房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)地四種方式案例分析報(bào)告

1、實(shí)用文檔房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)的四種方式案例分析案例:A企業(yè)通過(guò)出讓方式取得一宗土地便用權(quán)后,經(jīng)建設(shè) 規(guī)劃部門(mén)批準(zhǔn),建設(shè)商住樓工程.由于A企業(yè)沒(méi)有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資 質(zhì),決定與關(guān)聯(lián)單位B房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)合作,雙方簽訂了委托開(kāi) 發(fā)、銷(xiāo)售協(xié)議.協(xié)議約定該開(kāi)發(fā)頂目的所有本錢(qián)、費(fèi)用均由A企業(yè)支付,開(kāi)發(fā)產(chǎn)品委托B企業(yè)銷(xiāo)售,銷(xiāo)售合同由B企業(yè)與買(mǎi)方簽 訂,但是銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)發(fā)票由 A企業(yè)開(kāi)具,A企業(yè)根據(jù)該樓盤(pán)銷(xiāo)售 收入的3彼付乙方開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售手續(xù)費(fèi).實(shí)務(wù)中,擁有土地使用權(quán)而沒(méi)有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)的情形比擬 常見(jiàn),這樣與具各房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)資質(zhì)的企業(yè)進(jìn)行合作聯(lián)建就會(huì) 應(yīng)勢(shì)而生.本案例中,A企業(yè)自身不具備開(kāi)發(fā)資質(zhì),以自身名義 取得了?建設(shè)

2、工程規(guī)劃許可證?和?施工許可證?但是無(wú)法取得?預(yù)售許可證?或?銷(xiāo)售許可證?.即便與B企業(yè)合作開(kāi)發(fā),由 于此種聯(lián)建開(kāi)發(fā)的特殊性, 也無(wú)法直接取得房屋的銷(xiāo)售許可.只能在辦理完畢產(chǎn)權(quán)登記后進(jìn)行房屋的二次轉(zhuǎn)讓.這是本案例中銷(xiāo)售階段要考慮的問(wèn)題.所以該商住樓的銷(xiāo)售主體實(shí)質(zhì)是A企業(yè).B房地產(chǎn)企業(yè)只是受托代建和代理銷(xiāo)售而己.大家關(guān)心的問(wèn)題是,在這種情形下,該商住樓開(kāi)發(fā)過(guò)程中合 作雙方應(yīng)當(dāng)如何稅務(wù)處理？我們知道,該商住樓是以A企業(yè)名義自行建造的,沒(méi)有發(fā)生 土地權(quán)屬變更以及轉(zhuǎn)移,在工程竣工前與B房地產(chǎn)企業(yè)形式上簽 署的是委托代建合同.施工階段除本錢(qián)費(fèi)用所簽訂合同的印花稅實(shí)用文檔外,根本沒(méi)有其他稅金.盡管A企業(yè)沒(méi)

3、有銷(xiāo)售資格,如果在工程竣工前己經(jīng)提前預(yù) 售,那么根據(jù)營(yíng)業(yè)稅政策的規(guī)定也應(yīng)該根據(jù)“銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)計(jì)算繳 納營(yíng)業(yè)稅.根據(jù)土地增值稅的規(guī)定預(yù)征土地增值稅.根據(jù)?房地 產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理方法?國(guó)稅發(fā)202131號(hào)文規(guī)定計(jì)算納企業(yè)所得稅 .工程竣工A企業(yè)辦理完畢產(chǎn)權(quán)登記后能夠轉(zhuǎn)讓銷(xiāo)售,涉及的 也還是“銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)計(jì)算繳納的營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅、企業(yè)所 得稅和印花稅.只不過(guò)與預(yù)售階段不同的是這時(shí)要進(jìn)行土地增值 稅的清算和企業(yè)所得稅實(shí)際毛利額的調(diào)整.B房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)過(guò)程中涉及哪些稅呢？B 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不具有最終開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的所有權(quán),不屬于共 同投資、共同開(kāi)發(fā)、共享成果的合作經(jīng)營(yíng).其合同形式屬于代建 房屋

