大學(xué)不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)模擬試卷1

1、不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)模擬試題1一、單項(xiàng)選擇題(共20題，每題1分。每題的備選答案中只有一個(gè)最符合題意，請(qǐng)?jiān)诶ㄌ?hào)填寫相應(yīng)的編號(hào))1“五通一平”一般是指某區(qū)域或某地塊具備了道路、( )等設(shè)施或條件以及場(chǎng)地平整。A給水、排水、電力、通訊 B給水、排水、燃?xì)狻崃排水、電力、通訊、燃?xì)?D排水、電力、通訊、熱力2某宗土地的面積為1000，其上建筑物的建筑面積為5000，建筑物的基底面積為700，建筑物層數(shù)為8層。則該宗土地的容積率為( )。A80 B56 C50 D073不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格是由不動(dòng)產(chǎn)的( )三者相互結(jié)合而產(chǎn)生的。A有用性、稀缺性、有效需求 B供給、需求、利用狀況C權(quán)利、租金、利率 D價(jià)值、使用價(jià)值、供

2、求4基準(zhǔn)地價(jià)是城市中均質(zhì)區(qū)域內(nèi)的土地( )。A最低價(jià)格 B最高價(jià)格 C平均價(jià)格 D成交價(jià)格5估價(jià)報(bào)告有效期應(yīng)從( )起計(jì)。 A估價(jià)時(shí)點(diǎn) B估價(jià)作業(yè)期 C出具估價(jià)報(bào)告之日 D簽訂估價(jià)委托合同之日6如果某不動(dòng)產(chǎn)現(xiàn)狀價(jià)值大于新建不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)值減去拆除現(xiàn)有建筑物的費(fèi)用及建造新建筑物的費(fèi)用之后的余額，則應(yīng)以( )進(jìn)行估價(jià)。A保持現(xiàn)狀前提 B裝修改造前提 C轉(zhuǎn)換用途前提 D重新利用前提7運(yùn)用收益法評(píng)估不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值時(shí)，要求利用與估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域相同或相似不動(dòng)產(chǎn)的客觀收益來推算估價(jià)對(duì)象預(yù)期收益，這主要是依據(jù)不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)中的( )。A合法原則 B最高最佳使用原則 C替代原則 D公平原則8某不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格分兩期支付，首期付

3、款50萬元，余款80萬元在第8個(gè)月末一次付清，當(dāng)時(shí)月利率為1。該不動(dòng)產(chǎn)的實(shí)際價(jià)格為( )萬元。A87 B124 C130 D1349不動(dòng)產(chǎn)狀況修正中的間接比較修正評(píng)分辦法，是以( )狀況為參照系進(jìn)行的。 A可比實(shí)例不動(dòng)產(chǎn) B估價(jià)對(duì)象不動(dòng)產(chǎn) C標(biāo)準(zhǔn)不動(dòng)產(chǎn) D類似不動(dòng)產(chǎn)10某可比實(shí)例的實(shí)物狀況比估價(jià)對(duì)象優(yōu)9，則其實(shí)物狀況修正系數(shù)為( )。A091 B092 C109 D11011某估價(jià)機(jī)構(gòu)于2003年6月lO 至20日為某不動(dòng)產(chǎn)抵債進(jìn)行了評(píng)估，估價(jià)時(shí)點(diǎn)為2003年6月15日。因估價(jià)結(jié)果有爭議，2003年8月15日 進(jìn)行復(fù)估，則復(fù)估的估價(jià)時(shí)點(diǎn)為( )。A2003年6月15 日 B2003年8月15

4、日C簽訂估價(jià)委托合同之日 D估價(jià)人員與委托人商定的某日12下列關(guān)于建筑物壽命和經(jīng)過年數(shù)的說法中，正確的是( )。A建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命短于自然壽命，有效經(jīng)過年數(shù)也短于實(shí)際經(jīng)過年數(shù)B建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命長于自然壽命，有效經(jīng)過年數(shù)也可能長于實(shí)際經(jīng)過年數(shù)C建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命與自然壽命相等，有效經(jīng)過年數(shù)與實(shí)際經(jīng)過年數(shù)也相等D建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命短于自然壽命，有效經(jīng)過年數(shù)可能短于也可能長于實(shí)際經(jīng)過年數(shù)13某商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)，在取得40年土地使用權(quán)的當(dāng)年開始建造，建造期3年，建筑物經(jīng)濟(jì)壽命60年，則該商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)的折舊年限是( )年。A37 B40 C60 D6314若標(biāo)準(zhǔn)宗地的臨街深度為10m，按照四三二一法則計(jì)算臨街深度為

