開(kāi)發(fā)項(xiàng)目前期流程

1、第一篇 開(kāi)發(fā)前期的工作一、確定投資建設(shè)工程項(xiàng)目對(duì)項(xiàng)目從前期開(kāi)發(fā)角度入手， 進(jìn)行合理分析和有效測(cè)算， 為公司決策提供重要依 據(jù)。二、建設(shè)項(xiàng)目用地計(jì)劃辦理1. 所需資料a. 地形圖（劃示用地范圍，標(biāo)明大約面積）b. 與地塊出讓單位簽署的用地協(xié)議2. 辦理程序a. 備齊資料b. 到地塊所在地土地部門(mén)辦理三、建設(shè)工程項(xiàng)目建議書(shū)的編制與報(bào)批1. 編制及所需資料a. 開(kāi)發(fā)單位營(yíng)業(yè)執(zhí)照b. 開(kāi)發(fā)資質(zhì)證書(shū)c 用地計(jì)劃審核意見(jiàn)d. 建筑設(shè)計(jì)方案（總平面圖等）e. 其他相關(guān)資料2. 報(bào)批程序與報(bào)批資料a. 將所需資料備齊送至投資咨詢公司，委托其編制項(xiàng)目建議書(shū)b. 準(zhǔn)備關(guān)于項(xiàng)目建議書(shū)報(bào)批申請(qǐng)報(bào)告c. 將項(xiàng)目建議書(shū)與

2、申請(qǐng)報(bào)告送計(jì)委報(bào)批注：投資 3000 萬(wàn)元以下項(xiàng)目由區(qū)計(jì)委立項(xiàng)； 超過(guò) 3000萬(wàn)元以下項(xiàng)目由區(qū)計(jì)委轉(zhuǎn) 報(bào)有關(guān)部門(mén)審批四A、建設(shè)工程項(xiàng)目選址意見(jiàn)申辦1. 所需資料a. 批準(zhǔn)的項(xiàng)目建議書(shū)或其他計(jì)劃文件（復(fù)印件一份）b. 地形圖（均應(yīng)劃示用地范圍） 4 份c. 土地權(quán)屬證（復(fù)印件 1 份）d. 聯(lián)建協(xié)議書(shū)（復(fù)印件 1 份）e. 選址論證f. 上海市建設(shè)項(xiàng)目選址意見(jiàn)書(shū)申請(qǐng)表（到區(qū)規(guī)劃局領(lǐng)取）2. 申辦程序a. 準(zhǔn)備數(shù)份項(xiàng)目建議書(shū)批復(fù)及數(shù)份地形圖b. 將上述資料分送有關(guān)部門(mén)簽署選址意見(jiàn)并加蓋公章c. 將有關(guān)部門(mén)的意見(jiàn)備齊，同時(shí)備齊（ 1）項(xiàng)所有資料，送區(qū)規(guī)劃局規(guī)劃科辦理 四B、建設(shè)用地規(guī)劃許可證申辦1

3、. 所需資料a. 建設(shè)工程的計(jì)劃批準(zhǔn)文件（批準(zhǔn)的項(xiàng)目建議書(shū)或其他計(jì)劃文件）（復(fù)印件一份）b. 地形圖（均應(yīng)劃示用地范圍） 6 份 （其中一份應(yīng)有消防、環(huán)保、交通、防疫、 水利等部門(mén)選址意見(jiàn)及公章）c. 國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同文件及副圖（ 1 份）d. 上海市建設(shè)項(xiàng)目選址意見(jiàn)書(shū)申請(qǐng)表（到區(qū)規(guī)劃局領(lǐng)?。〆. 申請(qǐng)報(bào)告（紅頭文件）f. 其他需說(shuō)明的圖紙或文件2. 申辦程序a. 備齊上述所有資料b. 送區(qū)規(guī)劃局規(guī)劃科辦理五、建設(shè)工程項(xiàng)目地名報(bào)批1. 所需資料a. 項(xiàng)目批文（批準(zhǔn)的項(xiàng)目建議書(shū)或其他計(jì)劃文件）（復(fù)印件一份）b. 地形圖（均應(yīng)劃示用地2份c. 總平面圖（ 3 份）d. 建設(shè)用地規(guī)劃許可證及批

