收益法評估加油站房地產(chǎn)價(jià)格淺談

1、收益法評估加油站房地產(chǎn)價(jià)格淺談?wù)洪L期以來，我國城市加油站用地主要是劃撥方式供給，缺乏市場交易實(shí)例。隨著土地使用制度改革的不斷深入，加油站房地產(chǎn)估價(jià)在理論上、方法上都值得深入探討。本文結(jié)合加油站房地產(chǎn)估價(jià)實(shí)例，從理論上簡單分析了加油站房地產(chǎn)及以收益為基礎(chǔ)評估其價(jià)格的特點(diǎn)和技術(shù)要點(diǎn)，介紹了收益法評估加油站房地產(chǎn)價(jià)格實(shí)務(wù)中的一些做法和經(jīng)驗(yàn)。隨著城市交通的發(fā)展，城市加油站與人們的日常生活和經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的聯(lián)系越來越密切，加油站房地產(chǎn)價(jià)格已成為房地產(chǎn)估價(jià)領(lǐng)域中一個(gè)值得探討的課題。我國目前加油站市場交易案例還不多見，加油站估價(jià)一般難以采用市場比較法，在采用收益法評估城市加油站房地產(chǎn)的價(jià)格時(shí)，由于加油站的收益

2、除受區(qū)位條件的影響外，經(jīng)營管理水平等因素對其收益的影響也很大，使得加油站價(jià)格的評估一定要設(shè)法弄清其客觀的收益、成本和有關(guān)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)，才能科學(xué)、合理地評估加油站房地產(chǎn)的價(jià)格。本文結(jié)合加油站地價(jià)、房地產(chǎn)價(jià)格評估的實(shí)例，就采用收益法評估加油站房地產(chǎn)價(jià)格的方法作一些探討。一、加油站房地產(chǎn)估價(jià)的一般特點(diǎn)加油站作為一種特殊用途的房地產(chǎn)，在評估中必須充分了解其自身特點(diǎn)，才能正確把握其價(jià)格的影響因素和影響關(guān)系，從而才可能通過科學(xué)評估得到其合理的價(jià)格。1、位置極其重要并且分布離散性較強(qiáng)加油站作為一種經(jīng)營性房地產(chǎn)，一般情況下，各加油站的建筑質(zhì)量、用料、工藝和設(shè)備、設(shè)施條件等差異不大，對其經(jīng)營收益的影響也不大，加油站

3、的經(jīng)營收益主要取決于其座落位置的臨路條件和交通車流量，另外其車輛進(jìn)出口條件等對其經(jīng)營效益也都有影響。因此，位于相同區(qū)域的相同規(guī)模、設(shè)備條件和相同價(jià)格水平的兩個(gè)加油站，可能因?yàn)樗R道路條件不同、交通車流量不同等，經(jīng)營收益有天壤之別。可以說，加油站房地產(chǎn)的價(jià)格主要取決于位置，位置條件決定下的土地的價(jià)格更是加油站房地產(chǎn)價(jià)格的主要構(gòu)成部分。另外，不象其他商業(yè)房地產(chǎn)往往沿街分布或成片聚集，加油站之間一般都有一定的距離間隔，位置分布離散性較強(qiáng)。由于導(dǎo)致加油站位置條件優(yōu)劣的因素是多方面的，加油站之間的可比性也相對較差。2、經(jīng)營的個(gè)性差異顯著加油站可以說是一種較簡單的經(jīng)營收益性行業(yè)。但各加油站經(jīng)營者采取的經(jīng)營

4、手段、管理模式仍有很多差異，并直接表現(xiàn)為經(jīng)營收入和成本費(fèi)用的不同。根據(jù)我們實(shí)際評估中調(diào)查和測算的數(shù)據(jù)情況看，不同加油站經(jīng)營收益差異明顯，經(jīng)營費(fèi)用差異較大，而且部分收益水平較低的加油站與其區(qū)位條件并不相符。因此，簡單根據(jù)個(gè)別加油站實(shí)際財(cái)務(wù)報(bào)表采用收益法進(jìn)行評估很難滿足房地產(chǎn)估價(jià)原則要求，估價(jià)結(jié)果很難反映加油站房地產(chǎn)的實(shí)際價(jià)值。3、存在行業(yè)壟斷利潤目前，加油站仍是政府管制較嚴(yán)的一種行業(yè)，加油站的經(jīng)營有一定的壟斷性。但是任何行業(yè)的壟斷收益都是不公平的，行業(yè)壟斷收益應(yīng)當(dāng)由政府通過地價(jià)形式收歸國家。目前我國正由計(jì)劃經(jīng)濟(jì)向市場經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型，經(jīng)過中石油和中石化的改革，加油站壟斷的局面已有所改變。隨著改革開放的不

