買房必須知道的法律法規(guī)知識(shí)及常識(shí)

1、1 .城市房地產(chǎn)管理法第 26條第2款規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工，經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用?？⒐を?yàn)收是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目運(yùn)營過程的最后一個(gè)程序，是全面考核建設(shè)工作、檢查是否符合設(shè)計(jì)要求和工程質(zhì)量的重要環(huán)節(jié)，同時(shí)也是確保房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目質(zhì)量的關(guān)鍵。城市房地產(chǎn)開發(fā)管理暫行辦法和房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營條例都作了相應(yīng)規(guī)定,在此列出共您參考。城市房地產(chǎn)開發(fā)管理暫行辦法規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向主管部門提出綜合驗(yàn)收申請(qǐng)，主管部門應(yīng)當(dāng)在收到申請(qǐng)后個(gè)月內(nèi)組織有關(guān)部門進(jìn)行綜合驗(yàn)收。綜合驗(yàn)收不合格的，不準(zhǔn)交付使用。綜合驗(yàn)收應(yīng)當(dāng)包括以下內(nèi)容：1、規(guī)劃要求是否落實(shí)；2、配套建設(shè)的基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施是否建設(shè)

2、完畢；3、單項(xiàng)工程質(zhì)量驗(yàn)收手續(xù)是否完備；4、拆遷補(bǔ)償款安置方案是否落實(shí);物業(yè)管理是否落實(shí)；6、其他。二、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營條例第 17條也規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工，經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格的，不得交付使用。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向項(xiàng)目所在地的縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門提出竣工驗(yàn)收申請(qǐng)。房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應(yīng)當(dāng)自收到竣工驗(yàn)收申請(qǐng)之日起30日內(nèi)對(duì)涉及公共安全的內(nèi)容，組織工程質(zhì)量監(jiān)督、規(guī)劃、消防、人防等有關(guān)部門或者單位進(jìn)行驗(yàn)收。該條例還規(guī)定，住宅小區(qū)等群體房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工,應(yīng)當(dāng)依照下列要求進(jìn)行綜合驗(yàn)收：1、城市規(guī)劃設(shè)計(jì)條件的落實(shí)情況；2、城市規(guī)劃要

3、求配套的基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的建設(shè)情況；3、單項(xiàng)工程的工程質(zhì)量驗(yàn)收情況；4、拆遷安置方案的落實(shí)情況；5、物業(yè)管理的落實(shí)情況。住宅小區(qū)等群體房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)行分期開發(fā)的，可以分期驗(yàn)收。并由本辦法所稱商品房現(xiàn)售，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將竣工驗(yàn)收合格的商品房出售給買受人, 買受人支付房價(jià)款的行為。本辦法所稱商品房預(yù)售，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的商品房預(yù)先出售給買受人, 由買受人支付定金或者房價(jià)款的行為。商品房銷售管理辦法和商品房買賣合同示范文本;預(yù)售商品房的，還必須明示城市商品房預(yù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在訂立商品房買賣合同之前向買受人明示-可編輯修改 -售管理辦法。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用前按

4、項(xiàng)目委托具有房產(chǎn)測(cè)繪資格的單位實(shí)施測(cè)繪，測(cè)繪成果報(bào)房地產(chǎn)行政主管部門審核后用于房屋權(quán)屬登記。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用之日起60日內(nèi)，將需要由其提供的辦理房屋權(quán)屬登記的資料報(bào)送房屋所在地房地產(chǎn)行政主管部門房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將未組織竣工驗(yàn)收、驗(yàn)收不合格或者對(duì)不合格按合格驗(yàn)收的商品房擅自交付使用的，按照建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例的規(guī)定處罰。第五十八條違反本條例規(guī)定，建設(shè)單位有下列行為之一的，責(zé)令改正，處工程合同價(jià)款百分之二以上百分之四以下的罰款；造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任;（一）未組織竣工驗(yàn)收，擅自交付使用的;（二）驗(yàn)收不合格，擅自交付使用的;（三）對(duì)不合格的建設(shè)工程按照合格工程驗(yàn)收的。2萬元以上