4、文e. 申請(qǐng)報(bào)告（紅頭文件）f. 其他需說(shuō)明的圖紙或文件2. 申辦程序a. 備齊上述所有資料及 1500 元支票b. 送區(qū)地名辦辦理六、建設(shè)工程項(xiàng)目報(bào)建1. 所需資料a. 上海市建設(shè)工程報(bào)建表（到市報(bào)建處領(lǐng)取）b. 企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照及有關(guān)證明原件和復(fù)印件c. 項(xiàng)目建議書(shū)批文原件及復(fù)印件d. 銀行出具的建設(shè)資金落實(shí)證明（驗(yàn)資報(bào)告）e. 上海市建設(shè)單位工程技術(shù)人員和管理人員核定申報(bào)表（到市報(bào)建處領(lǐng)?。ゝ. 專業(yè)技術(shù)人員和管理人員技術(shù)職稱證書(shū)原件及復(fù)印件g. 住宅項(xiàng)目配套建設(shè)審核申請(qǐng)表h. 住宅新開(kāi)工審核通知單七、工程項(xiàng)目設(shè)計(jì)招標(biāo)辦理1. 所需資料a. 報(bào)建工程項(xiàng)目 IC 卡b. 上海市建設(shè)工程設(shè)計(jì)

5、招標(biāo)項(xiàng)目登記表c. 上海市建設(shè)工程設(shè)計(jì)招標(biāo)文件報(bào)批表（到市招標(biāo)辦領(lǐng)?。ヾ. 上海市建設(shè)工程設(shè)計(jì)評(píng)標(biāo)小組報(bào)批表（到市招標(biāo)辦領(lǐng)取）e. 工程設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)f. 建設(shè)用地規(guī)劃許可證g. 工程項(xiàng)目選址意見(jiàn)批文2. 辦理程序a. 備齊上述資料b. 到市設(shè)計(jì)招標(biāo)辦辦理八、設(shè)計(jì)方案評(píng)標(biāo)會(huì)召開(kāi)及設(shè)計(jì)單位中標(biāo)辦理1. 所需資料a. 項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、項(xiàng)目選址意見(jiàn)書(shū)、設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)、項(xiàng)目建 議書(shū)批文等若干份b. 會(huì)議通知書(shū)2. 辦理程序a. 備齊上述資料b. 提前三天分送各評(píng)委c. 到市招標(biāo)辦召開(kāi)評(píng)標(biāo)會(huì)（會(huì)務(wù)費(fèi) 300 元）中標(biāo)辦理a.設(shè)計(jì)方案評(píng)標(biāo)會(huì)會(huì)議紀(jì)要b.評(píng)委評(píng)標(biāo)意見(jiàn)書(shū)九、建設(shè)工程規(guī)劃設(shè)計(jì)要求申辦1

6、. 所需資料a. 上海市建設(shè)工程規(guī)劃設(shè)計(jì)要求申請(qǐng)表（到區(qū)規(guī)劃局領(lǐng)?。?1份b. 計(jì)劃批準(zhǔn)文件 1 份c. 土地使用權(quán)屬證件 1 份d. 房屋權(quán)屬證 1 份e. 危房鑒定報(bào)告f. 地形圖（劃示用地范圍） 2 份辦理程序 a. 備齊上述資料 b. 送區(qū)規(guī)劃局規(guī)劃科辦理 十、工程項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案深化、修改 根據(jù)規(guī)劃局批文要求修改設(shè)計(jì)方案十一、設(shè)計(jì)方案審定會(huì)召開(kāi)1. 所需資料a. 設(shè)計(jì)方案文本 12 份b. 項(xiàng)目建議書(shū)批文，建設(shè)用地規(guī)劃許可證及批文，區(qū)府土文件 若干份c. 請(qǐng)柬2. 申辦程序a. 備齊上述資料b. 分送至計(jì)委、規(guī)劃局、防疫站、環(huán)保局、消防處、住宅局、園林局等部門(mén)c. 召開(kāi)方案審定會(huì) 十二、

