抵押房地產(chǎn)權(quán)屬狀況與貸款風(fēng)險(xiǎn)

1、抵押房地產(chǎn)權(quán)屬狀況與貸款風(fēng)險(xiǎn)一、導(dǎo)致抵押房地產(chǎn)發(fā)生風(fēng)險(xiǎn)的幾種情況1、抵押房地產(chǎn)未辦理抵押登記2、抵押房地產(chǎn)處分價(jià)格低于貸款金額3、房地產(chǎn)權(quán)屬不清或存在權(quán)屬糾紛二、抵押房地產(chǎn)權(quán)屬問題是導(dǎo)致抵押風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的重要原因 抵押權(quán)人一般比較重視前兩種情況導(dǎo)致的償貸風(fēng)險(xiǎn)， 能夠委托專業(yè)評估機(jī)構(gòu)對抵押房地 產(chǎn)進(jìn)行評估并按照規(guī)定辦理抵押登記手續(xù)。 但是如果房地產(chǎn)權(quán)屬不清或存在權(quán)屬糾紛， 將會(huì) 導(dǎo)致以下兩種情況：1、抵押物變現(xiàn)價(jià)值遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于抵押價(jià)值；2、更為嚴(yán)重的后果將導(dǎo)致抵押物不能順利處分變現(xiàn)。三、抵押房地產(chǎn)權(quán)屬問題的表現(xiàn)形式房地產(chǎn)權(quán)屬問題的表現(xiàn)形式多種多樣， 一般的權(quán)屬問題可以通過辦理抵押登記手續(xù)得以 避免。北京

2、市房地產(chǎn)抵押管理辦法明確規(guī)定權(quán)屬有爭議的房地產(chǎn)不得抵押。但是由于房地產(chǎn)管理部門的制度健全是一個(gè)逐步完善的過程， 因此在制度上和管理上難免有一些紕漏， 另外 抵押權(quán)人審核不嚴(yán)格也是導(dǎo)致權(quán)屬有問題的房地產(chǎn)能夠進(jìn)行抵押的重要原因。下面對幾種在審核和抵押登記過程中容易被忽視和不易發(fā)現(xiàn)的房地產(chǎn)權(quán)屬問題進(jìn)行分析：1、房地產(chǎn)權(quán)屬證件所記載情況與房地產(chǎn)實(shí)際情況不符（證實(shí)不符 ）舉例：面積不符：房產(chǎn)證、土地證上記載面積是 A，而實(shí)際面積是 B。位置不符： 房產(chǎn)證、土地證上記載的四至邊界與實(shí)際不符。 產(chǎn)權(quán)人不符 :房產(chǎn)證、土地證登記的所有權(quán)人、使用權(quán)人與實(shí)際的所有權(quán)人、使用權(quán)人不符。后果：導(dǎo)致處分抵押物價(jià)值大幅降

3、低；抵押物無法處分，貸款無法收回。解決措施：要特別重視和注意現(xiàn)場勘察工作；與房地產(chǎn)管理部門建立良好的溝通關(guān)系， 對證實(shí)不符的情況盡可能查閱房地產(chǎn)檔案。2、違規(guī)越權(quán)發(fā)證 化整為零：區(qū)縣房地產(chǎn)管理部門回避管理權(quán)限，將一宗完整的土 地人為地分成若干宗土地分別發(fā)證。舉例：個(gè)別的區(qū)縣人為將一宗完整地塊， 按不足 10 畝一宗劃成若干塊并且分別發(fā)證。后果：導(dǎo)致處分抵押物價(jià)值大幅降低 （使用功能受限制 ）。抵押物無法處分，貸款無法收回 （一宗房產(chǎn)坐落在兩宗土地交界處 ）。防范措施： 要特別重視和注意現(xiàn)場勘察工作， 當(dāng)發(fā)現(xiàn)一個(gè)獨(dú)立的土地證的土地只是一宗 完整土地不可分割的一部分時(shí)， 要格外警惕； 應(yīng)要求抵押人

4、出具其他相臨土地的權(quán)證進(jìn)行辨 別（ 證號是否相連？面積是否在 10 畝以下？土地形狀是否正好吻合？ ）。 投機(jī)取巧：違反房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證辦理原則和程序，形式上合法，實(shí)質(zhì)違法舉例： 未進(jìn)行征地實(shí)際補(bǔ)償，只在手續(xù)、 形式上符合發(fā)證要求；在集體土地上不按要求 征地出讓，而僅為滿足房地產(chǎn)抵押的要求進(jìn)行分割，并辦理征地出讓手續(xù)。后果：抵押物無法處分，貸款無法收回。 防范措施：現(xiàn)場勘察核實(shí)；了解房地產(chǎn)權(quán)屬政策（先征地補(bǔ)償，再辦理出讓手續(xù)，不能開天窗，要保證通行權(quán)、 采光權(quán)） 違反房地不可分原則： 房屋產(chǎn)權(quán)人與土地使用權(quán)人不符； 房屋用途與土地證用途不符 （違反合法性原則違規(guī)經(jīng)營； 逃避土地出讓金 ） 舉例：房

