老別墅保護(hù)性開(kāi)發(fā)利用項(xiàng)目建議書bei

1、老別墅保護(hù)性開(kāi)發(fā)利用項(xiàng)目初步可r性 分 析 報(bào)2007年5月8日目錄1. 項(xiàng)目背景與實(shí)施意義1.1老別墅的文化底蘊(yùn)和歷史價(jià)值分析1.2老別墅的利用現(xiàn)狀1.3老別墅保護(hù)性開(kāi)發(fā)利用的意義2. 項(xiàng)目運(yùn)作可行性分析2.1政府的支持2.2社會(huì)的支持2.3技術(shù)的保障2.4資源的優(yōu)勢(shì)3. 項(xiàng)目運(yùn)作目標(biāo)與策略構(gòu)想3.1項(xiàng)目總體目標(biāo)與部署3.2項(xiàng)目實(shí)施策略構(gòu)想4. 項(xiàng)目運(yùn)作投資估算與資金籌措4.1投資估算4.2資金籌措5. 項(xiàng)目財(cái)務(wù)效益分析5.1收益預(yù)測(cè)5.2運(yùn)營(yíng)成本預(yù)測(cè)5.3投資效益分析6. 項(xiàng)目國(guó)民經(jīng)濟(jì)效益分析6.1項(xiàng)目實(shí)施對(duì)財(cái)政收入的影響6.2項(xiàng)目實(shí)施對(duì)其他服務(wù)業(yè)的影響。7. 項(xiàng)目社會(huì)、生態(tài)效益分析7.1

2、項(xiàng)目社會(huì)效益分析7.2項(xiàng)目生態(tài)效益分析8. 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析與對(duì)策8.1項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析8.2風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)措施9. 結(jié)論與建議9.1結(jié)論9.2建議1. 項(xiàng)目背景與實(shí)施意義巍巍矗立在浩浩奔騰的長(zhǎng)江和遼闊坦蕩的鄱湖之間，不僅以“奇、秀、雄、險(xiǎn)”之自然勝景令世界各地的游人流連忘返，更以其“融貫中西、兼容儒道釋”的深 厚文化底蘊(yùn)讓歷代文人墨客心馳神往。因其具有豐富的自然景觀和人文景觀資源 而被聯(lián)合國(guó)世界遺產(chǎn)委員會(huì)作為“世界文化景觀”列入世界遺產(chǎn)名錄，被聯(lián)合 國(guó)教科文組織批準(zhǔn)為“世界地質(zhì)公園”，旅游事業(yè)的發(fā)展具有廣闊的前景。1.1老別墅的文化底蘊(yùn)和歷史價(jià)值分析名人別墅是人文景觀的一道亮麗風(fēng)景，也因此獲得“萬(wàn)國(guó)建筑博

3、物館”的雅 稱。自1886年英人李德立開(kāi)山以來(lái)，經(jīng)過(guò)一百多年的建設(shè)，留下了具有英、美、 德、法、俄、瑞典、芬蘭、丹麥等二十多個(gè)國(guó)家建筑風(fēng)格的近1000棟別墅，這些別墅和諧分布在自然風(fēng)光與中國(guó)文化相融的氛圍之中，形成了特有的個(gè)性，是寶貴的旅游資源。別墅的建造，既運(yùn)用了西方鄉(xiāng)村生活與都市文化結(jié)合起來(lái)的浪漫主義， 又在 園林布置上巧妙地采用了中國(guó)文化的傳統(tǒng)手法， 是中西文化交融的典范，她賦予 風(fēng)景區(qū)一種典雅、古樸的開(kāi)放品格。牯嶺山城的別墅，在中國(guó)近代史和當(dāng)代史上占有舉足輕重的位置， 很多影響 甚至決定中國(guó)命運(yùn)的重大事件都曾在這里發(fā)生，別墅的歷史內(nèi)涵豐富而復(fù)雜。隨 著時(shí)間的流逝，中外名人在醞釀、導(dǎo)演的