7、設(shè)計(jì)方案送審報(bào)批1. 所需資料a. 選址意見(jiàn)書(shū)b. 規(guī)劃設(shè)計(jì)要求通知單c. 地形圖（劃示用地范圍）d. 設(shè)計(jì)方案 2 份e. 地名批文f. 項(xiàng)目建議書(shū)批文辦理程序 a. 備齊上述資料 b. 到區(qū)規(guī)劃局規(guī)劃科辦理 十三、可行性研究報(bào)告編制與報(bào)批1. 所需資料a. 用地計(jì)劃審核意見(jiàn)書(shū)b. 項(xiàng)目建議書(shū)批文c. 用地計(jì)劃許可證及批文d. 區(qū)府土文件e. 營(yíng)業(yè)執(zhí)照f(shuō). 開(kāi)發(fā)資質(zhì)證書(shū)g. 住宅項(xiàng)目配套條件審核申請(qǐng)表h. 資本金出資承諾書(shū)i. 設(shè)計(jì)方案文本j. 其他相關(guān)文件2. 辦理程序a. 備齊上述資料b. 送投資咨詢公司編制并準(zhǔn)備一份可行性研究報(bào)告申請(qǐng)報(bào)批文件（紅頭文件）c. 送計(jì)委報(bào)批十四、擴(kuò)大初步計(jì)

8、劃根據(jù)方案審定會(huì)各職能部門(mén)方案會(huì)審意見(jiàn)進(jìn)行擴(kuò)初設(shè)計(jì)十五、擴(kuò)初會(huì)召開(kāi)1. 所需資料a. 擴(kuò)初設(shè)計(jì)文本若干份b. 請(qǐng)柬2. 申辦程序a. 備齊上述資料b. 分送至計(jì)委、規(guī)劃局、防疫局、環(huán)保局、消防處、住宅局、園林局 （交通、環(huán) 衛(wèi)、自來(lái)水公司、煤氣公司、供電局、電話、有線電視）等部門(mén)c. 召開(kāi)擴(kuò)初會(huì)議十六、擴(kuò)初意見(jiàn)征詢及擴(kuò)初批復(fù)1. 所需資料a 擴(kuò)初會(huì)議紀(jì)要b. 根據(jù)擴(kuò)初意見(jiàn)修改后的總平面圖及擴(kuò)初文本c. 關(guān)于要求報(bào)批擴(kuò)初的申請(qǐng)報(bào)告 （紅頭文件） 由各職能部門(mén)簽署征詢意見(jiàn)的總平 面圖2. 申辦程序a. 備齊上述資料b. 分送至計(jì)委、規(guī)劃局、防疫局、環(huán)保局、消防處、住宅局、園林局等部門(mén)征詢 意見(jiàn)c.

9、 送規(guī)劃局規(guī)劃科報(bào)批十七、住宅項(xiàng)目配套條件審核報(bào)批1. 所需資料a. 住宅項(xiàng)目配套建設(shè)條件審核報(bào)批（住宅局領(lǐng)取）b. 項(xiàng)目建議書(shū)或可行性報(bào)告研究報(bào)告批文c. 地形圖和管線圖（劃示用地范圍）d. 總平面圖若干份e. 建設(shè)用地規(guī)劃許可證及批文f. 其他相關(guān)資料2. 申辦程序a. 備齊上述資料b. 送住宅局總師室辦理 十八、勘察招投標(biāo)與勘察單位的中標(biāo)辦理1. 所需資料a. 上海市建設(shè)工程勘察招投項(xiàng)目登記表b. 上海市建設(shè)工程勘察招投文件報(bào)批表（到市招標(biāo)辦領(lǐng)取）c. 上海市建設(shè)工程勘察評(píng)標(biāo)小組報(bào)批表（到市招標(biāo)辦領(lǐng)?。ヾ. 設(shè)計(jì)中標(biāo)通知書(shū)2. 申辦程序a. 備齊上述資料b. 到市勘察招標(biāo)辦辦理 十九、建