5、斷深入，其他成分加油站的競爭力度的加大，加油站行業(yè)壟斷的局面最終將會(huì)被打破，加油站行業(yè)利潤也應(yīng)趨近社會(huì)平均水平。收益法一般都是根據(jù)未來幾十年的收益來還原求取房地產(chǎn)的價(jià)格，因此收益法評估加油站房地產(chǎn)價(jià)格時(shí)沒必要過多考慮剝離其經(jīng)營壟斷利潤，可根據(jù)區(qū)域加油站經(jīng)營實(shí)際情況，參照一般商業(yè)企業(yè)社會(huì)平均水平，對其經(jīng)營利潤率和還原率適當(dāng)取高值，以剔除壟斷收益對房地產(chǎn)價(jià)格的影響。由于加油站房地產(chǎn)的上述特點(diǎn)，對于加油站房地產(chǎn)價(jià)格的評估來說，簡單地按照一個(gè)加油站的實(shí)際收益、成本和費(fèi)用等數(shù)據(jù)進(jìn)行收益法評估，結(jié)果的客觀合理性和可比性難以保證。因此評估測算必須采用相關(guān)法律、法規(guī)和政策規(guī)定的，合法、合理情況下的社會(huì)平均數(shù)據(jù)

6、。二、收益法評估城市加油站的技術(shù)思路及要點(diǎn)（一）評估技術(shù)要點(diǎn)（1）社會(huì)平均數(shù)據(jù)的取得要選擇類似區(qū)域內(nèi)的多個(gè)加油站，通過比較分析和綜合處理確定。類似區(qū)域的確定以加油站價(jià)格影響因素如：道路密度、車流量和加油站分布密度作為指標(biāo)。（2）要合理剔除收益中壟斷帶來的超額利潤，但應(yīng)注意到，加油站作為一種日益眾多的房地產(chǎn)，有些地區(qū)或區(qū)域可能因?yàn)榧佑驼緮?shù)量的過多，并不存在壟斷利潤或只有很少份額的壟斷利潤，因此，壟斷利潤需要根據(jù)各地加油站數(shù)量和實(shí)際狀況具體分析，不宜采用固定的利潤水平。剔除收益中壟斷帶來的超額利潤方法可以通過扣除行業(yè)合理利潤和采用適當(dāng)?shù)倪€原利率的方法來解決。其行業(yè)合理利潤應(yīng)以社會(huì)平均利潤水平為基礎(chǔ)

7、，根據(jù)區(qū)域加油站經(jīng)營狀況，適當(dāng)考慮目前加油站經(jīng)營收益中的壟斷收益成分，合理扣除企業(yè)經(jīng)營利潤。（二）技術(shù)思路根據(jù)以上分析，加油站是在經(jīng)營期間有持續(xù)性經(jīng)濟(jì)收益的經(jīng)營性房地產(chǎn)，可采用收益法估價(jià)。但加油站的經(jīng)營狀況個(gè)性很強(qiáng)，為了排除因經(jīng)營因素或統(tǒng)計(jì)資料數(shù)據(jù)偏差的影響，評估中先按基準(zhǔn)地價(jià)土地級別區(qū)域選擇正常案例，采用相關(guān)指標(biāo)的平均值，測算某土地級別區(qū)域內(nèi)加油站單位面積房地產(chǎn)的價(jià)格，然后扣除房屋和建構(gòu)筑物價(jià)格，得到單位面積土地的平均價(jià)格作為該級別加油站土地基準(zhǔn)價(jià)格，然后在該級別加油站土地基準(zhǔn)價(jià)格的基礎(chǔ)上根據(jù)基準(zhǔn)地價(jià)級差得到各級別加油站土地單價(jià)，再以加油站地價(jià)影響因素編制修正系數(shù)，經(jīng)因素修正得到各宗地的價(jià)格

