三亞大東海項目分析報告

1、目錄一、目標項目概況 2二、目標地塊概況 2三、三亞市概況 5四、三亞市房地產(chǎn)市場情況 61、歷年市場概況 62、2007年 15 月市場情況 73、目標地塊區(qū)域近期開發(fā)樓盤簡要情況 8五、三亞市近年土地出讓概況 9六、成本效益預測 10七、三亞主要開發(fā)商概況 11三亞大東海項目分析報告一、目標項目概況三亞項目位于三亞市大東海風景旅游區(qū)， 海景，住宅用地， 總面積 64,941.64 平方米，容積率 1.4 ，項目總建筑面積 90,918 萬平方米，其中已建成面積 1.7 萬 平方米，有土地證。土地成本 2.7 億元（含已建成 1.7 萬方建筑物 ） ，樓面地價 2,750 元/平方米 （ 扣

2、除 1.7 萬方建筑物價值 ） 。目標地塊所在的大東海風景旅游區(qū)位于三亞市南部，區(qū)內及附近有鹿回頭公 園、三亞灣濱海浴場、天涯海角風景區(qū)、南山文化旅游區(qū)等知名旅游景點，自然 環(huán)境優(yōu)越。目標地塊附近樓盤主要以中高檔為主，目前一線海景住宅銷售均價超 過 1萬元/平方米，二線海景住宅銷售均價約為 6千元/ 平方米。三亞經(jīng)濟發(fā)展情況一般，以旅游業(yè)為主的第三產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值約占當?shù)?GDP勺40%, 本地購買力較弱。三亞市場屬于旅游房地產(chǎn)性質，約95購買者來自島外，市場極度依賴國內外人士對度假居住的需求及旅游市場發(fā)展的推動。主要在北京、上 海、浙江、江蘇等外地購房需求的推動下， 2002 年后三亞房地產(chǎn)市場扭轉

3、 1992 年房地產(chǎn)泡沫之后連續(xù)多年的疲態(tài)，進入快速發(fā)展時期。 2007 年上半年三亞市商 品房銷售面積 59.33 萬平方米（簡單折合年銷售量為 118 萬平方米），同比增長 31.0%；2007年14月商品住房平均售價 7,178 元/平方米，同比增長 42 %，市 場發(fā)展情況良好。三亞市近年實行依托獨特的熱帶濱海生態(tài)資源， 積極發(fā)展旅游及房地產(chǎn)經(jīng)濟。 由于三亞獨特的熱帶濱海生態(tài)資源在國內有較大稀缺性，在國內經(jīng)濟水平不斷提 高的情況下，社會對度假居住資源的需求有不斷增長的趨勢，預期三亞市的房地 產(chǎn)在可見的一兩年內仍有良好發(fā)展。相對目標地塊的樓盤售價，對方報價合理， 項目經(jīng)濟效益尚可。綜上，

4、本項目具有良好的開發(fā)前景。詳細情況見以下論證。、目標地塊概況目標地塊所在的三亞大東海風景區(qū)是海南著名的海灘之一。大東海風景區(qū)位于三亞市東郊，距三亞市區(qū)約 3公里，距離三亞鳳凰國際機場 45公里，與榆林港毗鄰，在兔尾嶺和鹿回頭兩個山頭中間，是一個自然形成的半月形淺水海灣。大 東海冬季水溫在18-22C左右，是冬泳避寒勝地和度假休閑者進行潛海觀光、海 水浴、陽光浴的理想之地，被國家旅游局評為中國四十佳”旅游景點之一。 區(qū)內海濱度假旅游設施集中而配套，有嬉水樂園、旅游潛艇碼頭、潛水和跳水基地等， 可常年進行多種水上活動和沙灘海潮，是三亞地區(qū)著名的旅游勝地之一，也是目 前海南頗具規(guī)模的熱帶海濱旅游度假

