設(shè)施設(shè)備部管理方案

1、設(shè)施設(shè)備部管理方案設(shè)備設(shè)施部強(qiáng)電與暖通管理方案一、概述我們將力求從各個區(qū)域由接管開始， 對各項(xiàng)工作精細(xì)化、規(guī)范化 管理，為公司品牌建設(shè)和延續(xù)打下堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。我們將以最大限度的為 客戶物業(yè)服務(wù)支持為己任，加強(qiáng)品質(zhì)監(jiān)控，用良好的管理與真誠的服 務(wù)，合理解決微利潤與高標(biāo)準(zhǔn)之間的矛盾， 爭取做到兼顧的同時，達(dá) 成公司的社會效益、經(jīng)濟(jì)效益的雙贏。另一方面著手現(xiàn)在、放眼將來。 不僅僅把接管項(xiàng)目作為我們設(shè)施設(shè)備部服務(wù)規(guī)范化、精細(xì)化的重要開始，更看重的是將來更深層次、更長遠(yuǎn)、更廣泛的品質(zhì)提升。我們殷 切的希望通過我們的不斷溝通與攜手努力， 共同來打造和維護(hù)公司品 牌，樹立公司形象。希望能夠依托公司良好的品牌優(yōu)勢

2、和社會影響力， 使我公司品牌能夠得到提升和發(fā)展。二、設(shè)備設(shè)施部內(nèi)部統(tǒng)籌管理1內(nèi)部管理1）負(fù)責(zé)工程設(shè)備及人員的管轄和調(diào)配， 培養(yǎng)、鞏固骨干隊(duì)伍，切實(shí) 保障設(shè)施設(shè)備的安全運(yùn)行與完好；2）深入現(xiàn)場，掌握人員和設(shè)備狀況；3）定期對員工進(jìn)行培訓(xùn)，提高專業(yè)技術(shù)水平；4）制訂并完善崗位職責(zé)、工作程序與標(biāo)準(zhǔn)及規(guī)章制度，并督導(dǎo)實(shí) 施；5）制訂部門工作計(jì)劃；6）主持召開班級別以上部門工作會議， 落實(shí)層級管理，責(zé)任到人的管理模式；7）每月總結(jié)工程維修質(zhì)量，分析原因，落實(shí)解決措施；8）審核部門報(bào)表、請示和報(bào)告；并做出評9）制定工作計(jì)劃，對部門基層管理員工作質(zhì)量進(jìn)行檢查, 估；10）整理上報(bào)部門合理化建議；11）處理下

3、級上報(bào)的各類問題；12）處理突發(fā)事件；13）組織本部門評優(yōu)活動。2、協(xié)作其它部門（1）協(xié)助物管部做好安全防范及跟蹤落實(shí)工作；（2）協(xié)作綜合管理部做好人員培訓(xùn)、員工生活工作；（3）協(xié)調(diào)外部門對設(shè)施設(shè)備部提出的其他工作要求。3、對客戶服務(wù)管理（1）及時處理客戶提出的問題；（2）處理突發(fā)事件。4、自我管理（1）根據(jù)公司要求制定學(xué)習(xí)計(jì)劃；（2）按照計(jì)劃和實(shí)際工作要求參加公司組織的相關(guān)培訓(xùn)；（3）聽取各層級管理方面意見，并逐條落實(shí)；（4）定期自我總結(jié)，總結(jié)管理中的不足。三、督促和落實(shí)部門內(nèi)部管理計(jì)劃1、部門班以上級別工作例會（1）主持部門工作例會；（2）傳達(dá)公司會議精神；（3）公布內(nèi)部自查中存在的問題，