4、重大歷史事件以及各種故事、 趣聞和軼 事，與他們所棲身的別墅一起，對(duì)游人產(chǎn)生了越來(lái)越大的吸引力。 別墅群已成為 人文景觀中極具魅力的瑰寶。1.2老別墅的利用現(xiàn)狀現(xiàn)存的老別墅中目前只有像“美廬”、“老別墅的故事”景區(qū)這樣的一小部分得到了合理的保護(hù)利用，還有大部分別墅沒(méi)有被合理保護(hù)和有效利用，有的被用作居民住所，有的被個(gè)體經(jīng)營(yíng)業(yè)主用于開(kāi)辦小賓館、小飯店，使原本美侖美奐的別 墅失去應(yīng)有的風(fēng)采，與世界級(jí)的風(fēng)景名勝區(qū)顯得有些不協(xié)調(diào)。 而且，現(xiàn)代人們的 生活大量使用不潔凈、不環(huán)保的洗滌用品，每天排放的生活污水對(duì)風(fēng)景區(qū)的環(huán)境 造成了不好的影響。1.3老別墅保護(hù)性開(kāi)發(fā)利用的意義老別墅是一項(xiàng)寶貴的旅游資源，充分

5、挖掘老別墅的“故事”，對(duì)其進(jìn)行理性地 保護(hù)，適度開(kāi)發(fā)利用，讓其不僅成為裝扮的亮麗風(fēng)景，而且成為游人感受歷史、與先賢和歷史偉人對(duì)話的窗口，這里蘊(yùn)藏著無(wú)限的商機(jī)，可以取得豐厚的經(jīng)濟(jì)利 益和良好的社會(huì)效益。對(duì)老別墅進(jìn)行保護(hù)性開(kāi)發(fā)利用，助于推行“綠色生活”，修正人們的“生活軌 跡”?？刂品黔h(huán)保用品的使用，減少生活垃圾，有利于凈化的環(huán)境，使人與自然 更加和諧，從而實(shí)現(xiàn)旅游的可持續(xù)發(fā)展。2. 項(xiàng)目運(yùn)作可行性分析老別墅資源蘊(yùn)藏著無(wú)限的商機(jī)，管理局和社會(huì)各界都非常關(guān)注和支持盡快對(duì) 其進(jìn)行保護(hù)和開(kāi)發(fā)利用，推動(dòng)經(jīng)濟(jì)和社會(huì)各項(xiàng)事業(yè)的發(fā)展。2.1政府的支持管理局各屆領(lǐng)導(dǎo)都十分重視對(duì)老別墅的開(kāi)發(fā)利用，新一屆領(lǐng)導(dǎo)班子上任

6、伊始，就把對(duì)老別墅進(jìn)行保護(hù)性開(kāi)發(fā)利用作為工作的中心任務(wù)來(lái)抓，并且將其作為“旅游”上市工作計(jì)劃的一個(gè)重要組成部分，成立了專門的領(lǐng)導(dǎo)協(xié)調(diào)工作小組負(fù)責(zé) 推進(jìn)落實(shí)。今年春節(jié)剛過(guò)，房產(chǎn)局就組織人員對(duì)老別墅的現(xiàn)狀進(jìn)行了全面的調(diào)查摸底， 對(duì)實(shí)施老別墅保護(hù)性開(kāi)發(fā)利用作了大量的準(zhǔn)備工作。2.2社會(huì)的支持進(jìn)入新世紀(jì)以來(lái)，風(fēng)景區(qū)旅游事業(yè)一直處于穩(wěn)步快速發(fā)展之中， 各界人民的 文明素質(zhì)和整體意識(shí)有了很大的提升。通過(guò)摸底調(diào)查，居民都非常支持對(duì)老別墅 進(jìn)行保護(hù)開(kāi)發(fā)，人們普遍認(rèn)為，這是保護(hù)、發(fā)展的一件大好事。同時(shí)，為了減少人們生活對(duì)環(huán)境的影響，已經(jīng)于 2006年8月啟動(dòng)了山下芳 蘭村“文明新城”的建設(shè)，這一工作正在有條不紊