5、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未按規(guī)定將測(cè)繪成果或者需要由其提供的辦理房屋權(quán)屬登記的資料報(bào)送房地產(chǎn)行政主管部門的，處以警告，責(zé)令限期改正，并可處以 3萬元以下罰款。延期交房的責(zé)任答：在辦法中規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照合同約定，將符合交付使用條件的商品房按期交付給買受人。未能按期交付的，房地產(chǎn)開 發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。因不可抗力或者當(dāng)事人在合同中約定的其他原 因，需延期交付的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)告知買受人。如何認(rèn)定開發(fā)商的交房行為?第五條商品房預(yù)售應(yīng)當(dāng)符合下列條件:（一）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書;（二）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證;（三）按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的

6、資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25 %以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期。四）公示。房地產(chǎn)管理部門作出的準(zhǔn)予商品房預(yù)售許可的決定，應(yīng)當(dāng)予以公開,公眾有權(quán)查閱。第九條開發(fā)企業(yè)進(jìn)行商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)向承購人出示商品房預(yù)售許可證。售樓廣告和說明書應(yīng)當(dāng)載明商品房預(yù)售許可證的批準(zhǔn)文號(hào)第十條商品房預(yù)售，開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與承購人簽訂商品房預(yù)售合同。開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自簽約之日起30日內(nèi)，向房地產(chǎn)管理部門和市、縣人民政府土地管理 部門辦理商品房預(yù)售合同登記備案手續(xù)。第十二條預(yù)售的商品房交付使用之日起90日內(nèi)，承購人應(yīng)當(dāng)依法到房地產(chǎn)管理部門和市、縣人民政府土地管理部門辦理權(quán)屬登記手續(xù)。開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)予以協(xié)助，并提供必要的證明文

7、件。由于開發(fā)企業(yè)的原因，承購人未能在房屋交付使用之日起90日內(nèi)取得房屋權(quán)屬證書的，除開發(fā)企業(yè)和承購人有特殊約定外，開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。但商品房預(yù)售合同絕不是預(yù)約合同。因?yàn)椋涸谏唐贩款A(yù)售合同中，預(yù)售方與預(yù)購方關(guān)于房屋的坐落與面積、價(jià)款的交付方式與期限、房屋的交付期限、房屋的質(zhì)量、違約責(zé)任等都有明確的規(guī)定，雙方無須將來另行訂立一個(gè)房屋買賣合同可以按照商品房預(yù)售合同的規(guī)定直接履行，并辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù),達(dá)到雙方的交易目的。這類買賣合同僅是在交貨期限方面與一般買賣合同有所區(qū)別,而在合同的訂立、貨物價(jià)格的確定、履行地點(diǎn)等方面與一般買賣合同沒有任何差別。當(dāng)事人必須在合同規(guī)定的期限交貨，否則即應(yīng)

8、承擔(dān)違約責(zé)任。(1)預(yù)售方必須是經(jīng)過批準(zhǔn)設(shè)立，并在工商行政管理部門登記注冊(cè)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是以營利為目的，從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的企業(yè)。但是，如果不具備 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資格的企業(yè)，在城市房地產(chǎn)管理法施行之前，與他人訂立了商品 房預(yù)售合同，而在一審訴訟期間依法取得了房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資格，則可以認(rèn)定合同有 效;(2)預(yù)售方必須交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書。但在城市房地產(chǎn)管理法施行之前，預(yù)售方?jīng)]有取得土地使用權(quán)證書,但投入了一定的開發(fā)建設(shè)資金,進(jìn)行了施工建設(shè)，并與他人訂立了商品房預(yù)售合同，而在一審訴訟期間補(bǔ)辦了土地使用權(quán)證書的，則可以認(rèn)定合同有效;(3)預(yù)售方必須取得建設(shè)

