購買一手房詳細流程攻略(共22頁)

1、精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上購買一手房詳細流程攻略   購買一手房詳細流程攻略    流程：審查簽約付款按揭貸款收房產(chǎn)權(quán)退房裝修     1、審查，購房的必要準(zhǔn)備    （1）審查房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)資質(zhì)    房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)，是相關(guān)的行業(yè)主管部門根據(jù)開發(fā)企業(yè)的綜合實力認(rèn)定的，資質(zhì)越高，說明其開發(fā)能力越強，承擔(dān)風(fēng)險及責(zé)任的能力就越強。如果某一個開發(fā)企業(yè)沒有開發(fā)資質(zhì)或者資質(zhì)很低，則有可能會由于后續(xù)資金不足和組織設(shè)計施工的經(jīng)驗欠缺等，出現(xiàn)延期交房

2、甚至樓盤爛尾等問題。    （2）審查房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營范圍    如果開發(fā)商的營業(yè)執(zhí)照上沒有銷售樓房的經(jīng)營范圍，那么開發(fā)商的銷售行為就是違法經(jīng)營，購房者與其簽訂的售房合同有可能是無效合同，購房者的預(yù)期權(quán)益就始終處于不確定狀態(tài)。所以在購買房屋時，一定要看房地產(chǎn)開發(fā)商的營業(yè)執(zhí)照是否有允許銷售樓房的經(jīng)營權(quán)。    （3）審查“五證”    “五證”和“兩書”是合法售房的證明文件。購房者應(yīng)要求房地產(chǎn)開發(fā)商和銷售商出示“五證”和“兩書”?！拔?/p>

3、證”是指：國有土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程開工證、商品房預(yù)售許可證。“五證”中最重要的是國有土地使用證和商品房預(yù)售許可證。    國有土地使用證。國有土地使用證是單位和個人使用國有土地的法律憑證。       建設(shè)用地規(guī)劃許可證和建設(shè)工程規(guī)劃許可證。建設(shè)用地規(guī)劃許可證和建設(shè)工程規(guī)劃許可證是建設(shè)單位用地和建設(shè)工程的法律憑證，沒有這“兩證”的用地單位屬非法用地，其工程建筑也是違章建筑，不能領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)屬證件。    建

4、設(shè)工程開工證。建設(shè)工程開工證是建設(shè)單位進行工程施工的法律憑證，也是房屋權(quán)屬登記的主要依據(jù)之一。沒有開工證的建設(shè)項目均屬違章建筑，不受法律保護。     商品房預(yù)售許可證。商品房預(yù)售許可證的主管機關(guān)是市房屋土地管理局，證書由市房地局統(tǒng)一印制、辦理登記審批和核發(fā)證書。    此外，如果是現(xiàn)房買賣，則開發(fā)商無須辦理（4）所述預(yù)售許可證。但是根據(jù)建設(shè)部商品房銷售管理辦法第八條的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房現(xiàn)售之前，將房地產(chǎn)開發(fā)項目手冊以及符合商品房現(xiàn)售條件的有關(guān)證明文件報送房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案。一般情況下，

5、開發(fā)商備案后，房地產(chǎn)開發(fā)主管部門會發(fā)給備案回執(zhí)或類似的證明文件，以證明其進行的商品房現(xiàn)售是合法的。所以購房者購買現(xiàn)房時，應(yīng)要求開發(fā)商出示（1）（2）（3）中所述的四種文件和商品房現(xiàn)售備案回執(zhí)。    “二書”是開發(fā)商在竣工驗收合格后通知買房人收房時提供的兩份法律文件，即住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書。（4）審查所要購買的房屋是否已被抵押    開發(fā)商為籌集建設(shè)資金，一般會將已經(jīng)取得的土地使用權(quán)抵押給銀行以獲得貸款，這種抵押是國家政策允許和鼓勵的。但是如果在商品房開始預(yù)售時開發(fā)商沒有辦理解押，就會使購房者承擔(dān)很大的風(fēng)險。這種情

6、況下，如果開發(fā)商預(yù)售商品房所收上來的錢沒有用于及時償還銀行的貸款，而用于其他風(fēng)險投資，致使其無法償還銀行的到期債權(quán)，那么銀行的抵押權(quán)屬于擔(dān)保物權(quán)，購房者的預(yù)期房產(chǎn)權(quán)利屬于債權(quán)，根據(jù)相關(guān)法律，擔(dān)保物權(quán)優(yōu)于債權(quán)受償，銀行的權(quán)利優(yōu)先于購房者的權(quán)利。    所以在購房前一定要弄清所購房屋和其依附的土地使用權(quán)的抵押情況。根據(jù)我國擔(dān)保法第四十五條規(guī)定，抵押“登記部門登記的資料，應(yīng)當(dāng)允許查閱、抄錄或者復(fù)印?！辟I房人可以根據(jù)此條法律到房地產(chǎn)登記部門要求了解自己希望購買的房產(chǎn)的抵押情況。     （5）謹(jǐn)防廣告及宣傳的誘惑和誤導(dǎo)&#