4、.而代建房屋必須同時(shí)符合以下四個(gè)條件：必須事先與委托方訂有委托代建合同,并在合同上載明取費(fèi)依據(jù)及標(biāo)準(zhǔn)；所建房屋的基建方案與立項(xiàng)審批必須是下達(dá)給建設(shè)單位的,不發(fā)生土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移；以委托方名義與負(fù)責(zé)施工隊(duì)結(jié)算； 不墊付建設(shè)資金.假設(shè)B企業(yè)符合上述條件,僅儀是利用技術(shù)力量幫助 A企業(yè) 治理工程和受托銷(xiāo)售,其取得的代建治理費(fèi)和銷(xiāo)售代理費(fèi)只計(jì)算 繳納營(yíng)業(yè)稅,如果產(chǎn)生利潤(rùn),另行征收企業(yè)所得稅.但是,這種代建方式實(shí)際上存在很大的納稅風(fēng)險(xiǎn),對(duì)于B企業(yè)來(lái)說(shuō),假設(shè)未同時(shí)具備上述四個(gè)條件, 主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可能對(duì)其實(shí)用文檔按"銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)稅目征收營(yíng)業(yè)稅.畢竟關(guān)聯(lián)企業(yè)之間的這種運(yùn) 作比擬常見(jiàn),房地產(chǎn)企業(yè)以代建合同

5、的名義進(jìn)行開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售,實(shí)際情況一般不可能不墊付建設(shè)資金, 特別是銷(xiāo)售合同是由B房地產(chǎn) 企業(yè)與買(mǎi)方簽訂的,銷(xiāo)售主體與實(shí)質(zhì)不符.其中的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)需要 綜合評(píng)估.對(duì)于A企業(yè)來(lái)說(shuō),由于其不是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè), 工程完工土 地增值稅清算計(jì)算扣除工程時(shí), 難以享受房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)加計(jì)扣 除20%勺政策優(yōu)惠.對(duì)于雙方的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)也不容無(wú)視, 該工程由于不能以有資質(zhì) 的B房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)名義取得銷(xiāo)售許可證,法律要件不完備,難以同正常的商品房相競(jìng)價(jià), 經(jīng)營(yíng)收益會(huì)有所減少,在辦理產(chǎn)權(quán)手 續(xù)時(shí)也極容易與買(mǎi)方產(chǎn)生糾紛.合作開(kāi)發(fā)是否有更好的途徑呢？筆者研究了改公司的情況后建議雙方可以考慮以下的四種 方式.一、標(biāo)準(zhǔn)聯(lián)建運(yùn)作雙方可以約

6、定：A企業(yè)出地、B企業(yè)出資金,雙方合作開(kāi)發(fā)這是通常運(yùn)用比擬普遍的聯(lián)建合作模式, 該方案需要注意的 細(xì)節(jié)是：工程開(kāi)發(fā)需要以合作雙方的名義向政府部門(mén)辦理審批手 續(xù)和各種證件許可.另外B企業(yè)投入資金參與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)并享有 最終一定成果.同時(shí),A、B雙方還需要到國(guó)土部門(mén)辦理土地權(quán) 屬的變更手續(xù),依法將該宗地土地使用權(quán)根據(jù)合作開(kāi)發(fā)協(xié)議約定實(shí)用文檔分成比例變更登記到 B的名下.工程開(kāi)發(fā)完成后,A企業(yè)根據(jù)所獲得房屋的公允價(jià)值計(jì)算 轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅、印花稅和企業(yè)所得稅.B企業(yè)根據(jù)分出的房屋公允價(jià)值計(jì)算銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅、印花稅和企業(yè)所得稅并確定土地入賬價(jià)值.該方案合作雙方都要視同銷(xiāo)售,

