房地產(chǎn)企業(yè)代收費(fèi)用稅收政策

1、解讀：房地產(chǎn)企業(yè)代收費(fèi)用稅收政策一、政策規(guī)定：很多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在銷售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品時(shí),會(huì)代替相關(guān)單位或部門收取一些價(jià)外費(fèi)用,比如說(shuō)管道煤氣初裝費(fèi)、有線電視初裝費(fèi)、物業(yè)治理費(fèi)以及局部政府基金等.這些費(fèi)用一般先由房地產(chǎn)企業(yè)收取,后由房地產(chǎn)企業(yè)按規(guī)定轉(zhuǎn)交給委托單位,有的房地產(chǎn)企業(yè)還會(huì)因此而有結(jié)余.對(duì)這些價(jià)外費(fèi)用是否征稅,以及如何征稅,各稅種的規(guī)定有所不同.需要繳納營(yíng)業(yè)稅根據(jù)營(yíng)業(yè)稅相關(guān)法規(guī)規(guī)定, 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)代收的價(jià)外費(fèi)用需要納稅.?營(yíng)業(yè)稅暫行條例?國(guó)務(wù)院令第540號(hào)第五條規(guī)定,納稅人的營(yíng)業(yè)額為納稅人提供給稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無(wú)形 資產(chǎn)或者銷售不動(dòng)產(chǎn)收取的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用.?營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)那么?財(cái)政部、

2、國(guó)家稅務(wù)總局第52號(hào)令第十三條規(guī)定,條例第五條所稱價(jià)外費(fèi)用,包括收取的手續(xù)費(fèi)、 補(bǔ)貼、基金、集資費(fèi)、返還利潤(rùn)、獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)、違約金、滯納金、延期付款利息、賠償金、代收 款項(xiàng)、代墊款項(xiàng)、罰息及其他各種性質(zhì)的價(jià)外收費(fèi),但不包括同時(shí)符合以下條件代為收取的政府性基金或者行政事業(yè)性收費(fèi)：1、由國(guó)務(wù)院或者財(cái)政部批準(zhǔn)設(shè)立的政府性基金,由國(guó)務(wù)院或者省級(jí)人民政府及其財(cái)政、價(jià)格主管部門批準(zhǔn)設(shè)立的行政事業(yè)性收費(fèi)；2、收取時(shí)開(kāi)具省級(jí)以上財(cái)政部門印制的財(cái)政票據(jù)；3、所收款項(xiàng)全額上繳財(cái)政.根據(jù)政策規(guī)定,即使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)代收的費(fèi)用沒(méi)有利差,也要繳納營(yíng)業(yè)稅.需要繳納企業(yè)所得稅價(jià)外費(fèi)用是否需要繳納企業(yè)所得稅,主要取決于代收費(fèi)用是以

3、誰(shuí)的名義收取.如果不是由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)票收取的,那么不納稅.國(guó)家稅務(wù)總局 ?關(guān)于印發(fā)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理方法的通知 ?國(guó)稅發(fā)202131號(hào)第五條規(guī)定,開(kāi)發(fā)產(chǎn)品銷售收入的 范圍為銷售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品過(guò)程中取得的全部?jī)r(jià)款,包括現(xiàn)金等價(jià)物以及其他經(jīng)濟(jì)利益.企業(yè)代有關(guān)部門和單位收取的各種基金、費(fèi)用和附加等,凡納入開(kāi)發(fā)產(chǎn)品價(jià)內(nèi)或由企業(yè)開(kāi)具發(fā)票的, 應(yīng)按規(guī)定全部確認(rèn)為銷售收入.未納入開(kāi)發(fā)產(chǎn)品價(jià)內(nèi)并由企業(yè)之外的其他部門、單位收取并開(kāi)具發(fā)票的,可作為代收代繳款項(xiàng)進(jìn)行治理.第十六條規(guī)定,企業(yè)將已計(jì)入銷售收入的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金按規(guī)定移交給有關(guān)部門、單位的,應(yīng)于移交時(shí)扣除.企業(yè)對(duì)納入開(kāi)發(fā)產(chǎn)品價(jià)內(nèi)