10、設(shè)用地批準(zhǔn)書(shū)申辦1. 所需資料a. 上海市建設(shè)用地批準(zhǔn)書(shū)申請(qǐng)表（到區(qū)土地局領(lǐng)?。榻o那些欲進(jìn)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的公司對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程有一個(gè)初步的了解，現(xiàn)將房地產(chǎn)工程項(xiàng)目的行政審批辦理流程簡(jiǎn)要說(shuō)明如下。一個(gè)完整的房地產(chǎn)項(xiàng)目從開(kāi)始到竣工, 大致可以分以下三大部分。第一部分 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的準(zhǔn)備工作在報(bào)行政機(jī)關(guān)審批之前，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司應(yīng)辦理好土地出讓手續(xù)，委托有資質(zhì)的勘察設(shè)計(jì)院對(duì)待建項(xiàng)目進(jìn) 行研究并制作報(bào)告書(shū) , 應(yīng)附有詳細(xì)的規(guī)劃設(shè)計(jì)參數(shù)和效果圖，并落實(shí)足夠的開(kāi)發(fā)資金。第二部分 行政審批部分根據(jù)我國(guó)當(dāng)前法律、法規(guī)、規(guī)章，房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的行政許可程序一般共分六個(gè)階段：1）選址定點(diǎn)；2）規(guī)劃總圖審查及確定

11、規(guī)劃設(shè)計(jì)條件；3）初步設(shè)計(jì)及施工圖審查；4）規(guī)劃報(bào)建圖審查； 5）施工報(bào)建；6）建設(shè)工程竣工綜合驗(yàn)收備案一、選址定點(diǎn)階段。此階段一般辦理以下事項(xiàng)：1、計(jì)委審查可行性研究報(bào)告和進(jìn)行項(xiàng)目立項(xiàng)。2、國(guó)土資源局進(jìn)行土地利用總體規(guī)劃和土地供應(yīng)方式的審查。3、建委辦理投資開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)條件意見(jiàn)書(shū)。4、環(huán)保局辦理生產(chǎn)性項(xiàng)目環(huán)保意見(jiàn)書(shū)（表）。5、文化局、地震局、園林局、水利局對(duì)建設(shè)工程相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進(jìn)行審查。6、規(guī)劃部門(mén)辦理項(xiàng)目選址意見(jiàn)書(shū)。二、規(guī)劃總圖審查及確定規(guī)劃設(shè)計(jì)條件階段，此階段辦理以下一般事項(xiàng)：1、人防辦進(jìn)行人防工程建設(shè)布局審查。2、國(guó)土資源局辦理土地預(yù)審。3、公安消防支隊(duì)、公安交警支隊(duì)、教育局、水

12、利局、城管局、環(huán)保局、園林局、文化局對(duì)建設(shè)工程相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進(jìn)行審查。4、規(guī)劃部門(mén)對(duì)規(guī)劃總圖進(jìn)行評(píng)審，核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證。5、規(guī)劃部門(mén)確定建設(shè)工程規(guī)劃設(shè)計(jì)條件。三、初步設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)審查，此階段辦理以下一般事項(xiàng)：1、規(guī)劃部門(mén)對(duì)初步設(shè)計(jì)的規(guī)劃要求進(jìn)行審查。2、公安消防支隊(duì)對(duì)初步設(shè)計(jì)的消防設(shè)計(jì)進(jìn)行審查。3、公安局交警支隊(duì)對(duì)初步設(shè)計(jì)的交通條件進(jìn)行審查。4、人防辦對(duì)初步設(shè)計(jì)的人防設(shè)計(jì)進(jìn)行審查。5、國(guó)土資源局進(jìn)行用地預(yù)審。6、市政部門(mén)、環(huán)保局、衛(wèi)生局、地震局等相關(guān)部門(mén)對(duì)初步設(shè)計(jì)的相關(guān)專業(yè)內(nèi)容進(jìn)行審查。7、建委制發(fā)初步設(shè)計(jì)批復(fù)，并對(duì)落實(shí)初步設(shè)計(jì)批準(zhǔn)文件的要求進(jìn)行審查。8、建委對(duì)施工圖設(shè)計(jì)文件進(jìn)行

