購(gòu)物中心年管理費(fèi)預(yù)算

1、順 德 x x 城 市 廣 場(chǎng)首兩年度管理費(fèi)預(yù)算11第一太平戴維斯綜合物業(yè)顧問(wèn)（廣州）有限公司二 OO 三年八月編制頁(yè)碼3456-91011-20附件（一）附件（二）順德 xx 城市廣場(chǎng) 2003 年度至 2004 年度管理費(fèi)支出預(yù)算及管理費(fèi)分配方案目錄內(nèi)容1）管理費(fèi)收支預(yù)算編制說(shuō)明及收支對(duì)照表2）管理費(fèi)收入預(yù)算方案3）管理費(fèi)收入說(shuō)明4）管理費(fèi)支出預(yù)算方案5）城市廣場(chǎng)停車場(chǎng)管理財(cái)政預(yù)算6）管理費(fèi)支出預(yù)算說(shuō)明7）城市廣場(chǎng)管理處人員架構(gòu)圖8）城市廣場(chǎng)管理處部門設(shè)置及職能順德XX城市廣場(chǎng)管理費(fèi)收支預(yù)算編制說(shuō)明及收支對(duì)照表敬啟者：有關(guān)順德XX城市廣場(chǎng)管理費(fèi)支出預(yù)算及管理費(fèi)用分配方案，現(xiàn)根據(jù)XX 城市廣

2、場(chǎng)全面入伙的計(jì)算方法，將預(yù)算的費(fèi)用對(duì)象化，能直接計(jì)入核算對(duì) 象的就直接計(jì)入核算對(duì)象，不能直接計(jì)入的則按各分區(qū)的功能按面積比例 合理分?jǐn)偅哉l(shuí)享用誰(shuí)分?jǐn)偟脑瓌t進(jìn)行分?jǐn)?，分?jǐn)傁禂?shù)按政府有關(guān)規(guī)定， 編制出管理費(fèi)用收支預(yù)算方案，并制定下列管理費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)（需報(bào)物價(jià)部 門審批）。單位:元（RMB）建筑面積 （平方米） 52,185平均每年支出費(fèi)用每平 方米 每月 費(fèi)用建議每 月每平 方米收 費(fèi)每月管理費(fèi)收入每年管理費(fèi)收入預(yù)計(jì)每年盈余1按建筑面積計(jì)算17,305,78727.54281,466,18017,594,160288,373備注:若按套內(nèi)面積計(jì)算則每月每平方米管理費(fèi)為56元/m2。（按實(shí)用率50%

3、計(jì)算）XX城市廣場(chǎng)首、二年度管理費(fèi)收入預(yù)算方案（按100%入伙率計(jì)算）預(yù)計(jì)管理公司按RMB28.00兀/M 2收取商場(chǎng)管理費(fèi)（按建筑面積計(jì)收）收入項(xiàng)目首年每月（RMB）全年（RMB）1、管理費(fèi)收入28 元/月.m2=1,461,18017,534,1602、其他經(jīng)營(yíng)收入5,00060,000合計(jì)：1,466,18017,594,160收 入 說(shuō) 明：1、商場(chǎng)管理費(fèi)收入 :預(yù)計(jì)管理公司按 28.00 元 /M 2 計(jì)收管理費(fèi) （按建筑面積計(jì)收 ）。每月管理費(fèi)收入52,185M 2 X28 元/M 2 = 1,461,180 元每年管理費(fèi)收入1,461,180 元/ 月 X12 月 / 年=17,

4、534,160 元/ 年2、其他經(jīng)營(yíng)收入 :預(yù)計(jì)管理處每月可獲得其他經(jīng)營(yíng)收入 ,如:有償服務(wù)類收費(fèi)約 :5,000 元/月每年可獲得其他經(jīng)營(yíng)收入:5,000 X12=60,000元/年3、合計(jì) :每月管理公司收入約 :1,461,180 元+5000 元=1,466,180 元 每年管理公司收入約 :17,534,160 元+60,000 元=17,594,160 元順德XX城市廣場(chǎng)支出預(yù)算方案（按100%入伙率計(jì)算）單位：RMB元項(xiàng)目第一年第二年年平均1 .薪金、津貼、福利及附加費(fèi)2,106,4532,186,8752,146,6642 .維修費(fèi)及保養(yǎng)費(fèi)2.1電梯系統(tǒng)2.1.1貨梯保養(yǎng)合同1