7、160;   購房者從開發(fā)商那里了解樓盤情況，聽到的往往都是對此項目的溢美之詞。廣告、樓書、沙盤、樣板間在合同的締結(jié)過程中屬于要約引誘，一般不具有法律上的效力。雖然最高院的司法解釋第三條規(guī)定了“出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的”可以視為合同條款。但是真要把廣告內(nèi)容視為合同條款也并非易事，這里有兩個必須成立的條件，一是“開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)”的，二是對合同“訂立以及房屋價格的確定有重大影響”的，而真正打起官司來這兩個條件是很難認(rèn)定的。開發(fā)商很容易規(guī)避這些條款，使購房者的權(quán)益受到危害

8、。 針對這種情況，一方面建議您全面理解開發(fā)商的廣告宣傳，不屬于開發(fā)商所能夠解決的問題，例如對周邊的學(xué)校、銀行等設(shè)施的承諾，您最好不要完全相信；另一方面還是建議您根據(jù)所購樓盤的實際情況向?qū)I(yè)律師咨詢。     2、簽約，慎重而穩(wěn)妥的一筆    （1）慎簽認(rèn)購協(xié)議    開發(fā)商與購房者簽訂房屋認(rèn)購協(xié)議書的主要原因在于，房屋一旦被購房者選中，開發(fā)商就必須向購房者預(yù)留該房屋，并就該房屋與購房者簽訂商品房買賣合同，如果購房者不與開發(fā)商簽訂商品房買賣合同，那么預(yù)留的作法就會給開

9、發(fā)商的銷售造成影響甚至是損失。同時這也是開發(fā)商的一種促銷手段，以認(rèn)購協(xié)議的簽訂給購房者一定的壓力，督促其盡快簽訂商品房買賣合同，使買賣成交。    不少購房者在簽訂房屋認(rèn)購協(xié)議書后，對所選房屋不滿意，或者不能就商品房買賣合同的某些條款與開發(fā)商達成一致意見，便要求開發(fā)商退還其交付的定金或訂金。那么，購房者的要求有沒有法律依據(jù)呢？定金和訂金有什么區(qū)別？    商品房銷售管理辦法第二十二條規(guī)定，當(dāng)事人未能訂立商品房買賣合同的，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)向買受人返還所收費用。     但這里所指的費

10、用，是指具有預(yù)付款性質(zhì)的"訂金"而非作為訂立合同擔(dān)保性質(zhì)的"定金"。     而且，具有預(yù)付款性質(zhì)的"訂金"，只要當(dāng)事人是在合法、自愿的基礎(chǔ)上約定不予退還的，都應(yīng)依法從其約定。     依據(jù)合同法和擔(dān)保法有關(guān)規(guī)定，定金的數(shù)額不能超過合同標(biāo)的總額的百分之二十；債務(wù)人履行債務(wù)后，定金應(yīng)當(dāng)?shù)肿鲀r款或者收回；給付定金的一方不履行約定的債務(wù)的，無權(quán)要求返還定金，收受定金的一方不履行約定的債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同

11、糾紛案件適用法律若干問題的解釋第四條規(guī)定："出賣人通過認(rèn)購、訂購、預(yù)訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔(dān)保的，如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理；因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還買受人。"    因此在"定金"或"約定不予退還費用"的情況下，購房者很可能處于被動的地位，要么接受開發(fā)商的不平等條款，要么拒絕與開發(fā)商簽訂商品房買賣合同而承受定金或訂金的損失。因此，提醒購房者慎簽房屋認(rèn)購協(xié)議書，注意協(xié)議

12、書采取的是"定金"方式還是"訂金"方式，有沒有"另有約定"。    （2）填寫合同文本空白處的注意事項    商品房買賣合同共列出了24條，其中有許多空白和選項需要雙方當(dāng)事人選擇和填寫。為了最大限度地保護購房人自己的合法權(quán)益，在選擇和填寫相關(guān)內(nèi)容時一定要認(rèn)真審慎地對待。    第一、合同開始的雙方當(dāng)事人項。關(guān)于"出賣人"和"買受人"的所有資料都要完整填寫，不可有空項。如果出賣方