7、看似沒(méi)有享受稅收優(yōu)惠,但以A企業(yè)為開(kāi)發(fā)主體轉(zhuǎn)變?yōu)橐?A.B雙方合作名義上的開(kāi)發(fā)主體, 符合開(kāi)發(fā)資質(zhì)要求,工程經(jīng)營(yíng)核算以B企業(yè)為主,工程涉及的稅 金也以B企業(yè)為主體計(jì)算繳納.防止了以A企業(yè)名義開(kāi)發(fā)帶來(lái)的 一系列問(wèn)題.二、直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)假設(shè)在該工程開(kāi)發(fā)過(guò)程中,A企業(yè)不需要自用開(kāi)發(fā)產(chǎn)品,哪 么除聯(lián)建方式外,A企業(yè)可以考慮直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)給B房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè),完全以B企業(yè)的名義立項(xiàng)開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售, 工程開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售 過(guò)程中的營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅、印花稅、企業(yè)所得稅以B企業(yè)為主體計(jì)算繳納.整個(gè)開(kāi)發(fā)過(guò)程能夠名正言順.這種方式下A企業(yè)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)應(yīng)當(dāng)繳納營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅、印花稅、企業(yè)所得稅. B企業(yè)應(yīng)當(dāng)繳納承受

8、土地使用權(quán)契 稅.三、以土地使用權(quán)投資A 企業(yè)以土地使用權(quán)作為對(duì) B房地產(chǎn)企業(yè)的投資,工程開(kāi)發(fā)以B企業(yè)名義立項(xiàng).工程開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售過(guò)程中的營(yíng)業(yè)稅、 土地增值稅、實(shí)用文檔印花稅、企業(yè)所得稅仍然以B企業(yè)為主體計(jì)算繳納. 對(duì)于A企業(yè) 的影響如下：1 、營(yíng)業(yè)稅：?財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于股權(quán)轉(zhuǎn)讓有關(guān)營(yíng)業(yè) 稅問(wèn)題的通知?財(cái)稅【2002】-91號(hào)規(guī)定“以無(wú)形資產(chǎn)、不 動(dòng)產(chǎn)投資入股,參與接受投資方利潤(rùn)分配, 共同承當(dāng)投資風(fēng)險(xiǎn)的 行為,不征收營(yíng)業(yè)稅. A企業(yè)以土地使用權(quán)作為對(duì) B房地產(chǎn)企 業(yè)的投資,不用繳納營(yíng)業(yè)稅.2 、土地增值稅：?財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一 些具體問(wèn)題規(guī)定的通知?財(cái)稅【1995】48號(hào)

9、第一條規(guī)定“對(duì) 于以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營(yíng)的,投資、聯(lián)營(yíng)的一方以土地房地產(chǎn)作價(jià)入股進(jìn)行投資或作為聯(lián)營(yíng)條件,將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到所投資、 聯(lián)營(yíng)的企業(yè)中時(shí),暫免征收土地增值稅.對(duì)投資、聯(lián)營(yíng)企業(yè)將上 述房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的,應(yīng)征收土地增值稅,?財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅假設(shè)干問(wèn)題的通知 財(cái)稅【2006】121號(hào)規(guī)定 自2006年3月2日起,對(duì)于以土地房地產(chǎn)作價(jià)入股進(jìn)行投資 或聯(lián)營(yíng)的,凡所投資、聯(lián)營(yíng)的企業(yè)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的,或老房地 產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進(jìn)行投資和聯(lián)營(yíng)的,均不適用?財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問(wèn)題規(guī)定的通知? 財(cái)稅【1995】148號(hào)第一條暫免征收土地增值稅的規(guī)定. 所以,

10、 A企業(yè)以土地使用權(quán)作為對(duì) B房地產(chǎn)企業(yè)的投資.應(yīng)當(dāng)計(jì)算繳納 土地增值稅.3 、印花稅：A企業(yè)以土地使用權(quán)作為對(duì) B房地產(chǎn)企業(yè)的投實(shí)用文檔資,應(yīng)當(dāng)根據(jù)“產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書(shū)據(jù)計(jì)算繳納印花稅.4、企業(yè)所得稅：?關(guān)于企業(yè)重組業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理假設(shè) 一問(wèn) 題的通知?財(cái)稅【2021】59號(hào)明確：資產(chǎn)收購(gòu),是指一家企 業(yè)以下稱(chēng)為受讓企業(yè)購(gòu)置另一家企業(yè)以下稱(chēng)為轉(zhuǎn)讓企業(yè)實(shí) 質(zhì)經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)的交易.受讓企業(yè)支付對(duì)價(jià)的形式包括股權(quán)支付、 非股權(quán)支付或兩者的組合. 資產(chǎn)收購(gòu)重組交易,相關(guān)交易應(yīng)按以 下規(guī)定處理：1被收購(gòu)方應(yīng)確認(rèn)資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得或損失.2收購(gòu)方取得資產(chǎn)的計(jì)稅根底應(yīng)以公允價(jià)值為根底確定.3被收購(gòu)企業(yè)的相關(guān)所得稅事項(xiàng)原那