5、51,20075,6002.1.2貨梯維修費(fèi)20,00030,00025,0002.1.3扶梯保養(yǎng)合同460,800230,4002.1.4扶梯維修費(fèi)32,00035,20033,6002.2空調(diào)系統(tǒng)2.2.1空調(diào)主機(jī)保養(yǎng)合同120,00060,000222空調(diào)主機(jī)系統(tǒng)維修費(fèi)60,000150,000105,000223其它空調(diào)設(shè)備維修及備件100,000160,000130,0002.3電訊系統(tǒng)維修費(fèi)20,00050,00035,0002.4樓宇自控系統(tǒng)2.4.1監(jiān)控系統(tǒng)維修費(fèi)10,00030,00020,0002.5樓宇工程2.5.1公共通道地磚維修10,00015,00012,5002.

6、5.2木器維修及更換10,00011,00010,5002.5.3走廊天花更換10,00011,00010,5002.6給排水系統(tǒng)維修養(yǎng)護(hù)2.6.1管道及設(shè)備維修15,00016,50015,7502.6.2備件20,00020,00020,0002.7辦公設(shè)備2.7.1維修費(fèi)8,00012,00010,0002.8消防系統(tǒng)2.8.1濕式消防設(shè)備維修15,00016,50015,750282干式消防設(shè)備維修10,00080,00045,0002.9電器設(shè)備2.9.1高壓繼電保護(hù)費(fèi)用30,00033,00031,5002.9.2高壓維護(hù)費(fèi)15,00016,50015,7502.9.3 般電器維修

7、費(fèi)60,00066,00063,0002.9.4備件80,00050,00065,0002.10發(fā)電機(jī)系統(tǒng)2.10.1維修保養(yǎng)費(fèi)8,00020,00014,0002.10.2備件10,00010,00010,0002.11其他電器維修30,00050,00040,000小計(jì)573,0001,614,7001,093,8503 .公攤管理費(fèi)用3.1公共電費(fèi)（不計(jì)中央空調(diào)）6,014,1006,014,1006,014,1003.2中央空調(diào)費(fèi)4,585,2004,585,2004,585,2003.3水費(fèi)及排污費(fèi)218,991218,991218,9913.4保險(xiǎn)費(fèi)80,00080,00080,0

8、003.5節(jié)日裝飾36,00040,00038,0003.6園藝及植物40,00050,00045,0003.7清潔及滅蟲986,0001,064,8801,025,4403.8不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)60,00060,00060,000小計(jì)12,020,29112,113,17112,066,7314 .行政費(fèi)用4.1電話費(fèi)60,00060,00060,0004.2管理處租金0004.3辦公費(fèi)168,000168,000168,0004.4制服及洗滌140,000140,000140,0004.5核數(shù)及法律費(fèi)用15,00015,00015,000小計(jì)：383,000383,000383,0005 .經(jīng)理人

9、酬金720,000720,000720,0006 .稅項(xiàng)895,543895,543895,543小計(jì)：1,615,5431,615,5431,615,543總計(jì)：16,698,28717,913,28917,305,788122維修及保養(yǎng)21 電梯系統(tǒng)xx 城市廣場(chǎng)有貨梯 6 臺(tái)，商場(chǎng)用扶梯 14 臺(tái)。21 1 貨梯保養(yǎng)合同第一年為保養(yǎng)期，不用繳付保養(yǎng)費(fèi)，第二年每月保養(yǎng)費(fèi)約Y2,100,全年為Y 2,100 X 6 X 12 = Y 151,2002 1 2 貨梯維修費(fèi) 電梯公司提供的保養(yǎng)服務(wù)只包括一般維修所需的低值耗品 （例如雪油 等）并不包括易損件（例如指示燈泡、按鈕等）以及損壞的一的維

10、修費(fèi)。估計(jì)第一年之維修費(fèi)為：Y 20,000 ；第二年之維修費(fèi)約為Y 30,000 。2 1 3 扶梯保養(yǎng)合同第一年為保養(yǎng)期不用繳付保養(yǎng)費(fèi),第二年每臺(tái)扶梯每月保養(yǎng)費(fèi)約為Y 2, 743 ;全年為 Y 2,743 X 14 X 12 = Y 460,8002 1 4 扶梯維修費(fèi)第一年維修費(fèi)估計(jì)為丫 32 , 000 ;第二年維修費(fèi)按10%上調(diào) 約為 Y 35 , 200。2 2 空調(diào)系統(tǒng)221 空調(diào)主機(jī)保養(yǎng)合同 第一年由于仍處于保養(yǎng)期， 因此未須訂保養(yǎng)合同， 第二年須訂保養(yǎng)合 同，估計(jì)每年之保養(yǎng)費(fèi)為Y 120,000。22 2 空調(diào)主機(jī)系統(tǒng)維修費(fèi)此項(xiàng)費(fèi)用包括各易損件及易耗品（例如雪種、隔濾網(wǎng)、保