4、自己收取的代收費(fèi)用,在轉(zhuǎn)付給委托單位時(shí),也可以從收入中扣除.不需繳納土地增值稅財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局?關(guān)于土地增值稅一些具體問(wèn)題規(guī)定的通知?財(cái)稅字1995048號(hào)第六條規(guī)定,對(duì)于縣級(jí)及縣級(jí)以上人民政府要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在售房時(shí)代收的各項(xiàng)費(fèi)用,如果代收費(fèi)用是計(jì)入房?jī)r(jià)中向購(gòu)置方一并收取的,那么可作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入計(jì)稅.如果代收費(fèi)用未計(jì)入房?jī)r(jià)中,而是在房?jī)r(jià)之外單獨(dú)收取的,可以不作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入.對(duì)于代收費(fèi)用作為轉(zhuǎn)讓收入計(jì)稅的,在計(jì)算扣除工程金額時(shí), 可予以扣除,但不允許作為加計(jì)20咐口除的基數(shù).如果代收費(fèi)用未作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入計(jì)稅的,在計(jì)算增值額時(shí)不 允許扣除代收費(fèi)用.國(guó)家稅務(wù)總局?關(guān)于

5、印發(fā)土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)準(zhǔn)那么的通知?國(guó)稅發(fā)2007132號(hào)第二十五條進(jìn)一步明確,對(duì)納稅人按縣級(jí)以上人民政府的規(guī)定在售房時(shí)代收的各項(xiàng)費(fèi)用, 應(yīng)區(qū)分不同情形分別處理：1、代收費(fèi)用計(jì)入房?jī)r(jià)向購(gòu)置方一并收取的,應(yīng)將代收費(fèi)用作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入計(jì)稅.實(shí)際支付的代收費(fèi)用,在計(jì)算扣除工程金額時(shí),可予以扣除,但不允許作為加計(jì)扣除的基數(shù)；2、代收費(fèi)用在房?jī)r(jià)之外單獨(dú)收取且未計(jì)入房地產(chǎn)價(jià)格的,不作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入,在計(jì)算增值額時(shí)不允許扣除代收費(fèi)用.據(jù)此分析,假設(shè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不是根據(jù)縣級(jí)以上人民政府的規(guī)定要求代收的費(fèi)用,那么也要作為開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的銷售收入征稅.只有及時(shí)將代收費(fèi)用按規(guī)定轉(zhuǎn)付給委托單位,才可以從

6、土地增值稅的應(yīng)納稅收入額中扣除.3、根據(jù)物價(jià)局有關(guān)文件,以以下舉的政府性收費(fèi)已在房?jī)r(jià)中表達(dá),可根據(jù)土地增值稅對(duì)代收費(fèi)用的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理,即列舉的各項(xiàng)費(fèi)用可計(jì)入對(duì)應(yīng)的土地或開(kāi)發(fā)本錢中,但不允許作為加計(jì)20噴口除的基數(shù).未列舉的費(fèi)用不能根據(jù)代收費(fèi)用的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理,應(yīng)作 為期間費(fèi)用處理.、市政公用根底設(shè)施配套費(fèi)經(jīng)濟(jì)適用房含安居工程免收一一“土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)；、建制鎮(zhèn)市政公用根底設(shè)施配套費(fèi)一一“土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)；、開(kāi)展新型墻體材料專項(xiàng)用費(fèi) 經(jīng)濟(jì)適用房含安居工程免收 一一“建筑安裝工程費(fèi)；、結(jié)建人防經(jīng)費(fèi)經(jīng)濟(jì)適用房含安居工程免收一一“公共根底設(shè)施費(fèi)；、供電工程貼費(fèi)經(jīng)濟(jì)適用房含安居工程免收或減

7、收一一“前期工程費(fèi)；、消防設(shè)施建設(shè)費(fèi)一一“公共根底設(shè)施費(fèi)；、煤氣建設(shè)費(fèi)一一“公共根底設(shè)施費(fèi)；、散裝水泥專項(xiàng)資金一一“建筑安裝工程費(fèi)；、教育地方附加費(fèi)經(jīng)濟(jì)適用房含安居工程和已配套教育設(shè)施的工程免收一一公共根底設(shè)施費(fèi)建委代收.根據(jù)收入與本錢相配比的原那么,有關(guān)代收費(fèi)用作為轉(zhuǎn)讓收入計(jì)稅的,在計(jì)算扣除工程金額時(shí),可予以扣除,但不允許作為加計(jì)20%扣除的基數(shù)；對(duì)于代收費(fèi)用未作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入計(jì)稅的,在計(jì)算增值額時(shí)不允許扣除代收費(fèi)用.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)取得土地和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中發(fā)生的規(guī)費(fèi),如果按會(huì)計(jì)制度應(yīng)當(dāng)計(jì)入取得土地本錢、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)本錢的,應(yīng)當(dāng)作為計(jì)算扣除利息和其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用的基數(shù).、實(shí)務(wù)操作中需明確