7、地進(jìn)行。這一工程的實(shí)施，可以 妥善安置老別墅中現(xiàn)有的居民，解決居民的后顧之憂。2.3技術(shù)的保障現(xiàn)代建筑裝飾技術(shù)的發(fā)展和建筑裝飾材料的日新月異，給老別墅保護(hù)性開(kāi)發(fā)利用提供了技術(shù)保障，可以使老別墅盡量保持其原有的歷史風(fēng)貌。2.4資源的優(yōu)勢(shì)經(jīng)對(duì)老別墅進(jìn)行的初步調(diào)查，確認(rèn)有 400多棟老別墅可以開(kāi)發(fā)利用，隨著 文明新城的建成，山民搬遷工作順利完成，這一資源有可能還會(huì)增加。3. 項(xiàng)目運(yùn)作目標(biāo)和策略構(gòu)想一個(gè)項(xiàng)目的成功運(yùn)作，需要有明確的目標(biāo)和科學(xué)合理的策略方案。 樹(shù)立科學(xué) 發(fā)展觀，精心策劃，對(duì)風(fēng)景區(qū)老別墅進(jìn)行保護(hù)性開(kāi)發(fā)利用，把建設(shè)成綠色、文明、 和諧的人間勝景，以實(shí)現(xiàn)旅游事業(yè)的可持續(xù)發(fā)展是我們的根本目的。3

8、.1項(xiàng)目總體目標(biāo)與部署項(xiàng)目將作為“旅游”香港上市規(guī)劃的一部分，擬先對(duì)200棟老別墅分步驟實(shí)施 保護(hù)性開(kāi)發(fā)利用。3.2項(xiàng)目實(shí)施策略構(gòu)想3.2.1項(xiàng)目運(yùn)作機(jī)構(gòu)的組建思路項(xiàng)目將依托旅游發(fā)展有限公司來(lái)運(yùn)作，首先由該公司通過(guò)向政府購(gòu)買老別墅 的開(kāi)發(fā)資格，然后通過(guò)吸收著名有山地別墅經(jīng)營(yíng)理念的投資入股，將旅游發(fā)展有 限公司改組為股份有限公司，在股份公司增設(shè)“別墅經(jīng)營(yíng)分公司”來(lái)負(fù)責(zé)經(jīng)營(yíng)該項(xiàng) 目，分公司內(nèi)設(shè)辦公室、會(huì)計(jì)部、一區(qū)經(jīng)營(yíng)部、二區(qū)經(jīng)營(yíng)部、三區(qū)經(jīng)營(yíng)部、營(yíng)銷 部和工程部。3.2.2項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)模式的選擇老別墅保護(hù)性開(kāi)發(fā)項(xiàng)目將完全按照現(xiàn)代企業(yè)制度來(lái)運(yùn)作和管理，政府主管部門只對(duì)其實(shí)施宏觀政策指導(dǎo)。4. 項(xiàng)目投資估算

9、與資金籌措4.1投資估算經(jīng)初步測(cè)算，老別墅保護(hù)性開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資總額22989.95萬(wàn)元人民幣，具體情況如表4.1所示：表4.1老別墅保護(hù)性開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資估算表（單位：萬(wàn)元）序號(hào)項(xiàng)目名稱投資額（萬(wàn)兀）1老別墅開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)首期租賃費(fèi)50002老別墅改造裝修費(fèi)120003辦公設(shè)備購(gòu)置費(fèi)40.254智能管理系統(tǒng)購(gòu)建費(fèi)8005健身娛樂(lè)設(shè)施購(gòu)置費(fèi)4806保健服務(wù)設(shè)施購(gòu)置費(fèi)4807人員培訓(xùn)與形象設(shè)計(jì)包裝費(fèi)19.78營(yíng)銷宣傳費(fèi)40009項(xiàng)目開(kāi)辦費(fèi)7010流動(dòng)資金及其他預(yù)備費(fèi)100合計(jì)22989.954.1.1老別墅開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)租賃費(fèi)的測(cè)算參照目前別墅租賃費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)測(cè)算，每棟別墅年租金5萬(wàn)元，200棟別墅年租金 1000萬(wàn)元。