11、險(xiǎn)絲等） ， 以及一些因外力（如環(huán)境、其他空調(diào)設(shè)備所導(dǎo)致）引致的損壞維修， 估計(jì)第一年此費(fèi)用為Y 60,000 ;第二年設(shè)備折舊而損壞率提高，以及 物價(jià)上漲等因素，第二年維修費(fèi)估計(jì)須 150,000 。22 3 其它空調(diào)設(shè)備維修及備件此項(xiàng)費(fèi)用包括各外圍設(shè)備例如涼水塔、 各冷凍及冷卻水泵， 以及各公 共地方的盤管機(jī)， 鮮風(fēng)機(jī)等等的維修保養(yǎng)及備件費(fèi)用， 由于此類設(shè)備 總數(shù)量比較多，而各種類的活動(dòng)部件也多，相對(duì)損耗將亦比較大，估 計(jì)一年內(nèi)此類設(shè)備的維修費(fèi)約為Y 100,000 ;第二年因設(shè)備折舊，保 養(yǎng)期亦已過(guò)，因此估計(jì)將提高至Y 160,000。23 電訊系統(tǒng)維修xx 城市廣場(chǎng)電訊系統(tǒng)包括有程控電

12、話機(jī)、有線電視網(wǎng)絡(luò)、廣播系統(tǒng) 以及電腦網(wǎng)絡(luò)的收發(fā)系統(tǒng)， 由于第一年設(shè)備皆處于保修期內(nèi)， 因此維 修費(fèi)只包括一般易損易耗件的費(fèi)用， 估計(jì)須Y 20,000。第二年由于保 修期已過(guò)，須對(duì)各設(shè)備訂定保養(yǎng)合同，同時(shí)因設(shè)備折舊，所發(fā)生的問(wèn) 題亦將比較多，所以估計(jì)第二年維修費(fèi)（包括各保養(yǎng)合同）將上升至Y 50,000 。24 樓宇自控系統(tǒng)24 1 監(jiān)控系統(tǒng)維修費(fèi)由于第一年各設(shè)備仍處于保修期， 而且產(chǎn)品比較新， 所發(fā)生的問(wèn)題亦將比較少，因此估計(jì)第一年維修費(fèi)為Y 10,000，第二年因設(shè)備折舊， 而且保修期已過(guò)，須制定保養(yǎng)合同，因此估計(jì)第二年維修費(fèi)將增至Y 30,000 。25 樓宇工程25 1 公共通道地磚

13、維修大理石地磚及通道墻身易因踐踏及老化而脫落， 估計(jì)公共通道地磚一年的維修費(fèi)為Y 10,000 ;第二年因物價(jià)上升及舊損估計(jì)為Y 15,000 ;252 木器維修及更換 此項(xiàng)費(fèi)用包括各公共地方的木裝飾（木門框、木雕柱、梁等）及木門 （例如防火門、衛(wèi)生間木門）的維修及更換，由于公共地方的木器易 受碰撞而損壞，估計(jì)首年的木器維修及更換費(fèi)用約為Y 10,000 ;估計(jì) 第二年因價(jià)格因素會(huì)上升10%至Y 11,000。253 走廊、地毯及天花的更換 走廊、地毯及天花會(huì)因各項(xiàng)維修工程或人為破壞，估計(jì)走廊、地毯及 天花更換費(fèi)一年約須Y10,000 ;第二年估計(jì)會(huì)上升10%而增至Y 11,000 。26 給

14、排水系統(tǒng)維修26 1 管道及設(shè)備維修此項(xiàng)費(fèi)用包括各級(jí)排水設(shè)備（例如水泵、排污泵、水位開(kāi)頭廁具等） 及管道（包括管道及各種閥門）的維修費(fèi)，估計(jì)第一年約Y 15,000 ; 第二年因物價(jià)及舊損等因素上升 10%而增至Y 16,500。262 備件 此項(xiàng)費(fèi)用包括各給排水設(shè)備（例如水泵、排污泵、廁具）以及管道、 閥門等的備件， 由于給排水設(shè)備中大部分不受保修期保護(hù) （例如管道、 廁具、排水渠等皆不會(huì)受保修期保護(hù)） ，因此大部分備件均需于第一年購(gòu)買，估計(jì)須Y 20,000 ；第二年同樣約需丫 20,000。27 辦公室設(shè)備27 1 維修費(fèi) 此項(xiàng)費(fèi)用包括辦公室各設(shè)備（例如電腦、打印機(jī)、傳真機(jī)、復(fù)印機(jī)、 碎