9、工程規(guī)劃許可證,投入的開發(fā)資金必須符合法律的要求。預(yù)售方必須按提供預(yù)售的商品房計(jì)算,投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的百分之二十五以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期;(4)預(yù)售方必須取得商品房預(yù)售許可證明。但在城市房地產(chǎn)管理法施行之前，預(yù)售 方?jīng)]有取得商品房預(yù)售許可證明的，而在一審訴訟期間補(bǔ)辦了商品房預(yù)售證明的，則 可以認(rèn)定合同有效。根據(jù)城市房地產(chǎn)管理法的規(guī)定，當(dāng)事人訂立商品房預(yù)售合同后，預(yù)售方應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定將預(yù)售合同報(bào)縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門登記備案。城市商品房預(yù)售管理辦法亦規(guī)定:商品房預(yù)售，開發(fā)經(jīng)營企業(yè)應(yīng)當(dāng)與承購人簽訂商品房預(yù)售合同。預(yù)售人應(yīng)當(dāng)在簽約之日起3

10、0日內(nèi)持商品房預(yù)售合同向縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門辦理登記備案手續(xù)。2、商品房預(yù)售合同具有較強(qiáng)的國家干預(yù)性與現(xiàn)房買賣不同，商品房預(yù)售合同訂立時(shí)作為標(biāo)的物的房屋還未完成，預(yù)售方已經(jīng)收取了預(yù)購方的定金和部分房款,但預(yù)購方能否在約定時(shí)間取得房屋所有權(quán)仍存在風(fēng)險(xiǎn)，顯然在預(yù)售關(guān)系的當(dāng)事人之中預(yù)購方處于弱勢(shì)地位。為保護(hù)消費(fèi)者權(quán)益、規(guī)范商品房預(yù)售環(huán)境，城市商品房預(yù)售管理辦法對(duì)于預(yù)售商品房的條件做了強(qiáng)制性規(guī)定:（一）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書;25%（二）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證;（三）按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的以上，并己經(jīng)確定

11、施工進(jìn)度和竣工交付日期。同時(shí)還規(guī)定未取得 商品房預(yù)售許可證的，不得進(jìn)行商品房預(yù)售。合同簽訂后，開發(fā)企業(yè)應(yīng)依法辦理商品房預(yù)售合同登記備 案手續(xù)等等，這些措施都充分體現(xiàn)了商品房預(yù)售合同具有較強(qiáng)的國家干預(yù)性。首先，應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持合同效力的原則。只要商品房預(yù)售合同依法成立，就應(yīng)當(dāng)維護(hù)合同的嚴(yán)肅性，強(qiáng)調(diào)合同義務(wù)的履行。所以，在一般情況下，合同當(dāng)事人以建筑材料 或房地產(chǎn)的價(jià)格上漲或下跌為由要求提高房價(jià)或降低房價(jià)的，法院不應(yīng)當(dāng)支持。應(yīng)當(dāng) 說，在房地產(chǎn)市場(chǎng)中，建筑材料或房地產(chǎn)的價(jià)格上漲或下跌確實(shí)是存在的，但這種價(jià) 格上漲或下跌屬于正常的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，而不屬于國家政策性的風(fēng)險(xiǎn)。商品房預(yù)售合同的 雙方當(dāng)事人在簽訂預(yù)售合同時(shí)

12、，是根據(jù)市場(chǎng)行情確定價(jià)格的，所以，當(dāng)事人對(duì)于這種 市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)是能夠預(yù)見的?；谡５氖袌?chǎng)風(fēng)險(xiǎn)所產(chǎn)生的房價(jià)的上漲或下跌，只能由預(yù) 售方或預(yù)購方自己承擔(dān)，而不能將其轉(zhuǎn)嫁給另一方當(dāng)事人，也不能由雙方當(dāng)事人分擔(dān) 這種風(fēng)險(xiǎn);（二）不能交付或不按期交付商品房糾紛的處理如果預(yù)售方既無繼續(xù)履行合同的能力，又無退款的能力，法院則可以采取一定的 保全措施，以保護(hù)預(yù)購方的合法權(quán)益。在這種情況下，法院應(yīng)當(dāng)判決解除合同，責(zé)令 預(yù)售方承擔(dān)違約責(zé)任，并對(duì)預(yù)售方已建的商品房或土地使用權(quán)依法進(jìn)行強(qiáng)制拍賣，以 拍賣的價(jià)款退還預(yù)購方的房款依據(jù)最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋的規(guī)定： 對(duì)房屋的轉(zhuǎn)移占有，