10、首期一次性支付5年租金5000萬(wàn)元，第六年開(kāi)始每年支付租賃費(fèi) 1000萬(wàn)元。4.1.2老別墅改造裝修費(fèi)測(cè)算按每棟老別墅平均60萬(wàn)元的裝修標(biāo)準(zhǔn)測(cè)算，200棟別墅改造裝修費(fèi)為12000 萬(wàn)元，其中電視、空調(diào)和洗浴設(shè)備 2000萬(wàn)元。4.1.3辦公設(shè)備購(gòu)置費(fèi)用測(cè)算辦公設(shè)備按表4.2所示項(xiàng)目配置估算，合計(jì)40.25萬(wàn)元。表4.2辦公設(shè)備購(gòu)置費(fèi)用估算表（單位：萬(wàn)元）序號(hào)設(shè)備名稱型號(hào)規(guī)格單位數(shù)量單價(jià)總價(jià)備注1辦公商務(wù)車輛13030含相關(guān)費(fèi)用2空調(diào)臺(tái)100.223電腦臺(tái)100.554打印機(jī)臺(tái)30.150.455復(fù)印機(jī)臺(tái)10.80.86家具套200.12合計(jì)*40.25*4.1.4智能管理系統(tǒng)購(gòu)建費(fèi)測(cè)算智能管

11、理系統(tǒng)軟件設(shè)計(jì)與硬件配置安裝調(diào)試整體外包給相關(guān)單位建設(shè)，總費(fèi)用初步預(yù)算800萬(wàn)元。4.1.5健身娛樂(lè)設(shè)施購(gòu)置費(fèi)測(cè)算擬分別在三個(gè)別墅區(qū)各設(shè)一個(gè)健身娛樂(lè)服務(wù)站，初步擬按下列標(biāo)準(zhǔn)配置相關(guān)設(shè)施：健身類設(shè)施每套100萬(wàn)元（含相關(guān)費(fèi)用），三套合計(jì) 300萬(wàn)兀；娛樂(lè)類設(shè)施每套60萬(wàn)兀（含相關(guān)費(fèi)用），三套合計(jì)180萬(wàn)兀。4.1.6保健服務(wù)設(shè)施購(gòu)置費(fèi)測(cè)算擬分別在三個(gè)別墅區(qū)各設(shè)一個(gè)保健服務(wù)站，初步擬按下列標(biāo)準(zhǔn)配置相關(guān)設(shè)施：醫(yī)療保健類設(shè)施每套60萬(wàn)元（含相關(guān)費(fèi)用），三套合計(jì)180萬(wàn)元；洗浴保健類設(shè)施每套100萬(wàn)元（含相關(guān)費(fèi)用），三套合計(jì) 300萬(wàn)元。4.1.7人員培訓(xùn)和形象設(shè)計(jì)費(fèi)用測(cè)算項(xiàng)目初步規(guī)劃配備管理人員5名、