4、表揚(yáng)好人好事，做到獎罰分明2、學(xué)習(xí)與研究（1）每天利用部門例會時間學(xué)習(xí)公司文化；（2）組織人員研究解決工作中存在的疑難問題；3、督促基層管理人員培訓(xùn)部門員工（1）督促部門班組長或?qū)I(yè)技術(shù)人員有對部門員工進(jìn)行培訓(xùn)的職 責(zé)；（2）對部門員工進(jìn)行專業(yè)培訓(xùn)；提升員工的服務(wù)意識，調(diào)動員工的 積極性，培養(yǎng)自豪感和凝聚力。職業(yè)道德規(guī)范和日常用語規(guī)范培訓(xùn) 員工通過訓(xùn)練有素的言行舉止，共同塑造恒益公司的公眾形象。（3）培訓(xùn)重點(diǎn)立足研究業(yè)務(wù)，提高專業(yè)技術(shù)水平，力求一專多能， 加強(qiáng)管理，培強(qiáng)責(zé)任感，提高發(fā)現(xiàn)問和解決問題的能力；（4）培訓(xùn)做到結(jié)合實(shí)際工作中存在的問題，分析事故發(fā)生的原因， 總結(jié)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)；4、檢查與評估

5、（1）檢查工作，定期做出評估；（2）檢查工作表格的填寫情況；（3）檢查員工對公司企業(yè)文化學(xué)習(xí)情況；（4）對重要設(shè)備、機(jī)房每天至少巡視一次。5、溝通會（1）每周組織一次例會，總結(jié)本周工作，針對存在的問題，提出解 決方案，并布置下周工作；（2）每周組織一次“員工溝通會”，了解員工思想狀態(tài)、探討工作中 的不足，發(fā)揮員工的創(chuàng)造性，鼓勵員工提供合理化建議，對上級管理 人員的評估、個人具體問題；（3）及時通報(bào)溝通會內(nèi)容；6、專題總結(jié)會（1）對重復(fù)發(fā)生的同類問題找出發(fā)生原因，并拿出整改措施；（2）追究相關(guān)人員的責(zé)任；7、“創(chuàng)新、合理化建議”制度的落實(shí)（1）收集合理化建議，審核建議匯總表；（2）審批后組織實(shí)施

6、創(chuàng)新合理化建議；8設(shè)備安全運(yùn)行工作（1）制訂設(shè)備安全運(yùn)行責(zé)任制；（2）督導(dǎo)基層管理人員對重點(diǎn)設(shè)備進(jìn)行不定期的抽查檢查工作。四、與其他部門協(xié)作1、配合公司其它部門工作積極做好與公司其它部門的溝通，做好配電、供水、強(qiáng)電維修工作。2、質(zhì)量跟蹤現(xiàn)場跟蹤重大質(zhì)量問題，查明原因，提出解決措施。3、與行政部采購管理負(fù)責(zé)人協(xié)調(diào)(1) 保證各類備品備件的及時供應(yīng)；(2) 做好設(shè)備零配件的管理。4、與其他部門協(xié)作(1) 與相關(guān)部門協(xié)調(diào)，做好設(shè)備維修、改造工作；(2) 做好使用設(shè)備部門的技術(shù)操作培訓(xùn)。五、對客戶服務(wù)管理1、閱讀報(bào)表(1) 閱讀當(dāng)日工作日志，檢查v設(shè)備巡查表，掌握設(shè)備運(yùn)行情況;(2) 閱讀當(dāng)日v設(shè)備維

7、修登記表，掌握設(shè)備維修情況。2、現(xiàn)場督導(dǎo)(1) 親臨現(xiàn)場指導(dǎo)，及時解決協(xié)調(diào)問題；(2) 對督導(dǎo)過程中遇到的問題及時進(jìn)行補(bǔ)救。3、處理客戶投訴或突發(fā)事件(1) 出現(xiàn)客戶投訴或突發(fā)事件，第一時間趕赴現(xiàn)場，查找原因；(2) 協(xié)調(diào)相關(guān)部門及時處理解決，關(guān)系到對客戶服務(wù)的要賠禮道歉， 升級服務(wù)；(3) 若屬人為原因造成，查找責(zé)任人，將落實(shí)情況匯總及時拿出處 理意見。六、自我管理：月度總結(jié)進(jìn)行月度工作總結(jié)，必須包括本月工作進(jìn)展、存在問題及原因、擬采取的解決方法；進(jìn)行個人總結(jié)，找出個人自身不足，言明下月努力方 向。七、區(qū)內(nèi)各軟硬件設(shè)備設(shè)施維護(hù)巡查計(jì)劃和規(guī)范要求1. 設(shè)備機(jī)房1) 每月清潔 1次，室內(nèi)無雜物。