5、15m的宗地價(jià)格，其平均深度價(jià)格修正率為( )。 A78 B85 C117 D15015通常不動(dòng)產(chǎn)直接成本利潤率的計(jì)算基數(shù)為( )。A土地取得成本+開發(fā)成本B土地取得成本+開發(fā)成本+管理費(fèi)用C土地取得成本+開發(fā)成本+管理費(fèi)用+銷售費(fèi)用D開發(fā)完成后的不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值16收益法中所指的收益是( )。A估計(jì)時(shí)點(diǎn)前一年的收益B估價(jià)時(shí)點(diǎn)前若干年的平均收益C估價(jià)時(shí)點(diǎn)以后的未來預(yù)期正常收益D估價(jià)時(shí)點(diǎn)前最高盈利年份的收益17有一宗不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)為100萬元，綜合資本化率為7，土地資本化率為6，建筑物資本化率為8，則該宗不動(dòng)產(chǎn)的土地價(jià)格為( )萬元(收益可視為無限年)。A30 B40 C50 D6018某房屋被火災(zāi)燒損，

6、現(xiàn)需評(píng)估其損失，此時(shí)估價(jià)對(duì)象狀況應(yīng)為( )。A被燒損前的狀況 B被燒損后的狀況C被燒損前與被燒損后的差異狀況 D未來修復(fù)或重建后的狀況19若較為精確地應(yīng)用假設(shè)開發(fā)法時(shí)，應(yīng)考慮( )。A通貨膨脹影響 B投資利息因素 C資金時(shí)間價(jià)值 D投資風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償20基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法的基本原理是( )。A收益原理 B替代原理 C地租理論 D區(qū)位理論二、多項(xiàng)選擇題(共15題，每題2分。每題的備選答案中有兩個(gè)或兩個(gè)以上符合題意，請(qǐng)?jiān)诶ㄌ?hào)內(nèi)填寫相應(yīng)的編號(hào)。全部選對(duì)的，得2分；錯(cuò)選或多選的，不得分；少選且選擇正確的，每個(gè)選項(xiàng)得05分)1收益性不動(dòng)產(chǎn)包括( )。A未出租的餐館 B旅店 C加油站 D農(nóng)地 E未開發(fā)的土地2在

7、實(shí)際交易中，只有當(dāng)買者所愿意支付的最高價(jià)格( )賣者所愿意接受的最低價(jià)格時(shí)，交易才會(huì)成功。A高于 B等于 C低于 D不高于 E不等于3下列關(guān)于可比實(shí)例的說法中，正確的有( )。A可比實(shí)例一定是交易實(shí)例B可比實(shí)例不一定是交易實(shí)例C交易實(shí)例一定是可比實(shí)例D交易實(shí)例不一定是可比實(shí)例E可比實(shí)例可以是交易實(shí)例，也可以不是交易實(shí)例4不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成中的開發(fā)成本包括( )。A取得土地使用權(quán)時(shí)的出讓金或轉(zhuǎn)讓金 B基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)C公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi) D勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi) ·E管理費(fèi)5下列關(guān)于估價(jià)上的建筑物折舊的說法中，正確的有( )。A估價(jià)上的折舊與會(huì)計(jì)上的折舊有本質(zhì)區(qū)別B建筑物的折舊就是建筑物的原始

8、建造價(jià)格與賬面價(jià)值的差額C建筑物的折舊就是各種原因所造成的價(jià)值損失D建筑物的折舊就是建筑物在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的重新購建價(jià)格與市場(chǎng)價(jià)值之間的差額E建筑物的折舊包括物質(zhì)折舊、功能折舊和經(jīng)濟(jì)折舊6假設(shè)開發(fā)法中，按傳統(tǒng)方法需要計(jì)算利息的項(xiàng)目有( )。A待開發(fā)不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)值 B開發(fā)成本和管理費(fèi)用C銷售稅費(fèi) D投資者購買待開發(fā)不動(dòng)產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)E開發(fā)利潤7預(yù)期原理是( )等估價(jià)方法的理論依據(jù)。A市場(chǎng)比較法 B收益法 C成本法 D假設(shè)開發(fā)法 E路線價(jià)法8應(yīng)用路線價(jià)法需要進(jìn)行( )等修正。A臨街深度 B土地形狀 C交易日期 D交易情況 E臨街寬度9. 路線價(jià)法估價(jià)時(shí)需要用路線價(jià)再配合( )計(jì)算出待估宗地的價(jià)格。A深度