13、有"委托代理機構(gòu)"或買受人有"委托代理人"，除要認(rèn)真填寫相關(guān)內(nèi)容外，還要有合法有效的授權(quán)委托書"。如果是父母（或其他監(jiān)護人）代理未成年子女（人）簽訂商品房買賣合同的，必須具備經(jīng)公證的代理買受人是該未成年人監(jiān)護人的證明文件。    第二、合同第一、二兩二條中的所有填空均應(yīng)填寫。填寫的內(nèi)容要與審查的土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃和施工許可證、商品房預(yù)售許可證等相應(yīng)文件的內(nèi)容、時間、文號相一致。第三、合同第三、四、五條在審查和填寫時需要注意的是要結(jié)合所買房屋的實際狀況弄清建筑面積、套內(nèi)建筑面積、使用面積的概

14、念和相互關(guān)系，具體了解有關(guān)公共部位與公用房屋分?jǐn)偨ㄖ娣e構(gòu)成是否合理合法，分?jǐn)偟谋壤P(guān)系是怎樣的。對合同約定的面積一定要心中有數(shù)，對收房時可能發(fā)生的面積上的變化要預(yù)先有防范，并在合同中予以明確約定。    第四、合同第八、九條是有關(guān)商品房交付問題。這里需要注意的是，通常情況下交付期限應(yīng)以建筑工程竣工驗收備案表的取得為準(zhǔn)。遇有特殊情況需告知買受人的,一般應(yīng)在盡可能短的時間內(nèi)告知。按逾期交房的時間分別處理的時限通常以60日劃分。確定違約金的比例要適當(dāng)，如果定得太低，就可能影響其約束力。其他條款涉及違約金的，也應(yīng)考慮這方面問題。  

15、0; 第五、第十四條，出賣人關(guān)于基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套建筑正常運行的承諾中，除明確水、電、暖于入住時正常開通外，其他如燃氣、電話、寬帶網(wǎng)等，如有可能也應(yīng)作出明確約定。    第六、第十七條中有關(guān)商品房所在樓宇的屋面和外墻面使用權(quán)問題，根據(jù)物權(quán)法規(guī)定，其使用權(quán)和收益權(quán)應(yīng)歸物業(yè)的全體業(yè)主所有，不經(jīng)業(yè)主同意，出賣人無權(quán)使用。    在合同的選項的填寫時，除以上提到的事項外，還有不少需要注意的問題。為穩(wěn)妥起見，購房者最好還是請有經(jīng)驗的專業(yè)律師為自己把關(guān)。     （3

16、）合同附件不能忽視    商品房買賣合同除主合同外，還包含四個附件，即房屋平面圖、公共部位與公用房屋分?jǐn)偨ㄖ娣e構(gòu)成說明、裝修設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)和合同補充協(xié)議。附件一般附在買賣合同的最后，容易被購房者所忽視，而被不法開發(fā)商所利用。事實上，由于主合同只能采用法定的統(tǒng)一文本，所以合同的附件就顯得尤為重要。有以下幾點必須提醒購房者注意：    第一、房屋平面圖應(yīng)標(biāo)明每一個房間具體的尺寸以及墻體的寬度，還應(yīng)標(biāo)明陽臺的大小、空調(diào)機位等具體的設(shè)備位置。如果上述內(nèi)容不明確，則房屋平面圖根本起不到準(zhǔn)確指示的作用，對開發(fā)商來說也沒有明確的約束

17、。    第二、無論是房屋平面圖，還是公共部位與公用房屋分?jǐn)偨ㄖ娣e構(gòu)成說明和裝修設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)，都應(yīng)該使用準(zhǔn)確的數(shù)字和具體的描述來表示其內(nèi)容，而不應(yīng)該使用概念化的詞語。像"高級""名牌""精裝修"這類詞語就不應(yīng)該在附件中出現(xiàn)，而應(yīng)明確，"高級"具體是什么標(biāo)準(zhǔn)、"名牌"到底是什么牌子、"精裝修"要達到什么裝修效果。    第三、根據(jù)民事法律的意思自治原則，商品房買受人完全可以不受格式條款的限制，與開發(fā)商進行協(xié)商，

18、行使合同的修改和補充權(quán)，在主合同之外，簽定補充協(xié)議，以明確一些模糊概念，修正主合同中的不合理條款。    3、付款，明明白白地交錢    （1）購房款    房價款為每平方米（建筑面積）售價乘以建筑面積，或者每平方米（套內(nèi)建筑面積）售價乘以套內(nèi)建筑面積。合同統(tǒng)一文本的第六條“付款方式及期限”，這一條只給出了購房者三種簡單的選擇，即：一次性付款、分期付款和其它方式。     選擇一次性付款可能會得到開發(fā)商一定幅度的折扣，但購房者