5、產(chǎn)證產(chǎn)權(quán)人是甲，土地證是乙；房產(chǎn)證用途是 A ，土地證用途是 B。 后果：導(dǎo)致處分抵押物價(jià)值大幅降低 （違反合法性原則 ）；抵押物無法處分，貸款無法收 回（ 房地中一方提出異議 ）。防范措施： 房產(chǎn)證、 土地證要對照核實(shí)； 房地用途不一， 應(yīng)以土地證用途為準(zhǔn)或以價(jià)值 較低用途為準(zhǔn)；核實(shí)規(guī)劃，以未來規(guī)劃為準(zhǔn)，但要扣除應(yīng)交納的一切費(fèi)用。3、抵押房地產(chǎn)現(xiàn)狀用途不符合未來城市規(guī)劃要求 房地產(chǎn)抵押的實(shí)質(zhì)是防范將來貸款不能償還的風(fēng)險(xiǎn)，盡管抵押物權(quán)屬清晰并合法登記， 如果抵押房地產(chǎn)發(fā)生了與未來城市規(guī)劃沖突的情況， 將可能造成抵押物處置困難， 抵押貸款 的還款保障將形同虛設(shè)。后果：處分抵押物十分困難 （ 關(guān)鍵

6、是變現(xiàn)處分時(shí)機(jī)與規(guī)劃實(shí)施時(shí)機(jī)不同步）。防范措施： 對城市規(guī)劃要有一個(gè)基本的了解， 確定抵押物時(shí)還要對區(qū)域規(guī)劃進(jìn)行調(diào)查。4、政府扶持國有企業(yè)的政策規(guī)定不利于保障抵押權(quán)人利益 破產(chǎn)國有企業(yè)土地使用權(quán)變現(xiàn)后用于安置破產(chǎn)企業(yè)職工。舉例：劃撥土地的房屋抵押評估時(shí)，一般將土地開發(fā)費(fèi)計(jì)入房產(chǎn)價(jià)值，或者單獨(dú)計(jì)算， 列入抵押價(jià)值中； 而在企業(yè)破產(chǎn)拍賣時(shí)， 又將土地開發(fā)費(fèi)直接計(jì)入土地價(jià)值作為安置職工費(fèi) 用，而不能用于抵押清償。后果：抵押價(jià)值降低，不足以償還貸款（僅剩地上物價(jià)值 ）。防范措施：對機(jī)制落后， 未實(shí)行改制的國有企業(yè)盡量少貸款； 全面掌握政策， 盡量回避政策沖突帶 來的風(fēng)險(xiǎn) （國土資源部 44 號文；北京

7、市關(guān)于破產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)處置的規(guī)定）。5、建筑物與在建工程權(quán)屬狀況不同 權(quán)屬特點(diǎn)：房屋建筑物以房屋所有權(quán)證的形式體現(xiàn)了完整的權(quán)益（占有、使用、收益、處分 ），其價(jià)值體現(xiàn)應(yīng)為市場價(jià)格。在建工程將來能否取得合法權(quán)證存在不確定因素， 從保守原則出發(fā)， 其價(jià)值體現(xiàn)應(yīng)為成 本價(jià)格。在建工程應(yīng)具有合法手續(xù)， 避免將違章房、 臨建房混入其中， 對突破規(guī)劃部分慎重對待。6、獨(dú)立房地產(chǎn)與共有房地產(chǎn)權(quán)屬狀況不同權(quán)屬特點(diǎn)： 部分共有房地產(chǎn)抵押事前必須征得共有人同意，處分時(shí)需要得到共有人的認(rèn)可。由于共有人原因使抵押房地產(chǎn)處分變得復(fù)雜化，增大變現(xiàn)難度。7、無他向權(quán)利房地產(chǎn)與帶租約房地產(chǎn)權(quán)屬狀況不同 帶租約房地產(chǎn)抵押事前應(yīng)告之抵押權(quán)人，通知承租人。 北京市房屋私租現(xiàn)象非常嚴(yán)重， 抵押權(quán)人事前不知情， 導(dǎo)致抵押物處分變現(xiàn)難度加大。 帶租約轉(zhuǎn)讓時(shí)， 如租約高于市場客觀租金，則將導(dǎo)致轉(zhuǎn)讓價(jià)格升高；反之，將導(dǎo)致價(jià)格 降低。 使抵押物變現(xiàn)價(jià)值變得復(fù)雜。 對于急于自己使用的買主， 帶租約轉(zhuǎn)讓價(jià)格將低于正常 價(jià)格。8、重視抵押房地產(chǎn)權(quán)屬問題，規(guī)避貸款風(fēng)險(xiǎn) 房地產(chǎn)作為不動(dòng)產(chǎn)有著自身的特點(diǎn)， 包括位置固定性、長期使用性、大量投資性、 易受 政策限制性、相互影響性、保值性等，正是由于這些特點(diǎn)決定房地產(chǎn)是理想的抵押物， 也正 是上述特點(diǎn)決定了其權(quán)屬狀況對房地產(chǎn)交易及交易價(jià)格有著重要的影響。房地產(chǎn)權(quán)屬出現(xiàn)瑕疵是個(gè)別現(xiàn)象， 但產(chǎn)生的影