9、百分率 B資本化率 C收益率 D物價(jià)指數(shù) E其他價(jià)格修正率10. 權(quán)益是不動(dòng)產(chǎn)中無形的部分，包括( )。A權(quán)利 B權(quán)力 C利益 D收益 E利潤11. 從某種意義上來說，不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格是( )。A個(gè)別人的價(jià)值判斷 B估價(jià)人員的主觀定價(jià) C由市場(chǎng)力量決定 D市場(chǎng)參與者集體競(jìng)價(jià)的結(jié)構(gòu) E由交易雙方委托經(jīng)濟(jì)人確定12.某寫字樓因有一大型跨國公司入住，致使其聲譽(yù)提高，收益有較大增加，由此帶來的新增收益屬( )。A有形收益 B無形收益 C正常收益 D實(shí)際收益 E廣告收益13. 不動(dòng)產(chǎn)開發(fā)投資中的銷售稅金，又稱“兩稅一費(fèi)”，包括( )。A營業(yè)稅 B教育費(fèi)附加 C城市維護(hù)建設(shè)稅 D房產(chǎn)稅 E土地使用費(fèi)14. 建筑

10、物的重新構(gòu)建價(jià)格是( )的價(jià)格。A扣除折舊后 B估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí) C客觀 D建筑物全新狀態(tài) E過去15.應(yīng)用路線價(jià)法制作深度價(jià)格修正率的要領(lǐng)有( )。A設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)臨街深度 B將標(biāo)準(zhǔn)臨街深度分為若干等份 C制定容積率修正系數(shù)D制定單獨(dú)深度價(jià)格修正率 E將單獨(dú)深度價(jià)格修正率轉(zhuǎn)換為累計(jì)價(jià)格修正或平均深度價(jià)格修正率三、判斷題(共15題，每題1分。請(qǐng)根據(jù)判斷結(jié)果，用“”表示正確，用“×”表示錯(cuò)誤。不答不得分，判斷錯(cuò)誤扣1分)1因?yàn)椴粍?dòng)產(chǎn)具有獨(dú)一無二性，所以不動(dòng)產(chǎn)不具備完全替代性。 ( )2不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)師不得將資格證書借給他人使用，但可以以估價(jià)者的身份在非自己所做的估價(jià)報(bào)告上簽字、蓋章。 （ ） 3. 地

11、役權(quán)是指土地所有人或使用人允許他人在自己土地通行的權(quán)利。 （ ）4某人購房時(shí)，在成交日期首付款10萬元，又以抵押貸款方式支付20萬元，此時(shí)的總價(jià)30萬元為名義價(jià)格。 ( )5在同一條道路上，不應(yīng)附設(shè)兩種不同的路線價(jià)。 ( )6交易稅費(fèi)非正常負(fù)擔(dān)的不動(dòng)產(chǎn)交易，其成交價(jià)格比正常價(jià)格可能偏高也可能偏低。( )7對(duì)于估價(jià)人員搜集的交易實(shí)例，只要是估價(jià)對(duì)象的類似不動(dòng)產(chǎn)就可以作為可比實(shí)例。 ( )8. 市場(chǎng)比較法中，采用間接比較得出不動(dòng)產(chǎn)狀況修正系數(shù)為0.951，其依據(jù)是可比實(shí)例的不動(dòng)產(chǎn)狀況優(yōu)于標(biāo)準(zhǔn)不動(dòng)產(chǎn)狀況得102分，估價(jià)對(duì)象的不動(dòng)產(chǎn)狀況劣于標(biāo)準(zhǔn)不動(dòng)產(chǎn)狀況得97分。 ( )9成本法是根據(jù)估價(jià)對(duì)象不動(dòng)產(chǎn)在