19、必須以足夠的資金做后盾，這對資金尚不寬裕的購房者會有一定難度，而且這種付款方式風(fēng)險也比較大。尤其是期房項目，當(dāng)您把全部積蓄都交給開發(fā)商時，可以說主動權(quán)已經(jīng)不在您手里了，如果將來房屋質(zhì)量出了問題或出現(xiàn)延期交房的情況，那您就相當(dāng)被動了。    相對來說，分期付款對購房者比較有利。尤其對于期房項目，購房者可以按工程進度分幾次向開發(fā)商支付房款，直至商品房驗收合格后再支付尾款，這樣對買賣雙方都比較公平。(2) 住宅稅費（以重慶市為例）    第一、在交易過程中要繳納如下稅費:    契

20、稅：根據(jù)渝財農(nóng)稅200852號，凡2008年11月7日起簽訂房屋買賣合同的，對個人購買套內(nèi)面積144平方米及以下普通住房，契稅按購房款的1%征收，超過144平方米的契稅按購房款的3%征收。 印花稅：買賣雙方各繳納房價款的0.05%。   大修基金：高層按購房款的3%、多層按購房款的2%收取，雖然有新的法律規(guī)定但重慶市以不符合實際操作為由至今實施的以前的計費方法。      第二、在辦理產(chǎn)權(quán)過程中要繳納如下稅費       轉(zhuǎn)移

21、登記費：80元；      房屋所有權(quán)證工本費：每證收費10元；      貼花稅：每件5元。      初裝費:在商品房交付使用時，一些購房者經(jīng)常會遇到“初裝費”的問題，例如，購房款早已交清，但在交房時，開發(fā)商卻列出了5000多元的天然氣初裝費的繳費清單，這筆節(jié)外生枝的費用，到底應(yīng)該由誰來承擔(dān)呢？    所以，除非購房合同已經(jīng)明確約定了某項初裝費由購房者承擔(dān)，否則購房者在入住

22、后不承擔(dān)任何形式的初裝費。建議購房者最好在購房合同中明確：“出賣人在交付房屋時不得就合同約定應(yīng)提供的設(shè)施向買受人收取任何合同約定以外的費用。”避免交房時發(fā)生不必要的爭執(zhí)。    律師費、保險費    以按揭方式購房，除負擔(dān)銀行的利息外，還必須支付銀行的律師費、保險費等費用。購房者聘請專業(yè)房地產(chǎn)律師代理購房的，還需向律師繳納一定的律師費。此外，開發(fā)商方面的律師可能也會回答您的一些咨詢，但是他不是維護購房者利益的，而是維護開發(fā)商利益的，所以購房者不但無須向他付費，而且對他所說的話要做全面分析和理解。 

23、0;  4、按揭貸款    （1）按揭的含義     九十年代初，隨著房地產(chǎn)業(yè)的興起，“按揭”一詞逐漸被人們所了解?！鞍唇摇币辉~從香港傳入，是英語ortgage的粵語音譯。     有些購房者認(rèn)為“按揭”就是指按揭貸款或抵押貸款，事實上按揭是一種法律關(guān)系，屬于英美平衡法體系，并不存在于我國現(xiàn)行的法律體系中，所以對一般購房者來說，理解起來有一定難度。    我們目前所使用的按揭，一般指個人購置商品房

24、抵押貸款。按揭作為擔(dān)保的法律關(guān)系為：在項目的期房預(yù)售合同中，買方支付一部分樓價款給賣方，其余房價款買方通過金融機構(gòu)貸款支付給賣方。在房產(chǎn)證辦理完畢之前，由賣方通過協(xié)議將買方對期房的期權(quán)讓與給金融機構(gòu)作為取得金融機構(gòu)貸款的擔(dān)保。待房產(chǎn)證辦理完畢之后，賣方解除擔(dān)保，買方將依合同取得期房的期權(quán)讓與給銀行作為償還貸款的擔(dān)保。買方還清所有貸款本金及利息后能優(yōu)先獲得賠償?？蓪⑵跈?quán)贖回，取得房產(chǎn)證。如果買方在貸款期限內(nèi)違約，或不能償還貸款，銀行有權(quán)處分按揭樓宇并能優(yōu)先獲得賠償。    為鼓勵購房者購買所建房屋，開發(fā)商請求銀行提供房地產(chǎn)抵押貸款，開發(fā)商要與銀行簽訂按揭貸

25、款合作協(xié)議書，銀行、開發(fā)商與購房者應(yīng)簽訂按揭貸款合同和擔(dān)保書。    （2）按揭的條件    各銀行一般都要求按揭貸款的對象應(yīng)是具有完全民事行為能力的自然人，同時具備以下條件：    具有城鎮(zhèn)常住戶口或有效居留身份；    有穩(wěn)定的職業(yè)和收入，信用良好，有按期還貸款本息的能力；     不享受購房補貼的，不低于購買住房全部價款的20%作為購房的首期付款；享受購房補貼的，以個人承擔(dān)部分的20%作為購房首期付款