5、區(qū)。新鳳路市地稅局'冷委'備都國應妙林村斷坡山高£三亞市農科弾華云度假村東洲確犬保村六鄉(xiāng)奄花石堪注：標注紅圈處為目標地塊位置，新風路所在的網(wǎng)格密集處為市區(qū)中心區(qū)域。目標地塊區(qū)位圖1（概圖）- 把道大 賓 迎金雞嶺街皂亞鳳凰國際機場山海逑酒店目標地塊區(qū)位圖2（詳圖）東北大酒挖神洲Ih湘造船廠新成龍島酒店亞南縛莊nBl大東海揶莊農場©Ito諭11道亞中洋滔店.櫛IJ1望鹿樓£=5(r*7S fl 下洋田派出所©=© I71南中國大酒店0 n I竝箱景酒店O注：標注紅圈處為目標地塊位置。目標地塊附近的土地已經(jīng)基本出讓完畢，尤其是沿海一

6、線地塊。目標地塊附 近已經(jīng)開發(fā)有多個樓盤，以度假公寓、產(chǎn)權酒店、高檔住宅等項目為主，目前住 宅樓盤的銷售均價為：一線海景住宅超過10000元/平方米，二線海景住宅約為6000元，其他普通住宅為4000元以下。當?shù)卣逊康禺a(chǎn)開發(fā)上升到城市經(jīng)營，推出了“第二居住地”的城市理念， 面向全國中產(chǎn)階層人群營銷其度假、養(yǎng)老、投資、置業(yè)為核心形態(tài)的三亞地產(chǎn)。 按照當?shù)卣?guī)劃，“十一五”期間三亞房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展目標是建成國際知名的休 閑度假勝地和國內外富裕階層的第二居住地?！暗诙幼〉亍钡奶卣魇牵徶梅慨a(chǎn) 不完全是以居住為目的；在三亞購置的物業(yè)可以有度假功能和養(yǎng)老功能，而且可 以保值升值。當?shù)卣媱澃凑战?/p>

7、設國際性濱海風景旅游城市的目標，利用三亞 特有的熱帶生態(tài)資源為依托，積極發(fā)展旅游房地產(chǎn)，繼續(xù)推出一些功能配套齊全、 設施完善、環(huán)境優(yōu)美的高檔住宅小區(qū)，吸引高端客戶來三亞購房置業(yè)。而目標地塊所在的大東海被定位為旅游風景區(qū)，發(fā)展項目一般以旅游設施及酒店等配套為主。當?shù)卣?003年初曾明確下文一線海濱不再批建商品房。在 目前情況下，海景住宅類土地存在一定的稀缺性，這有助目標地塊項目的順利發(fā) 展?？傮w而言，目標地塊所在片區(qū)的發(fā)展前景良好。三、三亞市概況 三亞市為海南省南部的中心城市，也是我國東南沿海對外開放黃金海岸線上 最南端的對外貿易口岸。三亞全市面積 1919.58 平方公里，其中規(guī)劃市區(qū)面積

8、 37 平方公里。三亞市面臨南海，海灣較多，境內海岸線長 209.1 公里，有大小港灣 19 個，其中處于市區(qū)的海灣有大東海、小東海、三亞灣等，其他主要海灣有海棠 灣、亞龍灣、崖州灣、月亮灣等。三亞最大的優(yōu)勢為擁有獨特及豐富的旅游資源，是建設中的國際熱帶海濱風 景旅游新城。三亞市區(qū)環(huán)境極為獨特，是山、海、河、城四位一體，構成了三亞 市特有的自然景觀。 三亞市總體布局結構為帶狀城鎮(zhèn)群布局； 市區(qū)總體布局為“兩 軸五個功能區(qū)”。其中兩軸為：濱海軸-三亞灣的濱海地區(qū)。這一地區(qū)由3個 部分組成：三亞河口旅游碼頭、中部的城市濱海中心區(qū)和海坡度假中心。這被定 位為展現(xiàn)濱海旅游城市風貌的重點地區(qū)。 中心軸-