12、服務(wù)人員300名、智能管理系統(tǒng)維護(hù)人 員2名、水電維修人員5名、其他人員6名，各類人員合計(jì)318人。對(duì)各類人 員業(yè)務(wù)技能、文明素質(zhì)和服飾形象包裝費(fèi)用估算情況如下：管理人員業(yè)務(wù)技能、文明素質(zhì)培訓(xùn)費(fèi)用1萬(wàn)元，服飾包裝費(fèi)1萬(wàn)元，合計(jì)2 萬(wàn)元。服務(wù)人員業(yè)務(wù)技能、文明素質(zhì)培訓(xùn)費(fèi)用 1萬(wàn)元，服飾包裝費(fèi)15萬(wàn)元，合計(jì) 16萬(wàn)元。智能系統(tǒng)維護(hù)人員業(yè)務(wù)技能、文明素質(zhì)培訓(xùn)費(fèi)用0.8萬(wàn)元，服飾包裝費(fèi)0.1萬(wàn)元，合計(jì)0.9萬(wàn)元。水電維修人員業(yè)務(wù)技能、文明素質(zhì)培訓(xùn)費(fèi)用0.2萬(wàn)元，服飾包裝費(fèi)0.2萬(wàn)元， 合計(jì)0.4萬(wàn)元。其他人員業(yè)務(wù)技能、文明素質(zhì)培訓(xùn)費(fèi)用 0.2萬(wàn)元，服飾包裝費(fèi)0.2萬(wàn)元，合 計(jì)0.4萬(wàn)元。以上各類人員業(yè)

13、務(wù)技能、文明素質(zhì)和服飾形象包裝費(fèi)用合計(jì)19.7萬(wàn)元。4.1.8項(xiàng)目開(kāi)辦費(fèi)測(cè)算項(xiàng)目開(kāi)辦費(fèi)主要包括項(xiàng)目前期調(diào)研費(fèi)、 項(xiàng)目論證費(fèi)、中介咨詢費(fèi)、營(yíng)銷宣傳 費(fèi)、差旅費(fèi)、資料費(fèi)和其他費(fèi)用，初步估算 70萬(wàn)元，分項(xiàng)測(cè)算情況如表4.3所 示：表4.3 項(xiàng)目開(kāi)辦費(fèi)估算表（單位：萬(wàn)元）序號(hào)費(fèi)用名稱金額1項(xiàng)目前期調(diào)研費(fèi)102項(xiàng)目論證費(fèi)103中介咨詢費(fèi)104差旅費(fèi)305資料費(fèi)56其他費(fèi)用5合計(jì)704.1.9流動(dòng)資金及其他預(yù)備費(fèi)測(cè)算流動(dòng)資金主要用于日常周轉(zhuǎn)之需，其他預(yù)備費(fèi)用于應(yīng)付不可預(yù)見(jiàn)的支出，兩項(xiàng)預(yù)算合計(jì)100萬(wàn)元。4.2資金籌措擬通過(guò)吸收兩個(gè)以上對(duì)旅游市場(chǎng)有深刻認(rèn)識(shí)的國(guó)際著名酒店企業(yè)投資入股籌集資金2.3億元人民幣

14、。5. 項(xiàng)目財(cái)務(wù)效益分析5.1收益預(yù)測(cè)5.1.1收益構(gòu)成老別墅保護(hù)性開(kāi)發(fā)項(xiàng)目收益主要由住宿收入、餐飲收入、茶樓酒吧收入、健身娛樂(lè)收入、保健服務(wù)收入和商品銷售收入構(gòu)成。5.1.2各項(xiàng)收益預(yù)測(cè)經(jīng)初步估算，每年住宿收入10944萬(wàn)元、餐飲收入2736萬(wàn)元、茶樓酒吧收入1555.20萬(wàn)元、健身娛樂(lè)收入622.08萬(wàn)元、保健服務(wù)收入345.60萬(wàn)元、商 品銷售收入2211.84萬(wàn)元，合計(jì)收入18414.72萬(wàn)元。5.1.2.1住宿收入的估算別墅住宿收入按估計(jì)的入住率和住宿標(biāo)準(zhǔn)來(lái)測(cè)算為10944萬(wàn)元，如表5.1所示：表5.1 別墅住宿收入估算表別墅數(shù)量年?duì)I業(yè)天數(shù)入住率全年入住次數(shù)住宿標(biāo)準(zhǔn)年收入（棟）（天）