26、；     有銀行認(rèn)可的資產(chǎn)作為抵押或質(zhì)押，或有足夠代償能力的單位或個人作為償還貸款本息、并承擔(dān)連帶責(zé)任的保證人；    具有購房合同或協(xié)議，所購住房價格基本符合銀行或銀行委托的房地產(chǎn)估價機構(gòu)的評估價值。    在申請按揭貸款時，申請人應(yīng)出具多種文件，主要包括：    身份證件（居民身份證、戶口簿或其它有效居留證件）；    貸款人認(rèn)可部門出具的借款人經(jīng)濟收入或償債能力證明；  

27、;  符合規(guī)定的購買住房合同意向書、協(xié)議或其它批準(zhǔn)文件；    抵押物或質(zhì)押物的清單、權(quán)屬證明以及有處分權(quán)人同意抵押、質(zhì)押證明和抵押物估價證明；    保證人同意提供擔(dān)保的書面文件和保證人資信證明；    以儲蓄存款作為自籌資金的，需提供銀行存款憑證；    以公積金作為自籌資金的,需提供住房公積金管理部門批準(zhǔn)動用公積金存款的證明。     （3）按揭的風(fēng)險 

28、;   按揭制度對三方都有風(fēng)險。但是對購房者來說風(fēng)險最大，這一方面是由于購房者的弱勢群體地位，另一方面也因為購房者法律專業(yè)知識不足。購房者在按揭中的風(fēng)險主要表現(xiàn)為：    開發(fā)商取得銀行劃給的購房者的貸款后，有可能挪作它用，或卷款潛逃；    開發(fā)商首次涉足房地產(chǎn)，缺乏經(jīng)驗，由于經(jīng)營不善或其它原因，有可能導(dǎo)致樓盤爛尾，無限期拖延交房；    房產(chǎn)商開發(fā)程序有可能違法，因而不能取得房屋產(chǎn)權(quán)證；    有可能開

29、發(fā)商在建工程偷工減料，導(dǎo)致房屋質(zhì)量不合格；    有可能開發(fā)商沒有銷售許可證或產(chǎn)權(quán)證提前搞內(nèi)部認(rèn)購，導(dǎo)致合同無效；    開發(fā)商將土地或房產(chǎn)抵押，購房者事先無法知道，知道后也無法控制，一旦解除不了抵押，或抵押物被拍賣、執(zhí)行，購房者都無法實現(xiàn)其對房屋的各種權(quán)利；    銀行有可能違約，不能按期放貸，導(dǎo)致買方與賣方的合同違約，雙方解除合同。    由于按揭制度法律關(guān)系相對來說比較復(fù)雜，所以律師的介入可保證當(dāng)事各方的利益不被對方或第三方侵害。

30、開發(fā)商和銀行早已有各自的法律顧問，以保證他們各自的利益，在這種情況下，購房者在購買商品房和申請按揭貸款時，聘請專業(yè)房地產(chǎn)律師就顯得尤為重要。    商品房買賣合同確認(rèn)無效，當(dāng)事人可請求解除“按揭”貸款    在商品房買賣合同被確認(rèn)無效或者被撤銷、解除時，當(dāng)事人可以請求解除“按揭”貸款。這是最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋作出的規(guī)定。    5、收房，不僅僅是拿鑰匙    收房糾紛多多  

31、;  （1）收房糾紛的主要事由有：    延期交房；    房屋質(zhì)量問題；    小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套建筑正常運行的承諾不能兌現(xiàn)；承諾的規(guī)劃與事實不一致。    （2）驗收材料很重要    過去，關(guān)于收房日的認(rèn)定，有兩種截然不同的判例。一般認(rèn)為，開發(fā)商在交房時,應(yīng)出示建筑工程竣工驗收備案表、實測面積數(shù)據(jù)、住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書的原件，沒有出示以上四個文件或者只出示了復(fù)印件的，購房者有權(quán)拒絕收房。因

32、為不動產(chǎn)房屋買賣雙方應(yīng)辦理相應(yīng)的單證交接手續(xù)，不能以交付房屋鑰匙為生效要件。所以，應(yīng)以開發(fā)商向購房者出示有關(guān)文件原件之日作為實際收房日。合同約定的收房日到實際收房日之間的時間應(yīng)算作開發(fā)商的違約期，購房者可以依據(jù)合同向開發(fā)商索賠。    但也有個別判例認(rèn)為，應(yīng)把購房者收取鑰匙的時間作為收房日，這樣認(rèn)為的理由是：交付商品房鑰匙是開發(fā)商的主給付義務(wù)，交付相關(guān)的文件是開發(fā)商的從給付義務(wù)，從給付義務(wù)的延遲，并不影響主給付義務(wù)的履行。這種做法已經(jīng)得到相關(guān)司法解釋的肯定，六月一日起開始實施的最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋第十一條明確規(guī)

