商品房預(yù)售交易之法律性質(zhì)再探討

1、如果對您有幫助！感謝評論與分享商品房預(yù)售交易之法律性質(zhì)再探討導(dǎo)讀：本文商品房預(yù)售交易之法律性質(zhì)再探討，僅供參考，如果覺得很不錯，歡迎點評和分享。房地產(chǎn)交易不僅已成為我國國民經(jīng)濟中一新的增長點，且其增長勢頭十分強勁。不論是開發(fā)商還是購房人，都從房地產(chǎn)交易中得到了很大的實惠：開發(fā)商從中獲取了巨大的經(jīng)濟利益之回報，購房人因此圓了多年的購房之夢，可謂“雙贏”。但是，房地產(chǎn)之交易，尤其是商品房預(yù)售，也伴隨著巨大的風(fēng)險：如開發(fā)商之財力，房屋所有權(quán)何時取得，房屋建成后之瑕疵問題等等，也衍生了諸多糾紛。為規(guī)范房地產(chǎn)市場，國家頒布了許多規(guī)定，如城市房地產(chǎn)管理法、商品房銷售管理辦法、城市商品房預(yù)售管理辦法。為審理

2、房地產(chǎn)交易中產(chǎn)生的糾紛案件，最高人民法院于2003年4月28日作出了關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件運用法律若干問題的解釋（以下簡稱“解釋”）。這些法律、司法解釋和行政規(guī)章的出臺，為我們處理房地產(chǎn)交易糾紛案件，提供了較為充分的法律依據(jù)；對于保護開發(fā)商、購房人的合法權(quán)益，規(guī)范房地產(chǎn)交易市場有著重要的意義。同時，我們還應(yīng)看到，盡管有著上述若干法律依據(jù)，但在商品房預(yù)售交易中對于交易當(dāng)事人，尤其是購房人的合法權(quán)益之保護，仍顯不足。問題何在？是否出在房地產(chǎn)交易制度的設(shè)計上？若如此，則其制度如何建構(gòu)？如回答這些問題，或許有必要對商品房預(yù)售交易之法律性質(zhì)進行再探討，再認識。商品房預(yù)售交易之風(fēng)險傳統(tǒng)的商品房交易

3、是采取“先建后售”的方式進行的，也就是說開發(fā)商先取得土地的使用權(quán)，再于其上興建房屋，房屋建成后再行出售。此種方式雖在交易上，尤其是對購房人來說十分安全，但是由于我國長期實行計劃經(jīng)濟，在房屋的需求上“欠帳”太多，加之人們生活水平及購買力的提高，房屋的供求關(guān)系的矛盾更加突出。而房屋興建不僅耗時長，耗費高，開發(fā)商往往需要大量的資金才可維持。在這種情況下，傳統(tǒng)之“先建后售”方式便無法滿足房屋供需雙方之需求。于是，“先售后建”或者“邊建邊售”之交易形式應(yīng)運而生，即所謂房屋預(yù)售。房屋預(yù)售，是指當(dāng)事人約定，一方以分期付款方式支付價金，他方于一定時期內(nèi)將房屋建筑完成，并轉(zhuǎn)移所有權(quán)于他方之購房形式。另外，從購房

4、人之角度進行觀察，預(yù)售房的需求者除了用于自住者外，也有基于保值、投資、投機等因素加于其中的購買者。投資型購買者以少許資金向開發(fā)商訂購預(yù)售中之房屋，在房屋興建完成前便可能因投資獲利而轉(zhuǎn)賣。從開發(fā)商方面言之，開發(fā)商以購房人之資金興建房屋，甚至其也可以向銀行貸款以融資、以他人（即購房人和銀行）的資金來賺取利潤。至此，房屋預(yù)售制度已成為一種類似買空賣空之“期貨交易”形式。正因為房屋預(yù)售制度有著諸多益處，所以，這種交易形式目前在我國成為較為盛行之房屋交易方式。但與此同時也衍生了無數(shù)的糾紛。據(jù)國家“消協(xié)”統(tǒng)計，目前在我國因預(yù)售房的質(zhì)量、面積、交付日期如果對您有幫助！感謝評論與分享以及因變更設(shè)計、變更房屋周

5、圍環(huán)境所引起的投訴，其數(shù)量名列前茅，已成為人們關(guān)注的熱點之一。而預(yù)售房交易的糾紛，起因于商品房預(yù)售制度本身的居多。歸納起來，大致有以下幾點：1、多重復(fù)雜之法律關(guān)系。商品房預(yù)售交易不僅涉及開發(fā)商與購房人間的“買賣”關(guān)系，還涉及開發(fā)商與施工人（承包人）間的基建工程承包關(guān)系，承包人如轉(zhuǎn)包還涉及承包人與次承包人間的關(guān)系；開發(fā)商可能就房屋預(yù)售而委托廣告商作銷售廣告；開發(fā)商也可能向銀行或其他債權(quán)人借貸資金以支付本身營業(yè)之費用；購房人也可能在房屋建造期間轉(zhuǎn)與他人等等。在這諸多之法律關(guān)系間，任何一法律關(guān)系發(fā)生債務(wù)不履行或者違約，均可能影響開發(fā)商與購房人之間交易合同的履行，而發(fā)生不同之法律關(guān)系。2、購房人欠缺擔(dān)