9、 從濱海中心區(qū)沿月川路向北 延伸形成城市行政辦公居住區(qū)。月川路是中心軸骨架，兩旁將建設全市重要旅游 服務設施、金融、商業(yè)、文化娛樂和居住區(qū)。三亞市著名的旅游景點有天涯海角 覽區(qū)、亞龍灣國家旅游度假區(qū)、南山文化旅游區(qū)、大東海風景區(qū)、鹿回頭公園、 海山奇觀風景區(qū)、三亞灣風景區(qū)、落筆洞、南田溫泉、椰子洲島、蜈岐洲島海景 樂園，此外還有崖州古城孔廟懷鑒真和尚東渡日本時已避風登陸遺址能雕像等人 文景觀。 由這些陸域面積約會 121 平方公里的景區(qū)景點和約 88平方公里的海域面 積組成的“三亞熱帶海濱風景名勝區(qū)”被國家旅游局評選為國內“美”景之首的 景點。在經(jīng)濟方面，三亞經(jīng)濟發(fā)展情況一般， 當?shù)亟?jīng)濟以旅游

10、、 房地產(chǎn)等為主。 2006 年三亞市實現(xiàn)生產(chǎn)總值 108.9 億元， 首次突破百億元大關， 比上年增長 14.5%。其 中，第一產(chǎn)業(yè)增加值 25.1 億元，增長 12.8%；第二產(chǎn)業(yè)增加值 41.5 億元，增長 19.2% ；第三產(chǎn)業(yè)增加值 42.3 億元，增長 12.9%。人均生產(chǎn)總值 20973元，同比 增長 12.4%。產(chǎn)業(yè)結構進一步調整優(yōu)化。 2006年，在全市生產(chǎn)總值中，第一產(chǎn)業(yè) 所占比重由上年的 29.0%降至 28.5%，對經(jīng)濟增長貢獻率為 25.7%，居三次產(chǎn)業(yè)貢 獻率第三位；第二產(chǎn)業(yè)所占比重由25.5%降至23.5%,對經(jīng)濟增長貢獻率為33.8%, 居三次產(chǎn)業(yè)貢獻率第二位；

11、第三產(chǎn)業(yè)所占比重由 45.5%提高至48.0%,對經(jīng)濟增長 貢獻率為40.5%，居三次產(chǎn)業(yè)貢獻率首位。2006年，三亞市地方財政收入100947 萬元，比上年增長38.1%。稅收增長較快，全市各項稅收86602萬元，比上年增長 36.1%。其中，契稅增長117.3%,企業(yè)所得稅增長49.9%,房產(chǎn)稅增長55.4%,營 業(yè)稅增長22.9%,個人所得稅增長4.9%。四、三亞市房地產(chǎn)市場情況1、歷年市場概況由于過度市場炒作，1993年三亞市房地產(chǎn)泡沫破滅，自此到2001年當?shù)胤康?產(chǎn)一直處于低迷狀態(tài)。之后隨著三亞市城市基礎設施和環(huán)境建設的不斷加強，并 以各種重大活動提升城市在國內外的知名度，三亞的城

12、市價值得到廣泛認同和體 現(xiàn)，帶動了三亞市房地產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展。進入2002年，三亞房地產(chǎn)交易量達20萬平方米，房地產(chǎn)交易額為9.7億元，比2001年增加50%，市場疲態(tài)開始扭轉。 2002年之后，三亞房地產(chǎn)市場進入快速發(fā)展階段，年投資額和銷售量總體上升明 顯。房產(chǎn)業(yè)目前已成為三亞市僅次于旅游業(yè)的第二大支柱產(chǎn)業(yè)。在銷售價格方面，從2003年開始三亞的商品房價格開始快速上升，一線海景 房的均價從2003年的2000元/川飆升到2006年的8000元/叭 到2007年上升到 超過1萬元/卅，其房價增長速度遠超過上海北京等國內一線城市。目前，三亞一 線海景房均價約12000元/平方米；二線海景房均價約6

13、000元/平方米；河景房和 市區(qū)房約4000元/平方米。2003 2007年三亞房地產(chǎn)市場概況年份投資額（億元）同比增長%銷售面積（萬平方米）同比增長%20024.32-29.238.3820038.1287.850.773.63200413.8565.474.647.14200519.3342.652.59-29.51200629.6650.270.5517.12007 年 1 6 月20.2378.559.3331總體而言，近年三亞房地產(chǎn)發(fā)展情況良好，2002-2006年投資額的簡單平均增 長率為61%，顯示投資建設處于快速增長階段，市場對發(fā)展前景十分看好，2006年29億元的投資總額也顯