33、定，對房屋的轉(zhuǎn)移占有，視為房屋的交付使用。所以交鑰匙就算交付使用。    收房時的隱患往往是簽約時埋下的。所以建議購房者簽定一份對自己有利的合同，以避免收房時產(chǎn)生糾紛。另外，對于已經(jīng)產(chǎn)生的收房糾紛，建議購房者與房地產(chǎn)專業(yè)律師商討，根據(jù)自己的實際情況，研究相應(yīng)的對策，以最大限度的維護您的合法權(quán)益。    6、產(chǎn)權(quán)證，作為房屋主人的憑證    （1）取得產(chǎn)權(quán)的重要性    房屋所有權(quán)證是國家依法保護房屋所有權(quán)的唯一合法憑證。取得合法所有權(quán)的房屋所有人

34、，可依法對自己的房屋行駛占有、使用、收益、處分的權(quán)利，其權(quán)利人在房地產(chǎn)方面的權(quán)利，如房屋所有權(quán)、土地使用權(quán)、房地產(chǎn)租賃和抵押權(quán)、公民合法的繼承權(quán)等，都受到國家法律的保護，任何組織及個人不得侵犯。房屋可以買賣、租賃、贈與、交換、分拆、繼承、抵押，遇到建設(shè)搬遷時可以得到補償。    城市房屋登記管理辦法規(guī)定：“國家實行房屋所有權(quán)登記發(fā)證制度。申請人應(yīng)當(dāng)按照國家規(guī)定到房屋所在地的人民政府房地產(chǎn)行政主管部門申請房屋登記，領(lǐng)取房屋權(quán)屬證書”。及時申請辦理房屋產(chǎn)權(quán)證是商品房購買者對自己合法權(quán)益的維護。商品房所有權(quán)的取得是以房屋產(chǎn)權(quán)證的最后登記完成為準(zhǔn)，即拿到了產(chǎn)權(quán)證

35、，購房者才真正成為房屋的所有人。    （2）開發(fā)商有義務(wù)協(xié)助辦理產(chǎn)權(quán)證    建設(shè)部商品房銷售管理辦法規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用前按項目委托具有房產(chǎn)測繪資格的單位實施測繪，測繪成果報房地產(chǎn)行政主管部門審核后用于房屋權(quán)屬登記。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用之日起60日內(nèi)，將需要由其提供的辦理房屋權(quán)屬登記的資料報送房屋所在地房地產(chǎn)行政主管部門。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助商品房買受人辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)?！遍_發(fā)商在購房者辦理產(chǎn)權(quán)登記過程中的主要義務(wù)是：向房地產(chǎn)行政主管部門提供辦理房屋權(quán)

36、屬登記的資料，協(xié)助購買人辦理土地使用權(quán)證及房產(chǎn)證的登記手續(xù)。    今年六月一日起開始實施的最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋第十八條規(guī)定，由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的原因，購買商品房在規(guī)定期限內(nèi)拿不到房產(chǎn)證，買房戶可向人民法院申請賠償損失，賣房人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。    7、退房    退房的含義： 我們常說的退房在法律上應(yīng)當(dāng)包含三種情況：合同被宣布無效、合同被撤銷和合同被解除。導(dǎo)致合同無效的情況是合同的各方面要件存在嚴(yán)重違法；導(dǎo)致合同可撤銷

37、的情況是合同簽訂過程當(dāng)中存在欺詐、顯示公平、重大誤解等情況；合同被解除的情況是出現(xiàn)約定可以解除合同的事由或者出現(xiàn)使合同目的無法實現(xiàn)的事由。   提示：在出現(xiàn)開發(fā)商遲延交付房屋的情況下，買房人提出解除合同要在法律規(guī)定的時間內(nèi)提出，建議在買房人在發(fā)現(xiàn)問題后盡快找律師咨詢相關(guān)法律問題，以最有效的方式維護自己的權(quán)益。     可以退房的幾種情況： 買賣過程中的一些不規(guī)范操作和開發(fā)商在資金、工程進度等方面的問題，造成買賣合同無法正常依照約定履行，并最終導(dǎo)致購房者退房的事情時有發(fā)生。以下情況購房者有權(quán)利退房： 

38、60;   延遲交房三個月以上；     開發(fā)商證照不全，這種情況合同自始無效；     開發(fā)商任意改變合同約定的設(shè)計；     無法獲得貸款；     開發(fā)商的原因?qū)е聼o法辦理產(chǎn)權(quán)證；     房屋面積實際誤差超過3%；     開發(fā)商不能出示竣工備案表，或者房屋質(zhì)量