12、建造時(shí)的購建價(jià)格，然后扣除折舊，以此來估算估價(jià)對(duì)象客觀合理的價(jià)格或價(jià)值的方法。 ( )10應(yīng)用收益法評(píng)估出租型不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格時(shí)，凈收益的確定必須從租賃收入中扣除維修費(fèi)、管理費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、不動(dòng)產(chǎn)稅、租賃代理費(fèi)等。 ( )11為幫助不動(dòng)產(chǎn)開發(fā)商進(jìn)行投資決策，應(yīng)用收益法對(duì)擬開發(fā)的項(xiàng)目進(jìn)行投資價(jià)值評(píng)估時(shí)，應(yīng)采用與該項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)程度相對(duì)應(yīng)的社會(huì)一般收益率作為折現(xiàn)率的選取標(biāo)準(zhǔn)。( )13高層建筑地價(jià)分?jǐn)偸菍⒏邔咏ㄖ脑靸r(jià)分?jǐn)偟剿纪恋厣稀?( )14在影響不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格的各因素中，如果某影響因素最初對(duì)某不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格的影響是正向的，但隨著該影響因素的變化，其對(duì)該不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格的影響可能出現(xiàn)相反的情況。( )15不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)的核心

13、是為特定目的、對(duì)特定不動(dòng)產(chǎn)在特定時(shí)點(diǎn)的價(jià)值作出估計(jì)。 ( )四、計(jì)算題(共2題，第1小題15分，第2小題20分。要求列出算式、計(jì)算過程；需按公式計(jì)算的，要寫出公式；僅有計(jì)算結(jié)果而無計(jì)算過程的，不得分。計(jì)算結(jié)果保留小數(shù)點(diǎn)后兩位。請(qǐng)?jiān)诖痤}紙上作答)1. 某公司于5年前以出讓方式取得一宗面積2000m2的40年使用權(quán)的土地，并于3年前建成物業(yè)投入使用，總建筑面積為5000m2?，F(xiàn)時(shí)重新取得40年土地使用權(quán)的出讓價(jià)格為2000元m2，重新建造建筑物的建安成本為600萬元(建設(shè)期為2年，第一年投入40，第二年投入60，可視為年中集中投入)，管理費(fèi)用為建安成本的3，年利率為6，銷售稅費(fèi)為90萬元，開發(fā)利潤

14、為120萬元。門窗、墻面等損壞的修復(fù)費(fèi)用為8萬元；裝修的重置價(jià)格為140萬元，平均壽命為5年：設(shè)備的重置價(jià)格為100萬元，平均壽命為10年：假設(shè)殘值率均為零，試計(jì)算該宗不動(dòng)產(chǎn)現(xiàn)時(shí)的價(jià)格(土地資本化率為8)。2某不動(dòng)產(chǎn)占地4000，土地使用年限為50年，容積率為6，共24層，每層建筑面積相同。該不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)過兩年開發(fā)建成，預(yù)計(jì)再經(jīng)過一年銷售招租完畢，屆時(shí)各層使用情況預(yù)計(jì)如下：1層的大堂部分占該層建筑面積的60，其余部分的75可用于商業(yè)鋪位出租，正常出租率為90，每1出租面積每月可得凈租金60元；2-3層為商場(chǎng)，營業(yè)面積占該層建筑面積的70，每1營業(yè)面積年正常收入為8500元，每年正常營業(yè)需投入100

15、0萬元，而該市經(jīng)營同類商業(yè)項(xiàng)目的每平方米營業(yè)面積的正常年利潤為600元；第4層出租開酒樓，可出租面積占該層建筑面積的70，每1出租面積的月租金為50元，出租人每年需支付8萬元的運(yùn)營費(fèi)用；510層為用于出租的辦公用房，每層共20間，當(dāng)?shù)赝愅瑱n次辦公用房每間每月租金1800元，出租率為80，出租人需承擔(dān)相當(dāng)于租金收入10的運(yùn)營費(fèi)用；1124層為商品住宅，其中11層以每1建筑面積3800元的優(yōu)惠價(jià)格售給公司員工，其他層則平均以每1建筑面積4200元對(duì)社會(huì)售出，當(dāng)?shù)赝愅瑱n次商品住宅的售價(jià)為每1建筑面積4000元。試評(píng)估該不動(dòng)產(chǎn)銷售招租完畢時(shí)的市場(chǎng)價(jià)值(設(shè)資本化率分別為商場(chǎng)10，酒樓8，辦公樓7)。