6、保。合同法上的合同關(guān)系以雙務(wù)合同為原則，且雙方當(dāng)事人的主給付義務(wù)原則上有對價關(guān)系，也就是說自己給付之目的，在于取得相對人之給付；在對方未為給付前，自己也可以拒絕給付，這就是合同法第66條規(guī)定之同時履行抗辯權(quán)。就一般之房屋買賣，即“現(xiàn)房”買賣中，買受人在出賣人未交付標的物或者未轉(zhuǎn)移標的物所有權(quán)前，原則上得依合同法第161條、第66條之規(guī)定，拒絕買賣價金之支付。而在商品房預(yù)售交易合同中，開發(fā)商通常僅負擔(dān)在一定期限內(nèi)完成房屋建造且交付與購房人的義務(wù)，而購房人則須在合同訂立之后交房前給付開發(fā)商一筆為數(shù)不少的價款，在開發(fā)商交房前購房人并無依合同法第161條和第66條主張拒絕自己價款給付義購房人權(quán)益之保護

7、顯有不足。此外，商品房預(yù)售交易也不同于合同法第167條規(guī)定的分期付款買賣和第134條規(guī)定的所有權(quán)保留買賣。按照分期付款買賣和所有權(quán)保留買賣，出賣人與買受人約定，在出賣人將標的物交付于買受人后，買受人得分期支付價款。此種類型多見諸汽車等金額較大的買賣合同。在此兩種買賣交易中，買受人一般可立即占有標的物并即時享受消費標的物，同時又可通過分期付款方式減輕其價金支付的負擔(dān)，實則屬于出賣人對于買受人融資合同類型。反觀商品房預(yù)售交易，購房人在房屋交付前即有給付價金之義務(wù)，在其給付大筆“首付金”以及隨后分批交付房屋價金之后，仍無法向開發(fā)商主張任何權(quán)利，其情形實則屬于購房人向開發(fā)商融資之類型。與其他融資方式相

8、比，如根據(jù)分期付款買賣，買受人未支付之價金達到五分之一時，出賣人可請求支付全部價金或者解除合同，如解除合同，出賣人得請求買受人支付標的物之使用費；根據(jù)所有權(quán)保留買賣，買受人未履行支付價款或其他義務(wù)的，出賣人仍擁有標的物的所有權(quán)；銀行借款與貸款人往往要求貸款人提供抵押或者保證人以擔(dān)保其對貸款人之返還請求權(quán)；融資租賃中出租人（融資人）可先以買賣方式取得租賃物的所有權(quán)，然后再以租賃方式使租賃物的承租人取得租賃物的使用利益，而出租人仍可以保留租賃物的所有權(quán)。而購房人提供資金與開發(fā)商建造房屋并無任何擔(dān)保。顯然，商品房預(yù)售交易制度在先天上就對購房人極為不利。3、交易標的之不可預(yù)見性。商品房預(yù)售交易合同是當(dāng)

9、事人就正如果對您有幫助！感謝評論與分享在興建中之房屋所進行的交易行為，開發(fā)商負有于一定時期內(nèi)將房屋興建完成再轉(zhuǎn)移所有權(quán)并交付購房人。通常情形，在訂立合同時，購房人據(jù)以參考者，僅為開發(fā)商提供的圖紙、模型或者開發(fā)商興建的“樣品房”。至于房屋完成之實際面積、建筑材料之品質(zhì)、公共設(shè)施之有無等等問題，購房人無法預(yù)先預(yù)期或預(yù)見。而這些問題往往是購房人決定是否進行交易時之重要因素。更何況，開發(fā)商事后亦可變更設(shè)計、增加公用面積，以致完工時不符合訂立合同時之預(yù)期約定。4、履行周期長。一般之買賣合同成立后，出賣人即負有交付買賣標的物及轉(zhuǎn)移所有權(quán)的義務(wù)。而在商品房預(yù)售交易中，從訂立合同到房屋建竣需相當(dāng)時日。在房屋建

10、造過程中，開發(fā)商本身之履行能力容易因外在因素或者其他因素發(fā)生變化。此外，經(jīng)濟景氣與否，建筑材料之漲跌等等，也可能在訂立合同后房屋完工前影響房屋之建竣。當(dāng)然，購房者固然可得解除交易合同，但實際情況是，一則如要解除合同，購房人要受交易合同約定條款的諸多限制，其結(jié)果一般而言，總是使購房人處于不利之地位；二則從訂立合同到房屋建竣前已經(jīng)過相當(dāng)時日，在此期間，很可能還出現(xiàn)過其他諸多的購房機會由于此項交易合同之成立而不在購房人的考慮之中，如要解除合同不僅此項交易目的不能實現(xiàn)，而其他機會也被喪失；三則在房屋建竣前，購房人已投入大量資金，處于欲罷不能的境地，使得購房人不論怎樣顧慮重重，也不敢輕易解除合同，如購房

11、人竟然敢于解除合同，則要至少損失數(shù)千上萬元之資金。之特性。為減少此類糾紛，或者說為使購房人之權(quán)益更有保障，就商品房預(yù)售交易之法律性質(zhì)，實有探討之必要。商品房預(yù)售交易合同性質(zhì)之爭議商品房預(yù)售交易合同之法律性質(zhì)，當(dāng)屬合同法中之何種典型合同，在學(xué)說及實務(wù)上不無疑義。歸納起來有以下幾種觀點：買賣合同關(guān)系說。此為我國臺灣地區(qū)和大陸實務(wù)上所持見解。其理由為，開發(fā)商與購房人所約定者通常為財產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移問題，并無勞務(wù)給付之約定，因而當(dāng)事人之意思重在工作物所有權(quán)之轉(zhuǎn)移。我國大陸亦采此規(guī)定。最高人民法院在“解釋”中開宗明義指出：“為正確、及時審理商品房買賣合同糾紛案件制定本解釋?！薄敖忉尅钡?條規(guī)定，“商品房買賣合同，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將尚未建成或已竣工的房屋向社會銷售并轉(zhuǎn)移房屋所