39、不合格，導(dǎo)致合同目的不能實現(xiàn)；     簽約后開發(fā)商把標(biāo)的房屋另售他人或擅自抵押。    8、裝修，小心誤入質(zhì)量陷阱    關(guān)于精裝修    （1）何謂"精裝修房"    精裝修房一般有兩種：第一種是開發(fā)商供應(yīng)材料并組織裝修公司做精裝修，最后交到購房者手上的是成品房。第二種是菜單式，為了滿足個性化的需要，購房者在菜單內(nèi)挑選，開發(fā)商集體采購并施工。  

40、0; 有的項目開發(fā)商售房時同購房者簽訂合同約定是毛坯房，讓購房者在收房時跟開發(fā)商選好的裝修公司簽精裝修合同，這樣的項目不是樓市中的精裝修房。     （2）買精裝房要簽好同及附件    購房者在買精裝修房時應(yīng)注意下列幾點：    一是精裝修房的價格中包含裝修費用。精裝修是房屋的組成部分而不是獨立存在的，簽約時應(yīng)注意到房屋價款的組成不是簡單的普通房屋的價錢和精裝修的費用相加。    二是單獨標(biāo)明裝修標(biāo)準(zhǔn)。商品房買賣合同

41、中的附件三，是對裝飾、裝修標(biāo)準(zhǔn)的約定，建議購房者從裝修的設(shè)計、布局、施工工藝及所有裝修項目名稱、建材品牌、價格標(biāo)準(zhǔn)及相應(yīng)的檔次、顏色、規(guī)格等給予詳細明確的約定。有樣板間的，約定實際交付的商品房應(yīng)當(dāng)與樣板房一致，且商品房交付使用之日起一個月內(nèi)，或驗收合格前不得拆除樣板間。    三是驗收。驗收標(biāo)準(zhǔn)、驗收主體以及驗收程序等，應(yīng)在合同中約定。驗收質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)可直接約定按照高級裝飾工程驗收標(biāo)準(zhǔn)來進行。     四是項目變更。合同中要有裝修項目變更的約定，說明裝修改動可以簽署工程變更單以明確改動的項目和時間。 

42、;    五是違約責(zé)任。在商品房買賣合同第十三條中，對違反合同附件三的處理方法有兩種方式：一種是"出賣人賠償雙倍的裝飾、設(shè)備差價"；一種是雙方自行約定。如果選簽第一種，那一定要在附件三中明確約定價格標(biāo)準(zhǔn)。如果選擇雙方約定，除對裝飾裝修及設(shè)備價值的約定要詳盡外，一定要明確具體的違約責(zé)任。    （3）精裝房與質(zhì)量保證書    購房者應(yīng)要求開發(fā)商在房屋質(zhì)量保證書中承諾，除房屋本身質(zhì)量以外，室內(nèi)裝修工程最低保修期為兩年，有防水要求的廚房、衛(wèi)生間和外墻面的防滲漏為

43、五年。保修期自交房驗收合格之日起計算。     （4）不要誤入"送全套精裝修"的陷阱    有的開發(fā)商在廣告或樓書中稱“售房送全套精裝修”，以此作為促銷手段。對此，如果購房者認(rèn)為這是開發(fā)商白送的，對其沒有任何要求，就可能吃虧上當(dāng)。律師認(rèn)為：這種精裝修雖名謂"送"，但其成本其實已經(jīng)打進了房價，因此對這種商品房的要求，應(yīng)與精裝修房一視同仁，購房者同樣要對裝飾、裝修標(biāo)準(zhǔn)的進行約定；驗收質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、驗收主體以及驗收程序等，也應(yīng)在購房合同中約定；對達不到裝飾、裝修標(biāo)準(zhǔn)包括環(huán)保標(biāo)

44、準(zhǔn)的，同樣要約定違約責(zé)任。   （5）精裝修房施工要點    建設(shè)部住宅產(chǎn)業(yè)化促進中心商品住宅裝修一次到位實施細則和商品住宅裝修一次到位材料、部品技術(shù)要點，從裝修一次到位的全過程實施引導(dǎo)，且對裝修材料選擇與質(zhì)量檢查提出了要求。主要內(nèi)容是：裝修設(shè)計應(yīng)在主體動工之前進行；材料和部品的選用要遵循相應(yīng)模數(shù)標(biāo)準(zhǔn)；裝修單位減少現(xiàn)場施工作業(yè)量；住宅裝修由開發(fā)單位委托具有相應(yīng)資質(zhì)條件的建筑裝飾施工單位施工。住宅裝修應(yīng)積極推行工業(yè)化施工方法，鼓勵使用裝修部品功能；裝修的多樣化表現(xiàn)在不同"菜單"的差異上；裝修好的房子要符合多