15、(%)（天棟）（元/天棟）（元）20036040288003800109,440,000.005.1.2.2餐飲收入的估算餐飲收入按估算的住宿收入（10944萬(wàn)元）的1/4來(lái)綜合測(cè)算，則餐飲收入估 算為2736萬(wàn)元。5.123茶樓酒吧收入的估算茶樓酒吧收入按估計(jì)的入住率、消費(fèi)人次和消費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)測(cè)算，為1555.20萬(wàn)元，如表5.2所示：表5.2茶樓酒吧收入估算表別墅數(shù)量每棟平均床位數(shù)年?duì)I業(yè)天數(shù)入住率全年入住人次消費(fèi)比例消費(fèi)人次消費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)年收入（棟）（張/棟）（天）(%)（人天）%（人次）（元/人次）（元）20012360403456003010368015015,552,000.005.1.2.4

16、健身娛樂(lè)收入的估算健身娛樂(lè)收入按估計(jì)的入住率、消費(fèi)人次和消費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)測(cè)算，為622.08萬(wàn)元，如表5.3所示：5.1.2.5 保健服務(wù)收入的估算保健服務(wù)收入按估計(jì)的入住率、消費(fèi)人次和消費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)測(cè)算，為345.60萬(wàn)元，如表5.4所示:表5.3健身娛樂(lè)收入估算表別墅數(shù)量每棟平均床位數(shù)年?duì)I業(yè)天數(shù)入住率全年入住人次消費(fèi)比例消費(fèi)人次消費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)年收入（棟）（張/棟）（天）(%)（人天）%（人次）（元/人次）（元）200123604034560015518401206,220,800.00表5.4保健服務(wù)收入估算表別墅數(shù)量每棟平均床位數(shù)年?duì)I業(yè)天數(shù)入住率全年入住人次消費(fèi)比例消費(fèi)人次消費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)年收入（棟）（張/棟）（天

17、）(%)（人天）%（人次）（元/人次）（元）20012360403456005172802003,456,000.005.1.2.6商品銷售（商務(wù)服務(wù)）收入的估算商品銷售（商務(wù)服務(wù)）收入按估計(jì)的入住率、消費(fèi)人次和消費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)測(cè)算，為2211.84萬(wàn)元，如表5.5所示：表5.5商品銷售收入估算表別墅數(shù)量每棟平均床位數(shù)年?duì)I業(yè)天數(shù)入住率全年入住人次消費(fèi)比例消費(fèi)人次消費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)年收入（棟）（張/棟）（天）(%)（人天）%（人天）（元/人天）（元）2001236040345600802764808022,118,400.005.2運(yùn)營(yíng)成本預(yù)測(cè)5.2.1 成本構(gòu)成老別墅保護(hù)性開(kāi)發(fā)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)成本主要由別墅經(jīng)營(yíng)租賃費(fèi)、

18、固定資產(chǎn)和無(wú)形資產(chǎn)等折舊與攤銷、工作人員工資及社保福利費(fèi)、管理與業(yè)務(wù)招待費(fèi)、營(yíng)銷策劃費(fèi)、 住宿變動(dòng)成本、餐飲成本、茶吧酒樓變動(dòng)成本、健身娛樂(lè)變動(dòng)成本、保健服務(wù)變 動(dòng)成本、商品銷售成本、工程維護(hù)費(fèi)和營(yíng)業(yè)稅金及附加等構(gòu)成。5.2.2各項(xiàng)成本預(yù)測(cè)5.2.2.1固定資產(chǎn)、租賃費(fèi)和無(wú)形資產(chǎn)等折舊與攤銷固定資產(chǎn)、租賃費(fèi)和無(wú)形資產(chǎn)等折舊與攤銷估算情況如“表 5.6固定資產(chǎn)、 租賃費(fèi)和無(wú)形資產(chǎn)等折舊或攤銷計(jì)算表”所示。5.2.2.2 工作人員工資及社保福利費(fèi)工作人員工資及社保福利費(fèi)按平均每人每月2000元，工作人員按318人計(jì)算（如4.1.7人員培訓(xùn)和形象設(shè)計(jì)費(fèi)用測(cè)算”所述），工資及福利費(fèi)全年合計(jì) 763.2