8、，最后加上該加油站房屋和建構(gòu)筑物價(jià)格得到加油站房地產(chǎn)的價(jià)格。三、評估實(shí)例介紹（一）選擇加油站樣點(diǎn)截至2002年6月底，上海市已建成經(jīng)營性加油站共計(jì)732座（另有12座水上加油站為船舶加油，不作為本次估價(jià)樣點(diǎn)案例），從地域看，內(nèi)環(huán)線內(nèi)67座，占總量的9%。經(jīng)整理分析分布在市區(qū)范圍內(nèi)全部加油站的運(yùn)營費(fèi)用、成本和收益資料，通過比較，選擇了其中資料比較全面、可靠且運(yùn)營狀況比較正常，位于市區(qū)二到七級地段的11個(gè)加油站作為分析樣點(diǎn)。各樣點(diǎn)加油站房地產(chǎn)基本狀況見下表1表1：選取案例加油站基本狀況一覽表  加油站名稱或序號地段建筑面積(M2)建筑土地面積(M2)加油泵數(shù)量等級結(jié)構(gòu)(臺)057EH1二

9、級258框架4723058EH2三級627框架13305059EH3四級448框架13025060EH4二級168框架3563061EH5五級140框架4244062EH6三級523框架20305063EH7五級412框架34026064EH8四級554框架13515065EH9七級550框架22194066EH10六級216框架8484067EH11七級220框架9572（二）、確定計(jì)算公式、基準(zhǔn)級別和樣點(diǎn)資料1、    計(jì)算公式經(jīng)實(shí)地調(diào)研和整理分析各加油站提供的經(jīng)營資料，得到正常經(jīng)營狀況和有關(guān)條件下的銷售收入和銷售成本，測算一定區(qū)域內(nèi)各加油站的年平均銷售收入，

10、扣除年運(yùn)營中平均的有關(guān)稅、費(fèi)和設(shè)備折舊費(fèi)及合理利潤等后得到年凈收益，然后用適當(dāng)?shù)耐顿Y收益率還原得到加油站包括建筑物及構(gòu)筑物在內(nèi)的總價(jià)值，再扣除建筑物及構(gòu)筑物的現(xiàn)值得到土地價(jià)格。計(jì)算公式如下：式： Pla/r×(1-1/(1+r)40)- Pc其中：Pl 土地總價(jià)格；            a加油站年凈收益，見式；      r加油站土地與建、構(gòu)筑物綜合還原率；     Pc加油站建筑物、構(gòu)筑物現(xiàn)值

11、。建筑物及構(gòu)筑物主要包括加油站房屋、雨蓬、圍墻、場地；式： 年凈收益=銷售收入銷售成本運(yùn)營費(fèi)用設(shè)備折舊經(jīng)營利潤應(yīng)交稅費(fèi)2、確定基準(zhǔn)級別由于11個(gè)樣點(diǎn)加油站中位于2、3、4、5和7級地段的分別有2家，有1家位于六級地段，故以該平均價(jià)格作為四級地段加油站用地的基準(zhǔn)價(jià)格，然后按照基準(zhǔn)地價(jià)的級差關(guān)系確定2到7級各級別加油站用地的基準(zhǔn)價(jià)格。3、樣點(diǎn)加油站經(jīng)濟(jì)指標(biāo)經(jīng)整理分析11家加油站的銷售狀況、運(yùn)營費(fèi)用和收益資料匯總見下表2：表2：案例加油站經(jīng)濟(jì)指標(biāo)分析匯總表  加油站名稱或序號年銷售成本年銷售收入應(yīng)交稅凈收益年折舊(元)還原總價(jià)(元)（元）（元）（元）油罐油泵（元）057EH11469356

12、4217766436136314606166000600014283440058EH22617860438798076438172676255100001000026171235059EH37466291110654418362035043110000100003426878060EH4108297051605019266338980613600060009589466061EH5384860857038494650118017800080001154090062EH6281689141747869277-672651000010000-657792063EH71122369316634102

13、7602783190812000120008135272064EH89100704134877222381666064110000100006460438065EH999732011478081245273831743800080008133652066EH103332765493933819645387380008000526830067EH11266755239534565604-6103040004000-596813總計(jì)平均92846891442947245301478790836383634682112（二）測算過程如下：1、計(jì)算單位加油站年凈收益1）、年銷售毛收入年平均銷售毛收入平

14、均年銷售收入平均年銷售成本平均年加油量×（平均銷售價(jià)平均進(jìn)貨價(jià)）在估價(jià)時(shí)點(diǎn)，我市加油站汽油進(jìn)價(jià)平均為2700元/噸、銷價(jià)為3120元/噸；柴油進(jìn)價(jià)平均為2450元/噸、銷價(jià)為2715元/噸。各加油站的年銷售量中，平均汽油占85、柴油占15，采用加權(quán)平均計(jì)算進(jìn)銷差價(jià)。汽油、柴油公斤與升的換算系數(shù)分別取0.738、0.846。11家加油站銷售量的平均值為3318485升/站。則：平均年銷售收入3318485×12/8×（3120-2700）×0.738×85%       