11、么上保持不變.A 企業(yè)以土地使用權(quán)作為投資,應(yīng)當(dāng)確認(rèn)資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得,計(jì) 算繳納企業(yè)所得稅.即投資易發(fā)生時(shí)分解為按公允價(jià)值銷(xiāo)售土地 使用權(quán)和投資兩項(xiàng)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)進(jìn)行所得稅處理,計(jì)算確認(rèn)資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得或損失.如果該投資環(huán)節(jié)滿足關(guān)于企業(yè)重組業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理假設(shè) 干問(wèn)題的通知?財(cái)稅【2021】25號(hào)關(guān)于資產(chǎn)收購(gòu)特殊性稅務(wù) 處理的規(guī)定,即“資產(chǎn)收購(gòu),受讓企業(yè)收購(gòu)的資產(chǎn)不低于轉(zhuǎn)讓企 業(yè)全部資產(chǎn)的75%且受讓企業(yè)在該資產(chǎn)收購(gòu)發(fā)生時(shí)的股權(quán)支付 金額不低于其交易支付總額的 85%,可以選擇按以下規(guī)定處理：1轉(zhuǎn)讓企業(yè)取得受讓企業(yè)股權(quán)的計(jì)稅根底,以被轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)的 原有計(jì)稅根底確定.2受讓企業(yè)取得轉(zhuǎn)讓企業(yè)資產(chǎn)的計(jì)稅根底,以被

12、轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)的實(shí)用文檔原有計(jì)稅根底確定.這種情形下 A企業(yè)不用計(jì)算投資環(huán)節(jié)的資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得或損失,但是B房地產(chǎn)企業(yè)在計(jì)算企業(yè)所得稅時(shí)只能以 A企業(yè)的土地 使用權(quán)賬面價(jià)值確定.還有在投資環(huán)節(jié),B房地產(chǎn)企業(yè)需要交納契稅,但是如果其 符合?關(guān)于企業(yè)改制重組假設(shè)干契稅政策的通知?財(cái)稅2021 175號(hào)的規(guī)定“企業(yè)改制重組過(guò)程中,同一投資主體內(nèi)部所屬企業(yè) 之間土地、房屋權(quán)屬的無(wú)償劃轉(zhuǎn),包括母公司與其全資子公司之 間,同一公司所屬全資子公司之間,不征收契稅.的規(guī)定那么又可以免繳本環(huán)節(jié)契稅.四、整體產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移如果 A企業(yè)除上地使用權(quán)外,沒(méi)有其他重 要經(jīng)營(yíng)項(xiàng)日,也可以探索實(shí)現(xiàn)整體產(chǎn)權(quán)與 B房地產(chǎn)企業(yè)合并的途 徑,合并

13、后以B房地產(chǎn)企業(yè)的名義立項(xiàng)開(kāi)發(fā).這種方式下對(duì)于A企業(yè)的影響如下:1 、營(yíng)業(yè)稅：不需要繳納.?國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于轉(zhuǎn)讓企業(yè)產(chǎn)權(quán) 不征營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題的批復(fù),國(guó)稅2002165 號(hào)中規(guī)定：企業(yè)整 體轉(zhuǎn)讓企業(yè)資產(chǎn)、債權(quán)、債務(wù)及勞動(dòng)力的行為,其轉(zhuǎn)讓價(jià)格不僅 僅是由資產(chǎn)價(jià)值決定的,與企業(yè)銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)、轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)的行 為完全不同.因此,轉(zhuǎn)讓企業(yè)產(chǎn)權(quán)的行為不屬于營(yíng)業(yè)稅征收范圍, 不應(yīng)征收營(yíng)業(yè)稅.2 、土地增值稅：不需要繳納.根據(jù)土地增值稅暫行條例規(guī)定, 在企業(yè)兼并中,對(duì)被兼并企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到兼并企業(yè)中的,暫實(shí)用文檔免征收上地增值稅.3 、印花稅：根據(jù)財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局?關(guān)于企業(yè)改制過(guò)程 中有關(guān)印花稅政策的通知?財(cái)稅