8、的幾個(gè)問(wèn)題:1、房地產(chǎn)企業(yè)繳納的如大配套費(fèi)、白蟻防治費(fèi)、墻改費(fèi)、人防費(fèi)、散裝水泥基金、垃圾費(fèi)、防雷費(fèi)等費(fèi)用,這些費(fèi)用從實(shí)質(zhì)上來(lái)講,應(yīng)該是政府部門向房地產(chǎn)企業(yè)收取的,而不是政府委托企業(yè)向購(gòu)房者收取的, 因此這局部收取的費(fèi)用應(yīng)作為房地產(chǎn)企業(yè)的本錢,企業(yè)轉(zhuǎn)嫁給購(gòu)房者收取這局部款項(xiàng)時(shí),應(yīng)作為收入,全額申報(bào)繳納營(yíng)業(yè)稅等相關(guān)稅費(fèi).2、自2021年起,政府部門向企業(yè)收取上述費(fèi)用時(shí),企業(yè)可按財(cái)務(wù)制度規(guī)定計(jì)入開(kāi)發(fā)成本相應(yīng)科目,企業(yè)向購(gòu)房者收取上述費(fèi)用時(shí)不再到財(cái)政及建設(shè)相關(guān)部門領(lǐng)取財(cái)政票據(jù),應(yīng)計(jì)入房屋銷售價(jià)格,全額開(kāi)具房地產(chǎn)銷售專用發(fā)票,按規(guī)定確認(rèn)收入,繳納相關(guān)稅費(fèi).3、對(duì)于確實(shí)屬于房地產(chǎn)企業(yè)代有關(guān)部門收取的費(fèi)用

9、,如代建設(shè)局收的公共維修基金、代煤氣公司、廣電部門收取的煤氣、有線電視初裝費(fèi)等, 未計(jì)入房屋價(jià)格的,企業(yè)可不開(kāi)具房地產(chǎn)銷售專用發(fā)票, 但對(duì)照營(yíng)業(yè)稅條例,如不符合上述規(guī)定不征稅三個(gè)條件的,應(yīng)申報(bào)繳納營(yíng)業(yè)稅.行政事業(yè)性收費(fèi)和政府性基金在土地增值稅清算時(shí)的歸集方向一覽表序號(hào)費(fèi)用名稱收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)費(fèi)用類別使用票據(jù)歸集方向備注一、執(zhí)行中的相關(guān)費(fèi)用1土地登記費(fèi)企業(yè)土地使用面積在 1000平方米含1000平方米以下 每宗地收110元,每超過(guò)500平方米以內(nèi)加收40元,最 高不超過(guò)4萬(wàn)元行政事業(yè)性收費(fèi)財(cái)政票據(jù)取得土地使用權(quán)所支付 的金額2土地復(fù)墾費(fèi)2000元/畝行政事業(yè)性收費(fèi)財(cái)政票據(jù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)本錢退還的不得扣除復(fù)墾

10、土地經(jīng)驗(yàn)收合 格后,退還土地復(fù)墾 費(fèi)3農(nóng)業(yè)重點(diǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)資 金蘇南2400元/畝；蘇中2000元/畝；蘇北1600元/畝政府性基金財(cái)政票據(jù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)本錢4新菜地開(kāi)發(fā)建設(shè)資金教師建房和拆遷復(fù)建房 0.5萬(wàn)/畝,商品房建設(shè)1萬(wàn)元/畝 征用重點(diǎn)保護(hù)區(qū)域辦蔬菜基地加倍政府性基金財(cái)政票據(jù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)本錢5土地閑置費(fèi)按劃撥或出讓土地價(jià)款的 20 %收取行政事業(yè)性收費(fèi)財(cái)政票據(jù)不得扣除6城市根底設(shè)施配套費(fèi)縣城75元/m2,中等城市 90元/m2,大城市105元/m2, 南京市150元/irf；在建制鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)進(jìn)行各類工程建設(shè) 的單位和沿街建筑的個(gè)人,20-50元/ m2,對(duì)農(nóng)民在建制鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)建住房免收政府性

11、基金財(cái)政票據(jù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)本錢7墻體材料專項(xiàng)基金按10元/平方米預(yù)收,視新型墻材使用情況,按比例退 還.不便計(jì)算建筑面積的按預(yù)計(jì)用磚量繳納,標(biāo)準(zhǔn)為每0.05元/塊政府性基金財(cái)政票據(jù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)本錢8人防易地建設(shè)費(fèi)2400-2800元/平方米行政事業(yè)性收費(fèi)財(cái)政票據(jù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)本錢9人防建設(shè)經(jīng)費(fèi)上年末職工在冊(cè)人數(shù)每人每年繳納13-15元行政事業(yè)性收費(fèi)財(cái)政票據(jù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用10城市道路占用挖掘費(fèi)建設(shè)性占道一個(gè)月內(nèi)0.2-0.3元/日.m2,超過(guò)一個(gè)月可以逐步提升收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),但最高不超過(guò)100%行政事業(yè)性收費(fèi)財(cái)政票據(jù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)本錢11白蟻防治費(fèi)新建房屋按建筑面積收費(fèi),七層以下含七層2.3元/m2,八層以上 0.