14、示當?shù)厥袌鱿鄬^小。同時注意到2005年的銷售面積 對比 2004 年下降 29，說明當?shù)卦诮^對依賴外地購房者的情況下， 存在較大的的 市場波動風險。2、2007年 15 月市場情況三亞市 2007年 1-5 月批準預售商品房 47.84 萬平方米 , 和去年同期相比增長 21%。其中商品住房 44.42 萬平方米 （4854 套） 。登記銷售面積 53.35 萬平方米 ,和 去年同期相比增長 41.44%;其中商品住房 52.09萬平方米（5995套）, 商業(yè)用房1.26 萬平方米;5 月登記銷售商品房 8.29 萬平方米,其中商品住房 8.19 萬平方米,共951 套。1、不同套型新建商品

15、住房成交情況 戶型越小銷售的套數(shù)和面積所占的比例越大 ,2007 年 1-5 月，90 平方米以下 的商品住房銷售 3691套,面積 23.98萬平方米,占總銷售套數(shù)的 61.56%,占總銷售 面積的 46.02%。5月銷售 90平方米以下的商品住房 549套,面積 3.59 萬平方米 , 占總銷售套數(shù)的 57.73%,占總銷售面積的 43.72%。2、新建商品住房購買對象情況三亞市商品住房的銷售對象主要是島外市場 ,2007 年 1-5 月, 銷售總套數(shù) 5995 套,面積52.09萬平方米,島外銷售5466套,面積46.58 萬平方米,島外市場占總銷 售套數(shù)的 91%,占總銷售面積的 89

16、%。5月銷售總套數(shù) 951套,面積8.29 萬平方米, 島外銷售 882套,面積7.52 萬平方米,島外市場占總銷售套數(shù)的 93%,占總銷售面積 的 91%。3、新建商品住房供給與銷售情況截止 2007年 3月 31日,結轉可售面積 91.64 萬平方米,其中上年結轉可售面 積 62.25 萬平方米。 1-5 月批準預售商品住房 44.42 萬平方米 ,與上年同期相比增 長 24.46%;實際登記銷售面積 52.09 萬平方米 , 與上年同期相比增長 43.97%;5 月銷 售面積 8.19 萬平方米,與上月相比減少 38.79 %, 與上年同期相比增長 26.78%,占 上年全年銷售總量的

17、12% 。4、不同套型新建商品住房供求情況批準銷售的新建商品住房以小戶型為主 ,無論按面積計算還是按套數(shù)計算 , 隨 著戶型面積增大 ,其占有的比例越小 ,但從銷售（需求）情況來看,2007 年1-5 月銷 售面積比例最大的戶型結構為 60-80平方米,為 10.21萬平方米,占總銷售面積的19.60%;而按套數(shù)計算,< 60平方米的銷售比例最大,共銷售1547套,占銷售總量 的25.80%,隨著單套面積增大,其銷售比例逐漸減少。5、不同價位新建商品住房供求結構情況2007年1-5月，批準銷售新建商品住房按面積計算,以8000-9000元/平方米價 位所占的比例最高,占34.57%;其次

18、為2500-3000元/平方米,其所占比例為 23.03 %可見高檔商品房的供應量較大，從另一個角度來說，新批準預售的商品房 的房價增長幅度加大。需求情況為：按其面積計算，其銷售所占比例是以3000-4000 元/平方米的比例最高,為18.22%;其次為4000-5000元/平方米,其比例為15.20%; 按套數(shù)計算,3000-4000元/平方米所占比例最高,為18.03%,其次為4000-5000元 /平方米,為15.46%。&新建商品住房平均售價情況2007年1-5月,商品住房平均售價7189元/平方米,和去年同期相比增長 43.21%;5月份平均售價為7268元/平方米,和去年同