13、政策性審查，根據(jù)業(yè)主單位意見(jiàn)，核發(fā)技術(shù)性審查委托通知單。9、建委根據(jù)施工圖設(shè)計(jì)文件審查機(jī)構(gòu)發(fā)出的建設(shè)工程施工圖設(shè)計(jì)文件審查報(bào)告，發(fā)放建設(shè)工程施工 圖設(shè)計(jì)文件審查批準(zhǔn)書(shū)。四、規(guī)劃報(bào)建圖審查階段，此階段辦理以下一般事項(xiàng)：1、公安消防支隊(duì)進(jìn)行消防設(shè)計(jì)審查。2、人防辦進(jìn)行人防設(shè)施審查。3、建委、市政部門(mén)、園林局、環(huán)保局、衛(wèi)生局按職責(zé)劃分對(duì)相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進(jìn)行審查。4、規(guī)劃部門(mén)對(duì)變更部分的規(guī)劃設(shè)計(jì)補(bǔ)充核準(zhǔn)規(guī)劃設(shè)計(jì)條件，在建設(shè)單位繳納有關(guān)規(guī)費(fèi)后，核發(fā)建設(shè)工程 規(guī)劃許可證（副本）。五、施工報(bào)建階段，此階段辦理以下一般事項(xiàng)：1、建設(shè)單位辦理施工報(bào)建登記。2、建設(shè)方對(duì)工程進(jìn)行發(fā)包，確定施工隊(duì)伍。招標(biāo)類工程通過(guò)

14、招標(biāo)確定施工隊(duì)伍，非招標(biāo)類工程直接發(fā)包。3、建委組織職能部門(mén)對(duì)工程開(kāi)工條件進(jìn)行審查，核發(fā)建筑工程施工許可證。六、商品房預(yù)售許可階段，此階段辦理以下一般事項(xiàng)： 由房地產(chǎn)管理部門(mén)辦理預(yù)售登記，核發(fā)商品房預(yù)售許可證。 開(kāi)發(fā)企業(yè)申請(qǐng)辦理商品房預(yù)售許可證 應(yīng)當(dāng)提交下列證件（復(fù)印件）及資料：1、以下證明材料：（1）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書(shū)；（2）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；（3）按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期。2、開(kāi)發(fā)企業(yè)的營(yíng)業(yè)執(zhí)照和資質(zhì)等級(jí)證書(shū)；3、工程施工合同；4、商品房預(yù)售方案。預(yù)售方案應(yīng)當(dāng)說(shuō)明商

15、品房的位置、裝修標(biāo)準(zhǔn)、竣工交付日期、預(yù)售總面積、交付使用 后的物業(yè)管理等內(nèi)容，并應(yīng)當(dāng)附商品房預(yù)售總平面圖、分層平面圖。七、建設(shè)工程竣工綜合驗(yàn)收備案階段。此階段辦理以下一般事項(xiàng)：1、建筑工程質(zhì)量監(jiān)督站（機(jī)構(gòu)）對(duì)建設(shè)單位提供的竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告進(jìn)行備案審查。2、財(cái)政部門(mén)對(duì)建設(shè)項(xiàng)目應(yīng)繳納的行政事業(yè)性收費(fèi)和基金進(jìn)行核實(shí)驗(yàn)收。3、規(guī)劃部門(mén)、市政部門(mén)、水利局、環(huán)保局、文化局、衛(wèi)生局、公安消防支隊(duì)、園林局以及其他需要參加驗(yàn) 收的部門(mén)，按照法律、法規(guī)、規(guī)章的有關(guān)規(guī)定對(duì)相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進(jìn)行驗(yàn)收。規(guī)劃部門(mén)根據(jù)上述部門(mén)和 本部門(mén)驗(yàn)收情況核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證（正本）。4、建委綜合各部門(mén)驗(yàn)收、 審查意見(jiàn)， 對(duì)符合審核標(biāo)準(zhǔn)和要求的， 出具建設(shè)工程項(xiàng)目竣工綜合驗(yàn)收備案證明； 不符合標(biāo)準(zhǔn)或要求的，作退件處理并要求限期整改。第三部分 房地產(chǎn)項(xiàng)目權(quán)屬初始登記階段1、由房管局核準(zhǔn)新建商品房所有權(quán)初始（大產(chǎn)權(quán)證）登記 2、開(kāi)發(fā)商應(yīng)提交材料：（1