DY-OP-CH001A項目論證流程1104

1、項目拓展及論證管理流程編制日期審核日期 批準日期修訂記錄日期修訂狀態(tài)修改內(nèi)容修改人審核人批準人、流程概況流程目的為保持公刁可持續(xù)發(fā)展，在尋找和確定房地產(chǎn)新項目刖對其可行性進 行科學論證，有效規(guī)避風險，提高項目決策的規(guī)范性和計劃性。流程風險項目可行性決策所需的信息不全面或不準確造成決策失誤帶來的投資 風險。流程公司房地產(chǎn)開發(fā)新項目論證工作，以及為之展開的相應研究工 作。定義1、新項目論證：包含“論”和“證”兩個過程，即對影響新 項目的 各個因素進行充分討論和預測，最后針對預測的綜合效果進行可行 性求證。2、房地產(chǎn)土地儲備：為保證公刁未來項目開發(fā)的土地需求，而預先 進行的以控制十地開發(fā)權力為目的購

2、入土地的行為。3、可行性研究：就是對擬購入的土地進行房地產(chǎn)項目技術經(jīng)濟上的 論證分析，并在此基礎上對項目的經(jīng)濟效果進行預測，為投資決策提 供依據(jù)。4、基礎研究：是為確定公司土地儲備動態(tài)計劃、提高房地產(chǎn)新項目 可行性分析技術水平所進行的持續(xù)性動態(tài)研究工作；基礎研究包含土地市場研究、宏觀及區(qū)域經(jīng)濟研究、城市規(guī)劃動態(tài)研 究房地產(chǎn)宏觀市場研究、房地產(chǎn)相矢政策法規(guī)研究、競爭對手研究 和公司戰(zhàn)略研究等分項研究工作。5、新項目：在本流程文件中指土地開發(fā)使用權獲得刖的項目。流程客戶內(nèi)部客戶專家委員會外部客戶國土規(guī)劃局流程參與部門策劃部、項目開發(fā)部、產(chǎn)品研發(fā)部、成本管理部、財務部、銷售部上游流程名稱下游流程名稱

3、子流程名稱項目策劃及產(chǎn)品定位管理流 程概念設計管理流程流程KPI責任部門/崗位數(shù)據(jù)來源口研報告及時通過率策劃部、項目開發(fā)部、產(chǎn)品 研發(fā)部、成本管理部、財務 部、銷售部專家委員會基礎研究報口質(zhì)量評分項目拓展專員總經(jīng)辦主任流程矢鍵點尖鍵點說明支持文件進行基礎信息研究參見4.1基礎研究信息分類表形成項目初步可研報告參見4.3項目初步可研報告組織項目可行性研究參見4.5項目可研作業(yè)指引評審可研報告參見4.6CH001A項項項項項項項項項項項項項項項項項項項項項項項項項項項項項項項項項項項項項項項項項項項項項項項項項項項項項項項項 項項項項項項項項項 項項項項項項項項項項項項項項項項項項頂 項項項項項項

4、 項項項項項項項項項項項項項 項項q*項項項項項 項項項項項11I：項項頊頊項八I項項項項項項項項項項頂頂NWTO；Y.項項項項項項項 項項項二、職責3.1策劃部3.1.1負責組織基礎研究工作；3.1.2負責提交項目建議書；3.1.3負責制定預可行性研究計劃，編制項目預可行性研究報告；3.1.4負責編制預項目可行f生研究報告；3.1.5負責項目論證進行項目可行性研究報告的編制；3.1.6負責編制項目可行性研究報告中的規(guī)劃要求及產(chǎn)品定位；3.1.7負責組織項目論證評審會；3.1.8負責相尖資料歸檔。3.2項目開發(fā)部3.2.1負責土地信息收集、篩選和重點確定地塊初步前期工作；3.2.2負責確定項目

5、的運作方式，配合項目商務談判；3.2.3負責取得項目開發(fā)權及合作條件的實施和跟蹤；3.2.4參加項目論證評審會。3.3產(chǎn)品研發(fā)部3.3.1負責提供項目概念規(guī)劃草案。3.4成本管理部3.4.1負責根據(jù)項目規(guī)劃草案進行初步成本費用估算。3.5財務部3.5.1負責提供財務經(jīng)濟評價和分析。3.6銷售部3.6.1負責提出銷售預測。3.7公司高層3.7.1主管副總經(jīng)理審核機會研究成果、項目預可行性研究成果、項目可行性研究成果；3.7.2總經(jīng)理審批機會研究成果，審核項目預可行性研究成果、項目可行性研究成果；決定項目 發(fā)展方向，確定項目合作條件。3.8集團3.8.1集團專家委員會對預可行性研究成果、可行,性研