15、60;         +(2715-2450)×0.846×15%/1000              1442947 (元/站)2）、確定年平均運(yùn)營費(fèi)用 年平均職工費(fèi)用根據(jù)11個(gè)加油站各年職工的工資、獎(jiǎng)金，二金、福利費(fèi)等費(fèi)用情況，采用先計(jì)算各加油站的三年平均值，再計(jì)算11個(gè)加油站的平均值的方法，得到年平均職工費(fèi)用為514385元/站。 年平均水電費(fèi)指維持加油設(shè)備及

16、職工工作用水和用電的費(fèi)用。同上述方法計(jì)算得到年平均水電費(fèi)為29578元/站。 年平均修理費(fèi)指維持加油站加油設(shè)備正常運(yùn)轉(zhuǎn)和相關(guān)設(shè)施修理的費(fèi)用。同上述方法計(jì)算得到年平均修理費(fèi)為62314元/站。 年平均辦公及管理費(fèi)指加油站正常運(yùn)作職工所需的辦公用品、管理人員的業(yè)務(wù)管理費(fèi)用等。同上所述方法計(jì)算得到年平均辦公及管理費(fèi)為2067元/站。合計(jì)；年運(yùn)營費(fèi)用51438529578623142067608344元/站3）確定年折舊費(fèi)指加油設(shè)備正常運(yùn)轉(zhuǎn)期間每年的價(jià)值折舊，包括油泵和儲(chǔ)油罐折舊。經(jīng)測算平均值得到11家加油站平均油泵數(shù)為4.182臺/站。油泵年折舊年折舊平均油泵數(shù)×年每臺折舊額 &

17、#160;  按每臺油泵平均價(jià)格為3萬元、使用年限為15年，以直線折舊計(jì)。則：      年每臺油泵折舊額30000/152000元/臺，故      年折舊額4.182×2000=8364元/站 儲(chǔ)油罐年折舊同上，按每臺儲(chǔ)油罐平均價(jià)格為4萬元、使用年限為20年，則：   年每臺儲(chǔ)油罐折舊額40000/202000元/臺   年儲(chǔ)油罐折舊額4.182×2000=8364元/站合計(jì)：年折舊費(fèi)8364836416728元

18、/站4）計(jì)算年平均經(jīng)營利潤經(jīng)營利潤指每個(gè)加油站每年正常經(jīng)營狀況下其經(jīng)營資金應(yīng)有的利潤，可以年平均運(yùn)營費(fèi)用和流動(dòng)資金之和為基數(shù)計(jì)算經(jīng)營利潤。流動(dòng)資金指保持持續(xù)加油業(yè)務(wù)需投入的周轉(zhuǎn)資金額，主要為每次進(jìn)貨所需資金。年平均流動(dòng)資金年平均進(jìn)貨成本/年平均需進(jìn)貨次數(shù)               年平均進(jìn)貨成本年平均銷售油量×平均進(jìn)貨價(jià)          

19、60;    年平均需進(jìn)貨次數(shù)年銷售油量/儲(chǔ)油能力根據(jù)11家加油站儲(chǔ)油罐體積計(jì)算總儲(chǔ)油能力和銷售量之和，得到年平均需進(jìn)貨次數(shù)38次，即年流動(dòng)資金周轉(zhuǎn)次數(shù)為38次，平均每站年銷售量同前，則可計(jì)算得年平均流動(dòng)資金為244334元/站。根據(jù)有關(guān)調(diào)查數(shù)據(jù)，目前本市普通商業(yè)行業(yè)利潤在810，加油站行業(yè)投資年基準(zhǔn)收益率為11，故直接取11為加油站行業(yè)經(jīng)營利潤率，則：年平均經(jīng)營利潤=（平均流動(dòng)資金運(yùn)營費(fèi)用）×利潤率             

20、  （244334608344）×11               93784元/站5）計(jì)算年平均應(yīng)交稅額根據(jù)我市加油站營業(yè)應(yīng)交稅額征收規(guī)定，按照增值稅征收標(biāo)準(zhǔn)，取銷售收入的17作為應(yīng)交稅額，計(jì)算得年平均應(yīng)交稅額1442947×17%=245301元/站6） 年平均凈收益年平均凈收益年銷售收入年銷售成本年運(yùn)營費(fèi)用年折舊費(fèi)年經(jīng)營利潤年應(yīng)交稅額       &#