16、不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)模擬試題2一、單項(xiàng)選擇題（共20題，每題1分。每題的備選答案中只有一個(gè)最符合題意，請(qǐng)?jiān)诖痤}卡上涂黑其相應(yīng)的編號(hào)）1不動(dòng)產(chǎn)具有供給有限特性，本質(zhì)上在于（ ）。 A土地總量有限 B規(guī)劃限制 C不動(dòng)產(chǎn)不可移動(dòng) D價(jià)值量大2某套住宅總價(jià)為30萬元，套內(nèi)建筑面積為125m2，套內(nèi)陽臺(tái)建筑面積為10 m2，套內(nèi)墻體面積為20 m2，分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e為25 m2。該套住宅每平方米建筑面積的價(jià)格為（ ）。 A1667 元m2： B1765元m2 C1875元m2 D2000元m23在符合城市規(guī)劃和建筑結(jié)構(gòu)安全的條件下，住宅所有權(quán)人尋找他人出資，合作加蓋房屋并進(jìn)行分成，屬于動(dòng)用（ ）的行為。 A宅基

17、地所有權(quán) B空間利用權(quán) C地役權(quán) D建筑物相鄰關(guān)系4某宗面積為3000m2的工業(yè)用地，容積率為08，樓面地價(jià)為700元m2。現(xiàn)按規(guī)劃擬改為商業(yè)用地，容積率為50，樓面地價(jià)為960元m2。理論上應(yīng)補(bǔ)地價(jià)（ ）。 A78萬元 B882萬元 C1210萬元 D1272萬元5一套建筑囤積為100 m2，單價(jià)為2000元m2的住宅，首期付款5萬元，余款在未來10年內(nèi)以抵押貸款方式接月等額支付，貸款年利率為531，則該套住宅的（ ）。 A實(shí)際單價(jià)為2000元m2，實(shí)際總價(jià)為3016萬元 B名義單價(jià)為1950元m2，實(shí)際總價(jià)為20萬元 C實(shí)際單價(jià)為2000元m2，實(shí)際總價(jià)為20萬元 D名義單價(jià)為2000元m

18、2，實(shí)際總價(jià)為3016萬元6現(xiàn)實(shí)中，不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)上某種不動(dòng)產(chǎn)在某一時(shí)間的供給量為（ ）。 A存量十新開發(fā)量十其他種類不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)換為該種不動(dòng)產(chǎn)量一該種不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)換為 其他種類不動(dòng)產(chǎn)量拆毀量 B存量十新開發(fā)量十 該類不動(dòng)產(chǎn)與其他種類不動(dòng)產(chǎn)之間轉(zhuǎn)換總量十拆毀量 C存量十新開發(fā)量十空置房量一拆毀量 D存量十新增竣工量一拆毀量7按間接比較的判定，某可比實(shí)例的不動(dòng)產(chǎn)狀況劣于標(biāo)準(zhǔn)不動(dòng)產(chǎn)狀況，價(jià)格低2；而估價(jià)對(duì)象的不動(dòng)產(chǎn)狀況優(yōu)于標(biāo)準(zhǔn)不動(dòng)產(chǎn)狀況，價(jià)格高5。若改為直接比較判定，將出現(xiàn)（ ）的情形。 A估價(jià)對(duì)象的不動(dòng)產(chǎn)狀況優(yōu)于可比實(shí)例的不動(dòng)產(chǎn)狀況，價(jià)格高7 B可比實(shí)例的不動(dòng)產(chǎn)狀況劣于估價(jià)對(duì)象的不動(dòng)產(chǎn)狀況，價(jià)格低7 C可比

19、實(shí)例價(jià)格的不動(dòng)產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)為1071 D可比實(shí)例價(jià)格的不動(dòng)產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)為09338現(xiàn)需評(píng)估某宗不動(dòng)產(chǎn)2004年10月末的價(jià)格，選取的可比實(shí)例成交價(jià)格為2500元m2，成交日期為 2004年 1月末，該類不動(dòng)產(chǎn)自 2003年 7月末至2004年6月末平均每月價(jià)格遞增1，2004年6月末至2004年10月末平均每月比上月價(jià)格上漲20元m2。該可比實(shí)例在2004年10月末的價(jià)格為（ ）。 A2648元m2 B2688元m2 C2708元m2 D2734元m2 9在某幢建筑面積3000 m2的經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)中，某開發(fā)企業(yè)花費(fèi)280萬元用于支付征地和拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)，勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)、房屋建筑安