14、【2003】183號(hào)的規(guī)定,經(jīng) 縣級(jí)以上人民政府及企業(yè)主管部門(mén)批準(zhǔn)改制的企業(yè),凡原資金賬箭己貼花的局部可不再貼花, 未貼花的局部和以后增加的局部應(yīng) 按規(guī)定貼花：因改制簽訂的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書(shū)據(jù)免予貼花.4 、企業(yè)所得稅：?關(guān)于企業(yè)重組業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理假設(shè)干問(wèn) 題的通知?財(cái)稅【2021】59號(hào)明確：合并,是指一家或多家 企業(yè)以下稱(chēng)為被合并企業(yè)將其全部資產(chǎn)和負(fù)債轉(zhuǎn)讓給另一家 現(xiàn)存或新設(shè)企業(yè)以下稱(chēng)為合并企業(yè),被合并企業(yè)股東換取合并 企業(yè)的股權(quán)或非股權(quán)支付,實(shí)現(xiàn)兩個(gè)或兩個(gè)以上企業(yè)的依法合 并.企業(yè)合并,當(dāng)事方應(yīng)按以下規(guī)定處理 ：1合并企業(yè)應(yīng)按公允價(jià)值確定接受被合并企業(yè)各項(xiàng)資產(chǎn)和 負(fù)債的計(jì)稅根底.2被合并企業(yè)

15、及其股東都應(yīng)按清算進(jìn)行所得稅處理.3被合并企業(yè)的虧損不得在合并企業(yè)結(jié)轉(zhuǎn)彌補(bǔ).如果該合并環(huán)節(jié)滿足?關(guān)于企業(yè)重組業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理假設(shè) 干問(wèn)題的通知?財(cái)稅202159號(hào)關(guān)于合并特殊性稅務(wù)處理的 規(guī)定,即“企業(yè)合并,企業(yè)股東在該企業(yè)合并發(fā)生時(shí)取得的股權(quán) 支付金額不低于其交易支付總額的 85%以及同一限制下且不需 要支付對(duì)價(jià)的企業(yè)合并可以選擇按以下規(guī)定處理：1合并企業(yè)接受被合并企業(yè)資產(chǎn)和負(fù)債的計(jì)稅根底,以被合實(shí)用文檔并企業(yè)的原有計(jì)稅根底確定.2被合并企業(yè)合并前的相關(guān)所得稅事項(xiàng)由合并企業(yè)承繼.3可有合并企業(yè)彌補(bǔ)的被合并企業(yè)虧損的限額=被合并企業(yè)凈資產(chǎn)公允價(jià)值 x截止合并業(yè)務(wù)發(fā)生當(dāng)年年未國(guó)家發(fā)行的最長(zhǎng) 期限的國(guó)債利率.4被合并企業(yè)股東取得合并企業(yè)股權(quán)的計(jì)稅根底,以其原持有的被合并企業(yè)股權(quán)的計(jì)稅根底確定.這種情形下A企業(yè)不用計(jì)算合并環(huán)節(jié)的清算所得或損失,但是B房地產(chǎn)企業(yè)在計(jì)算企業(yè)所得稅時(shí)只能以A企業(yè)的土地使用權(quán)賬面價(jià)值確定.B 房地產(chǎn)企業(yè)也不需要繳納契稅.根據(jù)?財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù) 總局關(guān)于企業(yè)改制重組假設(shè)干契稅政策的通知?那么稅2021175號(hào)規(guī)定：兩個(gè)或兩個(gè)以上的企業(yè),依據(jù)法律規(guī)