6、究成果進行聽證；3.8.2集團決策層審批項目預可行性研究成果、可行性研究成果。四、工作程序4.1基礎研究階段4.1.1項目開發(fā)部負責及時把握動態(tài)信息，填報基礎研究信息分類表，做到及時收集、及時 分析，其研究成果定期匯總，形成基礎研究信息庫；4.1.2以基礎研究的成果指導土地儲備計劃工作的進行，編制公司土地儲備動態(tài)計劃4.2信息收集與甄別4.2.1由項目開發(fā)部負責土地信息的收集工作，負責土地信息的匯總、整理和總結等。a）政府公告類：從相尖報紙或各土地儲備中心處提前獲得政府出讓土地信息公告、土地儲備發(fā) 展中心進行的企業(yè)轉(zhuǎn)讓土地信息招投標、拍賣、掛牌信息公告；b）其他被動收集信息類：土地信息人來電、

7、傳真、約訪、推介等；c）其他主動收集信息類：了解各行政區(qū)歷史用地、農(nóng)村工商發(fā)展用地和舊城改造的信息，根據(jù) 公司發(fā)展戰(zhàn)略，主動與原土地方接觸，了解是否有轉(zhuǎn)讓或合作意向。4.2.2項目開發(fā)部根據(jù)對土地信息的初步判斷，篩選并提出“重點進入地塊”建議；4.2.3策劃部根據(jù)土地信息篩選目標地塊，并對其進行研究提出目標地塊分析報告報主管副總 經(jīng)理審核，總經(jīng)理審批。4.3 項目預可行性研究4.3.1策劃部通過項目實地勘察和周邊市場調(diào)查，根據(jù)市場情況和項目特點進行初步研究和初步定 位，形成項目建議書；4.3.2對于合作項目，項目開發(fā)部負責商務談判的前期準備、談判計劃、配合總經(jīng)理進行談判工 作，尖于合作方式土地

8、價格、經(jīng)濟指標等重要的談判需填寫商務談判記錄；4.3.3產(chǎn)品研發(fā)部負責提供項目概念規(guī)劃草案，協(xié)助完成預可行性研究報告；4.3.4成本管理部根據(jù)策劃部提供的項目基本情況、市場初步調(diào)硏和初步產(chǎn)品定位項目概念規(guī)劃草 案等資料，做出初步經(jīng)濟測算；4.3.5策劃部負責完成預可行性研究報告匯總整合。4.4項目內(nèi)部立項4.4.1策劃部基礎投資分析負責將預可行性研究報告提交主管副總經(jīng)理，審核通過后，策 劃部負責填報內(nèi)部立項審核單辦理內(nèi)部立項審批手續(xù)；4.4.2策劃部將審核后的內(nèi)部立項審核單報總經(jīng)理確定通過，經(jīng)集團專家委員會聽證，集團投 資管理部審核，集團總裁批準后進入可行性研究階段，未通過則進行調(diào)整或放棄。4

9、.5 項目可行性研究4.5.1項目可行性研究是對新項目投資評估的詳細論證；4.5.2策劃部負責組織成立項目論證工作小組以及可行性研究的整體工作；a）進一步完善項目背景調(diào)研，包括項目獲得方式的流程、土地方資信情況、項目所在區(qū)域的環(huán)境和配套、區(qū)域規(guī)劃和未來發(fā)展趨勢等;b）策劃部進一步完善項目建議書內(nèi)容；c）產(chǎn)品研發(fā)部根據(jù)策劃部項目建議書提出項目概念規(guī)劃方案；d）成本管理部根據(jù)各專業(yè)部門提供的規(guī)劃、成本、銷售計劃等資料，完成可行性研究的成本指 標測算部分的工作新項目可研經(jīng)濟測算-成本部分；e）銷售部提出銷售預測；f）財務部根據(jù)規(guī)劃、成本指標測算、銷售預測，編制可行性研究的財務分析部分的工作新項目可研 經(jīng)濟測算-經(jīng)濟指標部分。4.6決策評審4.6.1新項目評審會由策劃部組織召開，相尖部門參加，公司高層聽取對項目可行，性研究的匯 報，評審結論報主管副總經(jīng)理審核、總經(jīng)理審批；4.6.2集團專家委員會對項目論證的聽證會，集團決策層審批項目論證結論；4.6.3項目開發(fā)決策后，項目開發(fā)部組織進行獲得項目土地的工作，并參照土地獲取作業(yè)指 引，策劃部將項目資料存檔。五、支持性文件5.1 可行性研究報告編制作業(yè)