20、裝工程費(fèi)、必要的基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套設(shè)施建設(shè)資，并支付了20萬元的貸款利息和行政事業(yè)性收費(fèi)。假定該項(xiàng)目需交納的有關(guān)稅金按開發(fā)成本的4計(jì)，管理費(fèi)率和開發(fā)利潤率執(zhí)行國家有關(guān)規(guī)定，這幢經(jīng)濟(jì)適用住房的最高基準(zhǔn)價(jià)格為（ ）。 A1067元m2 B 1070元m2 C1087元m2 D 1141元m210某建筑物實(shí)際經(jīng)過年數(shù)為10年，經(jīng)估價(jià)人員現(xiàn)場(chǎng)觀察該建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命為46年，該建筑物經(jīng)濟(jì)壽命為50年，殘值率為2，用直線法計(jì)算該建筑物的成新率為（ ）。 A 80 B 82 C 83 D 9211某綜合辦公樓建設(shè)期為3年，有效經(jīng)過年數(shù)為10年，現(xiàn)補(bǔ)辦了土地使用權(quán)出讓手續(xù)，土地使用權(quán)出讓年限為50年，建筑物

21、剩余經(jīng)濟(jì)壽命為35年，則計(jì)算該建筑物折舊的經(jīng)濟(jì)壽命應(yīng)為（ ）。 A35年 B45年 C48年 D50年12某不動(dòng)產(chǎn)的土地取得成本為1000萬元，開發(fā)成本為3000萬元，管理費(fèi)用為200萬元，銷售費(fèi)用為300萬元，開發(fā)利潤為500萬元，則該不動(dòng)產(chǎn)的投資利潤率為（ ）。 A100 B11l C119 D12513某建筑物的建筑面積為200 m2 ，有效經(jīng)過年數(shù)為 12年重置價(jià)格為 800元m2 ，建筑物經(jīng)濟(jì)壽命為40年，殘值率為2，則運(yùn)用直線法計(jì)算該建筑物的現(xiàn)值為（ ）。 A 102萬元 B 110萬元 C 113萬元 D 115萬元14某宗不動(dòng)產(chǎn)32年土地使用權(quán)的價(jià)格為4000元m2，對(duì)應(yīng)的報(bào)酬

22、率為7。現(xiàn)假定報(bào)酬率為9，該宗不動(dòng)產(chǎn)40年上地使用權(quán)條件下的價(jià)格最接近于（ ）。 A3275元m2 B3287元m2 C3402元m2 D4375元m215用收益法計(jì)算不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格，若凈收益a每年不變，年限為n，凈收益增長率與報(bào)酬率Y相等，則不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格V（ ）。 A 0 B Xn C aXn D 16某宗不動(dòng)產(chǎn)的土地使用年限為50年，至今已使用8年，頂計(jì)該宗不動(dòng)產(chǎn)年有效毛收人為80萬元，運(yùn)營費(fèi)用率為40，安全利率假定為6，風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償率為安全利率的40，該不動(dòng)產(chǎn)的收益價(jià)格為（ ）。 A368萬元 B552萬元 C561萬元 D920萬元17城市基準(zhǔn)地價(jià)是根據(jù)用途相似、地塊相連、地價(jià)相近的原則劃分地價(jià)

23、區(qū)段，調(diào)查評(píng)估出的各地價(jià)區(qū)段在某一時(shí)點(diǎn)的（ ）。 A最低價(jià)格 B平均價(jià)格 C出讓地價(jià) D標(biāo)定地價(jià)18某臨街深度3048m（即100英尺），臨街寬度20 m的矩形土地，總價(jià)為12192萬元。按照四三二一法則，其相鄰臨街深度1524m(即50英尺），臨街寬度25m的矩形土地的總價(jià)為（ ）。 A5334萬元 B8534萬元 C10668萬元 D21336萬元19某宗不動(dòng)產(chǎn)的總價(jià)值為5000萬元，其總地價(jià)為2000萬元，總建筑面積為10 000 m2，甲擁有該大廈的某一部分，該部分的房地價(jià)值為 90萬元，該部分的建筑面積為200 m2從按土地價(jià)值進(jìn)行分?jǐn)?，甲占有的土地份額為（ ）。 A1 Bl5 C2