45、種環(huán)保要求；裝修好的房子必須達到入住即可使用的標(biāo)準(zhǔn)；防火設(shè)計要放在裝修設(shè)計的首要位置；陽臺荷載最小，不宜擴大原有功能；裝修設(shè)計要妥善室內(nèi)熱環(huán)境；改善室內(nèi)聲環(huán)境，減少固體傳聲；盡量采用自然光，改善室內(nèi)光環(huán)境；充分利用穿堂風(fēng)改善室內(nèi)空氣質(zhì)量；每棟樓的總電源線路要有漏電保護功能。    如何驗收精裝修房   （1）建議首先把驗收的目光放在隱蔽工程上    檢查廚房衛(wèi)生的上下水管道?？磁潘艿琅潘欠耥槙?，上水管是否存在滲漏現(xiàn)象，可以把洗菜池、面盆、浴缸放滿水，然后排出去，檢查一下排水速度。對馬桶的下水

46、檢查則需反復(fù)多次地進行排水試驗，看看排水效果。    檢查配電線路。打開所有的燈具開關(guān)，看燈具是否都亮。如果條件允許還應(yīng)該用萬用表檢查插座是否有電，用電話機檢查電話線路是否有信號，用天線檢查工具檢查電視天線的信號。    檢查木工制品以及油漆工制品。這一步比較復(fù)雜，簡單地說，應(yīng)該檢查木制品是否就形，接縫處開裂現(xiàn)象是否嚴(yán)重，五金件安裝是否端正牢固，油漆是否存在流淌現(xiàn)象，墻壁涂料是否出現(xiàn)大范圍開裂現(xiàn)象，這些基本上可以靠我們的眼睛去觀察。    檢驗墻地磚的空鼓問題。檢查廚房衛(wèi)生間

47、以及其他部位的墻地磚的空鼓，用一個小橡皮槌隨意地敲敲瓷磚、地磚就可以了，如果空鼓率超過3%，說明存在質(zhì)量問題（空鼓率是指100塊瓷磚地磚當(dāng)中存在多少空鼓的，它的空鼓率就是多少）。     檢查細節(jié)。對一些邊邊角角的地方做仔細檢查，如衛(wèi)生間門口是否有擋水條，窗子是否會存在雨水流入，開關(guān)插座面板是否存在劃痕，浴室五金安裝位置是否合理等等。   （2）檢查建材的品牌與合同是否相符    建議業(yè)主在驗收施工項目的工程質(zhì)量時還應(yīng)該檢查建材的品牌，是否有與合同約定的品牌不符的問題。

48、60;   （3）空氣質(zhì)量可以評估    民用建筑工程室內(nèi)環(huán)境污染控制規(guī)范自2002年7月1日開始實施，凡新開工的民用建筑工程，完工后必須由建設(shè)單位組織對室內(nèi)環(huán)境進行驗收，并委托有關(guān)部門考核認(rèn)可的檢測機構(gòu)，對建筑工程室內(nèi)環(huán)境進行檢測，檢測不合格的，不得竣工驗收。該規(guī)范的出臺，為室內(nèi)空氣質(zhì)量提供了指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)。核工業(yè)北京地質(zhì)研究院是國家環(huán)保局首批批準(zhǔn)的室內(nèi)環(huán)境檢測資質(zhì)試點單位，能承擔(dān)室內(nèi)空氣環(huán)境檢測項目。聯(lián)系地址：朝陽區(qū)小關(guān)東里10號院核工業(yè)北京地質(zhì)研究院。    （4）裝修材料環(huán)保指標(biāo)檢測

49、機構(gòu)    2002年1月1日，國家質(zhì)檢總局和國家標(biāo)準(zhǔn)化管理委員會公布了室內(nèi)裝飾裝修材料有害物質(zhì)限量10項國家強制性標(biāo)準(zhǔn)。從2002年7月1日起，市場上停止銷售不符合該國標(biāo)的建材產(chǎn)品。消費者對建材環(huán)保是否達標(biāo)有疑義，可以委托下列機構(gòu)進行檢測：    附：室內(nèi)裝飾裝修材料相關(guān)檢測機構(gòu)    1.人造板及其制品。檢測機構(gòu)：國家人造板質(zhì)檢中心。檢測項目：甲醛。    2.溶劑型木器涂料。檢測機構(gòu)：國家涂料質(zhì)檢中心。檢測項目：VOC苯甲苯和二甲苯總和；TDI及色漆中另含的可溶性金屬。    3. 內(nèi)墻涂料。檢測機構(gòu)：建材工業(yè)環(huán)境監(jiān)測中心。檢測項目：VOC；游離甲醛；可溶性金屬。     4.膠粘劑。檢測機構(gòu)：化工膠粘劑質(zhì)檢中心。檢測項目：游離