21、160;   14429476083441672893784245301           478790元/站2、確定綜合還原利率考慮到商業(yè)性房地產(chǎn)房屋還原利率在810之間，土地還原利率在68左右，加油站行業(yè)基準(zhǔn)收益率為11。加油站當(dāng)前收益水平較高，來自土地的收益較多。根據(jù)估價(jià)師的經(jīng)驗(yàn)，綜合考慮土地收益還原率和房屋還原率，取10作為加油站土地和建、構(gòu)造筑物一體的綜合還原利率。3、計(jì)算加油站包含建筑物及構(gòu)筑物的還原總價(jià)還原總價(jià)指包括建筑物及構(gòu)筑物在內(nèi)的可經(jīng)營年限為40年(商業(yè)

22、用地出讓最高使用年限)的價(jià)值，按公式計(jì)算，則：   還原總價(jià)478790/10%×(1-1/(1+10%)40)             4682112元/站4、計(jì)算土地平均價(jià)格                      

23、0;                               1） 建筑物現(xiàn)值建筑物及各構(gòu)筑物的現(xiàn)值按照其年折舊額乘以尚可使用年限計(jì)算。根據(jù)各加油站建筑物總體上的建筑狀況，統(tǒng)一按鋼混框架結(jié)構(gòu)計(jì)算確定建筑重置價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，各項(xiàng)造價(jià)標(biāo)準(zhǔn)依據(jù)建設(shè)工程造價(jià)現(xiàn)行定額標(biāo)準(zhǔn)確定，具體為：  序號項(xiàng)目

24、60;價(jià)格備注I房屋造價(jià)基礎(chǔ)80元/M2   結(jié)構(gòu)580元/M2   裝修110元/M2   電器60元/M2   弱電15元/M2   水、衛(wèi)生30元/M2  合計(jì) 875元/M2 II專業(yè)費(fèi) 44元/M2按I的5計(jì)III管理費(fèi) 28元/M2按I的3計(jì)IV利息 27元/M2按一年期貸款利率5.85%,投資期為0.5年，以（I+II+III）單利計(jì)V利潤  

25、按行業(yè)基準(zhǔn)投資收益率11，以（I+II+III）投資期0.5年計(jì)VI建筑物重置價(jià) 1026元/M2I+II+III+IV+V根據(jù)11家加油站建筑物面積及油泵數(shù)測算，平均每泵占用建筑物建筑面積87.8平方米，每平方米造價(jià)1026元，則每泵占用建筑物的完全重置價(jià)為1026×87.8。根據(jù)調(diào)研情況，目前各加油站建筑物基本可使用年限為25年，則：建筑物平均現(xiàn)值4.182×1026×87.8×25/40235454元/站2） 場地現(xiàn)值經(jīng)測算，各加油站平均每泵占場地面積250平方米，根據(jù)上海市建設(shè)工程造價(jià)93定額標(biāo)準(zhǔn)，按普通水泥場地的造價(jià)標(biāo)準(zhǔn)94元/M2計(jì)

26、場地費(fèi)，耐用年限為30年，尚可使用年限按15年計(jì)，則：場地平均現(xiàn)值4.182×250×94×15/30=49138元/站3） 圍墻現(xiàn)值經(jīng)測算，平均每泵圍墻面積45平方米，根據(jù)市建委發(fā)布的建筑定額，耐用年限按40年計(jì)，尚可使用年限為15年計(jì)，則：圍墻平均現(xiàn)值4.182×45×86.4×15/40=6097元/站4） 雨蓬現(xiàn)值經(jīng)測算，平均每泵雨蓬62.5平方米，以每平方米平均造價(jià)600元、耐用年限40年，尚可使用年限為20年計(jì)，則：雨蓬平均現(xiàn)值4.182×62.5×600×20/40=78412元/站合計(jì)：建

27、筑物及構(gòu)筑物平均總現(xiàn)值23545449138609778412                       369101元/站平均每加油站土地價(jià)格平均每個(gè)加油站土地及建、構(gòu)筑物總價(jià)                        平均每個(gè)加油站的建筑物及構(gòu)筑物現(xiàn)值                     46821123691014313031（元/站）經(jīng)測算11家加油站占地面積平均值得到每加油站平均占地面積為1304.6平方米，則：