19、期相比增長36.77%,與上年全 年平均價格相比增長41.62%。價格增長幅度大的原因是今年以來銷售的商品房檔 次和品質都有很大的提高；海邊一線房價升幅較大，使平均房價升高。綜上所述，目前三亞市房地產(chǎn)市場運行平穩(wěn)，結構較為合理，供求平衡,價格升 幅較大。3、目標地塊區(qū)域近期開發(fā)樓盤簡要情況目標地塊附近已經(jīng)開發(fā)有多個樓盤，以度假公寓、產(chǎn)權酒店、高檔住宅等項目為主，目前住宅樓盤的銷售均價為：一線海景住宅超過10000元/平方米，二線海景住宅約為6000元，其他普通住宅約為4000元。目標地塊所在片區(qū)及三亞其 他沿海地區(qū)住宅的具體情況如下：目標地塊所在片區(qū)樓盤情況表樓盤名稱樓盤地址開盤時間銷售均價開

20、發(fā)公司青云世家三亞大東海旅游風景區(qū)2006年11月7200海南中力實業(yè)貿易有限公司/海南柳氏天澤房地產(chǎn)開發(fā)有限公司時代海岸三亞大東海旅游風景區(qū)2006年10月8000三亞創(chuàng)維鴻洲房地產(chǎn)開發(fā)有限公司金陵海景花園三亞大東海旅游風景區(qū)2006年1月10000海南金陵置業(yè)有限公司魯能山海天度假公寓三亞大東海旅游風景區(qū)2006年10月13000海南魯能廣大置業(yè)有限公司大興半島龍灣（別墅）三亞大東海旅游風景區(qū)2006年1月26000三亞大興實業(yè)有限公司圣巴巴拉三亞灣旅游度假區(qū)2006年8月12000擎天半島三亞灣旅游度假區(qū)2006年1月12000三亞信恒實業(yè)發(fā)展有限公司嘉和海景國際公館三亞灣旅游度假區(qū)20

21、04年6月12500三亞嘉和置業(yè)有限公司海航產(chǎn)權酒店三亞灣旅游度假區(qū)2006年1月13500 （起價）海航酒店（集團）有限公司海洋之星三亞市海坡開發(fā)區(qū)2005年8月9500三亞國嘉房地產(chǎn)開發(fā)有限公司海悅灣（酒店式公寓）三亞市海坡開發(fā)區(qū)2006年3月11500三亞華業(yè)實業(yè)有限公司陽光海岸三亞市海坡開發(fā)區(qū)2005年10月12000廣東省聯(lián)華國際有限公司 香港信恒集團有限公司天賜 18度蔚 藍三亞市海坡開發(fā)區(qū)2006年11月12800三亞輝源地產(chǎn)愛琴海岸（酒店式公寓）三亞市亞龍灣2007年3月35000三亞萬利來房地產(chǎn)開發(fā)有限公司均值11166說明：由于價格相差較大并且為不同類型項目，上述均值不包括

22、大興半島龍灣（別墅）、愛琴海岸（酒店式公寓）等兩個項目的價格。五、三亞市近年土地出讓概況三亞房地產(chǎn)土地出讓形式主要為行政劃撥和土地拍賣，其中土地拍賣始于房 產(chǎn)狂熱的1993年，土地市場化初期的浮燥使政府缺少計劃，大量投放土地，地價 居然拍得奇高，曾創(chuàng)下381萬元/畝單價，但土地拍出去后就基本處于閑置狀態(tài)。 在房地產(chǎn)泡沫破滅之后，三亞土地拍賣直到 2000年仍不景氣，常常流拍甚至無人 參拍。2001年開始出現(xiàn)轉機，三亞市國有土地使用權招標拍賣暫行規(guī)定出臺規(guī)定，經(jīng)營性用地必須公開拍賣，當年拍賣 17宗，其中亞龍灣一塊105畝土地成交 5400萬元，畝單價51萬元，同比價格上升明顯。2002年，當?shù)?/p>