15、紙機(jī)等）的維修及保養(yǎng)費(fèi)，估計(jì)首年需Y8,000,第二年將上升至Y 12,000 。2 8 消防系統(tǒng)281 濕式消防設(shè)備維修 此項(xiàng)費(fèi)用包括商場(chǎng)部分濕式消防系統(tǒng)（各消防水泵、管道、噴淋頭、 消防栓等）的維修保養(yǎng)費(fèi)，估計(jì)首年所需費(fèi)用為Y 15,000 ,第二上因 物價(jià)上升（估計(jì)10 %）而增至Y 16,500。282 干式消防設(shè)備維修 此項(xiàng)費(fèi)用包括了干式設(shè)備（煙感器、破壞報(bào)警器、消防卷閘、消防系 統(tǒng)控制主機(jī)等）第一年由于仍處于保修期內(nèi),而且設(shè)備比較新,問(wèn)題 也會(huì)比較少，故此估計(jì)第一年的維修費(fèi)只需Y 10,000 ,第二年保修期 已過(guò)，須訂定保養(yǎng)合同，因消防控制主機(jī)乃專利產(chǎn)品，而且需持有特 別許可證才

16、能進(jìn)行保修，故此保修合同收費(fèi)特高，估計(jì) xx 城市廣場(chǎng) 第二年的干式消防設(shè)備維修費(fèi)將為Y 80,000。29 電器設(shè)備29 1 高壓繼電保護(hù)按供電局的要求， 高壓電柜繼電保護(hù)、 變壓器、高壓電纜須年檢一次， 約需Y 30,000 ,第二年估計(jì)此項(xiàng)費(fèi)用上漲10 %增至Y 33,000。29 2 高壓維護(hù)費(fèi)此項(xiàng)費(fèi)用是供電局向 xx 城市廣場(chǎng)收取的供電維護(hù)費(fèi)用，此項(xiàng)收費(fèi)約 為Y 15,000 一年;第二年估計(jì)此項(xiàng)費(fèi)用上漲10%至16,500。29 3 一般電器維修費(fèi)此項(xiàng)支出反映 xx 城市廣場(chǎng)所有電器設(shè)備（包括公共部分的燈管、筒 燈、公共走廊照明所用的開(kāi)關(guān)及設(shè)備的電控部分例如商場(chǎng)部分空調(diào)開(kāi) 關(guān)、繼電

17、器、保險(xiǎn)絲等）之維修費(fèi)用。 由于電器設(shè)備的易耗件比較多， 估計(jì)此項(xiàng)費(fèi)用將為首年Y 60,000，第二年費(fèi)用將上升至Y 66,000。29 4 備件此項(xiàng)支出主要反映電器維修所必需的工具及備件， 估計(jì)電器備件支出 首年為Y 80,000，第二年估計(jì)上升至Y 50,000。2101 發(fā)電機(jī)系統(tǒng)211 1 維修保養(yǎng)費(fèi)此項(xiàng)費(fèi)用反映發(fā)電機(jī)系統(tǒng)的維修保養(yǎng)費(fèi)用， 由于第一年設(shè)備處于保修 期，而且比較新，所以維修費(fèi)不會(huì)太高，估計(jì)首年發(fā)電機(jī)維修保養(yǎng)費(fèi) 為Y 8,000,第二年由于保修期已過(guò)，須訂定保修合同，而且因設(shè)備 折舊而發(fā)生的損壞也比較多，因此估計(jì)第二年此項(xiàng)費(fèi)用將會(huì)增至Y 20,000 。2102 備件此項(xiàng)費(fèi)

18、用包括了發(fā)電機(jī)系統(tǒng)維修及試運(yùn)行時(shí)所須的工具、 備件及燃料 等，估計(jì)第一年支出為Y 10,000；估計(jì)第二年與第一年相同為Y 10,000 。211 其他電器維護(hù)此項(xiàng)包括配電箱、 公共管線和設(shè)備及配電系統(tǒng)的維護(hù)和保養(yǎng)費(fèi)用, 首年度預(yù)計(jì)為：Y 30 , 000 ;次年度因舊損等因素將上升至Y 50 , 000。3 公攤管理費(fèi)用電費(fèi)根據(jù) xx 城市廣場(chǎng)公共設(shè)施用電設(shè)備的用電估算, xx 城市廣場(chǎng)每年的能 源費(fèi)為。3. 1 公共電費(fèi)（不含中央空調(diào)電費(fèi) ） 6,014,100 元3. 2 中央空調(diào)費(fèi)4,585,200 元33 水費(fèi)+排污費(fèi) Y1.50/T 商場(chǎng)用水含公共衛(wèi)生間、商場(chǎng)空調(diào)、綠化、消防、清潔