13、視為房屋的交付使用，但當(dāng)事人另有約定的除外。房屋毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)， 在交付使用前由出賣人承擔(dān),交付使用后由商品房買受人承擔(dān);商品房買受人接到出賣人的書面交房通知，無正當(dāng)理由拒絕接收的，房屋毀損、滅失但法律另有規(guī)定的風(fēng)險(xiǎn)自書面交房通知確定的交付使用之日起由商品房買受人承擔(dān), 或者當(dāng)事人另有約定的除外。由如上司法解釋可知，對(duì)于房屋的的轉(zhuǎn)移占有，視為房屋的交付使用，除非合同當(dāng)領(lǐng)鑰匙”等方事人對(duì)商品房的交付要件作出其他具體明確的約定。因此，在實(shí)踐中, 式可以視作對(duì)房屋的交付使用。六、房屋相關(guān)資料不完備房屋交付時(shí)，出賣人應(yīng)當(dāng)提供以下資料:1、政府機(jī)構(gòu)出具的建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案表，較權(quán)威地證明房屋業(yè)已竣工

14、驗(yàn)收合格;2、房屋測(cè)繪機(jī)構(gòu)出具測(cè)繪資料,3、住宅質(zhì)量保該資料用于權(quán)屬登記，也可以確定實(shí)測(cè)面積與約定面積之間的誤差;證書和住宅使用說明書，前者是出賣人對(duì)商品住宅承擔(dān)質(zhì)量責(zé)任的法律文件,后者是對(duì)住宅的結(jié)構(gòu)、性能和各部位（部件）的類型、性能、標(biāo)準(zhǔn)等作出說明，并提出使用注意事項(xiàng)的文書。出賣人未提供第1和2項(xiàng)資料時(shí)，買受人可以拒絕接受房屋;未提供 兩書”時(shí)，有判例認(rèn)為：兩書”是為加強(qiáng)商品住宅質(zhì)量管理，確保商品住宅售后服務(wù)水平，維護(hù)住宅消費(fèi)者的合法權(quán)益而規(guī)定,未提供不構(gòu)成拒絕接受房屋的條件。三、關(guān)于國有土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓問題6、國有土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓合同，轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)未依法辦理出讓審批手續(xù)的,般應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合

15、同無效，但在一審訴訟期間，對(duì)于轉(zhuǎn)讓集體土地使用權(quán)，經(jīng)有關(guān)主管 部門批準(zhǔn)補(bǔ)辦了征用手續(xù)轉(zhuǎn)為國有土地，并依法辦理了出讓手續(xù)的，或者轉(zhuǎn)讓未經(jīng)依 法批準(zhǔn)的國有土地使用權(quán)依法補(bǔ)辦了審批、登記手續(xù)的，可認(rèn)定合同有效。7、轉(zhuǎn)讓合同的轉(zhuǎn)讓方，應(yīng)當(dāng)是依法辦理了土地使用權(quán)登記或變更登記手續(xù)，取得土地使用證的土地使用者。未取得土地使用證的土地使用者為轉(zhuǎn)讓方與他人簽訂的合同，一般應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效，但轉(zhuǎn)讓方已按出讓合同約定的期限和條件投資開發(fā)利用了 土地，在一審訴訟期間，經(jīng)有關(guān)主管部門批準(zhǔn)，補(bǔ)辦了土地使用權(quán)登記或變更登記手 續(xù)的，可認(rèn)定合同有效。、關(guān)于無效合同的處理問題45、經(jīng)審查認(rèn)定無效的合同，一般依據(jù)無效合同取得的財(cái)產(chǎn)應(yīng)當(dāng)返還對(duì)方。因合 同無效給對(duì)方造成損失，應(yīng)按過錯(cuò)責(zé)任原則由過錯(cuò)方賠償損失。過錯(cuò)方承擔(dān)賠償責(zé)任 的賠償金數(shù)額，應(yīng)相當(dāng)于無過錯(cuò)方的實(shí)際損失。