23、政府制定適度從 緊的供地政策，加強劃撥土地管理，將尚未供應的逾7400畝土地全部納入政府土地儲備庫，并恪守"一個池子蓄水，一個龍頭放水"規(guī)則，激烈競爭使地價開始逐 步上升?？傮w而言，三亞的土地出讓量總體處于逐年下降趨勢，但土地出讓量仍超過 同期商品房銷售量，顯示有不少歷年出讓土地處于閑置狀態(tài)。同時三亞的土地出 讓價格雖然近年有所上升，但仍一直處于較低水平，相對其商品房銷售價格，其 土地價格仍有上升空間。2001-2006年三亞土地出讓表年份200120022003200420052006出讓面積（畝）32887548837861230約 1000土地收益（億）1.032.3

24、64.36每畝價格（萬）14275549三亞的具體土地出讓記錄較為不公開，可以查獲的具體成交記錄如下（散見當?shù)匦侣剤蟮溃?，其中地塊1的地理位置與目標地塊較近。地塊1的成交時間為2006 年12月，為沿河類地塊，地理位置較目標地塊要差。參考地塊樓面地價 2690元/平方米，略低于目標地塊的2890元/平方米。序號土地位置用途土地面積（畝）容積率競得單位競得時間成交價 （萬元）每畝均價樓面地價1三亞榆亞大 道下洋田原 體育中心住宅237.80.6貴州金元集團2006 年 12月2560010826902三亞市迎賓 路與一環(huán)路 交匯處住宅70.6441.2三亞市昌達房地產(chǎn)有限公司2006年1月840

25、011914863三亞市海坡開發(fā)區(qū)住宅150.440.5溫州市國光房地產(chǎn)開發(fā)公司2003年7月97006419334三亞市豐興隆橋南側酒店33.680.7三亞市河港綜合治理有限公司2006年2月630018740065海棠灣度假 區(qū)內的7宗土地酒店21300.4海南開維集團有 限公司、三亞市 巨源旅業(yè)有限公司等7個單位2007年6月210000993695六、成本效益預測據(jù)初步估算，三亞項目概算總投資5.47億，銷售收入10.91億，凈利潤2.69 億，項目開發(fā)效益良好。估算過程及依據(jù)詳見下表：三亞項目成本效益預測表序號項目單位成本/價（元 / m2）建筑面積（元 / m2）總價（元）備注1土

26、地成本2,97090,918270,000,000面積64941.64平方米，容積率1.4，（含1.7萬方建筑物土建成本）2建安成本2,30090,918188,711,400扣除1.7萬方已建成土建成本 1200元/方3前期費用11590,91810,455,570按建安費5%計4配套費用25090,91822,729,5005建設管理費11590,91810,455,570按建安費5%計6利息費用49890,91845,301,712按利率8% 2年期計7成本合計6,24890,918547,653,7528銷售收入12,00090,9181,091,016,000定位為度假住宅類項目，均

27、價按12000元/方9銷售費用60090,91854,550,800按銷售金額5%計10銷售稅金78090,91870,916,040按銷售金額6.5%計11營業(yè)利潤1,81890,918417,895,40812所得稅45490,918104,473,852按營業(yè)利潤25%計13預提土地增值稅43,612,25614凈利潤1,36390,918269,809,300七、三亞主要開發(fā)商概況三亞房地產(chǎn)為外向型市場，三亞市場的開發(fā)商大部分來自島外地區(qū)，包括北 京、上海、浙江、山東等地。由于三亞市場容量較小，并且市場波動情況較大， 外地開發(fā)企業(yè)一般以具體項目操作為主，當?shù)厥袌錾袩o明顯的行業(yè)龍頭企業(yè)。在 當?shù)仄髽I(yè)方面，較為知名的企業(yè)包括海南蘭海實業(yè)集團有限公司等，外地企業(yè)包 括三亞（首都機場）投資開發(fā)有限公司（首都機場集團下屬企業(yè)，開發(fā)有總投資 15億元的三亞山水國際公寓項目）、海南魯能廣大置業(yè)有限公司、三亞創(chuàng)維鴻洲 房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（深圳創(chuàng)維集團與深圳鴻洲實業(yè)發(fā)展有限公司的合資企業(yè)， 開發(fā)有海南省最大規(guī)模的舊城改造