土地儲(chǔ)備相關(guān)內(nèi)容

1、土地儲(chǔ)備相關(guān)內(nèi)容土地一級(jí)開發(fā)，是指由政府或其授權(quán)委托的企業(yè)，對(duì)一定區(qū)域范圍內(nèi) 的城市國有土地、鄉(xiāng)村集體土地進(jìn)行統(tǒng)一的征地、拆遷、安置、補(bǔ)償，并 進(jìn)行適當(dāng)?shù)氖姓涮自O(shè)施建設(shè)，使該區(qū)域范圍內(nèi)的土地達(dá)到“三通一平”、 “五通一平”或“七通一平”的建設(shè)條件（熟地），再對(duì)熟地進(jìn)行有償出 讓或轉(zhuǎn)讓的過程。土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)制度規(guī)范的變遷：2016年4號(hào)文規(guī)定，每個(gè)縣級(jí)以上（含 縣級(jí)）法定行政區(qū)劃原則上只能設(shè)置一個(gè)土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)，并要求土地儲(chǔ)備 工作只能由納入名錄管理的土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)承擔(dān)，各類城投公司等其他機(jī)構(gòu) 一律不得再從事新增土地儲(chǔ)備工作。土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)與城投公司的合作：按照 2016年4號(hào)文以及2017年87 號(hào)

2、文，土地征收、收購、收回涉及的拆遷安置補(bǔ)償服務(wù)可以通過政府購買 服務(wù)的方式合作，土地前期開發(fā)需要通過政府采購工程或PPR土地儲(chǔ)備的基礎(chǔ)知識(shí)什么是土地儲(chǔ)備土地儲(chǔ)備，是指地方政府為調(diào)控土地市場、促進(jìn)土地資源合理利用， 依法取得土地，進(jìn)行前期開發(fā)、儲(chǔ)存以備供應(yīng)土地 的行為。土地儲(chǔ)備由 納 入國土資源部名錄管理的土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu) 負(fù)責(zé)實(shí)施。其中，前期開發(fā)涉及道 路、供水、供電、供氣、排水、通訊、照明、綠化、土地平整等基礎(chǔ)設(shè)施 建設(shè)的，要按照有關(guān)規(guī)定通過公開招標(biāo)方式選擇工程實(shí)施單位。什么是土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)應(yīng)為縣級(jí)（含）以上人民政府批準(zhǔn)成立、具有獨(dú)立的法人資格、隸屬于所在行政區(qū)劃的國土資源主管部門、承

3、擔(dān)本行政轄區(qū)內(nèi)土地儲(chǔ)備工作的事業(yè)單位。國土資源主管部門對(duì)土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)實(shí)施名錄制管理。市、縣級(jí)國土資源主管部門應(yīng)將符合規(guī)定的機(jī)構(gòu)信息逐級(jí)上報(bào)至省級(jí)國土資源主管部門，經(jīng)省級(jí)國土資源主管部門審核后報(bào)國土資源部，列入全國土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)名錄，并定期更新。土地儲(chǔ)備的運(yùn)作流程土地儲(chǔ)備的流程主要包括征購、儲(chǔ)備和供地三個(gè)環(huán)節(jié)。征購：土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)獲取土地的過程征購環(huán)節(jié)是土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)取得土地的過程。根據(jù)土地儲(chǔ)備管理辦法，可以納入土地儲(chǔ)備范圍的土地主要包括：（ 1）新增城市用地的征用征收的 新增城市用地主要是 已辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用、土地征收批準(zhǔn)手續(xù)的集體土地。土地征收方案依照法定程序批準(zhǔn)后，由被征收土地所在地的市、縣級(jí)人民

4、政府予以公告并組織實(shí)施。被征收土地的 所有權(quán)人、使用權(quán)人應(yīng)在公告規(guī)定的期限內(nèi)，持土地權(quán)屬證書到公告指定的人民政府土地行政主管部門辦理 征地補(bǔ)償?shù)怯洝?）依法收回的國有土地依法收回的國有土地，主要包括到期收回、違法使用收回、閑置收回等。市、縣人民政府或國土資源管理部門依法無償收回國有土地使用權(quán)，應(yīng)由當(dāng)?shù)赝恋氐怯洐C(jī)關(guān)辦理國有土地使用權(quán)注銷登記。（ 3）收購的國有土地收購的國有土地，主要是指因 實(shí)施舊城區(qū)改建或落實(shí)城市規(guī)劃而需要調(diào)整使用土地 時(shí)依法取得土地的情況。國土資源管理部門報(bào)經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)后，必須對(duì)原土地使用權(quán)人給予合理補(bǔ)償后，才可以收回剩余期限的國有土地使用權(quán)。土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)須與原土