19、及其他項(xiàng)目用水。參照本區(qū)同類商廈的情況估計(jì)xx城市廣場(chǎng)全年用水量約為145,994T , 而本區(qū)水費(fèi)為Y 1.50/T ,因此估計(jì)第一年水費(fèi)為145,994 XY 1.5=¥ 218,991 ;第二年同樣為Y 218,991 。3.4 保險(xiǎn)費(fèi)341 財(cái)產(chǎn)一切險(xiǎn)根據(jù) xx 城市廣場(chǎng)各項(xiàng)造價(jià)表，計(jì)劃購(gòu)買財(cái)產(chǎn)一切險(xiǎn)的總金額為¥100,000,000 元按美亞保險(xiǎn)公司所提供的費(fèi)率為 0.06% 計(jì)，第一年 的保費(fèi)¥ 60,000 ;第二年保費(fèi)與第一年相同。342 公眾責(zé)任險(xiǎn)參照順德區(qū)規(guī)模相似規(guī)模 xx 城市廣場(chǎng)建議投保之公眾責(zé)任險(xiǎn)之保額為¥ 10,000,000

20、 。按美亞保險(xiǎn)公司提供的費(fèi)率 0.20%計(jì)算，每年的保額為：¥ 10,000,000 X 0.20% = ¥ 20,000，第二年保費(fèi)同樣為¥ 20,000 。各項(xiàng)總計(jì)：第一年：¥ 80,000 第二年：¥ 80,0003 5 節(jié)日裝飾主要適用于國(guó)慶、 圣誕、元旦及新年等節(jié)日裝飾估計(jì)首年的費(fèi)用約為： ¥ 36,000 。第二年費(fèi)用上升為：¥ 40,000 。36 園藝及植物考慮到由統(tǒng)一承包商提供真花植物的租用服務(wù)， 估計(jì)首年的費(fèi)用約為 ¥ 40,000 ;第二年費(fèi)用上升為：¥ 50,000 。37 清潔及

21、滅蟲（1 ） xx 城市廣場(chǎng)開(kāi)荒清潔費(fèi)用估計(jì)約為¥ 50,000(2) xx城市廣場(chǎng)公共地方清潔費(fèi)用每月約為：Y 60 , 000全年費(fèi)用約為 Y 60,000 X12二 Y 720,000(3) 商場(chǎng)衛(wèi)生間皂液、消毒水等廁所用品每月約為Y8,000全年為 Y 8,000 X 12 = Y 96,000(4) 門前三包，垃圾清運(yùn)費(fèi)及除蟲等雜費(fèi)，每月均為Y10,000全年費(fèi)用為Y 10,000 X12 = ¥120,000四項(xiàng)合計(jì)，每年費(fèi)用為：Y 720,000 +¥ 96,000 +¥ 120,000 +¥50,000 =¥ 986

22、, 000第二年估計(jì)按上調(diào) 8計(jì)算約為¥ 1， 064,880 。3 8 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用此項(xiàng)費(fèi)用主要用于 xx 城市廣場(chǎng)不可預(yù)見(jiàn)或突發(fā)性事件的費(fèi)用，按每月¥ 5,000 提取。全年共計(jì)：¥ 5,000 X12 = ¥ 60,000 第二年相同，為：¥ 60,0004 行政費(fèi)用4 1 電話費(fèi)估計(jì)每月電話費(fèi)約為¥ 5,000，首年的電話費(fèi)約為：¥ 5,000 X12 =¥ 60,000 ；第二年同樣為：¥ 60,000 ；4.2 辦公室租金 (暫免租 )4 3 辦公費(fèi)根據(jù)以往經(jīng)驗(yàn)估計(jì)下列各項(xiàng)費(fèi)用約為：(1) 招聘廣告費(fèi)(按每月Y 1,000計(jì))：¥ 12,000(2) 業(yè)務(wù)接待費(fèi)(按每月¥ 5,000計(jì))：¥ 60,000(3) 家具及用具(按每月¥ 1,000 計(jì))