8、2) 在明顯易取位置配備消防器材，每月檢查1次消防器材,確保完好有效。3) 設(shè)施設(shè)備標(biāo)志、標(biāo)牌齊全。4) 在顯著位置張貼或懸掛相關(guān)制度、證書。5) 交接班記錄、工作日志等齊全、完整。2.1 供水設(shè)施1每月檢修水泵一次，每天每班次巡視生活水泵房不少于2次。2生活水池(水箱)每年消毒次數(shù)不少于2次；并有消毒處理記錄;3機(jī)房需人走上鎖。2.2排水系統(tǒng)1 排水設(shè)施每月對排水系統(tǒng)進(jìn)行檢查，組織清理、疏通，確保暢通。每次降雨前 后及過程中對主要排水口、管井進(jìn)行檢查。2 污水泵汛期每日巡視 2次，平時每日巡視1次，檢查設(shè)備運(yùn)行狀態(tài)；每周進(jìn)行 1次手動啟動測試；每季度養(yǎng)護(hù)1次。2.3 消防泵房1.每日檢查水泵

9、控制柜的指示燈指示、觀察停泵時水泵壓力表指示。在正常 情況下，生活水泵、消火栓泵、噴淋泵、潛水泵的選擇開關(guān)應(yīng)置于“自動”位置2. 消火栓泵、噴淋泵每月應(yīng)手動點(diǎn)動操作一次，確保消防泵在緊急 狀態(tài)下的正常使用。3. 維修人員每周對泵房地面和設(shè)備外表進(jìn)行一次清潔。4. 按照水泵維護(hù)保養(yǎng)規(guī)程定期對水泵進(jìn)行維護(hù)保養(yǎng)，并作好相關(guān)工 作記錄。5保證水泵房的通風(fēng)、照明設(shè)施完好。6.未經(jīng)部門負(fù)責(zé)人許可，非工作人員不得入內(nèi)，離開鎖門。因工作 原因必須進(jìn)入機(jī)房的人員，當(dāng)值人員必須詳細(xì)記錄在 機(jī)房外來人員 登記表上。2.4 照明和電氣設(shè)備1 樓內(nèi)照明每班巡視 1次，一般故障 8小時內(nèi)修復(fù)；復(fù)雜故障 1日 內(nèi)修復(fù)。2

10、樓外照明每日巡視 1次，一般故障 12小時內(nèi)修復(fù)；復(fù)雜故障 3日內(nèi) 修復(fù)；每 2周調(diào)整1次時間控制器。3 應(yīng)急照明每日巡視 1次，發(fā)現(xiàn)故障，即時修復(fù)。2.5 變配電系統(tǒng)1每日巡視檢查設(shè)備房設(shè)施設(shè)備，并填寫運(yùn)行記錄；2每月檢查緊固系統(tǒng)接線端子，保證接觸良好；3 雷雨季節(jié)來臨前檢查系統(tǒng)防雷接地情況；2.6 園林景觀水系統(tǒng)1開啟景觀水前檢查系統(tǒng)管網(wǎng)及控制部件；每季度進(jìn)行防滲漏和 防漏電檢查，保證用電安全。2使用期間每周巡查1次噴水池、水泵及其附屬設(shè)施。3每年進(jìn)行一次系統(tǒng)設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)檢修，管道閥門油漆。4設(shè)置必要的安全警示標(biāo)志。2.7 冷水機(jī)組的維護(hù)保養(yǎng)正常運(yùn)行中的維護(hù)保養(yǎng)及檢查（1）檢查壓縮機(jī)冷凍油