5、地使用權(quán)人簽訂土地使用權(quán)收購合同，補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)由土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)與土地使用人根據(jù)土地評(píng)估的結(jié)果協(xié)商后確定。對(duì)政府有償收回的土地，應(yīng)由當(dāng)?shù)赝恋氐怯洐C(jī)關(guān)辦理國有土地使用權(quán)注銷登記。（ 4）優(yōu)先購買的國有土地對(duì)于城市房地產(chǎn)交易中存在明顯價(jià)格與價(jià)值不符的情況，即低于市場正常交易價(jià)格進(jìn)行房地產(chǎn)買賣的，當(dāng)?shù)卣梢孕惺箖?yōu)先購買權(quán)收回該土地的使用權(quán)，由此收回的土地需要辦理國有土地使用權(quán)注銷登記。后三種土地收儲(chǔ)可歸總為 存量城市土地的收購、置換、回收 。在收購的過程中，土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)的主要職責(zé)是對(duì)收儲(chǔ)地塊實(shí)地踏查， 進(jìn)行收儲(chǔ)成本核算，并在最后根據(jù)協(xié)議支付補(bǔ)償款。儲(chǔ)備：土地前期開發(fā)相關(guān)的三種土地在儲(chǔ)備環(huán)節(jié)，土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)將

6、收購集中起來的土地（生地或毛地）進(jìn)行開發(fā)和再開發(fā)，通過拆遷、平整、歸并整理和基礎(chǔ)設(shè)施的配套建設(shè)（又稱為“一級(jí)開發(fā)”），形成可供出讓和出租的“熟地”。土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)將已完成開發(fā)的“熟地”進(jìn)行儲(chǔ)備，等待出讓。在該過程中， 由土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)為實(shí)施主體，通過授權(quán)委托或公開招標(biāo)的方式選定實(shí)施企業(yè)。（ 1）什么是生地生地是指國土局 尚未出讓、拍賣、劃撥土地使用權(quán)的土地 。土地儲(chǔ)備管理辦法規(guī)定，對(duì)納入儲(chǔ)備的土地，經(jīng)市、縣人民政府國土資源管理部門批準(zhǔn)，土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)有權(quán)對(duì)儲(chǔ)備土地進(jìn)行前期開發(fā)、保護(hù)、管理、臨時(shí)利用及為儲(chǔ)備土地、實(shí)施前期開發(fā)進(jìn)行融資等活動(dòng)。（ 2）什么是毛地毛地是指在城市舊區(qū)范圍內(nèi)， 尚未經(jīng)過拆遷安置

7、補(bǔ)償?shù)韧恋亻_發(fā)過程、不具備基本建設(shè)條件的土地。實(shí)行毛地出讓的一般實(shí)施步驟可總結(jié)如下：首先，國土資源管理部門向政府提出收回出讓地塊原國有土地使用權(quán)并進(jìn)行公開出讓的請(qǐng)示； 其次，組織實(shí)施國有土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓工作，原國有土地使用證和房屋所有權(quán)證作為拆遷補(bǔ)償安置的憑證，不得再行轉(zhuǎn)讓、出租、抵押；最后，受讓人按照當(dāng)?shù)夭疬w安置辦法和出讓合同約定，完成拆遷安置工作后，市、縣國土資源部門收回拆遷人的國有土地使用證，房屋管理部門收回原房屋所有權(quán)證，受讓人按規(guī)定申請(qǐng)辦理土地登記，領(lǐng)取國有土地使用證。（ 3）什么是熟地熟地主要是指經(jīng)過征地、拆遷和市政基礎(chǔ)設(shè)施投入，可直接用于建設(shè)的土地。前文已經(jīng)提到，所謂基