24、 D2520. 在采用假設(shè)開發(fā)中的傳統(tǒng)方法進(jìn)行房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)，一般不計(jì)息的項(xiàng)目是（）A、未知、需要求取的待開發(fā)房地產(chǎn)的價(jià)值B、投資者購買待開發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)C、銷售費(fèi)用和銷售稅費(fèi)D、開發(fā)成本和管理費(fèi)用二、多項(xiàng)選擇題（共15題，每題2分。每題的備選答案中有兩個(gè)或兩個(gè)以上符合題意，請(qǐng)?jiān)诖痤}卡上涂黑其相應(yīng)的編號(hào)。全部選對(duì)的，得2分；錯(cuò)選或多選的，不得分；少選且選擇正確的，每個(gè)選項(xiàng)得05分）1建筑物區(qū)分所有權(quán)包括（ ）等。 A按份共有所有權(quán) B專有部分所有權(quán) C共同關(guān)系成員權(quán) D共同部分持份權(quán) E長期使用租賃權(quán)2有一開發(fā)公司擬參加國有土地使用權(quán)拍賣會(huì)，現(xiàn)委托不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)人員對(duì)該土地的最高競(jìng)買價(jià)進(jìn)行評(píng)估

25、，所得出的評(píng)估價(jià)值是（ ）。 A交換價(jià)值 B公開市場(chǎng)價(jià)值 C投資價(jià)值 D理論價(jià)格 E標(biāo)定地價(jià)3甲、已兩塊土地，其區(qū)位及實(shí)物狀況都基本一樣。甲地塊土地單價(jià)為506元m2，容積率為l5，土地使用年限為50年。乙地塊土地年價(jià)為820元m2，容積率為24，土地使用年限為70年。在用樓面地價(jià)來判斷甲、乙兩地塊的投資價(jià)值時(shí)，若土地報(bào)酬率為8，則下列表述中正確的有（ ）。 A乙地塊比甲地塊貴 B甲地塊的70年使用權(quán)樓面地價(jià)低于341.67元m2 C甲地塊與乙地塊的樓面地價(jià)相等 D甲地塊比乙地塊貴 E乙地塊的70年使用權(quán)樓面地價(jià)高于340元m24估價(jià)中的最高最佳使用具體包括（ ）等。 A最佳用途 B最佳位置

26、C最佳規(guī)模 D最佳環(huán)境 E最佳集約度5選取可比實(shí)例時(shí)，應(yīng)符合的要求包括（ ）等。 A可比實(shí)例與估價(jià)對(duì)象所處的地區(qū)必須相同 B可比實(shí)例的交易類型與估價(jià)目的吻合 C可比實(shí)例的規(guī)模與估價(jià)對(duì)象的規(guī)模相當(dāng) D可比實(shí)例的成交價(jià)格是正常價(jià)格或可修正為正常價(jià)格 E可比實(shí)例的大類用途與估價(jià)對(duì)象的大類用途相同6建筑物重置價(jià)格的求取方法有（ ）等。 A單位比較法 B工料測(cè)量法 C指數(shù)調(diào)整法 D分部分項(xiàng)法 E成新折扣法7在成本法中，直接成本利潤率的計(jì)算基數(shù)包括（ ）等。 A土地取得成本 B開發(fā)成本 C管理費(fèi)用 D銷售費(fèi)用 E投資利息8下列表述中，正確的有（ ）。 A開發(fā)經(jīng)營期可分為開發(fā)期和經(jīng)營期 B開發(fā)期又可稱為建設(shè)

27、期，對(duì)于在土地上進(jìn)行房屋建設(shè)的情況來說，又可分 為前期和建造期 C開發(fā)期的終點(diǎn)是預(yù)計(jì)待開發(fā)不動(dòng)產(chǎn)開發(fā)完成的日期，起點(diǎn)與開發(fā)經(jīng)營期的 起點(diǎn)相同 D經(jīng)營期可具體化為銷售期和出租期 E在有租賃的情況下，租售期通常到開發(fā)完成的日期9下列估價(jià)方法中理論依據(jù)相同的有（ ）。 A市場(chǎng)比較法 B收益還原法 C路線價(jià)法 D成本法 E基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法10下列關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估的表述中，正確的有（ ）。 A法律法規(guī)規(guī)定不得抵押的不動(dòng)產(chǎn)，沒有抵押價(jià)值 B再次抵押的不動(dòng)產(chǎn)的抵押價(jià)值為該不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)值扣除已擔(dān)保債權(quán)后的余額 C不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)值扣除預(yù)計(jì)處分該不動(dòng)產(chǎn)的各種費(fèi)用、稅金后的余額才是抵押價(jià)值 D不能單獨(dú)處分、使用的