11、的油壓及油量（2）系統(tǒng)探漏（制冷劑），發(fā)現(xiàn)漏點(diǎn)及時處理（3）檢查有無不正常的聲響、震動及高溫（4）檢查冷凝器及冷卻器的溫度、壓力（5）檢查各種閥門是否正常（6）檢查冷水機(jī)進(jìn)出水的溫度及壓力（7）檢查主電路上接線端子并有無松動壓實(shí)（8）檢查電氣控制部分有無異常；檢查各儀表、控制器的工作狀 態(tài)（9）檢查機(jī)組潤滑系統(tǒng)機(jī)油是否充足（10）檢查制冷設(shè)備安全保護(hù)裝置整定值（11）檢查并收緊電路上的各電線接點(diǎn)（12）檢查制冷系統(tǒng)內(nèi)是否存在空氣，如有則應(yīng)排放空氣電氣控制部分維護(hù)保養(yǎng)（1）對中間繼電器、信號繼電器做模擬實(shí)驗(yàn)，檢查二者的動作是否可靠，輸出的信號是否正常，否則應(yīng)更換同型號的中間繼電器、 信 號繼電器

12、；（2）PC中央處理器、印刷線路板如出現(xiàn)問題，則申請外委維修2.8水循環(huán)管道部分的維護(hù)保養(yǎng)水泵維修保養(yǎng)（1）轉(zhuǎn)動水泵軸，觀察是否有阻滯、碰撞、卡住現(xiàn)象，如是軸承 問題則對軸承加注潤滑油或更換軸承；如是水泵葉輪問題則應(yīng)拆修水 泵；（2）檢查盤根處是否漏水成線，如是則應(yīng)調(diào)整盤根。節(jié)制閥與調(diào)節(jié)閥的維修保養(yǎng)（1）檢查是否泄漏，如是則應(yīng)調(diào)整填料；（2）檢查閥門開閉是否靈活，如阻力較大則應(yīng)對閥桿加注潤滑油；（3）如閥門破裂或開閉失效，則應(yīng)更換同規(guī)格閥門；（4）檢查法蘭連結(jié)處是否滲漏，如是則應(yīng)拆換密封膠墊。整個循環(huán)水系統(tǒng)檢查及保養(yǎng)（1）檢查彈性聯(lián)軸器有無損壞，如損壞則應(yīng)更換彈性橡膠墊。（2）清洗水泵過濾網(wǎng)。

13、（3）擰緊水泵機(jī)組所有緊固螺栓。（4）清洗水泵機(jī)組外殼，如脫漆或銹蝕嚴(yán)重，則應(yīng)重新油漆一遍。（5）檢查冷凍水管路、送冷風(fēng)管路、風(fēng)機(jī)盤管路處是否有大量的凝結(jié)水或保溫層已破損，如是則應(yīng)維修或更換保溫層。284電動機(jī)維修保養(yǎng)(1) 用500V搖表檢測電動機(jī)線圈絕緣電阻是否在0.5MQ ,以上, 否則應(yīng)進(jìn)行干燥處理或修復(fù)；(2) 檢查電動機(jī)軸承有無阻滯現(xiàn)象，如有則應(yīng)加潤滑油，如加潤 滑油后仍不行則應(yīng)更換同型號規(guī)格的軸承；(3) 檢查電動機(jī)風(fēng)葉有無擦殼現(xiàn)象，如有則應(yīng)修整處理。2.9冷卻塔部分的維護(hù)保養(yǎng)電機(jī)部分維護(hù)保養(yǎng)(1) 用500V搖表檢測電機(jī)絕緣電阻應(yīng)不低于 0.5MQ,否則應(yīng)干燥 處理電機(jī)線圈，干