19、0 萬(wàn)元。5.2.2.3 管理與招待費(fèi)管理與招待費(fèi)按收入總額的4%估算，全年收入總額為10306.56萬(wàn)元，全 年管理與招待費(fèi)為736.59萬(wàn)元。5.2.2.4 營(yíng)銷策劃費(fèi)營(yíng)銷策劃費(fèi)按收入總額的6%估算，全年收入總額為18414.72萬(wàn)元，全年 營(yíng)銷策劃費(fèi)為1104.88萬(wàn)元。表5.6:固定資產(chǎn)、租賃費(fèi)和無(wú)形資產(chǎn)等折舊或攤銷計(jì)算表（單位:萬(wàn)元）序號(hào)項(xiàng)目原始投資 額第1年第2年第3年第4年第5年1老別墅開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)首期租賃費(fèi)5000100010001000100010002別墅裝修攤銷（房屋按5年攤銷）10000200020002000200020003別墅裝修攤銷（設(shè)備按8年攤銷）20002502

20、502502502504辦公設(shè)備折舊（按5年攤銷）40.258.058.058.058.058.055健身娛樂(lè)設(shè)施折舊（按8年攤銷）48060606060606保健服務(wù)設(shè)施折舊（按8年攤銷）48060606060607培訓(xùn)和形象設(shè)計(jì)費(fèi)（當(dāng)期攤銷）19.719.78智能管理系統(tǒng)攤銷（按8年攤銷）8001001001001001009營(yíng)銷宣傳費(fèi)（按5年攤銷）400080080080080080010項(xiàng)目開(kāi)辦費(fèi)（當(dāng)期攤銷）707011流動(dòng)資金及其他預(yù)備費(fèi)100合計(jì)22989.954367.754278.054278.054278.054278.055.2.2.6住宿變動(dòng)成本住宿變動(dòng)成本按全年入住人數(shù)

21、和消耗標(biāo)準(zhǔn)估算，全年合計(jì)2937.60萬(wàn)元，如表5.7所示：表5.7住宿變動(dòng)成本估算表序號(hào)成本費(fèi)用項(xiàng)目全年入住人次（人天）消耗標(biāo)準(zhǔn)（元/人天）全年費(fèi)用總額（元）1水電費(fèi)3456003512,096,000.002洗滌費(fèi)用345600155,184,000.003物料消耗3456003512,096,000.00合計(jì)29,376,000.005.2.2.7餐飲成本餐飲成本按全年餐飲收入的50%估算，全年餐飲收入2736萬(wàn)元,餐飲成本為1368萬(wàn)元。522.8 茶吧酒樓變動(dòng)成本茶吧酒樓變動(dòng)成本按全年茶吧酒樓收入的30%估算，全年茶酒收入1555.20萬(wàn)元,茶吧酒樓變動(dòng)成本為466.56萬(wàn)元。5.2