12、70元/ m2行政事業(yè)性收費(fèi)財(cái)政票據(jù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)本錢代收費(fèi)用12環(huán)境監(jiān)測(cè)專業(yè)效勞費(fèi)按蘇價(jià)費(fèi)2006397號(hào)、蘇財(cái)綜200680號(hào)規(guī)定執(zhí)行行政事業(yè)性收費(fèi)財(cái)政票據(jù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)本錢13門樓牌費(fèi)3-180元/塊行政事業(yè)性收費(fèi)財(cái)政票據(jù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)本錢14地方教育附加增值稅、消費(fèi)稅、營(yíng)業(yè)稅稅額的 2%政府性基金財(cái)政票據(jù)與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金2021.2.1 之前為 1%15建筑工程、市政工程 抗震設(shè)計(jì)審查費(fèi)按建筑工程、市政工程施工圖設(shè)計(jì)審查收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的1.1-1.3倍抗震調(diào)整系數(shù)收取行政事業(yè)性收費(fèi)財(cái)政票據(jù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)本錢16散裝水泥專項(xiàng)資金每噸2元政府性基金財(cái)政票據(jù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)本錢退還的不得扣除對(duì)按規(guī)定使用散裝水泥的

13、,應(yīng)退給企業(yè)17建筑平安監(jiān)督治理 費(fèi)工程造價(jià)的0.19%行政事業(yè)性收費(fèi)財(cái)政票據(jù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)本錢自蘇財(cái)綜0910號(hào) 文到之日發(fā)文日期 為09.3.19 起執(zhí)行二、已取消或停止征收的行政事業(yè)性收費(fèi)、政府性基金1征撥、使用土地治理費(fèi)按征用土地所發(fā)生的經(jīng)省以上批準(zhǔn)及法律規(guī)定的各種費(fèi)用總額的1.4-2.1%收取在基數(shù)難以計(jì)算時(shí),按土地最低保護(hù)價(jià)的70%+收其中省轄市城區(qū)內(nèi)國(guó)有土地按1.4%收取,其他按2%攵取行政事業(yè)性收費(fèi)財(cái)政票據(jù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)本錢自2021.9.1起停止征收2臨時(shí)用地治理費(fèi)國(guó)家、集體建設(shè)臨時(shí)用地 1.5-2元/平方米,經(jīng)營(yíng)性臨時(shí)用 地3-4元/平方米行政事業(yè)性收費(fèi)財(cái)政票據(jù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)本錢自20

14、21.9.1起取消3土地用途變更費(fèi)0.5-2元/平方米行政事業(yè)性收費(fèi)財(cái)政票據(jù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)本錢自2021.9.1起取消4國(guó)有土地有償使用費(fèi)7.5-30元/平方米行政事業(yè)性收費(fèi)財(cái)政票據(jù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)本錢自2021.9.1起取消5城市房屋拆遷治理費(fèi)不超過(guò)房屋拆遷補(bǔ)償安置費(fèi)用的0.2%-0.4%收取行政事業(yè)性收費(fèi)財(cái)政票據(jù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)本錢自2021.9.1起停止征收6供電工程貼費(fèi)按計(jì)價(jià)格2000744號(hào)規(guī)定執(zhí)行行政事業(yè)性收費(fèi)財(cái)政票據(jù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)本錢自2002.1.1起取消7建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)南京市按工程安裝量的1.2 %.收取,其他省轄市按1.7 %.收取,各縣市按 2.3%.收取行政事業(yè)性收費(fèi)財(cái)政票據(jù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)本錢自2021.9.1起停止征收8住宅質(zhì)量保證書、住 宅使用說(shuō)明書工本費(fèi)兩證合計(jì)6元行政事業(yè)性收費(fèi)財(cái)政票據(jù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)本錢自2021.9.1起取消9教育地方附加費(fèi)按建筑面積10元/平方米、20元/平方米定額收取行政事業(yè)性收費(fèi)財(cái)政票據(jù)與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金自2003.7.1起取消10建設(shè)用地批準(zhǔn)書工本 費(fèi)8元/證行政事業(yè)性收費(fèi)財(cái)政票據(jù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)本錢自2005.1.1起取消11工程定額測(cè)定費(fèi)建安工作量的1%o行政事業(yè)性收費(fèi)財(cái)政票據(jù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)本錢自2021.9.1