14、燥處理后仍達(dá)不到 0.5M Q以上時則應(yīng)拆修電機(jī)線 圈。(2) 檢查電機(jī)、風(fēng)扇是否轉(zhuǎn)動靈活，如有阻滯現(xiàn)象則應(yīng)加注潤滑 油；如有異常磨擦聲則應(yīng)更換同型號規(guī)格的軸承a) 檢查皮帶是否開裂或磨損嚴(yán)重，如是則應(yīng)更換同規(guī)格皮帶；b) 檢查皮帶是否太松，如是則應(yīng)調(diào)整；檢查皮帶輪與軸配合是 否松動，如是則應(yīng)整修整體檢查(1) 檢查布水器是否布水均勻，否則應(yīng)清潔管道及噴嘴(2) 清洗冷卻塔(包括填料、集水槽)，清潔風(fēng)扇風(fēng)葉(3) 檢查補(bǔ)水浮球閥是否動作可靠，否則應(yīng)修復(fù)(4) 擰緊所有緊固件(5) 清潔整個冷卻塔外表2.10末端風(fēng)柜部分的維護(hù)保養(yǎng)(1) 清潔風(fēng)機(jī)盤管外殼、冷凝水盤及暢通冷凝水管(2) 清洗進(jìn)回風(fēng)

15、初效空氣過濾網(wǎng)，排除盤管內(nèi)的空氣(3) 檢查風(fēng)機(jī)是否轉(zhuǎn)動靈活、皮帶松緊度。如有阻滯現(xiàn)象或皮帶 過松，則應(yīng)加注潤滑油和調(diào)整電機(jī)距離。如有異常摩擦響聲則應(yīng)更換 風(fēng)機(jī)軸承。(4) 用500V搖表檢測風(fēng)機(jī)電機(jī)線圈，絕緣電阻應(yīng)不低于0.5 MQ , 否則應(yīng)整修處理。檢查電容有無變形、鼓脹或開裂，如是則應(yīng)更換同 規(guī)格電容；檢查各接線頭是否牢固，是否有過熱痕跡，如是則作相應(yīng) 整修(5) 清潔風(fēng)機(jī)風(fēng)葉、盤管、積水盤上的污物(6) 擰緊所有緊固件2.11所有控制柜的維護(hù)保養(yǎng)交流接觸器維修保養(yǎng)(1) 清除滅弧罩內(nèi)的碳化物和金屬顆粒；(2) 清除觸頭表面及四周的污物(但不要修鋰觸頭)，如觸頭燒蝕 嚴(yán)重則應(yīng)更換同規(guī)格

16、交流接觸器；(3) 清潔鐵芯上的灰塵及臟物；(4) 擰緊所有緊固螺栓熱繼電器維修保養(yǎng)(1)檢查熱繼電器的導(dǎo)線接頭處有無過熱或燒傷痕跡，如有則應(yīng)整修處理，處理后達(dá)不到要求的應(yīng)更換；(2)檢查熱繼電器上的絕緣蓋板是否完整，如損壞則應(yīng)更換自動空氣開關(guān)維修保養(yǎng)(1) 用500V搖表測量絕緣電阻應(yīng)不低于 0.5MQ,否則應(yīng)烘干處 理；(2) 清除滅弧罩內(nèi)的碳化物或金屬顆粒， 如滅弧罩損壞則應(yīng)更換；(3) 清除觸頭表面上的小金屬顆粒(不要修鋰)信號燈指示儀表維修保養(yǎng)(1) 檢查各信號燈是否正常，如不亮則應(yīng)更換同規(guī)格的小燈泡；(2) 檢查各指示儀表指示是否正確，如偏差較大則應(yīng)作適當(dāng)調(diào)整， 調(diào)整后偏差仍較大應(yīng)更換。其他項(xiàng)(1) 清潔控制柜內(nèi)外的灰塵、臟物(2) 檢查、緊固所有接線頭，對