22、.2.9 健身娛樂(lè)變動(dòng)成本健身娛樂(lè)變動(dòng)成本按全年消費(fèi)人數(shù)和消耗標(biāo)準(zhǔn)估算，全年合計(jì)207.36萬(wàn)元,如表5.8所示：表5.8健身娛樂(lè)變動(dòng)成本估算表序號(hào)成本費(fèi)用項(xiàng)目全年消費(fèi)人次消耗標(biāo)準(zhǔn)（元/人次）全年費(fèi)用總額（元）1水電費(fèi)51840201,036,800.002物料消耗51840201,036,800.00合計(jì)2,073,600.00522.10 保健服務(wù)變動(dòng)成本保健服務(wù)變動(dòng)成本按全年消費(fèi)人數(shù)和消耗標(biāo)準(zhǔn)估算，全年合計(jì)129.60萬(wàn)元,如表5.9所示：表5.9保健服務(wù)變動(dòng)成本估算表序號(hào)成本費(fèi)用項(xiàng)目全年消費(fèi)人次消耗標(biāo)準(zhǔn)（元/人次）全年費(fèi)用總額（元）1水電費(fèi)1728030518,400.002物料消耗1

23、728045777,600.00合計(jì)1,296,000.005.2.2.11 商品銷售成本商品銷售成本按全年商品銷售收入的60%估算，全年商品銷售收入2211.84萬(wàn)元,商品銷售成本為1327.10萬(wàn)元。5.2.2.12 工程維護(hù)費(fèi)（設(shè)施維修費(fèi)）第一年按30萬(wàn)元，以后每年增加10萬(wàn)元。5.2.2.13 營(yíng)業(yè)稅金及附加營(yíng)業(yè)稅金及附加按全年?duì)I業(yè)收入的5.5%計(jì)算，全年?duì)I業(yè)收入18414.72萬(wàn)元,營(yíng)業(yè)稅金及附加為1012.81萬(wàn)元。5.3投資效益分析5.3.1項(xiàng)目未來(lái)五年的損益情況預(yù)測(cè)經(jīng)初步測(cè)算，各年損益情況如表 5.10所示。5.3.2項(xiàng)目盈利能力分析項(xiàng)目投資稅后利潤(rùn)率=各年平均凈利潤(rùn)/投資總額

24、=3011.27/22989.95據(jù)有關(guān)資料顯示，社會(huì)平均投資利潤(rùn)率最高在10%-15%之間，從項(xiàng)目投資 稅后利潤(rùn)率可以看出該項(xiàng)目具有較好的盈利能力。表5.10預(yù)測(cè)損益簡(jiǎn)表（單位：萬(wàn)元）序號(hào)項(xiàng)目第1年第2年第3年第4年第5年、主營(yíng)業(yè)務(wù)收入18414.7218414.7218414.7218414.7218414.72減：主營(yíng)業(yè)務(wù)成本11597.1711517.4711527.4711537.4711547.47主營(yíng)業(yè)務(wù)稅金及附加1012.811012.811012.811012.811012.81、主營(yíng)業(yè)務(wù)利潤(rùn)5804.745884.445874.445864.445854.44減：營(yíng)業(yè)費(fèi)用1

25、104.881104.881104.881104.881104.88管理費(fèi)用736.59736.59736.59736.59736.59財(cái)務(wù)費(fèi)用三、營(yíng)業(yè)利潤(rùn)3963.274042.974032.974022.974012.97減：所得稅990.821010.741008.241005.741003.24四、凈利潤(rùn)2972.453032.233024.733017.233009.73533項(xiàng)目投資回收期分析投資回收期是指以項(xiàng)目?jī)羰找婊厥枕?xiàng)目投資所需要的時(shí)間， 具體計(jì)算時(shí)按項(xiàng) 目累計(jì)凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值超過(guò)投資總額的時(shí)點(diǎn)。各年現(xiàn)金凈流量的現(xiàn)值如表 5.11 所示：表5.11各年現(xiàn)金凈流量現(xiàn)值計(jì)算表（單位：萬(wàn)元）年份12345凈利潤(rùn)2972.453032.233024.733017.233009.73折舊與攤銷4367.754278.054278.054278.054278.05現(xiàn)金流量7340.207310.287302.787295.287287.78折現(xiàn)率0.120.120.120.120.12折現(xiàn)系數(shù)0.892857140.