8、礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)包括： 道路、供水、供電、供氣、排水、通訊、照明、綠化、土地平整等。但是，生地或者毛地要成為熟地，需要達(dá)到一定的條件（可以用于建設(shè)），比如三通一平（通水、通電、通路和土地平整）、五通一平（通水、通電、通路、通訊、通氣、土地平整）或者七通一平（通給水、通排水、通電、通訊、通路、通燃?xì)?、通熱力、土地平整），其中三通一平是最基本的要求。供地：招拍掛供地環(huán)節(jié)又稱為土地交易環(huán)節(jié)，土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)根據(jù)社會(huì)發(fā)展、城市規(guī)劃和供地計(jì)劃，有計(jì)劃地將儲(chǔ)備土地出讓和出租，獲取收入。 在出讓方式上一般采用市場化程度較高的招標(biāo)、拍賣和掛牌方式 ?？偟膩碚f，土地儲(chǔ)備運(yùn)作的核心機(jī)構(gòu)是圍繞著土地資源整合專門設(shè)立的土地儲(chǔ)備

9、機(jī)構(gòu)，其本質(zhì)是一個(gè)土地中介，把城市國有土地（毛地）或鄉(xiāng)村集體土地（生地）進(jìn)行統(tǒng)一的征地、拆遷、安置、補(bǔ)償，并進(jìn)行適當(dāng)?shù)氖姓涮自O(shè)施建設(shè)，使該區(qū)域范圍內(nèi)的土地達(dá)到“三通一平”、“五通一平” 或“七通一平” 的建設(shè)條件 （熟地） ， 再對(duì)熟地進(jìn)行有償出讓或轉(zhuǎn)讓。圖L,土地懂番的運(yùn)作海程土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)職能度E立吒巫公開電豚地備劃土儲(chǔ)計(jì)級(jí)發(fā)二開實(shí)施企業(yè)腳傅來睥：t土地赫密哲理辦速1無星證券研引所土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)與城投公司過去：城投公司參與土地儲(chǔ)備一級(jí)開發(fā)的方式由于土地儲(chǔ)備的政府性職能和以往城投公司的運(yùn)作模式特點(diǎn)，城投公 司“生來”就與土地儲(chǔ)備有著密切關(guān)系。城投公司參與土地儲(chǔ)備一級(jí)開發(fā)的方式可以分為兩類。政府

10、將土地儲(chǔ)備職能賦予城投公司地方政府直接將土地儲(chǔ)備的職能賦予城投公司，用土地儲(chǔ)備收益來平 衡城市建設(shè)資金的缺口，此時(shí)城投公司可以直接利用儲(chǔ)備土地融資進(jìn)行一 級(jí)開發(fā)。不過，這種模式也在逐漸發(fā)生變化。2016年4號(hào)文要求各級(jí)政府只能 設(shè)置一個(gè)土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)，并且要求城投公司不得再從事新增土地儲(chǔ)備工作。未來：城投公司與土地儲(chǔ)備的規(guī)范關(guān)系那么未來城投公司參與土地儲(chǔ)備相關(guān)業(yè)務(wù)，還具有哪些規(guī)范的合作方式根據(jù) 2016 年 4 號(hào)文， 土地儲(chǔ)備的資金使用以及工作推動(dòng)可以根據(jù)收儲(chǔ)進(jìn)程，分為兩個(gè)階段，而在這兩個(gè)階段，土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)與城投公司均有合作的方式，只不過方式不同。第一個(gè)階段為征收、收購、優(yōu)先購買或收回土地以及

11、涉及到拆遷安置補(bǔ)償，第二階段為土地前期開發(fā)，包括與儲(chǔ)備宗地相關(guān)的道路、供水、供電、供氣、排水、通訊、照明、綠化、土地平整等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。4 號(hào)文在推動(dòng)土地收儲(chǔ)政府采購工作方面，為城投公司參與土地儲(chǔ)備業(yè)務(wù)指明了兩個(gè)規(guī)范性的合作關(guān)系，分別對(duì)應(yīng)第一和第二兩個(gè)階段。（ 1）拆遷安置補(bǔ)償服務(wù)：政府購買服務(wù)按照 2016 年 4 號(hào)文， “地方國土資源主管部門應(yīng)當(dāng)積極探索政府購買土地征收、收購、收回涉及的 拆遷安置補(bǔ)償服務(wù)”。因此， 雖然 87 號(hào)文明確將土地儲(chǔ)備前期開發(fā)工作列入政府采購服務(wù)的“負(fù)面名單”，但是作為“前期開發(fā)”之前的工作拆遷安置補(bǔ)償服務(wù)，地方政府仍然可以通過政府購買服務(wù)的方式，與城投公司進(jìn)行合作。（ 2）土地前期開發(fā)：政府采購工程或PPP87 號(hào)文明