風情與氣息的商業(yè)、居住相結(jié)合的新社區(qū)。（1） 以環(huán)境為核心展開規(guī)劃設計，營造城市生態(tài)景觀社區(qū)。小區(qū)的環(huán)境成為規(guī)劃設計首要考慮的因素之一。規(guī)劃設計不僅注重對小區(qū)內(nèi)部環(huán)境的塑造，同時注重對周邊景觀資源的利用，通過各種手法增強小區(qū)內(nèi)外景觀間的視覺交流和空間交流，增加小區(qū)內(nèi)的景觀層次，以求創(chuàng)造一個人文、高尚、自然的花園式居住園區(qū)。（2

54、） 以富有詩意的建筑表現(xiàn)手法，完成建筑內(nèi)涵與場所精神的契合。力爭在總體布局、建筑空間安排、功能布局、交通組織等方面，都體現(xiàn)行為效率、使用效率、功能效率，通過建筑語匯的演繹體現(xiàn)城市中的人文主義氣息。現(xiàn)代風格的建筑形象給人以舒展、穩(wěn)重之感，配以少量構(gòu)件的穿插，使建筑立面達到構(gòu)圖上的均衡。（3） 以人為本，采用人車分流的交通模式充分考慮現(xiàn)代科學技術(shù)的發(fā)展對人們生存環(huán)境的影響，堅持以人為本的人性化理念，采用人車分流的交通方式將小區(qū)的步行系統(tǒng)和車行系統(tǒng)進行合理組織，將車流對人流的影響盡量減小到最低的程度。（4） 以全新的社區(qū)理念組織社區(qū)公共設施網(wǎng)絡針對小區(qū)的開發(fā)定位和人口規(guī)模，突破傳統(tǒng)居住小區(qū)公建配套設

55、置的概念，適應新時代居住理念的發(fā)展變化，方案在為本小區(qū)的居民提供便利的商業(yè)服務和齊全的配套設施以及城市級的商業(yè)廣場、商業(yè)街的同時，吸引小區(qū)周邊乃至整個區(qū)域的客流以提升小區(qū)的人氣；在營造濃郁的商業(yè)氛圍的同時形成公共服務設施齊全、生活便利的公建系統(tǒng)。（5） 公建系統(tǒng)規(guī)劃設計合理布置公建設施系統(tǒng)，提供居住舒適與方便、豐富社區(qū)文化生活內(nèi)涵，為提高居住品質(zhì)打下基礎。全區(qū)的主要公建配套設施包括：銀行、郵政、通訊、超市、健身、餐飲、娛樂休閑、幼兒園、社區(qū)活動中心、公廁垃圾站等充分滿足了現(xiàn)代人的各種生活需求，完善地解決了人們的衣、食、住、行、玩的各項活動，足不出區(qū)，即可悠然地享受自由而高品位的生活。住宅智能化

56、系統(tǒng):智能化系統(tǒng)設計理念和特點成就京都世紀城。智能化系統(tǒng)將現(xiàn)代高科技計算機技術(shù)、網(wǎng)絡通訊技術(shù)、控制技術(shù)與居住環(huán)境有機融合，小區(qū)背景音樂和高端住宅區(qū)地暖系統(tǒng)等應用實現(xiàn)資訊國際化和生活智能化，創(chuàng)造出高效、安全、舒適、創(chuàng)意的生活空間，滿足新科技高速發(fā)展時代人們生活和工作的需求。包括智能物業(yè)管理系統(tǒng)、信息管理系統(tǒng)、家庭智能化系統(tǒng)、家庭防盜系統(tǒng)等為住戶無憂出門提高安全感，全心投入工作中；老人小孩可獨立留于家中，為住戶提供方便、快捷、安全的高效率生活條件。（6） 景觀系統(tǒng)規(guī)劃設計中西方文化交融的、獨特的多重景觀體系中國傳統(tǒng)自然式風景園林設計美學與西方建筑設計的法則融為一體，在社區(qū)中心創(chuàng)造出一系列開敞性的、供廣大居民享用的、充滿大自然樂趣的公共園林和濱水、親水、觸水、玩水等空間。居住區(qū)景