28、不動(dòng)產(chǎn)不宜作為抵押物，應(yīng)當(dāng)沒有抵押價(jià)值 E在評(píng)估土地使用權(quán)是以劃撥方式取得的不動(dòng)產(chǎn)的抵押價(jià)值時(shí)，不應(yīng)包含土 地使用權(quán)出讓金11確定路線價(jià)時(shí)，選取標(biāo)準(zhǔn)宗地應(yīng)符合（ ）等要求。 A一面臨街 B兩面臨街C土地形狀為矩形 D土地形狀為正方形E容積率為所在區(qū)段具有代表性的容積率12. 建筑物的物質(zhì)折舊包括（ ）A功能衰退 B正常使用的磨損C環(huán)境惡化 D意外的破壞損毀E延遲維修13. 假設(shè)開發(fā)法中的開發(fā)期包括（ ）A前期 B建造期C租售期 D保修期E運(yùn)營期14. 高層建筑物地價(jià)分?jǐn)偟姆椒ㄖ饕校?）A按建筑物面積進(jìn)行分?jǐn)?B按樓面地價(jià)進(jìn)行分?jǐn)侰按房地價(jià)值進(jìn)行分?jǐn)?D按土地價(jià)值進(jìn)行分?jǐn)侲按使用面積進(jìn)行分?jǐn)?

29、5. 市場(chǎng)比較法估價(jià)中需要建立價(jià)格可比基礎(chǔ)，主要包括（ ）A統(tǒng)一幣種 B統(tǒng)一面積內(nèi)涵C統(tǒng)一交易方式 D統(tǒng)一貨幣單位E統(tǒng)一交易日期三、判斷題（共15題，每題1分。請(qǐng)根據(jù)判斷結(jié)果，在答題卡上涂黑其相應(yīng)的符號(hào)，用“”表示正確；用“X”表示錯(cuò)誤）1. 具體一宗有土地使用年限的不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)格，從長遠(yuǎn)來看是趨于下降的。（ ）2在評(píng)估投資價(jià)值時(shí)，采用的折現(xiàn)率是某個(gè)特定投資者所要求的，它應(yīng)高于與該房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)程度相對(duì)應(yīng)的社會(huì)一般報(bào)酬率。（ ）3房地產(chǎn)所有權(quán)可分為獨(dú)有，自有 和建筑物區(qū)分所有，其中建筑物區(qū)分所有權(quán)人對(duì)建筑物內(nèi)的住宅，商業(yè)，用房等有專有部分享有所有權(quán)，對(duì)走廊，樓梯，外墻等共有部分享有共有的權(quán)利。（ ）

30、4就使用價(jià)值與交換價(jià)值相對(duì)而言，不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)所評(píng)估的是不動(dòng)產(chǎn)的交換價(jià)值。（ ）5在不動(dòng)產(chǎn)損害賠償估價(jià)中，一般來說，估價(jià)時(shí)點(diǎn)為過去，估價(jià)對(duì)象為歷史狀況下的情形。（ ）6. 由于土地具有不可毀滅性，所以基本上是一宗土地一個(gè)價(jià)格，而且不同的土地價(jià)格差異較大，有的寸土存寸金，有的一文不值。7. 公平原則是最高估價(jià)原則。（ ）8某房產(chǎn)年折舊率為l6，有效經(jīng)過年數(shù)為12年，接直線法折舊該房產(chǎn)應(yīng)屬完好房。（ ）9用收益法估算某大型商場(chǎng)的價(jià)值時(shí)，其凈收益為商場(chǎng)銷售收入扣除商品銷售成本、經(jīng)營費(fèi)用、銷售稅金及付加管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用后的余額。（ ）10預(yù)計(jì)某宗不動(dòng)產(chǎn)未來第一年的凈收益為38萬元，此后每年的凈收益將在上一年的基礎(chǔ)上減少3萬元，則該宗不動(dòng)產(chǎn)的合理經(jīng)營期限為12年。（ ）11. 在城市某一塊土地，規(guī)劃用途為居住用地，但其周圍是繁華的商業(yè)區(qū)，如果改作商業(yè)用地，其收益遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于居住用地，因此這類土地的評(píng)估，其最高最佳用途應(yīng)為商業(yè)。12路線價(jià)法中的單獨(dú)深度價(jià)格修正率隨著臨街深度的遞進(jìn)而增大。（ ）13估價(jià)目的是由委托人提出的，估價(jià)時(shí)點(diǎn)是根據(jù)估價(jià)目的確定的。（ ）14估價(jià)報(bào)告應(yīng)用有效期是